對(duì)系統(tǒng)評(píng)價(jià)法的理解與應(yīng)用

1、對(duì)系統(tǒng)評(píng)價(jià)法的理解與應(yīng)用*（*）摘 要：現(xiàn)在企業(yè)是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)表現(xiàn)在因素眾多、關(guān)系復(fù)雜、功能綜合、目標(biāo)多樣。因此對(duì)這樣的企業(yè)必須借助于現(xiàn)代科技的最新成果采用科學(xué)的、系統(tǒng)的、綜合的評(píng)價(jià)思想和方法。對(duì)于一個(gè)工程項(xiàng)目也是如此。一般來(lái)說(shuō)，系統(tǒng)評(píng)價(jià)法多用于企業(yè)效益評(píng)價(jià)，系統(tǒng)評(píng)價(jià)法從技術(shù)和經(jīng)濟(jì)兩個(gè)方面對(duì)所設(shè)計(jì)的各種系統(tǒng)方案進(jìn)行評(píng)價(jià)，其目的是通過(guò)分析和評(píng)價(jià)從中選擇在技術(shù)上是先進(jìn)的，在經(jīng)濟(jì)上是合理的最優(yōu)系統(tǒng)方案。目前的房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究大多只注重該項(xiàng)目是否盈利，往往忽視了其余客觀因素，例如人口、收入、購(gòu)買力政策等等，只有全面考慮了系統(tǒng)中的各個(gè)要素，才能保證可行性分析的有效性。本文將以武漢遠(yuǎn)洋心漢口住宅項(xiàng)

2、目為例，對(duì)其使用系統(tǒng)分析法來(lái)探討其可行性。關(guān)鍵字：系統(tǒng)評(píng)價(jià)法 可行性 分析正 文：一、項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)容可行性研究是指在投資決策之前，對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)分析，在此基礎(chǔ)上，綜合論證項(xiàng)目建設(shè)的必要性，財(cái)務(wù)的盈利性，經(jīng)濟(jì)上的合理性，技術(shù)上的先進(jìn)性和適應(yīng)性以及建設(shè)條件的可能性和可行性，從而為投資決策提供科學(xué)依據(jù)，其旨在評(píng)價(jià)項(xiàng)目建設(shè)的可行或不可行，它是項(xiàng)目投資前期工作的核心，是投資建設(shè)程序的重要環(huán)節(jié)。目前何繼志認(rèn)為房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的評(píng)價(jià)存在三個(gè)難點(diǎn)在于：1.基于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期時(shí)間長(zhǎng)，項(xiàng)目可行性研究的準(zhǔn)確性受國(guó)內(nèi)宏觀調(diào)控政策的影響；2.目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息較混亂，還沒(méi)有權(quán)威準(zhǔn)確

3、的調(diào)研數(shù)據(jù)和市場(chǎng)分析，因此不同的數(shù)據(jù)來(lái)源可能導(dǎo)致不同的評(píng)價(jià)結(jié)果；3.國(guó)內(nèi)只有部分房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)上市，因此大部分企業(yè)融資難度較大，如何在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中使自身資金平衡，也是可行性研究是否成功的前提。二、系統(tǒng)評(píng)級(jí)法及其理論系統(tǒng)評(píng)價(jià)法的主要內(nèi)容:系統(tǒng)一詞來(lái)源于古希臘語(yǔ)，是由部分構(gòu)成整體的意思。錢學(xué)森等學(xué)者對(duì)系統(tǒng)的定義為：系統(tǒng)是有組織的或是組織化了的總體，以及構(gòu)成總體的各種概念、原理和規(guī)則的相互作用及相互依賴要素的集合。系統(tǒng)即為若干要素以一定結(jié)構(gòu)形式聯(lián)結(jié)構(gòu)成的具有某種功能的有機(jī)整體。系統(tǒng)中各要素不是孤立地存在著，每個(gè)要素在系統(tǒng)中都處于一定的位置上，起著特定的作用。要素之間相互關(guān)聯(lián)，構(gòu)成了一個(gè)不可分割的整體。

