住宅市場基本情況調研報告

1、小環(huán)球房地產公司金河灣二期周邊住宅市場基本情況調研報告思源經紀 呼和浩特市思源房地產顧問有限公司前期顧問部2010年1月19日一、區(qū)域市場1、近3年供應量本案區(qū)域主要項目基本數(shù)據(jù)一覽表 資料來源于前期顧問部數(shù)據(jù)庫項目名稱占地面積（萬）建筑面積（萬）去化面積（萬）去化率入市時間建筑形態(tài)金橋景觀花園202517.570%2006-12-1多層住宅錦秀嘉苑13.32313.860%2008-4-30多層住宅、小高層丁香渡17201995%2007-2-1多層、小高層萬豪·長隆灣303811.430%2008-5-1多層、高層、別墅旺第嘉華20301860%2008-5-18多層、小高層金花

2、園1.435.493.29460%2007-6-1高層住宅首府國際公館2.46.15.24686%2007-4-21高層、小高層、多層光大錦繡城一期8.732410.845%2009-6-28小高層、高層美地家園675.680%2008-8-31多層、高層利佰佳國際公寓41000%未售高層精裝公寓興安·理想佳苑3.265.795%2009-04-28多層住宅、小高層、高層天賦林溪19.930待添加的隱藏文字內容2935%2008-5-1高層、多層左岸陽光71200%未開盤多層住宅新雅藝墅1.96.85.175%2008-7-30高層住宅南郡楓景2.343.690%2007-7-1多層

3、住宅合計157.16247.39129.54金河灣周邊主要有15個在銷項目。2006年至2010年，區(qū)域的供應量為247.39萬平方米。2、物業(yè)類型構成與去化金河灣周邊項目建筑類型及體量一覽表資料來源于前期顧問部數(shù)據(jù)庫項目名稱多層（萬）高層（萬）別墅（萬）公寓（萬）公建（萬）金橋景觀花園25錦秀嘉苑185丁香渡146萬豪·長隆灣16148旺第嘉華2010金花園5.49首府國際公館51光大錦繡城一期24美地家園43利佰佳國際公寓10興安·理想佳苑52天賦林溪2010左岸陽光12新雅藝墅6.8南郡楓景4合計14387.29810金河灣周邊的多層供給量為143萬平米，高層的供給量

4、為87.29萬平米。金橋分區(qū)主要以多層產品類型為主。年均去化量資料來源于前期顧問部數(shù)據(jù)庫項目名稱占地面積（萬）建筑面積（萬）去化面積（萬）去化率入市時間年均去化量（萬）金橋景觀花園202517.570%2006-12-15.8錦秀嘉苑13.32313.860%2008-4-306.9丁香渡17201995%2007-2-16.3萬豪·長隆灣303811.430%2008-5-15.7旺第嘉華20301860%2008-5-189金花園1.435.493.29460%2007-6-11首府國際公館2.46.15.24686%2007-4-211.7光大錦繡城一期8.732410.845

5、%2009-6-2810.8美地家園675.680%2008-8-312.8利佰佳國際公寓41000%未售0興安·理想佳苑3.265.795%2008-62.85天賦林溪19.930935%2008-5-14.5左岸陽光71200%未開盤0新雅藝墅1.96.85.175%2008-7-302.25南郡楓景2.343.690%2007-7-11.3合計157.16247.39128.942007年至2009年金橋分區(qū)房地產供應量為247.39萬平方米。至2009年底，區(qū)域去化量達52%。3、區(qū)域價格變動趨勢資料來源于前期顧問部數(shù)據(jù)庫2007年5月，金橋分區(qū)樓盤均價為2314元，之后價格

6、呈平穩(wěn)上升趨勢。2009年5月至2009年9月間，區(qū)域均價有明顯提升，上升幅度為13%。之后價格基本保持平穩(wěn)，期間由于一些樓盤處于尾盤降價銷售，同時也有一些新項目入市，區(qū)域價格略下降。至2009年底，區(qū)域均價達3233元，在三年間區(qū)域均價上升919元。二、典型項目1、項目綜述資料來源于前期顧問部數(shù)據(jù)庫光大錦繡城光大錦繡城基本情況一覽表：小區(qū)概況位置大臺什路小臺村發(fā)展商呼和浩特榮城房地產開發(fā)有限公司一期占地面積8.73總建面積24物業(yè)類型高層、小高層住宅分期開發(fā)進程住宅分四期開發(fā)樓盤情況一期16棟（其中3棟28f、1棟22f、2棟18f、1棟18-24f、2棟9.5-18f）；7棟小高層（8-1

