商業(yè)地產(chǎn)前期策劃及案例分析(1)

1、商業(yè)地產(chǎn)前期策劃商業(yè)地產(chǎn)前期策劃及案例分析及案例分析2012年11月 研究背景研究背景 2010年到年到2012年是房地產(chǎn)極不平靜的兩年，樓市進入大落大起的深度調(diào)整期年是房地產(chǎn)極不平靜的兩年，樓市進入大落大起的深度調(diào)整期 。在這。在這一大起大落的階段，商業(yè)地產(chǎn)受到前所未有的關(guān)注，內(nèi)資、外資、開發(fā)商、運營商一大起大落的階段，商業(yè)地產(chǎn)受到前所未有的關(guān)注，內(nèi)資、外資、開發(fā)商、運營商齊頭并進，掀起了一波商業(yè)地產(chǎn)擴張的高潮。齊頭并進，掀起了一波商業(yè)地產(chǎn)擴張的高潮。 而對市場反應(yīng)極其靈敏的大型開發(fā)企業(yè)而對市場反應(yīng)極其靈敏的大型開發(fā)企業(yè),早在前幾年就把持有型商業(yè)物業(yè)經(jīng)營做為企早在前幾年就把持有型商業(yè)物業(yè)經(jīng)營

2、做為企業(yè)長期發(fā)展戰(zhàn)略的重要部分。業(yè)長期發(fā)展戰(zhàn)略的重要部分。 如保利、中海、如保利、中海、SOHU中國、富地、合生創(chuàng)展、世貿(mào)中國、富地、合生創(chuàng)展、世貿(mào)等。等。 住宅市場的研究經(jīng)過多年的研究以后，理論相對較為成熟了，但是商業(yè)地產(chǎn)由于在住宅市場的研究經(jīng)過多年的研究以后，理論相對較為成熟了，但是商業(yè)地產(chǎn)由于在我國起步較晚，對商業(yè)地產(chǎn)的研究還剛剛開始，商業(yè)地產(chǎn)完善的發(fā)展概念也許是在我國起步較晚，對商業(yè)地產(chǎn)的研究還剛剛開始，商業(yè)地產(chǎn)完善的發(fā)展概念也許是在近期才有的。近期才有的。 商業(yè)地產(chǎn)是完全區(qū)別于住宅市場的新興行業(yè)。如果還單純的停留在住宅市場的經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)是完全區(qū)別于住宅市場的新興行業(yè)。如果還單純的停留

3、在住宅市場的經(jīng)營理念中而從事操作商業(yè)地產(chǎn)，理念中而從事操作商業(yè)地產(chǎn)， 風險不言而育。風險不言而育。 所以有必要對商業(yè)地產(chǎn)運營模式進行一次全方位的認識。希望本報告能起到拋磚引所以有必要對商業(yè)地產(chǎn)運營模式進行一次全方位的認識。希望本報告能起到拋磚引玉的作用！玉的作用！貳、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展貳、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展叁、商業(yè)地產(chǎn)前期策劃叁、商業(yè)地產(chǎn)前期策劃肆、商業(yè)地產(chǎn)案例分析肆、商業(yè)地產(chǎn)案例分析核核心心內(nèi)內(nèi)容容目目 錄錄壹、商業(yè)地產(chǎn)理論壹、商業(yè)地產(chǎn)理論 壹壹 商業(yè)地產(chǎn)理論商業(yè)地產(chǎn)理論 貳貳 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展 叁叁 商業(yè)地產(chǎn)前期策劃商業(yè)地產(chǎn)前期策劃 肆肆 商業(yè)地產(chǎn)案例分析商業(yè)地產(chǎn)案例分析一、商業(yè)地產(chǎn)涵

4、義一、商業(yè)地產(chǎn)涵義二、商業(yè)地產(chǎn)分類二、商業(yè)地產(chǎn)分類三、商業(yè)地產(chǎn)三、商業(yè)地產(chǎn)與住宅地與住宅地產(chǎn)區(qū)別產(chǎn)區(qū)別四、商業(yè)地產(chǎn)的價值四、商業(yè)地產(chǎn)的價值五、商業(yè)租售模式五、商業(yè)租售模式廣義而言，商業(yè)地產(chǎn)是指各種非生產(chǎn)性、非居住性物業(yè)，包括寫字樓、公寓、會議廣義而言，商業(yè)地產(chǎn)是指各種非生產(chǎn)性、非居住性物業(yè)，包括寫字樓、公寓、會議中心以及商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營場所等中心以及商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營場所等 廣義概念廣義概念狹義的講，商業(yè)地產(chǎn)專指用于商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營用途的物業(yè)形式，包括零售、餐飲、狹義的講，商業(yè)地產(chǎn)專指用于商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營用途的物業(yè)形式，包括零售、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑設(shè)施等，其開發(fā)模式、融資模式、經(jīng)營模式以及功能用

5、途娛樂、健身服務(wù)、休閑設(shè)施等，其開發(fā)模式、融資模式、經(jīng)營模式以及功能用途都有別于住宅、公寓、寫字樓等房地產(chǎn)形式都有別于住宅、公寓、寫字樓等房地產(chǎn)形式 狹義概念狹義概念注：商業(yè)地產(chǎn)與注：商業(yè)地產(chǎn)與“地產(chǎn)地產(chǎn)”的關(guān)系不如與的關(guān)系不如與“商業(yè)商業(yè)”來得緊密，其更多屬性是在來得緊密，其更多屬性是在“商業(yè)商業(yè)”上。上。商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)分類商業(yè)地產(chǎn)分類商業(yè)地產(chǎn)的價值商業(yè)地產(chǎn)的價值與住宅比較與住宅比較商業(yè)是指以買賣方式使商品流通的經(jīng)濟活動，房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，指土商業(yè)是指以買賣方式使商品流通的經(jīng)濟活動，房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，指土地及土地之上永久性的建筑物、構(gòu)筑物、附著物和由此所衍生

6、的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系地及土地之上永久性的建筑物、構(gòu)筑物、附著物和由此所衍生的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系的總和。的總和。租售模式租售模式第一部分第一部分 商業(yè)地產(chǎn)理論商業(yè)地產(chǎn)理論隨著社會的發(fā)展和科學技術(shù)的進步，商業(yè)建筑呈現(xiàn)出以下三個方面的趨勢：規(guī)模的隨著社會的發(fā)展和科學技術(shù)的進步，商業(yè)建筑呈現(xiàn)出以下三個方面的趨勢：規(guī)模的大型化、功能的多元化和技術(shù)的復雜化。商業(yè)建筑不但是購物場所，而且可能結(jié)合大型化、功能的多元化和技術(shù)的復雜化。商業(yè)建筑不但是購物場所，而且可能結(jié)合休閑、娛樂和餐飲等功能。商業(yè)地產(chǎn)的分類方式很多。休閑、娛樂和餐飲等功能。商業(yè)地產(chǎn)的分類方式很多。商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)分類商業(yè)地產(chǎn)分類與住宅比

7、較與住宅比較商業(yè)地產(chǎn)價值商業(yè)地產(chǎn)價值租售模式租售模式第一部分第一部分 商業(yè)地產(chǎn)理論商業(yè)地產(chǎn)理論商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)分類商業(yè)地產(chǎn)分類與住宅比較與住宅比較商業(yè)地產(chǎn)價值商業(yè)地產(chǎn)價值興力達廣場天河城廣場商業(yè)分類商業(yè)分類大型商業(yè)綜合體（購物中心）大型商業(yè)綜合體（購物中心）租售模式租售模式第一部分第一部分 商業(yè)地產(chǎn)理論商業(yè)地產(chǎn)理論商業(yè)分類商業(yè)分類-開放式商業(yè)街區(qū)開放式商業(yè)街區(qū)商業(yè)街作為一種較為傳統(tǒng)的商業(yè)模式，最大的特點是分散經(jīng)營，租戶可得性較強、便于銷售，回報快，但同時也面臨著管理難度大的缺點，平衡集團戰(zhàn)略、當?shù)厥袌銮闆r及商業(yè)街特點，也是可考慮的商業(yè)模式商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)分類商業(yè)

