福州中天金海岸高層豪宅項目營銷報告-121PPT

1、黃金海岸上的航海燈塔黃金海岸上的航海燈塔做福州高層豪宅的領(lǐng)航者2007.08.102為什么是航海燈塔？福州多山，而江已然成為福州的稀缺資源，沿江地段無疑是福州的絕版地段。面對新樓盤的不斷開發(fā)，江景資源已經(jīng)所剩無幾。本項目不僅享受別墅區(qū)的優(yōu)良環(huán)境，又擁有絕版的江景資源。那么我們將要面臨的不是樓盤能否賣的動的問題，而是能夠賣多貴，能夠賣的多出名的問題。那么，我們就必須顛覆市場，讓市場重新接受一個新的標(biāo)準(zhǔn)，到達(dá)一個新的高度。所以，我們要做航海燈塔，做福州所有沿江高層的領(lǐng)航者。航海燈塔：1.高度 2.指引 3.光明 4.沿江人們品嘗的不是威士忌，而是品牌人們品嘗的不是威士忌，而是品牌大衛(wèi)奧格威大衛(wèi)奧格

2、威那么我們?nèi)绾蝿?chuàng)造新的高度？如何引領(lǐng)市場呢？那么我們?nèi)绾蝿?chuàng)造新的高度？如何引領(lǐng)市場呢？光是靠江景和別墅區(qū)的環(huán)境嗎？光是靠江景和別墅區(qū)的環(huán)境嗎？當(dāng)然，這些是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。當(dāng)然，這些是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。品牌能夠為我們帶來什么？品牌能夠為我們帶來什么？品牌知名度品牌知名度+ +品牌美譽度品牌忠誠度品牌美譽度品牌忠誠度寸土寸金寸土寸金品牌品牌牛屁股上的烙印牛屁股上的烙印各行各業(yè)都在打造自己的品牌，房地產(chǎn)企業(yè)也在走規(guī)范化公司化道路，努力塑造自己的品牌形象。那么，究竟什么是品牌，品牌是一張什么樣的牌？“品牌品牌”（brandbrand）一詞來源于古挪威語的“brandr” ，原意是牛屁股上的烙印用來表示牛是誰的財

3、產(chǎn)。牛屁股上的這個“烙印”深刻地揭示了品牌的本質(zhì)：品牌，是一種區(qū)別。而區(qū)別，是指你和誰都不相同的地方。 品牌的的真正意義就在于它的獨特性獨特性。 http:/ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道5創(chuàng)造獨特的品牌個性創(chuàng)造獨特的品牌個性用什么樣的姿態(tài)出現(xiàn)在世人面前？用什么樣的姿態(tài)出現(xiàn)在世人面前？用什么樣的口氣說話？用什么樣的口氣說話？用什么樣的精神占領(lǐng)福州市場？用什么樣的精神占領(lǐng)福州市場？用什么樣的魄力提升中天的江湖地位？用什么樣的魄力提升中天的江湖地位？623營銷策略營銷策略1項目解析項目解析 宏觀宏觀區(qū)域區(qū)域項目項目 理解理解回顧回顧參考參考競爭分析競爭分析 定位定位營銷營銷推廣推廣項目理解項目理解項目回顧項目

4、回顧參考案例參考案例7項目解析項目解析項目理解項目理解項目回顧項目回顧參考案例參考案例8項目本體解析項目本體解析項目基本情況項目基本情況: :地址：倉山區(qū)金山大道南側(cè)金山公園旁規(guī)劃占地面積：636畝規(guī)劃總建筑面積：76萬平方米容積率：1.8綠化率：35%物業(yè)類型：聯(lián)排別墅、疊拼別墅、小高層、高層小區(qū)配套：商業(yè)步行街、體育公園、中央廣場、社區(qū)文化館、國際雙語幼兒園景觀園林：寶石流霞景觀長廊別墅建筑風(fēng)格：現(xiàn)代簡約式9項目總體規(guī)劃情況：一至四期均為別墅產(chǎn)品，前幾期的推售，已經(jīng)令金海岸享有了廣泛的知名度。而這之后高層部分推售是否能成功則決定項目能否有一個圓滿的句號以及項目品牌的完美升華。一一線線沿沿江

5、江高高層層產(chǎn)產(chǎn)品品10中天中天金海岸金海岸 案名案名第3期：大溪地第4期：淺水灣5 5期推廣語期推廣語權(quán)定江灣，盛世華宅縱橫江灣，人居泰斗江灣神氣，華宅尚品領(lǐng)銜時代的江岸豪邸江山豪宅皆有，從容生活難求本項目從一、二期都未曾本項目從一、二期都未曾起過分期案名，到三期開起過分期案名，到三期開始起名大溪地，四期淺水始起名大溪地，四期淺水灣。案名平淡無奇，與全灣。案名平淡無奇，與全國多數(shù)項目重復(fù)，并不能國多數(shù)項目重復(fù)，并不能體現(xiàn)任何屬于項目自身的體現(xiàn)任何屬于項目自身的品牌個性。品牌個性。推廣語雜亂繁復(fù)，廣告訴推廣語雜亂繁復(fù)，廣告訴求點不明晰，讓人過目即求點不明晰，讓人過目即忘，難以給人留下印象。忘，難

6、以給人留下印象。11建筑改變生活建筑改變生活中天在造一座中天在造一座XXXX城城居住改變生活居住改變生活萬科在造一座城萬科在造一座城盲目的抄襲對于本項目來說，不見盲目的抄襲對于本項目來說，不見得是好的方式，只有適合自己的表得是好的方式，只有適合自己的表達(dá)方式，才是最好的達(dá)方式，才是最好的所謂整合推廣，最重要的就是統(tǒng)一口徑，傳達(dá)一致的產(chǎn)品信息和項目形象，所以每期所謂整合推廣，最重要的就是統(tǒng)一口徑，傳達(dá)一致的產(chǎn)品信息和項目形象，所以每期的廣告也必須具有延續(xù)性。而本項目先后幾期的廣告形象雜亂無章，完全沒有任何延的廣告也必須具有延續(xù)性。而本項目先后幾期的廣告形象雜亂無章，完全沒有任何延續(xù)性可言。投入的

7、廣告費用對于項目的品牌積累上沒有太大貢獻(xiàn)。續(xù)性可言。投入的廣告費用對于項目的品牌積累上沒有太大貢獻(xiàn)。中天中天萬科萬科12色彩非常黯淡，總體感覺平淡，無檔次，推廣語繁復(fù)貪多，體現(xiàn)不出尊貴感。色彩非常黯淡，總體感覺平淡，無檔次，推廣語繁復(fù)貪多，體現(xiàn)不出尊貴感。13畫面表現(xiàn)創(chuàng)意性不夠，形象定位模糊，訴求點不明晰，無獨特的品牌個性。畫面表現(xiàn)創(chuàng)意性不夠，形象定位模糊，訴求點不明晰，無獨特的品牌個性。14中天金海岸展示給消費者的項目形象其實還是有很大的提中天金海岸展示給消費者的項目形象其實還是有很大的提升空間的，而我們需要傳達(dá)的信息不應(yīng)該僅僅是個擁有一升空間的，而我們需要傳達(dá)的信息不應(yīng)該僅僅是個擁有一定規(guī)

