國(guó)際博覽城項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告

1、 高力·常州國(guó)際汽車博覽城 項(xiàng)目定位暨一期營(yíng)銷總綱（初）深圳合和商業(yè)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)2008年04月28日目 錄第一章 項(xiàng)目概況及總體定位 一、項(xiàng)目概況及總體定位 1.1項(xiàng)目名稱1.2 項(xiàng)目概況1.3項(xiàng)目區(qū)位、地點(diǎn)及地塊概況1.4 項(xiàng)目總體定位1.5 九大功能概述1.6市場(chǎng)輻射范圍及預(yù)期交易額二、項(xiàng)目指標(biāo)、功能組合及產(chǎn)品策略 2.1 項(xiàng)目指標(biāo)2.2項(xiàng)目產(chǎn)品分析2.3 項(xiàng)目產(chǎn)品策略2.4項(xiàng)目功能組合及分區(qū)三、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)及運(yùn)營(yíng)策略提示第二章 項(xiàng)目一期營(yíng)銷總綱（主體商業(yè)部分） 一、產(chǎn)業(yè)及功能組合定位 1.1 產(chǎn)業(yè)定位1.2功能組合定位二、主體商業(yè)部分定位及營(yíng)銷綱要 2.1 業(yè)態(tài)及業(yè)種組合定位2.2主

2、體商業(yè)市場(chǎng)定位2.3主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手定位2.4商戶資質(zhì)定位2.5 租售模式及租售價(jià)格定位2.6管理運(yùn)營(yíng)模式定位2.7重大營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)規(guī)劃2.8 項(xiàng)目銷售目標(biāo)設(shè)定2.9 營(yíng)銷策略第三章 項(xiàng)目二期營(yíng)銷總綱（配套商業(yè)、公寓部分） 一、產(chǎn)業(yè)及功能組合定位 1.1 產(chǎn)業(yè)定位：1.2功能組合定位：二、配套商業(yè)部分定位及營(yíng)銷綱要 322.1 業(yè)態(tài)及業(yè)種組合定位2.2主題商業(yè)市場(chǎng)定位三、公寓部分定位及營(yíng)銷3.1形象定位3.2建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)定位3.3概念定位3.4終端客戶群及需求定位3.5租售模式及租售價(jià)格定位3.6 營(yíng)銷策略第一章 項(xiàng)目概況及總體定位一、項(xiàng)目概況及總體定位 1.1項(xiàng)目名稱 高力·常州國(guó)際汽車博

3、覽城1.2項(xiàng)目概況 高力常州國(guó)際汽車博覽城是由中國(guó)500強(qiáng)企業(yè)、中國(guó)汽配連鎖第一品牌高力集團(tuán)投入12億巨資打造的，高力集團(tuán)繼完成江蘇南京、鹽城、揚(yáng)州、無(wú)錫、吉林長(zhǎng)春等城市的布局之后，成功借殼長(zhǎng)百集團(tuán)（600856）上市后落子常州。高力常州國(guó)際汽車博覽城作為常州市2007年重點(diǎn)商貿(mào)流通業(yè)項(xiàng)目，項(xiàng)目總占地面積18萬(wàn)平米，總建筑面積28萬(wàn)平方米，總投資12億元，由國(guó)際汽車用品城、國(guó)際汽配城、汽車快修服務(wù)城、現(xiàn)代工程機(jī)械城、國(guó)際物流倉(cāng)儲(chǔ)中心、摩托配件城、現(xiàn)代電子交易平臺(tái)、國(guó)際商務(wù)中心、國(guó)際商業(yè)街區(qū)等九大功能板塊組成，該項(xiàng)目的建設(shè)充分依托集團(tuán)多年專業(yè)市場(chǎng)建設(shè)的成功經(jīng)驗(yàn)，將汽車用品、汽配展示、銷售、商務(wù)辦

4、公、餐飲娛樂(lè)、產(chǎn)業(yè)旅游融為一體，建成后將成為28萬(wàn)汽配/摩配/汽車用品/快修美容/工程機(jī)械 “航母級(jí)”采購(gòu)服務(wù)港（基地）。1.3項(xiàng)目區(qū)位、地點(diǎn)及地塊概況 項(xiàng)目區(qū)位：常州市武進(jìn)區(qū)湖塘鎮(zhèn)地塊地址：位于常州市武進(jìn)區(qū)延政東路與麗華南路（夏城南路）交匯所圍合的地塊，地塊總面積約18.51萬(wàn)，分A、B兩個(gè)地塊，A地塊以汽配專業(yè)市場(chǎng)為主，B地塊為汽配市場(chǎng)商業(yè)配套區(qū)，由一棟25F酒店與一棟25F商務(wù)辦公樓及配套商業(yè)裙房組成。 項(xiàng)目現(xiàn)狀及周邊建筑：項(xiàng)目地塊現(xiàn)在為較為平整的空地，與北邊延政東路一路之隔的為一塊空地，與東邊夏城南路一路之隔的居民臨路建筑，南邊為附近村民建筑，西邊為空地，附近配套較少，路過(guò)的公交線路僅

5、為506路（但項(xiàng)目附近無(wú)公交站點(diǎn)），周邊目前配套匱乏，附近現(xiàn)有配套最為完善的區(qū)域?yàn)楹良徔棾?，有銀行、郵局、餐飲、賓館、公交站點(diǎn)等配套。1.4 項(xiàng)目總體定位 高力·常州國(guó)際汽車博覽城 28萬(wàn)汽配/摩配/汽車用品/快修美容/工程機(jī)械 “航母級(jí)”采購(gòu)服務(wù)港（基地）1.4 九大功能概述141國(guó)際汽配城 高力·常州國(guó)際汽車博覽城將依托長(zhǎng)三角雄厚的汽車零配件業(yè)基礎(chǔ)，最大化吸引全國(guó)各大產(chǎn)區(qū)汽車零配件產(chǎn)品涵括小車配件、大車配件、輪胎油品、汽保設(shè)備等，是常州品牌最豐富、產(chǎn)品最齊全的汽車配件展示、采購(gòu)中心。142國(guó)際汽車用品城高力·常州國(guó)際汽車博覽城將立足常州，放眼長(zhǎng)三角龐大的汽車

6、用品需求，享有常州市售后市場(chǎng)超100億元商機(jī)，薈萃華南（廣東）、華東、東北等全國(guó)各大產(chǎn)區(qū)汽車用品，將成為常州規(guī)模最大、產(chǎn)品最齊全的一站式、體驗(yàn)式汽車用品采購(gòu)及批發(fā)基地。143汽車快修服務(wù)城常州，作為江蘇私人擁有轎車比例排名第4位的城市（僅次于蘇州、南京、無(wú)錫），截止2007年底，共擁有25.1萬(wàn)輛城市汽車，與2006年相比，汽車保有量增長(zhǎng)21.9%，其中2007年當(dāng)年新增汽車4.8萬(wàn)輛，平均每天新增汽車133輛。高力·常州汽車博覽城面對(duì)快速增長(zhǎng)的龐大汽車群體，特立汽車快修美容服務(wù)，為廣大車主提供一流的貼身服務(wù)。1. 4. 4現(xiàn)代工程機(jī)械城 工程機(jī)械車輛及配件制造是常州四大支柱產(chǎn)業(yè)之一