8、地產(chǎn)分類與住宅比較與住宅比較商業(yè)地產(chǎn)價值商業(yè)地產(chǎn)價值租售模式租售模式第一部分第一部分 商業(yè)地產(chǎn)理論商業(yè)地產(chǎn)理論商業(yè)分類商業(yè)分類-專業(yè)市場專業(yè)市場專業(yè)市場的優(yōu)勢在于其價格和資源優(yōu)勢，依托當?shù)刂еa(chǎn)業(yè)所關(guān)聯(lián)的產(chǎn)品，建立專業(yè)市場也是項目較為可行的商業(yè)模式。商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)分類商業(yè)地產(chǎn)分類與住宅比較與住宅比較商業(yè)地產(chǎn)價值商業(yè)地產(chǎn)價值租售模式租售模式第一部分第一部分 商業(yè)地產(chǎn)理論商業(yè)地產(chǎn)理論 泛商業(yè)類型（旅游、休閑、運動等）泛商業(yè)類型（旅游、休閑、運動等）旅游資源較為豐富，泛商業(yè)類型所包括旅游、休閑、運動等商業(yè)概念對于某項目來說也是可考慮的商業(yè)模式第一部分第一部分 理理 論論 篇篇商業(yè)地

9、產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)分類商業(yè)地產(chǎn)分類與住宅比較與住宅比較商業(yè)地產(chǎn)價值商業(yè)地產(chǎn)價值租售模式租售模式第一部分第一部分 商業(yè)地產(chǎn)理論商業(yè)地產(chǎn)理論 泛商業(yè)類型（旅游、休閑、運動等）泛商業(yè)類型（旅游、休閑、運動等）旅游資源較為豐富，泛商業(yè)類型所包括旅游、休閑、運動等商業(yè)概念對于某項目來說也是可考慮的商業(yè)模式第一部分第一部分 理理 論論 篇篇商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)分類商業(yè)地產(chǎn)分類與住宅比較與住宅比較商業(yè)地產(chǎn)價值商業(yè)地產(chǎn)價值租售模式租售模式第一部分第一部分 商業(yè)地產(chǎn)理論商業(yè)地產(chǎn)理論隨著項目寫字樓，會展等商業(yè)業(yè)態(tài)投入運營，項目將吸引眾多的商務(wù)人士，而不再僅僅是專業(yè)市場的業(yè)主，進而必然將產(chǎn)生對中

10、高檔商務(wù)酒店需求目前整個商圈范圍內(nèi)尚未出現(xiàn)中高檔酒店的供應(yīng)，為項目開發(fā)酒店提供了市場機會因項目所在區(qū)域尚屬于升級改造過程中，對高檔五星級酒店的承受能力有限，而三星級酒店較難與區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟型酒店拉開檔次，初步判斷四星級商務(wù)酒店應(yīng)該是合適的選擇方向商業(yè)分類商業(yè)分類-酒店酒店第一部分第一部分 理理 論論 篇篇商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)分類商業(yè)地產(chǎn)分類與住宅比較與住宅比較商業(yè)地產(chǎn)價值商業(yè)地產(chǎn)價值租售模式租售模式第一部分第一部分 商業(yè)地產(chǎn)理論商業(yè)地產(chǎn)理論從行業(yè)研究結(jié)果來看，目前業(yè)內(nèi)對甲級寫字樓市場非?？春茫J為市場在未來幾年將迅速發(fā)展，空置率下降，租金和售價大幅攀升目前寫字樓的分布主要坐落于CBD區(qū)

11、域，而本區(qū)則沒有甲級寫字樓的供應(yīng)雖然存在一定的市場機會，但由于項目所在區(qū)域為商貿(mào)區(qū)而不是對寫字樓有著大量需求的商務(wù)辦公區(qū)，目前區(qū)域內(nèi)有寫字樓需求商家多為專業(yè)市場的業(yè)主，該類商家對寫字樓檔次、規(guī)模的需求及租金承受能力相對較低，因此對項目寫字樓的規(guī)模判斷尚需經(jīng)過謹慎市場研究商業(yè)分類商業(yè)分類-寫字樓寫字樓第一部分第一部分 理理 論論 篇篇商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)分類商業(yè)地產(chǎn)分類與住宅比較與住宅比較商業(yè)地產(chǎn)價值商業(yè)地產(chǎn)價值租售模式租售模式第一部分第一部分 商業(yè)地產(chǎn)理論商業(yè)地產(chǎn)理論 商業(yè)分類商業(yè)分類-商業(yè)辦公樓商業(yè)辦公樓 商住寫字樓的出現(xiàn)完全是現(xiàn)代社會高速快捷的產(chǎn)物，集辦公與住宿為一體，“家”辦

12、公成為現(xiàn)實，是許多中小型公司的“權(quán)宜之計”，但一般都很現(xiàn)代化，很符合年輕人快節(jié)奏、追求時尚的消費習慣，以SOHU沸城為代表的商住辦公樓在成都一亮相就吸引了眾多投資者的眼球。 商業(yè)分類商業(yè)分類-交通設(shè)施商鋪交通設(shè)施商鋪 交通設(shè)施商鋪指位于諸如地鐵站、火車站、飛機場等交通設(shè)施里面及周圍的商鋪，以及道路兩側(cè)各類中小型商鋪。 第一部分第一部分 理理 論論 篇篇商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)分類商業(yè)地產(chǎn)分類與住宅比較與住宅比較商業(yè)地產(chǎn)價值商業(yè)地產(chǎn)價值租售模式租售模式第一部分第一部分 商業(yè)地產(chǎn)理論商業(yè)地產(chǎn)理論/住宅：住宅的功能要求較為單一，主要就是滿足人們的居住功能，住宅提供給客戶的是一種他們需要的“生

13、活方式”/商業(yè)地產(chǎn)最一般的功能是作為商品流通的基礎(chǔ)設(shè)施，承擔商品的流通展示功能，對人而言就是滿足人們的購物需求。同時商業(yè)地產(chǎn)還可以承載餐飲功能、娛樂功能、休閑功能、商務(wù)功能等其他功能功能功能/住宅：住宅選擇地段的彈性空間更大，不論城市中心，還是城市郊區(qū)，抑或荒郊野嶺，均可開發(fā)。 /商業(yè)地產(chǎn)：商業(yè)地產(chǎn)對地段的要求更高。李嘉誠先生關(guān)于決定商業(yè)地產(chǎn)投資最重要的考量因素的論斷，那就是“地段，地段，還是地段 ”商業(yè)對“易達性”的要求很高 ，要求具備較強的輻射力 地段地段商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 /住宅：客戶分為兩類，一種是投資型客戶，一種是自用型客戶。投資性客戶乃是依靠買后出租及

