東方商城住宅產(chǎn)品規(guī)劃建議

1、杭州項目住宅產(chǎn)品深化研究一、 房地產(chǎn)市場走勢和需求變化特點1.市場表現(xiàn)及其走勢隨著政府宏觀調(diào)控的不斷加強，杭州房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)全面下滑。市場成交銳減，陷入低迷狀態(tài)。從1-6月份統(tǒng)計看，納入杭州房地產(chǎn)信息網(wǎng)的八大區(qū)域成交量不斷下降，到6月份，成交套數(shù)僅為818套，日均成交套數(shù)不足28套。相比1月份2879套而言，簡直就跌入冰點。杭州市場觀望氣氛日益濃厚，開發(fā)商業(yè)需求者信心全面下跌，多方市場調(diào)研表明，杭州市場開發(fā)商和需求者的市場信心均跌至12年以來的最低點，目前的市場行情不容樂觀。房地產(chǎn)市場衰退可以分為如下三個階段：第一個階段成交量急劇減少，價格小幅下跌；第二階段成交量繼續(xù)減少，幅度不大，但是價

2、格急劇下跌；第三階段成交量開始回升，價格低位徘徊，處于陰跌，市場逐步出清。從杭州目前的市場表現(xiàn)看，正處在第一個階段，市場觀望切分濃厚。從價格看，杭州房價已經(jīng)開始松動，價格出現(xiàn)一定下跌。6月份的成交均價為7440元/平米，與最高價月份3月份9226元/平米相比，下跌1786元/平米。眾多項目開始變相降價，如購房送車、實行98折甚至92折優(yōu)惠等等。最近開盤的蕭山佳境天城對購房者提供200-300元/平米的價格優(yōu)惠。2.需求變化特點市場成交低迷，市場投機開始淡出市場。杭州樓市存在比較嚴重的市場投機，這一點毫無疑問。從杭州本地經(jīng)濟水平和收入水平而言，支撐9000多元的房價，簡直難以想象。杭州城市收入房

3、價比已經(jīng)突破13：1的危險水平。經(jīng)過4年的繁榮，杭州樓市的市場拐點已經(jīng)逐漸顯露，而今年政府政策的出臺，就直接使這一拐點提前到來。市場轉(zhuǎn)向，需求結(jié)構(gòu)中變化最大的就是投機客群的急速退場。伴隨市場轉(zhuǎn)向，市場“羊群心理”開始作用，自住需求客群跟隨退場。從目前市場需求去客群看，主要分為如下幾類：（1） 杭州本地自住人群。他們目前構(gòu)成杭州主要需求人群，從目前在售多個項目購買對象看，目前的需求人群已經(jīng)以自住需求人群為主。如今年6月25日開盤的順發(fā)·佳境天城，70%都是杭州本地自住客。（2） 開發(fā)商的忠實跟隨客戶。一些知名開發(fā)商在發(fā)展過程中，已經(jīng)逐漸形成了自己一批比較忠實的市場客戶群，這群人和開發(fā)上

4、形成良好的關(guān)系，他們非常愿意購買這些開發(fā)商的產(chǎn)品，即使市場出現(xiàn)一定的波動。由于良好的關(guān)系，開發(fā)商對這群人一般多有額外的特別優(yōu)惠，因此，也促進他們的需求。（3） 外地入杭定居人群。這主要以浙江人為主，由于進城思想、子女讀書、業(yè)務需要、長期投資等多種原因，富裕的浙江人紛紛來杭置業(yè)，處于長期打算，而不是短期投機。（4） 少量投機者。雖然主要的投機者已經(jīng)退出市場，但是仍然存在少量的投機者，在目前價格下跌的情況下，伺機購入，但是他們已經(jīng)不是市場的主體。二、 住宅產(chǎn)品走勢研判投資客戶紛紛撤離，自住客戶成為主體，杭州本地購買比重大幅增加。因此，面對這種變化的市場行情，本項目的住宅產(chǎn)品必須做出相應的調(diào)整。產(chǎn)品

5、定位原則如下：（1） 自住導向的產(chǎn)品定位。（2） 品質(zhì)之上，打造精品，構(gòu)建扎實的價值基礎(chǔ)（3） 分散市場風險，多元化定位。（4） 充分發(fā)揮地塊特色，揚長避短。根據(jù)上述原則，我們認為必須全力打造適合居住的杭州住宅社區(qū)新典范，仔細規(guī)劃產(chǎn)品，三、 產(chǎn)品規(guī)劃建議（一）項目情況簡介1.現(xiàn)狀介紹本項目位于江干區(qū)新風路，西面為鐵路，北面為機場路，南面直達天城路。鄰杭州火車東站，地塊為200*500長方狀，地塊呈東南、西北斜角分布。從項目地現(xiàn)狀和未來規(guī)劃看，有如下幾個方面的特點：（1）緊鄰鐵路，噪音問題比較突出。因此，在產(chǎn)品規(guī)劃中，必須重點考慮消除噪音的問題。（2）西面隔絕，人流車流完全集中于新風路。必須很好