7、， 常州擁有眾多的工程機(jī)械車輛及配件制造生產(chǎn)廠家，同時(shí)，隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，常州乃至長(zhǎng)三角的工程機(jī)械采購(gòu)需求日益劇增， 高力·常州汽車博覽城順應(yīng)華東的工程機(jī)械的大量需求，面向全國(guó)市場(chǎng)，特設(shè)立現(xiàn)代工程機(jī)械城，打造長(zhǎng)三角現(xiàn)代工程機(jī)械第一交易平臺(tái)。1. 4. 5摩托配件城摩托車在常州有非常高的普及率，摩托及摩托配件在全國(guó)有非常廣闊的市場(chǎng)， 高力·常州汽車博覽城在整合常州現(xiàn)有摩配市場(chǎng)資源的基礎(chǔ)上，立足長(zhǎng)三角，放眼全國(guó)摩配大市場(chǎng)，為全國(guó)摩托廠家及商家提供展示、交易的服務(wù)平臺(tái)。1. 4. 6 現(xiàn)代電子交易平臺(tái)高力·常州國(guó)際汽車博覽城充分利用互聯(lián)網(wǎng)這一平臺(tái)為各商戶、各商家提供各

8、種詳盡的資訊信息、可參考的行業(yè)市場(chǎng)信息、行業(yè)會(huì)展信息，全面打通行業(yè)內(nèi)各環(huán)節(jié)。全國(guó)乃至全球的批發(fā)商與經(jīng)營(yíng)戶均可直接通過(guò)這一網(wǎng)上交易平臺(tái)，直接下達(dá)訂單，大大降低了商務(wù)成本。這一電子商務(wù)平臺(tái)將為經(jīng)營(yíng)戶和采購(gòu)商降低了電子貿(mào)易的進(jìn)入門檻，建立起了一個(gè)網(wǎng)上24小時(shí)永不落幕的市場(chǎng)，通過(guò)有形的市場(chǎng)與無(wú)形的市場(chǎng)相結(jié)合，真正做全球生意。1. 4. 7 現(xiàn)代倉(cāng)儲(chǔ)物流中心依托常州優(yōu)越的區(qū)位和交通物流優(yōu)勢(shì)，高力·常州汽車博覽城以強(qiáng)大的車流、人流、信息流、商品流和資金流為基礎(chǔ)，奠定江蘇乃至華東最核心的汽車用品物流中心地位；同時(shí)，市場(chǎng)將提供充足的專業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)；降低了入駐企業(yè)的倉(cāng)儲(chǔ)、物流成本，降低企業(yè)的采購(gòu)成本，增強(qiáng)

9、整個(gè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力和輻射力。148國(guó)際商務(wù)中心高力·常州國(guó)際汽車博覽城將設(shè)有兩棟25層的高級(jí)公寓，提供五星級(jí)酒店式全方位、多層次服務(wù)，為進(jìn)駐企業(yè)、商家提供周到、貼心、具有國(guó)際水準(zhǔn)的商務(wù)辦公服務(wù)，最大限度的展示商家國(guó)際商務(wù)之需求。1. 4. 9 國(guó)際商業(yè)街區(qū)高力·常州國(guó)際汽車博覽城設(shè)有美食街、購(gòu)物中心、銀行、郵政、娛樂(lè)場(chǎng)館、便民店等生活配套，為市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶、顧客群體、周邊消費(fèi)人群提供一站式、便捷、體貼服務(wù)，滿足餐飲、購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)等需求，解決日常生活后顧之憂。高力·常州國(guó)際汽車博覽城建成后將有效整合項(xiàng)目周邊的汽車4S集群店，與4S集群店融為一體，構(gòu)成產(chǎn)業(yè)鏈齊全、分布合

10、理、整體勢(shì)力雄厚的武進(jìn)現(xiàn)代化汽車產(chǎn)業(yè)城，高力·常州國(guó)際汽車博覽城將成為武進(jìn)現(xiàn)代汽車產(chǎn)業(yè)城的核心和支柱。1.5市場(chǎng)輻射范圍及預(yù)期交易額1.5.1市場(chǎng)輻射范圍 核心商圈：本項(xiàng)目在半小時(shí)車程內(nèi)可全面輻射常州五區(qū)和潥陽(yáng)、金壇兩市；次級(jí)商圈：1小時(shí)車程內(nèi)可輻射南京、無(wú)錫、鎮(zhèn)江等周邊各大城市；泛輻射商圈：2-3小時(shí)車程內(nèi)可輻射蘇、浙、滬、皖等省市；1.5.2 市場(chǎng)預(yù)期交易額市場(chǎng)正常運(yùn)營(yíng)后，預(yù)計(jì)年交易額將突破100億元人民幣大關(guān)，領(lǐng)跑常州專業(yè)市場(chǎng)。二、項(xiàng)目指標(biāo)、功能組合及產(chǎn)品策略 2.1 項(xiàng)目指標(biāo)建設(shè)用地面積185103.41（含4495.73道路面積）總建筑面積270850.13（不含35500

11、地下室面積）總建筑占地面積 50220.88 建筑密度27.93%容積率1.50 綠化率20.31% 機(jī)動(dòng)車停車位 1626輛（地上801輛，地下825輛）非機(jī)動(dòng)車停車位20313輛 2.2項(xiàng)目產(chǎn)品分析 優(yōu)勢(shì)：A 規(guī)模優(yōu)勢(shì)：28萬(wàn)超大規(guī)模，在常州汽配專業(yè)市場(chǎng)具有獨(dú)一無(wú)二的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，易產(chǎn)生商業(yè)聚集效應(yīng)； B 功能優(yōu)勢(shì)：九大功能分區(qū)，科學(xué)、合理、超前，能滿足不同消費(fèi)群體的多種消費(fèi)需求； C 品牌優(yōu)勢(shì)：高力在江蘇乃至全國(guó)汽配界具有很高的知名度，具有強(qiáng)勁的品牌優(yōu)勢(shì)； D 規(guī)劃優(yōu)勢(shì)：停車位、道路系統(tǒng)、酒店、辦公樓、濱河帶等規(guī)劃，徹底顛覆了傳統(tǒng)專業(yè)市場(chǎng)概念。 劣勢(shì)：A周邊缺乏人氣和商氣，現(xiàn)有配套不夠成熟；