8、模的大盤，不僅僅是望江而已。更加要告訴消費者的定規(guī)模的大盤，不僅僅是望江而已。更加要告訴消費者的是一個能彰顯身份，象征檔次，引領(lǐng)群雄的高品質(zhì)望江豪是一個能彰顯身份，象征檔次，引領(lǐng)群雄的高品質(zhì)望江豪宅。制定一個清晰的品牌形象以后，將不再動搖，所有的宅。制定一個清晰的品牌形象以后，將不再動搖，所有的營銷傳播手段不偏離中心，統(tǒng)一口徑后進(jìn)行全面出擊。營銷傳播手段不偏離中心，統(tǒng)一口徑后進(jìn)行全面出擊。15在深圳在深圳, ,有一個不容忽視的事實有一個不容忽視的事實, ,只要是中原代理的只要是中原代理的盤，都能比周邊項目賣的高，賣的好。盤，都能比周邊項目賣的高，賣的好。中原地產(chǎn)是中國最大的地產(chǎn)代理商，目前在全

9、國有中原地產(chǎn)是中國最大的地產(chǎn)代理商，目前在全國有2222家分公司，員工家分公司，員工一萬多人。這些輝煌的戰(zhàn)績遍布全國，特別是在深圳市場，一萬多人。這些輝煌的戰(zhàn)績遍布全國，特別是在深圳市場，32%32%的市場的市場份額更是壓倒性的領(lǐng)先。份額更是壓倒性的領(lǐng)先。那么中原來到福州，對于福州的房地產(chǎn)市場又是如何理解？而本項目又那么中原來到福州，對于福州的房地產(chǎn)市場又是如何理解？而本項目又處在一個什么樣的環(huán)境之下呢？處在一個什么樣的環(huán)境之下呢？下面我們就來看看下面我們就來看看16營銷策略營銷策略項目解析項目解析123競爭分析競爭分析宏觀形勢分析宏觀形勢分析區(qū)域形勢分析區(qū)域形勢分析 宏觀宏觀區(qū)域區(qū)域項目項目

10、 理解理解回顧回顧參考參考 定位定位營銷營銷推廣推廣項目項目SWOTSWOT分析分析競爭項目分析競爭項目分析17福州宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場分析福州宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場分析城市區(qū)位城市區(qū)位城市交通城市交通城市規(guī)劃城市規(guī)劃城市經(jīng)濟(jì)城市經(jīng)濟(jì)福州房地產(chǎn)市場總體情況福州房地產(chǎn)市場總體情況房地產(chǎn)銷售與供應(yīng)情況房地產(chǎn)銷售與供應(yīng)情況房地產(chǎn)價格發(fā)展趨勢房地產(chǎn)價格發(fā)展趨勢18片區(qū)房地產(chǎn)分析片區(qū)房地產(chǎn)分析城市功能分布與板塊分布城市功能分布與板塊分布片區(qū)內(nèi)主要項目情況分析片區(qū)內(nèi)主要項目情況分析主要競爭項目個案分析主要競爭項目個案分析19成熟經(jīng)濟(jì)組團(tuán)成熟經(jīng)濟(jì)組團(tuán)D未來大經(jīng)濟(jì)組團(tuán)未來大經(jīng)濟(jì)組團(tuán)C發(fā)展中經(jīng)濟(jì)組團(tuán)發(fā)展中經(jīng)濟(jì)組團(tuán)

11、A發(fā)展中經(jīng)濟(jì)組團(tuán)發(fā)展中經(jīng)濟(jì)組團(tuán)B城市功能分布城市功能分布發(fā)展中經(jīng)濟(jì)組團(tuán)A和發(fā)展中經(jīng)濟(jì)組團(tuán)B都屬于倉山區(qū).而該片區(qū)是近幾年福州房地產(chǎn)發(fā)展最活躍的區(qū)域。該片區(qū)在閩江和烏龍江的圍合中.水景資源豐富,江景資源是福州的珍貴稀缺資源.因而在該區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)了很多的江景高檔樓盤。A、B組團(tuán)是屬于未來大經(jīng)濟(jì)組團(tuán)內(nèi)，可見這兩個組團(tuán)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿薮?。房地產(chǎn)發(fā)展空間也大。20福州市各板快布局福州市各板快布局21從空間布局上，可以把福州市大體分為市中心板塊、五四北板塊、東區(qū)版塊，西區(qū)版塊，金山板塊、城南板塊、濱江板塊等十一大板塊。隨著城市的向外擴(kuò)張，現(xiàn)在的住宅房地產(chǎn)已非以中心區(qū)板塊為主調(diào)了。當(dāng)前，金山板塊、城南板塊、濱

12、江板塊、烏龍江板塊是住宅發(fā)展的集中地方。而馬尾板塊、南嶼板塊也將會是福州區(qū)域快速發(fā)展的兩大板塊。項目所在區(qū)域為烏龍江板塊，緊臨烏龍江，以水景資源為依托，打造江景豪宅。它的競爭對手主要來自烏龍江板塊、濱江板塊、城南板塊、金山板塊內(nèi)的含有高層的住宅項目。而處在烏龍江板塊、濱江板塊內(nèi)的含有高層住宅的項目，是本項目最大的而處在烏龍江板塊、濱江板塊內(nèi)的含有高層住宅的項目，是本項目最大的威脅，因為它們同質(zhì)化的可能性最大，它們同樣含有江景優(yōu)勢。威脅，因為它們同質(zhì)化的可能性最大，它們同樣含有江景優(yōu)勢。分析：分析：22片片區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)樓樓盤盤布布局局本案本案水印長天香江楓景公園道一號融信寬域中庚國際華府麗景天城金山

13、公元江南水都美域金輝楓尚海潤尊品融信西班牙錢隆金山世歐彼岸城融僑觀邸水岸名居泰禾紅樹林23分析分析: :片區(qū)內(nèi),當(dāng)前在售的,同時含有高層住宅的主要項目有15個。這些項目很多在未來還會有推出量。未來一段時間，片區(qū)內(nèi)高層住宅產(chǎn)品放量會比較大。從項目的布局上看，項目的競爭壓力是來自四面八方的。但主要的競爭壓力還是來自片區(qū)內(nèi)幾個主要的競爭項目。24片區(qū)內(nèi)主要在售高層住宅項目基本情況片區(qū)內(nèi)主要在售高層住宅項目基本情況由表格統(tǒng)計，在未來一段時間內(nèi)該片區(qū)推出的1515個高層住宅產(chǎn)品會有超過1037310373套，競爭競爭激烈。激烈。戶型上，90%90%的項目以三居室為主，57%57%的項目以四居室為主。部分

