房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程和業(yè)務(wù)流程

1、標(biāo)準(zhǔn)實(shí)用文案房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)程序和業(yè)務(wù)流程、我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)建設(shè)程序 （四大階段、十個(gè)過程）階段程序需準(zhǔn)備的資料行政管理部門取得證書資金投入項(xiàng)目前期階段項(xiàng)目建議書 （申請(qǐng)報(bào)告）提出項(xiàng)目建設(shè)的必要性 和依據(jù)、擬建規(guī)模和地 點(diǎn)、資源、條件、投資 估算和資金籌措、建設(shè) 進(jìn)度安排、效應(yīng)分析。發(fā)改委以計(jì)劃 管理為主；規(guī) 劃、土地、環(huán) 保、水利、林 業(yè)、旅游等部 門參與選址; 經(jīng)濟(jì)、計(jì)劃、 建設(shè)等部門參 與初步設(shè)計(jì)和 方案審批。前期工程費(fèi)用：包 括調(diào)研評(píng)估費(fèi)、設(shè) 計(jì)費(fèi)、地質(zhì)勘探 費(fèi)、行政事業(yè)性收 費(fèi)、前期其他費(fèi)用 等項(xiàng)目選址方案項(xiàng)目核準(zhǔn)或備案資料：申請(qǐng)報(bào)告、城市規(guī)劃意 見、用地預(yù)審意見、環(huán) 境影響評(píng)價(jià)、水土

2、保持 方案、占用林地審核、 礦藏壓覆評(píng)估等+營(yíng)業(yè) 執(zhí)照。設(shè)計(jì)任務(wù) 書、投資計(jì) 劃初步設(shè)計(jì)（建設(shè)方案）項(xiàng)目準(zhǔn)備階段施工圖設(shè) 計(jì)、圖紙審 查辦土地使用證：土地出讓合同、交費(fèi)證明等；辦規(guī)劃許可證：申請(qǐng)報(bào) 告和發(fā)改委批文、用地 規(guī)劃許可證、土地證、 已審批規(guī)劃圖和建筑設(shè) 計(jì)圖；辦施工許可證：土地 證、規(guī)劃許可證、招標(biāo) 確定施工隊(duì)、施工圖審 查證明、質(zhì)量安全監(jiān)督 手續(xù)等。國(guó)土局、建設(shè)局、規(guī)劃局1、國(guó)有土 地使用證2、建設(shè)用 地規(guī)劃許可 證3、建設(shè)工 程規(guī)劃許可 證4、建筑工 程施工許可 證1、土地費(fèi)用：包括 土地出讓金沉淀部 分、土地拆遷費(fèi)用、土地契稅、安 置房建設(shè)費(fèi)用等， 占比較大；2、前期工程費(fèi)用：

3、 包括三通一平、臨 時(shí)設(shè)施費(fèi)、行政事 業(yè)性收費(fèi)、前期其 他費(fèi)用等項(xiàng)目征地、 報(bào)建、招標(biāo)土地、環(huán)保、消防、人防、規(guī)劃、建設(shè)等行政管理部門項(xiàng)目施工組織施工（安全、監(jiān)理）質(zhì)量監(jiān)督記錄、分項(xiàng)（分階段）工程質(zhì)檢報(bào) 告、隱蔽工程驗(yàn)收記錄建設(shè)局1、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)；2、建筑安裝工程階段等。費(fèi)，占比較大；3、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)；4、開發(fā)間接費(fèi)用項(xiàng)目竣工驗(yàn)收階段驗(yàn)收、結(jié) 算、備案驗(yàn)收備案資料：驗(yàn)收備 案表、竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、 驗(yàn)收原始文件、質(zhì)量檢 測(cè)證明，規(guī)劃、消防、 環(huán)保驗(yàn)收證明、質(zhì)量保 修書。建設(shè)、規(guī)劃、消防、環(huán)保等行政管理部門資料整理歸檔建設(shè)檔案館產(chǎn)權(quán)登記、 物業(yè)管理辦產(chǎn)權(quán)證資料：土地使 用權(quán)證、規(guī)劃許可證、

4、施工許可證、竣工驗(yàn)收 資料、面積測(cè)繪成果、 消防和環(huán)保驗(yàn)收證明 等。房地產(chǎn)管理局、我們以某地產(chǎn)項(xiàng)目為例，其在各個(gè)階段投資的金額占比情況如下所示（僅供參考）骨口. 序號(hào)項(xiàng)目名稱投資額占比估算說明1土地費(fèi)用16162038.50%包括土地出讓金沉淀部分、土地拆遷費(fèi) 用、土地契稅、安置房建設(shè)費(fèi)用等2前期工程費(fèi)用146473.49%包括調(diào)研評(píng)估費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、地質(zhì)勘探費(fèi)、三通一平、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、行政事業(yè)性收費(fèi)、前期其他費(fèi)用等3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)203204.84%包括供水工程、供電工程、雨水污水工 程、熱力工程、燃?xì)饷簹夤こ獭⒅悄芑?工程、園林景觀工程、消防系統(tǒng)、信息 系統(tǒng)、標(biāo)識(shí)系統(tǒng)、夜間照明系統(tǒng)工程、 其他配

5、套等4建筑安裝工程費(fèi)11747527.98%包括地基處理工程、建安費(fèi)用、分包工程、甲供材料設(shè)備米購(gòu)等5公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)288696.88%包括人防車庫(kù)、地下車庫(kù)、教育配套、配電設(shè)施用房、垃圾用房、文體設(shè)施、物業(yè)管理用房、其他配套等6開發(fā)間接費(fèi)用13870.33%包括咨詢?cè)u(píng)估費(fèi)用、工程監(jiān)理費(fèi)用、物 業(yè)費(fèi)用、施工、采購(gòu)、設(shè)計(jì)合同印花稅 等7管理費(fèi)用48781.16%按開發(fā)成本的2%測(cè)算8財(cái)務(wù)費(fèi)用92252.20%按基準(zhǔn)利率三年測(cè)算9銷售費(fèi)用94212.24%按銷售收入的2%測(cè)算10開發(fā)期稅費(fèi)4653911.09%按銷售收入的7%測(cè)算11其它費(fèi)用及不可預(yù)見費(fèi)54391.30%取2-5項(xiàng)之和的3%項(xiàng)

6、目總投資419819100.00%三、房地產(chǎn)公司項(xiàng)目開發(fā)的內(nèi)部工作流程：房地產(chǎn)公司項(xiàng)目開發(fā)的內(nèi)部工作流程大致分為5個(gè)階段：獲取土地一一開工一一開盤一一清盤一入住。1、獲取土地階段：土地獲取階段：包括土地信息的收集、價(jià)值判斷，尋找合作資金，投標(biāo)摘牌，簽訂土地出讓合同， 辦理用地規(guī)劃許可證、土地證。規(guī)劃設(shè)計(jì)階段：包括區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研，項(xiàng)目定位，設(shè)計(jì)前期工作，項(xiàng)目指標(biāo)確認(rèn)，施工圖設(shè)計(jì)組織等。施工準(zhǔn)備階段：辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證，開工前期工作等2、開工：工程建設(shè)階段（一）： 項(xiàng)目開工，基礎(chǔ)開工，主體施工，工程款支付，主體驗(yàn)收等工程建設(shè)階段（二）： 內(nèi)外檐裝修材料確定，水、暖、電安裝，智能化，通

