人口結(jié)構(gòu)與中國(guó)房?jī)r(jià)的實(shí)證研究

1、浙江工商大學(xué)繼續(xù)教育學(xué)院畢業(yè)論文繼續(xù)教育學(xué)院畢業(yè)論文 題目：人口年齡結(jié)構(gòu)與中國(guó)房?jī)r(jià) 教學(xué)形式：專(zhuān)升本專(zhuān) 業(yè)：金融管理學(xué) 號(hào)：019415101886學(xué)生姓名：吳夢(mèng)恩指導(dǎo)教師：史小坤二 年 月目錄摘要1關(guān)鍵詞11、 緒論1（一）研究背景1（二）研究目的和意義1（三）國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀2二、概念界定及房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)理論2（一）人口結(jié)構(gòu)21.人口年齡結(jié)構(gòu)22.人口教育結(jié)構(gòu)2（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)理論3（三）人口結(jié)構(gòu)對(duì)住宅市場(chǎng)的作用機(jī)制31.人口年齡結(jié)構(gòu)與住宅價(jià)格關(guān)系的分析32.人口教育結(jié)構(gòu)與住宅價(jià)格關(guān)系的分析3 三、我國(guó)人口結(jié)構(gòu)變化與住宅市場(chǎng)4（一）我國(guó)人口結(jié)構(gòu)變化歷程41.我國(guó)人口年齡結(jié)構(gòu)變化42.我國(guó)

2、人口教育結(jié)構(gòu)變化4（二）我國(guó)人口結(jié)構(gòu)對(duì)住宅市場(chǎng)的影響41.人口年齡結(jié)構(gòu)對(duì)我國(guó)住宅市場(chǎng)的影響42.教育結(jié)構(gòu)對(duì)我國(guó)住宅市場(chǎng)的影響5結(jié)論5參考文獻(xiàn)6人口結(jié)構(gòu)與中國(guó)房?jī)r(jià) 摘 要：中國(guó)的房?jī)r(jià)自2004年開(kāi)始就呈現(xiàn)出持續(xù)走高的態(tài)勢(shì)，范圍波及全國(guó)，其上漲的速度之快，影響范圍之廣，是房?jī)r(jià)上漲的主要特點(diǎn)。住房問(wèn)題，在百姓的生活中，一直是一個(gè)亙古不變的問(wèn)題。眾所周知，住房和百姓的生活息息相關(guān)，高價(jià)房的出現(xiàn)已經(jīng)嚴(yán)重影響了百姓的生活，構(gòu)成民生問(wèn)題。其對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)、可持續(xù)發(fā)展也有著較大的影響。在實(shí)際生活中，人們已經(jīng)產(chǎn)生了買(mǎi)房難的困擾，房?jī)r(jià)也成為了住房問(wèn)題的主要困難之一。近幾年，經(jīng)濟(jì)學(xué)者和社會(huì)學(xué)者們不斷從貨幣、金融、

3、土地等多方面對(duì)房?jī)r(jià)高、買(mǎi)房難的問(wèn)題作出學(xué)術(shù)研究和理論假設(shè)，但各抒己見(jiàn)，沒(méi)有統(tǒng)一的定論。本文，將通過(guò)人口結(jié)構(gòu)的角度，即：人口年齡結(jié)構(gòu)和教育結(jié)構(gòu)對(duì)中國(guó)房?jī)r(jià)居高不下的原因作出分析。關(guān)鍵詞：人口結(jié)構(gòu)；教育結(jié)構(gòu)；作用機(jī)制；影響一、緒論 （一）研究背景我國(guó)在70年代和90年代末實(shí)行了計(jì)劃生育政策和住房分配貨幣比的重大改革，使得我國(guó)每年獨(dú)生子女的數(shù)量日益增多，在一定程度上，推進(jìn)了我國(guó)人口結(jié)構(gòu)的變化。而房改對(duì)于我國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和拉動(dòng)也起到了重要的作用。03年，國(guó)家明確指出，房地產(chǎn)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的一個(gè)重要部門(mén)，是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到了至關(guān)重要的推動(dòng)作用。也正是在國(guó)家大力推進(jìn)房改和政