12、 B 遠(yuǎn)離滬寧高速及城市中心地帶，區(qū)位優(yōu)勢(shì)不明顯。 機(jī)會(huì)：A 常州交通便利，有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)勢(shì)力、發(fā)展?jié)摿蜕虡I(yè)輻射能力； B工程機(jī)械車輛及配件制造是常州四大支柱產(chǎn)業(yè)之一，現(xiàn)在還有較大的發(fā)展空間； C 地處長(zhǎng)三角發(fā)達(dá)區(qū)域，未來(lái)汽車的快速增長(zhǎng)和普及。 威脅：A 中涼亭汽配市場(chǎng)有較長(zhǎng)的經(jīng)營(yíng)時(shí)間、穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)商和消費(fèi)群體，在常州本地是本案最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手； B 周邊一些城市的汽配市場(chǎng)，是項(xiàng)目泛輻射區(qū)域的重要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。2.3 項(xiàng)目產(chǎn)品策略2.3.1、產(chǎn)品整體形象策略：“（一層）展示+（二層）洽談+（三層）辦公”三位一體鉑金產(chǎn)業(yè)鋪2.3.2、產(chǎn)品包裝、美化策略：在推向市場(chǎng)的過(guò)程中，充分釋放產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)，將產(chǎn)品定義

13、為中國(guó)汽配專業(yè)市場(chǎng)最佳規(guī)劃設(shè)計(jì)，并且突出其經(jīng)營(yíng)時(shí)功能的便利和優(yōu)越性：l 項(xiàng)目是中國(guó)汽配領(lǐng)域規(guī)劃設(shè)計(jì)最佳的“第六代”新型專業(yè)市場(chǎng)；l 項(xiàng)目是極具創(chuàng)新、具備國(guó)際水準(zhǔn)的“航母級(jí)”汽配專業(yè)市場(chǎng)；l 項(xiàng)目是“組團(tuán)式停車”的創(chuàng)新設(shè)計(jì)樣板工程。其余進(jìn)一步的產(chǎn)品包裝和形象提升包裝將進(jìn)一步提煉和優(yōu)化。2.3.3、產(chǎn)品核心賣點(diǎn)：項(xiàng)目是常州規(guī)模最大、品種最全、經(jīng)營(yíng)成本最低、經(jīng)營(yíng)環(huán)境最優(yōu)、采購(gòu)成本最低、采購(gòu)效率最高、交通物流最便捷、政府唯一扶持的汽車后市場(chǎng)交易平臺(tái)。2.4項(xiàng)目功能組合及分區(qū) 三、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)及運(yùn)營(yíng)策略提示（1）政府資源的深度整合策略項(xiàng)目作為常州2007年重點(diǎn)商貿(mào)流通業(yè)項(xiàng)目，應(yīng)向政府爭(zhēng)取最優(yōu)惠的工商、稅務(wù)條

14、件，并以政府的名義推動(dòng)當(dāng)?shù)佚堫^企業(yè)、商家進(jìn)駐項(xiàng)目。保持與政府、協(xié)會(huì)、媒體良好的溝通，項(xiàng)目后期各項(xiàng)產(chǎn)業(yè)活動(dòng)均可以政府、協(xié)會(huì)為背景舉辦，提升項(xiàng)目形象。（2）媒體資源的深度整合保持與媒體良好的溝通，為項(xiàng)目樹立良好的形象做鋪墊，提升項(xiàng)目的價(jià)值。（3）專業(yè)資源的整合與全國(guó)各地汽車/汽配/汽車用品產(chǎn)業(yè)基地的政府、協(xié)會(huì)結(jié)盟，形成互動(dòng)的戰(zhàn)略合作關(guān)系。與全國(guó)各地汽車/汽配/汽車用品業(yè)基地的政府、協(xié)會(huì)共同舉辦各種展會(huì)。（4）項(xiàng)目周邊資源整合結(jié)合目前項(xiàng)目及周邊情況，應(yīng)當(dāng)在政府公關(guān)的同時(shí)，力爭(zhēng)整合以下項(xiàng)目周邊資源：l 借助政府，與公交公司落實(shí)在項(xiàng)目開辟公交專線或延長(zhǎng)現(xiàn)有路線，途經(jīng)項(xiàng)目并設(shè)“高力·常州國(guó)際汽博

15、城”站點(diǎn)；l 借助政府，與武進(jìn)汽車城聯(lián)動(dòng)，與毗鄰的二手車市場(chǎng)、4S店集群組成戰(zhàn)略聯(lián)盟，并在推廣中納入一個(gè)“4S店+二手車交易+汽配及后市場(chǎng)”集群的概念進(jìn)行推廣和炒作；l 借助政府，爭(zhēng)取落實(shí)項(xiàng)目延政東路、夏城路等周邊路段的燈旗、龍門架或落地廣告牌、道路標(biāo)識(shí)牌等的設(shè)立，營(yíng)造項(xiàng)目周邊火熱的賣場(chǎng)氛圍。第二章 項(xiàng)目一期營(yíng)銷總綱（主體商業(yè)部分） 一、產(chǎn)業(yè)及功能組合定位 1.1 產(chǎn)業(yè)定位：通過(guò)長(zhǎng)三角及全國(guó)各重點(diǎn)城市市場(chǎng)調(diào)查，基于可持續(xù)經(jīng)營(yíng)和快速興旺的基本條件，對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)定位如下： 高力·常州國(guó)際汽車博覽城28萬(wàn)長(zhǎng)三角汽配/摩配/汽車用品/工程機(jī)械采購(gòu)總部產(chǎn)業(yè)定位：汽車用品/汽配業(yè)/摩配業(yè)/工程機(jī)

16、械主營(yíng)產(chǎn)品定位：汽車用品汽配摩配工程機(jī)械摩托配件輪胎及汽保用品等配套產(chǎn)品1.2功能組合定位： 國(guó)際汽配城+國(guó)際汽車用品城+汽車快修美容服務(wù)城+現(xiàn)代工程機(jī)械城+摩配城+4S店+二手車市場(chǎng) “航母級(jí)”汽車及后市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)集群二、主體商業(yè)部分定位及營(yíng)銷綱要 2.1 業(yè)態(tài)及業(yè)種組合定位業(yè)態(tài)汽車用品類汽車配件類工程機(jī)械類輪胎及油品類摩托配件快修服務(wù)業(yè)種分類汽車電子：音響、防盜器、中控鎖、倒車?yán)走_(dá)、射燈、燈泡、電池、電動(dòng)窗等；汽車化工：潤(rùn)滑油、護(hù)理品、美容品、汽車香水等汽車用品：地毯、方向盤套、地膠、座套、精品、太陽(yáng)膜等汽車改裝類：打包圍、護(hù)杠、桃木飾件、不銹鋼飾件、貼紙、晴雨擋、四驅(qū)車用品、真皮座套等汽車配