7、風(fēng)與空調(diào)，電梯安裝,毛坯房竣工驗(yàn)收備案，成品房裝修及驗(yàn)收備案，配套施工，竣工結(jié)算等項(xiàng)目銷售階段：辦理銷售許可證，項(xiàng)目亮相前準(zhǔn)備，項(xiàng)目亮相，項(xiàng)目開盤前準(zhǔn)備等。3、開盤：項(xiàng)目銷售階段：項(xiàng)目開盤進(jìn)行日常銷售4、清盤：銷售清盤5、入?。嚎⒐と胱‰A段：辦理住宅準(zhǔn)入證，入住準(zhǔn)備，物業(yè)收房，辦理入住手續(xù)等售后及移交：為客戶辦理產(chǎn)權(quán)證、土地證前期手續(xù)。四、房地產(chǎn)公司項(xiàng)目開發(fā)的內(nèi)部具體工作流程獲取土地一一開工一一開盤一一清盤一一入住節(jié)占八、工作階段主要工作內(nèi)容工作部門備注主項(xiàng)分項(xiàng)主辦部門主辦崗位協(xié)辦部門大類小類說明土 地 獲 取 階 段土地信息收集地塊現(xiàn)狀圖落實(shí)地塊具體位置及周邊情況項(xiàng)目部規(guī)劃設(shè)計(jì)條件落實(shí)規(guī)劃條

8、件，了解限制性條 件項(xiàng)目部現(xiàn)場(chǎng)踏勘對(duì)地塊現(xiàn)狀、地質(zhì)條件、是否 有地下埋藏物等影響開發(fā)的因 素詳細(xì)了解項(xiàng)目部研發(fā)部工程部了解周邊配套情況了解地塊周遍的商業(yè)、教育、 交通等情況項(xiàng)目部了解未來發(fā)展規(guī)劃了解地塊所屬區(qū)域的規(guī)劃，對(duì) 以后項(xiàng)目開發(fā)的影響和支撐項(xiàng)目部研發(fā)部土地價(jià)值初判了解地塊的上市方式和土地款同土地所有方進(jìn)行接觸，了解 土地出讓方式和土地款，以及 能否調(diào)整項(xiàng)目部了解項(xiàng)目開發(fā)成本了解當(dāng)?shù)氐慕ò渤杀?、政府?費(fèi)項(xiàng)目和具體情況項(xiàng)目部了解當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況產(chǎn)品形式、開發(fā)周期的安排項(xiàng)目部銷售部土地價(jià)值深判可行性研究報(bào)告現(xiàn)狀圖（四至電子文件）項(xiàng)目部市場(chǎng)深度調(diào)研銷售部：參與市場(chǎng) 調(diào)查，進(jìn)行地塊周 邊及輻

9、射范圍內(nèi)的 客戶分析、產(chǎn)品分 析、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 等；研發(fā)部：負(fù)責(zé)協(xié)助 進(jìn)行區(qū)域市場(chǎng)調(diào) 研。項(xiàng)目部銷售部研發(fā)部項(xiàng)目最終定位根據(jù)以往及周邊項(xiàng) 目成交客戶分析和 產(chǎn)品分析等，對(duì)項(xiàng) 目定位、客戶定 位、產(chǎn)品定位等， 提岀策略性建議。研發(fā)部銷售部項(xiàng)目部工程部成本測(cè)算：針對(duì)多個(gè)方案進(jìn)行 初步成本測(cè)算、利潤(rùn)率分析及 比選進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)的方 案設(shè)計(jì)和成本測(cè) 算。研發(fā)部成本 控制部 項(xiàng)目部 銷售部 工程部開發(fā)周期及付款計(jì)劃各部門會(huì)同研討： 根據(jù)土地的開工條 件、市場(chǎng)情況，共 同制定開發(fā)節(jié)奏。項(xiàng)目方案確定總經(jīng)理各部門現(xiàn)金流測(cè)算財(cái)務(wù)部各部門節(jié)工作主要工作內(nèi)容工作部門備注占八、階段主項(xiàng)分項(xiàng)主辦部門主辦崗位協(xié)辦部門大類小

10、類說明項(xiàng)目招商報(bào)告區(qū)域宏微觀市場(chǎng)研究（前期階段）項(xiàng)目招商文本中盈利能力分析明確合作伙伴、尋 找合作方式項(xiàng)目商業(yè)策劃書制定項(xiàng)目財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)項(xiàng)目部財(cái)務(wù)部尋找合作資金合作伙伴確定制定合作方式、投 資回報(bào)方式、草擬 合同財(cái)務(wù)總監(jiān)項(xiàng)目部財(cái)務(wù)部（招商階段）合作方案確定合作細(xì)節(jié)確定項(xiàng)目引資（商業(yè)計(jì)劃書）簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議行政辦：協(xié)議蓋 章，存檔。財(cái)務(wù)總監(jiān)項(xiàng)目部土地 獲 取合作實(shí)施（實(shí)施階段）合作公司成立及相關(guān)手續(xù)辦理財(cái)務(wù)部：協(xié)助辦理 股權(quán)、增資等相關(guān) 財(cái)務(wù)問題；行政辦：工商局辦 理公司注冊(cè)。副總經(jīng)理項(xiàng)目部財(cái)務(wù)部行政辦投方案標(biāo)項(xiàng)目方案確定階投經(jīng)濟(jì)標(biāo)確定土地上限段投標(biāo)摘牌拍賣競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析、確定土地上限、價(jià)格敏感性分析

11、、制定拍賣戰(zhàn)術(shù)摘牌競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析、確定土地上 限、價(jià)格敏感性分析、制定岀 價(jià)戰(zhàn)術(shù)獲取土地簽訂土 地出讓 合同確定用地圖、樁點(diǎn)坐標(biāo)、用地條件交納土地款、契稅、交易費(fèi)等行政辦法務(wù)：合同 條款的草擬和完 善；財(cái)務(wù)部：提供資 金?？偨?jīng)理項(xiàng)目部財(cái)務(wù)部用地規(guī) 劃許可證準(zhǔn)備材料，辦證提交土地岀讓合同和土地岀讓 金、交易費(fèi)等交費(fèi)證明行政辦：提供土地 出讓合同；財(cái)務(wù)部：提供資金 繳納岀讓金、交易 費(fèi)。項(xiàng)目部財(cái)務(wù)部行政辦土地確權(quán)企業(yè)投資項(xiàng)目備案辦理房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)預(yù)審表委托工程咨詢資格機(jī)構(gòu)編制項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告研發(fā)部：協(xié)助提供 相關(guān)項(xiàng)目資料項(xiàng)目部研發(fā)部向項(xiàng)目備案機(jī)關(guān)提交申請(qǐng)報(bào)告項(xiàng)目部建設(shè)用地規(guī)劃許可證原地上物土地證登 報(bào)聲