4、策支持的情況下，房?jī)r(jià)開(kāi)始不斷升高，經(jīng)濟(jì)飛速增長(zhǎng)，少兒撫養(yǎng)比例降低。我國(guó)在30年前，作為一個(gè)剛剛起步的發(fā)展中國(guó)家，這兩項(xiàng)政策帶來(lái)的效益是顯而易見(jiàn)的。 （二）研究目的和意義隨著房?jī)r(jià)的不斷高升，買(mǎi)房難、房?jī)r(jià)高顯然成為了全民關(guān)注的問(wèn)題，也成為了主要的民生問(wèn)題和社會(huì)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。高房?jī)r(jià)，其波動(dòng)和高升對(duì)于社會(huì)經(jīng)濟(jì)存在著經(jīng)濟(jì)發(fā)展隱患，對(duì)于人們的社會(huì)認(rèn)同感和歸屬感都起著絕對(duì)的影響。隨著國(guó)家政策的調(diào)控，我國(guó)高學(xué)歷的人群越來(lái)越多，根據(jù)數(shù)據(jù)分析結(jié)果顯示，11年的大學(xué)生畢業(yè)率比99年高出了就六百個(gè)百分點(diǎn)。我國(guó)青少年的受教育程度顯著提高，同時(shí)二十五歲至三十歲的人群成為了購(gòu)房的主要人群。我國(guó)的學(xué)者在貨幣政策、土地改革方面做了

5、較多的研究，也為國(guó)家實(shí)施房改政策提出了重要的理論參考，雖然其研究面較廣，研究深度較深，對(duì)住房問(wèn)題和人口問(wèn)題都作出了全面的分析。但是其研究中忽視了收入問(wèn)題和學(xué)歷問(wèn)題對(duì)購(gòu)房需求的影響，因此，導(dǎo)致其無(wú)法解釋高、低收入以及高、低學(xué)歷的購(gòu)房消費(fèi)者的隱形需求與國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)之間的關(guān)系。本文基于人口年齡結(jié)構(gòu)和教育結(jié)構(gòu)的差異，分析了不同人口結(jié)構(gòu)下，人們對(duì)房?jī)r(jià)的看法和影響。 （三）國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀國(guó)外對(duì)于人口結(jié)構(gòu)與房?jī)r(jià)之間關(guān)系分析的研究有，Mankiw和Weil提出的人口規(guī)模對(duì)房?jī)r(jià)的影響理論，他們是美國(guó)最早使用數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)法對(duì)人口結(jié)構(gòu)和房?jī)r(jià)做出模型分析的學(xué)者，并對(duì)美國(guó)在未來(lái)會(huì)產(chǎn)生房?jī)r(jià)下降的趨勢(shì)提出了自己的看法和觀點(diǎn)。其他的

6、學(xué)者，如Poterba、McFadden等人分別運(yùn)用實(shí)證分析法和結(jié)構(gòu)估計(jì)法對(duì)美國(guó)的人口結(jié)構(gòu)進(jìn)行了系統(tǒng)化的分解和分析，推斷出人口結(jié)構(gòu)的變化會(huì)給房?jī)r(jià)帶來(lái)的影響。1根據(jù)國(guó)外的著名學(xué)者的理論研究，雖然其研究方法和研究過(guò)程有所不同，但其都得出了人口結(jié)構(gòu)不論是在過(guò)去還是在未來(lái)，都是房?jī)r(jià)的重要影響因素之一。國(guó)內(nèi)的學(xué)者雖然從貨幣、土地、人口等多方面進(jìn)行了實(shí)證分析、數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)、理論研究，也得出了人口結(jié)構(gòu)對(duì)房?jī)r(jià)的影響。2國(guó)內(nèi)的學(xué)者徐建祎等人以人口結(jié)構(gòu)變化為主要突破口，對(duì)我國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)不下的原因和現(xiàn)象做出了分析。我國(guó)對(duì)這一問(wèn)題的研究表明，不論從微觀還是宏觀的角度來(lái)看待中國(guó)房?jī)r(jià)問(wèn)題，人口結(jié)構(gòu)都是其重要影響因素之一，也表明

