各業(yè)態(tài)選址要求

1、各業(yè)態(tài)選址要求各業(yè)態(tài)選址要求2008.11.13目錄目錄2345大型超市大型超市專業(yè)市場(chǎng)專業(yè)市場(chǎng)影院影院 中高檔餐飲中高檔餐飲中高檔百貨中高檔百貨167中高檔娛樂(lè)中高檔娛樂(lè)高級(jí)商務(wù)會(huì)所高級(jí)商務(wù)會(huì)所一、中高檔百貨一、中高檔百貨123方便顧客購(gòu)物：方便顧客購(gòu)物：交通便利；交通便利； 靠近人群聚集的靠近人群聚集的場(chǎng)所，可方便顧客隨場(chǎng)所，可方便顧客隨機(jī)物機(jī)物 ；人口居住稠密區(qū)人口居住稠密區(qū)或機(jī)關(guān)單位集中的地或機(jī)關(guān)單位集中的地區(qū)區(qū) ；符合客流規(guī)律和符合客流規(guī)律和流向的人群集散地流向的人群集散地段段。 有利于商場(chǎng)開(kāi)拓發(fā)有利于商場(chǎng)開(kāi)拓發(fā)展：展：提高市場(chǎng)占有率提高市場(chǎng)占有率 和覆蓋率，以利企和覆蓋率，以利企業(yè)

2、長(zhǎng)期發(fā)展業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展 ；有利于形成綜合有利于形成綜合服務(wù)功能，發(fā)揮服務(wù)功能，發(fā)揮特色；特色； 有利于合理組織有利于合理組織商品運(yùn)送。商品運(yùn)送。 有利于獲取最大的有利于獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益經(jīng)濟(jì)效益項(xiàng)目建筑面項(xiàng)目建筑面積：積：20,000平方米平方米40,000平方平方米米(單層面積單層面積4,000平方米平方米以上以上)；35層，首層層層，首層層高不低于高不低于5米，米，二層以上層二層以上層高不低于高不低于4.5米。米。廣場(chǎng)面積：門(mén)廣場(chǎng)面積：門(mén)前廣場(chǎng)面積不前廣場(chǎng)面積不低于低于1,000平平方米；方米； 停車位與商場(chǎng)停車位與商場(chǎng)面積比不小于：面積比不小于：1個(gè)個(gè)/100平方平方米（含地面、米（含地面、

3、地下停車位）。地下停車位）。 業(yè)態(tài)組合：業(yè)態(tài)組合：百貨超市百貨超市純百貨純百貨百貨超市百貨超市X（X可以可以為家居、電為家居、電器、餐飲、兒器、餐飲、兒童娛樂(lè)、美容童娛樂(lè)、美容健身等）健身等）45678合作方式：合作方式：租賃租賃購(gòu)置房產(chǎn)購(gòu)置房產(chǎn)合資興建合資興建合資經(jīng)營(yíng)合資經(jīng)營(yíng)加盟加盟管理輸出等。管理輸出等。 二、大型超市二、大型超市1234選點(diǎn)城市：地級(jí)市以上城市，城區(qū)人口不少選點(diǎn)城市：地級(jí)市以上城市，城區(qū)人口不少于于30萬(wàn)，物業(yè)最好在萬(wàn)，物業(yè)最好在 十字路口一角；十字路口一角； 商圈人口：半徑商圈人口：半徑1.5公里內(nèi)居住人口不少于公里內(nèi)居住人口不少于12萬(wàn)以上或有發(fā)展?jié)摿?；萬(wàn)以上或有發(fā)展