4、要素是整體中的要素，如果將要素從系統(tǒng)整體中割離出來(lái)，它將失去要素的作用。系統(tǒng)論的基本思想方法，就是把所研究和處理的對(duì)象，當(dāng)作一個(gè)系統(tǒng)，分析系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)和功能，研究系統(tǒng)、要素、環(huán)境三者的相互關(guān)系和變動(dòng)的規(guī)律性。系統(tǒng)的目的在于調(diào)整系統(tǒng)結(jié)構(gòu)，各要素關(guān)系，使系統(tǒng)達(dá)到優(yōu)化目標(biāo)。評(píng)價(jià)是一項(xiàng)技術(shù)工作，評(píng)價(jià)是決策的主要依據(jù)，但是重大的問(wèn)題決策往往還有許多看不見(jiàn)的（或者不公開(kāi)的）因素在起作用，這些因素往往難以納入評(píng)價(jià)分析的工作中，根據(jù)以上問(wèn)題，系統(tǒng)評(píng)價(jià)法可以綜合各類因素，使評(píng)價(jià)工作實(shí)現(xiàn)科學(xué)化。系統(tǒng)評(píng)價(jià)法包括以下幾個(gè)方法： （1）多指標(biāo)方案法：當(dāng)面臨的問(wèn)題為單一因素時(shí)，其評(píng)價(jià)工作通常是容易進(jìn)行的，但當(dāng)面臨的問(wèn)題為多

5、因素并且因素之間相互沖突時(shí)，評(píng)價(jià)工作就困難很多，對(duì)于這樣的問(wèn)題，可采用多指標(biāo)方案法； （2）價(jià)值評(píng)價(jià)法：適用于定量指標(biāo)的綜合評(píng)價(jià)，可以較好的分析多級(jí)指標(biāo)值的加權(quán)平均，判斷估算整體經(jīng)濟(jì)價(jià)值，價(jià)值評(píng)價(jià)法主要用于產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、企業(yè)重組、融投資以及企業(yè)并購(gòu)行為；（3）模糊綜合評(píng)定法：基于模糊數(shù)學(xué)的綜合評(píng)價(jià)方法，適用于定性、定量的指標(biāo)綜合，將模糊問(wèn)題定量化，從而可用傳統(tǒng)的數(shù)學(xué)方法來(lái)分析與處理，模糊綜合評(píng)定法具有結(jié)果清晰、系統(tǒng)性強(qiáng)的特點(diǎn)，能夠較好的解決模糊的、難以量化的問(wèn)題，適合各種非確定問(wèn)題的解決；（4）層次分析法：層次分析法是一種將定性與定量分析相結(jié)合的系統(tǒng)分析法，是適用于分析多目標(biāo)、多準(zhǔn)則的復(fù)雜公共管理

6、問(wèn)題的有力工具，它具有思路清晰、方法簡(jiǎn)便、適用面廣、系統(tǒng)性強(qiáng)等特點(diǎn)，便于普及推廣； （5）多級(jí)綜合評(píng)價(jià)法：由底層至高層逐級(jí)綜合，先計(jì)算最底層的單指標(biāo)評(píng)價(jià)，然后由下而上，逐級(jí)綜合； 由于房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及到許多可量化與不可量化的指標(biāo)，且有些指標(biāo)之間相互沖突，所以在這次的應(yīng)用中，采用的是多指標(biāo)方案法。三、遠(yuǎn)洋心漢口的評(píng)價(jià)體系和目標(biāo)的構(gòu)建本次應(yīng)用的對(duì)象是武漢于2015年11月開(kāi)盤的樓盤遠(yuǎn)洋心漢口31評(píng)價(jià)指標(biāo)構(gòu)建3.11 項(xiàng)目區(qū)位指標(biāo)遠(yuǎn)洋新項(xiàng)目位于漢口的中央核心商務(wù)區(qū)王家墩CBD。遠(yuǎn)洋御峰（k5地塊）是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在k5的首發(fā)地塊，它地處發(fā)展大道二環(huán)線與青年路交匯處。南面緊鄰?fù)跫叶誄BD。東面15分鐘路程之內(nèi)