7、“嬰兒潮”的出現(xiàn)是我國(guó)房?jī)r(jià)開(kāi)始持續(xù)走高，遲遲不下的一個(gè)主要轉(zhuǎn)折點(diǎn)。二、概念界定及房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)理論 （一）人口結(jié)構(gòu) 1.人口年齡結(jié)構(gòu)人口結(jié)構(gòu)主要是指特定年齡層次內(nèi)的人口占到總?cè)丝诘谋壤?，它的定義不僅僅是社會(huì)發(fā)展和人口發(fā)展所決定的，是基于不論是過(guò)去還是現(xiàn)在的人口出生、死亡等對(duì)人口發(fā)展起到的整體影響和作用所決定的，也是綜合了社會(huì)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的結(jié)果，3同時(shí)對(duì)未來(lái)人口的變動(dòng)和再生有一定的參考價(jià)值和起到了基礎(chǔ)的作用。在未來(lái)人口的發(fā)展速度、發(fā)展類(lèi)型、發(fā)展趨勢(shì)上，人口結(jié)構(gòu)都有著重大的價(jià)值和影響，對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也有一定程度上的作用。 2.人口教育結(jié)構(gòu)人口教育結(jié)構(gòu)，指的是，個(gè)體教育機(jī)構(gòu)在整體中的比例和構(gòu)成方

8、式，即：在縱向的教育系統(tǒng)中，其級(jí)別與級(jí)別之間的聯(lián)系和橫向的教育系統(tǒng)中類(lèi)別與類(lèi)別之間的聯(lián)系，以及它們之間的比例關(guān)系和作用關(guān)系。 （二）房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)理論市場(chǎng)的作用是聯(lián)結(jié)社會(huì)需求和商品銷(xiāo)售的重要環(huán)節(jié)，是在社會(huì)分工，即：供方和需方的產(chǎn)生情況下進(jìn)行商品有價(jià)、無(wú)價(jià)、等價(jià)等交換的結(jié)果。4具體的房地產(chǎn)市場(chǎng)指的是，房產(chǎn)交易所或者為房屋交易專(zhuān)門(mén)設(shè)立的場(chǎng)所，社會(huì)定義上的房地產(chǎn)市場(chǎng)是對(duì)房屋產(chǎn)生交易、買(mǎi)賣(mài)、轉(zhuǎn)讓等行為的綜合管理場(chǎng)所。房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)也是十分鮮明的。第一、區(qū)域性。以房屋所處的地理位置和房屋的性能差異所決定；第二、代替性低。因?yàn)榉课莸牡乩砦恢貌煌?，所以?duì)于購(gòu)買(mǎi)者來(lái)說(shuō)不同地理位置的房屋其的需求度也不同；第三

9、、交易復(fù)雜。房屋的買(mǎi)賣(mài)不同于其他商品的交易，其設(shè)計(jì)土地、產(chǎn)權(quán)等多方面因素；第四、政府干預(yù)?；诜课莸淖陨韺傩暂^強(qiáng)，在金融、市場(chǎng)、財(cái)政等多方面均有涉及，所以政府在房屋交易中也承擔(dān)了一定的角色。 （三）人口結(jié)構(gòu)對(duì)住宅市場(chǎng)的作用機(jī)制 1.人口年齡結(jié)構(gòu)與住宅價(jià)格關(guān)系的分析人口的總體是由不同年齡段的個(gè)體組成的，人口年齡結(jié)構(gòu)能反映出每一個(gè)個(gè)體在總體中所占據(jù)的比例和其與總體之間的關(guān)系，5然而，每一個(gè)個(gè)體所組成的年齡段，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)發(fā)展中所處的地位，以及其對(duì)社會(huì)產(chǎn)生的影響也是不同的。國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)把0-14歲的人口定義為少年兒童人口，15-64歲的定義為勞動(dòng)人口，60-65歲及65歲以上的人口則定義為老年人

