太原市商業(yè)市場調(diào)研

1、太原市商業(yè)市場調(diào)研一、太原市各大商場經(jīng)營情況為了研究太原市商場的經(jīng)營情況，我們調(diào)查了市場上15個商場，在此基礎(chǔ)上作如下分析。（詳見太原市各大商場一覽表）我們首先把這些商場分為高、中、低三個檔次：11 高檔商場1） 該類商場對地段的要求很高，現(xiàn)主要集中在柳巷、開化市街、鐘樓街等 市中心一類地段，商場的規(guī)模一般都很大，基本都采用豪華裝修；2） 以國內(nèi)外知名品牌作為選擇對象，對品牌的要求很高；一般選擇的品牌都要在北京和上海等地有3年以上的經(jīng)營時間；3） 以聯(lián)營的經(jīng)營方式，商場一般能獲得營業(yè)額的27%30%抽成，進場費和保證金一般在10000元15000元；4） 該類商場一般采用大賣場的模式，有一家采

2、用店中店的模式。12 中檔商場1） 該類商場對地段的要求不高，主要體現(xiàn)在規(guī)模和檔次上以及高檔的裝修；2） 基本以知名品牌為選擇對象，對品牌有所要求，但要求贏利即可；3） 以聯(lián)營的經(jīng)營方式，商場一般能獲得營業(yè)額的25%27%抽成，進場費和保證金在5000元10000元之間；4） 該類商場采用大賣場和店中店的模式。13 低檔商場1）該類商場一般地處城南、城西等二三類地段，在規(guī)模上大多為2層，面積在1萬平方米以下，裝修條件簡單；2）商場一般以二、三線品牌及雜牌為主。3）商場大多以出租的形式為主，租金在2.5元/ m2.天3元/ m2.天。4）該類商場一般為大開間、大進深的格局，在出租時隔成10 m2

3、20 m2的小間。點評：經(jīng)過這次市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)目前太原市的商業(yè)非常發(fā)達：高、中、低檔的商場完備；從現(xiàn)有的商業(yè)分布來看，城市的各個區(qū)域都有適合該區(qū)域檔次的商場，其中以零售業(yè)為主的柳巷商業(yè)街和以批發(fā)為主的朝陽服飾批發(fā)一條街是目前太原市大商場最集中的地方；各大商場競爭異常激烈，采用模特秀、現(xiàn)場化妝等手段來吸引客戶。但有部分商場由于經(jīng)營模式陳舊，商場裝修落后等原因，目前出現(xiàn)了虧損的局面。但與此同時還有很多新建的高檔商場將上市招商，如華宇·國際、開元·盛世廣場、中聯(lián)假日廣場、超世紀商貿(mào)廣場、柳南商貿(mào)中心等。因此在今后幾年太原市將出現(xiàn)商場供過于求的局面。并且，項目開發(fā)商大都不熟悉商場的運

4、作程序與規(guī)律，商場在一個區(qū)域商圈內(nèi)的重復(fù)存在，許多優(yōu)秀的品牌非常注重城市資源分區(qū)的問題，因此商場的招商（優(yōu)秀的商業(yè)品牌）成為商場經(jīng)營嚴重的制約因素。太原市各大商廈經(jīng)營情況一覽表檔次商廈名稱規(guī)模經(jīng)營模式聯(lián)營方式經(jīng)營品牌高檔天美名店營業(yè)面積約1萬m2店中店模式營業(yè)額的30%的扣率，15000的進場費，15000的保證金國際知名品牌服飾、皮具、鐘表等時代廣場營業(yè)面積1.5萬m2共5層大賣場模式營業(yè)額的28%的扣率，約15000的進場費，15000的保證金國內(nèi)外知名品牌首飾品、皮具、服飾、內(nèi)衣、化妝品等貴都世紀廣場營業(yè)面積2萬m2 共6層大賣場模式營業(yè)額的28%的扣率，10000元的進場費，10000