17、件、維修設(shè)備、護(hù)理設(shè)備、檢測(cè)儀器、耗材等壓路機(jī)、平地機(jī)、鉆機(jī)、自卸車、混凝土運(yùn)輸車、汽車起重機(jī)、挖掘機(jī)等輪胎、胎鈴及各種用油發(fā)動(dòng)機(jī)、防盜器、活塞、軸承、輪胎、頭盔等汽車快修、搶修中心所屬區(qū)域國(guó)際汽車用品城國(guó)際汽配城現(xiàn)代工程機(jī)械城國(guó)際汽配城摩配城快修服務(wù)城2.2主體商業(yè)市場(chǎng)定位 領(lǐng)軍常州，輻射長(zhǎng)三角，服務(wù)華東汽車用品/汽配/摩配業(yè)2.3主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手定位 2.3.1 本地競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析常州中涼亭汽配市場(chǎng)項(xiàng)目概況 1996年月，中涼亭汽配市場(chǎng)經(jīng)常州市體改委、市計(jì)委、市貿(mào)易會(huì)聯(lián)合批準(zhǔn)，正式成立。隸屬常州市天寧區(qū)人民政府，茶山街道領(lǐng)導(dǎo)，市場(chǎng)占地面積公頃，建筑面積4.5萬(wàn)平方米，總投資萬(wàn)元，是華東地區(qū)開辦較

18、早的汽配專業(yè)市場(chǎng)。年六月市場(chǎng)被中國(guó)汽車工業(yè)協(xié)會(huì)吸收為成員單位。年四月被中國(guó)科技報(bào)社研究所授予“華東優(yōu)秀品牌市場(chǎng)”。年被“中國(guó)質(zhì)量萬(wàn)里行”活動(dòng)組委會(huì)列為定點(diǎn)市場(chǎng)。年九月被江蘇省質(zhì)量監(jiān)督局授予“省級(jí)購(gòu)物放心專業(yè)市場(chǎng)”。 市場(chǎng)建筑形式為排列式、主要為2層、3層建筑、少量一層建筑，內(nèi)街寬度為46米，一層層高約為4.5米（部分商戶隔開做倉(cāng)庫(kù)），一些商鋪南北打通。 商業(yè)輻射主要是輻射武進(jìn)下轄各市區(qū)。對(duì)外基本沒(méi)有輻射能力。一般到南京、杭州、廣州等地拿貨，少量廠家代理等。市場(chǎng)優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)（STRENGTH）:A 項(xiàng)目目前是常州唯一的較大規(guī)模汽配專業(yè)市場(chǎng)，在常州有很高的知名度； B 經(jīng)營(yíng)時(shí)間較長(zhǎng)，有固定的商家

19、和固定的商業(yè)消費(fèi)群體； C 周邊有餐飲、超市、建設(shè)銀行、二手車交易市場(chǎng)、汽車檢測(cè)中心、常錫加油站等配套設(shè)施。劣勢(shì)(WEAKNESS)： A 項(xiàng)目道路規(guī)劃狹窄，部分內(nèi)街無(wú)法通車，交通不暢；B 市場(chǎng)只有一個(gè)面積很小的停車場(chǎng)，停車主要在路邊，停車成為市場(chǎng)的一大難題；C 業(yè)態(tài)比較雜亂，產(chǎn)品質(zhì)量良莠不齊，整體混亂；D 項(xiàng)目形象破舊不堪，市場(chǎng)內(nèi)局部衛(wèi)生非常差，市場(chǎng)整體檔次很低。經(jīng)營(yíng)品種統(tǒng)計(jì)大車配件小車配件大、小車配件兼顧汽車用品汽車快修輪胎油品摩配商家合計(jì)47家64家28家40家19家3家14家157家363家租售模式分析 經(jīng)營(yíng)戶全部從市場(chǎng)管理處租鋪，少量商鋪曾經(jīng)出售過(guò)20年的使用權(quán)（費(fèi)用：按鋪位，12萬(wàn)

20、/20年）租金水平調(diào)查抽樣編號(hào)位置一層面積租金標(biāo)準(zhǔn)租金管理費(fèi)備注1C-2排門口722.2萬(wàn)/年25.5元/月/2.3元/普通鋪2C-1排門口旁2005萬(wàn)/年21元/月/2元/普通鋪3C-3排1205萬(wàn)/年34.7元/月/2元/兩間鋪打通，位置較好4B-4排551.1萬(wàn)/年19.6元/月/2.1元/5A-2排-中間351.1萬(wàn)/年26.2元/月/2元/反映租金的平均值6A-3排-邊402萬(wàn)/年41.6元/月/2.2元/位置好7B-1排-邊351.5萬(wàn)/年35.7元/月/2元/ 中涼亭汽配市場(chǎng)的月平均租金水平：2630元/，物業(yè)管理費(fèi)：22.3元/。綜合分析：中涼亭汽配市場(chǎng)建成時(shí)間較早，無(wú)論是硬件

21、設(shè)施，還是軟件服務(wù)，都不符合現(xiàn)代專業(yè)市場(chǎng)的需求，和高力·常州國(guó)際汽車博覽城相比，除了具有地段、現(xiàn)有固定商家和消費(fèi)群體外，其它并不占有優(yōu)勢(shì)，短期內(nèi)，中涼亭汽配市場(chǎng)已形成一定規(guī)模和氛圍，長(zhǎng)時(shí)間看，中涼亭汽配市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力極弱，會(huì)被淘汰出局。 2.3.2泛輻射區(qū)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析城市競(jìng)爭(zhēng)合作關(guān)系無(wú)錫l 存在邊緣商圈直接競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系；l 通過(guò)本項(xiàng)目的定位，將這些城市的同類市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶轉(zhuǎn)化成本項(xiàng)目的采購(gòu)商或供貨商；l 這些城市的部分經(jīng)營(yíng)戶將成為本項(xiàng)目的重要招商對(duì)象。南京蘇州上海l 存在直接競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系；l 通過(guò)本項(xiàng)目的定位，將這些城市的同類市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶轉(zhuǎn)化成本項(xiàng)目的采購(gòu)商；l 上海的汽配企業(yè)將成為本項(xiàng)目的重要招商對(duì)

22、象；l 上海的國(guó)際貿(mào)易企業(yè)和國(guó)際采購(gòu)商將成為本項(xiàng)目重要的合作招商對(duì)象。潥陽(yáng)、金壇l 存在一定競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系；l 通過(guò)本項(xiàng)目的定位，將潥陽(yáng)、金壇的同類市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶轉(zhuǎn)化成本項(xiàng)目的采購(gòu)商；l 潥陽(yáng)、金壇的汽配經(jīng)營(yíng)戶將成為本項(xiàng)目的招商對(duì)象之一。廣州汽配商貿(mào)群l 不存在直接競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，相互具有很好的合作空間；l 本項(xiàng)目將成為珠三角企業(yè)和經(jīng)營(yíng)戶北伐的重要平臺(tái)；l 珠三角企業(yè)和同類市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶將成為本項(xiàng)目最重要的招商對(duì)象之一。 對(duì)常州、潥陽(yáng)、金壇市場(chǎng)絕對(duì)占領(lǐng)，對(duì)泛輻射區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手采取錯(cuò)位發(fā)展、合作雙贏策略2.4商戶資質(zhì)定位 項(xiàng)目的市場(chǎng)區(qū)域鎖定原則：一是投資能力旺盛的城市或區(qū)域，二是汽配、汽車用品產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚的城市或區(qū)