10、口。在住房消費(fèi)問(wèn)題上，各年齡段不同的人口對(duì)住房購(gòu)買(mǎi)的需求和要求都是不同的，尤其是二十歲至五十九歲的人口，其對(duì)住房的品質(zhì)、環(huán)境等仍舊存在一定的要求，因此，這個(gè)年齡段內(nèi)的人群是購(gòu)房的主要人群。所以，假設(shè)20-59歲的人口占人口總體的比例上升，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)因此產(chǎn)生波動(dòng)，即：20-59歲的人群基數(shù)越高，對(duì)房屋的需求量自然更大，那么房?jī)r(jià)則會(huì)被哄抬得越高。同時(shí)，該人群也是國(guó)際定義中的勞動(dòng)人口，實(shí)際中其也存在勞動(dòng)行為和收入，那么該人群的增長(zhǎng)也會(huì)帶動(dòng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，隨之而來(lái)的是個(gè)人收入的提升。6以此而來(lái)，最終會(huì)落在生活質(zhì)量改善和住房要求提升上，在某種程度上，他們也帶動(dòng)了商品房的市場(chǎng)。 2.人口教育結(jié)構(gòu)與

11、住宅價(jià)格關(guān)系的分析自古以來(lái)，人們更傾向于讓自己的子女受高等教育，愿意在教育方面進(jìn)行投資。7每一個(gè)家庭會(huì)在生存穩(wěn)定的情況下，盡可能多重視子女的教育，希望子女能夠接受更加優(yōu)質(zhì)的教育，以及受到更高等的教育。人口教育結(jié)構(gòu)的變化對(duì)房?jī)r(jià)而言，有兩個(gè)方面的影響，一是受教育的程度越高，其勞動(dòng)所得的報(bào)酬和薪資越高，其對(duì)生活質(zhì)量和住房要求也隨之升高，從而影響房?jī)r(jià)；二是人群的遷移導(dǎo)致的勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移引起的消費(fèi)市場(chǎng)的擴(kuò)大，當(dāng)青壯年不斷從其他地區(qū)向同一地區(qū)集中時(shí)，在無(wú)形之中擴(kuò)大了房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，因此影響房?jī)r(jià)。三、我國(guó)人口結(jié)構(gòu)變化與住宅市場(chǎng) （一）我國(guó)人口結(jié)構(gòu)變化歷程 1.我國(guó)人口年齡結(jié)構(gòu)變化在我國(guó)科學(xué)醫(yī)藥事業(yè)不斷發(fā)展的情

12、況下，人口因病的死亡率和患病率持續(xù)下降，對(duì)于我國(guó)人口結(jié)構(gòu)也發(fā)生了更大的變化。因治病幾率和醫(yī)療保障水平的不斷提高，老年人因病死亡和患病的幾率大大降低，老年人口的比例在總?cè)丝诒壤虚L(zhǎng)年持上漲趨勢(shì)。8而對(duì)于新生兒的出生率來(lái)看，國(guó)家支持優(yōu)生優(yōu)育，在崗青年享有國(guó)家的生育補(bǔ)貼和政策支持，更是在住房問(wèn)題上，國(guó)家的政策也對(duì)新婚購(gòu)房、首購(gòu)房等方面加大了扶持力度。這便使得人口在一定時(shí)間內(nèi)快速的增長(zhǎng)，令人口結(jié)構(gòu)的金字塔呈現(xiàn)出兩端大的現(xiàn)象。但隨著時(shí)間的推移，凸出的兩端又會(huì)帶動(dòng)中國(guó)的人口從青年和壯年向老年移動(dòng)。圖3-1-1 來(lái)源：2014年中國(guó)指數(shù)研究院調(diào)查結(jié)果從數(shù)據(jù)調(diào)查中，反映出我國(guó)人口年齡斷層的現(xiàn)象，人口的年齡的兩

13、端較大，即：青年人口和老年人口。這樣的人口結(jié)構(gòu)變化勢(shì)必會(huì)對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)不可忽視的影響。 2.我國(guó)人口教育結(jié)構(gòu)變化1977年，是一個(gè)令所有讀書(shū)人都興奮的時(shí)代，因?yàn)檫@一年國(guó)家恢復(fù)了高考制度。這是國(guó)家在教育改革中最重要的一個(gè)舉措，是教育改革征途上的里程碑，標(biāo)志著我國(guó)將大力培養(yǎng)高素質(zhì)人才，以推動(dòng)國(guó)家發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步，促進(jìn)國(guó)家經(jīng)濟(jì)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。9但是當(dāng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)過(guò)度的快速發(fā)展的情況下，出現(xiàn)了教育產(chǎn)業(yè)化的問(wèn)題，批量的中等教育學(xué)子被政策送進(jìn)了高等教育學(xué)府的大門(mén)接受高等教育，國(guó)家實(shí)施這一政策的目的一方面是為了緩解就業(yè)的壓力，另一方面是為了培養(yǎng)高尖技術(shù)和高學(xué)歷的人才。 （二）我國(guó)人口結(jié)構(gòu)對(duì)住宅市場(chǎng)的影響 1.人口

