上海申楊房地產(chǎn)土地估價(jià)有限公司的財(cái)務(wù)分析及對(duì)策

1、上海申楊房地產(chǎn)土地估價(jià)有限公司的財(cái)務(wù)分析及對(duì)策摘要：隨著新中國成立以來，中國在經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面突飛猛進(jìn)，其中所占份額巨大的就是房地產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展在我國經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中占據(jù)著主要作用，而房地產(chǎn)業(yè)十分依賴于金融市場(chǎng)，在房地產(chǎn)行業(yè)中不可或缺的一個(gè)重要組成就是房地產(chǎn)土地估價(jià)公司。本論文針對(duì)上海申楊房地產(chǎn)土地估價(jià)有限公司運(yùn)用了多種手段和方法對(duì)該公司進(jìn)行了具體的財(cái)務(wù)分析，并就財(cái)務(wù)狀況中出現(xiàn)的漏洞給出了相應(yīng)的對(duì)策。關(guān)鍵詞：財(cái)務(wù)分析；財(cái)務(wù)狀況；經(jīng)營對(duì)策Financial analysis and countermeasures of Shanghai shenyang real estate land app

2、raisal co. LTDAbstract：Since the founding of New China, China has made rapid progress in economic development, and the real estate industry has a huge share. The rapid development of the real estate industry plays a major role in Chinas economic growth, while the real estate industry relies heavily

3、on the financial market. An important component of the real estate industry is the real estate land valuation company. This paper applies a variety of means and methods to Shanghai Shenyang Real Estate Land Appraisal Co., Ltd. to conduct a specific financial analysis of the company, and gives corres

4、ponding countermeasures for the loopholes in the financial situation.Keywords：Financial analysis; Financial status; Business strategy目錄第一章 緒論31.1課題的研究目的及意義31.2國內(nèi)外研究現(xiàn)狀41.3研究的內(nèi)容4第二章 財(cái)務(wù)分析相關(guān)理論依據(jù)42.1財(cái)務(wù)分析的內(nèi)容42.2財(cái)務(wù)分析的主要方法5第三章 上海申楊房地產(chǎn)土地估價(jià)有限公司財(cái)務(wù)狀況分析63.1房地產(chǎn)土地估價(jià)行業(yè)概況63.2盈利能力分析63.3資產(chǎn)運(yùn)營管理能力分析63.4財(cái)務(wù)償債能力分析7第四章 上海申楊

5、房地產(chǎn)土地估價(jià)有限公司經(jīng)營對(duì)策84.1 盈利能力提升對(duì)策84.2資產(chǎn)運(yùn)營能力提升對(duì)策84.3償債能力提升對(duì)策9第五章 課題總結(jié)與展望95.1課題總結(jié)95.2展望9致謝9參考文獻(xiàn)9第1章 緒論1.1課題的研究目的及意義由于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展勢(shì)頭十分迅猛，房地產(chǎn)行業(yè)中的各企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)也不斷加劇。中國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)是一個(gè)歷史源遠(yuǎn)流長(zhǎng)但又時(shí)下新興的行業(yè)，是房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，1994年7月5日頒布城市房地產(chǎn)管理法簡(jiǎn)明扼要地指出了房地產(chǎn)估價(jià)的法律地位，房地產(chǎn)估價(jià)已成為國家的法律制度。此后，我國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展速度加快，各企業(yè)以公平競(jìng)爭(zhēng)的基本形式，開放合理的秩序，有效監(jiān)管房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)，逐步建立政府監(jiān)