4、潛力； 物業(yè)面積：一般總面積在物業(yè)面積：一般總面積在0.81.2萬(wàn)萬(wàn)M2，租用面積，租用面積以全部集中首層為最佳，但賣(mài)場(chǎng)也可設(shè)于一、二層，以全部集中首層為最佳，但賣(mài)場(chǎng)也可設(shè)于一、二層，最多不能超過(guò)三層，若分層設(shè)賣(mài)場(chǎng)，每層賣(mài)場(chǎng)面積最多不能超過(guò)三層，若分層設(shè)賣(mài)場(chǎng)，每層賣(mài)場(chǎng)面積不應(yīng)少于不應(yīng)少于4000平方米，（或根據(jù)綜合情況平方米，（或根據(jù)綜合情況而定）而定） ； 物業(yè)結(jié)構(gòu)：物業(yè)以矩形為最佳，長(zhǎng)寬比不宜超過(guò)物業(yè)結(jié)構(gòu)：物業(yè)以矩形為最佳，長(zhǎng)寬比不宜超過(guò)2：1，以，以4:3、5：4 為佳；所租物業(yè)除考慮營(yíng)業(yè)用為佳；所租物業(yè)除考慮營(yíng)業(yè)用面積外，還應(yīng)有后備倉(cāng)等輔助用房的面積，輔助用面積外，還應(yīng)有后備倉(cāng)等輔助用

5、房的面積，輔助用房和營(yíng)業(yè)用房的面積劃分應(yīng)按房和營(yíng)業(yè)用房的面積劃分應(yīng)按2：8的比例劃分；的比例劃分；567地面墻面：瓷磚，外墻裝飾，內(nèi)墻白膠漆；地面墻面：瓷磚，外墻裝飾，內(nèi)墻白膠漆；89柱距層高：柱間距應(yīng)在柱距層高：柱間距應(yīng)在8米以上，層高以橫米以上，層高以橫梁底算起，梁底算起， 4.8米至米至5.5米間為宜；米間為宜； 排煙井道：所選物業(yè)應(yīng)有安裝排煙井道的位排煙井道：所選物業(yè)應(yīng)有安裝排煙井道的位置；具備排水排外部設(shè)置；具備排水排外部設(shè) 施；施； 空調(diào)設(shè)備：由業(yè)主提供空調(diào)設(shè)備：由業(yè)主提供200大卡的中央空調(diào)；大卡的中央空調(diào)；電梯：業(yè)主提供載重量不少于電梯：業(yè)主提供載重量不少于2噸的貨梯噸的貨梯2

6、部或部或3噸噸的貨梯的貨梯1 部，部， 貨梯開(kāi)門(mén)寬度不應(yīng)小于貨梯開(kāi)門(mén)寬度不應(yīng)小于1.4米，且貨米，且貨梯位置適中，能方便至達(dá)各層賣(mài)場(chǎng)或后備倉(cāng)，且不梯位置適中，能方便至達(dá)各層賣(mài)場(chǎng)或后備倉(cāng)，且不影響顧客動(dòng)線；由業(yè)主提供各樓層上下行平步梯，影響顧客動(dòng)線；由業(yè)主提供各樓層上下行平步梯，自動(dòng)人行道寬度不少于自動(dòng)人行道寬度不少于1米，陂度不超過(guò)米，陂度不超過(guò)12度；度； 10111213用電量：不少于用電量：不少于1800KVA，可根據(jù)賣(mài)場(chǎng)大小而定，可根據(jù)賣(mài)場(chǎng)大小而定，備用發(fā)電機(jī)組：備用發(fā)電機(jī)組：350KVA（或雙回路電源）；（或雙回路電源）； 水徑通信：提供供水管徑水徑通信：提供供水管徑100DN，通信

