ps當(dāng)代光谷智慧城沿街高層項目可行性研究報告87頁

1、當(dāng)代光谷智慧城沿街高層項目當(dāng)代光谷智慧城沿街高層項目 i前言前言受湖北佳輝置業(yè)有限公司委托，對當(dāng)代光谷智慧城沿街高層項目進(jìn)行可行性研究，在對武漢房地產(chǎn)市場趨勢、光谷片區(qū)房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)查分析的基礎(chǔ)上完成本報告。本報告的研究目的在于：為湖北佳輝置業(yè)有限公司提供項目決策、項目定位、項目運(yùn)作的依據(jù)；為湖北佳輝置業(yè)有限公司尋求合作開發(fā)的伙伴提供合作方式與資金安排、股權(quán)架構(gòu)的依據(jù)。因此，本報告在遵守政府相關(guān)政策法規(guī)的前提下，特別注意報告的科學(xué)性、客觀性、規(guī)范性。本報告僅為項目初步可行性研究報告，有些細(xì)節(jié)尚待進(jìn)一步調(diào)研、充實(shí)、深化，僅供使用者參考。武漢學(xué)林置業(yè)顧問有限公司2005.11.25當(dāng)代光谷智慧城

2、沿街高層項目當(dāng)代光谷智慧城沿街高層項目 ii目目 錄錄前言前言.i i第一部分第一部分 總總 論論.6 6一、項目背景.61、項目名稱.62、項目區(qū)位.63、項目現(xiàn)狀.74、承辦單位概況.75、已具備的主要開發(fā)建設(shè)條件.8二、項目可行性研究報告編制依據(jù).8三、項目主要結(jié)論.91、項目名稱建議.92、項目目標(biāo)顧客群定位.93、項目產(chǎn)品定位.94. 項目規(guī)劃建設(shè)方案.95、項目價格定位.106、項目投入總資金和主要經(jīng)濟(jì)效果.10四、項目建設(shè)存在的主要問題和實(shí)施建議.121. 項目建設(shè)存在的主要問題.122、項目的實(shí)施建議.12第二部分第二部分 項目的市場態(tài)勢分析項目的市場態(tài)勢分析.1414一、武漢

3、房地產(chǎn)市場分析.141、經(jīng)濟(jì)背景.142、政策背景.153、武漢市房地產(chǎn)市場特點(diǎn)分析.164、武漢房地產(chǎn)市場趨勢預(yù)測分析.17二、項目供需圈區(qū)域房地產(chǎn)市場態(tài)勢分析.191、光谷片區(qū)概況.192.光谷片區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)市場分析.20三、光谷片區(qū)區(qū)域重點(diǎn)競爭項目分析.221、主要競爭物業(yè)分布概況.222、主要競爭物業(yè)價格分析.233、主要競爭物業(yè)調(diào)查結(jié)果.244、主要競爭項目的高層物業(yè)分析.27當(dāng)代光谷智慧城沿街高層項目當(dāng)代光谷智慧城沿街高層項目 iii5、光谷片區(qū)區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場分析與本項目臨街底商的市場建議.346、物業(yè)調(diào)查分析結(jié)論.36第三部分第三部分 項目所在區(qū)域樓面地價分析項目所在區(qū)域樓面地

4、價分析.3737一、武漢市房地產(chǎn)市場土地供應(yīng)狀況分析.37二、項目所在片區(qū)樓面地價分析.381、鄰近地塊轉(zhuǎn)讓案例數(shù)據(jù).382、區(qū)域樓面地價分析.383、住宅物業(yè)和商業(yè)物業(yè)地價分?jǐn)?38第四部分第四部分 項目開發(fā)經(jīng)營機(jī)會分析項目開發(fā)經(jīng)營機(jī)會分析.3939一、項目 swot 分析.39二、 “nmn” （現(xiàn)狀對策目標(biāo)）矩陣分析.40第五部分第五部分 項目定位項目定位.4141一、項目開發(fā)經(jīng)營理念和策略.41二、項目定位.421、物業(yè)定位中檔精品高層物業(yè).422、項目命名.423、目標(biāo)客戶群定位.434、戶型定位.445、價格定位.45第六部分第六部分 物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議.4949一、物業(yè)開發(fā)