14、房產(chǎn)升值獲利 。/商業(yè)地產(chǎn)：但商業(yè)地產(chǎn)的客戶則包括了經(jīng)營商戶、商鋪投資者和目標消費者三類人群。商業(yè)地產(chǎn)的客戶群復雜性要遠甚于住宅的。客戶客戶第一部分第一部分 理理 論論 篇篇商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)分類商業(yè)地產(chǎn)分類與住宅地產(chǎn)的區(qū)別與住宅地產(chǎn)的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)價值商業(yè)地產(chǎn)價值租售模式租售模式第一部分第一部分 商業(yè)地產(chǎn)理論商業(yè)地產(chǎn)理論/住宅：住宅地產(chǎn)開發(fā)部分采用滾動開發(fā)、滾動銷售的分期的模式，自有資金的要求不是很高，資金大部分來源于銀行貸款 。/商業(yè)地產(chǎn)：大型商業(yè)地產(chǎn)項目需要一次性投資建成才能形成濃厚的商業(yè)氣氛， 沉淀資金較多，并且大多采用只租不售模式，持有商業(yè)物業(yè)經(jīng)營必須有長線的充足的資金支

15、持 。資金要求資金要求/住宅： 住宅對物業(yè)的要求相對簡單。主要是滿足社區(qū)內(nèi)基本需求即可。/商業(yè)地產(chǎn)：商業(yè)地產(chǎn)而言，對物業(yè)的層高、柱距、荷載、電梯等都有很細致的要求，任何一點的差池都有可能影響商業(yè)地產(chǎn)項目的生存。 物業(yè)要求物業(yè)要求/住宅： 住宅的銷售模式較商業(yè)地產(chǎn)而言模式較為簡單，通常為直接銷售，買賣兩清。 /商業(yè)地產(chǎn)：但商業(yè)地產(chǎn)的客戶則包項目多以投資回報率、回報周期為營銷重點,商業(yè)的銷售則形式多樣，一般而言分為四種模式，直接銷售模式、帶租約模式、返租式銷售、整體銷售模式。而且每種銷售模式還可以繼續(xù)細分，復雜程度更高。銷售模式銷售模式第一部分第一部分 理理 論論 篇篇商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別商業(yè)

16、地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)分類商業(yè)地產(chǎn)分類與住宅地產(chǎn)的區(qū)別與住宅地產(chǎn)的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)價值商業(yè)地產(chǎn)價值租售模式租售模式第一部分第一部分 商業(yè)地產(chǎn)理論商業(yè)地產(chǎn)理論/住宅：住宅地產(chǎn)的運作則不需要進行復雜的商業(yè)設(shè)計。從過程上看，住宅地產(chǎn)銷售后就進入了終端， /商業(yè)地產(chǎn)：商業(yè)地產(chǎn)除了要遵循住宅地產(chǎn)所遵循的建筑規(guī)范和消防規(guī)范外，還要遵循第三種規(guī)范即商業(yè)規(guī)范；商業(yè)專業(yè)性的要求極高；商業(yè)地產(chǎn)的銷售只是經(jīng)營的開始，還需要招商、開業(yè)和經(jīng)營管理。 專業(yè)性專業(yè)性/住宅：而住宅的投資回報形式只能通過銷售來實現(xiàn)。 /商業(yè)地產(chǎn)：銷售只能獲取短期的資金回籠或者解決開發(fā)商后續(xù)開發(fā)的資金問題，而經(jīng)營收益

17、和物業(yè)升值才是商業(yè)地產(chǎn)投資回報的最主要形式。 投資回報形式投資回報形式小結(jié)小結(jié) 商業(yè)地產(chǎn)比住宅更加復雜，專業(yè)性要求更高，并且，并且對企業(yè)的資金要求、運營能力要求更高。真正要實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)商到房地產(chǎn)運營商轉(zhuǎn)變，挑戰(zhàn)頗大。第一部分第一部分 理理 論論 篇篇商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)分類商業(yè)地產(chǎn)分類與住宅地產(chǎn)的區(qū)別與住宅地產(chǎn)的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)價值商業(yè)地產(chǎn)價值租售模式租售模式第一部分第一部分 商業(yè)地產(chǎn)理論商業(yè)地產(chǎn)理論第一部分第一部分 理理 論論 篇篇商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)分類商業(yè)地產(chǎn)分類與住

18、宅比較與住宅比較商業(yè)地產(chǎn)價值商業(yè)地產(chǎn)價值商業(yè)地產(chǎn)價值商業(yè)地產(chǎn)價值-商業(yè)地產(chǎn)的價值鏈商業(yè)地產(chǎn)的價值鏈租售模式租售模式現(xiàn)階段國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運作的主流模式：開發(fā)商就是投資者甚至商業(yè)運營方，一個主體雙重甚至三重角色，且物業(yè)大多是分割產(chǎn)權(quán)銷售（全部或局部），在此模式下，開發(fā)商也是投資商，排在運營鏈的最前面，而小業(yè)主也是投資者，排在開發(fā)商之后。但 未來商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運作更多會依托基金的進入或?qū)崿F(xiàn)證券化，有獨立的投資主體。第一部分第一部分 商業(yè)地產(chǎn)理論商業(yè)地產(chǎn)理論 與住宅地產(chǎn)相比商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營復雜性遠遠要求更高，在國家加大商業(yè)地產(chǎn)的額度時，現(xiàn)在像恒隆、華潤、保利、瑞安、御景等等，都還在加大物業(yè)持有，加大租金

19、回報。為什么？ d d - - 舉例：四大天王的榜樣 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)對住宅開發(fā)商的三重利商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)對住宅開發(fā)商的三重利結(jié)論結(jié)論 住宅地產(chǎn)是區(qū)域性的階段性產(chǎn)業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)是金融、地產(chǎn)、商業(yè)三結(jié)合最理想的產(chǎn)品。住宅地產(chǎn)是區(qū)域性的階段性產(chǎn)業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)是金融、地產(chǎn)、商業(yè)三結(jié)合最理想的產(chǎn)品。第一部分第一部分 理理 論論 篇篇商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)分類商業(yè)地產(chǎn)分類與住宅比較與住宅比較商業(yè)地產(chǎn)價值商業(yè)地產(chǎn)價值商業(yè)地產(chǎn)價值商業(yè)地產(chǎn)價值-開發(fā)商的利益開發(fā)商的利益商業(yè)物業(yè)是越經(jīng)營越增值的，持有經(jīng)營實現(xiàn)商業(yè)贏利和相鄰物業(yè)升值壹壹提升開發(fā)企業(yè)知名度,增加股票在

20、資本市場上的吸引力貳貳以物業(yè)增值和現(xiàn)金流吸引銀行,增加授信額度叁叁實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展租售模式租售模式第一部分第一部分 商業(yè)地產(chǎn)理論商業(yè)地產(chǎn)理論第一部分第一部分 理理 論論 篇篇商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)分類商業(yè)地產(chǎn)分類與住宅比較與住宅比較商業(yè)地產(chǎn)價值商業(yè)地產(chǎn)價值租售模式租售模式/特點描述：只售不租的模式即是開發(fā)商只銷售、出讓產(chǎn)權(quán)，銷售完成之后基本上就不再進行干預，僅由物業(yè)管理部門進行日常的統(tǒng)一維護管理，這是舊有商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)普遍采用的經(jīng)營方式。/優(yōu)勢分析：開發(fā)商可以快速回收投資快速回收投資，進而實現(xiàn)短期套現(xiàn)，減輕資金壓力，并且無需

