房地產(chǎn)稽查案1

1、房地產(chǎn)稽查案例.2某房地產(chǎn)公司虛列成本偷稅案房地產(chǎn)稽查案1（2010-10-03 20:02:17）轉(zhuǎn)載原文本案特點(diǎn)：本案稅務(wù)稽查人員檢查房地產(chǎn)企業(yè)時(shí)，結(jié)合建筑行業(yè)特點(diǎn)，從分析開發(fā)成本合理性入手，發(fā)現(xiàn)并查實(shí)企業(yè)虛增 成本問題，為房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅檢查提供了行之有效的辦 法。一、案件背景情況（一）案件來源：根據(jù)2007年度稅收專項(xiàng)檢查工作計(jì)劃，某市地稅局稽查局對(duì)該市某房地產(chǎn)開發(fā)公司2006年度納稅情況進(jìn)行檢查。（二）納稅人基本情況：某房地產(chǎn)開發(fā)公司成立于2001年10月，2004-2005年開發(fā)某花園小區(qū)，2006年初開始銷售。該 單位2006年度賬面反映某花園1 #至5 #商住綜合樓共計(jì)銷售

2、 收入3305.5萬元，賬面利潤(rùn)278.5萬元。二、檢查過程與檢查方法（一）檢查預(yù)案檢查前，稽查部門制定了檢查預(yù)案：先從企業(yè)調(diào)取會(huì)計(jì)核算 資料、納稅資料及建安成本結(jié)算資料，然后從征管分局調(diào)取該 單位周邊地段其他開發(fā)商的納稅資料進(jìn)行對(duì)比分析。在此基礎(chǔ) 上，收集工程監(jiān)理單位、施工單位、工程造價(jià)審核單位等部門 的相關(guān)資料，開展必要的外圍調(diào)查取證，實(shí)施詢問調(diào)查，最后 鎖定證據(jù)，固定事實(shí)。（二）檢查具體方法1. 比對(duì)分析，發(fā)現(xiàn)疑點(diǎn)檢查人員認(rèn)真分析了該單位的有關(guān)納稅資料。 該項(xiàng)目商用房 占總開發(fā)商品房的15%，項(xiàng)目利潤(rùn)率約8%。該小區(qū)位于市區(qū) 較繁華地段，其樓盤在建筑結(jié)構(gòu)、容積率、綠化等方面與周邊 其它小

3、區(qū)基本類似，平均售價(jià)（2000元/能）比周邊項(xiàng)目高出 近200元/訐，而利潤(rùn)率卻明顯低于周邊其他房地產(chǎn)公司15%的平均利潤(rùn)率。經(jīng)查，該單位收入已全部入賬，檢查人員于是 將檢查重點(diǎn)鎖定在企業(yè)的成本費(fèi)用項(xiàng)目上。檢查人員將該企業(yè)的成本與周邊房產(chǎn)開發(fā)公司的成本逐項(xiàng) 進(jìn)行了詳細(xì)比較，發(fā)現(xiàn)該單位的平均建筑安裝成本（1000元/ 訐）比周邊同等樓盤高出200元/訐，同時(shí)高出該市同等類型房 產(chǎn)平均成本180元。進(jìn)一步檢查發(fā)現(xiàn)，該公司賬面反映的工程 費(fèi)用均已支付給施工單位，而施工單位法定代表人與該公司法定代表人是夫妻關(guān)系。據(jù)此分析判斷，企業(yè)極有可能利用這種 關(guān)聯(lián)關(guān)系虛增成本。檢查人員依法詢問了施工單位負(fù)責(zé)人。該

4、負(fù)責(zé)人聲稱工程造 價(jià)是真實(shí)的，是經(jīng)過權(quán)威部門審計(jì)的，并提供了由某工程造價(jià) 審核機(jī)構(gòu)出具的關(guān)于某花園1#至5 #商住樓工程結(jié)算的審 核報(bào)告及相關(guān)附件。報(bào)告列明該工程報(bào)審價(jià)為 2041.7萬元, 審定價(jià)為1821.9萬元。該開發(fā)商也是按照工程結(jié)算報(bào)告的金 額入賬，相關(guān)的工程結(jié)算單均有開發(fā)商、施工單位與工程造價(jià) 審核機(jī)構(gòu)三方簽證，該報(bào)告是具有法律效力的。但檢查人員依 據(jù)所掌握的全市建安成本價(jià)的平均狀況，確信對(duì)該企業(yè)成本問 題的判斷不會(huì)有誤，于是決定從外圍突破。2. 外圍突破，鎖定重點(diǎn)檢查人員先到建設(shè)局工程造價(jià)管理處，對(duì)在同一區(qū)域開發(fā)的 其他房地產(chǎn)公司的有關(guān)情況進(jìn)行了詳細(xì)了解，同樣得出該公司 的單位工