7、線路，通信線路100對(duì)，燃?xì)夤艿缿?yīng)送至場(chǎng)外；對(duì)，燃?xì)夤艿缿?yīng)送至場(chǎng)外； 收貨區(qū)：約收貨區(qū)：約400M2，垃圾房、紙皮房約，垃圾房、紙皮房約80 M2，設(shè)備機(jī)房約設(shè)備機(jī)房約40M2； 停車位：免費(fèi)提供物業(yè)地下或周圍紅線內(nèi)的停車停車位：免費(fèi)提供物業(yè)地下或周圍紅線內(nèi)的停車場(chǎng)，應(yīng)不少于場(chǎng)，應(yīng)不少于3000 M2或或100個(gè)車位；個(gè)車位； 三、專業(yè)市場(chǎng)三、專業(yè)市場(chǎng)例一：家電專業(yè)賣(mài)場(chǎng)例一：家電專業(yè)賣(mài)場(chǎng)123商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目面積，至少要在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目面積，至少要在3000平方米以上，平方米以上，這樣才能容納這樣才能容納200多個(gè)主流的家電品牌入駐，家多個(gè)主流的家電品牌入駐，家電賣(mài)場(chǎng)才能成規(guī)模；電賣(mài)場(chǎng)才能成規(guī)模；商

8、業(yè)地產(chǎn)所處地段的人流量，至少要求每天在商業(yè)地產(chǎn)所處地段的人流量，至少要求每天在2萬(wàn)萬(wàn)人次以上，這個(gè)人流量是支撐一個(gè)家電賣(mài)場(chǎng)的基人次以上，這個(gè)人流量是支撐一個(gè)家電賣(mài)場(chǎng)的基本市場(chǎng)基礎(chǔ)；本市場(chǎng)基礎(chǔ)；商業(yè)地產(chǎn)所處地段的商圈，其周邊居民一般要在商業(yè)地產(chǎn)所處地段的商圈，其周邊居民一般要在10萬(wàn)戶以上，也就是萬(wàn)戶以上，也就是30萬(wàn)人以上，消費(fèi)力至少中萬(wàn)人以上，消費(fèi)力至少中偏上。偏上。45678商業(yè)地產(chǎn)房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)，要求是大空間的結(jié)構(gòu)，商業(yè)地產(chǎn)房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)，要求是大空間的結(jié)構(gòu)，適合于作賣(mài)場(chǎng)，其承重量要達(dá)到一定的要求；適合于作賣(mài)場(chǎng)，其承重量要達(dá)到一定的要求； 物業(yè)的停車位要充足，交通要便利，公交路線要物業(yè)的停車

9、位要充足，交通要便利，公交路線要方便顧客來(lái)往；方便顧客來(lái)往；物業(yè)外觀形象要好，廣告位要充足，門(mén)口有廣場(chǎng)物業(yè)外觀形象要好，廣告位要充足，門(mén)口有廣場(chǎng)最好，可以方便開(kāi)業(yè)后搞促銷等活動(dòng)；最好，可以方便開(kāi)業(yè)后搞促銷等活動(dòng)；家電賣(mài)場(chǎng)要求最好避開(kāi)快速通道，快速通道留不家電賣(mài)場(chǎng)要求最好避開(kāi)快速通道，快速通道留不住人氣，可能形成假口岸；住人氣，可能形成假口岸；要選擇中心商圈，或主流商圈，或環(huán)線商圈，因要選擇中心商圈，或主流商圈，或環(huán)線商圈，因目前三環(huán)路周邊市場(chǎng)還不成熟，家電連鎖大多選目前三環(huán)路周邊市場(chǎng)還不成熟，家電連鎖大多選擇中心和主流商圈入駐。擇中心和主流商圈入駐。 例二：家居專業(yè)賣(mài)場(chǎng)例二：家居專業(yè)賣(mài)場(chǎng)123