14、年齡結(jié)構(gòu)對(duì)我國(guó)住宅市場(chǎng)的影響根據(jù)國(guó)家發(fā)布的人口數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，在20世紀(jì)90年代，我國(guó)的撫養(yǎng)比呈現(xiàn)出下降的趨勢(shì)，直到21世紀(jì)初，我國(guó)自從98年出臺(tái)了房改政策后，撫養(yǎng)比下降了近十個(gè)百分點(diǎn)。這一切都源于我國(guó)在20世紀(jì)80年代爆發(fā)的第三次嬰兒潮，21世紀(jì)時(shí)，他們已經(jīng)成長(zhǎng)為青年，帶動(dòng)了社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，以及加大了人均收入，從而提高了生活質(zhì)量和住房要求。因此，在商品住宅的消費(fèi)者群體中，第三次嬰兒潮的人口加大了商品住宅的需求，以此推動(dòng)了我國(guó)房?jī)r(jià)的上升。圖3-2-1 來(lái)源：2014年中國(guó)指數(shù)研究院調(diào)查結(jié)果 從來(lái)自中國(guó)指數(shù)研究院的調(diào)查結(jié)果中，我們不難發(fā)現(xiàn)，在2014年的數(shù)據(jù)調(diào)查中顯示，年輕人是主要的購(gòu)房人群，其占

15、據(jù)了總購(gòu)房人數(shù)的50%，是購(gòu)買(mǎi)房屋的主力軍。 2.教育結(jié)構(gòu)對(duì)我國(guó)住宅市場(chǎng)的影響 在我國(guó)99年發(fā)布的“擴(kuò)大高等教育規(guī)?！钡恼吆螅@一重大的國(guó)家決策使得我國(guó)受高等教育的人口飛速上升，受教育人口中接受過(guò)高等教育的人口比例快速上漲。10直至2012年，高等學(xué)府中培養(yǎng)出來(lái)的人才高達(dá)近六百萬(wàn)人，無(wú)時(shí)無(wú)刻的面臨社會(huì)就業(yè)和定居的問(wèn)題。因此，這些人口對(duì)住房的需求和住房的要求不斷提高，在購(gòu)房人群中，他們是購(gòu)房的主力軍和主要人群。隨著我國(guó)高等教育政策的進(jìn)一步完善和落實(shí)，受高等教育的人口會(huì)不斷的增長(zhǎng)，對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也將進(jìn)行快速的推動(dòng)和發(fā)展。結(jié) 論 基于對(duì)人口結(jié)構(gòu)的分析和人口結(jié)構(gòu)中人口年齡結(jié)構(gòu)及人口教育結(jié)構(gòu)的剖析，不難發(fā)現(xiàn)人口結(jié)構(gòu)是帶動(dòng)中國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)上升的主要原因之一。在社會(huì)人口偏向于青年化和人口受教育程度轉(zhuǎn)向高等教育化的情況下，我國(guó)的房?jī)r(jià)將持續(xù)得收到影響。參考文獻(xiàn)1溫海珍;呂雪夢(mèng);張凌;房?jī)r(jià)與地價(jià)的內(nèi)生性及其互動(dòng)影響基于聯(lián)立方程模型的實(shí)證分析J;財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì);2010年02期2包宗華;怎樣看待我國(guó)的住房?jī)r(jià)格J;中國(guó)房地產(chǎn);2004年01期3況偉大;預(yù)期、投機(jī)與中國(guó)城市房?jī)r(jià)波動(dòng)J;經(jīng)濟(jì)研究;2010年09期4賴(lài)德勝;教育、勞動(dòng)力市場(chǎng)與收入分配J;經(jīng)濟(jì)研究;1998年05期5陳斌開(kāi);徐帆;譚力;人口結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變與中國(guó)住房需求:19992025基于人口普