7、可以到達(dá)菱角湖商圈、西北湖商圈和武廣商圈。北面就是常青公園。項(xiàng)目周邊配套齊全，三公里范圍有漢口最頂級(jí)的城市配套。項(xiàng)目門口就是主干道青年路和發(fā)展大道?？梢钥闯鲞h(yuǎn)洋心漢口項(xiàng)目所在區(qū)位，投資潛力相當(dāng)大，并且創(chuàng)造高額利潤(rùn)可能性也相當(dāng)大。3.12項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)項(xiàng)目數(shù)值單位區(qū)縣江漢占地面積24832平方米入住2017年10月產(chǎn)權(quán)年限70年總戶數(shù)1684戶綠化率21%開(kāi)發(fā)商遠(yuǎn)洋地產(chǎn)所屬商圈漢口核心建筑面積800000平方米建筑類別高層、板樓容積率501物業(yè)費(fèi)275元/平方米/月物業(yè)公司遠(yuǎn)洋基業(yè)物業(yè)管理有限公司313交通條件指標(biāo)項(xiàng)目南邊緊鄰二環(huán)線上橋匝道，項(xiàng)目東側(cè)為連接二環(huán)線和三環(huán)線的交通要到常青路，駕車經(jīng)二環(huán)

8、、三環(huán)前往武漢市內(nèi)十分便利。但由于距離武漢火車站較近，二環(huán)和常青路經(jīng)常擁堵。公交出行方面，項(xiàng)目售樓部所在的K11地塊前面就是發(fā)展大道復(fù)興二村公交站，有10條公交線路經(jīng)過(guò)，可直達(dá)硚口、后湖、東西湖、徐東和光谷。軌道交通方面，遠(yuǎn)洋心漢口距離地鐵2號(hào)線漢口火車站約1公里，距離2015年底通車的地鐵3號(hào)線王家墩北站約1.3公里，都需要步行15-20分鐘。距離項(xiàng)目最近的是地鐵7號(hào)線，地鐵7號(hào)線一期起于東方馬城，終點(diǎn)野芷湖，全長(zhǎng)30.85公里，計(jì)劃2017年建成通車。而遠(yuǎn)洋心漢口預(yù)計(jì)2017年交房，交房時(shí)即可享受地鐵便利。314項(xiàng)目景觀及土地現(xiàn)狀指標(biāo)項(xiàng)目周邊綠化尚未完善，景觀較差。周邊有中城悅城、海馬公園

9、、泛海系樓盤、武漢天街、CBD楚世家等樓盤，將武漢CBD中心圍繞其中。315項(xiàng)目周邊配套 遠(yuǎn)洋心漢口周邊配套較為全面，但缺少大型商業(yè)綜合體，多為中小型商鋪，能滿足基本需求。以醫(yī)療配套為例：32目標(biāo)的構(gòu)建2015年，房地產(chǎn)上市公司的毛利率與凈利潤(rùn)率延續(xù)近年來(lái)下滑趨勢(shì)，連續(xù)四年走低。滬深、大陸在港上市房地產(chǎn)公司的毛利率均值分別為31.26%、29.82%，同比分別下降1.87和2.35個(gè)百分點(diǎn)；滬深、大陸在港上市房地產(chǎn)公司的凈利潤(rùn)率均值分別為9.20%和14.61%，較上年降低2.35和2.21個(gè)百分點(diǎn)。受行業(yè)供需關(guān)系變化影響，房企為提升項(xiàng)目去化水平而加大營(yíng)銷、管理投入，導(dǎo)致利潤(rùn)空間被削薄，此外，

10、一、二線城市土地市場(chǎng)的火爆推動(dòng)土地成本走高。由于項(xiàng)目所處區(qū)位條件良好，且符合未來(lái)的城市發(fā)展方向，因此項(xiàng)目的最終凈利潤(rùn)率需達(dá)到行業(yè)平均項(xiàng)目收益率。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)為大陸在港上市公司，故本項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)率應(yīng)達(dá)到9.20%以上。利用系統(tǒng)評(píng)價(jià)法的全局特點(diǎn)，最后需要對(duì)金融城項(xiàng)目進(jìn)行整體綜合評(píng)價(jià)，將多種開(kāi)發(fā)因素整合，得出科學(xué)的可行性研究。四、遠(yuǎn)洋心漢口項(xiàng)目背景41宏觀背景411武漢市規(guī)劃情況武漢市湖北省省會(huì)，國(guó)家歷史文化名城，我國(guó)中部地區(qū)的中心城市，全國(guó)重要的工業(yè)基地、科教基地和綜合交通樞紐。到2020年，市域城鎮(zhèn)建設(shè)用地控制在688平方公里以內(nèi)，主城區(qū)城市建設(shè)用地控制帶402平方公里以內(nèi)，人均城鎮(zhèn)建設(shè)用地為91.6