23、域。結(jié)合市場(chǎng)實(shí)際情形，特將高力·常州國(guó)際汽車博覽城的主力客戶群定位如下：2.4.1銷售主力客戶群來(lái)源于：l 常州（五區(qū)兩市）及無(wú)錫、南京、上海、浙江等常州周邊城市目前市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶l 常州及無(wú)錫、南京、上海、浙江等常州周邊城市投資客戶l 高力汽配連鎖市場(chǎng)相關(guān)客戶及親友（南京、無(wú)錫、揚(yáng)州等）2.4.2招商主力客戶群定位：l 常州現(xiàn)有傳統(tǒng)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶（中涼亭等）；l 常州及無(wú)錫、蘇州、上海、浙江等周邊汽配產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)城市的汽配企業(yè)或區(qū)域代理商；l 珠三角同類市場(chǎng)有意拓展華東市場(chǎng)并有意進(jìn)駐常州的經(jīng)營(yíng)戶；l 其他區(qū)域汽配企業(yè)或區(qū)域代理商。2.5 租售模式及租售價(jià)格定位2.5.1解決主體商業(yè)部分租售模式

24、的兩大關(guān)鍵命題市場(chǎng)作為項(xiàng)目最重要的功能單元和價(jià)值實(shí)現(xiàn)點(diǎn)，實(shí)施適宜的租售模式，是取得項(xiàng)目銷售招商成功的關(guān)鍵點(diǎn)，歸結(jié)起來(lái)，市場(chǎng)的租售關(guān)系到如下兩類核心命題：l 返租：是否需要對(duì)投資者實(shí)施返租政策？經(jīng)營(yíng)戶又需要如何的相應(yīng)政策？如對(duì)投資者返租，需要實(shí)施多長(zhǎng)的返租年限？實(shí)施多大比例的返租水平？（售）l 免租：是否需要對(duì)純租賃的經(jīng)營(yíng)戶實(shí)施免租政策？如免租，需要實(shí)施多長(zhǎng)的免租期？純租賃客戶第一個(gè)合同期多長(zhǎng)？（租）2.5.2現(xiàn)有同類競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目銷租售模式常州現(xiàn)有在售專業(yè)市場(chǎng)租售模式對(duì)比分析 銷售價(jià)格租售模式分析租期和租金管理費(fèi)業(yè)態(tài)定位橫林國(guó)際地板城商鋪：5500元/。3年返租，一、二、三年分別返租金3%、4%、5

25、%，每年返一次現(xiàn)金。3年租期，一、二、三年租金分別為房?jī)r(jià)的3%、4%、5%。第一年免費(fèi)，第二年2-3元/月。地板、家具湖塘紡織城6980元/。3年返租，每年返5%，三年共返15%，從房款中一次扣除。3年租期，前三年租金每年5%。 暫時(shí)不收管理費(fèi)。紡織、五金機(jī)電、建材裝飾萬(wàn)都金屬城7200元/2年返租，每年返8%，兩年共返16%，從房款中一次扣除。租期及租金未定。管理費(fèi)未定。建筑鋼材、工業(yè)鋼材、不銹鋼制品、鋁合金制品、金屬制品等萬(wàn)都義烏小商品城6800-7000元/5年返租，前三年共返租金350元/平米（分兩次付款，不從房款中扣除），后兩年租金按市場(chǎng)實(shí)際租金情況支付。5年租期，350元/平米/3

26、年，分兩次付，3年后按市場(chǎng)行情定租金水平。2元/月。經(jīng)營(yíng)服裝紡織、煙酒副食、日用百貨、五金家電等。新陽(yáng)光西林國(guó)際食品城5700元/2年返租，每年返7%，兩年共返14%，從房款中一次扣除。2年租期，免租兩年第一年免費(fèi)，第二年減半為0.9元/月。休閑食品、罐頭食品、保健食品、飲料飲品、方便食品、加工水果、南北干貨、茶葉等各大門類知己知彼，百戰(zhàn)不殆！用最有競(jìng)爭(zhēng)力的租售模式，促進(jìn)項(xiàng)目最快銷售、最成功招商，達(dá)到項(xiàng)目利益最大化目標(biāo)！2.5.3本項(xiàng)目主體商業(yè)部分銷售模式定位l 如客戶為買鋪?zhàn)誀I(yíng)客戶： “買鋪即送2年15%租創(chuàng)業(yè)保障金”（對(duì)外宣傳不出現(xiàn)“返租”、“包租”字樣）客戶須在與發(fā)展商簽定商品房買賣合同

27、同時(shí)與發(fā)展商經(jīng)營(yíng)管理公司簽定自統(tǒng)一開業(yè)日起為期兩年的業(yè)主自營(yíng)協(xié)議及自營(yíng)租賃合同并繳納自營(yíng)保證金人民幣5000元/鋪（開業(yè)后自動(dòng)轉(zhuǎn)為押金，超過(guò)5套商鋪的自營(yíng)保證金最高限額2萬(wàn)元），確保在項(xiàng)目一期開業(yè)日按時(shí)進(jìn)場(chǎng)開業(yè)；發(fā)展商經(jīng)營(yíng)管理公司將一次性支付客戶2年15%創(chuàng)業(yè)保障金（第一年返7%，第二年返8%，相當(dāng)于總房款的15%）。l 如客戶為買鋪投資客戶：兩年合同（即兩年返租）“買鋪即送2年15%租金”（對(duì)外宣傳不出現(xiàn)“返租”、“包租”字樣）客戶須在與發(fā)展商簽定商品房買賣合同同時(shí)與發(fā)展商經(jīng)營(yíng)管理公司簽定自統(tǒng)一開業(yè)日起為期兩年的租賃委托協(xié)議；發(fā)展商經(jīng)營(yíng)管理公司將一次性支付客戶2年租金（第一年返7%，第二年返

28、8%，相當(dāng)于總房款的15%）；第三年起按照市場(chǎng)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況，投資客戶可以與發(fā)展商協(xié)商，可以繼續(xù)委托經(jīng)營(yíng)管理公司租賃商鋪，重新簽訂新的租賃委托協(xié)議由經(jīng)營(yíng)管理公司代為招商，也可以自行租賃、銷售、經(jīng)營(yíng)商鋪。2.5.4租賃模式定位 “最高兩年免租，第一年租金全免，第二年租金減半”本項(xiàng)目租金由三部分構(gòu)成，基本租金、市場(chǎng)綜合管理費(fèi)、市場(chǎng)推廣費(fèi)。（1）基本租金：2年合同，第1年免租，第2年減半（減半后為總房款的4%）（2）市場(chǎng)綜合管理費(fèi)：第一年免費(fèi)，第二年減半，第三年按正常額度收取開業(yè)當(dāng)月起計(jì)算。（3）市場(chǎng)推廣費(fèi)：市場(chǎng)培育期（開業(yè)后前2年）由發(fā)展商設(shè)立市場(chǎng)推廣基金（約3000萬(wàn)元，透明使用，單獨(dú)審計(jì)）；自