5、方案構(gòu)思.49二、項目規(guī)劃方案建議.501.規(guī)劃設(shè)計方案技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo).502、戶型設(shè)計建議.513、建筑及外立面風(fēng)格.51三、項目建設(shè)方案建議.521、項目建設(shè)期.522、空間組織和建筑布局.523、人防和消防設(shè)計.524、管理系統(tǒng).535、建筑材料、建筑設(shè)備、建筑細(xì)部配置的選購.53四、項目環(huán)境景觀方案建議.54第七部分第七部分 環(huán)境影響評價環(huán)境影響評價.5555當(dāng)代光谷智慧城沿街高層項目當(dāng)代光谷智慧城沿街高層項目 iv一、項目實(shí)施過程中的環(huán)境影響與對策.551.項目實(shí)施過程中的環(huán)境影響.552、項目實(shí)施過程中的環(huán)境影響對策.55二、項目建成后的環(huán)境影響及對策.56第八部分第八部分 項目組織

6、建議項目組織建議.5757一、組織機(jī)構(gòu)配置.57二、項目任務(wù)組織.571、項目實(shí)施的原則.572、工程招投標(biāo).583、營銷工作的組織.604、物業(yè)管理工作的組織.60三、項目實(shí)施進(jìn)度.601、項目建設(shè)開發(fā)周期.602、項目實(shí)施進(jìn)度安排.613、項目實(shí)施進(jìn)度表.61第九部分第九部分 投資估算投資估算.6363一、建設(shè)投資估算.631、投資估算范圍.632、投資估算編制依據(jù).633、投資估算說明.64二、項目投入總資金及分年投入計劃.65第十部分第十部分 融資方案融資方案.6767一、項目資金來源.671、項目資本金籌措.672、項目債務(wù)資金籌措.67二、融資方案分析.681、資金來源可靠性分析.

7、682、融資結(jié)構(gòu)分析.683、融資成本分析.684、融資風(fēng)險分析.69第十一部分第十一部分 財務(wù)評價財務(wù)評價.7171一、財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取.711、財務(wù)價格.712、利率.71當(dāng)代光谷智慧城沿街高層項目當(dāng)代光谷智慧城沿街高層項目 v3、項目計算期選取.714、財務(wù)基準(zhǔn)收益率（ic）設(shè)定.71二、營業(yè)收入與成本費(fèi)用估算.721、銷售收入估算.722、租賃收入估算.723、銷售成本費(fèi)用估算.724、所得稅的估算.72三、財務(wù)評價報表.73四、盈利能力分析.731、財務(wù)內(nèi)部收益率.732、財務(wù)凈現(xiàn)值.733、投資回收期.734、投資回報率.74五、償債能力分析.74六、不確定性分析.74七

8、、財務(wù)評價結(jié)論.74第十二部分第十二部分 社會影響評價社會影響評價.7575一、社會影響分析.75二、互適性分析.76三、社會風(fēng)險分析.77第十三部分第十三部分 風(fēng)險分析風(fēng)險分析.7979一、風(fēng)險等級劃分.79二、風(fēng)險因素的識別和評估.79三、風(fēng)險規(guī)避對策分析.811、政策風(fēng)險對策.812、市場風(fēng)險對策.813、工程風(fēng)險對策.814、資金來源風(fēng)險對策.825、社會風(fēng)險對策.82第十四部分第十四部分 研究結(jié)論和建議研究結(jié)論和建議.8383一、項目開發(fā)建設(shè)與經(jīng)濟(jì)效果結(jié)論.83二、該項目具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益.84三、項目實(shí)施建議.84附圖、附表附圖、附表.8787 當(dāng)代光谷智慧城高層項目可行