6、解決小區(qū)入口問題，方便居民進出。（3）新風路臨街面和南面為商業(yè)區(qū)，住宅分布于西、北面和中央?yún)^(qū)域。（4）地塊長寬比例不是很協(xié)調(diào)，朝南面過于狹窄，不利于住宅的排布。這導致傳統(tǒng)的板式排布格局很難實現(xiàn)。（5）緊鄰火車東站，未來流動人口聚集，環(huán)境復雜，這容易產(chǎn)生安全問題，而且整體環(huán)境會難以保證。針對上述問題，需要采取相對應的規(guī)劃措施，加以規(guī)避，樹立自身獨特的產(chǎn)品地位。2.項目建筑指標方案一：占地面積：100000平方米總建筑面積：250000平方米容積率：2.5限高：54米住宅部分面積：180000平方米酒店式公寓面積：18000平方米商業(yè)部分面積：50000平方米方案二：占地面積：總建筑面積：2100

7、00平方米容積率：2.5限高：54米住宅部分面積：酒店式公寓面積：商業(yè)部分建筑面積：（二）產(chǎn)品建議1、 整體規(guī)劃布局建議總體規(guī)劃為開放式圍合型花園社區(qū)，商住分離、人車分流、體驗式園林景觀、。充分體現(xiàn)杭州國際性旅游城市特色，建設(shè)全景觀花園式社區(qū)，打造杭州東部高品質(zhì)樓盤典范。Ø 小戶型產(chǎn)品設(shè)置在臨近鐵路沿線，朝向設(shè)置偏向東南，降低噪音干擾，大戶型則位于西部分。Ø 西面通過坡體、樹木和隔音板降低火車噪音。Ø 擺脫傳統(tǒng)單調(diào)乏味的板式布局，開放式圍合型組團、組團內(nèi)景觀園林，同時點綴以點式建筑。開放式圍合：Ø 人車分流、陽光車庫花園式陽光車庫：車 庫2、 外立面建議

8、現(xiàn)代風格，融入江南民居元素，多陽臺設(shè)計，大視角空間，增大通透空間?？照{(diào)隱藏設(shè)計（參照深圳萬科東海岸項目），從而使建筑外立面更加純粹、整潔。3、 景觀和休閑配套建議建筑、景觀的有效融合，觀賞性和實用性的完美兼顧。充分體現(xiàn)江南園林特色，通過綠化、親水池、情景雕塑、亭子、景觀噴泉、假山、木走廊等營造出園林化、花園式情景生活社區(qū)。景觀水池：雕塑：公共亭：景觀噴泉：在配套上，完善保安配套設(shè)施的配置，考慮兒童游樂設(shè)施、老人休息娛樂配套等，增強社區(qū)溫馨家庭氛圍，使社區(qū)居民的生活更多的從室內(nèi)引入室外，營造鄰里親和的和諧社區(qū)。4、 戶型建議杭州開發(fā)的商品房向來以大戶型為主，戶型結(jié)構(gòu)單一。最初是因為第一批購房者中

9、多數(shù)為“實力派”，后來，則是因為杭州市場一路走紅，房子普遍好賣，而大戶型無論在設(shè)計的難易程度還是資源的利用、成本的控制上都占有優(yōu)勢。伴隨杭州市場下滑，自住需求者逐漸成為購房的主體，同時，經(jīng)濟實力較弱的購房者開始進入市場。因此，需求開始呈現(xiàn)多元化、經(jīng)濟化的特點。提高得房率、空間利率用，盡量減少空間浪費，同時保證空間的通光、通風性等良好的實用性。根據(jù)杭州住宅戶型銷售調(diào)查看，杭州戶型的空間浪費普遍比較嚴重，且以大戶型為主，100平米的住宅做成2房2廳甚至2房1廳的情況非常普遍，3房面積普遍在130平米以上。從今后的走勢看，借鑒廣州、深圳市場的發(fā)展特點，高得房率戶型肯定會受到市場追捧。在杭州，90平方米-120平方米的房子最好賣，而