12、明（原有土地證作廢）土地補(bǔ)償費(fèi)（原戶主需交納的土地使用費(fèi)）土地岀讓合同資料室：提供土地 出讓合同、付款憑 證及相關(guān)圖紙核定土地邊界核定用地圖、核定用地相關(guān) 圖、規(guī)劃地界坐標(biāo)圖交費(fèi)證明繳納土地費(fèi)用1:500現(xiàn)狀地形圖需準(zhǔn)備3份詳規(guī)研發(fā)：委托設(shè)計(jì)詳規(guī)節(jié)占八、工作階段主要工作內(nèi)容工作部門備注主項(xiàng)分項(xiàng)主辦部門主辦崗位協(xié)辦部門大類小類說明土土地岀讓合同地辦理交費(fèi)證明繳納土地費(fèi)用獲土地證建設(shè)用地規(guī)劃許可證取地籍圖4份（薄膜圖）階段土地登記申請(qǐng)書土地確權(quán)來源證明文件土地權(quán)人證明材料申請(qǐng)人主體資格證明、法人代 表證明或個(gè)人身份證明行政部：提供企業(yè) 相關(guān)證明資料。規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 階 段區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查

13、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體 供求現(xiàn)狀、價(jià)格水平等對(duì)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)及周 邊進(jìn)行市場(chǎng)分析、 客戶需求分析、產(chǎn) 品分析、已成交客 戶分析、競(jìng)爭(zhēng)樓盤 分析等研發(fā)部銷售部項(xiàng)目部競(jìng)爭(zhēng)性樓盤調(diào)查項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)性樓盤詳細(xì)調(diào)查項(xiàng)目所在商圈或臨近商圈現(xiàn)狀調(diào)研（商業(yè)部分）項(xiàng)目周邊商圈主要商業(yè)業(yè)態(tài)分 布狀況、經(jīng)營(yíng)狀況、經(jīng)營(yíng)特 點(diǎn)、預(yù)期發(fā)展方向等針對(duì)重點(diǎn)商家，進(jìn) 行專向訪談，同時(shí) 組織相關(guān)專業(yè)人士 進(jìn)行專業(yè)論證。商業(yè)運(yùn)營(yíng)部研發(fā)部銷售部項(xiàng)目部同期操作商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)查（商業(yè)部分）競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模、定位種 類、操作方式、開發(fā)周期等； 提取數(shù)據(jù)庫(kù)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行重點(diǎn) 分析、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目實(shí)地調(diào)研了解 相關(guān)信息重點(diǎn)訪談了解重點(diǎn) 商家對(duì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的

14、 相關(guān)看法、同時(shí)了 解投資客戶對(duì)競(jìng)爭(zhēng) 項(xiàng)目的投資意向。項(xiàng)目疋位公建部分?jǐn)M選業(yè)態(tài)種類確定、所選業(yè)態(tài)數(shù)量確定通過行業(yè)發(fā)展分析、消費(fèi)需求 分析，確定可開發(fā)公建部分業(yè) 態(tài)種類。結(jié)合市場(chǎng)相關(guān)類型物 業(yè)供求狀況，確定所選業(yè)態(tài)開 發(fā)數(shù)量商業(yè)運(yùn)營(yíng)部：配合 完成公建部分業(yè)態(tài) 選擇與數(shù)量確定研發(fā)部商業(yè)運(yùn)營(yíng)部銷售部市場(chǎng)定位客戶定位 產(chǎn)品定位 價(jià)格定位依據(jù)控規(guī)指標(biāo)，提岀產(chǎn)品類型 建議，完成項(xiàng)目定位工作商業(yè)運(yùn)營(yíng)部：配合完成公建類配套定 位總經(jīng)理各部門經(jīng)濟(jì)測(cè)算逐步細(xì)化成本測(cè)算及利潤(rùn)率分析，進(jìn)行現(xiàn)金流測(cè)算財(cái)務(wù)總監(jiān)各部門項(xiàng)目發(fā)展報(bào)告開發(fā)計(jì)劃：研發(fā)、銷售：根據(jù)宗地狀況、市場(chǎng)條件和公司回款 要求，初步制定土地開發(fā)計(jì)劃和銷售計(jì)劃；

15、研發(fā)、商業(yè)：結(jié)合市場(chǎng)現(xiàn)狀完成項(xiàng)目公建部分開發(fā) 不同業(yè)態(tài)產(chǎn)品開發(fā)順序建議；工程：按營(yíng)銷計(jì)劃和工程情況排定工期。項(xiàng)目考核指標(biāo)初定：組織討論，初步擬定的項(xiàng)目開發(fā)排期和總體經(jīng)濟(jì)指 標(biāo)要求及各階段經(jīng)濟(jì)指標(biāo)要求資金流：工程：根據(jù)工期制定工程款支付計(jì)劃；項(xiàng)目：制訂配套費(fèi)及土地款支付計(jì)劃。節(jié)占八、工作階段主要工作內(nèi)容工作部門備注主項(xiàng)分項(xiàng)主辦部門主辦崗位協(xié)辦部門大類小類說明規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 階 段設(shè)計(jì)前期工作明確產(chǎn)品設(shè)計(jì)思路根據(jù)區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)客戶需求狀況 和在銷樓盤熱銷產(chǎn)品分析，對(duì) 戶型設(shè)計(jì)、戶型配比、面積區(qū) 間、景觀規(guī)劃、建筑風(fēng)格、配 套標(biāo)準(zhǔn)等規(guī)劃設(shè)計(jì)提岀改善性 意見。研發(fā)部銷售部成本 控制部 工程部商業(yè) 運(yùn)營(yíng)部設(shè)

16、計(jì)院初步選擇明確設(shè)計(jì)單位選擇標(biāo)準(zhǔn)，了解 相關(guān)設(shè)計(jì)院的價(jià)格行情。必要時(shí)，對(duì)設(shè)計(jì)單 位進(jìn)行實(shí)地考察制定設(shè)計(jì)組織計(jì)劃萬案設(shè)計(jì)組織方案、規(guī)劃設(shè)計(jì)院 選擇與合同簽訂法務(wù)：合同文本審 核成本：設(shè)計(jì)費(fèi)用審 核設(shè)計(jì)任務(wù)書與相關(guān)技術(shù)指標(biāo)初訂制訂規(guī)劃、景觀及建筑單體的 設(shè)計(jì)任務(wù)書、交工標(biāo)準(zhǔn)，及規(guī) 劃指標(biāo)、環(huán)境指標(biāo)的初訂研發(fā)：依據(jù)建筑規(guī) 劃、景觀規(guī)劃及交 工標(biāo)準(zhǔn)初步確定建 安、環(huán)境等成本指 標(biāo)；工程：參與制定交 工標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)主要部 位做法、結(jié)構(gòu)方 案、設(shè)備方案等提 岀建設(shè)性意見。規(guī)劃方案結(jié)合成本測(cè)算的研討及確定對(duì)于初步測(cè)算的成本指標(biāo)逐步 細(xì)化、結(jié)合市場(chǎng)調(diào)整售價(jià)，確 保預(yù)期利潤(rùn)率。營(yíng)銷：結(jié)合項(xiàng)目地 塊的基本素質(zhì)、成 本