10、456項(xiàng)目位于城市規(guī)劃的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，周邊有一定的商業(yè)氛圍項(xiàng)目位于城市規(guī)劃的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，周邊有一定的商業(yè)氛圍或商業(yè)潛力；或商業(yè)潛力； 項(xiàng)目臨近城市主干道交匯處、廣場(chǎng)四周、十字路口、丁字路口、項(xiàng)目臨近城市主干道交匯處、廣場(chǎng)四周、十字路口、丁字路口、環(huán)路兩側(cè)、高速出入口；環(huán)路兩側(cè)、高速出入口； 項(xiàng)目本身、周邊或商圈內(nèi)具有非競(jìng)爭(zhēng)性的綜合超市、百貨零售店項(xiàng)目本身、周邊或商圈內(nèi)具有非競(jìng)爭(zhēng)性的綜合超市、百貨零售店或傳統(tǒng)家居建材市場(chǎng)等其他專業(yè)市場(chǎng)；或傳統(tǒng)家居建材市場(chǎng)等其他專業(yè)市場(chǎng)； 項(xiàng)目周邊有多條公交線路車站，或地鐵輕軌出口項(xiàng)目周邊有多條公交線路車站，或地鐵輕軌出口,交通便利；交通便利； 項(xiàng)目商圈項(xiàng)目商圈

11、 5KM-10KM范圍內(nèi)常住總?cè)丝诟采w范圍內(nèi)常住總?cè)丝诟采w50-80萬(wàn)；萬(wàn)； 物業(yè)面積：最好物業(yè)面積：最好2萬(wàn)平米萬(wàn)平米 待建土地：待建土地：40畝畝80畝（商業(yè)用途）畝（商業(yè)用途） 789101112單層面積：每樓層建筑面積最好不少于單層面積：每樓層建筑面積最好不少于5千平米千平米 建筑結(jié)構(gòu)：建筑結(jié)構(gòu)采用輕鋼結(jié)構(gòu)或鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)；建筑結(jié)構(gòu)：建筑結(jié)構(gòu)采用輕鋼結(jié)構(gòu)或鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)； 柱柱 距：柱網(wǎng)不低于距：柱網(wǎng)不低于8米米8米；米； 樓層層高：首層層高樓層層高：首層層高6米，二層以上層高不低于米，二層以上層高不低于5米；米； 樓層承重：承載力樓層承重：承載力500公斤公斤/平方米；平方米

12、； 停停 車車 位：每位：每 10000 平方米建筑面積配平方米建筑面積配150個(gè)停車位；個(gè)停車位； 水電力：每水電力：每10000平方米用電平方米用電800千伏安（含空調(diào)風(fēng)機(jī)用電量，千伏安（含空調(diào)風(fēng)機(jī)用電量，不包括空調(diào)主機(jī)）；每不包括空調(diào)主機(jī)）；每10000平米用水量每天不少于平米用水量每天不少于30立方；立方；2路進(jìn)水，管徑路進(jìn)水，管徑DN150，日供水量不少于，日供水量不少于250T； 中央空調(diào)：冷暖空調(diào)；具備新風(fēng)系統(tǒng)；中央空調(diào)：冷暖空調(diào)；具備新風(fēng)系統(tǒng)； 電電 梯：觀光電梯、自動(dòng)扶梯、客梯、貨梯滿足需要梯：觀光電梯、自動(dòng)扶梯、客梯、貨梯滿足需要； 合作方式：以房屋租賃為主，受讓土地、收購(gòu)

13、物業(yè)、合作開(kāi)發(fā)、合作方式：以房屋租賃為主，受讓土地、收購(gòu)物業(yè)、合作開(kāi)發(fā)、合資經(jīng)營(yíng)為輔合資經(jīng)營(yíng)為輔 四、影院四、影院3421目標(biāo)區(qū)域及要求：全國(guó)的一級(jí)城市、經(jīng)濟(jì)條件好的二級(jí)城市。目標(biāo)區(qū)域及要求：全國(guó)的一級(jí)城市、經(jīng)濟(jì)條件好的二級(jí)城市。城市商圈選擇及要求：城市的中心商圈，住宅密集區(qū)。城市商圈選擇及要求：城市的中心商圈，住宅密集區(qū)。商圈內(nèi)位置的要求：位于城市主干道，交通便利、消商圈內(nèi)位置的要求：位于城市主干道，交通便利、消費(fèi)能力強(qiáng)，費(fèi)能力強(qiáng)，2公里范圍內(nèi)人口數(shù)量在公里范圍內(nèi)人口數(shù)量在15萬(wàn)以上。萬(wàn)以上。合作方式：租賃期合作方式：租賃期 20年。年。免租期免租期5-6個(gè)月。經(jīng)營(yíng)方式：場(chǎng)地租賃個(gè)月。經(jīng)營(yíng)方