14、項目以超過120m2120m2的較大戶型為主。從項目的銷售價格上看，片區(qū)內(nèi)的高層住宅價格都在50005000元/平方米以上。沿江項目價格都比較高，如江南水都美域、公園道一號、融僑觀邸、水岸名居，而融僑觀邸的價格高達(dá)95009500元/平方米。項目名稱目前平均價格未來推出量主力戶型戶型面積區(qū)間江南水都5、6期/公園道一號7000元/平方米2000多套三居室、四居室125 m2以上海潤尊品6800元/平方米400多套三居室、四居室118-138 m2泰禾紅樹林/預(yù)計1200多套/融信西班牙5800元/平方米/三居室、四居室114-125 m2錢隆金山6000元/平方米1000多套二居室、三居室90

15、-150 m2中庚國際華府6300元/平方米124套三居室130m2融僑觀邸9500元/平方米1165套三居室、四居室130-180 m2麗景天成2期品閣5400元/平方米將近300套三居室、四居室125-150m2金輝楓尚5900元/平方米1100多套三居室102-114m2世歐彼岸城5800元/平方米2100多套三居室60-160 m2融信寬域5000元/平方米400多套二居室、三居室、四居室98-157 m2中聯(lián)水岸名居6500元/平方米110多套三居室、四居室118-176 m2金山公元5300元/平方米約324套三居室100-110 m2好景城5200元/平方米約250套二居室、一居

16、室66、77、99 m225區(qū)域市場項目特點總結(jié)：區(qū)域市場項目特點總結(jié)：物業(yè)類型：以中低密度住宅為主流，大部分項目以小高層、高層為主。小部分樓盤同時囊括了別墅、小高層、高層等多種物業(yè)。銷售價格：主要競爭項目的銷售價格大部分在6500元/平方米以上，除了世歐彼岸城的價格為5800元/平方米。戶型：該片區(qū)的高層住宅大部分以三房、四房為主力戶型。而如融僑觀邸、公園道一號等比較高檔的樓盤，四房會占比較大的比例?？蛻簦涸谄瑓^(qū)內(nèi)的這些高端樓盤，有相當(dāng)大部分的客戶是來自福州的八縣地區(qū)高收入階層、主城區(qū)的高級白領(lǐng)、私人企業(yè)主、公務(wù)員。推廣主題：幾個主要競爭項目的推廣主題里大部分把“沿江水景”作為一個重點，除了

17、公園道一號把更多的焦點放在了“豪宅”的定位上。26弱弱強(qiáng)強(qiáng)中中未來推出量江景資源項目檔次定位備注：以下從三個方面來描述片區(qū)內(nèi)各項目對本項目構(gòu)成的競爭性強(qiáng)烈程度。公園道一號錢隆金山融僑觀邸金輝楓尚世歐彼岸城泰禾紅樹林江南水都5、6期海潤尊品麗景天成2期品閣融信寬域融信西班牙中庚國際華府中聯(lián)水岸名居金山公元好景城江南水都5、6期融僑觀邸水岸名居泰禾紅樹林公園道一號世歐彼岸城海潤尊品中庚國際華府融信西班牙金輝楓尚麗景天城2期品閣錢隆金山融信寬域金山公元好景城融僑觀邸江南水都5、6期公園道一號海潤尊品泰禾紅樹林中聯(lián)水岸名居中庚國際華府融信西班牙金輝楓尚世歐彼岸城錢隆金山麗景天城2期品閣融信寬域金山公元

18、好景城27采用記分形式（強(qiáng)3分，中2分，弱1分），統(tǒng)計各個樓盤的競爭力得分：由以上可得出項目的主要競爭樓盤有：公園道一號、融僑觀邸、江南水都5、6期、海潤尊品、世歐彼岸城、泰禾紅樹林。泰禾紅樹林和江南水都5、6期的規(guī)劃情況都還沒定出來，因此對其不進(jìn)行詳細(xì)分析。28主要競爭項目主要競爭項目 個案分析個案分析29公園道一號公園道一號開發(fā)商：開發(fā)商：福州市海晨建設(shè)發(fā)展有限公司項目規(guī)模：項目規(guī)模：項目占地約24.7萬平方米，總規(guī)劃建筑面積45萬平方米，容積率為1.8。規(guī)劃總戶 數(shù)2945戶，其中別墅有588戶，高層住宅2357戶。物業(yè)類別：物業(yè)類別：別墅、高層住宅。銷售價格：銷售價格：高層住宅為700

19、0元/平方米。主力戶型：主力戶型：四居室為主，主力戶型的面積都為125平方米以上；超寬幅全景大陽臺、落地弧形飄窗、雙主歐設(shè)計。小區(qū)內(nèi)部配套：小區(qū)內(nèi)部配套：網(wǎng)球場、貴族幼兒園、運動會所、休閑會所、高球推桿練習(xí)場、4-5米高挑空泛會所。高層建筑風(fēng)格：高層建筑風(fēng)格：新古典主義建筑風(fēng)格，簡約線條，百米高度突顯高貴的建筑氣質(zhì)。景觀資源：景觀資源：烏龍江、金山公園、千畝濕地公園、景式水體園林、噴泉廣場、連續(xù)水景、休閑廣場、景觀長廊、愛琴海風(fēng)韻泳池。30推廣主題：推廣主題： 領(lǐng)袖上層生活 超越品質(zhì)時代的恒久建筑 展現(xiàn)豪宅物業(yè)風(fēng)范 “金山公園上游”第一富人區(qū)項目動態(tài)：項目動態(tài)：6月1日40、41號樓拿到預(yù)售許

20、可證，6月26日69號樓拿到預(yù)售許可證。價值鏈價值鏈開發(fā)商品牌交通靠江距離配套建筑景觀園林戶型創(chuàng)新優(yōu)勢強(qiáng)度優(yōu)勢強(qiáng)度項目點評項目點評: 項目的開發(fā)商具備品牌優(yōu)勢，在戶型上也有所創(chuàng)新，交通便利，但同時受到噪音干擾。與金海岸相比，公園道一號不具備沿江優(yōu)勢。項目在建筑品質(zhì)、規(guī)劃布局以及小區(qū)內(nèi)景觀設(shè)計上更得到認(rèn)可。31融僑觀邸融僑觀邸開發(fā)商：開發(fā)商：福建融僑集團(tuán)有限公司 項目規(guī)模：項目規(guī)模：項目總占地面積9.4萬平方米，規(guī)劃總建筑面積17萬平方米，容積率為2.20，規(guī)劃總戶數(shù)1165戶，一期將推出733戶。物業(yè)類別：物業(yè)類別：純板式高層住宅銷售價格：銷售價格：一期均價9500元/平方米。主力戶型：主力戶