5、的保證金國內(nèi)外知名品牌珠寶、服飾、化妝品、鞋類、健身器材、體育用品、童裝、玩具、床上用品華宇購物中心營業(yè)面積達1.8萬m2 共6層大賣場模式營業(yè)額的27%的扣率，15000元的進場費，15000元的保證金國內(nèi)同類品牌銷量前15名，并進駐北京和上海3年以上，國內(nèi)外知名品牌。中檔華都商廈共6層，面積1.2萬m2大賣場模式營業(yè)額的25%的扣率，5000元的進場費，5000元保證金中高檔服飾、鞋類、床上用品天龍大廈共5層大賣場模式營業(yè)額的25%。國內(nèi)中高檔服飾品牌、鞋類、化妝品、禮品等五一商廈共5層，面積1萬m2大賣場模式營業(yè)額的25%金銀首飾、國內(nèi)中檔服飾品牌下元商貿(mào)中心4.3萬m2 共3層大賣場模

6、式（租戶自己隔開成店中店）簽10年合同租金為1.5元/ m2.天，簽5年合同租金為1.7元/ m2.天，簽1年合同租金為2.12元/ m2.天精品服飾、工藝禮品、小商品、針紡織品、副食品華宇購物廣場地下1層，地上5層大賣場模式營業(yè)額的26%的扣率，5000元的進場費，3000元保證金化妝品、鐘表、珠寶飾品、服飾、皮具、體育用品美莎世紀百貨共4層大賣場、店中店模式1、2層采用聯(lián)營，營業(yè)額的25%的扣率。3、4層采用租賃，為7元/ m2.天珠寶、化妝品、中檔服飾、萬盛服飾廣場共2層，1.2萬m2店中店模式租賃價格為3元/ m2.天，可購買14年的使用權(quán)，價格為6000元/ m27000 元/m2.

7、國內(nèi)知名山西省總代理服飾（男裝、女裝）品牌低檔長風(fēng)商廈共2層大賣場租賃價格為1層1.8元/ m2.天，2層為1.3元/ m2.天五金、鐘表、雜牌服飾太航服飾廣場共2層大賣場隔開成17.8 m2的小間租賃價格為2.5元/ m2.天男女雜牌服飾、輕紡織品萬事發(fā)服飾商場1層店中店，每間約4 m2租賃價格為3元/ m2.天男女雜牌服飾雙塔商場共2層大賣場隔開12 m2的小間租賃價格為2.7元/ m2.天紡織品、食品等14 各大商場平均單位產(chǎn)出情況商場名稱平均單位產(chǎn)出貴都世紀廣場1.6萬/年.m2華都商廈1.3萬/年.m2天龍大廈0.6萬/年.m2五一百貨1.5萬/年.m2解放大樓0.8萬/年.m2華宇

8、購物中心2.8萬/年.m2平均單位產(chǎn)出1.43萬/年.m2 為了考察各大商場的經(jīng)營情況，我們有選擇的對太原市中、高檔商場的單位產(chǎn)出進行調(diào)查。從表中可以看出目前太原市中、高檔商場的單位產(chǎn)出平均值為1.43萬/年.m2，各大商場以1萬m2計算，平均年銷售額為1.43億元，按目前太原市27%的聯(lián)營扣率計算，各商場的平均年毛利潤在3800萬元左右。其中年毛利潤最高的是華宇購物中心，平均單位產(chǎn)出高達2.8萬/年.m2，按目前華宇購物中心1.8萬m2計算，其年銷售額達到5億元，以目前27%的聯(lián)營扣率計算年毛利潤為1.35億元。單位產(chǎn)出較低的是天龍大廈為0.6萬/年.m2，按其經(jīng)營面積1萬m2左右，其年銷售

9、額約為6000萬元，毛利潤在1500萬左右。點評：正因為有象華宇購物中心這樣的大型贏利商場的成在，使得很多開發(fā)商紛紛上馬中高檔大型商場項目。但是，隨著大型商場的增加，客戶的分流，大型商場的利潤將出現(xiàn)下滑的局面。因此，如在鐘樓街改造項目上大型商場，后期的不可測風(fēng)險將會大大增加。二、太原市商鋪、商場租金情況地點租金水平（元/ m2.天）備注柳巷1315元/ m2小商鋪和太原80%的大型商場，零售業(yè)為主解放路911元/ m2品牌專賣店居多開化市街810元/ m2大型商場和品牌專賣店鐘樓街67元/ m2專賣店和小商鋪朝陽街35元/ m2服飾、小商品、鞋類批發(fā)為主，太原主要的批發(fā)市場一條街迎澤大街3.5

