蘇州工業(yè)園區(qū)辦公樓市場研究報告

1、 xx地產(chǎn)銷售部 2008年4月 蘇州工業(yè)園區(qū)辦公樓市場報告目 錄一、園區(qū)辦公樓市場歷史發(fā)展概況2（一）供需反差2（二）購買風潮3二、園區(qū)辦公樓市場目前發(fā)展概況4（一）需求使空置率降低4（二）自用比重增長較快4 （三）未來前景依然看好4（四）園區(qū)主要辦公樓詳情統(tǒng)計5三、園區(qū)辦公樓市場發(fā)展因素分析 13（一）園區(qū)開發(fā)建設重心轉(zhuǎn)向湖東 13（二）湖東商辦樓開發(fā)得政府支持 16（三）實力開發(fā)商逐鹿商辦樓市場 16（四）借機輕軌建設向地下要資源 17（五）園區(qū)寫字樓領跑全市市場 18四、對其它區(qū)域辦公樓市場發(fā)展的啟示 19（一）商辦樓成為新的投資熱點 19（二）中大面積的辦公樓最值得投資 20（三）投

2、資辦公樓行政中心周邊是重點 21xx地產(chǎn)銷售部2008年4月蘇州在長三角經(jīng)濟中具有舉足輕重的地位，蘇州工業(yè)園區(qū)也正日益顯現(xiàn)其重要的經(jīng)濟作用，園區(qū)是蘇州主要的商業(yè)區(qū)，擁有堅實的商業(yè)、經(jīng)濟基礎及便捷的交通條件，而這一區(qū)域的寫字樓，將吸引更多外資企業(yè)的進駐。蘇州將成為上海之后，整個長三角又一新的寫字樓高地。園區(qū)中銀惠龍大廈的獨家租賃代理仲量聯(lián)行在其全球知名的研究報告系列全球最具競爭力城市中，為中國除北京、上海、廣州3個一線城市之外的12個二線城市逐個進行了城市整體競爭力實力分析研究。在這份報告中，蘇州在2005年gdp增長了15.3%，位居所有城市之首。報告中另指出，蘇州經(jīng)濟在過去的5年中，平均達到

3、了21%，到2010年前，預計平均也將達到16%。像蘇州這樣的二線城市，有其得天獨厚的競爭優(yōu)勢，而這也為蘇州園區(qū)帶來更多知名企業(yè)的進駐。本文以蘇州工業(yè)園區(qū)管委會遷至園區(qū)得2005年底為界，分析園區(qū)辦公樓市場發(fā)展歷史和現(xiàn)狀，從中領悟園區(qū)辦公樓市場發(fā)展對其它區(qū)域的市場發(fā)展的啟示。一、園區(qū)辦公樓市場歷史發(fā)展概況（一）供需反差盡管蘇州辦公樓市場發(fā)展迅速，但自1999年以來，相對于住宅，蘇州辦公樓市場的發(fā)展相對遜色許多，其寫字樓市場就連與gdp遠不如自己的常州、無錫等地相比都有差距。與此同時，蘇州的經(jīng)濟卻發(fā)展迅速。作為長三角經(jīng)濟圈的重要成員，蘇州一直扮演著重要而特殊的角色，并已擺脫上?！昂蠡▓@”的單一定

4、位，從而上升為一個具有競爭力的新興城市。蘇州經(jīng)濟10年來始終保持著兩位數(shù)的增長，外資企業(yè)紛紛進駐，私營企業(yè)大量涌現(xiàn)，其總量及增速在全省均處于首位。與之相應的是市區(qū)、新區(qū)、園區(qū)主要的中高檔寫字樓租賃率在95左右，部分寫字樓租售價格近兩年來出現(xiàn)了近40的增長，平均租金單價已達到了50元以上。然而在如此強大的市場需求增長面前，蘇州的寫字樓投資卻沒有及時跟進。2002年蘇州大市范圍內(nèi)辦公樓竣工面積僅為41835平米，2003年18月份新開工面積只有14046平米，而同期銷售面積達到了52029平米。（據(jù)蘇州市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)）蘇州寫字樓2003年呈現(xiàn)供不應求的局面，開工面積大大低于銷售面積。這遠遠不能滿足蘇

5、州外資的涌入和民營的發(fā)展。蘇州的寫字樓市場呈現(xiàn)了巨大的需求，寫字樓市場的供給相對不足，與市場迫切需要所形成的反差，則為涉足這一領域的企業(yè)的利潤預想留有較大空間。由此而來，蘇州下一輪房地產(chǎn)開發(fā)、投資的重心已悄悄地向?qū)懽謽鞘袌鰞A斜。2004年這一情況有了變化，面對市場的強大需求，蘇州將迎來寫字樓供應高峰年。全球知名的戴德梁行房地產(chǎn)咨詢公司2004年3月對蘇州寫字樓市場進行了一次全面的調(diào)查，認為2004年園區(qū)、高新區(qū)銷售型寫字樓供應量空前巨大，主要競爭項目預計均價在人民幣6000元至7500元平方米，毛租金回報率定在10至14比較合理。 在園區(qū)，2004年投入市場的有建園大廈、星海國際大廈等。建園大