6、管、行業(yè)自律和社會(huì)監(jiān)督的監(jiān)管體系。只有在進(jìn)行了合理規(guī)范的房地產(chǎn)估價(jià)后，房地產(chǎn)投資公司才能根據(jù)估價(jià)對(duì)土地進(jìn)行投標(biāo)，因此房地產(chǎn)估價(jià)的作用顯得日益重要，故而房地產(chǎn)估價(jià)公司之間的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。要想在如此嚴(yán)峻危險(xiǎn)的行業(yè)領(lǐng)域中占據(jù)一席之地，房地產(chǎn)估價(jià)公司的經(jīng)營管理方法必須得當(dāng)，適應(yīng)時(shí)下房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，其中財(cái)務(wù)管理是重中之重。本文采用了多種理論方式對(duì)上海申楊房地產(chǎn)土地估價(jià)有限公司的財(cái)務(wù)進(jìn)行了全面的調(diào)研與分析。并與同地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)對(duì)比，指出了上海申楊房地產(chǎn)土地估價(jià)有限公司財(cái)務(wù)狀況方面的漏洞，并擴(kuò)大至整個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理上的問題，并給出了相應(yīng)的對(duì)策思路。對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)企業(yè)公司未來的財(cái)務(wù)運(yùn)營管理提供了有益

7、的參考依據(jù)。提升房地產(chǎn)土地估價(jià)公司的財(cái)務(wù)管理手段，使其可以采用相應(yīng)的財(cái)務(wù)管理工具，不僅可以提高房地產(chǎn)估價(jià)企業(yè)經(jīng)營管理水平，還促進(jìn)了房地產(chǎn)土地估價(jià)行業(yè)持續(xù)快速的大力發(fā)展。1.2國內(nèi)外研究現(xiàn)狀房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)在全世界各國都占據(jù)著不可小覷的地位。國外的房地產(chǎn)估價(jià)方面的創(chuàng)新理論和技術(shù)發(fā)展已經(jīng)十分成熟，此中以德國的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)最為先進(jìn)發(fā)達(dá)。在德國，房地產(chǎn)土地的價(jià)格全權(quán)由房地產(chǎn)估價(jià)企業(yè)決定，它的估價(jià)工作獨(dú)立于政府之外。房地產(chǎn)估價(jià)人員在對(duì)土地進(jìn)行估價(jià)時(shí)不用考慮政府、投資人等一干人等的利益，且對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)人員評(píng)估錯(cuò)誤的懲罰十分嚴(yán)重，以此確保了房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果的公正性。德國房地產(chǎn)估價(jià)師的資格限制非常嚴(yán)謹(jǐn)、職業(yè)教育

8、全面、業(yè)務(wù)范圍廣泛，且德國房地產(chǎn)估價(jià)公司的設(shè)立也有著很嚴(yán)格的規(guī)定，這其中有很大一部分原因就是財(cái)務(wù)狀況。國外有不少人想進(jìn)入房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)分一杯羹，但許多中小型企業(yè)都慘淡收?qǐng)?，這其中不僅是因?yàn)榉康禺a(chǎn)估價(jià)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，還有一個(gè)很重要的原因就是房地產(chǎn)估價(jià)公司的財(cái)務(wù)要求非常嚴(yán)格。到目前為止，我國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)才僅發(fā)展了二十多年，隨著國務(wù)院提出的經(jīng)濟(jì)鑒證類社會(huì)中介機(jī)構(gòu)脫鉤改制要求，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)正初步形成統(tǒng)一開放、競(jìng)爭(zhēng)有序的房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)。我國在吸取了國外幾個(gè)先進(jìn)的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)領(lǐng)頭羊的經(jīng)驗(yàn)之后，完善了我國房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)規(guī)范，制定了相關(guān)的法律法規(guī)，逐漸形成了統(tǒng)一開放的房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)。隨著我國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)

9、的日益發(fā)展，房地產(chǎn)估價(jià)企業(yè)的服務(wù)能力也變得良莠不齊，許多中小型企業(yè)面臨破產(chǎn)問題。而導(dǎo)致這一問題的原因不止是這些企業(yè)的房地產(chǎn)估價(jià)水平能力低下，還與它們的財(cái)務(wù)管理有關(guān)。房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)是一個(gè)香餑餑，而企業(yè)想要嘗到甜頭，首當(dāng)其沖的就是要做好企業(yè)的財(cái)務(wù)管理。1.3研究的內(nèi)容本論文主要研究?jī)?nèi)容是針對(duì)上海申楊房地產(chǎn)土地估價(jià)有限公司，收集其相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)資料，通過運(yùn)用財(cái)務(wù)分析有關(guān)的理論方法，在經(jīng)過與上海市同地區(qū)其他房地產(chǎn)土地估價(jià)公司的財(cái)務(wù)狀況的對(duì)比后，分析研究上海申楊房地產(chǎn)土地估價(jià)有限公司的財(cái)務(wù)盈利能力、償績(jī)能力、資產(chǎn)運(yùn)營管理能力，并發(fā)現(xiàn)指出上海申楊房地產(chǎn)土地估價(jià)有限公司運(yùn)營管理中的問題，進(jìn)而給出針對(duì)其公司的經(jīng)