11、平方米，主城區(qū)人均建設(shè)用地為89.6平方米。因?yàn)殡S著武漢大規(guī)模城中村舊城改造的結(jié)束，土地供應(yīng)開(kāi)始減速，而舊城改造步伐相對(duì)較慢。但供應(yīng)量減少并不意味著土地市場(chǎng)行情不好。武漢土地出讓金達(dá)到645億元，相比2014年微降4.86%，平均樓面地價(jià)則上漲了35.5%。相比于上海市目前僅余60平方公里建筑用地，武漢建筑用地余量明顯寬松。（數(shù)據(jù)來(lái)源：武漢市規(guī)劃局）從下圖中可以看出，在2010年發(fā)布的2006年至2020年總規(guī)劃中，遠(yuǎn)洋心漢口所在的江漢區(qū)仍屬于優(yōu)化中心城建設(shè)區(qū)。412武漢市人均收入與購(gòu)買力2月15日，武漢市統(tǒng)計(jì)局聯(lián)合國(guó)家統(tǒng)計(jì)局武漢調(diào)查隊(duì)發(fā)布數(shù)據(jù)，2015年，武漢市居民年人均可支配收入32478

12、元，比上年增長(zhǎng)9.6%。其中，城鎮(zhèn)常住居民人均可支配收入36436元，增長(zhǎng)9.5%。人均購(gòu)買力并不高，但正在飛速提高的過(guò)程中。412存貸款情況據(jù)武漢統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)，截止2015年下半年，武漢地區(qū)金融機(jī)構(gòu)本外幣各項(xiàng)存貸款余額突破3.5萬(wàn)億元。 其中，存款余額19004.99億元，逼近2萬(wàn)億，比去年同期增長(zhǎng)15.0%，比年初增加2387.30億元，同比多增1054.57億元。各項(xiàng)貸款余額16300.21億元，增長(zhǎng)16.7%，增速創(chuàng)年內(nèi)新高，比年初增加1831.73億元，同比多增669.21億元。武漢公積金貸款最高上限為50萬(wàn)元，可以看出武漢市民潛在購(gòu)買力較強(qiáng)。42武漢市住宅市場(chǎng)分析421交易量與價(jià)

13、格2015年中，主要城市住宅成交面積、省會(huì)城市住宅交易面積武漢市皆為收尾，但是在全國(guó)主要城市商品住宅成交均價(jià)中并未達(dá)到前十名。成交量居全國(guó)之首，但房?jī)r(jià)相對(duì)較低，近幾年來(lái)，武漢市人均收入漲幅均大于房?jī)r(jià)漲幅，2015年武漢房?jī)r(jià)收入比也下降至8.1，收入跑贏房?jī)r(jià)，武漢市民對(duì)房?jī)r(jià)的承受力增強(qiáng)，2014年武漢年收入12萬(wàn)元以上人群比上年增長(zhǎng)14.56%，其中20萬(wàn)元以上占獎(jiǎng)金40%，收入的增長(zhǎng)尤其是高收入群體的大幅度增長(zhǎng)，在提高購(gòu)房者的心理價(jià)位的同事，也是的高端樓盤的需求大幅度增長(zhǎng)，同時(shí)武昌中心、漢口、光谷、沌口等高收入群體較集中的片區(qū)及周邊也不斷推出高端產(chǎn)品，拉高區(qū)域均價(jià)。漢口中心區(qū)的價(jià)格達(dá)到最高，高

14、達(dá)14912元/平方米。422庫(kù)存情況僅2016年五月，武漢市共有10個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤加推，且中心城區(qū)供應(yīng)量較大。 價(jià)格方面， 萬(wàn)元以上房源成交量減少37.0%；但高端住宅方面僅有14.1%的減少，尤其是每平方米20000元以上房源，成交量反而有所增加。423需求情況2015年武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)放量明顯，在短期內(nèi)極大的緩解了住房剛需購(gòu)房壓力，并刺激改善性需求入市，使市場(chǎng)進(jìn)入去庫(kù)存周期。 2016年上半年市場(chǎng)熱度將持續(xù)，各區(qū)域及各地產(chǎn)的分化情況明顯，而下半年受經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏力影響，市場(chǎng)將回歸理性。 4.3項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析由于遠(yuǎn)洋心漢口的均價(jià)已確定為14000元/平方米，故本文省略去了競(jìng)品分析與價(jià)格判斷的部分，直接