29、第3年起由經(jīng)營(yíng)戶按3-4元/平方米/月繳納（每季度繳納一次）。2.5.4租賃價(jià)格定位預(yù)計(jì)市場(chǎng)成熟后平均租金： 20元30元/月開業(yè)后前5年租金政策如下：（1）合同期： 2年（2）免租期：第一年免租金，第二年租金減半（減半后為總房?jī)r(jià)的4%）（3）經(jīng)營(yíng)保證金：5000元/鋪，上限不超過(guò)2萬(wàn)元（4）物業(yè)管理費(fèi)： 第一年免費(fèi)，第二年收取2元/月，第三年3元/月。2.6管理運(yùn)營(yíng)模式定位 “六大統(tǒng)一” 統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一推廣、統(tǒng)一開業(yè)、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一服務(wù)2.7重大營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)規(guī)劃 本項(xiàng)目將一改傳統(tǒng)銷售周期劃分，結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)及實(shí)際營(yíng)銷時(shí)間，將整個(gè)營(yíng)銷周期分為：l 造勢(shì)期（5月15日5月31日）：5月15日

30、媒體啟動(dòng)，5月31日擬安排營(yíng)銷活動(dòng)。l 認(rèn)籌期（6月1日6月15日）：6月15日，項(xiàng)目一期認(rèn)籌啟動(dòng)。l 強(qiáng)銷期（6月16日8月31日）：8月16日開盤，開盤當(dāng)日完成1000套的銷售任務(wù)，整個(gè)強(qiáng)銷期完成80%的銷售任務(wù)。l 清盤期（9月1日9月20日）：全面清盤，完成剩余20%的銷售任務(wù)。2.8 項(xiàng)目營(yíng)銷目標(biāo)設(shè)定2.8.1資金回籠目標(biāo)：首期資金迅速回籠，確保項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)，今年9月1日前后實(shí)現(xiàn)80%銷售率。2.8.2品牌塑造目標(biāo)：首期營(yíng)銷，震撼業(yè)界，成功塑造和宣揚(yáng)高力集團(tuán)“高力汽配 連鎖中國(guó)”的品牌形象。2.8.3可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)：優(yōu)先滿足自營(yíng)戶購(gòu)鋪，抓好主力商家招商，實(shí)現(xiàn)賣的快、招好商、開業(yè)即旺場(chǎng)

31、的可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)。2.9 營(yíng)銷策略在確定營(yíng)銷戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)后，如何有效地實(shí)現(xiàn)與消費(fèi)者的有效交流，就成了項(xiàng)目成功的關(guān)鍵，解決這個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題的手段就是推廣。房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策劃是對(duì)未來(lái)將要進(jìn)行的房地產(chǎn)營(yíng)銷推廣活動(dòng)進(jìn)行整體、系統(tǒng)籌劃的超前決策，是房地產(chǎn)全程營(yíng)銷策劃的重頭戲，是營(yíng)銷策劃水平與銷售技巧的高度結(jié)合，需要高度的專業(yè)化運(yùn)作。2.9.1項(xiàng)目營(yíng)銷的五張王牌 高成長(zhǎng)朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)鋪王/ 高力連鎖品牌/城市產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)/規(guī)劃功能優(yōu)勢(shì)/旺場(chǎng)升值有保障；2.9.2媒體組合策略n 報(bào)紙如：揚(yáng)子晚報(bào)、常州日?qǐng)?bào)、現(xiàn)代快報(bào)等在常州媒體中具有較大的影響力。n 電視選擇常州電視臺(tái)民生類欄目在當(dāng)?shù)鼐哂休^高的收視率。 電臺(tái)常州交通臺(tái)在當(dāng)

32、地35歲左右的有車一族中有一定的影響力。n 專業(yè)媒體通過(guò)當(dāng)?shù)匾恍┯杏绊懥Φ膶I(yè)型網(wǎng)站和專業(yè)雜志等提升項(xiàng)目的高度。n 短信群發(fā)收集常州重點(diǎn)目標(biāo)客戶的手機(jī)號(hào)碼，在重大節(jié)點(diǎn)前進(jìn)行短信群發(fā)（由于目前短信廣告查處比較嚴(yán)格，故應(yīng)控制頻度）。n 燈箱、路旗/燈桿旗爭(zhēng)取落實(shí)項(xiàng)目附近主要路段進(jìn)行燈箱廣告發(fā)布，同時(shí)對(duì)項(xiàng)目周邊進(jìn)行燈箱、路旗/燈桿旗的設(shè)置和發(fā)布。n 市區(qū)、高速公路廣告牌可配合形象宣傳、階段促銷進(jìn)行戶外相應(yīng)內(nèi)容的發(fā)布，以達(dá)到項(xiàng)目宣傳和促銷信息發(fā)布目的。n 的士車身廣告由于常州公交車身廣告市政府下令不能發(fā)布，故使用的士車頂燈箱廣告，具有流動(dòng)性強(qiáng)、涉及區(qū)域廣等優(yōu)點(diǎn)。2.9.3宣傳物料、工具（1）銷售宣傳物

33、料：n 創(chuàng)富寶典：從投資客關(guān)心的層面，主要圍繞項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、投資前景等進(jìn)行闡述；n 項(xiàng)目折頁(yè)：項(xiàng)目亮相及認(rèn)籌前作為項(xiàng)目初期形象推廣、項(xiàng)目簡(jiǎn)介等工具，進(jìn)入熱銷期后則更新、加入熱銷、活動(dòng)等即時(shí)內(nèi)容；n 投資快訊：作為時(shí)效性極強(qiáng)的海報(bào)，彌補(bǔ)銷售物料信息更新、時(shí)效性差之不足。（2）招商宣傳物料：n 招商手冊(cè)：作為招商宣傳的主要物料，主要圍繞租賃政策、經(jīng)營(yíng)理念、營(yíng)銷推廣、做旺措施等方面，對(duì)企業(yè)、經(jīng)營(yíng)戶進(jìn)行針對(duì)性極強(qiáng)的訴求；n 招商折頁(yè)：作為手冊(cè)的濃縮版，便于攜帶及大量派發(fā)、直郵等；n 招商快訊：作為時(shí)效性極強(qiáng)的海報(bào)，彌補(bǔ)招商物料信息更新、時(shí)效性差之不足，即時(shí)更新招商成果、招商政策等內(nèi)容。（3）光盤