21、承擔后期經(jīng)營的壓力和風險，同時投資者也具備完全的經(jīng)營自主權(quán)。 /劣勢分析：由于產(chǎn)權(quán)被分割出售后，經(jīng)營權(quán)迅速分散，經(jīng)營權(quán)迅速分散，開發(fā)商無法進行統(tǒng)一的招商和統(tǒng)一的經(jīng)營管理，導致業(yè)種業(yè)態(tài)組合混亂，呈現(xiàn)一種無序狀態(tài)導致業(yè)種業(yè)態(tài)組合混亂，呈現(xiàn)一種無序狀態(tài)，導致最終經(jīng)營不善等后果，商鋪的價值也大大縮水。 因此，該模式下客戶對未來的商業(yè)的價值預期容易產(chǎn)生悲觀情緒，不利于銷售的順利進展，最終可能導致整體商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的失敗。 /匹配項目：只售不租的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，一般局限于商業(yè)的大宗銷售或少量的社區(qū)街鋪一般局限于商業(yè)的大宗銷售或少量的社區(qū)街鋪，對于大賣場散鋪銷售和大型商業(yè)街銷售，采取只售不租往往引起經(jīng)營管理

22、失控。 /典型案例：深圳大東門深圳大東門商業(yè)區(qū)由于地理位置的優(yōu)越性，采取只售不租的開發(fā)模式，取得了令人驚艷的成功，成為深圳商業(yè)人流最為旺盛的商業(yè)中心之一；但此時同時，仍有很多商場也是難以立足，其中有相當一部分原因，就是只售不租的營銷模式種下的禍根。由于大東門商圈更是缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃和引導，近年來，內(nèi)部環(huán)境惡化，核心地位和商業(yè)功能正在嚴重退化。 模式一：只售不租模式一：只售不租第一部分第一部分 商業(yè)地產(chǎn)理論商業(yè)地產(chǎn)理論第一部分第一部分 理理 論論 篇篇商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)分類商業(yè)地產(chǎn)分類與住宅比較與住宅比較商業(yè)地產(chǎn)價值商業(yè)地產(chǎn)價值租售模

23、式租售模式/特點描述：這種模式由開發(fā)商自己進行市場培育開發(fā)商自己進行市場培育，營造商業(yè)氛圍，并承擔經(jīng)營風險，通過持續(xù)有效的經(jīng)營管理提升商業(yè)價值。在具體的操作方式上，租賃模式又可分為整體出租、分層或分片出租、零散出租等形式。 /優(yōu)勢分析：如果經(jīng)營得好的話，有利于打造項目的品牌價值，提升項目的競爭力，使整個物業(yè)能長期穩(wěn)定地成為一個品牌，開發(fā)商由此享受物業(yè)升值所帶來的持續(xù)穩(wěn)定租金收益持續(xù)穩(wěn)定租金收益。 /劣勢分析：只租不售的開發(fā)模式對于發(fā)展商的資金實力要求非常高，資金壓力較大，同時面臨經(jīng)營風險資金壓力較大，同時面臨經(jīng)營風險；缺乏商業(yè)經(jīng)營能力的發(fā)展商采取只租不售模式，往往會遇到兩難的境況：如果將物業(yè)大

24、宗租賃給大商家，雖然經(jīng)營收益穩(wěn)定，經(jīng)營風險降低，但是隨著商戰(zhàn)的升級，大商家所支付的租金回報較低；如果采取散租模式，雖然能提高預期的租金收益，但由于自身經(jīng)營能力弱，往往導致商場經(jīng)營失敗。 /匹配項目：目前的商業(yè)地產(chǎn)只租不售的模式更多地體現(xiàn)在購物中心購物中心的開發(fā)上，在購物中心遭遇“一賣就死”的黑色定律之后，越來越多的開發(fā)商不得不面臨購物中心運營的現(xiàn)實。 /典型案例：深圳中信城市廣場深圳中信城市廣場是深圳市第一家大型城市中心MALL ，地處深南中信商圈，占地5萬平方米，建筑面積15萬平方米，由購物中心、中信大廈和星光廣場三部分組成。深圳中信城市廣場國際品牌云集，2006年一舉摘得中國購物中心領(lǐng)域最

25、高獎項“最佳購物中心運營獎”和“2007年度最佳購物中心運營團隊獎” 模式二：只租不售模式二：只租不售第一部分第一部分 商業(yè)地產(chǎn)理論商業(yè)地產(chǎn)理論第一部分第一部分 理理 論論 篇篇商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)分類商業(yè)地產(chǎn)分類與住宅比較與住宅比較商業(yè)地產(chǎn)價值商業(yè)地產(chǎn)價值租售模式租售模式/特點描述：一些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商對旗下的商業(yè)物業(yè)不售不租，采取自主經(jīng)營模式采取自主經(jīng)營模式，介入百貨、超市、家居等零售行業(yè)。 /優(yōu)勢分析：開發(fā)商自主經(jīng)營，既是所有者，同時也是經(jīng)營者，在商業(yè)經(jīng)營中應(yīng)具有一定的優(yōu)勢；另一個動因是出于融資考慮融資考慮，一些房地產(chǎn)開發(fā)商看中

26、了零售超市百貨的流動資金。 /劣勢分析：但是，由于房地產(chǎn)開發(fā)與商業(yè)經(jīng)營隔行如隔山房地產(chǎn)開發(fā)與商業(yè)經(jīng)營隔行如隔山，導致很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在嘗試商業(yè)運營中嗆水，一些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在運營零售商業(yè)時，一般都是從現(xiàn)有的百貨商場挖幾個人湊成班子，還不知百貨這趟水的深淺就草草上陣，結(jié)果經(jīng)營失敗者十之八九。 /匹配項目：多出現(xiàn)于大型百貨中心大型百貨中心的商業(yè)項目。 /典型案例：茂業(yè)百貨茂業(yè)百貨由茂業(yè)集團在全國范圍內(nèi)通過拍賣土地、收購物業(yè)、收購股權(quán)等多種方式進行積極拓展，由茂業(yè)國際控股有限公司經(jīng)營管理，經(jīng)過十余年的長足發(fā)展，目前在全國華南、西南、華北、華東區(qū)域共擁有19家門店。茂業(yè)國際實現(xiàn)百貨與地產(chǎn)的無鏠對接，

27、走出了茂業(yè)特色的商業(yè)模式，取得巨大成功。年銷售額70多億元，稅收貢獻3億余元，擁有員工數(shù)萬人。 模式三：不售不租模式三：不售不租第一部分第一部分 商業(yè)地產(chǎn)理論商業(yè)地產(chǎn)理論第一部分第一部分 理理 論論 篇篇商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)分類商業(yè)地產(chǎn)分類與住宅比較與住宅比較商業(yè)地產(chǎn)價值商業(yè)地產(chǎn)價值租售模式租售模式/特點描述：租售結(jié)合的模式，就是租一部分售一部分租一部分售一部分，開發(fā)商往往將物業(yè)的一部分租給主力店，再銷售一小部分商鋪。 /優(yōu)勢分析：開發(fā)商都掌握大部分的產(chǎn)權(quán)，出售的只是小部分，往往將高樓層整體出租給品牌商家，以品牌商家為商場經(jīng)營的主體

28、，發(fā)揮他們的品牌效應(yīng)，將低樓層作為大商家的輔營區(qū)分割后出售，即即“主力店輔主力店輔營區(qū)營區(qū)”的模式，主力店品牌商家的進駐能提升輔營區(qū)的銷售價值；的模式，主力店品牌商家的進駐能提升輔營區(qū)的銷售價值；該模式還可以有效開發(fā)商平衡資金壓力和經(jīng)營風險的矛盾，這種模式具備較高的靈活性和可控性。 /經(jīng)營要點：要點一，以優(yōu)惠的租金引進零售的主力店優(yōu)惠的租金引進零售的主力店、次主力店，盡管他們的租金一般都很低，但這些大品牌的進駐，將聚集人氣，帶旺該商場，總的來說還是得大于失；要點二，通過主力店提升輔營區(qū)的銷售價值通過主力店提升輔營區(qū)的銷售價值，同時必須找到輔營區(qū)的準確定位，真正利用主力店的人流。 /典型案例：上