5、程造價(jià)偏高的結(jié)論。檢查人員據(jù)此推斷工程造價(jià)審核 機(jī)構(gòu)出具的審核報(bào)告很有可能存在問題。由于工程施工要經(jīng)建設(shè)單位、施工單位及監(jiān)理單位三方協(xié)作 才能完成，國(guó)家實(shí)行工程強(qiáng)制監(jiān)理制度，監(jiān)理資料完成后必須 存檔，因此要審核審計(jì)報(bào)告，必須要從監(jiān)理資料入手。檢查人 員詳細(xì)查閱了分部分項(xiàng)工程監(jiān)理驗(yàn)收記錄，了解每一個(gè)分部分項(xiàng)工程，并與工程造價(jià)審核機(jī)構(gòu)工程結(jié)算書中的每一個(gè)子目相 核對(duì)。通過仔細(xì)核對(duì)，檢查人員首先發(fā)現(xiàn)某花園2號(hào)樓的監(jiān)理記錄 中無沙墊層，而工程結(jié)算書中卻出現(xiàn)了沙墊層。根據(jù)這一線索, 檢查人員又詳細(xì)查閱了監(jiān)理工作日志及分部分項(xiàng)工程驗(yàn)收?qǐng)?bào) 告和圖紙、設(shè)計(jì)變更等資料，但均未發(fā)現(xiàn)某花園2號(hào)樓有沙墊 層的相關(guān)記錄

6、。隨后，檢查人員對(duì)當(dāng)時(shí)負(fù)責(zé)監(jiān)理的工程師進(jìn)行 了詢問，證實(shí)某花園2號(hào)樓并未做沙墊層基礎(chǔ)。僅此一項(xiàng)，該 企業(yè)就多計(jì)工程造價(jià)133萬元。3. 乘勝追擊，擴(kuò)大戰(zhàn)果進(jìn)一步檢查發(fā)現(xiàn)，某花園工程樁基礎(chǔ)圖紙中明確設(shè)計(jì)為貓桿 靜壓樁，而工程審核結(jié)算書中卻反映為打混凝土預(yù)制樁， 兩者價(jià)格相差45倍。根據(jù)國(guó)家相關(guān)法律的規(guī)定，凡影響結(jié) 構(gòu)的建筑設(shè)計(jì)變更必須要由原設(shè)計(jì)單位出具工程設(shè)計(jì)變更通 知書，但檢查人員查閱了全部檔案，也未發(fā)現(xiàn)樁基的變更通知， 相關(guān)的監(jiān)理工作日志及分部分項(xiàng)工程驗(yàn)收?qǐng)?bào)告， 也都反映樁基 礎(chǔ)為貓桿靜壓樁。經(jīng)詢問監(jiān)理工程師和相關(guān)施工技術(shù)人員及設(shè) 計(jì)單位有關(guān)人員后得知，該工程的樁基并未變更，仍為貓桿靜 壓樁

7、。經(jīng)重新套用國(guó)家定額進(jìn)行計(jì)算，此項(xiàng)目多列支工程成本 85萬元。接著，檢查人員又到某花園進(jìn)行實(shí)地檢查。 由于工程結(jié)算書 中反映該花園的道路厚度達(dá)到 50 cm,與通常情況不符，檢查人員便在開發(fā)商、施工單位、監(jiān)理單位三方共同見證下，對(duì)道 路進(jìn)行了挖掘，并按隨機(jī)原理，選取若干計(jì)算點(diǎn)，核定出道路 的平均厚度只有20 cm （在后來的詢問調(diào)查中，該單位和施工 單位承認(rèn)是按20 cm的厚度施工的），虛列成本達(dá) 20萬元。檢查人員還發(fā)現(xiàn)，工程結(jié)算書的材料清單中有大量使用室內(nèi) 乳膠漆的記錄。開發(fā)商的解釋是該小區(qū)的房屋均是經(jīng)內(nèi)外粉刷 后才出售的，而這與該市當(dāng)時(shí)的實(shí)際情況不符。經(jīng)入戶調(diào)查， 內(nèi)墻并未粉刷，所謂的內(nèi)

