中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展歷程2012[1]115(基礎(chǔ)知識(shí))

1、1中 國(guó) 房 地 產(chǎn) 發(fā) 展 歷 程房地產(chǎn)市場(chǎng)基礎(chǔ)培訓(xùn)課程2回首改革開(kāi)放3年中國(guó)老百姓的住房變遷，就會(huì)發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)記載的既是一部中國(guó)3年的建設(shè)史，又是一部濃縮了我國(guó)社會(huì)主義建設(shè)的改革開(kāi)放史。3目 錄中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展所經(jīng)歷的階段與特點(diǎn)中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展數(shù)據(jù)播報(bào)4中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式l發(fā)展模式l開(kāi)發(fā)模式l盈利模式51980年4月，鄧小平同志提出了“出售公房，調(diào)整租金，提倡個(gè)人建房買(mǎi)房”的設(shè)想，拉開(kāi)了住房制度改革的序幕。6當(dāng)中國(guó)房地產(chǎn)起步之時(shí)，其他國(guó)家地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)發(fā)展成熟，是借鑒成功模式還是摸索新的模式？中國(guó)房地產(chǎn)應(yīng)該以何種模式開(kāi)始發(fā)展？借鑒創(chuàng)新7成功不能復(fù)制但可以借鑒香港深圳

2、中國(guó)大陸中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展師從于香港、起源于深圳、傳播于大陸內(nèi)地8香港模式在過(guò)去20多年中，影響中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的模式是香港模式本質(zhì)特征：是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以相對(duì)廉價(jià)取得土地為經(jīng)營(yíng)導(dǎo)向 ；這主要源于香港土地資源嚴(yán)重稀缺，土地高度壟斷，商品住宅產(chǎn)品供不應(yīng)求。 9近幾年，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)逐步看重美國(guó)模式，并以美國(guó)房企為標(biāo)桿，借鑒與學(xué)習(xí)。美國(guó)模式興起美國(guó)模式本質(zhì)特征，是以實(shí)際研究消費(fèi)群的購(gòu)買(mǎi)力及需求細(xì)分為經(jīng)營(yíng)導(dǎo)向。其原因是美國(guó)的土地資源幾乎無(wú)限供應(yīng)。 10香港模式美國(guó)模式中國(guó)模式VS長(zhǎng)江實(shí)業(yè)Pulte Homes 萬(wàn)科中國(guó)政府對(duì)土地用途的規(guī)定、超過(guò)閑置年限強(qiáng)制回收政策，以及對(duì)商業(yè)住宅采取的宏觀調(diào)控，都對(duì)

3、土地投機(jī)起到了有效的抑制作用。 美國(guó)模式VS兼容11 發(fā)展模式的根源：土地 12中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式l發(fā)展模式l開(kāi)發(fā)模式l盈利模式131.市場(chǎng)條件判斷2.項(xiàng)目位置選擇1.確定開(kāi)發(fā)方案2.編制可行性研究報(bào)告1.辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證2.領(lǐng)取國(guó)有土地使用證1.領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證2.領(lǐng)取建設(shè)工程施工許可證1.招標(biāo):尋找施工單位3.開(kāi)工建設(shè)1.領(lǐng)取商品房銷(xiāo)售許可證選 址立 項(xiàng)取得土地規(guī)劃設(shè)計(jì)開(kāi)工建設(shè)竣工驗(yàn)收開(kāi)發(fā)流程14建設(shè)用地規(guī)劃許可證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程可以用“五證”的取得來(lái)貫穿商品房銷(xiāo)售許可證建筑工程施工許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證國(guó)有土地使用證一二三四五15中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式l發(fā)展模式l開(kāi)發(fā)模式