34、（項(xiàng)目宣傳片+訪談） 便于對(duì)客戶進(jìn)行“產(chǎn)業(yè)+項(xiàng)目+投資沖動(dòng)”的洗腦。（4）項(xiàng)目會(huì)刊（聯(lián)辦或自辦）可與雜志聯(lián)辦，開拓了一個(gè)泛化的項(xiàng)目宣傳渠道，以客戶訪談、項(xiàng)目新聞快遞等形式，構(gòu)筑一個(gè)發(fā)展商、投資客、經(jīng)營(yíng)戶交互溝通的平臺(tái)。（5）網(wǎng)站（聯(lián)辦或自辦） 打造一個(gè)集展示、交互、溝通于一體的平臺(tái)，讓有形商鋪與無(wú)形商鋪相結(jié)合，為經(jīng)營(yíng)戶、采購(gòu)商架起一座橋梁。（6）紙袋、紙杯（7）禮品（可考慮筆座、名片座/夾等實(shí)用型禮品） 可以設(shè)計(jì)、制作3-5元/件（針對(duì)意向、普通客戶及活動(dòng)客戶發(fā)放）以及50-100元的禮品（成交客戶）。2.9.5銷售、招商通路策略（1）立體化媒體組合運(yùn)用硬廣、軟文加發(fā)布新聞通稿的方式，釋放銷售

35、、招商信息，為后續(xù)人員銷售、招商推介推波助瀾。（2）營(yíng)銷中心展示、人員直銷/招商借助媒體宣傳通路，通過(guò)項(xiàng)目在營(yíng)銷中心的展示，人員在營(yíng)銷中心進(jìn)行直銷或招商，達(dá)到客戶成交（租或買）的目的。（3 ）推介會(huì)/論壇通過(guò)對(duì)意向客戶進(jìn)行投資說(shuō)明會(huì)、招商推介會(huì)以及高峰論壇等密集型攻心形式的活動(dòng)，利用火熱氛圍，促進(jìn)成交。（4）外地看鋪團(tuán)通過(guò)在各大產(chǎn)區(qū)、投資能力較強(qiáng)的區(qū)域，進(jìn)行媒體宣傳、人員推廣后，分別組織外地的投資客、經(jīng)營(yíng)戶前往項(xiàng)目考察。（5）政府/協(xié)會(huì)/合作公司資源利用銷售：通過(guò)政府、協(xié)會(huì)及合作公司可能爭(zhēng)取得到的客戶名錄，對(duì)銷售目標(biāo)客戶進(jìn)行電話邀約、直郵、短信等轟炸，吸引其上門，促進(jìn)成交； 招商：通過(guò)政府、協(xié)

36、會(huì)、合作公司的引見(jiàn)，或由其協(xié)助招商，由項(xiàng)目招商人員進(jìn)行項(xiàng)目介紹、后續(xù)跟進(jìn)，促使企業(yè)、經(jīng)營(yíng)戶租鋪或買鋪進(jìn)駐。2.9.4租售控制策略（1）嚴(yán)格按業(yè)態(tài)分類招商（2）在每一階段預(yù)留部分好位置，預(yù)留給大戶和名企（3）為了市場(chǎng)一開即旺，所以在交易區(qū)的租售控制上一定要嚴(yán)格按照制定的投資者與自營(yíng)客戶的比例來(lái)執(zhí)行（具體比例按項(xiàng)目發(fā)展情況而定）。2.9.5招商通路（1）通過(guò)政府號(hào)召或關(guān)系招商；（2）通過(guò)協(xié)會(huì)發(fā)動(dòng)或關(guān)系招商；（3）通過(guò)人員進(jìn)行招商（陌生拜訪、黃頁(yè)電話等）；（4）利用企業(yè)、商家的關(guān)系，進(jìn)行老客戶關(guān)系招商；（5）利用招商推介會(huì)（說(shuō)明會(huì)）進(jìn)行招商；（6）通過(guò)第三方資源（有招商客戶資源的單位或個(gè)人）進(jìn)行招商

37、。（7）通過(guò)參加、協(xié)辦大型展覽會(huì)招商。（8）現(xiàn)場(chǎng)設(shè)招商中心，大型市場(chǎng)聚集地設(shè)展示中心，通過(guò)大眾媒體廣告等途徑現(xiàn)場(chǎng)招商。2.9.6推廣費(fèi)用預(yù)算按一期銷售10.6萬(wàn)平米，均價(jià)7000元，以3%推廣預(yù)算，一期總營(yíng)銷推廣資金=106000×7000×3%=2226萬(wàn)第三章 項(xiàng)目二期營(yíng)銷總綱（配套商業(yè)、公寓部分）一、產(chǎn)業(yè)及功能組合定位 1.1 產(chǎn)業(yè)定位： 1.2功能組合定位：1.2.1精致生活配套區(qū)設(shè)有美食街、購(gòu)物中心、銀行、郵政、娛樂(lè)場(chǎng)館、便民店等生活配套，為高力常州國(guó)際汽車博覽城市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶和消費(fèi)群體提供一站式便捷體貼服務(wù)，滿足餐飲、購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)等需求，解決日常生活后顧之憂。1

38、.2.2現(xiàn)代商務(wù)辦公區(qū)針對(duì)汽配專業(yè)市場(chǎng)高檔“居住+辦公”配套奇缺的現(xiàn)狀，建設(shè)現(xiàn)代化的商務(wù)公寓，營(yíng)造優(yōu)美溫馨的居住、辦公環(huán)境，讓廣大商戶“商務(wù)洽談、安居樂(lè)業(yè)”兩不誤，省去奔波之苦，盡享成功的喜悅。1.2.3濱河景觀生態(tài)區(qū)依托現(xiàn)有的河流，輔之建筑景觀、綠化長(zhǎng)廊、美化市場(chǎng)環(huán)境，軟化汽配城的剛毅之風(fēng)，濱河而建，剛?cè)岵?jì)，吸引國(guó)內(nèi)外的企業(yè)和經(jīng)營(yíng)戶，塑造一個(gè)現(xiàn)代化的國(guó)際汽車博覽城。二、配套商業(yè)部分定位及營(yíng)銷綱要 2.1 業(yè)態(tài)及業(yè)種組合定位 三大主題商業(yè)，配套商業(yè)建筑面積共273002.1.1主題一：國(guó)際美食街區(qū)（總計(jì)約12000平方米）A、二家主力商務(wù)酒樓（3000平方米 ，以出租為主）n 建筑分布：位于

39、第3層，但首層有店面且垂直交通通道（強(qiáng)勢(shì)推出主力店）n 建筑面積：?jiǎn)蔚昙s1500平方米n 檔次定位：（人均消費(fèi)）150元/人以上n 目標(biāo)消費(fèi)群：商務(wù)宴請(qǐng)，法人消費(fèi)，高檔消費(fèi)，聚會(huì)n 入駐資質(zhì)要求：著名品牌、連鎖餐飲，中高檔次，具有強(qiáng)大市場(chǎng)號(hào)召力n 可實(shí)現(xiàn)租金：市場(chǎng)培育期（3年內(nèi)）：20-30元/平方米·月市場(chǎng)成熟期（3年后）：40-60元/平方米·月n 租售方式：純出租，或賣給經(jīng)營(yíng)者B、風(fēng)味中餐酒樓（合計(jì)約：6000平方米）l 建筑分布：位于2層或部分1+2層l 檔次定位：（人均消費(fèi)）30-60元/人l 目標(biāo)消費(fèi)群：個(gè)人消費(fèi)，一般宴請(qǐng)l 目標(biāo)商戶數(shù)量及面積：共約20-30家