9、性研究報告當(dāng)代光谷智慧城高層項目可行性研究報告6第一部分第一部分 總總 論論一、項目背景一、項目背景1 1、項目名稱、項目名稱項目暫定名稱：當(dāng)代光谷智慧城沿街高層項目當(dāng)代光谷智慧城沿街高層項目。2 2、項目區(qū)位、項目區(qū)位當(dāng)代光谷智慧城沿街高層項目當(dāng)代光谷智慧城沿街高層項目位于“武漢中國光谷”中央商務(wù)區(qū)內(nèi)，系當(dāng)代光谷智慧城三期。東隔保利花園為關(guān)山大道，西至 717 研究所，南臨雄楚大道（民院路與關(guān)山一路中段） ，北接當(dāng)代光谷智慧城一期、二期及即將建設(shè)的光谷步行街。其地理位置優(yōu)越，登高遠(yuǎn)眺，北是美麗的東湖、磨山，南為煙波浩淼的南湖，東為廣闊無邊的森林公園。該項目處于成熟的市區(qū)地段，公用設(shè)施配套齊全

10、，外路客運(yùn)、市內(nèi)公共交通系統(tǒng)便捷，水、電、氣、暖供應(yīng)及電信、排污等基礎(chǔ)設(shè)施完善。本項目地塊本項目地塊（東湖開發(fā)區(qū)雄楚大街 1019 號） 當(dāng)代光谷智慧城高層項目可行性研究報告當(dāng)代光谷智慧城高層項目可行性研究報告73 3、項目現(xiàn)狀、項目現(xiàn)狀當(dāng)代光谷智慧城沿街高層項目當(dāng)代光谷智慧城沿街高層項目屬于當(dāng)代光谷智慧城整體規(guī)劃中的組成項目，是武漢當(dāng)代物業(yè)發(fā)展公司精心開發(fā)建成已入住的當(dāng)代光谷智慧城社區(qū)的一部分，現(xiàn)狀為臨時綠地。 經(jīng)開發(fā)區(qū)主管部門同意，由武漢當(dāng)代物業(yè)發(fā)展公司將該項目的開發(fā)經(jīng)營收益權(quán)有償轉(zhuǎn)讓給湖北佳輝置業(yè)有限公司從事開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營，并簽訂了相關(guān)書面協(xié)議。同時，經(jīng)開發(fā)區(qū)主管部門同意，對于在這塊臨

11、街土地上建設(shè) 11 層、11 層、15 層三棟小高層（含底商）的住宅的原規(guī)劃進(jìn)行修改，修改后規(guī)劃為建設(shè) 17層、17 層、25 層三棟高層（含底商）的住宅。由于項目開發(fā)經(jīng)營收益權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓非項目的整體轉(zhuǎn)讓，因此本項目建設(shè)的各項手續(xù)皆以當(dāng)代光谷智慧城的名義辦理，本項目是在當(dāng)代光谷智慧城的名下進(jìn)行開發(fā)和經(jīng)營。4 4、承辦單位概況、承辦單位概況湖北佳輝置業(yè)有限公司已取得項目地塊的開發(fā)經(jīng)營收益權(quán)。湖北佳輝置業(yè)有限公司已取得項目地塊的開發(fā)經(jīng)營收益權(quán)。武漢長線通信技術(shù)有限公司（長江通信集團(tuán)全資子公司）擬通過收購湖北佳輝置業(yè)有限公司股權(quán)合作開發(fā)的方式對本項目進(jìn)行投資開發(fā)。項目的實(shí)際承辦單位應(yīng)是收購股項目的實(shí)

12、際承辦單位應(yīng)是收購股權(quán)事宜完成后組建的新的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。權(quán)事宜完成后組建的新的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。 當(dāng)代光谷智慧城高層項目可行性研究報告當(dāng)代光谷智慧城高層項目可行性研究報告85 5、已具備的主要開發(fā)建設(shè)條件、已具備的主要開發(fā)建設(shè)條件（1）已簽訂本項目地塊開發(fā)經(jīng)營收益權(quán)轉(zhuǎn)讓書面協(xié)議。（2）已開始進(jìn)行項目前期的論證分析及立項工作。并已經(jīng)完成項目的正式規(guī)劃和規(guī)劃報批及公示工作。（3）本項目的主要開發(fā)手續(xù)均在當(dāng)代光谷智慧城名下已經(jīng)取得。（4）項目已取得當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)領(lǐng)導(dǎo)和部門的肯定。（5）本項目為當(dāng)代光谷智慧城小區(qū)組成部分，小區(qū)業(yè)主已入住，為近成熟社區(qū)，項目品質(zhì)和市場認(rèn)同度均較高。（6）項目市場調(diào)查和營銷籌劃工作已經(jīng)