17、測(cè)算情況和預(yù)期 銷售情況，對(duì)項(xiàng)目 規(guī)劃設(shè)計(jì)提出建 議；工程：從施工角 度，對(duì)主要部位做 法提岀建設(shè)性意 見；項(xiàng)目：提供各項(xiàng)配 套費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。彩色總平面圖方案送規(guī)劃預(yù)審彩色總平面圖（含經(jīng)濟(jì)指標(biāo)）研發(fā)：負(fù)責(zé)提供圖 紙修建性詳規(guī)成果各部：提供參考意 見詳細(xì)性規(guī)劃方案的 報(bào)建及確定（含配套場(chǎng)站點(diǎn)）報(bào)市政府研發(fā)：負(fù)責(zé)提供圖 紙建筑平、立面功能效果及成本測(cè)算的研討及確定各部門共同商討成本指標(biāo)，逐 步深化、細(xì)化。各部門結(jié)合項(xiàng)目實(shí) 際，從不同角度提 岀合理化建議。彩色立面效果圖送規(guī)劃預(yù)審及審批（上報(bào)市政府）研發(fā)：負(fù)責(zé)提供圖 紙建筑方案報(bào)建圖研發(fā)：提供報(bào)建圖 紙景觀概念方案設(shè)計(jì) 及確定各部門結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際，從不同

18、角度對(duì)客戶景觀需求、景觀規(guī) 劃設(shè)計(jì)方案提岀合理化建議。節(jié)占八、工作階段主要工作內(nèi)容工作部門備注主項(xiàng)分項(xiàng)主辦部門主辦崗位協(xié)辦部門大類小類說明規(guī)項(xiàng)目營(yíng)銷、企劃：對(duì)銷售費(fèi)用指標(biāo)，進(jìn)行討論確定；劃指標(biāo)項(xiàng)目成本指標(biāo)確定商業(yè)運(yùn)營(yíng)部：結(jié)合不同業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)客戶需求，提供有 關(guān)配套設(shè)備設(shè)施種類、數(shù)量建議；設(shè)確認(rèn)項(xiàng)目、研發(fā)、工程、財(cái)務(wù)、成本等部：項(xiàng)目前期、 工程、配套、費(fèi)用等指標(biāo)落實(shí)。計(jì) 階 段項(xiàng)目考核指標(biāo)確定營(yíng)銷：結(jié)合公司戰(zhàn)略要求和項(xiàng)目自身狀況，協(xié)調(diào)其 他各部門制定項(xiàng)目的考核指標(biāo)體系；工程：制定工期。年度考核指標(biāo)調(diào)整營(yíng)銷：根據(jù)集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略的要求和公司庫(kù)存、新 增、新開資源的數(shù)量制定公司年度考核指標(biāo)體 系；工程：制定

19、工期考核標(biāo)準(zhǔn)。施工圖設(shè)計(jì)組織施工圖、建筑設(shè)計(jì) 院選擇與合同簽定成本控制部：配合研發(fā)進(jìn)行設(shè)計(jì)招投標(biāo)； 工程部：對(duì)結(jié)構(gòu)方案、設(shè)備選型進(jìn)行評(píng)估； 法務(wù)：合同的審核。制定建筑、綜合管 網(wǎng)、景觀施工圖設(shè) 計(jì)任務(wù)書（交工標(biāo) 準(zhǔn)確定、建筑、景 觀限額指標(biāo)確定）按產(chǎn)品型式不同，提供建筑設(shè)計(jì)限額指標(biāo)、景觀限 額設(shè)計(jì)指標(biāo)：營(yíng)銷：結(jié)合項(xiàng)目定位和客戶需求及經(jīng)驗(yàn)判斷，參 與建筑、景觀規(guī)劃和交工標(biāo)準(zhǔn)的討論制定；工程：提供工程技術(shù)專業(yè)建議。結(jié)構(gòu)方案及設(shè)備選型研討及確定成本：針對(duì)不同結(jié)構(gòu)方案進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測(cè)算，選優(yōu)；工程：參與結(jié)構(gòu)方案及設(shè)備選型研討。地質(zhì)勘察報(bào)告組織現(xiàn)場(chǎng)勘察，并提供地質(zhì)勘察報(bào)告研發(fā)：負(fù)責(zé)提供規(guī)劃總平面圖施工圖成果總

20、平面圖放線圖樁位圖施工圖報(bào)建圖消防、人防報(bào)建圖施工圖審查全圖及計(jì)算書編制典型樓座建安預(yù)算施工圖會(huì)審成本控制：參與施工圖會(huì)審，審核對(duì)成本影響較大 的項(xiàng)目，提出優(yōu)化意見；工程：對(duì)施工圖的完整性、設(shè)計(jì)選材、選型的合理 性、經(jīng)濟(jì)性及施工的可行性進(jìn)行審核。施工圖全圖編制典型樓座建安預(yù)算，建安成本綜合測(cè)算、分析、反饋并進(jìn)行圖紙優(yōu)化：銷售：根據(jù)項(xiàng)目預(yù)期銷售均價(jià)和利潤(rùn)率要求，根據(jù) 不同施工方案的成本情況，討論并加以優(yōu)化；研發(fā)：負(fù)責(zé)圖紙優(yōu)化變更；工程：對(duì)設(shè)計(jì)選材、選型的合理性、經(jīng)濟(jì)性及施工 的可行性進(jìn)行審核。節(jié)占八、工作階段主要工作內(nèi)容工作部門備注主項(xiàng)分項(xiàng)主辦部門主辦崗位協(xié)辦部門大類小類說明規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 階

21、段施工圖設(shè)計(jì)組織綜合管網(wǎng)方案設(shè)計(jì)項(xiàng)目：提供各專業(yè)局設(shè)計(jì)條件景觀擴(kuò)初及施工圖設(shè)計(jì)成本控制：成本核算及費(fèi)用控制景觀施工圖成本測(cè) 算、分析、反饋并 進(jìn)行圖紙優(yōu)化銷售：結(jié)合宗地狀況、項(xiàng)目定位和成本測(cè)算情況， 參與景觀施工的討論制定研發(fā)：負(fù)責(zé)圖紙優(yōu)化變更工程：對(duì)選材、工藝做法提岀專業(yè)性意見。施 工 準(zhǔn) 備 階 段建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)劃方案及市政方 案送審設(shè)計(jì)方案（含總平面圖）申報(bào)表研發(fā)：配合提供設(shè) 計(jì)院的蓋章確認(rèn)土地岀讓合同項(xiàng)目：提供土地岀 讓合同、付款憑證 及相關(guān)圖紙修建性詳細(xì)規(guī)劃2份，電子文件1份（注：審定前，提交 10本規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，電子文件 1 份）研發(fā)：提供所需圖 紙申報(bào)單位（人）委托代理的，