15、引用現(xiàn)銷售價(jià)格為項(xiàng)目?jī)r(jià)格。經(jīng)過(guò) 20 年的發(fā)展，如今的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，收益與風(fēng)險(xiǎn)并存。系統(tǒng)評(píng)價(jià)法中，已經(jīng)將風(fēng)險(xiǎn)要素單獨(dú)列出，并著重提示需要在項(xiàng)目前期詳細(xì)分析項(xiàng)目可能遭遇的風(fēng)險(xiǎn)的情況，因此在寫字樓項(xiàng)目可行性研究中就必須科學(xué)的預(yù)測(cè)項(xiàng)目將來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)情況，這樣才能綜合的考慮項(xiàng)目的整體利弊，同時(shí)也能在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中有的放矢，做到對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的提前準(zhǔn)備，將風(fēng)險(xiǎn)降到最低。本文將采用SWOT分析法。4.3.1優(yōu)勢(shì)分析(1)遠(yuǎn)洋心漢口位于武漢CBD周邊，今后何以享受到武漢開(kāi)發(fā)中心區(qū)所帶來(lái)的發(fā)展利好。(2)遠(yuǎn)洋心漢口位于多個(gè)地鐵站附近，周邊地上公共交通發(fā)達(dá)，具有較好的交通優(yōu)勢(shì)。(3)相比于周邊樓盤，遠(yuǎn)洋心漢口的均價(jià)更低，

16、易吸引消費(fèi)者購(gòu)買。4.3.2劣勢(shì)分析(1)遠(yuǎn)洋心漢口所在區(qū)位還有較大較密集的城中村，區(qū)域形象一般。(2)目前遠(yuǎn)洋心漢口附近缺少大型商業(yè)綜合體，前期將給業(yè)主帶來(lái)不便。 4.3.3機(jī)會(huì)分析(1)根武漢市規(guī)劃，CBD區(qū)域仍然是建設(shè)重點(diǎn)，還將進(jìn)一步提升購(gòu)房需求。(2)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)從福星惠譽(yù)公司收購(gòu)該片區(qū)時(shí)，該片區(qū)已經(jīng)完成拆遷，可以隨時(shí)開(kāi)始建設(shè)。4.3.4威脅分析(1) 遠(yuǎn)洋地產(chǎn)2015年半年報(bào)顯示，集團(tuán)有息負(fù)債總額達(dá)460億元。2015年末又發(fā)型債券50億，而遠(yuǎn)洋心漢口建設(shè)投資需90億元，恐有資金斷裂風(fēng)險(xiǎn)。(2) 將來(lái)武漢心漢口周邊還將開(kāi)發(fā)多個(gè)高端住宅，競(jìng)爭(zhēng)壓力大。4.3.5應(yīng)對(duì)策略遠(yuǎn)洋心漢口可以采取以下

17、策略：(1)遠(yuǎn)洋心漢口位于重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)附近，周邊配套將會(huì)有快速提升，預(yù)計(jì)今后能夠有效的彌補(bǔ)現(xiàn)有區(qū)域形象及配套不足的問(wèn)題。(2)強(qiáng)化遠(yuǎn)洋新漢口CBD的概念，強(qiáng)調(diào)自身的交通優(yōu)勢(shì)(3)可適時(shí)延后建設(shè)，保證資金鏈正常。4.4技術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)在詳細(xì)評(píng)價(jià)分析了金融城項(xiàng)目的各類要素后，如果各要素指標(biāo)均良好，那么項(xiàng)目就具有開(kāi)發(fā)的可能性，4.4.1項(xiàng)目初步方案設(shè)想在前面的項(xiàng)目簡(jiǎn)介中已經(jīng)提到：項(xiàng)目數(shù)值單位占地面積24832平方米綠化率21%建筑面積800000平方米容積率5014.4.2項(xiàng)目工程節(jié)奏遠(yuǎn)洋心漢口的開(kāi)盤時(shí)間（預(yù)售開(kāi)始時(shí)間）為2015年11月。遠(yuǎn)洋心漢口預(yù)計(jì)于2017年10月。相比周邊的中城悅城較慢。4.4.