29、海大拇指廣場上海大拇指廣場租售并舉的運營模式，2萬平方米由主力店家樂福長期租賃，剩余4萬平方米商鋪采取銷售策略，將所有權(quán)出售給投資者，但收回其經(jīng)營權(quán)，由證大商旅管理公司進行統(tǒng)一管理，實行所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)、管理權(quán)三權(quán)分離，既通過銷售回籠資金，又通過統(tǒng)一經(jīng)營管理保證商業(yè)形象檔次和業(yè)態(tài)的完整性。家樂福、星巴克、肯德基等入駐，使該商業(yè)地產(chǎn)取得巨大成功。模式四：租售結(jié)合模式四：租售結(jié)合第一部分第一部分 商業(yè)地產(chǎn)理論商業(yè)地產(chǎn)理論第一部分第一部分 理理 論論 篇篇商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)分類商業(yè)地產(chǎn)分類與住宅比較與住宅比較商業(yè)地產(chǎn)價值商業(yè)地產(chǎn)價值租售模

30、式租售模式/特點描述：房地產(chǎn)商在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)之前，就先與知名商業(yè)企業(yè)結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟先與知名商業(yè)企業(yè)結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，在明確了主力店的情況下，再對商圈進行準確的分析、合理的市場定位和業(yè)態(tài)組合。 /優(yōu)勢分析：開發(fā)商可以借助商業(yè)巨頭的品牌效應(yīng)提升自身的形象，加快中小店的招商進度，從而可以大大弱大大弱化招商的風險，加快商鋪的銷售速度化招商的風險，加快商鋪的銷售速度，減少各種資源的浪費。 /劣勢分析：該模式執(zhí)行國外先進的“先招商-后開發(fā)”的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)理念，沒有明顯的劣勢沒有明顯的劣勢，但問題是，主主力店的商業(yè)零售巨頭們對于開發(fā)商實力及項目地段的選擇非常苛刻力店的商業(yè)零售巨頭們對于開發(fā)商實力及項目地段的選擇非

31、常苛刻，對于眾多中小開發(fā)企業(yè)而言，此模式的可發(fā)揮空間有限。/典型案例：深國投與大連萬達深國投與大連萬達采用定單式的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，與沃爾瑪?shù)葒H國內(nèi)商業(yè)零售巨頭建立戰(zhàn)略伙伴關(guān)系，構(gòu)建了一條“商業(yè)+金融+開發(fā)+管理”的地產(chǎn)發(fā)展模式，依據(jù)合作商的需求進行取地、規(guī)劃、定位，與合作商共同形成強大的品牌互動效應(yīng)。以深國投為例，截至2008年底，公司總資產(chǎn)為63億元人民幣并商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的“深國投”品牌。 模式五：與商家聯(lián)營模式五：與商家聯(lián)營第一部分第一部分 商業(yè)地產(chǎn)理論商業(yè)地產(chǎn)理論第一部分第一部分 理理 論論 篇篇商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)分類商業(yè)

32、地產(chǎn)分類與住宅比較與住宅比較商業(yè)地產(chǎn)價值商業(yè)地產(chǎn)價值租售模式租售模式/概念描述：一般是指成熟商業(yè)地產(chǎn)的所有者（委托人）將資產(chǎn)交由受托人（并完成資產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓）經(jīng)營成熟商業(yè)地產(chǎn)的所有者（委托人）將資產(chǎn)交由受托人（并完成資產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓）經(jīng)營管理，而委托人作為受益人享有租金的信托安排管理，而委托人作為受益人享有租金的信托安排。 而對于新開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項目，可以采用為資產(chǎn)證券化定制商業(yè)地產(chǎn)” 開發(fā)主流模式，以未來股東利益的最大化為目標，以商家的需求為條件，以消費者的需求特點和喜好為設(shè)計原點，以資本市場上市為目的，進行專業(yè)的、系統(tǒng)的開發(fā)。 /優(yōu)勢分析：經(jīng)驗表明，兩年期左右的銀行貸款根本無法支撐有長期

33、經(jīng)營需要的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，而傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式不得不面臨“長期持有”和“資金（資本）不足”的矛盾，通過證券化工具的使用，可以大大加速資金的流轉(zhuǎn)速度，有效的平衡一次性買斷收益、物業(yè)升值收益，改善企業(yè)資本結(jié)構(gòu)加速資金的流轉(zhuǎn)速度，有效的平衡一次性買斷收益、物業(yè)升值收益，改善企業(yè)資本結(jié)構(gòu)。事實上，國外發(fā)展較好的購物中心，無一例外都是通過房地產(chǎn)信托基金作為資金支持的。對于開發(fā)商而言，風險方面的考慮也決定了證券化模式的優(yōu)勢，證券化一方面是緩解了現(xiàn)金流的危機，另一方面又可以將風險融入資本市場一方面是緩解了現(xiàn)金流的危機，另一方面又可以將風險融入資本市場。 /操作方法：以房地產(chǎn)信托基金為工具，開發(fā)商將所持商業(yè)

34、證券化并在資本市場公開發(fā)售部分（例如70%）基金單位募集資金，同時保留部分收益（例如30%）以享受分紅和物業(yè)升值之利。一般性情況下，打包的商業(yè)地產(chǎn)仍由原開發(fā)商的關(guān)聯(lián)公司運營管理。房地產(chǎn)商通過REITs回籠資金投入新項目的開發(fā)，項目成熟后又可以賣給自已的REITs。 模式六：證券化模式模式六：證券化模式第一部分第一部分 商業(yè)地產(chǎn)理論商業(yè)地產(chǎn)理論 貳貳 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展 壹壹 商業(yè)地產(chǎn)理論商業(yè)地產(chǎn)理論 叁叁 商業(yè)地產(chǎn)前期策劃商業(yè)地產(chǎn)前期策劃 肆肆 商業(yè)地產(chǎn)案例分析商業(yè)地產(chǎn)案例分析一、我國商業(yè)地產(chǎn)起步晚發(fā)展快一、我國商業(yè)地產(chǎn)起步晚發(fā)展快二、我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的三個階段二、我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的

35、三個階段三、商業(yè)地產(chǎn)問題眾多三、商業(yè)地產(chǎn)問題眾多四、商業(yè)地產(chǎn)短期調(diào)整長期看好四、商業(yè)地產(chǎn)短期調(diào)整長期看好商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展概況： 起步晚、發(fā)展快、問題多、前景廣起步晚、發(fā)展快、問題多、前景廣商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個階段三個階段問題眾多問題眾多短期調(diào)整長期看好短期調(diào)整長期看好發(fā)展概況發(fā)展概況 同歐美發(fā)達國家相比，從開發(fā)商行為與市場經(jīng)營模式來看，目前中國商業(yè)地同歐美發(fā)達國家相比，從開發(fā)商行為與市場經(jīng)營模式來看，目前中國商業(yè)地產(chǎn)市場的發(fā)展整體上仍處于起步階段我國的商業(yè)地產(chǎn)起步較晚，發(fā)展相對滯后。產(chǎn)市場的發(fā)展整體上仍處于起步階段我國的商業(yè)地產(chǎn)起步較晚，發(fā)展相對滯后。 20世紀