22、 需提交授權(quán)委托書建筑方案送審建筑設(shè)計(jì)方案申報(bào)表研發(fā)：配合提供設(shè) 計(jì)院的蓋章確認(rèn)1/500現(xiàn)勢(shì)地形圖1份土地岀讓合同項(xiàng)目：提供土地岀 讓合同、付款憑證 及相關(guān)圖紙投資計(jì)劃建筑設(shè)計(jì)方案2份（含建筑效 果、總平面、各層平面、立 面、剖面圖等）重要項(xiàng)目需提 交模型申報(bào)單位（人）委托代理的， 需提交授權(quán)委托書取得許可證投資計(jì)劃大配套財(cái)務(wù)：提供資金保 障小配套財(cái)務(wù)：提供資金保 障消防證明研發(fā)：負(fù)責(zé)提供消 防報(bào)建圖人防證明研發(fā)：負(fù)責(zé)提供人 防報(bào)建圖地名證明節(jié)占八、工作階段主要工作內(nèi)容工作部門備注主項(xiàng)分項(xiàng)主辦部門主辦崗位協(xié)辦部門大類小類說明施現(xiàn)場(chǎng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證工工程準(zhǔn)備相關(guān)文件規(guī)劃局批復(fù)的項(xiàng)目總平圖及電

23、 子文件準(zhǔn) 備 階 段放線首層平面圖研發(fā)：出圖及圖紙 問題解決；工程：現(xiàn)場(chǎng)配合。岀放線報(bào)告按照施工總平圖進(jìn)行樓座點(diǎn)放 置，岀放線報(bào)告工程：配合勘測(cè)、 清除現(xiàn)場(chǎng)障礙現(xiàn)場(chǎng)保護(hù)與移交施工單位配合做記錄、現(xiàn)場(chǎng)保 護(hù)工程：組織現(xiàn)場(chǎng)保 護(hù)移交施工單位研發(fā)：現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)問 題，及時(shí)解決；工程：組織交接。施工許可證準(zhǔn)備相關(guān)文件建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證施工圖紙及技術(shù)資料報(bào)告書工程施工中標(biāo)通知書及經(jīng)過簽 證的施工合同建設(shè)資金證明（銀行存款證 明）注：資金情況需滿足施工 中標(biāo)價(jià)的1/3以上項(xiàng)目年度投資計(jì)劃（當(dāng)年計(jì) 劃）施工圖審查研發(fā)：負(fù)責(zé)提供施 工圖及計(jì)算書質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)質(zhì)量監(jiān)督登記表工程：配合辦理安全措施工

24、程：組織施工單 位做好現(xiàn)場(chǎng)圍墻及 現(xiàn)場(chǎng)相關(guān)安全措 施。安全施工措施登記表工程：配合現(xiàn)場(chǎng)安 全企業(yè)投 資項(xiàng)目 備案規(guī)劃成果大配套開工“三通一平”臨水、臨電工程：確定臨水、臨電位置及數(shù)量；前期工作項(xiàng)目：協(xié)助臨時(shí)電送電、接入水接入；財(cái)務(wù)：提供資金；成本控制：審核相關(guān)費(fèi)用和成本。場(chǎng)地平整施工組織方案研發(fā)：配合工程部，負(fù)責(zé)提供所需的全部資料；成本：確定分包項(xiàng)目及各種特殊材料的檔次價(jià)格招投標(biāo)、簽訂合同勘察單位研發(fā)：提供總規(guī)劃 圖等所需的全部資 料；成本：配合招投 標(biāo)、測(cè)算成本；法務(wù)：招投標(biāo)文件 的法務(wù)審核、合同 審核樁基施工單位監(jiān)理單位土建施工單位甲供材、分包商沉降觀測(cè)節(jié)占八、工作階段主要工作內(nèi)容工作部門

25、備注主項(xiàng)分項(xiàng)主辦部門主辦崗位協(xié)辦部門大類小類說明施 工 準(zhǔn) 備 階 段開工前期工作招標(biāo)合同備案指土建施工單位的公開招標(biāo)及合同備案工程：確定備選單位、提供招標(biāo)資料及備案合同；成本：共同確定合同約定的各項(xiàng)條款。施工圖會(huì)審組織監(jiān)理、施工單位一起對(duì)圖 紙進(jìn)行會(huì)審研發(fā)：配合會(huì)審， 并負(fù)責(zé)提供所需的 全部圖紙。會(huì)同設(shè)計(jì)院進(jìn)行會(huì)審，簽定圖 紙會(huì)審記錄設(shè)計(jì)交底會(huì)同設(shè)計(jì)院進(jìn)行技術(shù)交底，簽 定交底記錄研發(fā)：負(fù)責(zé)組織設(shè) 計(jì)單位交底和變 更。質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)辦理質(zhì)檢委托項(xiàng)目：配合辦理相辦理安全檢查委托關(guān)手續(xù)。環(huán)衛(wèi)、環(huán)保等相關(guān)報(bào)建手續(xù)項(xiàng)目臨時(shí)、永久路口的報(bào)建手 續(xù)項(xiàng)目：配合辦理相 關(guān)手續(xù)。申辦項(xiàng)目臨時(shí)施工用水、臨時(shí) 用電、

26、排污手續(xù)辦理施工人員暫住手續(xù)開工工 程 建 設(shè) 階 段項(xiàng)目開工施工放線建立平面和高程控制系統(tǒng)。建 立控制主軸線（基線）標(biāo)樁， 并在現(xiàn)場(chǎng)清楚標(biāo)明墻、柱軸線 位置研發(fā)：負(fù)責(zé)提供所 需的圖紙和技術(shù)支 持。規(guī)劃驗(yàn)線監(jiān)理單位組織工程部、設(shè)計(jì)、 規(guī)劃局驗(yàn)線研發(fā)、項(xiàng)目：配合樁基施工試樁施工，確定樁基施工標(biāo)準(zhǔn)研發(fā)：配合確定樁 基施工標(biāo)準(zhǔn)。樁基全面施工研發(fā)：負(fù)責(zé)提供所 需的圖紙和技術(shù)支 持。樁基檢測(cè)委托樁基檢測(cè)單位進(jìn)行樁基施工質(zhì)量檢測(cè)，并提 供樁基檢測(cè)報(bào)告開槽土方工程支護(hù)工程降水工程基礎(chǔ)施工地基備案研發(fā)：配合參與驗(yàn) 收基礎(chǔ)施工地基處理研發(fā)：負(fù)責(zé)提供所 需的全部圖紙，配 合解決圖紙?jiān)O(shè)計(jì)問 題?；炷翂|層地下防水混