10、4.5元/ m2小飯店，理容美發(fā)等萬柏林區(qū)和平北路和興華街13元/ m2小商鋪，小型商場小店區(qū)長治路和寇莊南街交叉口13元/ m2小商鋪，小型商場，從上表可以看出目前太原市中心的整體租金水平，市中心的柳巷、解放路、開化市街、鐘樓街周邊是租金最貴的。由于現(xiàn)在鐘樓街周邊以小商鋪為主，而且此類商鋪多為老房子，周邊沒有大型商場，所以租金水平比柳巷、解放路、等地偏低。三、太原寫字樓租金情況項目名稱日租金金廣大廈26元/ m2盛偉大廈25元/ m2亞特大廈20元/ m2華購寫字樓22元/ m2為了更詳細了解太原市的商業(yè)情況，我們特此對部分寫字樓的租金做調(diào)查。目前太原市場上的寫字樓不是很多，但隨著城市的發(fā)展

11、，越來越多的國內(nèi)外知名公司將進駐太原，因此太原和同等省會城市的寫字樓比較（如合肥），租金價格偏高。四、在售、在建商業(yè)供應(yīng)格局為了研究目前太原市在售的商業(yè)供應(yīng)格局，我們調(diào)查了15個項目。在此基礎(chǔ)上作如下分析。我們首先把市場上現(xiàn)有的項目，根據(jù)項目的特征，分為步行街模式、大商場模式、沿街商鋪模式。41 步行街模式（詳見樓盤調(diào)查表）該模式目前在市中心柳巷周邊有2個項目，分別是柳巷商業(yè)步行街和鼓樓世紀廣場。我們以項目的特點作以下分析： 地理位置：步行街模式主要集中在柳巷商業(yè)中心的兩邊，地理位置得天獨厚，但柳巷商業(yè)步行街的位置更加優(yōu)越。項目規(guī)模：總建面積都超過7萬m2 ，而柳巷商業(yè)街達到26萬m2 銷售價

12、格：1層15000元/ m220000元/ m22層12000元/ m215000元/ m23層 3000元/ m210000元/ m2銷售面積：以沿街商鋪13層一開間為銷售單位，鼓樓世紀廣場必須購買13層，其總面積在100 m2300 m2：而柳巷商業(yè)街可以單獨買1層，也可兩層連買，其面積在60 m2 以上。銷售情況：從柳巷步行街接受預(yù)訂（以有638個客戶預(yù)定或登記）的情況看，市場普遍看好步行街模式。點評：步行街模式的建成將極大豐富太原市的商業(yè)格局，在大型商廈幾乎飽和的情況下，采用店鋪式的格局必定會吸引投資者前來投資。值得重視的是，鐘樓街的改造項目將受到這兩個項目的雙重競爭，而且他們在時間和

13、客戶爭奪上更有優(yōu)勢。因此，鐘樓街的改造項目在規(guī)劃設(shè)計上應(yīng)充分參考該類步行街的設(shè)計方案。42 大商場模式（詳見樓盤調(diào)查表）按大商場的規(guī)模和建成后的檔次以及經(jīng)營的品牌，可把大商場模式分為高檔和中檔。421 高檔大商場模式目前在售、在建的高檔大商場共有5個項目，分別是超世紀商貿(mào)廣場、華宇·國際、開元·盛世、中聯(lián)假日廣場、柳南商貿(mào)中心，下面根據(jù)這些商場的特征作以下分析。 地理位置：主要集中在柳巷商業(yè)中心周邊和朝陽街服飾批發(fā)一條街附近，這些位置都是目前太原市最繁華的地段。 項目規(guī)模： 總建面積一般都在3萬m2 以上，而超世紀商貿(mào)廣場達到9萬 m2 。 銷售價格：1層14000元/ m