21、型：項目以三居室、四居室為主。多陽臺設(shè)計，270度廣角窗，大面寬客廳。建筑風(fēng)格：建筑風(fēng)格：西班牙建筑風(fēng)格景觀資源：景觀資源：江濱公園、閩江、東南亞風(fēng)情小區(qū)園林、噴泉、疊水、小溪、花廊、圖騰、水幕景墻、底層架空綠化。小區(qū)內(nèi)部配套：小區(qū)內(nèi)部配套：精英沙龍會所、風(fēng)光泛會所、露天游泳池、籃球場、羽毛球場。32推廣主題：推廣主題：南江濱豪宅里程碑 南江濱最顯身價的高尚住宅項目點評：項目點評：該項目更具備開發(fā)商品牌和沿江優(yōu)勢。除此之外，項目在戶型設(shè)計上有很吸引人的地方多陽臺設(shè)計、大面寬客廳以及廣角窗，讓居住者可以更大范圍地看到水景。項目預(yù)計9月份開盤，銷售現(xiàn)場的管理比較松懈。項目動態(tài)：項目動態(tài)：項目1月2

22、0號公開首映，1月26號置業(yè)卡火熱發(fā)售。預(yù)計9月份開盤。價值鏈價值鏈開發(fā)商品牌交通靠江距離配套建筑景觀園林戶型創(chuàng)新優(yōu)勢強(qiáng)度優(yōu)勢強(qiáng)度33海潤尊品海潤尊品開發(fā)商：開發(fā)商：尚錦集團(tuán)項目規(guī)模：項目規(guī)模：項目占地135畝，規(guī)劃總建筑面積約20萬平方，容積率1.8。項目建筑由小高層和高層組成。規(guī)劃總戶數(shù)為1300多套，在將來還會推出400多套高層住宅。物業(yè)類別：物業(yè)類別：小高層、高層銷售價格：銷售價格：均價約6800元/平方米。主力戶型：主力戶型：項目以三房、四房為主。 弧型觀景臺，三開間朝南設(shè)計，客衛(wèi)干濕分離設(shè)計，活性空間設(shè)計北向超大方正內(nèi)陽臺可改造成空中花園、陽光房、月光餐廳、書房等。建筑風(fēng)格：建筑風(fēng)

23、格：法式外飄屋頂、米白色配咖啡色建筑外墻。景觀資源：景觀資源：烏龍江、城市廣場、活性園林景觀、流水景墻、坡地草地、自由廣場、中央河濱廣場、健體廣場。小區(qū)配套：小區(qū)配套：水晶會所、底層架空泛會所、一條街34推廣主題：推廣主題：臻藏國際 活性住宅 開創(chuàng)“國際活性空間”，海潤尊品垂獻(xiàn)榕城 從會所里觀生活 唱歌的水景，讓生活微笑 項目點評：項目點評：項目不具備沿江優(yōu)勢。但項目產(chǎn)品品質(zhì)出眾,開發(fā)商經(jīng)過水晶會所的引入,以及項目品牌形象的包裝,使項目價值得到有效的提升。周邊配套不夠成熟，在建筑設(shè)計上，采用法式外飄屋頂、米白色配咖啡色建筑外墻。項目動態(tài)項目動態(tài)：項目處于四期火熱銷售中，6月29號樣板房正式開放

24、。價值鏈價值鏈開發(fā)商品牌交通靠江距離配套建筑景觀園林戶型創(chuàng)新優(yōu)勢強(qiáng)度優(yōu)勢強(qiáng)度35世歐彼岸城世歐彼岸城開發(fā)商：開發(fā)商：正榮集團(tuán)、融信地產(chǎn)項目規(guī)模：項目規(guī)模：占地約15萬平方米，總建筑面積約32萬平方米，項目總共規(guī)劃2282套，未來會推出2000來套。物業(yè)類型：物業(yè)類型：小高層、高層銷售價格：銷售價格：當(dāng)前平均價格為5800元/平方米。主力戶型：主力戶型：項目以三居室為主。三房朝南、入戶花園。建筑風(fēng)格：建筑風(fēng)格：部分高層為橢圓形的景觀高層，以大戶型為主。景觀設(shè)計：景觀設(shè)計：800M文化長廊，兒童樂園、親水涼亭、綠化帶。配套：配套：與金山文體中心結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟關(guān)系，專門規(guī)劃業(yè)主專屬VIP健身專區(qū)。36

25、推廣主題：推廣主題：新城中心點濱江生活圈；南江濱30萬平米國際化品質(zhì)社區(qū)；新城中心彼岸生活；新城中心 6“心”級理想城邦。項目點評：項目點評：小區(qū)在交通以及周邊配套上具備更大的優(yōu)勢。在建筑上，部分觀景高層比較受矚目。戶型設(shè)計上以三房朝南設(shè)計比較新鮮。項目離江景距離較遠(yuǎn)，同時受到周邊樓盤形象的影響，項目在檔次定位上壓力比較大。項目動態(tài)：項目動態(tài)：項目6月30號取得A12樓、A10樓的預(yù)售許可證，7月8號首次開盤。目前這兩棟樓基本售磬，目前處于另外兩棟小高層的認(rèn)籌階段。價值鏈價值鏈開發(fā)商品牌交通靠江距離配套建筑景觀園林戶型創(chuàng)新優(yōu)勢強(qiáng)度優(yōu)勢強(qiáng)度37江南水都江南水都5、6期期開發(fā)商：開發(fā)商：福建融僑集

26、團(tuán)有限公司 項目規(guī)模：項目規(guī)模：未定物業(yè)類別：物業(yè)類別：小高層、高層。銷售價格：銷售價格：未定主力戶型：主力戶型：未定建筑風(fēng)格：建筑風(fēng)格：未定內(nèi)部配套內(nèi)部配套:現(xiàn)有個小區(qū)配套水鄉(xiāng)酒店將改建成五星級酒店.現(xiàn)有景觀設(shè)計現(xiàn)有景觀設(shè)計: 最大特色就是 以水景為主,貫穿整個小區(qū)!項目動態(tài)：項目動態(tài)：還未推出38泰禾泰禾紅樹林紅樹林開發(fā)商：開發(fā)商：福建融僑集團(tuán)有限公司 項目高層規(guī)模：項目高層規(guī)模：預(yù)計總共有4000多套,今年年底將推出1200余套.物業(yè)類別物業(yè)類別: 高層銷售價格：銷售價格：未定主力戶型：主力戶型：未定建筑風(fēng)格：建筑風(fēng)格：未定內(nèi)部配套內(nèi)部配套:休閑會所、運動會所、幼兒園、室外游泳池、小型超