27、凝土基礎(chǔ)基礎(chǔ)驗(yàn)收備案承建單位自評(píng)監(jiān)理對(duì)驗(yàn)評(píng)資料審查、現(xiàn)場(chǎng)觀 感質(zhì)量量測(cè)和檢查監(jiān)理組織相關(guān)部門驗(yàn)收研發(fā)：配合參與驗(yàn)收簽定建筑工程分部工程（基 礎(chǔ)）驗(yàn)收表基礎(chǔ)處理竣工結(jié)算核對(duì)全部設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證 及各項(xiàng)扣款的增減項(xiàng)造價(jià)。工程：提供全面的 現(xiàn)場(chǎng)簽證、水電扣 款等基礎(chǔ)性資料。節(jié)占八、工作階段主要工作內(nèi)容工作部門備注主項(xiàng)分項(xiàng)主辦部門主辦崗位協(xié)辦部門大類小類說明審核施工方案、施 工組織設(shè)計(jì)施工單位填報(bào)材料進(jìn)場(chǎng)報(bào)驗(yàn)單三證（材料岀廠合格證、進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)的取樣檢驗(yàn)證 明、建委產(chǎn)品質(zhì)量認(rèn)證）模板分項(xiàng)工程工鋼筋分項(xiàng)工程程鋼筋混凝土工程預(yù)應(yīng)力分項(xiàng)工程建主體混凝土分項(xiàng)工程設(shè)施工現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)分項(xiàng)工程階裝配式結(jié)構(gòu)分項(xiàng)工程段混凝土

28、結(jié)構(gòu)子分部工程配套管線預(yù)埋重要分項(xiàng)工程及隱核心筒剪力墻，裙樓，結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層, 層，天面層鋼筋第一層標(biāo)準(zhǔn)蔽工程質(zhì)量驗(yàn)收地下室、裙樓、塔樓第一層的水暖電管線預(yù)埋；超高層建筑圈梁防雷工程、避難層管線預(yù)埋。圖紙問題解決圖紙問題的發(fā)現(xiàn)及分析研發(fā)：配合分析問題設(shè)計(jì)變更研發(fā)：配合完成設(shè)計(jì)變更；成本：核定成本影響施工質(zhì)量問題、事故處理施工質(zhì)量問題、事故的調(diào)查分析研發(fā)：配合分析問題處理方案的制定、審核、審批研發(fā)：配合制定方案； 成本：核定成本影響處理方案的實(shí)施變更簽證設(shè)計(jì)變更研發(fā)：配合完成設(shè)計(jì)變更；成本控制：核定變更成本影響。工程變更工程變更技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析研發(fā)：配合技術(shù)分析； 成本：進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析。工程變更申請(qǐng)研發(fā)：

29、協(xié)助現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行變更簽證；成本：測(cè)算變更對(duì)成本的影響，對(duì)可行性判斷。設(shè)計(jì)變更研發(fā)：配合完成變更； 成本：核定成本影響工程款支付工程進(jìn)度的確認(rèn)工程款申請(qǐng)表審批成本控制：按合同約定審核付款比例。工程款支付財(cái)務(wù)：審核工程價(jià)款單及發(fā)票，付款。主體驗(yàn)收主體驗(yàn)收備案施工單位自評(píng)監(jiān)理對(duì)驗(yàn)評(píng)資料審查、現(xiàn)場(chǎng)觀感質(zhì)量量測(cè)和檢查監(jiān)理組織相關(guān)部門驗(yàn)收工程、研發(fā)、成本、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工單位參與簽定建筑工程分部工程（主體）驗(yàn)收表節(jié)占八、工作階段主要工作內(nèi)容工作部門備注主項(xiàng)分項(xiàng)主辦部門主辦崗位協(xié)辦部門大類小類說明項(xiàng) 目 銷 售 階 段銷售許可證準(zhǔn)備相關(guān)文件公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書國(guó)有土地使用證或建設(shè)用地規(guī)劃許可證年度投資

30、計(jì)劃（計(jì)委批文）建設(shè)工程規(guī)劃許可證研發(fā)：負(fù)責(zé)提供所 需的全部圖紙。建設(shè)工程施工許可證公用基礎(chǔ)設(shè)施配套證明獲取前期物業(yè)備案證明物業(yè)：簽訂物業(yè)合 同工程施工達(dá)到辦證 要求的形象進(jìn)度基礎(chǔ)工程形象部位達(dá)到正負(fù)零 及圖象文件工程：符合形象要 求提供基礎(chǔ)驗(yàn)收證 明。按規(guī)定達(dá)到相應(yīng)的形象部位（不同建筑形式，要求不一 樣）工程：達(dá)到形象進(jìn) 度要求，提供證 明。面積計(jì)算及圖紙獲取面積計(jì)算成果表項(xiàng)目：提供地名批 復(fù)及附圖、圖審證 等；研發(fā)：提供全 套的施工圖和總平 面圖。項(xiàng)目總平面圖獲取商品房網(wǎng)上銷售數(shù)據(jù)錄入合格證明銷管：配合網(wǎng)上錄 入項(xiàng)目 亮相 前準(zhǔn)備推盤策略確定產(chǎn)品策略：策劃：根據(jù)項(xiàng)目定位、市場(chǎng)狀況和項(xiàng)目推廣

31、策略， 對(duì)產(chǎn)品推廣排期、階段性重點(diǎn)聚焦提合理化建 議；研發(fā)：根據(jù)產(chǎn)品推廣排期，提供具體產(chǎn)品的房型 圖、戶型賣點(diǎn)、專業(yè)設(shè)計(jì)人員支持、講解產(chǎn)品 等。價(jià)格策略：銷售：協(xié)助現(xiàn)場(chǎng)根據(jù)具體組團(tuán)、樓座、樓層、朝向等因素，制定價(jià)格體系及制作銷控；成本控制部：提供產(chǎn)品成本，提岀售價(jià)建議。推廣策略：銷售：參與項(xiàng)目推廣策略的討論，提岀合理化建 議，實(shí)現(xiàn)推廣效果的最大化；研發(fā)：提供設(shè)計(jì)院背景、產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念、產(chǎn)品賣點(diǎn) 及專業(yè)設(shè)計(jì)人員的支持。招商策略：商業(yè)運(yùn)營(yíng)：整合外部資源，根據(jù)項(xiàng)目銷售需要，制 定項(xiàng)目全程招商策略。確定外部資源廣告公司尋找及確定銷售：參與研究討論廣告公司的選擇，參與溝通。制作公司尋找及確定策略公司尋找及