14、式：場(chǎng)地租賃87965經(jīng)營(yíng)面積與樓層要求：經(jīng)營(yíng)面積與樓層要求：5000-6000平方米，樓高平方米，樓高4-5層。層。樓板承重：樓板承重：400公斤公斤/。 立柱距立柱距8.4米以上米以上, 層高層高10.5米以上。米以上。層高：層高： 10.5米以上米米以上米 ，柱距：，柱距：8.4 米米交通及停車要求：交通及停車要求：城市主干道，停車位與商場(chǎng)面積比不小于城市主干道，停車位與商場(chǎng)面積比不小于11. 5個(gè)個(gè)/100五、中高檔餐飲五、中高檔餐飲1、區(qū)位要求：交通便利；距離大型行政事業(yè)單位較近；周邊擁有大量、區(qū)位要求：交通便利；距離大型行政事業(yè)單位較近；周邊擁有大量成熟高品質(zhì)住宅。成熟高品質(zhì)住宅。

15、2、建筑要求：、建筑要求：1-3層，層，1層有獨(dú)立使用的大堂，周邊有停車場(chǎng)。層有獨(dú)立使用的大堂，周邊有停車場(chǎng)。3、面積租期：建筑面積、面積租期：建筑面積30006000平方米，基本年限平方米，基本年限10年以上。年以上。4、物業(yè)要求：層高、物業(yè)要求：層高4米以上，形狀要比較方正，有適合裝修的招牌位及米以上，形狀要比較方正，有適合裝修的招牌位及廣告懸掛點(diǎn)，電力不少于廣告懸掛點(diǎn)，電力不少于20千瓦千瓦/100平方米，有充足的自來(lái)水供應(yīng)，平方米，有充足的自來(lái)水供應(yīng)，有油煙氣排放通道，有污水排放、生化處理裝置有油煙氣排放通道，有污水排放、生化處理裝置 。5、合作方式主要有三種：特許經(jīng)營(yíng)、租賃、共同投資

16、。、合作方式主要有三種：特許經(jīng)營(yíng)、租賃、共同投資。六、中高檔娛樂(lè)六、中高檔娛樂(lè)例一：例一：KTV1234地理位置：地理位置：大型商業(yè)區(qū)大型商業(yè)區(qū)底商或高密底商或高密度居住區(qū)附度居住區(qū)附近，周邊公近，周邊公交線密集，交線密集，使得消費(fèi)者使得消費(fèi)者易達(dá)，但要易達(dá)，但要求與居民區(qū)求與居民區(qū)保持一定距保持一定距離。離。建筑物要求：建筑物要求：建筑面積建筑面積3000-4000通常兩層，通常兩層，不排斥地下不排斥地下面積。面積。層高不小于層高不小于2.8米，米，承重承重350公斤公斤供電供電500KVA供水供水200噸噸/天天可接可接220V民民用電及用電及380V工業(yè)用電。工業(yè)用電。廣告位要求廣告位要