36、世紀80年代以前，中國沒有商業(yè)房地產(chǎn)，商業(yè)形態(tài)為各種類型的供銷社、年代以前，中國沒有商業(yè)房地產(chǎn)，商業(yè)形態(tài)為各種類型的供銷社、百貨大樓，而且其產(chǎn)權(quán)屬于國家或集體，經(jīng)營與場所的投入沒有嚴格的經(jīng)濟關(guān)系。百貨大樓，而且其產(chǎn)權(quán)屬于國家或集體，經(jīng)營與場所的投入沒有嚴格的經(jīng)濟關(guān)系。 20世紀世紀80年代中后期開始在北京、上海等大中城市出現(xiàn)的年代中后期開始在北京、上海等大中城市出現(xiàn)的“購物中心購物中心”，嚴，嚴格來講屬于較成規(guī)模的百貨店，目前已擴展到各大中小城市。格來講屬于較成規(guī)模的百貨店，目前已擴展到各大中小城市。 20世紀世紀90年代初期、中期，這些年代初期、中期，這些“購物中心購物中心”有些在百貨店的基

37、礎(chǔ)上，將有些在百貨店的基礎(chǔ)上，將餐飲、娛樂等設(shè)施小規(guī)模引入，成為名副其實的購物中心；餐飲、娛樂等設(shè)施小規(guī)模引入，成為名副其實的購物中心；起步晚起步晚 一是商業(yè)地產(chǎn)投資額增速上看。特別是年以來，近年來，中國商業(yè)一是商業(yè)地產(chǎn)投資額增速上看。特別是年以來，近年來，中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)總量一直保持著年的增速，發(fā)展速度之快、規(guī)模之大，確可堪稱全地產(chǎn)開發(fā)總量一直保持著年的增速，發(fā)展速度之快、規(guī)模之大，確可堪稱全球矚目。球矚目。2008年全國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資額年全國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資額3947.55億元億元 。 二是商業(yè)地產(chǎn)的形態(tài)變化上看。二是商業(yè)地產(chǎn)的形態(tài)變化上看。發(fā)展快發(fā)展快第二部分第二部分 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展商

38、業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展同發(fā)達國家同發(fā)達國家連鎖商店連鎖商店的階段比較，可成為商業(yè)地產(chǎn)決策時的重要參考的階段比較，可成為商業(yè)地產(chǎn)決策時的重要參考商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個階段三個階段問題眾多問題眾多短期調(diào)整長期看好短期調(diào)整長期看好發(fā)展概況發(fā)展概況第二部分第二部分 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展同發(fā)達國家同發(fā)達國家百貨商店百貨商店的階段比較，可成為商業(yè)地產(chǎn)決策時的重要參考的階段比較，可成為商業(yè)地產(chǎn)決策時的重要參考商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個階段三個階段問題眾多問題眾多短期調(diào)整長期看好短期調(diào)整長期看好發(fā)展概況發(fā)展概況第二部分第二部分 市市 場場 篇篇第二部分

39、第二部分 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展同發(fā)達國家同發(fā)達國家超級市場超級市場的階段比較，可成為商業(yè)地產(chǎn)決策時的重要參考的階段比較，可成為商業(yè)地產(chǎn)決策時的重要參考商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個階段三個階段問題眾多問題眾多短期調(diào)整長期看好短期調(diào)整長期看好發(fā)展概況發(fā)展概況第二部分第二部分 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展 每一種商業(yè)變革的出現(xiàn)都是以一定的城市形態(tài)變化為前提國家和地區(qū)每一種商業(yè)變革的出現(xiàn)都是以一定的城市形態(tài)變化為前提國家和地區(qū)GDP水水平城市化比重商業(yè)業(yè)態(tài)狀況。平城市化比重商業(yè)業(yè)態(tài)狀況。觀點觀點商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個階段三個階段問題眾多

40、問題眾多短期調(diào)整長期看好短期調(diào)整長期看好發(fā)展概況發(fā)展概況第二部分第二部分 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展2001-20032001-20032004-20072004-20072008-2008-？第一第一階段階段第二第二階段階段第三第三階段階段以純銷售為主，能賣掉就萬事大吉，主導營銷的是廣告宣傳以及現(xiàn)場銷售人員的技巧。其銷售模式主要有兩種：一是只管賣不管租，二是包租十年銷售。以長期投資的思路進行操作投資者與經(jīng)營者嘗試分離，開發(fā)商開始重視招商工作，但普遍缺少成熟的招商運營團隊。在定位、招商、銷售、經(jīng)營管理四個方面追求概念化、表面化，資金鏈條沒有解決，基本依靠自有資金和私募。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)開始導入“

41、定位招商銷售經(jīng)營管理”全方位市場經(jīng)營理念。目前越來越多的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商、策劃代理商，已經(jīng)開始充分重視和涉足經(jīng)營管理領(lǐng)域。不斷創(chuàng)新商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式。商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個發(fā)展階段三個發(fā)展階段問題眾多問題眾多短期調(diào)整長期看好短期調(diào)整長期看好發(fā)展概況發(fā)展概況第二部分第二部分 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展 定位失誤定位失誤 很多開發(fā)商基本不做任何專業(yè)的市場調(diào)查就盲目的拍腦門決策上馬商業(yè)地產(chǎn)項目，動不動就是幾十很多開發(fā)商基本不做任何專業(yè)的市場調(diào)查就盲目的拍腦門決策上馬商業(yè)地產(chǎn)項目，動不動就是幾十萬平米的超大項目商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，如果不根據(jù)市場的需求和地段的特性、競爭態(tài)勢等因

42、素，進行萬平米的超大項目商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，如果不根據(jù)市場的需求和地段的特性、競爭態(tài)勢等因素，進行準確而理性的定位，勢必使后期難以正常的經(jīng)營。準確而理性的定位，勢必使后期難以正常的經(jīng)營。 非專業(yè)操作非專業(yè)操作 商業(yè)地產(chǎn)需求投資者、經(jīng)營者、物業(yè)經(jīng)營者三者相結(jié)合，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，大部分由住宅開發(fā)商商業(yè)地產(chǎn)需求投資者、經(jīng)營者、物業(yè)經(jīng)營者三者相結(jié)合，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，大部分由住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)變而來，對商業(yè)規(guī)律不了解，普遍存在漠視專業(yè)人才，進行非專業(yè)化運作開發(fā)經(jīng)營商場所設(shè)計的業(yè)轉(zhuǎn)變而來，對商業(yè)規(guī)律不了解，普遍存在漠視專業(yè)人才，進行非專業(yè)化運作開發(fā)經(jīng)營商場所設(shè)計的業(yè)態(tài)組合不合理或不切實際態(tài)組合不合理或不切實際 ，采

43、用非專業(yè)操作給商業(yè)地產(chǎn)帶來了巨大的投資風險。，采用非專業(yè)操作給商業(yè)地產(chǎn)帶來了巨大的投資風險。12 產(chǎn)權(quán)分割出售產(chǎn)權(quán)分割出售 商業(yè)地產(chǎn)成功的必要條件是統(tǒng)一招商和經(jīng)營，前幾年流行的產(chǎn)權(quán)式商鋪模式在實踐中商業(yè)地產(chǎn)成功的必要條件是統(tǒng)一招商和經(jīng)營，前幾年流行的產(chǎn)權(quán)式商鋪模式在實踐中幾乎是全軍覆沒，鮮有成功案例。因為在產(chǎn)權(quán)分割出售后，很難再統(tǒng)一所有投資人的意幾乎是全軍覆沒，鮮有成功案例。因為在產(chǎn)權(quán)分割出售后，很難再統(tǒng)一所有投資人的意愿去統(tǒng)一管理；即使可以用售后返租的方式來統(tǒng)一招商和經(jīng)營，但必然會涉及一般不低于愿去統(tǒng)一管理；即使可以用售后返租的方式來統(tǒng)一招商和經(jīng)營，但必然會涉及一般不低于8的投資回的投資回報