4、l盈利模式16房地產(chǎn)企業(yè)的贏利模式，具體而言，根據(jù)房地產(chǎn)整個(gè)項(xiàng)目全生命周期（項(xiàng)目論證、項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建造、營(yíng)銷(xiāo)策劃、客戶(hù)服務(wù)、物業(yè)管理）七大環(huán)節(jié)，專(zhuān)業(yè)化房企的贏利模式大致可以分為六大類(lèi)。 17盈利模式之一投資運(yùn)作投資經(jīng)營(yíng)模式（資本溢價(jià)能力）地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式（政府公關(guān)能力）盈利模式之三開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式（項(xiàng)目運(yùn)作能力）盈利模式之二土地開(kāi)發(fā)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)18盈利模式之四物業(yè)持有物業(yè)持有模式（資產(chǎn)管理能力）盈利模式之五營(yíng)銷(xiāo)策劃整合營(yíng)銷(xiāo)模式（策劃銷(xiāo)售能力）盈利模式之六綜合開(kāi)發(fā)綜合開(kāi)發(fā)能力（資源整合能力）19中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)仍然在學(xué)習(xí)， 如何有自己獨(dú)特的發(fā)展模式？首先，看看中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展歷程與特點(diǎn)。無(wú)論是發(fā)展模

5、式、開(kāi)發(fā)模式還是盈利模式。20中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展所經(jīng)歷的階段與特點(diǎn)2119781991199920072010第一階段：中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)萌芽階段22重點(diǎn)發(fā)展重工業(yè)，還不存在完全意義上的房地產(chǎn)市場(chǎng)。新中國(guó)成立戰(zhàn)爭(zhēng)摧殘 一窮二白19791980198619881958從1958年開(kāi)始，房地產(chǎn)收歸國(guó)有，中國(guó)房地產(chǎn)從此消失。19912319791980198619881958契機(jī)1979年開(kāi)始經(jīng)濟(jì)體制改革1980年4月 鄧小平提出“出售公房，調(diào)整租金，提倡個(gè)人建房買(mǎi)房”的設(shè)想拉開(kāi)了住房制度改革的序幕。1991241986年1月，國(guó)務(wù)院召開(kāi)城鎮(zhèn)住房制度改革問(wèn)題座談會(huì)住房制度改革正式啟動(dòng)1988年4月，中華

6、人民共和國(guó)憲法規(guī)定，土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。19791980198619881958199125新中國(guó)土地拍賣(mài)“第一槌”。 1988年4月26創(chuàng)下三天一層樓的“深圳速度”的深圳國(guó)貿(mào)大廈最早一批被改革開(kāi)放之風(fēng)洗禮的城市南國(guó)土壤：八十年代中期的廣州、深圳等27197919801986198819581991真正意義上走上了市場(chǎng)化的發(fā)展之路供求關(guān)系不合理虛假繁榮可以說(shuō)，海南房地產(chǎn)泡沫破裂之后，中國(guó)的房地產(chǎn)才在陣痛中。1989年以“海南”房地產(chǎn)泡沫破裂為標(biāo)志的中國(guó)房地產(chǎn)嚴(yán)冬如期而至。28”海南“地產(chǎn)泡沫王石、潘石屹、馮侖。29探索階段：炒作與調(diào)整19781991199920072010第二階段：301

7、99319941997199819911999炒作期繁榮調(diào)整期蕭條1992年鄧小平同志的南巡講話(huà)房地產(chǎn)開(kāi)始迅速發(fā)展起來(lái)掀起了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的高潮炒作最嚴(yán)重區(qū)域：北海、大亞灣、海南等地31199319941997199819911999炒作期繁榮調(diào)整期蕭條負(fù)增長(zhǎng)亞洲金融危機(jī)32199319941997199819911999炒作期繁榮調(diào)整期蕭條1998年中國(guó)的福利分房制度終止，貨幣化分房方案正式啟動(dòng)。暴風(fēng)雨來(lái)臨前的沉寂期33房地產(chǎn)快速發(fā)展階段19781991199920072010第三階段：34200020012002200319992007200520042006市場(chǎng)回暖宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展 房地產(chǎn)泡