40、，面積在200-500/家，每個(gè)菜系2-3家（原則上不少于2家，不多于3家）。l 目標(biāo)商戶：粵菜、潮汕菜、無(wú)錫本地菜、川菜（火鍋）、蒸菜、福建閩南菜、瓦罐湯、湘菜、東北菜、其它特色菜館l 入駐資質(zhì)要求：著名品牌、連鎖餐飲，中檔次，地方特色l 可實(shí)現(xiàn)租金：市場(chǎng)培育期（3年內(nèi)）：50元/平方米70元/平方米市場(chǎng)成熟期（3年后）：100元/平方米140元/平方米l 租售方式：先租后售或租售同步C、西餐及外國(guó)風(fēng)情餐廳類（合計(jì)約：2000平方米）l 建筑分布：位于1層或1+ 2層l 檔次定位：（人均消費(fèi)）50-100元/人l 目標(biāo)消費(fèi)群：個(gè)人消費(fèi)，商務(wù)洽談l 目標(biāo)商戶數(shù)量及面積：6-8家，200-400

41、/家l 目標(biāo)商戶：西餐、韓國(guó)菜、日本料理、其它特色西餐l 入駐資質(zhì)要求可實(shí)現(xiàn)租金：市場(chǎng)培育期（3年內(nèi)）：50元/平方米80元/平方米市場(chǎng)成熟期（3年后）：100元/平方米160元/平方米l 租售方式：純租賃/帶租約出售或售給經(jīng)營(yíng)戶D、中西快餐類（合計(jì)約：1000平方米）l 建筑分布：位于1層和2層l 檔次定位：（人均消費(fèi)）10-50元/人l 目標(biāo)消費(fèi)群：個(gè)人l 目標(biāo)商戶數(shù)量及面積：10-15家，50-200/家l 目標(biāo)商戶：漢堡類、比薩類、米粉類、中式小炒、無(wú)錫特色小吃、粥店l 入駐資質(zhì)要求：著名品牌、連鎖餐飲 l 可實(shí)現(xiàn)租金：市場(chǎng)培育期（3年內(nèi)）：50元/平方米80元/平方米市場(chǎng)成熟期（3年

42、后）：100元/平方米160元/平方米l 租售方式：純租賃/帶租約出售或售給經(jīng)營(yíng)戶2.1.2、主題二：商務(wù)娛樂(lè)、休閑中心（總計(jì)約9000平方米）l 建筑分布：位于23層，或1+2+3層l 檔次定位：（人均消費(fèi)）30-150元/人l 目標(biāo)消費(fèi)群：商務(wù)、休閑人士、中檔消費(fèi)商戶l 主力店：主力店2家(桑拿1家，KTV1家，3000平方米/家，共約6000平方米)；l 小型店：12-15家，200-500/家，共約4000平方米足浴按摩；女士美容纖體、美容美發(fā)、SPA；網(wǎng)吧、茶藝棋牌、酒吧、咖啡廳入駐資質(zhì)要求：著名品牌、連鎖經(jīng)營(yíng)，富有品味和情調(diào)l 主力店可實(shí)現(xiàn)租金：市場(chǎng)培育期（3年內(nèi)）：20元/平方米

43、25元/平方米市場(chǎng)成熟期（3年后）：40元/平方米50元/平方米l 小型店可實(shí)現(xiàn)租金：市場(chǎng)培育期（3年內(nèi)）：40元/平方米60元/平方米市場(chǎng)成熟期（3年后）：80元/平方米120元/平方米l 租售方式：主力店只租不售，或帶租約整體出售；小型店帶租約（2年，年回報(bào)6-8%）出售。2.1.3、主題三：生活配套街區(qū)（總計(jì)約6300平方米）A、社區(qū)超市（合計(jì)約800平方米）l 建筑分布：位于首層l 建筑面積：約500-800平方米l 超市檔次定位：知名品牌平價(jià)超市l(wèi) 目標(biāo)消費(fèi)群：周邊社區(qū)居民日常生活需求，市場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營(yíng)商戶日常生活需求l 目標(biāo)商戶：華聯(lián)超市、天惠超市、匯華超市、百業(yè)超市、易初蓮花、家樂(lè)福社

44、區(qū)店等l 入駐資源要求：著名品牌、連鎖性質(zhì)，平價(jià)l 可實(shí)現(xiàn)租金：免租期：（半年-1年）市場(chǎng)培育期（3年內(nèi)）：35元/平方米40元/平方米市場(chǎng)成熟期（3年后）：45元/平方米60元/平方米l 租售方式：以出租為主，或整體銷售B、社區(qū)其它配套服務(wù)：（合計(jì)約5500平方米）l 建筑分布：位于1層l 檔次定位： 適應(yīng)社區(qū)消費(fèi)l 目標(biāo)消費(fèi)群：本社區(qū)居民及周邊社區(qū)居民，其他區(qū)域l 目標(biāo)商戶數(shù)量及面積：每種業(yè)態(tài)2-5家，50-100/家l 目標(biāo)商戶及入駐資源要求：銀行、通訊服務(wù)、手機(jī)賣場(chǎng)、辦公文具、圖書（以紡織服裝類圖書為主）、攝影店、煙酒店、24小時(shí)便利店、美容美發(fā)店、干洗店、鮮花店、面包店、茶葉店、水果店、藥店、飾品、精品店、眼鏡店、音像店、復(fù)印、傳真、房屋中介、人才中介、社區(qū)診所、廣告制作等l 可實(shí)現(xiàn)租金：市場(chǎng)培育期（3年內(nèi)）：50元/平方米80元/平方米市場(chǎng)成熟期（3年后）：100元/平方米160元/平方米l 租售方式：帶租約（2年，年回報(bào)6-8%）出售2.2主題商業(yè)市場(chǎng)定位 100%滿足汽配市場(chǎng)人群消費(fèi)，有效輻射周邊消費(fèi)群體 主題商業(yè)功能分區(qū)輻射距離主要消費(fèi)群體國(guó)際美食街區(qū)周邊3公里范圍之內(nèi)高力市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶及顧客、湖塘市場(chǎng)人群、周邊居住區(qū)人群、周邊學(xué)校師生商務(wù)娛樂(lè)、休閑中心45公里范圍之內(nèi)高力市場(chǎng)及湖塘老板、鄉(xiāng)鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)老板、其它高收入群體等生活