44、率問題。報率問題。 3商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個發(fā)展階段三個發(fā)展階段我國商業(yè)地產(chǎn)問題眾多我國商業(yè)地產(chǎn)問題眾多發(fā)展概況發(fā)展概況短期調(diào)整長期看好短期調(diào)整長期看好第二部分第二部分 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展 人才短板人才短板 由于人才的短板，目前大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商都注重用百貨業(yè)的管理人員擔任重用職位，其實這由于人才的短板，目前大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商都注重用百貨業(yè)的管理人員擔任重用職位，其實這是個誤區(qū)，容易導致商業(yè)地產(chǎn)項目失敗。是個誤區(qū)，容易導致商業(yè)地產(chǎn)項目失敗。 盲目拷貝模式盲目拷貝模式 我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程盲目照搬照抄國際概念，殊不知區(qū)域的不同、地段的不同、消費者習慣

45、和我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程盲目照搬照抄國際概念，殊不知區(qū)域的不同、地段的不同、消費者習慣和偏好的不同、人口密度的不同、經(jīng)濟收入的不同、經(jīng)濟增長數(shù)據(jù)的不同，都會對項目的造成影響。我偏好的不同、人口密度的不同、經(jīng)濟收入的不同、經(jīng)濟增長數(shù)據(jù)的不同，都會對項目的造成影響。我國開發(fā)商雖不斷國外考察，但貪大求洋，按圖索驥，結(jié)果往往是國開發(fā)商雖不斷國外考察，但貪大求洋，按圖索驥，結(jié)果往往是“形似神不似形似神不似” 。45 資金鏈斷裂資金鏈斷裂 地產(chǎn)開發(fā)過度依賴銀行貸款，自有資本的比例偏低，而商業(yè)地產(chǎn)回款速度更慢，投資回報期較地產(chǎn)開發(fā)過度依賴銀行貸款，自有資本的比例偏低，而商業(yè)地產(chǎn)回款速度更慢，投資回報期較長，很

46、容易發(fā)生資金鏈斷裂。長，很容易發(fā)生資金鏈斷裂。 6 區(qū)域市場競爭過度區(qū)域市場競爭過度 當前區(qū)域市場競爭過度，已經(jīng)導致超市等商業(yè)倒閉事件頻繁出現(xiàn)；因不適應(yīng)市場競爭而導致超市當前區(qū)域市場競爭過度，已經(jīng)導致超市等商業(yè)倒閉事件頻繁出現(xiàn)；因不適應(yīng)市場競爭而導致超市倒閉的案例，在全國各地并不顯見；布點過于密集的另一個不良后果就是造成同業(yè)之間的惡性競爭。倒閉的案例，在全國各地并不顯見；布點過于密集的另一個不良后果就是造成同業(yè)之間的惡性競爭。 7商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個發(fā)展階段三個發(fā)展階段我國商業(yè)地產(chǎn)問題眾多我國商業(yè)地產(chǎn)問題眾多起步晚發(fā)展快起步晚發(fā)展快短期調(diào)整長期看好短期調(diào)整長期

47、看好第二部分第二部分 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展 倒置的開發(fā)順序倒置的開發(fā)順序 我國住宅開發(fā)商背景的企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中表現(xiàn)為：開發(fā)程序上沿用我國住宅開發(fā)商背景的企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中表現(xiàn)為：開發(fā)程序上沿用“拿地拿地規(guī)劃、設(shè)計規(guī)劃、設(shè)計施工施工貸款貸款銷售銷售營業(yè)營業(yè)”的住宅開發(fā)模式，由于沒有有效地同商業(yè)對接，造成商業(yè)與地產(chǎn)的住宅開發(fā)模式，由于沒有有效地同商業(yè)對接，造成商業(yè)與地產(chǎn)的嚴重脫節(jié)。的嚴重脫節(jié)。 8開業(yè)經(jīng)營項目施工項目招商項目設(shè)計項目規(guī)劃土地獲取融資項目選擇國際成熟商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的基本流程 獲取土地項目設(shè)計項目施工項目貸款項目銷售/招商開業(yè)經(jīng)營目前中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的基本流程 商業(yè)地產(chǎn)與住

48、宅地產(chǎn)的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個發(fā)展階段三個發(fā)展階段我國商業(yè)地產(chǎn)問題眾多我國商業(yè)地產(chǎn)問題眾多起步晚發(fā)展快起步晚發(fā)展快短期調(diào)整長期看好短期調(diào)整長期看好第二部分第二部分 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個發(fā)展階段三個發(fā)展階段我國商業(yè)地產(chǎn)問題眾多我國商業(yè)地產(chǎn)問題眾多起步晚發(fā)展快起步晚發(fā)展快短期調(diào)整長期看好短期調(diào)整長期看好銷售、招商、融資三難仍然是困擾商業(yè)地產(chǎn)整體水平提高和持續(xù)健康發(fā)展的的瓶頸。銷售、招商、融資三難仍然是困擾商業(yè)地產(chǎn)整體水平提高和持續(xù)健康發(fā)展的的瓶頸。 2011年住宅市場與商業(yè)地產(chǎn)市場同時出現(xiàn)明顯的調(diào)整，但是從租金調(diào)整幅度來看，

49、寫字年住宅市場與商業(yè)地產(chǎn)市場同時出現(xiàn)明顯的調(diào)整，但是從租金調(diào)整幅度來看，寫字樓租賃市場表現(xiàn)略好于住宅租賃市場。樓租賃市場表現(xiàn)略好于住宅租賃市場。 國內(nèi)一些大城市的商業(yè)多中心的格局開始初步形成，商圈由概念開始變?yōu)楝F(xiàn)實，但并沒國內(nèi)一些大城市的商業(yè)多中心的格局開始初步形成，商圈由概念開始變?yōu)楝F(xiàn)實，但并沒有出現(xiàn)銷售與開業(yè)運營興旺的期待局面。有出現(xiàn)銷售與開業(yè)運營興旺的期待局面。城市副中心和區(qū)域商業(yè)中心的發(fā)展速度有放緩的趨勢。城市副中心和區(qū)域商業(yè)中心的發(fā)展速度有放緩的趨勢。 國內(nèi)二、三線城市的商業(yè)地產(chǎn)在國內(nèi)二、三線城市的商業(yè)地產(chǎn)在2011年也有所改善。年也有所改善。 缺乏創(chuàng)新的商業(yè)概念和差異化的業(yè)態(tài)、整體

50、資金實力不強和中長期資金品種幾乎空白、缺乏創(chuàng)新的商業(yè)概念和差異化的業(yè)態(tài)、整體資金實力不強和中長期資金品種幾乎空白、系統(tǒng)和長期運營能力偏弱、專業(yè)細分化和跨界人才的匱乏和流動性加快，包括以銷售商鋪系統(tǒng)和長期運營能力偏弱、專業(yè)細分化和跨界人才的匱乏和流動性加快，包括以銷售商鋪為主的模式依然占主導地位，仍然是為主的模式依然占主導地位，仍然是2008年中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的問題。年中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的問題。商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的競爭更多的從開發(fā)轉(zhuǎn)向招商競爭商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的競爭更多的從開發(fā)轉(zhuǎn)向招商競爭2008年短期調(diào)整表現(xiàn)年短期調(diào)整表現(xiàn)第二部分第二部分 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展消費水平提升城市化發(fā)展123