17、求3-15米的門(mén)米的門(mén)頭廣告位。頭廣告位。456化油池通常化油池通常3-5噸、煙噸、煙道道1-2個(gè)，個(gè)，規(guī)格為規(guī)格為80CM-100CM停車位：一停車位：一個(gè)擁有個(gè)擁有200個(gè)個(gè)包房的包房的KTV應(yīng)需要應(yīng)需要200個(gè)個(gè)停車位，以停車位，以4.5平米一個(gè)平米一個(gè)車位計(jì)算停車位計(jì)算停車場(chǎng)面積應(yīng)車場(chǎng)面積應(yīng)在在900平米以平米以上。上。裝修要求做裝修要求做墻體隔音及墻體隔音及內(nèi)部小面積內(nèi)部小面積分割改造。分割改造。7 例二：洗浴會(huì)所例二：洗浴會(huì)所1、靠近高消費(fèi)群體，或?qū)?lái)、靠近高消費(fèi)群體，或?qū)?lái)短時(shí)間內(nèi)，靠近餐飲、娛樂(lè)短時(shí)間內(nèi)，靠近餐飲、娛樂(lè)集中區(qū)域。集中區(qū)域。2、周圍環(huán)境，要求衛(wèi)生、安靜、周圍環(huán)境，

18、要求衛(wèi)生、安靜、優(yōu)美，遠(yuǎn)離居民區(qū)。優(yōu)美，遠(yuǎn)離居民區(qū)。3、電資源充足，符合項(xiàng)目、電資源充足，符合項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)所需，給、排水便利；經(jīng)營(yíng)所需，給、排水便利；4、周邊環(huán)境的煤、油、天然、周邊環(huán)境的煤、油、天然氣資源便利；氣資源便利；5、交通便利，能方便八方來(lái)客，、交通便利，能方便八方來(lái)客，同時(shí)消費(fèi)人口和流量很大，最同時(shí)消費(fèi)人口和流量很大，最好處于高檔住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)或好處于高檔住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)或城郊結(jié)合處，有固定客流資源。城郊結(jié)合處，有固定客流資源。6、店面框架一定要適應(yīng)洗浴流、店面框架一定要適應(yīng)洗浴流程設(shè)計(jì)需求，一定要有一樓前程設(shè)計(jì)需求，一定要有一樓前廳接待區(qū)域，單純洗浴以三層廳接待區(qū)域，單純洗浴以三層為宜

19、，客房除外。為宜，客房除外。7、店面前要具備寬敞的停車場(chǎng)所，因?yàn)橄丛⌒蓍e場(chǎng)所及大酒店主要是高消、店面前要具備寬敞的停車場(chǎng)所，因?yàn)橄丛⌒蓍e場(chǎng)所及大酒店主要是高消費(fèi)群體，所以難免要有各種車輛進(jìn)出，并且門(mén)前停車數(shù)量大，能顯示很旺費(fèi)群體，所以難免要有各種車輛進(jìn)出，并且門(mén)前停車數(shù)量大，能顯示很旺的人氣。的人氣。例三：健身會(huì)所例三：健身會(huì)所1234健身會(huì)所的選址主要有三個(gè)方向：一是繁華商業(yè)中心；二是高檔健身會(huì)所的選址主要有三個(gè)方向：一是繁華商業(yè)中心；二是高檔社區(qū)集中地；三是高端社區(qū)內(nèi)部會(huì)所。社區(qū)集中地；三是高端社區(qū)內(nèi)部會(huì)所。層高至少應(yīng)該在層高至少應(yīng)該在3.74米，柱間距不應(yīng)該小于米，柱間距不應(yīng)該小于7米，樓板的載荷在米，樓板的載荷在300公斤公斤/平米平米350公斤公斤/平米之間平米之間 。熱水：部分物業(yè)無(wú)熱水設(shè)計(jì)，需要加鍋爐，而使用鍋爐最好要有低熱水：部分物業(yè)無(wú)熱水設(shè)計(jì)，需要加鍋爐，而使用鍋爐最好要有低谷電，以便降低能耗，還要有相應(yīng)的適合擺放鍋爐的位置。谷電，以便降低能耗，還要有相應(yīng)的適合擺放鍋爐的位置。新風(fēng)量：一般要求新風(fēng)量要達(dá)到新風(fēng)量：一般要求新風(fēng)量要達(dá)到30立方米立方米/人人/平米。平米。567廣告位：物業(yè)要為健身客戶提供足夠的廣告