10、營管理對(duì)策。第2章 財(cái)務(wù)分析相關(guān)理論依據(jù)2.1財(cái)務(wù)分析的內(nèi)容財(cái)務(wù)管理和核算是財(cái)務(wù)分析的核心內(nèi)容。企業(yè)財(cái)務(wù)管理是組織財(cái)務(wù)活動(dòng)，處理財(cái)務(wù)關(guān)系的一項(xiàng)綜合性的管理工作，是企業(yè)管理的核心手段和方法之一，是對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)規(guī)律和管理規(guī)律的總結(jié)，主要目標(biāo)是確保企業(yè)整體戰(zhàn)略目標(biāo)的達(dá)成。財(cái)務(wù)分析確實(shí)是財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)的基礎(chǔ)，著重研究財(cái)務(wù)狀況和結(jié)果，以實(shí)際財(cái)務(wù)報(bào)表等信息為基礎(chǔ)進(jìn)行分析，得出財(cái)務(wù)分析結(jié)果的確定性。財(cái)務(wù)分析主要是運(yùn)用特殊的會(huì)計(jì)技術(shù)和方法，從龐大的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中，挖掘、經(jīng)營結(jié)果和企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，幫助用戶了解企業(yè)內(nèi)部和外部的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營狀況。財(cái)務(wù)分析隨著財(cái)務(wù)管理的出現(xiàn)和發(fā)展，財(cái)務(wù)分析也隨著經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化而有不同

11、的要求。在知識(shí)資本、人力資本日益占據(jù)重要地位的今天，財(cái)務(wù)分析也有了一些新時(shí)代的特征:首先，財(cái)務(wù)分析的局限性:對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行財(cái)務(wù)分析，根據(jù)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果進(jìn)行評(píng)價(jià)，所以相關(guān)的財(cái)務(wù)報(bào)表也對(duì)應(yīng)財(cái)務(wù)分析的局限性來進(jìn)行交付，如計(jì)價(jià)依據(jù)、通貨膨脹可比性、無形資產(chǎn)的數(shù)據(jù)評(píng)估等。這些因素影響決策者做出最優(yōu)選擇;第二,財(cái)務(wù)分析的內(nèi)容和增加擴(kuò)張:財(cái)務(wù)分析在財(cái)務(wù)報(bào)表密切接觸,增加財(cái)務(wù)報(bào)表的內(nèi)容,必然會(huì)導(dǎo)致財(cái)務(wù)分析的內(nèi)容,增加企業(yè)財(cái)務(wù)分析內(nèi)容逐漸增加的因素分析人力資源、社會(huì)責(zé)任信息分析,公允價(jià)值信息分析,信息分析,衍生金融工具。另一方面，未來的財(cái)務(wù)分析也會(huì)增加對(duì)日常財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的使用，不僅僅是期初和期末的金額反映在

12、財(cái)務(wù)報(bào)表上，財(cái)務(wù)分析對(duì)日常的信息也會(huì)起到重要的作用。增加財(cái)務(wù)分析內(nèi)容，補(bǔ)充現(xiàn)有財(cái)務(wù)分析內(nèi)容的狹隘局限性，充分利用日常數(shù)據(jù)，突破財(cái)務(wù)報(bào)表反映信息的局限性;第三是財(cái)務(wù)分析周期縮短，及時(shí)性增強(qiáng)。財(cái)務(wù)分析需要綜合的、匯總的數(shù)據(jù)，由于目前獲取綜合信息所需要的勞動(dòng)力成本較高和成本較長(zhǎng)時(shí)間的限制，所以目前的財(cái)務(wù)分析是在會(huì)計(jì)報(bào)表發(fā)布后才進(jìn)行的。在技術(shù)進(jìn)步的支持下，相關(guān)人員可以通過計(jì)算機(jī)快速獲取必要的信息，突破使用報(bào)表數(shù)據(jù)的局限性，業(yè)務(wù)經(jīng)理、投資者能夠根據(jù)需要及時(shí)快速高效地收集信息，進(jìn)行排序、計(jì)算和分析。財(cái)務(wù)分析作物財(cái)務(wù)管理的重要組成內(nèi)容，對(duì)企業(yè)的發(fā)展起著至關(guān)重要的作用，財(cái)務(wù)人員應(yīng)不斷分析財(cái)務(wù)管理的漏洞，并采取