51、商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個發(fā)展階段三個發(fā)展階段我國商業(yè)地產(chǎn)問題眾多我國商業(yè)地產(chǎn)問題眾多起步晚發(fā)展快起步晚發(fā)展快短期調(diào)整長期看好短期調(diào)整長期看好 受到經(jīng)濟持續(xù)高速發(fā)展、城市化進程加快等受到經(jīng)濟持續(xù)高速發(fā)展、城市化進程加快等因素因素驅(qū)動，中國二三線城市規(guī)模和城市建設(shè)驅(qū)動，中國二三線城市規(guī)模和城市建設(shè)普遍面臨升級的需求，商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模進入放量擴展階段普遍面臨升級的需求，商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模進入放量擴展階段發(fā)展驅(qū)動因素發(fā)展驅(qū)動因素第二部分第二部分 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展 導致商業(yè)格局變化的主要驅(qū)動因素為：人口規(guī)模的增長、住宅房地產(chǎn)開導致商業(yè)格局變化的主要驅(qū)動因素為：人口規(guī)模的增

52、長、住宅房地產(chǎn)開 發(fā)、交通系統(tǒng)建發(fā)、交通系統(tǒng)建設(shè)和政策規(guī)劃導向設(shè)和政策規(guī)劃導向 人口規(guī)模的增長是城市商業(yè)格局變化的內(nèi)在驅(qū)動因素1 住房開發(fā)的規(guī)模、分布和價格是導致商業(yè)格局變化的主要因素2 交通系統(tǒng)的建立和完善為城市變遷提供支持3 政府政策、規(guī)劃是城市發(fā)展的一個指導方向4商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個發(fā)展階段三個發(fā)展階段我國商業(yè)地產(chǎn)問題眾多我國商業(yè)地產(chǎn)問題眾多起步晚發(fā)展快起步晚發(fā)展快短期調(diào)整長期看好短期調(diào)整長期看好第二部分第二部分 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展 區(qū)域人口規(guī)模增長、人口遷移和消費需求變化是商業(yè)格局形成的內(nèi)在驅(qū)動區(qū)域人口規(guī)模增長、人口遷移和消費需求變化是商業(yè)格

53、局形成的內(nèi)在驅(qū)動 因素因素消費需求變化消費需求變化 隨著居民收入水平的不斷提高，消費結(jié) 構(gòu)也發(fā)生了較大變化，人們對購物場所 的環(huán)境、服務(wù)及便利性提出了更高的要 求，客觀上催生了大型購物中心的出現(xiàn) 大型超市、購物中心的出現(xiàn)，影響著周 邊商圈的發(fā)展居民購買力不斷提高居民購買力不斷提高 區(qū)域人均可支配收入水平 居民富裕程度和購買力的提高，對商 業(yè)格局的變化有促進作用人口因素人口因素商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個發(fā)展階段三個發(fā)展階段我國商業(yè)地產(chǎn)問題眾多我國商業(yè)地產(chǎn)問題眾多起步晚發(fā)展快起步晚發(fā)展快短期調(diào)整長期看好短期調(diào)整長期看好人口規(guī)模增長人口規(guī)模增長 區(qū)域戶籍人口增長率；外來暫

54、住人口增長率 人口規(guī)模的膨脹對傳統(tǒng)商業(yè)格局提出了巨大的挑戰(zhàn)，目前的商業(yè)狀況已不能適應(yīng)需求人口遷移人口遷移從人口遷移情況看，遷入人口的增加，導致該城市或區(qū)域成為人口導入型的城市或區(qū)域。第二部分第二部分 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展 中國城市化進程和城市群聯(lián)動發(fā)展步伐的加快是商業(yè)地產(chǎn)總量發(fā)展的另一中國城市化進程和城市群聯(lián)動發(fā)展步伐的加快是商業(yè)地產(chǎn)總量發(fā)展的另一 個契機個契機商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個發(fā)展階段三個發(fā)展階段我國商業(yè)地產(chǎn)問題眾多我國商業(yè)地產(chǎn)問題眾多起步晚發(fā)展快起步晚發(fā)展快短期調(diào)整長期看好短期調(diào)整長期看好 房市金碟第二部分第二部分 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展商

55、業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個發(fā)展階段三個發(fā)展階段我國商業(yè)地產(chǎn)問題眾多我國商業(yè)地產(chǎn)問題眾多起步晚發(fā)展快起步晚發(fā)展快短期調(diào)整長期看好短期調(diào)整長期看好中國城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)將由過去的單一模式向多種功能為一體的現(xiàn)代綜合開發(fā)模式轉(zhuǎn)變展望一展望一 房市金碟第二部分第二部分 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展 開發(fā)主體：集團化開發(fā),連鎖經(jīng)營將成主流展望二展望二并購整合推動行業(yè)內(nèi)上市公司外延擴張，優(yōu)質(zhì)物業(yè)成為并購主要對象展望三展望三 一線城市的商業(yè)地產(chǎn)部正由開發(fā)時代轉(zhuǎn)向運營時代展望四展望四 二三線城市商業(yè)地產(chǎn)將迎來井噴期。具有顯著的人口導入型特點的城市區(qū)域是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展值得期待的區(qū)域，潛在著較

56、大商機 展望五展望五 由資產(chǎn)銷售型逐步轉(zhuǎn)移到資產(chǎn)經(jīng)營型，獲取穩(wěn)定的現(xiàn)金流展望六展望六 體驗式消費的商業(yè)模式將受到更多關(guān)注展望七展望七商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個發(fā)展階段三個發(fā)展階段我國商業(yè)地產(chǎn)問題眾多我國商業(yè)地產(chǎn)問題眾多起步晚發(fā)展快起步晚發(fā)展快短期調(diào)整長期看好短期調(diào)整長期看好 房市金碟第二部分第二部分 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展叁叁 商業(yè)地產(chǎn)前期策劃商業(yè)地產(chǎn)前期策劃 壹壹 商業(yè)地產(chǎn)理論商業(yè)地產(chǎn)理論 貳貳 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展 肆肆 商業(yè)地產(chǎn)案例分析商業(yè)地產(chǎn)案例分析一、可行性研究一、可行性研究二、項目研究二、項目研究三、項目定位三、項目定位四、市場推廣四、市場

57、推廣可行性研究是指在投資決策前，對建設(shè)項目進行全面的技術(shù)經(jīng)濟分析、論證的過程。 是項目投資決策的依據(jù)。 是籌集建設(shè)資金的依據(jù) 是開發(fā)商與有關(guān)各部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù) 是編制下階段規(guī)劃設(shè)計的依據(jù)宏觀市場、區(qū)域市場供給預測、需求預測、價格預測銷售收入、土地成本、建安成本、市政配套費、管理費、稅費等靜態(tài)指標：成本利潤率、銷售利潤率動態(tài)指標：凈現(xiàn)值、內(nèi)涵報酬率、投資周期盈虧分析的關(guān)鍵是找到盈虧平衡點，即項目達到盈虧平衡狀態(tài)利潤為零的點反應(yīng)敏感程度的指標是敏感系數(shù)敏感系數(shù)=目標值的變化百分比參數(shù)值變動的百分比風險分析又稱概率分析，利用概率值來研究不同因素的概率分布，從而對方案的經(jīng)濟效果指標做出某種概率描述，對方案的風險情況做出比較準確的判斷宏觀環(huán)境分析競爭環(huán)境分析項目價值分析市場狀況可能的客戶可能的產(chǎn)品地塊潛在客戶分析宏觀政策及經(jīng)濟形勢（通脹、利率、匯率等）重大事件及其影響（如北京2008年奧運會、上海2010年世博會）城市經(jīng)濟狀況（GDP、人均收入等）城市建設(shè)（城市規(guī)劃、固定資產(chǎn)投資、拆遷計劃等）人口及其變化狀況（總量、新增家庭數(shù)、外來常駐人口比例等）房地產(chǎn)市場環(huán)境結(jié)構(gòu)及其規(guī)模（一、二、三級市場）板塊布局（熱點區(qū)域）行