6、廈是建設銀行在蘇州園區(qū)的新項目，毗鄰中央公園和園區(qū)管委會所在國際大廈，出售給兩家機構(gòu)客戶，新業(yè)主可出租、出售或自用，總面積56112平方米。星海國際大廈也是園區(qū)2004年的新項目，當時售價為6500元7500元平方米，于2004年12月投入使用，總建筑面積30000平方米。按照當時園區(qū)的規(guī)劃，中央商貿(mào)區(qū)有數(shù)十幢高層建筑，其中有兩幢60層高的雙子塔組成的40萬平方米的綜合性建筑群將在2008年前落成，園區(qū)從2004年開始得3至5年內(nèi)寫字樓的集中大量供應使得市場競爭相當激烈。2004年，蘇州寫字樓的月租金在每平方米50元左右，然而，從2004年開始高檔寫字樓都面臨著劇烈的競爭。在蘇州購買或租賃寫字

7、樓的主要有保險公司、中外資銀行、證券公司、民營企業(yè)、上市公司、it企業(yè)、汽車、紡織服裝、個人投資者以及房地產(chǎn)投資基金等。 （二）購買風潮與其他城市的寫字樓市場相比，蘇州市場在發(fā)展過程中，寫字樓購買成為其形成熱潮的一個關鍵，而包括仲量聯(lián)行所參與的中銀惠龍大廈，亦采用了先售后租賃的形式。早在2000年初，蘇州寫字樓市場就一改以往以租賃為主的局面，買樓比例大增。部分寫字樓租售價格近兩年來出現(xiàn)了近40的增長。寫字樓市場的投資回報率可以達到10%15%。而自從去年開始，越來越多的外地及蘇州本地購房者將購置寫字樓物業(yè)作投資用途，也在一定程度上催生了蘇州特殊市場形態(tài)的構(gòu)成。很多有經(jīng)驗的浙江、上海投資客開始向

8、蘇州的商用物業(yè)進軍，蘇州住宅房價的持續(xù)高漲也使一些敏銳的蘇州人把投資的眼光轉(zhuǎn)向?qū)懽謽?，銀行抵押按揭，使他們能夠從容地進行投資。二、園區(qū)辦公樓市場目前發(fā)展概況（一）需求使空置率降低 市場需求方面出現(xiàn)了一定的供不應求現(xiàn)象。中心城區(qū)的新增銷售項目宏盛大廈在開盤后幾個月內(nèi)快速賣出，周邊區(qū)域項目的銷售價格也創(chuàng)下新高：工業(yè)園內(nèi)的新天翔廣場售價自年初的9000萬/平方米上升至11000萬/平方米，而相城區(qū)的嘉元廣場寫字樓售價更是由6000元/平方米飆升至7500元/平方米，整體市場的銷售價格同比06年有10%20%的漲幅。 與銷售市場的活躍相呼應，2007年蘇州的辦公樓租賃市場也有快速發(fā)展，除市中心寫字樓繼

9、續(xù)保持低于5%的空置率外，近年來竣工項目的客戶吸納速度明顯加快：工業(yè)園區(qū)湖西cbd內(nèi)的中銀惠龍大廈 (高峰會)空置率下降到了25%20%，2007年內(nèi)空置率下降幅度達到60%，湖東的建屋企業(yè)天地空置率也同比2006年下降約30%，高品質(zhì)寫字樓客戶吸納速度的加快，反映出市場對于高端辦公物業(yè)的需求開始有了新的增長。（二）自用比重增長較快與2000-2003年初期發(fā)展時寫字樓購買客戶中投資客占主導的情況不同，近年來寫字樓購買客戶中的自用客戶比重有了較大的增長，而出現(xiàn)這種情況的原因一是國家加強了宏觀政策調(diào)控、二是投資客戶在投資時更為理性，三是隨著蘇州經(jīng)濟的快速發(fā)展，對辦公物業(yè)有需求的客戶數(shù)量明顯增多，

10、除自用客戶比重增加外，購買客戶中還出現(xiàn)了少量的外地及外資企業(yè)。 （三）未來前景依然看好 2007年12月27日蘇州輕軌1號線正式開工，北環(huán)高速公路竣工通車，官瀆立交橋改造完成，蘇州內(nèi)環(huán)快速系統(tǒng)由此串聯(lián)成環(huán)、蘇城北部快速大動脈初具規(guī)模。隨著蘇州城市交通網(wǎng)絡的進一步健全，2008年及以后蘇州周邊區(qū)域?qū)@得更大的發(fā)展機遇，其城市建設將進一步提速。近年來蘇州市政府持續(xù)加大了對工業(yè)園區(qū)湖東的開發(fā)力度，由于市中心受土地乃至城市建筑規(guī)范限制，未來的商務商業(yè)項目將進一步向周邊區(qū)域發(fā)展。蘇州寫字樓的未來前景依然看好。這些年以來，率先發(fā)展起來的高新區(qū)、工業(yè)園區(qū)已經(jīng)建成了如建屋企業(yè)大廈等具有甲級寫字樓標準的高品質(zhì)寫

11、字樓，并已經(jīng)形成較為完善的商務商業(yè)核心區(qū)，隨著城區(qū)的發(fā)展，其園區(qū)內(nèi)物業(yè)的租金價格及售價水平也上升了很多，而未來幾年內(nèi)蘇州寫字樓市場將有近100萬平方米的供應量，而其中工業(yè)園區(qū)未來將有60萬平方米的辦公樓供應，其中包括了時代廣場、東方之門、潤華環(huán)球大廈、九龍倉湖東項目等多個高品質(zhì)寫字樓。（四）園區(qū)主要辦公樓詳情統(tǒng)計1、湖西國際大廈國際大廈總建筑面積6萬多平方米，建成于1999年底，2000年初正式投入使用。這座外形呈橢圓形的大廈有著坐擁金雞湖景的優(yōu)越位置，而不管是當年還是現(xiàn)在，它所在的位置都是城市cbd的核心，有利的區(qū)位條件讓這座當時堪稱華東地區(qū)最先進的智能大樓有了先天的市場競爭力。2006年初