8、墻乳膠漆并未使用；另外，檢查人員 在現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)該工程部分使用了鋁合金固定窗，而結(jié)算書中卻全 部為推拉窗，明顯與事實(shí)不符。經(jīng)計(jì)算，上述兩項(xiàng)多列成本計(jì) 40余萬元。4 仔細(xì)詢問，固定證據(jù)在證據(jù)面前，開發(fā)商及審核機(jī)構(gòu)對(duì)檢查人員發(fā)現(xiàn)的問題均供 認(rèn)不諱，但他們只承認(rèn)是工作失誤，不存在主觀故意。為了固 定事實(shí)，檢查人員按照法定程序?qū)こ淘靸r(jià)審核機(jī)構(gòu)的法定代 表人、技術(shù)負(fù)責(zé)人、工程造價(jià)審計(jì)人員以及開發(fā)商分別進(jìn)行了 詢問調(diào)查。經(jīng)過詳細(xì)而耐心地稅法宣傳，懾于國(guó)家稅法的威嚴(yán)，工程造 價(jià)審核單位和開發(fā)商終于承認(rèn)：開發(fā)企業(yè)為了少繳企業(yè)所得稅 和土地增值稅，考慮在收入上不好做文章，就在建造成本上動(dòng) 腦筋。建造成本是專業(yè)的

9、中介機(jī)構(gòu)審核并出具報(bào)告的，中介機(jī) 構(gòu)出具的報(bào)告，一方面專業(yè)性較強(qiáng)，稅務(wù)機(jī)關(guān)難于檢查；另一 方面，中介機(jī)構(gòu)出具的報(bào)告具有相應(yīng)的法律效力，稅務(wù)機(jī)關(guān)也 不便深查。于是，雙方一拍即合，并商定由開發(fā)商支付超過國(guó) 家標(biāo)準(zhǔn)幾倍的工程審核費(fèi)，審核機(jī)構(gòu)則不按法定審核程序，只 根據(jù)開發(fā)商提供的相關(guān)資料，出具審核報(bào)告。（三）檢查中遇到的困難和阻力及相關(guān)證據(jù)的認(rèn)定在本案檢查過程中，遇到不少困難和阻力。一是檢查人員缺 乏相關(guān)專業(yè)知識(shí)，本案檢查組成員均為會(huì)計(jì)或稅收專業(yè)人員， 對(duì)工程造價(jià)方面的業(yè)務(wù)比較陌生，只能根據(jù)多年的房地產(chǎn)業(yè)檢 查經(jīng)驗(yàn)對(duì)有關(guān)專業(yè)領(lǐng)域進(jìn)行檢查， 容易走彎路且花費(fèi)的時(shí)間和 精力較多；二是開發(fā)商、造價(jià)審核單位

10、起先均不承認(rèn)是主觀故 意，并將責(zé)任推給另一方，檢查人員只能反復(fù)宣傳稅法，展開 心理攻勢(shì)，最終落實(shí)責(zé)任；三是在檢查中向有關(guān)單位取證時(shí)， 往往得不到及時(shí)配合。在相關(guān)證據(jù)認(rèn)定方面，一是從監(jiān)理單位、城建管理單位調(diào)取 相關(guān)的事實(shí)材料；二是由開發(fā)商、施工單位、工程造價(jià)審核機(jī) 構(gòu)三方同時(shí)在場(chǎng)確認(rèn)相關(guān)事實(shí)；三是對(duì)開發(fā)商、施工單位、工程造價(jià)審核機(jī)構(gòu)三方進(jìn)行詢問調(diào)查，固定事實(shí)；四是根據(jù)國(guó)家規(guī)定的工程定額、費(fèi)用定額以及本地建設(shè)主管部門確定的人、 材、機(jī)的消耗定額，計(jì)算出相關(guān)數(shù)據(jù)，并由工程造價(jià)審核機(jī)構(gòu) 出具真實(shí)的審核報(bào)告。三、違法事實(shí)及定性處理（一）違法事實(shí)和作案手段某房地產(chǎn)開發(fā)公司通過與關(guān)聯(lián)企業(yè)、工程造價(jià)審核機(jī)構(gòu)惡