27、市、衛(wèi)生服務(wù)站景觀資源景觀資源: 有綠化帶貫穿小區(qū)當(dāng)中，有水池。項目動態(tài)：項目動態(tài)：高層還未推出39項目名稱項目名稱項目優(yōu)勢及劣勢項目優(yōu)勢及劣勢競爭打擊點競爭打擊點公園道一號公園道一號優(yōu)勢優(yōu)勢產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)良，自然景觀與小區(qū)園林景觀優(yōu)勢明顯。所有高層產(chǎn)品均為一線江景，景觀資源相比公園道一號更占優(yōu)勢。劣勢劣勢雖然部分高層項目擁有沿江資源，但可視角度相對有限。融僑觀邸融僑觀邸優(yōu)勢優(yōu)勢開發(fā)商品牌優(yōu)勢，一線沿江，高品質(zhì)產(chǎn)品。在價格上本項目可以實行逐步上升狀態(tài)，高層項目的首次推售可以以價格優(yōu)勢搶占對手客戶。劣勢劣勢均價太高，客戶群體覆蓋面狹隘。海潤尊品海潤尊品優(yōu)勢優(yōu)勢高品質(zhì)產(chǎn)品，優(yōu)質(zhì)的品牌形象，水晶會所。本

28、項目高層部分擁有別墅區(qū)的環(huán)境及檔次，同時享有一線江景，面對高品質(zhì)的競爭對手，本項目需要大力提升產(chǎn)品自身品質(zhì)及項目品牌形象。劣勢劣勢項目類型均為高層產(chǎn)品，無別墅環(huán)境及形象檔次。世歐彼岸城世歐彼岸城優(yōu)勢優(yōu)勢交通配套相對成熟。本項目高層部分擁有別墅區(qū)的環(huán)境及檔次，同時享有一線江景。劣勢劣勢項目類型為高層產(chǎn)品，且無江景資源。根據(jù)分析，主要競爭對手的優(yōu)劣勢各有不同，本項目可以在競爭對手相對劣勢及不足的地根據(jù)分析，主要競爭對手的優(yōu)劣勢各有不同，本項目可以在競爭對手相對劣勢及不足的地方，有針對性的進(jìn)行打擊，在方，有針對性的進(jìn)行打擊，在自身景觀、戶型、小區(qū)配套、規(guī)劃布局，營銷推廣自身景觀、戶型、小區(qū)配套、規(guī)劃

29、布局，營銷推廣等各方面等各方面進(jìn)行優(yōu)化提高，將項目的綜合競爭力以進(jìn)行優(yōu)化提高，將項目的綜合競爭力以“組合拳組合拳”的形式有效的打擊對手。的形式有效的打擊對手。40景式水體園林、噴泉廣場、連續(xù)水景、休閑廣場、景觀長廊超寬幅全景大陽臺、落地弧形飄窗、雙主歐設(shè)計，電梯直接入戶，三梯兩戶設(shè)計網(wǎng)球場、貴族幼兒園、運動會所、休閑會所、高球推桿練習(xí)場、4-5米高挑空泛會所、愛琴海風(fēng)韻泳池新古典主義建筑風(fēng)格，簡約線條，百米高度突顯高貴的建筑氣質(zhì)。領(lǐng)袖上層生活;超越品質(zhì)時代的恒久建筑;展現(xiàn)豪宅物業(yè)風(fēng)范;“金山公園上游”第一富人區(qū);東南亞風(fēng)情小區(qū)園林、噴泉、疊水、小溪、花廊、圖騰、水幕景墻、底層架空綠化多陽臺設(shè)計

30、，270度廣角窗，大面寬客廳、部分帶有入戶花園。精英沙龍會所、風(fēng)光泛會所、露天游泳池、籃球場、羽毛球場。西班牙建筑風(fēng)格南江濱豪宅里程碑;南江濱最顯身價的高尚住宅;城市廣場、活性園林景觀、流水景墻、坡地草地、自由廣場、中央河濱廣場、健體廣場。弧型觀景臺，三開間朝南設(shè)計，客衛(wèi)干濕分離設(shè)計，活性空間設(shè)計北向超大方正內(nèi)陽臺可改造成空中花園、陽光房、月光餐廳、書房等。水晶會所、底層架空泛會所、一條街、游泳池法式外飄屋頂、米白色配咖啡色建筑外墻臻藏國際 活性住宅;開創(chuàng)“國際活性空”;海潤尊品垂獻(xiàn)榕城;從會所里觀生活;唱歌的水景，讓生活微笑;800M文化長廊，兒童樂園、親水涼亭、綠化帶三房朝南、入戶花園與金

31、山文體中心結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟關(guān)系，專門規(guī)劃業(yè)主專屬VIP健身專區(qū)。部分高層為橢圓形的景觀高層新城中心點濱江生活圈；南江濱30萬平米國際化品質(zhì)社區(qū)；新城中心彼岸生活；新城中心 6“心”級理想城邦。41公園道一號公園道一號江景視覺角度江景視覺角度江景視覺角度江景視覺角度部分無法看江高層部分無法看江高層從望江的可從望江的可視角度來看視角度來看，公園道一，公園道一號只有號只有5050度度的視角，而的視角，而本項目達(dá)到本項目達(dá)到150150度的可度的可視角度。視角度。金海岸高層部分金海岸高層部分42公園道一號園林公園道一號園林海潤尊品園林海潤尊品園林金海岸的園林一角金海岸的園林一角打造優(yōu)美的園林景觀，是高品質(zhì)

32、社區(qū)不打造優(yōu)美的園林景觀，是高品質(zhì)社區(qū)不可或缺的部分。本項目要實現(xiàn)高價，項可或缺的部分。本項目要實現(xiàn)高價，項目本身的品質(zhì)我們是不可忽視的。目本身的品質(zhì)我們是不可忽視的。43公園道一號小區(qū)道路公園道一號小區(qū)道路美麗的小區(qū)人行道美麗的小區(qū)人行道中天金海岸的小區(qū)道路中天金海岸的小區(qū)道路特別是看樓通道的包裝，是展示項目特別是看樓通道的包裝，是展示項目形象的窗口，我們要給業(yè)主走在小區(qū)形象的窗口，我們要給業(yè)主走在小區(qū)道路上就如走在星光大道上的感覺。道路上就如走在星光大道上的感覺。44 我們可以做其他競爭項目沒有的東西我們可以做其他競爭項目沒有的東西創(chuàng)新創(chuàng)新競爭項目有好的東西，我們可以吸收競爭項目有好的東西

33、，我們可以吸收45景觀共性：景觀共性：綠色園林休閑廣場噴泉水幕景墻涼臺、長廊特色景觀：特色景觀：底層架空綠化文化長廊 景觀創(chuàng)新：景觀創(chuàng)新： 空中綠化花園 貫穿廣場46戶型共性：戶型共性：以大陽臺、多陽臺設(shè)計為主客廳設(shè)計以能見江景為主世歐彼岸城、融僑觀邸部分 戶型均帶入戶花園設(shè)計。特色戶型：特色戶型：三梯兩戶 ，電梯直接入戶活性空間設(shè)計戶型創(chuàng)新：戶型創(chuàng)新： 復(fù)式戶型 錯層 空中別墅我們可以增加以下戶型47內(nèi)部配套共性：內(nèi)部配套共性：雙會所設(shè)計底層架空設(shè)計成泛會所游泳池系列運動場所內(nèi)部特色配套：內(nèi)部特色配套： 水晶會所 與金山文體中心合作配套建議：配套建議： 空中會所 高爾夫球練習(xí)場48建筑風(fēng)格共