13、相應(yīng)對(duì)策，確保財(cái)務(wù)分析不斷健全和發(fā)展。2.2財(cái)務(wù)分析的主要方法財(cái)務(wù)分析是以企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表披露的財(cái)務(wù)信息指標(biāo)及相關(guān)資料為主要依據(jù)，采用一系列專門的分析技術(shù)和方法，對(duì)企業(yè)等經(jīng)濟(jì)組織過去和現(xiàn)在有關(guān)籌資活動(dòng)、投資活動(dòng)、經(jīng)營活動(dòng)、分配活動(dòng)的盈利能力、營運(yùn)能力、償債能力和增長(zhǎng)能力狀況等進(jìn)行分析與評(píng)價(jià)的經(jīng)濟(jì)管理活動(dòng)。它是為企業(yè)的投資者、債權(quán)人、經(jīng)營者及其他關(guān)心企業(yè)的組織或個(gè)人了解企業(yè)過去、評(píng)價(jià)企業(yè)現(xiàn)狀、預(yù)測(cè)企業(yè)未來并做出正確決策提供準(zhǔn)確的信息或依據(jù)的經(jīng)濟(jì)應(yīng)用學(xué)科，對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和主要經(jīng)營成果所進(jìn)行的評(píng)價(jià)和剖析。它既是對(duì)過去的財(cái)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行的總結(jié)，又是對(duì)將來的財(cái)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行預(yù)測(cè)的前提。當(dāng)前企業(yè)比較常用的財(cái)務(wù)管理及

14、財(cái)務(wù)分析方法主要有以下幾種:（1） 杜邦分析法:通過計(jì)算分解各種指標(biāo)來評(píng)價(jià)企業(yè)的盈利能力和股東權(quán)益回報(bào)水平,從財(cái)務(wù)的角度來評(píng)價(jià)企業(yè)績(jī)效的一種經(jīng)典方法。這種方法首創(chuàng)自美國的杜邦公司，后經(jīng)過理論界的不斷豐富和發(fā)展，已經(jīng)形成一整套完整的評(píng)價(jià)體系。（2） 趨勢(shì)分析法:是將兩個(gè)或兩個(gè)以上連續(xù)期的相同類型財(cái)務(wù)指標(biāo)和比率進(jìn)行對(duì)比，用以了解和判斷經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)變化規(guī)律和發(fā)展方向的一種分析方法,其對(duì)于預(yù)測(cè)企業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)具有重要幫助，既可用于同一企業(yè)不同時(shí)期財(cái)務(wù)狀況的縱向比較，也可用于不同企業(yè)甚至不同行業(yè)之間的橫向比較。這種方法還可以消除業(yè)務(wù)規(guī)模大小的影響，對(duì)于分析企業(yè)的耗費(fèi)和盈利水平非常適用。（3）比較分析法:是將企