12、，在園區(qū)管委會等政府部門搬走后，園區(qū)地產(chǎn)經(jīng)營管理公司成為了國際大廈項目的運營者，公司總裁趙志松明確：國際大廈要打造成“國際化、高品質(zhì)、市場化的全國示范大廈”。緊接著，擁有著全球150家分公司及合作公司的第一太平戴維斯，這一世界領先的地產(chǎn)咨詢公司擔當了大廈獨家租賃代理和物業(yè)顧問，和喬物業(yè)公司負責大廈物業(yè)管理。國際大廈建成時，是蘇州乃至周邊城市里智能化程度最高的商務寫字樓，大廈集合了新加坡、美國、澳大利亞以及國內(nèi)諸多設計精英的智慧，在建筑功能、裝潢設計等方面都具有相當?shù)某靶裕渲?，智能化弱電系統(tǒng)、國際領先的計算機中心和通訊網(wǎng)絡系統(tǒng)等在目前也具有領先性。而在7年多的使用中，專業(yè)的物業(yè)管理保障了設施

13、的完備，降低了損耗。為了確保大廈充分體現(xiàn)高端寫字樓水準，在此次推向市場時，地產(chǎn)公司聯(lián)手和喬物業(yè)對大廈的閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、消防自動化系統(tǒng)等相關智能系統(tǒng)進行了改造，引入電信、網(wǎng)通光纜并垂直干線分布各樓層，提高大廈智能化通訊功能等。目前，和喬物業(yè)采用的是管家式物業(yè)服務，而專業(yè)的維護和保養(yǎng)都外包給了專業(yè)的管理公司，窗戶清洗、空調(diào)保養(yǎng)、電梯維修等細節(jié)都做到了專業(yè)化?！吧虾ｌo安區(qū)嘉里商務中心、恒隆廣場、中信泰富廣場以及杭州標力大廈等高檔次商業(yè)商務樓不僅具有較高的建筑品質(zhì)和成熟的設施配套，而且引進先進的物業(yè)管理，使入駐企業(yè)得到高格調(diào)的環(huán)境和服務享受?！眹H大廈的做法顯然有著這樣的“師承”。從辦公室到停車位，

14、我們完全實行商業(yè)化運作。連剛剛投入使用的液晶廣告屏都有著周密的經(jīng)營規(guī)劃。高級寫字樓里覆蓋的受眾是一個特定的人群，他們是企業(yè)主，企業(yè)管理人員，高級白領階層，而寫字樓本身有著難以復制的空間優(yōu)勢，所以像這樣的“樓宇電視”通過生動的表現(xiàn)形式、分眾的清晰定位、強制的收視效果將受到中高端廣告主的青睞，“現(xiàn)在是給國際大廈增加形象分，今后將產(chǎn)生持久的經(jīng)濟效益?！绷己玫沫h(huán)境能夠催生樓宇經(jīng)濟的發(fā)展。這又提出了“寫字樓公園”的新概念。上海、杭州幾個商務區(qū)大都坐落或靠近城市商圈和開發(fā)區(qū)，商務區(qū)內(nèi)金融、購物、餐飲、休閑娛樂等服務網(wǎng)點較為集中，交通也十分便利。而所謂寫字樓公園就是要保障寫字樓周邊有完善的配套設施，能夠為工

15、作在寫字樓的這部分商務人群提供休息休閑、晌午洽談等的去處。從目前園區(qū)的情況看，國際大廈周邊的“公園效應”正在慢慢形成，不僅餐飲設施日益增加，金融、購物等的配套也越來越完善。“不同的膚色，同一個商務平臺”是國際大廈招商手冊上的宣傳語。瞄準大客戶、由隨機性被動招商轉(zhuǎn)向有針對性的主動招商是該大廈能在短短1年快速提升出租率的關鍵。2、湖西中銀惠龍大廈一座位于蘇州園區(qū)cbd核心位置的智能化,多功能頂級寫字樓高峰會，共占地6315平米，地上30層,地下2層?？偢?8.8米。項目位于蘇州園區(qū)蘇華路與星漢街交叉口,原園區(qū)管委會西側(cè)，得房率為72%，面積從80平米1600平米，彈性空間極大,相鄰單位可分可合。地

16、下兩層全為地下車庫，規(guī)劃約265個汽車位。標準層層高在3.1米，一樓層高5米，2層-5層均是4.5米，大堂面寬24米，進深14.4米，挑空19米。項目處于cbd中央商貿(mào)區(qū)的中心位置，南面是蘇華路，東面緊鄰星漢街，與國際大廈、世紀金融大廈、星海大廈和建園大廈為鄰，南面對著左岸商業(yè)街，而星海國際廣場和天域就在其北側(cè)。大廈基本資料 一座位于蘇州園區(qū)的智能化,多功能頂級寫字樓高峰會，共占地6315平米，地上30層,地下2層。總高98.8米。項目位于蘇州園區(qū)蘇華路與星漢街交叉口,原園區(qū)管委會西側(cè)，得房率為72%，面積從65平米1600平米，彈性空間極大,相鄰單位可分可合。地下兩層全為地下車庫，規(guī)劃約26