11、意 串通，一是將根本沒有發(fā)生的工程施工，計(jì)算工程量并按國(guó)家 標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算取費(fèi)，虛增開發(fā)成本133萬元；二是高套施工定額， 將本應(yīng)套用低標(biāo)準(zhǔn)的工程定額施工項(xiàng)目，人為套用高標(biāo)準(zhǔn)的定 額，虛增開發(fā)成本85萬元；三是人為加大工程量，虛增開發(fā) 成本60萬元。以上合計(jì)在賬簿上多列支出 278萬元，造成少 繳企業(yè)所得稅91.7萬元。（二）處理結(jié)果1 根據(jù)中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅暫行條例第一條、 第二條、第六條第一款、企業(yè)所得稅稅前扣除辦法第二條、 第三條和中華人民共和國(guó)稅收征收管理法第六十三條第一 款的規(guī)定，追繳該單位少繳的企業(yè)所得稅 91.7萬元。2. 根據(jù)中華人民共和國(guó)稅收征收管理法第三十二條的規(guī)定，對(duì)上述

12、稅款從滯納之日起至實(shí)際繳納入庫之日止，按日加收萬分之五的滯納金。3. 根據(jù)中華人民共和國(guó)稅收征收管理法第六十三條第 一款規(guī)定，對(duì)該單位在賬簿上多列支出，造成少繳企業(yè)所得稅 91.7萬元的行為認(rèn)定為偷稅，處以所偷稅款1倍的罰款，罰款 金額91.7萬元。4. 鑒于該單位偷稅行為已涉嫌觸犯 中華人民共和國(guó)刑法 第二百零一條第一款的規(guī)定，根據(jù)中華人民共和國(guó)稅收征收 管理法第七十七條和國(guó)務(wù)院行政執(zhí)法機(jī)關(guān)移送涉嫌犯罪案 件的規(guī)定第三條及有關(guān)規(guī)定，將該單位移送司法機(jī)關(guān)追究刑 事責(zé)任。根據(jù)中華人民共和國(guó)稅收征收管理法實(shí)施細(xì)則 第九十三 條規(guī)定，對(duì)該案涉及的中介機(jī)構(gòu)涉稅違法行為另案處理。四、案件分析（一）查處本

13、案的認(rèn)識(shí)及體會(huì)1虛列建筑安裝成本是房地產(chǎn)偷稅的主要手段建筑工程的前期工程量往往被后來的施工所隱蔽，而稅務(wù)人 員又不太熟悉建筑施工業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)開發(fā)商往往利用這一特點(diǎn)，虛列建安工程成本，擴(kuò)大稅前扣除，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)偷逃稅收所采取的較為普遍的做法，這種虛增建筑施工成 本，同時(shí)設(shè)計(jì)虛假的施工項(xiàng)目工作記錄， 給稅務(wù)檢查工作帶來 極大困難。2房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)自律不夠，稅務(wù)稽查難度加大由于行業(yè)監(jiān)管不到位，加之相關(guān)法律制度不健全，在利益驅(qū) 動(dòng)之下，一些中介機(jī)構(gòu)不能嚴(yán)守職業(yè)道德，唯開發(fā)商需求是從， 為開發(fā)商編造虛假的結(jié)算審核書據(jù)大開方便之門，這給稅務(wù)管 理帶來了更大的難度。3. 稅務(wù)管理滯后，給建筑施工