15、業(yè)的有關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)與同行業(yè)平均水平或在不同企業(yè)之間進(jìn)行比較，找出差異及其產(chǎn)生原因,用于判斷該企業(yè)在同行業(yè)或不同企業(yè)之間所處的位置，以此來衡量企業(yè)的管理水平。第3章 上海申楊房地產(chǎn)土地估價(jià)有限公司財(cái)務(wù)狀況分析3.1房地產(chǎn)土地估價(jià)行業(yè)概況房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的發(fā)展，對(duì)于保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康運(yùn)行，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的建設(shè)發(fā)揮著重要的作用。房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的結(jié)合，主要通過房地產(chǎn)抵押實(shí)現(xiàn)，其依據(jù)是準(zhǔn)確評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值。如果估價(jià)行為不規(guī)范，出現(xiàn)問題，將會(huì)帶來房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而引發(fā)金融危機(jī)，危及國民經(jīng)濟(jì)。隨著日漸法律法規(guī)的日漸完善，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)也開始出現(xiàn)了一些問題。如房地產(chǎn)估價(jià)企業(yè)管理體系的混亂，導(dǎo)致了房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的良

16、莠不齊、房地產(chǎn)估價(jià)人員整體能力低下，且身負(fù)壓力過重，進(jìn)而限制了房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的發(fā)展。3.2盈利能力分析言簡(jiǎn)意賅的說，一個(gè)企業(yè)的盈利能力就是其賺得利潤的能力，盈利能力直接反映了一個(gè)公司的總資產(chǎn)的使用效率。企業(yè)的盈利能力越高，說明企業(yè)的能力越強(qiáng)，在行業(yè)發(fā)展中的生存能力越好。通常情況下我們可以用銷售凈利率和凈資產(chǎn)收益率作為指標(biāo)來顯示一個(gè)企業(yè)的盈利能力。（1） 銷售凈利率。即指一個(gè)公司獲取的凈利潤與銷售所得收入的對(duì)比關(guān)系，通常被用來衡量公司的銷售收入獲取能力。在經(jīng)過市場(chǎng)調(diào)查分析后得知，上海申楊房地產(chǎn)土地估價(jià)有限公司近三年的銷售凈利率處于下降趨勢(shì)，可以看出在房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日漸激烈的情況下，上海申楊房

17、地產(chǎn)土地估價(jià)有限公司在運(yùn)營管理方面遇到了一些困境，需要注意改革。（2） 凈資產(chǎn)收益率。凈資產(chǎn)收益率是最具代表性的一個(gè)盈利能力指標(biāo)。一個(gè)公司的盈利能力越高則凈資產(chǎn)收益率越高，代表的股東的投入回報(bào)越高。通過對(duì)上海申楊房地產(chǎn)土地估價(jià)有限公司的凈資產(chǎn)收益率進(jìn)行分析，以及與上海市同地區(qū)的其他幾家房地產(chǎn)估價(jià)公司進(jìn)行對(duì)比后發(fā)現(xiàn)，各家房地產(chǎn)估價(jià)公司的平均凈資產(chǎn)收益率差異細(xì)微，但近三年來均在走下坡路。這表示公司自有資金產(chǎn)生收益的能力在下降，對(duì)公司股東的保障程度降低。3.3資產(chǎn)運(yùn)營管理能力分析我們通過對(duì)企業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營效率的指標(biāo)進(jìn)行分析來評(píng)估一個(gè)企業(yè)的運(yùn)營能力。主要使用了總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率作為主要指標(biāo)對(duì)上海

18、申楊房地產(chǎn)土地估價(jià)有限公司進(jìn)行了資產(chǎn)運(yùn)營管理能力的評(píng)估。（1） 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率?？傎Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入凈額與資產(chǎn)總額的比率，用以反饋企業(yè)全部資產(chǎn)的利用效率。計(jì)算公式如下：通過公式可以看出，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率越高，則表明公司資產(chǎn)的利用率越高，進(jìn)一步顯示了公司的管理水平能力。在調(diào)查研究后發(fā)現(xiàn)，在上海地區(qū)房地產(chǎn)土地估價(jià)行業(yè)中，上海申楊房地產(chǎn)土地估價(jià)有限公司的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率處于較高水平，具有領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。這表示上海申楊房地產(chǎn)土地估價(jià)有限公司的資產(chǎn)運(yùn)營管理能力較其他公司而言較強(qiáng)。（2） 固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是指公司年銷售收入凈額與固定資產(chǎn)平均凈值的比率，可以反饋企業(yè)固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)使用情況。計(jì)算公式如下