7、1.5f）建筑風格特色現(xiàn)代園林環(huán)境營造中央園林景觀項目開工時間2008-8-1裝修設備標準交房標準：毛坯公共部分：管材pvc、地面大理石、墻面膩子、窗材斷橋鋁合金樓梯間精裝、公共門廳精裝、外立面面磚樓盤公建配套底商、幼兒園物業(yè)管理光大物業(yè)本次開發(fā)銷售期情況：一期16棟高層住宅銷售情況當前推售套數(shù)1000套銷售率82%，剩余180多套戶型主力戶型二室、三室主要面積范圍 83-167價格均價4700買家特征層次事業(yè)單位、公司白領區(qū)域分布以賽罕區(qū)為主推廣策略圍擋、出租車電子屏、路牌、報廣后續(xù)供應后續(xù)開發(fā)面積36萬平方米項目評價優(yōu)勢： 項目由大企業(yè)開發(fā)，總占地6000畝的大規(guī)模社區(qū)，物業(yè)知名

8、，代理公司（合富輝煌）有豐富的運作經驗，產品為低總價功能型二居、三居，景觀規(guī)劃特點鮮明。劣勢：樓盤單價提高過快。樓盤處于呼市待開發(fā)區(qū)域，公共交通不發(fā)達，周邊配套不完整。 旺第嘉華旺第嘉華基本情況一覽表：小區(qū)概況位置呼和浩特金橋開發(fā)區(qū)世紀大道與興安南路交匯處發(fā)展商內蒙古凱蒙五鑫房地產開發(fā)有限公司占地面積20總建面積30物業(yè)類型多層、小高層住宅兼容商業(yè)分期開發(fā)進程二期樓盤情況28棟 1期多層14棟（團購2棟），高層3棟；二期小高層4棟，洋房3棟，4棟多層建筑風格特色現(xiàn)代園林環(huán)境營造簡單綠化、無明顯園林項目開工時間2007-8-31裝修設備標準交房標準：毛坯公共部分：管材pvc、地面大理石、墻面膩子

9、、窗材斷橋鋁合金樓梯間精裝、公共門廳精裝、外立面面磚物業(yè)管理未定本次開發(fā)銷售期情況：一期開發(fā)28棟多層住宅銷售情況當前推售套數(shù)700套銷售率88%戶型主力戶型二室主要面積范圍 99-119價格多層均價3400買家特征層次報社職工、煙廠職工、師大農大教師、外地東勝占10%區(qū)域分布賽罕區(qū)為主，周邊單位職工為主推廣策略圍擋、路牌、報廣后續(xù)供應后續(xù)開發(fā)面積10平方米項目評價優(yōu)勢： 總價低，能夠滿足低收入購房者需求，項目以多層為主，公攤小，戶型多為1梯2戶，通透性較好，各戶型均有外飄陽臺和飄窗設計，增加室內使用面積，較適合居住。劣勢：地段位于呼市待開發(fā)區(qū)域，周邊配套不完善，購房有一定抗性。小區(qū)

10、中央景觀較小，無明顯特色。小區(qū)樓棟數(shù)過多，樓房排布過于整齊，顯得比較呆板。雖然兩居、三居的戶型排布比較合理，但客廳與主臥面寬短，進深長，影響居住舒適度。金花園旺第嘉華基本情況一覽表：小區(qū)概況位置南二環(huán)與昭烏達路交匯處東南角發(fā)展商內蒙古建發(fā)房地產開發(fā)有限公司占地面積1.43總建面積5.49物業(yè)類型高層住宅兼容商業(yè)分期開發(fā)進程一期樓盤情況2棟高層建筑風格特色現(xiàn)代園林環(huán)境營造中央綠化、水景、沙灘、仙人掌、柳樹項目開工時間2006-10-1裝修設備標準交房標準：毛坯公共部分：管材金德管、地面水泥找平、墻面膩子、窗材經閣隔熱斷橋鋁合金窗材樓梯間大理石地面、鐵藝扶手、外立面聚苯板顆粒外墻外保溫節(jié)能環(huán)保、瓷

11、磚飾面（協(xié)盛瓷磚）防盜門金鼎三防防盜門（防火防盜防噪）物業(yè)管理未定本次開發(fā)銷售期情況：現(xiàn)房銷售情況當前推售套數(shù)260套銷售率60%戶型主力戶型二室主要面積范圍90-188價格多層均價3780買家特征層次中高端客戶、投資客區(qū)域分布賽罕區(qū)為主，周邊單位職工為主推廣策略圍擋、路牌、報廣后續(xù)供應后續(xù)開發(fā)面積無項目評價優(yōu)勢： 交通便利，戶型多為1梯2戶，通透性較好，各戶型均有外飄陽臺和飄窗設計，增加室內使用面積，較適合居住。劣勢：項目所處金橋區(qū)域門戶位置，周邊有九合國際、呼和浩特檢察院等名盤和行政機構簇擁，理應有與項目品質相應的產品定位和營銷方案相佐，但項目五證不全，始終未開盤，影響產品形象。50%以上