13、在進(jìn)行并已取得階段性成果。二、項目可行性研究報告編制依據(jù)二、項目可行性研究報告編制依據(jù)國家建設(shè)部及湖北省、武漢市及東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)頒布的相關(guān)法律、法規(guī)與政策；武漢市及東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展“十五”計劃和遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要；武漢市及東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū) 2000、2001、2002、2003、2004 年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報；武漢市及東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)城市和開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃大綱（2000年-2020 年）；武漢市規(guī)劃局東湖開發(fā)區(qū)分局規(guī)劃方案；國家計委、建設(shè)部建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)(第二版)(1993 年)；建設(shè)部房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價方法(建標(biāo)2000205 號)；國家發(fā)展計劃委

14、員會投資項目可行性研究指南(計辦投資200215 號)；城市房屋拆遷管理條例； 當(dāng)代光谷智慧城高層項目可行性研究報告當(dāng)代光谷智慧城高層項目可行性研究報告9城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程；武漢市及項目所在光谷片區(qū)及項目周邊地區(qū)市場調(diào)研和現(xiàn)場勘察資料。三、項目主要結(jié)論三、項目主要結(jié)論1 1、項目名稱建議、項目名稱建議延續(xù)當(dāng)代光谷智慧城的品牌效應(yīng)和市場認(rèn)知，項目建議為：當(dāng)代光谷智慧城三期當(dāng)代光谷智慧城三期2 2、項目目標(biāo)顧客群定位、項目目標(biāo)顧客群定位本項目的目標(biāo)顧客群為項目供需圈區(qū)域范圍內(nèi)核動力研究所、華中科技大本項目的目標(biāo)顧客群為項目供需圈區(qū)域范圍內(nèi)核動力研究所、華中科技大學(xué)、中國地質(zhì)大學(xué)、長江職業(yè)學(xué)校、民族大

15、學(xué)、電大、職大等研究人員和教師、學(xué)、中國地質(zhì)大學(xué)、長江職業(yè)學(xué)校、民族大學(xué)、電大、職大等研究人員和教師、學(xué)校行政人員；開發(fā)區(qū)各類公司員工；物業(yè)周邊居民。學(xué)校行政人員；開發(fā)區(qū)各類公司員工；物業(yè)周邊居民。3 3、項目產(chǎn)品定位、項目產(chǎn)品定位中檔精品住宅中檔精品住宅當(dāng)代光谷智慧城項目的品牌延續(xù)當(dāng)代光谷智慧城項目的品牌延續(xù)對現(xiàn)有物業(yè)的互補(bǔ)性、差異性、引導(dǎo)性對現(xiàn)有物業(yè)的互補(bǔ)性、差異性、引導(dǎo)性（戶型、降噪、保溫、防塵、外立面）4.4. 項目規(guī)劃建設(shè)方案項目規(guī)劃建設(shè)方案項目共三棟高層建筑，總建筑面積為項目共三棟高層建筑，總建筑面積為 3300033000 平方米，其中住宅平方米，其中住宅 2900029000

16、萬平萬平方米，商業(yè)方米，商業(yè) 40004000 平方米，總戶數(shù)為平方米，總戶數(shù)為 246246 戶，容積率為戶，容積率為 4.134.13。本項目力求營造一處集商業(yè)和居住于一體的多功能高層住宅區(qū)。項目擬規(guī)劃開發(fā) 17 層板式兩棟，25 層蝶型一棟共三棟高層住宅。商業(yè)部分為高層之間連通一體的兩層裙樓。 當(dāng)代光谷智慧城高層項目可行性研究報告當(dāng)代光谷智慧城高層項目可行性研究報告10結(jié)合高層深基礎(chǔ)開挖和人防建設(shè)需要，做一層地下室，平時可作為停車位使用和設(shè)施設(shè)備用房。項目計劃按照總體規(guī)劃和布局一體化實(shí)施，總建設(shè)期為 2 年。其中前期準(zhǔn)備為 6 個月，主體工程自開工建設(shè)至竣工交付使用為 1 年零 2 個月