17、5個汽車位。標準層層高在3.1米，一樓層高5米，2層-5層均是4.5米，大堂面寬24米，進深14.4米，挑空19米。 周邊配套設施本案處于cbd中央商貿(mào)區(qū)的中心位置，南面是蘇華路，東面緊鄰星漢街，與國際大廈、世紀金融大廈、星海大廈和建園大廈為鄰，南面對著左岸商業(yè)街，而星海國際廣場和天域就在其北側(cè)。周邊配套設施齊全，在步行5分鐘的范圍內(nèi)有工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設銀行、公積金中心、園區(qū)人才中心等配套設施，另外還有荷塘月色大酒店、左岸商業(yè)街、星海游泳館等眾多的休閑娛樂設施。新城鄰里中心、貴都鄰里中心、中央公園、湖濱公園、國際大酒店、師惠樂章、馨都廣場、海關等也近在咫尺。本案的交通也十分的便捷，星漢街

18、雙向六車道暢通無阻，從蘇華路到市中心只要十分鐘的車程。公交線路眾多，有26、28、36、46、47、76、68等，出行方便。大廈內(nèi)部配套設施大廈配備了現(xiàn)代化5a智能系統(tǒng)，符合國際標準的玻璃幕墻設計，中空雙層防紫外線玻璃，營造生態(tài)健康的32層現(xiàn)代化企業(yè)大樓，挑高19米高貴大堂體現(xiàn)企業(yè)的重量級氣勢，每六層有一個挑空四層的共享空間，提供企業(yè)恰公、休閑的獨特場所。4部otis品牌高速電梯，2部透明觀光電梯，國際品牌toshiba智慧型變頻中央空調(diào)系統(tǒng)，共同構(gòu)造高速運轉(zhuǎn)的人性化辦公空間，它必將成為園區(qū)高檔寫字樓的典范。大廈現(xiàn)委托著名的深圳福田物業(yè)發(fā)展公司管理，為您帶來稱心、安心、舒心、放心的工作環(huán)境。獨

19、一無二的2600平米的空中花園，讓您緊張的心情得以放松。入駐企業(yè)中國銀行、韓國友利銀行、星巴克、雅芳、aia友邦保險、abb、asia base、萬科、金蝶軟件、dhl等知名企業(yè)的強力入駐，在彰顯大廈定位的同時，也讓您的各種金融交易、工作、生活變得簡單、高效。3、湖東九龍倉超高層建筑九龍倉與園區(qū)合作的這一超高層項目位于湖東，為總面積約為35萬平方米的超高層建筑。項目集五星級酒店、公寓、寫字樓于一體。目前九龍倉已邀請知名建筑設計師來設計這一超高層項目，預計項目工程于2008年開始施工，2013年竣工。九龍倉集團是香港知名地產(chǎn)開發(fā)商，目前已進駐上海、大連等地。九龍倉于2006年開始加大在蘇州的投資

20、，多次在蘇州拿地。目前九龍倉集團在蘇州的土地儲備已經(jīng)超過100萬平方米。九龍倉在園區(qū)建設的這一超高層項目必將成為園區(qū)標志性地產(chǎn)項目，也會是蘇州城市現(xiàn)代化建設的又一標志性建筑。4、湖東建屋企業(yè)天地大廈建屋企業(yè)天地大廈位于蘇州工業(yè)園區(qū)旺墩路188號。坐鎮(zhèn)蘇州cbd核心地段，矗立于園區(qū)金雞湖東岸，行政中心西南，是湖東商貿(mào)區(qū)標志性建筑、蘇州最高標準的寫字樓之一。該項目總建筑面積74949平方米，地上20層、地下2層，其中1-4層為商業(yè)裙房，5-20層為標準寫字樓。大廈由美國洛翰建筑事務所設計，其設計概念與規(guī)劃傲視同齊，代表著新一代辦公空間設計的典范。建屋·企業(yè)天地大廈于2005年7月18日正

21、式投入使用，不僅代表了建屋集團雄厚的開發(fā)實力，是建屋品牌影響力的又一次提升，更標志著湖東商貿(mào)、商務區(qū)域的發(fā)展成熟已駛?cè)肟燔嚨?。建屋企業(yè)天地具有高品質(zhì)的科技內(nèi)涵、完備的功能配套和國際化的物業(yè)服務，是國內(nèi)國際大中型機構(gòu)、中型商貿(mào)客戶以及跨國企業(yè)進駐發(fā)展的理想選擇。自身品質(zhì)的優(yōu)越和得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢，以及四通八達的交通條件，使建屋企業(yè)天地一經(jīng)面世即吸引了眾多企業(yè)、機構(gòu)的關注目光。目前已有東芝電器、中國銀行、太平洋保險、法國達飛輪船等眾多知名企業(yè)進駐。建屋·企業(yè)天地是建屋集團在園區(qū)傾力打造的一處高質(zhì)量商業(yè)寫字樓。其北靠行政中心（管委會）大樓，南貼東湖大郡等高尚住宅區(qū)，西近金雞湖廣場、現(xiàn)代廣場

22、等大型商貿(mào)區(qū)及高檔酒店。該地段城區(qū)交通方便快捷，城際交通多樣靈活。2分鐘步行就可到達規(guī)劃中的輕軌站點，經(jīng)現(xiàn)代大道十分鐘車程可達蘇州火車站，經(jīng)干將路20分鐘車程可抵古城中心觀前街。樓內(nèi)建筑品質(zhì)更是一流：低輻射雙層中空玻璃幕墻，全透明/單點式玻璃幕墻大堂，獨特水景大堂，無中心柱高效平面布局，6臺全進口迅達客梯，2臺服務消防梯；架空網(wǎng)絡地板，24小時分區(qū)vav全空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)，整合式燈具，289個停車位；獨立雙回路20kv電力供應，光纖接入及超5類電纜垂直布局，支持adsl、isdn、ddn、ei寬帶接入及多品種全方位管理系統(tǒng)。園區(qū)辦公樓市場主要樓盤情況統(tǒng)計表區(qū)域項目名稱電話地址總樓層出售價格租賃價格