34、性：建筑風(fēng)格共性：競爭項目以歐式建筑風(fēng)格為主建筑風(fēng)格建議：建筑風(fēng)格建議：公園道一號海潤尊品世歐彼岸城49項目周邊環(huán)境：項目周邊環(huán)境：項目的項目的SWOTSWOT分析分析福州展覽城本案本案金山公園烏龍江濕地公園烏龍江項目地理位置優(yōu)越，周邊景觀資源豐富，包括有福州展覽城、金山公園、烏龍江濕地公園、烏龍江。這些資源給項這些資源給項目做豪宅產(chǎn)品提供的必目做豪宅產(chǎn)品提供的必要的條件。要的條件。50中天金海岸高層地塊高層地塊 地塊四至分析地塊四至分析地塊的背面為本項目的別墅部分產(chǎn)品地塊的左面為新興住宅區(qū)。地塊第一線親近烏龍江景。地塊右面為一新興住宅區(qū)。從地塊的四至看，地塊完全具備了打造高層豪宅的條件。51

35、地塊周邊交通：地塊周邊交通：三環(huán)路金山大道洪灣路浦上路建新中路花溪南路濱江大道項目地處烏龍江邊，交通干道四通八達(dá)。項目本項目本身具備了交通的優(yōu)勢。身具備了交通的優(yōu)勢。地塊地塊52地塊地塊SWOTSWOT分析分析1 1、地塊優(yōu)勢分析、地塊優(yōu)勢分析景觀優(yōu)勢：景觀優(yōu)勢：項目地處烏龍江畔，近距離享有稀缺水資源景觀。項目地處烏龍江畔，近距離享有稀缺水資源景觀。區(qū)位優(yōu)勢：區(qū)位優(yōu)勢：項目處于烏龍江板塊這一新興、又趨于成熟的新居住區(qū)，環(huán)境優(yōu)雅項目處于烏龍江板塊這一新興、又趨于成熟的新居住區(qū)，環(huán)境優(yōu)雅，具備升值空間。，具備升值空間。地塊優(yōu)勢：地塊優(yōu)勢：地塊處于項目的別墅產(chǎn)品邊上，高層住宅產(chǎn)品能夠享受到別墅產(chǎn)品地

36、塊處于項目的別墅產(chǎn)品邊上，高層住宅產(chǎn)品能夠享受到別墅產(chǎn)品的環(huán)境和配套。從心理上，更能給人以尊貴感。的環(huán)境和配套。從心理上，更能給人以尊貴感。交通優(yōu)勢：交通優(yōu)勢：地塊周邊交通路網(wǎng)四通八達(dá)，方便了業(yè)主們的出行提供了方便。地塊周邊交通路網(wǎng)四通八達(dá)，方便了業(yè)主們的出行提供了方便。2 2、地塊劣勢分析、地塊劣勢分析地處該片區(qū)，與市中心有一定距離。地處該片區(qū)，與市中心有一定距離。項目地處新興板塊，配套設(shè)施還不成熟。項目地處新興板塊，配套設(shè)施還不成熟。地塊地處三環(huán)路邊緣，在三環(huán)路完全通車之后，勢必會受到噪音的影響。地塊地處三環(huán)路邊緣，在三環(huán)路完全通車之后，勢必會受到噪音的影響。533 3、地塊機(jī)會分析、地塊

37、機(jī)會分析板塊內(nèi)小高層、高層項目很多，但超高層的產(chǎn)品還比較稀缺。板塊內(nèi)小高層、高層項目很多，但超高層的產(chǎn)品還比較稀缺。當(dāng)前福州的市場屬于較好階段。當(dāng)前福州的市場屬于較好階段。片區(qū)正向成熟居住區(qū)方向發(fā)展。片區(qū)正向成熟居住區(qū)方向發(fā)展。4 4、地塊威脅分析、地塊威脅分析片區(qū)內(nèi)在未來一段時間高層、小高層產(chǎn)品大放量，市場競爭非常激烈。片區(qū)內(nèi)在未來一段時間高層、小高層產(chǎn)品大放量，市場競爭非常激烈。片區(qū)內(nèi)產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，地塊產(chǎn)品開發(fā)面臨是否會片區(qū)內(nèi)產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，地塊產(chǎn)品開發(fā)面臨是否會“同流合污同流合污”的問題。的問題。片區(qū)內(nèi)含有高層產(chǎn)品的高端項目不少，項目面臨如何片區(qū)內(nèi)含有高層產(chǎn)品的高端項目不少，項目面臨如

38、何“標(biāo)新立異標(biāo)新立異”賣高價的問題。賣高價的問題。542競爭分析競爭分析3營銷策略營銷策略1項目解析項目解析項目定位項目定位整體策略整體策略推廣思路推廣思路營銷創(chuàng)新營銷創(chuàng)新 宏觀宏觀區(qū)域區(qū)域項目項目 理解理解回顧回顧參考參考 定位定位營銷營銷推廣推廣55項目定位項目定位推廣思路推廣思路整體策略整體策略營銷創(chuàng)新營銷創(chuàng)新56做福州高層豪宅的做福州高層豪宅的領(lǐng)航者領(lǐng)航者項目定位項目定位57不是普通住宅不是普通住宅, ,我們要做我們要做豪宅！豪宅！享受真正豪宅的人，首先關(guān)心的不是價格，而是作為其豪宅能否滿足消費者的角色扮演欲望。滿足消費者的虛榮心。少數(shù)人有資格擁有，大多數(shù)人被擋在門外。本項目不為滿足所

39、有人，只為住的起豪宅的人打造。精神層面高于物質(zhì)層面。賣景觀，賣環(huán)境，更要賣品牌。58一張名片，一個口號一張名片，一個口號首先，要以足夠高的姿態(tài)，向市場遞上一張足夠震撼的名片，首先，要以足夠高的姿態(tài)，向市場遞上一張足夠震撼的名片，一鳴驚人，一出就不凡，一上來就震住市場。一鳴驚人，一出就不凡，一上來就震住市場。同時，我們要喊出一個口號，賣它之前，先讓它出名。讓這句口號同時，我們要喊出一個口號，賣它之前，先讓它出名。讓這句口號家喻戶曉，人人傳誦，爭相議論。家喻戶曉，人人傳誦，爭相議論。59一張名片一張名片中天金海岸中天金海岸5 5期期領(lǐng)航者（案名）領(lǐng)航者（案名）福州高層豪宅的領(lǐng)航者福州高層豪宅的領(lǐng)航