32、確定銷售：策略公司的溝通，并進(jìn)行相關(guān)的培訓(xùn)媒介公司尋找及確定銷售：根據(jù)目標(biāo)客戶群的日常生活、行為習(xí)慣，選 擇和確定有效的媒體形式，監(jiān)控、反饋媒體實(shí)施 的效果?；顒?dòng)公司尋找及確定銷售：活動(dòng)公司的溝通，各個(gè)階段活動(dòng)組織的配合 協(xié)調(diào)，活動(dòng)過程的實(shí)時(shí)關(guān)注，反饋調(diào)整后期活動(dòng) 營(yíng)銷的內(nèi)容。節(jié)占八、工作階段主要工作內(nèi)容工作部門備注主項(xiàng)分項(xiàng)主辦部門主辦崗位協(xié)辦部門大類小類說明項(xiàng)項(xiàng)目項(xiàng)目名稱、組團(tuán)名稱研發(fā)：根據(jù)對(duì)產(chǎn)品的理解 提岀合理建議。項(xiàng)目推廣定位確定項(xiàng)目核心推廣理念確定目亮相銷售：根據(jù)對(duì)市場(chǎng)客戶的Slogon 確定理解提岀合理建議。銷 售 階 段前準(zhǔn)備項(xiàng)目核心識(shí)別系統(tǒng)確定Logo確定VI系統(tǒng)及延展方案確定亮

33、相前項(xiàng)目知識(shí)系統(tǒng)培訓(xùn)建筑知識(shí)，樓盤背景，項(xiàng) 目賣點(diǎn)綜述，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手比 較，付款方式，法律手 續(xù)，銷售技巧等方面的綜 合培訓(xùn)銷管：提供相關(guān)政策培訓(xùn) 法務(wù)：提供相關(guān)政策培訓(xùn) 及統(tǒng)一口徑的法律審查；研發(fā)：提供建筑設(shè)計(jì)單 位、景觀設(shè)計(jì)公司、建筑 風(fēng)格、各項(xiàng)控規(guī)指標(biāo)、交 工標(biāo)準(zhǔn)、戶型賣點(diǎn)資料、 全部圖紙資料等；工程：提供施工材料、施 工工藝、重點(diǎn)節(jié)點(diǎn)、工程 進(jìn)度、入住時(shí)間、交工標(biāo) 準(zhǔn)等資料。銷售分賣場(chǎng)設(shè)立為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目宣傳的最大 化，在合理地段設(shè)立商品 房銷售展示中心企劃：提供外賣場(chǎng)設(shè)計(jì)、 包裝方案并協(xié)助完成，賣 場(chǎng)相關(guān)銷售道具制作。銷售道具準(zhǔn)備現(xiàn)場(chǎng)房型手冊(cè)（亮相版）研發(fā)：提供各單體戶型圖 和樓層平面圖、小區(qū)

34、擺位 圖等。售樓處裝修裝飾及售樓處 內(nèi)外部指引包裝（精神堡 壘、工地圍檔、吊旗、道 旗、形象墻、指示牌、資 料架、展示架）銷售：提岀裝飾及指引系 統(tǒng)的合理化建議；工程：組織招標(biāo)確定施工 單位，協(xié)助企劃部進(jìn)行售 樓處內(nèi)部裝修和項(xiàng)目指引 系統(tǒng)的施工；成本控制：核算售樓處裝 修成本，進(jìn)行合同審批和 付款工作；財(cái)務(wù)：提供裝修及包裝所 需資金支持。樣板間及樣板環(huán)境指示說 明系統(tǒng)銷售：協(xié)商決定樣板間建 造的具體戶型；研發(fā)：提供樣板間戶型的 詳細(xì)房型圖和尺寸；工程：組織招標(biāo)確定施工 單位并施工，組織樣板間 施工和節(jié)點(diǎn)支持；成本控制：樣板間裝修成 本核算及合同審批工作；財(cái)務(wù)：提供裝修及包裝所 需資金支持沙盤（

35、概念）模型、主力戶型單體模型研發(fā)：提供規(guī)劃方案圖和 戶型圖，支持企劃部制作 概念沙盤和單體戶型；銷售：與企劃部協(xié)商，選 定沙盤方案及主力戶型。節(jié)占八、工作階段主要工作內(nèi)容工作部門備注主項(xiàng)分項(xiàng)主辦部門主辦崗位協(xié)辦部門大類小類說明項(xiàng) 目 銷 售 階 段項(xiàng)目 亮相 前準(zhǔn)備銷售道具準(zhǔn)備入市前印刷品的設(shè)計(jì)、制 作（概念樓書、房型圖、 DM單、宣傳海報(bào)等）銷售：各種印刷類銷售道 具制作的確定；研發(fā)：項(xiàng)目研發(fā)設(shè)計(jì)方面 資料的提供，如平面規(guī)劃 圖、景觀規(guī)劃圖、房型 圖、人行系統(tǒng)、車行系統(tǒng) 等；工程：提供工程進(jìn)度及交 工標(biāo)準(zhǔn)，施工材料、施工 工藝等相關(guān)方面的資料；法務(wù)：相關(guān)印刷文件的法 律審核以及合同的審核。項(xiàng)

36、目周邊的主要道路設(shè)置 醒目指示系統(tǒng)（意向）派籌卡及紀(jì)念禮品聯(lián)動(dòng)工作的準(zhǔn)備配備看房車及看房車包裝行政：提供看房車及司機(jī)組織進(jìn)行聯(lián)動(dòng)單位人員的 培訓(xùn)和包裝企劃：提供重點(diǎn)聯(lián)動(dòng)單位 的包裝，相關(guān)銷售道具的 制作。意向商家簽約進(jìn)駐意向書法務(wù)：合同談判以及審核確定項(xiàng)目亮相方案項(xiàng)目形象表情、主題、創(chuàng) 意表現(xiàn)確定項(xiàng)目部、銷售部：參與討 論，提岀建設(shè)性意見。項(xiàng)目亮相細(xì)化方案確定項(xiàng)目亮相媒體確定項(xiàng)目亮相項(xiàng)目亮相項(xiàng)目形象岀街，媒介組合 應(yīng)用（戶外、報(bào)紙、電 視、電臺(tái)、車體、電梯）法務(wù)：相關(guān)印刷文件的法 律審核以及合同的審核。新聞媒體新聞信息亮相新聞中心：通過媒體擴(kuò)大 宣傳信息。亮相慶典活動(dòng)及產(chǎn)品推介 會(huì)的宣傳和安排

37、研發(fā)：項(xiàng)目研發(fā)設(shè)計(jì)資 料、研發(fā)設(shè)計(jì)專業(yè)人士支 持；銷售：項(xiàng)目亮相各項(xiàng)工作 的配合開展，電話接聽解 答，現(xiàn)場(chǎng)客戶接待，活動(dòng) 的協(xié)同組織等。項(xiàng)目開盤 前準(zhǔn)備銷售內(nèi)部資料房型、房號(hào)及面積對(duì)照表研發(fā)：提供房型本冊(cè)、技 術(shù)支持；銷管：提供房號(hào)及面積表銷控方案及銷控表答客戶問客戶接待、客戶問題匯總及反饋（統(tǒng)一說詞）研發(fā)、工程：配合解釋、 解決客戶提岀的研發(fā)及工 程問題?？蛻舴e累意向卡銷售，客戶梳理， 意向銷控制定，客戶關(guān)系 維護(hù)銷管：意向卡銷售的組織 工作；外賣場(chǎng)：意向客戶推薦， 客戶關(guān)系維護(hù)。節(jié)占八、工作階段主要工作內(nèi)容工作部門備注主項(xiàng)分項(xiàng)主辦部門主辦崗位協(xié)辦部門大類小類說明項(xiàng) 目 銷項(xiàng)目開盤 前準(zhǔn)備交