23、物業(yè)費備注湖東板塊建屋大廈暫無資料暫無資料2014500元/平米暫無資料18元/平方米·月建筑面積：75000售價11500 元/m²吊頂凈高： 3商旅大夏暫無資料星湖街與翠湖路路口1610000元/平米暫無資料2元/平方米·月精裝建屋企業(yè)天地大廈暫無資料園區(qū)旺墩路188號20暫無資料暫無資料暫無資料坐鎮(zhèn)蘇州cbd核心地段，矗立于園區(qū)金雞湖東岸，行政中心西南，是湖東商貿(mào)區(qū)標志性建筑、蘇州最高標準的寫字樓之一。項目總建筑面積74949平方米，地上20層、地下2層，其中1-4層為商業(yè)裙房，5-20層為標準寫字樓。2005年7月18日正式投入使用。湖東大廈暫無資料湖東鄰

24、里中心暫無資料暫無資料暫無資料暫無資料位于園區(qū)金雞湖東岸、占地3萬平方米的鄰里中心湖東大廈2004-8-18正式建成開業(yè)湖西板塊國際大廈62880107/62880207園區(qū)蘇華路2號22暫無資料80元/天/平米22元/平方米·月原園區(qū)管委會辦公大樓，自園區(qū)管委會搬至湖東，改建為甲級寫字樓吊頂凈高： 3建筑面積： 61218 高峰會（中銀惠龍）67615808園區(qū)蘇華路與星漢街路口3212000元/平方米60-89元/天/平米18元/平方米·月吊頂凈高： 3占地面積:6315平方米總建筑面積:66000平方米開工時間:2004-3-28竣工時間:2005-8-31信息大廈6

25、5166208/65166308園區(qū)婁葑鎮(zhèn)政府東側(cè)環(huán)府街北側(cè) 12暫無資料暫無資料18元/平方米·月入住時間: 2008-05項目位于通圓路與環(huán)府街交界口,婁葑鎮(zhèn)政府之東，婁葑醫(yī)院之西與蘇大附中和婁葑第一中心小學相鄰，大廈附近有建設，工商銀行等金融機構(gòu)，家樂福大型賣場以及東城世紀 廣場等商業(yè)圈。全層精裝修，完善物業(yè)配套，大型中央空調(diào)，高速寬帶接入恒宇廣場 hengyu plaza暫無資料園區(qū)星海街東，蘇華路南 25暫無資料暫無資料暫無資料公共部分精裝修容積率: 6.97綠化率: 1.20%占地面積:8962平方米總建筑面積:87647平方米停車位:300星海國際廣場62578999/

26、62577999 園區(qū)星海街與蘇繡路交界處 暫無資料暫無資料暫無資料暫無資料毛坯入住時間: 2004-12-31占地面積:17950平方米總建筑面積:47000平方米科技廣場62526100/62527100園區(qū)機場路328號 暫無資料暫無資料暫無資料暫無資料公共部分精裝修科技廣場是國際科技園的中心點和制高點總建筑面積約58000，投資超3億占地面積:140000平方米開工時間:2003-6-1竣工時間:2005-3-1世紀金融大廈67627998/67625998 園區(qū)蘇華路1號暫無資料暫無資料暫無資料15元/平方米·月占地面積:17000平方米總建筑面積:58180平方米停車位:

27、141只三、園區(qū)辦公樓市場發(fā)展因素分析（一）園區(qū)開發(fā)建設重心轉(zhuǎn)向湖東1、園區(qū)行政中心遷至湖東行政中心的東移表明了政府大力開發(fā)湖東的信心和決心，除了建屋企業(yè)天地這個首個啟用的商務樓外，行政中心內(nèi)，園區(qū)管委會所在的現(xiàn)代大廈在2005年年底投入使用，園區(qū)公安、檢察院、法院辦公樓在2005年第四季度投入使用。此外，人力市場、房產(chǎn)市場所在的市場大廈建設進展順利，在2006年投入使用。園區(qū)湖西地區(qū)已初步建成，園區(qū)的開發(fā)建設重心向湖東轉(zhuǎn)移。高建筑標準的國際甲級寫字樓的啟用，帶領蘇州城市邁入了東進時代。隨著園區(qū)行政中心的東遷和商業(yè)的逐步繁榮，未來湖東地區(qū)將發(fā)展成一個以服務業(yè)為龍頭、多元產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)共同發(fā)展的新興區(qū)

28、域。園區(qū)金雞湖東商圈人氣漸旺、磁力凸顯，在大型社區(qū)、鄰里中心、主題餐廳等相繼建成、開放后，2005年7月，湖東首座高科技智能商務樓宇建屋企業(yè)天地正式落成并投入使用，首批入駐的10家中外企業(yè)包括中國銀行、東芝電器、太保財險、安華物流等。這個位于園區(qū)湖東行政中心的商務樓與其他大型商業(yè)設施一起構(gòu)成了湖東多元化的超級商辦區(qū)，也為湖東的商貿(mào)商務發(fā)展增添了新的砝碼。“建成蘇州cbd”是園區(qū)服務業(yè)發(fā)展的重要目標之一，該區(qū)在金雞湖湖西、湖東3平方公里規(guī)劃建設了1000萬平方米的商業(yè)設施，重點發(fā)展金融、證券、中介機構(gòu)、地區(qū)銷售總部、商務樓、賓館、大型百貨超市等商業(yè)形態(tài)。湖東商務區(qū)的規(guī)劃面積約為2平方公里，重點發(fā)