19、：固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率相似，固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率越高，表明公司資產(chǎn)利用率越高。通過對(duì)上海申楊房地產(chǎn)土地估價(jià)有限公司的固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的審核計(jì)算后發(fā)現(xiàn)，相比同地區(qū)其他房地產(chǎn)土地估價(jià)公司來說，上海申楊房地產(chǎn)土地估價(jià)有限公司充分利用了其固有資產(chǎn)，其固定資產(chǎn)的投資合理，固定資產(chǎn)的組成構(gòu)架細(xì)致，使用率高，表明上海申楊房地產(chǎn)土地估價(jià)有限公司的資產(chǎn)運(yùn)營管理能力十分優(yōu)秀。3.4財(cái)務(wù)償債能力分析一個(gè)公司償還到期債務(wù)的能力即為償債能力。在進(jìn)行財(cái)務(wù)分析時(shí)，一般從財(cái)務(wù)杠桿比率來分析企業(yè)的償債能力。杠桿比率是指通過比較資產(chǎn)，負(fù)債和所有者權(quán)益之間的關(guān)系來評(píng)估企業(yè)的負(fù)債經(jīng)營情況。本論文分別通過分析流動(dòng)比率和產(chǎn)權(quán)比率來對(duì)上海

20、申楊房地產(chǎn)土地估價(jià)有限公司的短期和長(zhǎng)期償債能力進(jìn)行說明。（1） 短期償債能力分析。一個(gè)企業(yè)以其流動(dòng)資產(chǎn)足夠償還短期債務(wù)的能力被稱為短期償債能力。短期償債能力的影響因素有很多，比如流動(dòng)資產(chǎn)與流動(dòng)負(fù)債的關(guān)系等。在這里本文選用流動(dòng)比率這一指標(biāo)對(duì)上海申楊房地產(chǎn)土地估價(jià)有限公司的短期償債能力進(jìn)行評(píng)估分析。流動(dòng)比率就是流動(dòng)資產(chǎn)與流動(dòng)負(fù)債的比率，公式如下。流動(dòng)比率的定義十分特殊，當(dāng)流動(dòng)比率過高時(shí)，表示企業(yè)的流動(dòng)資產(chǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于流動(dòng)負(fù)債，這時(shí)企業(yè)的流動(dòng)資產(chǎn)過剩，沒有得到充分的利用；當(dāng)流動(dòng)比率過低時(shí)則表示企業(yè)處于一個(gè)十分危險(xiǎn)的境地。所以國際上普遍認(rèn)為當(dāng)流動(dòng)比率為2:1時(shí)，企業(yè)的短期償債能力最好。在調(diào)查了上海申楊房地

21、產(chǎn)土地估價(jià)有限公司及同地區(qū)其他房地產(chǎn)估價(jià)公司的流動(dòng)比率之后，得到了同地區(qū)行業(yè)的平均流動(dòng)比率并與上海申楊房地產(chǎn)土地估價(jià)有限公司的流動(dòng)比率進(jìn)行比對(duì)后得知，上海申楊房地產(chǎn)土地估價(jià)有限公司的流動(dòng)比率大于1，且高于同地區(qū)行業(yè)平均水平，表示上海申楊房地產(chǎn)土地估價(jià)有限公司的短期償債能力較好，但與2:1的完美流動(dòng)比率相隔甚遠(yuǎn)，所以該公司應(yīng)該逐漸提升資產(chǎn)的流動(dòng)性。（2） 長(zhǎng)期償債能力分析。一個(gè)企業(yè)償還長(zhǎng)期借款、債務(wù)的能力稱之為長(zhǎng)期償債能力。長(zhǎng)期償債能力可以充分體現(xiàn)企業(yè)的財(cái)務(wù)安全性。企業(yè)的不斷盈利能力是長(zhǎng)期償債能力的保證。本文長(zhǎng)期償債能力由產(chǎn)權(quán)比率評(píng)估完成。產(chǎn)權(quán)比率是一個(gè)公司負(fù)債總額與所有者權(quán)益總額的比率?？梢杂?/p>