40、者航海燈塔航海燈塔燈塔，首先是高度，同時作為領(lǐng)航的功燈塔，首先是高度，同時作為領(lǐng)航的功能，極具引導(dǎo)性，有領(lǐng)袖的風(fēng)范，王者的霸氣。切擁能，極具引導(dǎo)性，有領(lǐng)袖的風(fēng)范，王者的霸氣。切擁有標(biāo)竿的作用。有標(biāo)竿的作用。而我們這個項目，就是要達(dá)到這樣的目的，做福而我們這個項目，就是要達(dá)到這樣的目的，做福州高層豪宅的領(lǐng)航者。州高層豪宅的領(lǐng)航者。60一個口號一個口號視界視界 高于世界（推廣語）高于世界（推廣語）超高層豪宅，我們叫它為超高層豪宅，我們叫它為“上層豪宅上層豪宅”高，這是特點，不是弱點高，這是特點，不是弱點因為高，所以視界更寬遠(yuǎn)因為高，所以視界更寬遠(yuǎn)因為高，所以境界更曠達(dá)因為高，所以境界更曠達(dá)因為高，

41、所以離塵更遠(yuǎn)因為高，所以離塵更遠(yuǎn)因為高，所以聽風(fēng)更清因為高，所以聽風(fēng)更清因為高，所以離真理更近因為高，所以離真理更近而生命的高度，是從心的高度開始，而生命的高度，是從心的高度開始，與你的視界同步，與你的世界觀同步與你的視界同步，與你的世界觀同步61黃金海岸上的航海燈塔黃金海岸上的航海燈塔備選推廣語備選推廣語視界視界 高于世界高于世界62整體策略整體策略這是一個大盤、精品輩出的時代，江南水都這是一個大盤、精品輩出的時代，江南水都2800畝的宏偉氣勢；公園道一號的畝的宏偉氣勢；公園道一號的儒雅尊貴；泰禾紅樹林的沉穩(wěn)篤馥。這又是一個群雄割據(jù)的時代，北江濱高層儒雅尊貴；泰禾紅樹林的沉穩(wěn)篤馥。這又是一個

42、群雄割據(jù)的時代，北江濱高層的歡舞唱罷，南江濱又掘出一方熱土，市中心熱捧的時代已過，閩侯遠(yuǎn)郊的硝的歡舞唱罷，南江濱又掘出一方熱土，市中心熱捧的時代已過，閩侯遠(yuǎn)郊的硝煙卻剛剛?cè)狡?。在這個精品輩出，各有千秋的年代！煙卻剛剛?cè)狡?。在這個精品輩出，各有千秋的年代！ 那么我們那么我們?yōu)觚埥孕劬岫嗄甑臈n雄，別墅市場的烏龍江旁雄踞多年的梟雄，別墅市場的一支獨霸，在新產(chǎn)品的推出和重整的市一支獨霸，在新產(chǎn)品的推出和重整的市場面前！場面前！我們應(yīng)該扮演什么角色？我們應(yīng)該扮演什么角色？63因此光有一線江景遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠因此光有一線江景遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠64因此規(guī)?；笊鐓^(qū)不是主要優(yōu)勢訴求因此規(guī)模化大社區(qū)不是主要優(yōu)勢訴求65指引一座

43、城市的文明流向，制定城市貴族的生活基準(zhǔn)，太多指引一座城市的文明流向，制定城市貴族的生活基準(zhǔn)，太多的樓盤，包裝的富麗堂皇，奢華浮圖，尊品的金山絕版，公的樓盤，包裝的富麗堂皇，奢華浮圖，尊品的金山絕版，公園道的典美歐式，官邸的座擁尊榮，豪宅的定義被口誅筆伐園道的典美歐式，官邸的座擁尊榮，豪宅的定義被口誅筆伐，人們看慣了紙醉金迷后的幕影低垂，厭倦了報廣包裝里的，人們看慣了紙醉金迷后的幕影低垂，厭倦了報廣包裝里的虛實委爛。虛實委爛。因此因此“豪宅精品豪宅精品”不足以吸引客戶眼不足以吸引客戶眼球球666768我們是我們是我們擁有我們擁有烏龍江的一線絕版江景別墅區(qū)中的奢華居住品質(zhì)我們推崇我們推崇濱江生活新

44、理念城市軸心區(qū)的人文居所我們的核心競爭力便是我們的核心競爭力便是 綜合優(yōu)勢綜合優(yōu)勢69推廣思路推廣思路TO BE CONTINUE70產(chǎn)品競爭資源最大化產(chǎn)品競爭資源最大化 服務(wù)競爭資源最大化服務(wù)競爭資源最大化 項目投放市場需要什么樣的姿態(tài)？項目投放市場需要什么樣的姿態(tài)？樹立高層豪宅樹立高層豪宅“領(lǐng)航者領(lǐng)航者”的城市符號，突出其別墅區(qū)高層產(chǎn)品的奢的城市符號，突出其別墅區(qū)高層產(chǎn)品的奢華尊貴象征，以濱江新生活和一線江景作為核心訴求，倡導(dǎo)優(yōu)質(zhì)創(chuàng)華尊貴象征，以濱江新生活和一線江景作為核心訴求，倡導(dǎo)優(yōu)質(zhì)創(chuàng)新的服務(wù)理念，宣揚親善和理的人文關(guān)懷。新的服務(wù)理念，宣揚親善和理的人文關(guān)懷。那么我們產(chǎn)品前期的市場形象

45、就是：那么我們產(chǎn)品前期的市場形象就是：產(chǎn)品象征產(chǎn)品象征=別墅區(qū)中別墅區(qū)中的高層的高層豪宅豪宅核心資源核心資源=濱江生活濱江生活一線江景一線江景服務(wù)理念服務(wù)理念=優(yōu)質(zhì)優(yōu)質(zhì)創(chuàng)新創(chuàng)新人文關(guān)懷人文關(guān)懷=親善親善和理和理城市符號城市符號=高層豪宅高層豪宅“領(lǐng)航者領(lǐng)航者”71產(chǎn)品產(chǎn)品公園道公園道1號號泰禾紅樹林泰禾紅樹林水印長天水印長天香江紅海園香江紅海園中天中天5期高層期高層中天項目別墅區(qū)中天項目別墅區(qū)別墅區(qū)中的高層豪宅別墅區(qū)中的高層豪宅72項目名稱物業(yè)類型平均價格客戶主體銷售率公園道一號疊拼、聯(lián)排獨棟、高層90130萬客戶居住區(qū)以鼓樓區(qū)及長樂、福清、平潭周邊區(qū)域為主，客戶職業(yè)以教育局、電信、政府等政府

46、、事業(yè)單位為主。100%紅樹林聯(lián)排、疊拼、高層190萬/套別墅戶型的客戶來源以鼓樓區(qū)為主，客戶以政府部門、企事業(yè)單位、私營企業(yè)老板為主。90%中天金海岸別墅、高層小高層客戶主要來源于市區(qū)高端客戶及周邊五區(qū)八縣，尤以平潭地區(qū)客戶為主。水印長天疊拼、聯(lián)排高層、小高層5700元/平方米98%香江紅海園多層、小高層5300元/平方米100%高總價，只有高收入的高總價，只有高收入的社會中產(chǎn)者才能臨幸。社會中產(chǎn)者才能臨幸。客戶群體中以鼓樓客戶、八縣客戶為客戶群體中以鼓樓客戶、八縣客戶為主、職業(yè)多為政府部門、公務(wù)員、企主、職業(yè)多為政府部門、公務(wù)員、企業(yè)老板?？蛻舻乃刭|(zhì)、文化較高。業(yè)老板。客戶的素質(zhì)、文化較高