14、成本的檢查帶來較大難度稅務(wù)管理主要是一種事后管理工作，稅務(wù)機(jī)關(guān)不能從房地產(chǎn) 開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)就開始介入，而檢查人員在檢查房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)時(shí)，工程往往已經(jīng)建成，檢查難度不言而喻。4. 稅務(wù)檢查缺乏有效的手段，給取證工作帶來較大障礙在稅務(wù)稽查過程中，往往需要求助于其它部門或個(gè)人， 造成 相關(guān)證據(jù)難以取得或雖然取得但得花費(fèi)太多的時(shí)間和精力，一方面影響稅務(wù)檢查工作效率，另一方面容易使稅務(wù)檢查喪失有 利時(shí)機(jī)。（二）工作建議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從產(chǎn)品開發(fā)到實(shí)現(xiàn)銷售的周期較長(zhǎng)，一般都 超過一個(gè)所得稅匯算年度，加之建安成本等涉稅項(xiàng)目的核算專 業(yè)性較強(qiáng)，使房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的稅收管理和稅務(wù)檢查變得較為 復(fù)雜。本案中，房地產(chǎn)

15、開發(fā)企業(yè)利用建安成本多為地下隱蔽 工程”，事后核查比較困難而且核算的專業(yè)性又較強(qiáng)的特點(diǎn)， 與中介機(jī)構(gòu)相互勾結(jié)，采取虛增施工成本的手段偷逃稅收，如 果稅務(wù)稽查人員沒有較強(qiáng)的工作責(zé)任心和較專業(yè)的工程造價(jià) 方面的知識(shí)，這個(gè)問題是不容易被發(fā)現(xiàn)的。因此，應(yīng)從以下幾 方面加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)管理：1.加強(qiáng)專業(yè)知識(shí)學(xué)習(xí)，拓展稽查工作手段一要加強(qiáng)稅務(wù)人員的各類業(yè)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)，除掌握稅收業(yè)務(wù) 外，還要注重對(duì)不同行業(yè)專業(yè)知識(shí)的學(xué)習(xí)，尤其是要加強(qiáng)房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程造價(jià)等方面的專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)，以適應(yīng)行業(yè)性檢 查的需要；二要緊緊圍繞案情，依據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)務(wù)運(yùn)作的特 點(diǎn)，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)、開發(fā)、銷售等環(huán)節(jié)進(jìn)行全方位取

16、證， 尋找突破口，重點(diǎn)檢查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)相互勾結(jié)、 人為加大建安成本的現(xiàn)象；三要積極爭(zhēng)取國(guó)土、房管、建設(shè)等 職能部門的配合，從不同方面、不同環(huán)節(jié)開展調(diào)查取證，保證 證據(jù)鏈的完整銜接。2實(shí)施開發(fā)產(chǎn)品項(xiàng)目化管理，提高精細(xì)化管理水平同一房地產(chǎn)企業(yè)有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，其發(fā)生的成本、費(fèi)用很難 劃分清楚，常常存在結(jié)轉(zhuǎn)的成本費(fèi)用與收入不匹配、多計(jì)開發(fā) 產(chǎn)品單位工程成本和已售商品房面積等現(xiàn)象。因此，對(duì)房地產(chǎn) 行業(yè)稅收應(yīng)實(shí)施項(xiàng)目化管理，堅(jiān)持以企業(yè)所得稅的管理要求為 中心，建立健全建筑面積、銷售面積、可售面積、銷售收入、 成本費(fèi)用分?jǐn)偟扰_(tái)賬并適時(shí)登記，構(gòu)建全程跟蹤的管理體系。3.高度關(guān)注關(guān)聯(lián)行業(yè)，實(shí)現(xiàn)管理無縫對(duì)接房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)偷稅現(xiàn)象普遍，既有行業(yè)自身的原因，也有 對(duì)其關(guān)聯(lián)行業(yè)稅務(wù)管理不到位的因素?，F(xiàn)階段，由于對(duì)施工企 業(yè)的原材料發(fā)票、所得稅管理等存在著許多漏洞，房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)往往利用與施工企業(yè)的供需關(guān)系和關(guān)聯(lián)關(guān)系，虛列成本或 轉(zhuǎn)移利潤(rùn)，從而達(dá)到偷逃稅收的目的。因此，要提高房地產(chǎn)開 發(fā)行業(yè)的稅收管理水平，必須強(qiáng)化對(duì)施工企業(yè)的稅收管理，擴(kuò) 大施工企業(yè)所得稅查賬征收面。4進(jìn)一步加強(qiáng)部門配合，形成齊抓共管合力一是加強(qiáng)與國(guó)土、建設(shè)、