8、沫已得到控制 房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯轉(zhuǎn)暖中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入新一輪的發(fā)展時(shí)期352000200120022003199920072005200420062001年，投資投機(jī)狂潮開(kāi)始出現(xiàn)關(guān)鍵詞：北京申奧成功溫州炒房團(tuán)911事件正式成為WTO成員漲幅迅速36溫州炒房團(tuán)從2000年開(kāi)始溫州人開(kāi)始在上海、杭州、蘇州、廈門(mén)、北京、寧波、金華等地置業(yè)。“溫州的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模相當(dāng)于江西一個(gè)省的總量，而溫州市區(qū)的人口不過(guò)100萬(wàn)多一點(diǎn)?！痹诔赐副镜貥鞘泻?，溫州人開(kāi)始大規(guī)模向外擴(kuò)張，這就有了“溫州購(gòu)房團(tuán)”?；疖?chē)炒房團(tuán)飛機(jī)炒房團(tuán)372001年福布斯中國(guó)富豪榜中開(kāi)發(fā)商占28人3820002001200220031999200

9、7200520042006全面恢復(fù)2002年，土地市場(chǎng)規(guī)范化政策出臺(tái) 招拍掛2003年關(guān)鍵詞：地王別墅供地SARS392003年，地王現(xiàn)象出現(xiàn)402003年3月，SARS爆發(fā)，短暫”寒冬“出現(xiàn)2003年2月，國(guó)土資源部叫停別墅供地，低密度住宅成”搶手貨“41200020012002200319992007200520042006繁榮景象2004年，房?jī)r(jià)大漲2004年關(guān)鍵詞：土地拍賣(mài)加息（9年來(lái)第一次加息）個(gè)人集資建房房地產(chǎn)熱潮從北京上海一線(xiàn)城市向內(nèi)陸轉(zhuǎn)移42200020012002200319992007200520042006繁榮景象2005年，走低回落 短暫低迷期2005年關(guān)鍵詞：調(diào)控一季

10、度房?jī)r(jià)上漲19.1%3.26 國(guó)八條4.27 新八條 調(diào)控文件密度加大，但房?jī)r(jià)一直堅(jiān)挺43200020012002200319992007200520042006繁榮景象2006年，一個(gè)字“漲”2006年關(guān)鍵詞：加息 國(guó)六條 金融業(yè)開(kāi)放 442006年4月27日深圳市民鄒濤發(fā)起“不買(mǎi)房”運(yùn)動(dòng)452006年4月28日再次加息 抑制需求2006年5月17日國(guó)六條462006年12月 中國(guó)金融業(yè)全面開(kāi)放外資、熱錢(qián)涌入472006年，房地產(chǎn)行業(yè)“多事之秋”，密集的調(diào)控政策難以撼動(dòng)房?jī)r(jià)高攀482000200120022003199920072005200420062007年，瘋狂地暴漲2007年關(guān)鍵詞：

11、地王頻出 上市籌資 宏觀調(diào)控 492007年，地王頻現(xiàn) 面粉比面包貴50 2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)熱潮推動(dòng)土地市場(chǎng)的火爆，珠三角區(qū)域土地價(jià)格上漲迅猛，頻頻出現(xiàn)地價(jià)標(biāo)王和搶地現(xiàn)象，土地價(jià)格在房地產(chǎn)商品價(jià)格中的結(jié)構(gòu)比重越來(lái)越大，并呈現(xiàn)加速提升趨勢(shì)。 但到年末，受到國(guó)家政策和樓市成交量萎縮等原因影響。土地流標(biāo)現(xiàn)在屢次上演。512007年4月20日碧桂園在港上市 締造了中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)在港最大籌資額 25歲的楊惠妍因此躍升為內(nèi)地女首富522007年 上海湯臣 天價(jià)11萬(wàn)/平米2007年 北京商品房預(yù)售均價(jià)首次突破萬(wàn)元，達(dá)12436.2元/平米532007年是瘋狂的一年。 房?jī)r(jià)完成了在這一輪中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣周