29、展以高檔商業(yè)購物中心、百貨商場、時尚精品、星級賓館和大型餐飲為主的商業(yè)街區(qū)、文化產(chǎn)業(yè)街區(qū)和國際會展街區(qū)。其中現(xiàn)代廣場、金雞湖廣場等大型商業(yè)設施目前已初具形態(tài)，首個落戶現(xiàn)代廣場的主題餐廳墨西哥餐廳已順利開張，金雞湖商業(yè)廣場在迎來了韓國休閑娛樂城后又將有日本最大的百貨公司“三越百貨”、全國知名家居企業(yè)“百強家居”等加盟。2、湖東九龍倉成蘇城新地標市規(guī)劃建設一直走在全市前列的蘇州工業(yè)園區(qū)又有率先之舉：2008年起園區(qū)中新合作區(qū)內(nèi)精裝修商品房比例不低于50%，其中高層、超高層商品住宅原則上全部要精裝修。園區(qū)此舉意在推行綠色建材和綠色裝修，進一步減少建筑垃圾和噪音污染。軌道交通1號線園區(qū)段建設緊鑼密鼓地

30、啟動，同時園區(qū)還將同步推進軌道交通地下空間的開發(fā)工程。而最近剛更名為金雞湖大道的原機場路和星港街也將實施拓寬改造。為了加速園區(qū)與周邊地區(qū)的“溝通”，區(qū)內(nèi)外路橋?qū)庸こ贪▓@區(qū)與昆山道路對接工程、港田路跨青秋浦大橋建設工程也將于今年開建。園區(qū)cbd即蘇州cbd，為了將這重要的城市標志性地域盡早展現(xiàn)風貌，2008年園區(qū)cbd的建設步伐也前所未有地加快了，共有二十大“商貿(mào)工程”建設圍繞cbd展開。這二十大“商貿(mào)工程”均為園區(qū)cbd已拍賣地塊建設工程，位于湖西的有潤華環(huán)球大廈、恒宇國際中心、康都商業(yè)大廈、尼盛萬麗綜合樓、海天廣場、天翔國際大廈、佳敏綜合大樓、東方之門等工程。位于湖東的則有九龍倉超高層建

31、筑、新鴻基商業(yè)大廈、晉合洲際酒店、晉合凱悅酒店、晉合酒店公寓、樂嘉實業(yè)、兄弟綜合大樓、宜必思酒店、邁錦酒店、招商銀行大廈、東吳農(nóng)村商業(yè)銀行大樓以及望湖角四季酒店工程。其中湖西的東方之門將成為未來園區(qū)的標志性建筑之一。而湖東的九龍倉超高層建筑預計建筑高度420米，總高度可能突破450米，將成為蘇城第一高樓。3、湖東商辦樓定位長三角一條觀前街，已經(jīng)無法承載現(xiàn)代新蘇州對于大型購物中心的日益急迫需要。然而，受觀前的輻射，石路、南門商圈也不具備成為與觀前分庭抗禮的第二大商圈。而園區(qū)作為城市副中心，缺乏綜合性購物中心，精品百貨的空缺，致使園區(qū)中高端客源外流。蘇州園區(qū)，非常適合長三角地區(qū)高級員工的工作與居住

32、，但是沒有與其相匹配的商業(yè)配套，會阻礙其發(fā)展。蘇州市市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點布局規(guī)劃明確提出：“古城內(nèi)不再新建、改建大型綜合超市、倉儲式商場?！庇嘘P人士指出，這在一定程度上顯示出政府有意引導購物中心布局避開居民住宅區(qū)和交通負荷太大的地區(qū)，向都市圈層人口密度不高、但日后交通條件會較好的園區(qū)分布的意向。園區(qū)湖東距蘇州主城區(qū)較遠，在傳統(tǒng)觀前商圈的覆蓋范圍之外，居住人口消費能力較高；擁有成為精品百貨商圈的條件。園區(qū)商業(yè)總體規(guī)劃能夠滿足的消費人口規(guī)模是100萬人。因此，園區(qū)商業(yè)將不僅用于滿足蘇州本地的消費市場，更意圖借助長三角“一小時經(jīng)濟圈”的拉動，吸引周邊城市的高端消費群體。園區(qū)之于蘇州，好比沙田之于香港；蘇州之

33、于上海，又好比深圳之于香港。一個城市的商業(yè)輻射與它的經(jīng)濟輻射能力和文化旅游輻射能力都有關系。而蘇州兼具了兩者。蘇州輕軌的開工和城際軌道交通的建設，將長三角城市的距離進一步拉近，圍繞休閑度假而展開的一系列消費行為將成為蘇州園區(qū)的又一大命題。李公堤二、三期的建設、陽澄食街、月光碼頭等項目的啟動，將日益完善蘇州工業(yè)園區(qū)的度假休閑娛樂等延伸商業(yè)服務。按照園區(qū)商業(yè)的布局規(guī)劃，園區(qū)將出城市生活最美的風景線，這一魅力足以吸引全蘇州乃至長三角的目光。面對園區(qū)湖東商務樓宇的熱租、面對國際科技園等眾多外包服務載體的日趨成熟，站在制造業(yè)高地上的園區(qū)人看清了未來發(fā)展的全新定位：“世界工廠”要變身為“世界辦公室”，而從