38、工標(biāo)準(zhǔn)確定各部門聯(lián)動(dòng)：討論并確定 項(xiàng)目交工標(biāo)準(zhǔn)；法務(wù)：法律風(fēng)險(xiǎn)提示。價(jià)格體系確定成本控制：牽頭制定項(xiàng)目 考核指標(biāo)體系，提供項(xiàng)目 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)要求；銷售：對(duì)不同組團(tuán)、不同售階段樓座、不同樓層和戶型制 定合理的價(jià)格體系。合同準(zhǔn)備房型附圖研發(fā)：提供所有房型附圖交工標(biāo)準(zhǔn)研發(fā)：提供確定交工標(biāo)準(zhǔn)法務(wù)：交工標(biāo)準(zhǔn)中法律風(fēng) 險(xiǎn)的提示和規(guī)避；工程：審核合同中的交樓 時(shí)間及交工標(biāo)準(zhǔn)。小區(qū)擺位研發(fā)：負(fù)責(zé)提供最終版的 總平面圖。合同、附加協(xié)議等文本審 查確定法務(wù)：商品房合同、附加 協(xié)議、補(bǔ)充協(xié)議等文本的 審查確定。開盤前銷售道具的準(zhǔn)備現(xiàn)場(chǎng)房型手冊(cè)深化版及最 終版研發(fā)：提供深化版房型圖 手冊(cè)及逐步落實(shí)形成最終 房型圖手冊(cè)。樓

39、書，宣傳海報(bào)、折頁(yè)， 物業(yè)管理公約研發(fā)：協(xié)助制作樓書、折 頁(yè)等，提供技術(shù)支持；物業(yè)：提供物業(yè)管理公約購(gòu)房須知，房型圖，詳細(xì) 價(jià)格表研發(fā)：提供項(xiàng)目詳細(xì)的房 型圖，提供技術(shù)支持；銷售：協(xié)助銷管制定項(xiàng)目 樓房的價(jià)格體系；工程：提供工程進(jìn)度及交 工標(biāo)準(zhǔn)。售樓處內(nèi)外展示道具統(tǒng)一 更換（道旗、吊旗、背板等）沙盤（細(xì)化景觀及外檐）研發(fā)：提供項(xiàng)目總規(guī)劃平 面圖，協(xié)助企劃制作沙 盤，提供圖紙和技術(shù)支持樣板間、樣板環(huán)境的指示 系統(tǒng)的數(shù)據(jù)更新研發(fā)：負(fù)責(zé)提供樣板環(huán)境 圖紙和技術(shù)支持銷控表及銷控貼，認(rèn)購(gòu) 書，合同袋銷管：協(xié)助企劃制作銷控 表、認(rèn)購(gòu)書、合同袋等相 關(guān)銷售用具。項(xiàng)目形象的提升及深化戶外媒體發(fā)布（項(xiàng)目形象 及

40、核心理念鍛造與深化）報(bào)紙媒體發(fā)布（項(xiàng)目形象 及核心理念鍛造與深化）小眾媒體及創(chuàng)新媒體發(fā)布（項(xiàng)目形象及核心理念鍛造與深化）開盤信息告知媒介組合應(yīng)用（戶外、報(bào) 紙、電視、電臺(tái)、車體、 電梯）銀行大協(xié)議的簽訂財(cái)務(wù)中心：提供銀行節(jié)占八、工作階段主要工作內(nèi)容工作部門備注主項(xiàng)分項(xiàng)主辦部門主辦崗位協(xié)辦部門大類小類說明開盤項(xiàng) 目 銷 售 階 段項(xiàng)目開盤開盤慶典活動(dòng)活動(dòng)形式（演岀/說明會(huì)/發(fā)布會(huì)與會(huì)人員（演藝名人/專家學(xué)者）告知途徑（報(bào)廣/海報(bào)/D門票/銷售：開盤慶典活動(dòng)的 組織配合，最大化接 待、積累客戶；物業(yè)：積為開盤慶典活 動(dòng)提供人力物力支持客戶轉(zhuǎn)化明確合理流程，接待、回訪、 邀約客戶，完成客戶轉(zhuǎn)協(xié)議、

41、轉(zhuǎn)合同工作。財(cái)務(wù)：收定金、購(gòu)房款；銷售：簽訂購(gòu)房協(xié)議， 進(jìn)行客戶關(guān)系維護(hù)，協(xié) 助合同、文件的簽署回款落實(shí)銷售：按每月考核指標(biāo) 定時(shí)定額完成銷售量， 為回款落實(shí)提供支撐。日常銷售月度指標(biāo)分解根據(jù)公司資金情況與項(xiàng)目進(jìn) 程，進(jìn)行月度指標(biāo)分解與調(diào)整產(chǎn)品分析、聚焦 銷售重點(diǎn)來電客戶分析、來訪客戶分 析、成交客戶分析、未成交客 戶分析、滯銷產(chǎn)品分析、競(jìng)爭(zhēng) 項(xiàng)目動(dòng)態(tài)關(guān)注，對(duì)項(xiàng)目所處銷 售階段進(jìn)行準(zhǔn)確判斷和適時(shí)調(diào) 整企劃：階段性項(xiàng)目推廣 總結(jié)，根據(jù)庫(kù)存產(chǎn)品現(xiàn) 狀，合理安排推廣節(jié)奏 和推廣方向；銷售：根據(jù)庫(kù)存產(chǎn)品現(xiàn) 狀和考核指標(biāo)要求，討 論協(xié)商調(diào)整價(jià)格體系， 聚焦重點(diǎn)產(chǎn)品的銷售；外賣場(chǎng)：協(xié)助銷售進(jìn)行 產(chǎn)品、客戶分析，根據(jù) 聚焦銷售重點(diǎn)，推薦可 成交客戶。月度操作手冊(cè)的 制定根據(jù)財(cái)務(wù)指標(biāo)，產(chǎn)品情況，客 戶情況，制定月度的推廣策 略、銷售策略和重大節(jié)點(diǎn)價(jià)格監(jiān)控及調(diào)整定期進(jìn)行價(jià)格測(cè)算，與銷售溝 通，根據(jù)庫(kù)存產(chǎn)品和聚焦銷售 的重點(diǎn)及市場(chǎng)形勢(shì)變化，調(diào)整 項(xiàng)目?jī)r(jià)格，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)最大 化成本控制：階段性考核 指標(biāo)調(diào)整；動(dòng)態(tài)調(diào)整售 價(jià)，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化；銷售：根據(jù)階段性產(chǎn)品 銷售情況和庫(kù)存產(chǎn)品現(xiàn) 狀，溝通協(xié)調(diào)銷管調(diào)整 價(jià)格體系。月度推廣計(jì)劃的 執(zhí)行報(bào)紙媒體：樹立項(xiàng)目形象，宣 泄產(chǎn)品賣點(diǎn)銷售：