47、。別墅項目和別墅項目和周邊社區(qū)基周邊社區(qū)基本全部售完本全部售完結(jié)論：結(jié)論：1.周邊居住富人區(qū)的特質(zhì)周邊居住富人區(qū)的特質(zhì) 2.周邊居住人群高素質(zhì)化周邊居住人群高素質(zhì)化 3.周邊居住環(huán)境的成熟性周邊居住環(huán)境的成熟性73那么別墅區(qū)中的高層豪宅與普通高層相那么別墅區(qū)中的高層豪宅與普通高層相比更帶給客戶更尊貴的身份象征比更帶給客戶更尊貴的身份象征!74資源資源中天中天5期高層期高層無無垠垠一一線線江江景景絕絕美美濱濱江江生生活活75項目名稱項目特點銷售周期開盤均價當(dāng)前均價銷售率融僑錦江 華府旭輝左海岸中聯(lián)水岸明居2006年12月現(xiàn)在6400元7500元天俊藍(lán)水灣香樟林2期半山千葉錢隆天下左海帝景區(qū)位特點

48、：區(qū)位特點：沿江樓盤沿江樓盤VS市區(qū)樓盤市區(qū)樓盤項目特點：項目特點：一線江景一線江景VS城市中心交通城市中心交通便捷生活方便便捷生活方便 銷售周期：銷售周期：沿江樓盤：沿江樓盤：6到到11個月個月市區(qū)樓盤：市區(qū)樓盤：10到到1年左右年左右價格升幅：價格升幅：沿江樓盤：沿江樓盤：1100-3500元元市區(qū)樓盤：市區(qū)樓盤：300-3000元元沿江樓盤沿江樓盤多在一年多在一年內(nèi)結(jié)盤內(nèi)結(jié)盤結(jié)論：結(jié)論：1.沿江樓盤的銷售周期短沿江樓盤的銷售周期短 2. 升值空間大升值空間大 3. 客戶對于一線江景的接受度較大客戶對于一線江景的接受度較大76那么江景高層與普通高層相比具備有好的那么江景高層與普通高層相比具

49、備有好的景觀資源及未來更好的居住優(yōu)勢。景觀資源及未來更好的居住優(yōu)勢。77周到、標(biāo)準(zhǔn)詳盡、體驗、文化、創(chuàng)新貼心、舒適、互動、關(guān)注簡單快捷、舒適、信息全面、自尊/喜好方便快捷、舒適、清晰、滿足接接 待待打打 動動促促 進(jìn)進(jìn)成成 交交業(yè)業(yè) 主主關(guān)鍵詞關(guān)鍵詞 關(guān)鍵詞關(guān)鍵詞1).1).通過通過優(yōu)質(zhì)優(yōu)質(zhì)服務(wù)提升產(chǎn)品附加值服務(wù)提升產(chǎn)品附加值: :關(guān)注、交流服務(wù)服務(wù)優(yōu)質(zhì)與創(chuàng)新優(yōu)質(zhì)與創(chuàng)新782).通過通過創(chuàng)新創(chuàng)新服務(wù)提升客戶滿意度服務(wù)提升客戶滿意度: :接待流程改進(jìn)開盤方式及環(huán)節(jié)改進(jìn)預(yù)約上門簽約設(shè)立VIP簽約室銷售人員成長日志人員定期培訓(xùn)練兵全員營銷（中天&中原）產(chǎn)品建議及提醒品牌文化理念培訓(xùn)風(fēng)險公示系

50、統(tǒng)記住客戶姓氏，并打招呼節(jié)日生日祝福短信個人生活關(guān)懷，溫馨提示“好感宣言”貼牌來訪客戶跟進(jìn)管理系統(tǒng)售前、售中、售后管理客戶信息電子管理客戶細(xì)分，分類管理產(chǎn)品動態(tài)短信通告手續(xù)辦理標(biāo)準(zhǔn)化銷售工具統(tǒng)一模式人員口徑統(tǒng)一客戶回訪流程標(biāo)準(zhǔn)客戶客戶管理管理工作流程工作流程細(xì)節(jié)營造細(xì)節(jié)營造現(xiàn)場管理現(xiàn)場管理專業(yè)素質(zhì)專業(yè)素質(zhì)檔案管理檔案管理看樓路線指引清晰人員引導(dǎo)，問題及時上報設(shè)引導(dǎo)崗，為客戶提供咨詢服務(wù)設(shè)定預(yù)警機(jī)制（客戶問題檔案）設(shè)置銀行按揭駐場793).優(yōu)質(zhì)與創(chuàng)新服務(wù)的結(jié)合建議優(yōu)質(zhì)與創(chuàng)新服務(wù)的結(jié)合建議:往返與市區(qū)的主要場所的看房專車往返與市區(qū)的主要場所的看房專車往返市區(qū)主要場所和項目所在地之間往返市區(qū)主要場所

51、和項目所在地之間80老業(yè)主推薦或重復(fù)購房積分計劃老業(yè)主推薦或重復(fù)購房積分計劃利用積分獎勵增加老客戶的推薦及重復(fù)購房熱情利用積分獎勵增加老客戶的推薦及重復(fù)購房熱情81 情景式的售樓部咖啡吧讓客戶賓至如歸流連忘返情景式的售樓部咖啡吧讓客戶賓至如歸流連忘返82停車場的汽車防曬保護(hù)罩讓客戶在夏天看房之余不用加多點煩躁等待停車場的汽車防曬保護(hù)罩讓客戶在夏天看房之余不用加多點煩躁等待83對于多次在項目重復(fù)置業(yè)或是多次購房的客戶給于對于多次在項目重復(fù)置業(yè)或是多次購房的客戶給于VIP客戶的服務(wù)；設(shè)立客戶的服務(wù)；設(shè)立專門的置業(yè)熱線對口服務(wù)，確保專門的置業(yè)熱線對口服務(wù)，確保VIP客戶的忠誠度客戶的忠誠度84人文人文 人文是什么？人文是什么？行動行動意識意識情感情感內(nèi)涵內(nèi)涵產(chǎn)品自身體現(xiàn)產(chǎn)品自身體現(xiàn) 主要活動支撐主要活動支撐客戶認(rèn)可升華客戶認(rèn)可升華自我行動實現(xiàn)自我行動實現(xiàn)85那么本項目人文的宣傳實現(xiàn)點：那么本項目人文的宣傳實現(xiàn)點：以活動為主要支撐以活動為主要支撐通過演繹產(chǎn)品自身內(nèi)涵通過演繹產(chǎn)品自身內(nèi)涵讓客戶的