17、，開工半年后可開始商品房正式預(yù)售，現(xiàn)房銷售期為 4 個月。具體項目總體控制性規(guī)劃指標(biāo)見下表（表 1-1）表表 1-11-1 項目總體規(guī)劃指標(biāo)項目總體規(guī)劃指標(biāo)項 目數(shù) 量單 位用地面積12畝建筑占地面積2760平方米總建筑面積（不含地下室）33000平方米其中 住宅：29000 商業(yè)：4000平方米地下室建筑面積5580平方米總戶數(shù)246戶地下停車位102（地上 7）個人防建面2760平方米容積率4.13 建筑覆蓋率34.50%綠地率45.00%5 5、項目價格定位、項目價格定位住宅部分全程均價住宅部分全程均價 31003100 元元/m/m2 2，總價控制在，總價控制在 15155050 萬元

18、之間，主力戶型為萬元之間，主力戶型為110m110m2 2左右的三房兩廳兩衛(wèi)，總價在左右的三房兩廳兩衛(wèi)，總價在 3434 萬左右，最低首付款在萬左右，最低首付款在 1010 萬左右，最低萬左右，最低月供款在月供款在 10001000 元元/ /月左右。月左右。商業(yè)部分全程均價商業(yè)部分全程均價 70007000 元元/m/m2 2。6 6、項目投入總資金和、項目投入總資金和主要經(jīng)濟(jì)效果主要經(jīng)濟(jì)效果在在 2 2 年的開發(fā)建設(shè)經(jīng)營期內(nèi)：年的開發(fā)建設(shè)經(jīng)營期內(nèi)：項目投入總資金為項目投入總資金為 9627.42 萬元；萬元；其中自有資金為其中自有資金為 3372.67 萬元；萬元；稅前凈利潤為稅前凈利潤為

19、 2208.56 萬元；萬元；稅后凈利潤為稅后凈利潤為 1542.56 萬元；萬元； 當(dāng)代光谷智慧城高層項目可行性研究報告當(dāng)代光谷智慧城高層項目可行性研究報告11自有資金稅前投資回報率為自有資金稅前投資回報率為 65.48%；自有資金稅后投資回報率為自有資金稅后投資回報率為 45.74%。表表 1-21-2 項目投入總資金和主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表項目投入總資金和主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序序號號項項 目目單位單位數(shù)量數(shù)量備注備注主要經(jīng)濟(jì)結(jié)果和數(shù)據(jù)主要經(jīng)濟(jì)結(jié)果和數(shù)據(jù)一項目投入總資金萬元9627.421建設(shè)投資（不含建設(shè)期利息）萬元9505.022建設(shè)期利息萬元122.40其中自有資金萬元3372.67二銷售

20、收入萬元13320.00項目總銷售收入三銷售成本萬元599.40項目總銷售成本四銷售稅金萬元884.62項目總銷售稅金五銷售利潤萬元11835.98項目總銷售利潤開發(fā)利潤萬元2208.56項目總利潤六所得稅萬元666.00七稅后利潤萬元1542.56經(jīng)經(jīng) 濟(jì)濟(jì) 評評 價價 指指 標(biāo)標(biāo)一項目財務(wù)內(nèi)部收益率%38.80%基準(zhǔn)收益率 ic=10%稅后項目財務(wù)內(nèi)部收益率%27.80%基準(zhǔn)收益率 ic=10%二資本金收益率31.62%稅前資本金收益率45.81%三財務(wù)凈現(xiàn)值（稅后）萬元884.62財務(wù)凈現(xiàn)值（稅前）萬元1443.50五稅后投資回收期年1.83稅前投資回收期年1.78四稅前投資回報率22.