22、來評(píng)估一個(gè)企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)是否合理，其公式如下。產(chǎn)權(quán)比例是企業(yè)財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)合理與否的重要標(biāo)志。長(zhǎng)期償債能力越強(qiáng)，則產(chǎn)權(quán)比率越低。產(chǎn)權(quán)比率反映了企業(yè)自有資金償還全部債務(wù)的能力，在經(jīng)過相應(yīng)的調(diào)研后發(fā)現(xiàn)，同地區(qū)行業(yè)中，上海申楊房地產(chǎn)土地估價(jià)有限公司的產(chǎn)權(quán)比率最高，表示其公司自有資本占總資本的比例低，但同時(shí)也意味著更高的償債風(fēng)險(xiǎn)。第4章 上海申楊房地產(chǎn)土地估價(jià)有限公司經(jīng)營對(duì)策4.1 盈利能力提升對(duì)策所有的企業(yè)的最終目的都是通過所經(jīng)營的項(xiàng)目最大限度地獲取利潤并持續(xù)經(jīng)營。就盈利能力方面來說，企業(yè)必須不斷地賺取利潤才能得到更好的發(fā)展，盈利能力較強(qiáng)的企業(yè)毋庸置疑的擁有更好的發(fā)展活力和前景，所以不難看出，盈利能力是每

23、個(gè)企業(yè)都應(yīng)該注意看重的重要指標(biāo)。上文中所論述的通過凈利潤率和凈資產(chǎn)收益率對(duì)上海申楊房地產(chǎn)土地估價(jià)有限公司的盈利能力進(jìn)行了具體分析發(fā)現(xiàn)了其公司近幾年來的盈利能力正逐漸下降。針對(duì)這種現(xiàn)象，上海申楊房地產(chǎn)土地估價(jià)有限公司想要提高盈利能力可以采取以下對(duì)應(yīng)策略：（1） 建立更廣泛全面房地產(chǎn)評(píng)估平臺(tái)，擴(kuò)大企業(yè)服務(wù)面，增加房地產(chǎn)估價(jià)客單量。（2） 以注冊(cè)房地產(chǎn)土地估價(jià)師為核心進(jìn)行企業(yè)改革，推進(jìn)企業(yè)業(yè)務(wù)升級(jí)，為提高公司盈利能力提供保障。（3） 嚴(yán)格把控員工流失率，大力引進(jìn)房地產(chǎn)土地估價(jià)人才，改進(jìn)估價(jià)步驟，降低人工成本費(fèi)用。（4） 注重公司核心競(jìng)爭(zhēng)力的提升。在上海地區(qū)房地產(chǎn)估價(jià)公司百花爭(zhēng)妍，良莠不齊，想要提升公

24、司的盈利能力就必須提升公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力。4.2資產(chǎn)運(yùn)營能力提升對(duì)策通過上文應(yīng)用總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率對(duì)上海申楊房地產(chǎn)土地估價(jià)有限公司的資產(chǎn)運(yùn)營能力進(jìn)行分析后顯示，上海申楊房地產(chǎn)土地估價(jià)有限公司的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率都高于上海地區(qū)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的平均水平，說明了了上海申楊房地產(chǎn)土地估價(jià)有限公司的各項(xiàng)資產(chǎn)運(yùn)營管理能力處于有競(jìng)爭(zhēng)力的水平，并一直保持在較高水平，但同時(shí)隨著近年來的發(fā)展，上海申楊房地產(chǎn)土地估價(jià)有限公司的各項(xiàng)資產(chǎn)運(yùn)營管理能力指標(biāo)均有小幅降低，造成下降的原因是行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，主營業(yè)務(wù)收入降低。針對(duì)資產(chǎn)運(yùn)營能力的提升，本文給出了以下建議：（1） 在目前經(jīng)濟(jì)走下坡路的境況下，應(yīng)嚴(yán)