12、期中的沖頂表演，各大房地產(chǎn)商競(jìng)相圈地和上市籌資。 但到下半年，此前屢屢收獲甚微的宏觀調(diào)控終于讓這只停步下來(lái)的舞鞋放慢了節(jié)奏，市場(chǎng)觀望情緒濃厚，房?jī)r(jià)企穩(wěn)。 給予房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商更沉重打擊的是，資本市場(chǎng)的機(jī)會(huì)窗基本關(guān)閉，被大量的土地儲(chǔ)備吸干了現(xiàn)金的一些開(kāi)發(fā)商面臨資金鏈斷裂的局面。54房地產(chǎn)行業(yè)全面調(diào)整階段19781991199920072010第四階段：552008201020092008年，寒流 下跌 低谷2008年關(guān)鍵詞：土地市場(chǎng)降溫中介倒閉上市“流產(chǎn)”銷(xiāo)量萎縮 降價(jià)促銷(xiāo)持幣待購(gòu)562008年1月 房市轉(zhuǎn)淡中天置業(yè)、長(zhǎng)河地產(chǎn)、創(chuàng)輝租售等一批房地產(chǎn)中介倒閉572008年3月 因認(rèn)購(gòu)不足 恒大地產(chǎn)被迫

13、放棄在港IPO計(jì)劃 是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)面臨命運(yùn)轉(zhuǎn)折的具標(biāo)志性事件582008201020092009年，需求重新釋放 樓市火爆2009年關(guān)鍵詞：救市效果初顯成交量回升 全面回暖房?jī)r(jià)普漲經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇投資客592009年，房市百態(tài)之一樓脆脆 2009年6月27日6時(shí)左右，上海閔行區(qū)蓮花南路羅陽(yáng)路口一幢13層在建商品樓發(fā)生倒塌事故，造成一名工人死亡 602009年，房市百態(tài)之二樓歪歪 第一個(gè)樓歪歪指的是2009年7月中旬的一場(chǎng)大雨后，四川成都“校園春天”小區(qū)原來(lái)距離就很近的兩棟樓房居然微微傾斜，靠在了一起，人們形象的稱(chēng)它為“樓歪歪”，最令樓內(nèi)居民郁悶的莫過(guò)于鑒定機(jī)構(gòu)出具的一紙報(bào)告，“此樓安全”。612009

14、年，房市百態(tài)之三樓晃晃 樓堅(jiān)強(qiáng)樓危危樓斷斷 樓停停 。622009年，樓市“火”“劇”-蝸居63中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展數(shù)據(jù)播報(bào)64中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng) 從安居時(shí)代到投機(jī)時(shí)代65投資：開(kāi)發(fā)投資增速逐月回升 但仍低于近年來(lái)平均水平66供應(yīng)：09年施工和新開(kāi)工面積低位增長(zhǎng) 市場(chǎng)略顯供給不足67需求：銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額的規(guī)模與增速均創(chuàng)歷史新高 68成交：主要城市住宅成交套數(shù)創(chuàng)歷史新高69房地產(chǎn)城市價(jià)格排名7071盤(pán)點(diǎn)2011房地產(chǎn)關(guān)鍵詞 1、新國(guó)八條、新國(guó)八條 :對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。 2、限購(gòu)令、限購(gòu)令 3、房產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅 4、曲線(xiàn)購(gòu)房、曲線(xiàn)購(gòu)房 5、假離婚、假離婚 6、加息、加息 7、禁止群租、禁止群租72盤(pán)點(diǎn)2011房地產(chǎn)關(guān)鍵詞 8. 公租房公租房 9. 保障元年保障元年 10. 環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈 11. 倒春寒倒春寒 12. 一房一價(jià)一房一價(jià) 13.分水嶺分水嶺2011732011年房企銷(xiāo)售金額年房企銷(xiāo)售金額TOP10742012房地產(chǎn)市場(chǎng)十大關(guān)鍵詞 1.政策微調(diào)政策微調(diào) 2保障房保障房 3房企轉(zhuǎn)型房企轉(zhuǎn)型 4房租上漲房租上漲 5樓水水樓水水 6紅五月紅五月 7鄂爾多斯樓市崩盤(pán)鄂爾多斯樓市崩盤(pán) 8個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)個(gè)人