12、的168-188平米大戶型產品及異形戶型產品在該區(qū)域的認可度較低。戶型設計不合理，影響居住舒適度。2、物業(yè)類型及產品構成資料來源于前期顧問部數(shù)據(jù)庫光大錦繡城為高層住宅，小戶型居多，80-120平米的兩居室占總數(shù)的58%。130平米以上的戶型占總量的27%。光大錦繡城屬于經濟型住宅項目，該項目提倡以小戶型控制總價，達到快銷的目的。旺第嘉華現(xiàn)銷產品為多層住宅，該項目以小戶型居多，80-120平米的兩居室占總數(shù)的54%。130平米以上的戶型占總量的46%。旺第嘉華屬于經濟型住宅項目，宣傳性價比優(yōu)勢，在區(qū)域內銷售狀況良好。 金花園的產品由兩居和四居構成，沒有市場青睞的三居產品，該兩居室占產品總量的59

13、%。市調得知，該項目的兩居銷售強于四居。3、項目操作思路分析3.1項目推廣分析：資料來源于前期顧問部數(shù)據(jù)庫恩和家園項目推廣有路牌、圍擋、出租車電子屏、報紙等方式，但主要推廣方式以報廣為主。從2009年5月開始，呼和浩特報紙的主要媒體新報、晨報、呼和浩特晚報均有投放，版面以整版為主。該項目主要訴求點在于戶型宣傳。金花園的項目推廣有路牌、圍擋、報廣等。該項目五證不全，項目始終沒有做大規(guī)模宣傳，報廣投放力度較小。2009年僅有10月國慶期間在晨報和晚報打出兩個半版廣告。金花園地處南二環(huán)與昭烏達路的交匯處，交通便利，是市區(qū)通往金橋的必經之路，地段的優(yōu)勢本身是對項目的宣傳。旺第嘉華項目推廣有路牌、圍擋、

14、報紙等方式，但主要推廣方式以報廣為主。呼和浩特報紙的主要媒體新報、晨報、呼和浩特晚報均有投放，版面以1/2版為主。該項目主要訴求點在于低總價及樓盤的經濟適用度。2009年該項目的報廣投放力度較小。3.2客戶構成分析 數(shù)據(jù)來源于市調結果光大錦繡城：來源區(qū)域：以賽罕區(qū)、新城區(qū)客戶為主年齡分布：25-35歲占30%;35-45歲占40%；45-55歲占30%； 購房目的投資 30%自住 70% 從到訪區(qū)域看：以賽罕區(qū)、新城區(qū)為主，玉泉區(qū)、回民區(qū)僅有少量購房者。從客群特征看：公務員、老師和企業(yè)員工占到一定的比例。從置業(yè)目的看：光大錦繡城以小戶型為主，適合年輕為置業(yè)。該項目戶型設計注重功能性，產品性價比

15、較高成為客戶的主要認可點。旺第嘉華：來源區(qū)域：以賽罕區(qū)內該項目周邊客戶為主，有少量外地投資客。25-35歲占40%;35-45歲占40%；45-55歲占20%； 購房目的：自?。?0%投資：10%從到訪區(qū)域看：以賽罕區(qū)項目周邊為主，新城區(qū)為主，玉泉區(qū)、回民區(qū)僅有少量購房者，有極少數(shù)東勝投資客。從客群特征看：內蒙古日報社員工、煙廠員工，及周邊工廠員工占到一定的比例。從置業(yè)目的看：旺第嘉華始終宣傳小戶型、低總價。適合年輕人和中低收入群體置業(yè)，該項目戶型以二居為主，100平米以下戶型占60%。金花園：來源區(qū)域：以賽罕區(qū)、新城區(qū)客戶為主年齡分布：25-35歲占10%;35-45歲占60%；45-55歲

16、占20%； 購房目的投資 10%自住 90% 從到訪區(qū)域看：以賽罕區(qū)、新城區(qū)為主，玉泉區(qū)、回民區(qū)僅有少量購房者。從客群特征看：周這單位購房者居多。從置業(yè)目的看：該項目產品均為兩居、四居，無三居產品，戶型設計較差，影響居住舒適度，且該項目五證不全，影響樓盤形象。因此該項目去化速度緩慢。大多數(shù)的購房者選擇小戶型，購房因素為總價較低，交通相對便利。3.3推盤分析：光大錦繡城一期共1800套房源，目前銷售820多套，推出房源區(qū)間為62-136平米。3.4銷售分析資料來源于前期顧問部數(shù)據(jù)庫光大錦繡城在銷戶型去化一覽：在銷戶型面積推出套數(shù)去化率一居65-7274100%兩居83-95280100%三居10