25、格控制固定資產(chǎn)使用。上海申楊房地產(chǎn)土地估價(jià)有限公司應(yīng)該將固定資產(chǎn)合理有效的進(jìn)行使用，避免出現(xiàn)資產(chǎn)閑置的狀況，在進(jìn)行合理使用時(shí)，也要時(shí)刻注意投資所帶來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，拒絕盲目投資。（2） 上海申楊房地產(chǎn)土地估價(jià)有限公司總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的連年下降趨勢(shì)比較明顯，說明了該公司使用全部資產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營的效率日漸下降。上海申楊房地產(chǎn)土地估價(jià)有限公司應(yīng)考慮自身發(fā)展的需求和前景，擴(kuò)大企業(yè)的營收規(guī)模，增加收入盈利。4.3償債能力提升對(duì)策在上文償債能力分析中，本文從短期償債能力和長(zhǎng)期償債能力兩個(gè)方面分別分析了上海申楊房地產(chǎn)土地估價(jià)有限公司的償債能力。通過對(duì)近幾年的數(shù)據(jù)分析并與同地區(qū)行業(yè)平均值進(jìn)行對(duì)比后可以發(fā)現(xiàn)上海申楊房地產(chǎn)土

26、地估價(jià)有限公司有很強(qiáng)的償債能力，并且短期償債能力和長(zhǎng)期償債能力都處于中上游水平，該公司的流動(dòng)比率較高，產(chǎn)權(quán)比率較低，資金結(jié)構(gòu)尚待優(yōu)化。因此，針對(duì)償債能力的提升，本文給出了一些建議：（1） 合理提升企業(yè)運(yùn)營的流動(dòng)比率。上海申楊房地產(chǎn)土地估價(jià)有限公司的流動(dòng)比率較高，表示該公司在流動(dòng)資產(chǎn)上沒有使用太多資金，但是仍具有一定的短期償還債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。公司應(yīng)該減少短期借款，適當(dāng)增加長(zhǎng)期借款，確保公司的資產(chǎn)流動(dòng)性良好。（2） 在長(zhǎng)期償債能力提升方面，上海申楊房地產(chǎn)土地估價(jià)有限公司可以合理使用籌資，保持合理的股東與債權(quán)人之間的籌資比例。加強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境與宏觀政策的研究，確定合理的負(fù)債規(guī)模，同時(shí)可以靈活調(diào)整計(jì)息方式、

27、借款期限、融資渠道等。第5章 課題總結(jié)與展望5.1課題總結(jié)本文使用財(cái)務(wù)分析相關(guān)知識(shí)，使用杜邦分析法、趨勢(shì)分析法和比較分析法將上海申楊房地產(chǎn)土地估價(jià)有限公司與同地區(qū)行業(yè)企業(yè)之間進(jìn)行比較，發(fā)掘并分析了上海申楊房地產(chǎn)土地估價(jià)有限公司的財(cái)務(wù)盈利能力、償債能力、資產(chǎn)運(yùn)營管理能力，提出了上海申楊房地產(chǎn)土地估價(jià)有限公司運(yùn)營管理中的問題及產(chǎn)生根源。并針對(duì)上海申楊房地產(chǎn)土地估價(jià)有限公司的財(cái)務(wù)盈利能力、資產(chǎn)運(yùn)營管理能力和償債能力的提升查漏補(bǔ)缺給出了具體的應(yīng)對(duì)策略。本論文不僅給上海申楊房地產(chǎn)土地估價(jià)有限公司未來的運(yùn)營管理提供了發(fā)展策略和前景，同時(shí)也給全國范圍內(nèi)的房地產(chǎn)估價(jià)企業(yè)提供了有益的建議，為所有的房地產(chǎn)估價(jià)企業(yè)發(fā)展敲響了警鐘，幫助它們可以避免運(yùn)營管理中遇到的風(fēng)險(xiǎn)。5.2展望基于對(duì)上海申楊房地產(chǎn)土地估價(jià)有限公司的財(cái)務(wù)分析，提供給出了針對(duì)房地產(chǎn)土地估價(jià)公司的財(cái)務(wù)盈利能力、償債能力、資產(chǎn)運(yùn)營管理能力提升的相應(yīng)發(fā)展策略，有利于上海申楊房地產(chǎn)土地估價(jià)有限公司充分改善經(jīng)營管理，最終達(dá)到整體效益最大化的目標(biāo)。在論文研究期間，因?yàn)檠芯抠Y料、數(shù)據(jù)的不足，本人知識(shí)水平有限