18、3項(xiàng)目銷售節(jié)奏住宅項(xiàng)目的銷售計(jì)劃期一般來(lái)說(shuō)比寫字樓短，故應(yīng)控制在三年以內(nèi)。4.4.4項(xiàng)目建安成本測(cè)算建安成本是房屋建筑成本和房屋設(shè)施設(shè)備安裝成本的簡(jiǎn)稱。在可行性分析研究中，建安成本的控制影響到項(xiàng)目整體的利潤(rùn)表現(xiàn)，因此，建安成本的測(cè)算需在企業(yè)“限額設(shè)計(jì)”的基礎(chǔ)上進(jìn)行合理分析，爭(zhēng)取做到在項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)就將成本控制在預(yù)算范圍內(nèi)。項(xiàng)目正在建設(shè)，由遠(yuǎn)洋集團(tuán)的官網(wǎng)中無(wú)法查詢到具體的投資階段建安成本測(cè)算表，只能得到一個(gè)概況性的消息：遠(yuǎn)洋集團(tuán)在遠(yuǎn)洋心漢口投資總額估計(jì)會(huì)在90億元上下。4.4.5土地增值稅土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物

19、收入和其他收入為計(jì)稅依據(jù)向國(guó)家繳納的一種賦稅。以下為武漢現(xiàn)行的增稅辦法：對(duì)普通住宅，增值率小于等于 20%時(shí)，不征土地增值稅。其它所有用于出售的建筑物，增值率未超過(guò) 50%的征收增值額的 30%；增值率為 50%100%的征收增值額的 40%；增值率為 100%200%的征收增值額的 50%；增值率超過(guò) 200%以上的征收增值額的 60%。遠(yuǎn)洋心漢口的建筑面積為80萬(wàn)平方米，截止2016年6月，均價(jià)為14000元/平方米。銷售收益約為800000*14000=112億元。營(yíng)業(yè)稅：112*5%=5.6億元增值額：112-90-5.6=16.4億元增值率：15.4/90=18.2%故不征土地增值稅

20、。4.4.6項(xiàng)目收益測(cè)算遠(yuǎn)洋心漢口項(xiàng)目預(yù)計(jì)總銷售收入112億元，總成本約90億。在完全考慮了項(xiàng)目土地全額計(jì)繳土地增值稅的前提下，收入為16.4億元。去除所得稅后的凈利潤(rùn)：16.4*75%=12.3億元。凈利潤(rùn)率為13.67%，銷售凈利潤(rùn)率為10.98%，與住宅項(xiàng)目平均收益率基本持平。由于遠(yuǎn)洋心漢口將有商鋪與車位出售（數(shù)量不明），故收益相較于10.98%會(huì)略高。 4.5項(xiàng)目敏感性分析系統(tǒng)評(píng)價(jià)法中還需要考慮項(xiàng)目敏感性的要素，因此在測(cè)算出金融城項(xiàng)目的整體收益后，本文還需對(duì)項(xiàng)目的敏感性再進(jìn)行分析。敏感性分析是指通過(guò)分析不確定因素發(fā)生增減變化時(shí)，對(duì)財(cái)務(wù)或經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響，并計(jì)算敏感度系數(shù)和臨界點(diǎn)，找出

21、敏感因素，確定評(píng)價(jià)指標(biāo)對(duì)該因素的敏感程度和項(xiàng)目對(duì)其變化的承受能力。 4.5.1售價(jià)敏感性分析項(xiàng)目測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)值價(jià)格跌幅15.41%10%5%每平方米單價(jià)14000118421260013300營(yíng)業(yè)額（萬(wàn)元）112000094736010080001064000營(yíng)業(yè)稅稅后（萬(wàn)元）10640009000009576001010800增值稅稅后（萬(wàn)元）10640009000009576001010800稅前凈利潤(rùn)（萬(wàn)元）164000057600110800稅后凈利潤(rùn)（萬(wàn)元）12300004320083100銷售凈利率10.98%0.00%4.28%7.81%成本凈利率13.67%0.00%4.80%9.23%收益變化-100%-61.02%-28.87%通過(guò)上表測(cè)算可知，若價(jià)格下跌15.14%，本項(xiàng)目的投入與收入將相等，意味著沒(méi)有收益；若價(jià)格下跌 10%，那么本項(xiàng)目稅后凈利潤(rùn)為43200萬(wàn)元，銷售凈利潤(rùn)4.28%，收益下跌 61.02%；若價(jià)格下跌 5%，那么本項(xiàng)目稅后凈利潤(rùn)83100萬(wàn)元，銷售凈利潤(rùn)7.81%，收益下跌28.87%?？梢钥闯鲞h(yuǎn)洋心漢口的抗價(jià)格