14、223000元/ m22層13000元/ m222000元/ m23層 11000元/ m221000元/ m2銷售面積：基本都以店中店的模式進行經(jīng)營，面積在20m2100 m2不等。 銷售情況：除了超世紀商貿(mào)廣場銷售較好超過80%外，其余各商場銷售形勢不好。點評：從高檔大商場的銷售情況看，整個市場對高檔商場的接受度下降。原因主要有：目前同類高檔商場較多，各商場的贏利不樂觀；總價過高，當(dāng)?shù)赝顿Y客很難購買；市政府的南移將左右一部分的投資客向城南投資；后期商場的回租投資回報率過低；商場后期經(jīng)營的不確定因素。但超世紀商貿(mào)廣場由于采用了批發(fā)為主的經(jīng)營模式，這又區(qū)別與其他大商場以零售為主的模式，而且招商

15、力度很大，在全國展開，特別把溫州的客戶為招商重點。因此，超世紀商貿(mào)廣場銷售超過80%。422 中檔大商場模式目前在售、在建的中檔大商場共有5個項目，分別是麗陽城、基磊鴻金寶、金色100、逸居時代、東港嘉園，下面根據(jù)這些商場的特征作以下分析。 地理位置：主要集中太原市的次市中心，柳巷商業(yè)中心的邊緣地帶。 項目規(guī)模： 總建面積一般都在6000m2 20000 m2 。 銷售價格：1層8000元/ m216000元/ m22層6600元/ m210000元/ m23層 5000元/ m26000元/ m2銷售面積：有店中店和大賣場兩種模式，銷售面積在30m2160 m2不等。 銷售情況：除了位于城南

16、的東港嘉園銷售較好超過60%外，其余各商場銷售形勢不好。點評：和高檔大商場一樣，目前中檔商場也出現(xiàn)了供過于求的狀況，因此銷售形式并不樂觀。43 沿街商鋪模式（詳見樓盤調(diào)查表）我們調(diào)查了3個在建項目的沿街商鋪，分別是怡花苑、凱旋大地、金港國際商務(wù)中心，我們將對此作以下分析： 銷售價格：1層、2層均價12000元/ m216000元/ m2銷售面積：130m2160 m2。 銷售方式：一開間一、二層連賣 銷售情況：一般都超過80%，凱旋大地達到100%，怡花苑達到90%點評：我們走訪了太原市區(qū)的很多地方，很難找到這種商鋪。在大商場盛行的太原市，目前這種樓上樓下的商鋪正在被越來越多的投資客接受。因此

17、，我們了解到這種商鋪的銷售率很高。結(jié)尾語：綜上所述，太原目前城市中心的商業(yè)設(shè)施是較齊全的，并且建設(shè)中的商業(yè)項目也非常多，在本案的項目周邊已存在的可比性大型商建項目有：柳巷商業(yè)步行街。賣點：一站式購物、吃、喝、玩、樂，濃縮世界風(fēng)情全景觀的超級shoppingmall。鼓樓世紀廣場。賣點：4個3層扇形商鋪組團及一幢5層商場組成的商業(yè)區(qū)，主要經(jīng)營種類：古玩、花鳥、禮品等。二者項目與本案用地處于同一個商圈內(nèi)，競爭不可避免。如何連動三個項目關(guān)系形成具有特色的步行街大商圈，如何通過合理策劃規(guī)避重復(fù)突出本案的優(yōu)勢，將是本次工作的重心。建議：規(guī)劃商業(yè)品牌形象一條街。目的：迅速聚集品牌經(jīng)營戶，提高本案地塊的商業(yè)價值，樹立企業(yè)開發(fā)形象與實力?？蛻羧海悍b行業(yè)男、女裝知名品牌的生產(chǎn)或經(jīng)營商。及其他品牌商品經(jīng)營商。分析：1現(xiàn)在商業(yè)品牌特別是服裝品牌越來越注重形象設(shè)計。在太原這種具發(fā)展戰(zhàn)略經(jīng)營的城市，品牌的形象經(jīng)營更需要突出，但長期以來，由于受到經(jīng)營面積、區(qū)域等多重因素的制約，難以樹立一個完整完美的形象推廣旗艦店，也同時使在各地區(qū)的市場推廣受到一定的影響，2目