17、4-13746085%兩居1561880%復式216-24338100%光大錦繡城小平米戶型去化量較快，104-156的三居數(shù)量較多，相比小戶型去化速度較慢。旺第嘉華在銷戶型去化一覽：在銷戶型面積當前在銷套數(shù)去化率二居83-10730090%三居120-15922090%四居15910060%旺第嘉華的小戶型銷售優(yōu)于大戶型。金花園在銷戶型去化一覽：戶型數(shù)量剩余套數(shù)去化率備注兩室一廳一衛(wèi)903496%剩余2-3套兩室兩廳一衛(wèi)9560兩室兩廳一衛(wèi)1056067%剩余20多套四室兩廳雙衛(wèi)1683247%剩余10多套四室兩廳雙衛(wèi)178425%基本沒賣四室兩廳雙衛(wèi)1883238%剩余20多套4、價格變動

18、資料來源于前期顧問部數(shù)據(jù)庫光大錦繡城2008年6月以3350低價入市，隨后價格提升較快，至2010年1月，價格已提升至4500元，價格增長速度較快。 旺第嘉華從2008年1月以2800元的低價入市，之后價格平穩(wěn)上升，至2010年1月，價格已提升至3400元，2009年8-9月間，價格有明顯上漲，漲幅達9.84%。旺第嘉華從2007年11月以3200元的價格入市，至2008年5月，價格提升較快，之后價格平穩(wěn)，基本無變化。三、區(qū)域市場基本情況總結1、區(qū)域市場特性總體描述小環(huán)球金河灣項目位于呼和浩特市南端，二環(huán)以外金橋新市區(qū)內。金橋新區(qū)在行政區(qū)域中屬于賽罕區(qū)。該區(qū)域為呼市近年來新開發(fā)的城市，新興樓盤

19、較多，交通便利，配套設施目趨完善。近年來由于政府加大對金橋的投入力度，市民對這個區(qū)域的認知度逐漸提高。金橋新區(qū)的樓盤開發(fā)主要集中在2007-2009年之間，新興樓盤較多，產品類型以多層為主。該區(qū)域產品以小戶型為主，總價較低，適宜中低收入的人群居住。2、區(qū)域發(fā)展前景賽罕區(qū)是呼和浩特市重新區(qū)劃后的一個新型城區(qū)，2000年6月掛牌成立。它地處呼和浩特市東南部，全區(qū)總面積1013.1平方公里(城區(qū)面積14.5平方公里)，總人口34.2萬人(非農業(yè)人口20.7萬人)，轄7個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，5個街道辦事處。呼和浩特市賽罕區(qū)由以前單純的農區(qū)變成既有農村又有城市的新型城區(qū)，并且城區(qū)面積居市四區(qū)之首。在賽罕區(qū)第一次黨代會

20、上提出了著力實施332戰(zhàn)略(即狠抓“三個重點”，加快“三帶兩區(qū)”的開發(fā)建設。三個重點指優(yōu)化農業(yè)、主攻工業(yè)、發(fā)展社區(qū)經濟；三帶指奶業(yè)發(fā)展帶、菜業(yè)發(fā)展帶、生態(tài)建設帶；兩區(qū)指呼和浩特金橋經濟技術開發(fā)區(qū)、呼和浩特白塔草原文化旅游區(qū))，加快實施工業(yè)化、城市化，大力發(fā)展農業(yè)產業(yè)化，實現(xiàn)賽罕區(qū)經濟“跨越式發(fā)展”的戰(zhàn)略目標。從區(qū)域發(fā)展來看，金橋分區(qū)屬于呼市待開發(fā)區(qū)域，符合呼和浩特市東進、南擴、西連、北抑、中優(yōu)的發(fā)展戰(zhàn)略，發(fā)展?jié)摿艽蟆?、未來供需關系資料來源于前期顧問部數(shù)據(jù)庫項目名稱占地面積（萬）建筑面積（萬）去化面積（萬）去化率入市時間金橋景觀花園202517.570%2006-12-1錦秀嘉苑13.323

21、13.860%2008-4-30丁香渡17201995%2007-2-1萬豪·長隆灣303811.430%2008-5-1旺第嘉華20301860%2008-5-18金花園1.435.493.29460%2007-6-1首府國際公館2.46.15.24686%2007-4-21光大錦繡城一期8.732410.845%2009-6-28美地家園675.680%2008-8-31利佰佳國際公寓41000%未售興安·理想佳苑3.265.795%2009-04-28天賦林溪19.930935%2008-5-1左岸陽光71200%未開盤新雅藝墅1.96.85.175%2008-7-30南郡楓景2.343.690%2007-7-1合計157.16247.39129.54金橋分區(qū)內左岸陽光為2010年新入市項目，利佰佳國際公寓2008年開工建設，目前項目未入市。至2010年金橋分區(qū)的區(qū)域供給量為24