34、工廠到辦公室，改變不僅僅體現(xiàn)在藍領變白領。（二）湖東商辦樓開發(fā)得政府支持蘇州市總體規(guī)劃（2004-2020）綱要明確指出，園區(qū)與昆山上海連片發(fā)展，設蘇州東部新城，將建設蘇州市現(xiàn)代化新中心城區(qū)和蘇州中央商務區(qū)。截止2007年6月，蘇州工業(yè)園區(qū)吸引了包括66家世界500強跨國企業(yè)在內(nèi)的外商投資企業(yè)2600多家，成為中國發(fā)展的奇跡園區(qū)。與此同時，園區(qū)正在進行從工業(yè)園區(qū)向人居天堂的轉(zhuǎn)型。根據(jù)發(fā)展規(guī)劃，園區(qū)規(guī)劃居住人口為60萬人，其中湖西10萬，湖東50萬。中國一線品牌開發(fā)企業(yè)在此云集，連續(xù)3年區(qū)域住宅成交總量遙遙領先，園區(qū)毫無爭議地成為蘇州未來居住的新版圖。有居住就有消費，有人氣便有商業(yè)。蘇州與上海相

35、比，一直以來商業(yè)地產(chǎn)的比重相對偏低，與蘇州在長三角的經(jīng)濟地位極不相稱，園區(qū)也呈現(xiàn)有居住而無商業(yè)的現(xiàn)狀。這讓眾多資本看到了機會，聞風而動了。2007年4月，蘇州市政府宣布，將在兩年內(nèi)投入28億元發(fā)展工業(yè)園區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)項目。以蘇州工業(yè)園區(qū)環(huán)金雞湖商圈開發(fā)為核心，未來環(huán)金雞湖3平方公里區(qū)域?qū)⒊蔀檎麄€蘇州的中央商務區(qū)。（三）實力開發(fā)商逐鹿商辦樓市場直屬蘇州工業(yè)園區(qū)管委會的圓融集團擔負著園區(qū)主要商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)建設的任務，該公司未來兩年將有60萬平方米商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)規(guī)模，涵蓋了商務辦公、購物、娛樂、餐飲、健身、休閑等多種業(yè)態(tài)，時代廣場將是園區(qū)最為重要的標志性商業(yè)項目。2007年6年，新加坡仁恒置地集團以

36、21.63億巨資拿下園區(qū)雙湖版塊的37.5萬方商業(yè)地塊。10月12日，第一太平戴維斯物業(yè)顧問促成韓國sk證券以6.7億元人民幣收購時代廣場兩棟寫字樓。而2006年年底，李嘉誠旗下長江實業(yè)在以與蘇州本土企業(yè)美田房地產(chǎn)、今日置業(yè)合資的方式獲得園區(qū)24號地塊。該地塊將成為僅次于湖東時代廣場的園區(qū)第二大商業(yè)廣場。各路資本在蘇州新舊商業(yè)布局的切換中尋找機會，認定園區(qū)無疑是蟄伏過久的“商業(yè)富礦”。（四）借機輕軌建設向地下要資源軌道交通工程給城市發(fā)展帶來了新的發(fā)展空間。已經(jīng)開工的軌道交通一號線將穿越蘇州市核心cbd金雞湖東西兩岸中央商務區(qū)，借著輕軌站點建設的契機，工業(yè)園區(qū)已規(guī)劃并將著手建設城市發(fā)展地下空間。

37、昨日下午，蘇州工業(yè)園區(qū)規(guī)劃建設局副局長徐國平向記者透露，園區(qū)將與一號線站點同步建設6萬平方米的公共地下空間，而在未來，以園區(qū)cbd為中心，公共地下空間將達到35萬平方米，同時將與區(qū)域內(nèi)幾乎所有高樓的地下室打通。地下公共空間的規(guī)劃建設在全國范圍內(nèi)尚屬起步階段，蘇州城市發(fā)展向地下要資源無疑走在了前面。 園區(qū)打造的公共地下空間未來將具備三大功能：其一，將軌道交通與周邊商貿(mào)等三產(chǎn)緊密聯(lián)系起來；其二，形成以輕軌站點為核心的地下商業(yè)業(yè)態(tài)；其三，為形成多種交通方式的換乘樞紐提供空間，其中包括了大型的地下停車場。 軌道交通一號線由東向西在地下穿越工業(yè)園區(qū)腹地，共設9站，其中有7個站點在cbd區(qū)域內(nèi)，分別是星明

38、街站、星海街站、星港街站、會展中心站、華池街站、星湖街站和南施街站。在軌道交通線路規(guī)劃之初，園區(qū)規(guī)劃部門就提出了與cbd區(qū)域公共地下空間相協(xié)調(diào)的設想，一號線園區(qū)區(qū)域內(nèi)的兩處車輛調(diào)度點也為此移至cbd區(qū)域內(nèi)。結(jié)合一號線站點施工，園區(qū)首期建設的6萬平方米公共地下空間將分別位于湖西的星海街至星都街之間，湖東的華池街至星湖街之間。這兩處都是cbd的核心區(qū)域，兩處地塊上在建及即將建設的高層建筑密集，其中包括了東方之門、九龍倉等數(shù)幢標志性的超高建筑。打造出的地下空間將把軌道交通站點與這些高層建筑的地下室相互連通，形成有機的地下整體。在未來，甚至市民坐輕軌至星港街站可以不出地面由地下空間來到金雞湖畔。 借機

39、輕軌站點建設，打造地下發(fā)展空間實為一種有效的辦法。面積3平方公里的園區(qū)cbd，規(guī)劃建設30多幢超高層建筑，高樓總建筑面積達1千萬平方米。同時，35萬平方米的地下公共空間將打通絕大多數(shù)的高層建筑地下空間，為城市發(fā)展帶來新的空間資源。（五）園區(qū)寫字樓領跑全市市場樓宇之于城市，意義絕不僅僅是景觀上的搶眼，更重要的是，以樓宇為載體，當?shù)亟?jīng)濟可以藉此得到迅猛發(fā)展，城市功能可以藉此得以不斷完善。自2004年以來，蘇州優(yōu)質(zhì)辦公樓基本處于供求活躍的狀態(tài)。據(jù)不完全統(tǒng)計，2006年的蘇州優(yōu)質(zhì)辦公樓面積約49萬平方米，其中56分布在園區(qū)。而最先進、最優(yōu)質(zhì)的寫字樓也集中在這里。目前，國際大廈、世紀金融大廈、中銀惠龍大