21、94%稅后投資回報率16.02%六稅前自有資金投資回報率65.48%稅后自有資金投資回報率45.74%七借款償還期年1.68八單位建筑面積投資2917.40不含地下層建筑面積單位建筑面積投資2784.10含地下層建筑面積九單位建筑面積工程造價1553.35不含地下層建筑面積單位建筑面積工程造價1328.68含地下層建筑面積 當(dāng)代光谷智慧城高層項目可行性研究報告當(dāng)代光谷智慧城高層項目可行性研究報告12四、項目建設(shè)存在的主要問題和實(shí)施建議四、項目建設(shè)存在的主要問題和實(shí)施建議1.1. 項目建設(shè)存在的主要問題項目建設(shè)存在的主要問題本項目建設(shè)存在的主要問題有：（1）項目前期各項審批手續(xù)尚未全部完成，合作

22、事宜尚在洽談中，項目工，項目工期尚不能最后確定。期尚不能最后確定。（2）項目建設(shè)投資總額控制有賴于項目實(shí)施過程中承辦方的具體執(zhí)行情況，不確定因素較多，不確定因素較多，要規(guī)避其風(fēng)險。（3）項目開發(fā)的主體是高層住宅，其市場認(rèn)同、市場消化速度和能力會對其市場認(rèn)同、市場消化速度和能力會對項目構(gòu)成重大影響。項目構(gòu)成重大影響。（4）存在較強(qiáng)的市場競爭壓力，項目的競爭優(yōu)勢和競爭力還需要多方面營項目的競爭優(yōu)勢和競爭力還需要多方面營造。造。2 2、項目的實(shí)施建議、項目的實(shí)施建議對本項目的實(shí)施建議主要有以下幾點(diǎn)：（1）研究并充分利用研究并充分利用當(dāng)代智慧城小區(qū)已經(jīng)形成的人文生態(tài)高建筑質(zhì)量優(yōu)物業(yè)管理的市場傳播效應(yīng)，

23、充分利用現(xiàn)有業(yè)主進(jìn)行鏈?zhǔn)綘I銷，提前積累客市場傳播效應(yīng)，充分利用現(xiàn)有業(yè)主進(jìn)行鏈?zhǔn)綘I銷，提前積累客戶量。戶量。（2）集中力量抓緊完成項目的規(guī)劃和立項報批工作，落實(shí)項目開工建設(shè)的落實(shí)項目開工建設(shè)的各項手續(xù)，確保項目能盡快開工建設(shè)。各項手續(xù)，確保項目能盡快開工建設(shè)。（3）周邊同類物業(yè)同質(zhì)化現(xiàn)象相當(dāng)嚴(yán)重，實(shí)行差異化戰(zhàn)略，實(shí)行差異化戰(zhàn)略，營造項目特色與特質(zhì)，大大強(qiáng)化項目競爭力。（4）降臨街噪音、節(jié)能保溫，并美化外立面，使之成為雄楚大道上亮麗一亮麗一景。景。（5）以客戶顯而易見的性價比優(yōu)勢以客戶顯而易見的性價比優(yōu)勢進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計和價格定位，強(qiáng)化成競爭優(yōu)勢。精心設(shè)計，提高建筑面積使用率，并降低建造成本。（6）項

24、目開發(fā)的各個階段要注意邀請既有實(shí)力又能切實(shí)認(rèn)真地投入的合作伙伴，以確保項目工程質(zhì)量。以確保項目工程質(zhì)量。 當(dāng)代光谷智慧城高層項目可行性研究報告當(dāng)代光谷智慧城高層項目可行性研究報告13（7）資金運(yùn)作中，可以考慮此項目和民院路項目拉開開發(fā)時序，加大預(yù)售款和現(xiàn)房款的使用比例，進(jìn)而降低資本金需要量。降低資本金需要量。（8）真正將未來業(yè)主，即客戶置于中心地位，除將此作為理念貫徹項目開發(fā)經(jīng)營始終外，可采取請意向客戶參與施工管理與監(jiān)督、參與選擇物業(yè)管理公可采取請意向客戶參與施工管理與監(jiān)督、參與選擇物業(yè)管理公司等事項，司等事項，以保證工程質(zhì)量，并帶來良好的輿論口碑，樹立產(chǎn)品品牌。（9）由于項目對原規(guī)劃的修改變