40、廈等的租金價格都呈現(xiàn)持續(xù)上升狀態(tài)，凈租金已高達每平方米每月80到120元，而以租售并舉的星海國際大廈、中銀惠龍大廈的售價2007年1月就已超過1萬元平方米，租售價格年均上漲約20。2007年園區(qū)迎來辦公樓市場供應的高峰，空置率接近25，租金亦可能微降。但至2008年，園區(qū)空置率重回10-15的區(qū)間，而租金則超過85元/平方米/月，達區(qū)域市場歷史高位。國際大廈的重要性不僅在于它曾是園區(qū)行政中心所在，作為全市的第一座智能化樓宇，國際大廈帶給人們的是很多全新體會。仰頭看著樓頂眩目的液晶廣告大屏，你能感受到這里正悄然醞釀著服務型新經(jīng)濟風暴的到來國際大廈樓頂?shù)幕⌒未笠壕潦窃?006年12月25日亮起來

41、的，靚麗的色彩、躍動的圖像、居高臨下的位置讓這個新鮮的嘗試一下子有了奪人眼球的效果。2006年年初，園區(qū)管委會及相關部門整體東進、搬出大樓后，國際大廈開始了默默招商的艱苦努力，1年不到，伴隨著液晶屏的點亮，大樓以出租率近70%的驕人成果重新成為人們關注的焦點。而世界500強公司入駐，金融、資訊等現(xiàn)代服務型客戶的落戶等則讓國際大廈作為高端寫字樓的市場定位愈加鮮明起來。樓宇經(jīng)濟是這兩年大熱的新名詞，它是指以商務樓及功能性板塊、區(qū)域為主要載體，通過招商、留商，發(fā)展地方經(jīng)濟，體現(xiàn)集約型、高密度特點的房地產(chǎn)業(yè)與現(xiàn)代服務業(yè)高度融合的一種新經(jīng)濟形態(tài)。說它新，是因為國內(nèi)商務寫字樓市場的形成不過短短兩三年，而對

42、于國際大廈這座投用已經(jīng)7年的標準商務寫字樓來說，樓宇經(jīng)濟早已是前瞻已久的熟悉概念了。四、對其它區(qū)域辦公樓市場發(fā)展的啟示（一）商辦樓成為新的投資熱點根據(jù)當下蘇州房產(chǎn)市場現(xiàn)狀，同時類比沿海城市房產(chǎn)發(fā)展趨勢，我們對蘇州后房產(chǎn)開發(fā)時代下的投資物業(yè)的購買及分析做出以下判斷：在傳統(tǒng)房地產(chǎn)投資市場中，主流的投資產(chǎn)品不外乎住宅，辦公樓、廠房及商鋪。在蘇州這樣一個居住型關系矛盾并不突出的城市，居住型物業(yè)的租賃價格及投資回報都相對穩(wěn)定，當前形勢下，通過住宅投資來獲取暴利的時代已經(jīng)過去，眾多投資者開始轉(zhuǎn)變投資方向，非居住型物業(yè)成為一個目標。 目前在蘇州非居住型物業(yè)中，廠房隨著城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)關系的優(yōu)化已經(jīng)達到飽和，商鋪

43、也因著市場需求量日趨飽和，而辦公樓作為體現(xiàn)城市經(jīng)濟發(fā)展的產(chǎn)物已經(jīng)成為新蘇州的稀缺物業(yè)。長三角作為世界經(jīng)濟發(fā)展的主要區(qū)域，未來幾年對寫字樓的需求量將繼續(xù)加大，租金水平穩(wěn)中見漲，而蘇州是一個經(jīng)濟力極強，包容性極大的城市，繼上海之后蘇州寫字樓市場需求將呈現(xiàn)旺盛局面，成為整個長三角又一新起的寫字樓高地。隨著蘇州逐漸由生產(chǎn)性城市向流通性城市轉(zhuǎn)變的進程中，蘇州市大力發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)的舉措出臺，高檔辦公樓需求還將大幅提升，靜態(tài)租金大幅上升，這一現(xiàn)象預示蘇州辦公樓市場前景一片大好。其中，作為蘇州城市特征的市中心區(qū)位辦公樓，因其在通貨順暢時能因市場升值而升值，在通貨緊縮時能保值并隨地價升值靜態(tài)租金相應上升，隨市場變化波動較小，投資穩(wěn)定性極強，從而成為業(yè)內(nèi)專家及眾多投資者一致認同的最佳投資選擇。房產(chǎn)的增值主要來源于土地的增值，而區(qū)域的主中心區(qū)土地的稀缺性更強，是否位于區(qū)域的主中心區(qū)，是衡量一幢辦公樓的檔次和是否具有投資價值的首選要素。園區(qū)湖西的發(fā)展與古城區(qū)連成一片，且已成規(guī)模；而湖東隨著園區(qū)行政中心的東遷和政府規(guī)劃對湖東的支持，這一區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮?，將成為園區(qū)甚至蘇州未來首屈一指的cbd商務中心，真正成為一個集交通人流、資金流、信息流匯聚的樞紐，大量的社會精英人士及境外人士相繼進駐，辦公樓租賃市場被空前看好。（二）中大面積的辦公樓最值得投資 2007