25、動較大，對北側(cè)相鄰的已入住業(yè)主產(chǎn)生一定影響，提前做好這些業(yè)主的工作，規(guī)避項目的社會風(fēng)險。規(guī)避項目的社會風(fēng)險。（10）盡管項目規(guī)模不大，仍須精心于每一個細(xì)節(jié)，作為樹立企業(yè)品牌的盡管項目規(guī)模不大，仍須精心于每一個細(xì)節(jié)，作為樹立企業(yè)品牌的良好開端。良好開端。 當(dāng)代光谷智慧城高層項目可行性研究報告當(dāng)代光谷智慧城高層項目可行性研究報告14第二部分第二部分 項目的市場態(tài)勢分析項目的市場態(tài)勢分析一、武漢房地產(chǎn)市場一、武漢房地產(chǎn)市場分析分析1 1、經(jīng)濟(jì)背景、經(jīng)濟(jì)背景（1 1）武漢經(jīng)濟(jì)發(fā)展，作為華中腹地最大的商貿(mào)中心、交通樞紐，長期處于）武漢經(jīng)濟(jì)發(fā)展，作為華中腹地最大的商貿(mào)中心、交通樞紐，長期處于沒有中央政策重

26、點(diǎn)扶持沒有中央政策重點(diǎn)扶持“自生自長自生自長”狀態(tài)，發(fā)展緩慢。狀態(tài)，發(fā)展緩慢。東部沿海城市開發(fā)、沿邊城市邊貿(mào)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展、振興東北老工業(yè)基地、西部大開發(fā)等中央政策都使武漢處于這些重大發(fā)展戰(zhàn)略的邊緣經(jīng)濟(jì)帶。因而，武漢經(jīng)濟(jì)的總量水平與發(fā)展速度都相對較低。gdp、人均 gdp、人均可支配收入等主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在19 個副省級城市中排名各在 13、14 位，與重慶、烏魯木齊等城市同居下游。（2 2）最近幾年，在下列政策強(qiáng)力推動下，武漢經(jīng)濟(jì)蓄積能量，速度加快。）最近幾年，在下列政策強(qiáng)力推動下，武漢經(jīng)濟(jì)蓄積能量，速度加快。武漢市 2000 年以來 gdp 和城鎮(zhèn)居民可支配收入增長狀況見下表。gdp（億

27、元）人均 gdp（元）城鎮(zhèn)居民可支配收入（元）20001206.8416206.006760.6820011347.8017882.007035.0520021492.7419560.007820.2820031662.1821460.008524.5220041954.6524871.489564.052005 年 110 月1853.289115.58湖北省委關(guān)于“全省支持武漢、武漢帶動全省”的決策及相關(guān)政策實(shí)施。1東風(fēng)汽車、中鐵十一局、中建八局、清江集團(tuán)等一大批大型企業(yè)總部遷駐武漢，為武漢經(jīng)濟(jì)注入活力，增加了城市稅源和發(fā)展后勁。以武漢為中心的“8+1”城市圈的互動、專業(yè)分工，建立了武漢經(jīng)

28、濟(jì)輻射2與帶動的寬廣平臺。 當(dāng)代光谷智慧城高層項目可行性研究報告當(dāng)代光谷智慧城高層項目可行性研究報告15確定武漢建設(shè)現(xiàn)代制造業(yè)中心的戰(zhàn)略方向3長期以來，武漢經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略定位于“兩通起飛” 、 “科技立市” 、 “跨越式發(fā)展”等方向，而對國家重點(diǎn)老工業(yè)基地城市擁有的制造業(yè)資源的再開發(fā)利用重視不夠。在確立建設(shè)現(xiàn)代制造業(yè)中心的發(fā)展戰(zhàn)略之后，武鋼、武船、武鍋、汽發(fā)等大型國企的改制和技術(shù)改造升級加快了步伐，東風(fēng)汽車等制造企業(yè)移遷武漢，使武漢的制造業(yè)成為武漢經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)有力支柱。本田汽車、日產(chǎn)汽車、海爾、tcl 等家大型企業(yè)生產(chǎn)基地落戶武漢，為武漢經(jīng)濟(jì)夯實(shí)了基礎(chǔ)。（3 3）20052005 年全國人大提出

29、年全國人大提出“中部崛起中部崛起”戰(zhàn)略，戰(zhàn)略， “給政策、給項目、給資金給政策、給項目、給資金”三給政策的逐步到位，將使武漢經(jīng)濟(jì)在未來三給政策的逐步到位，將使武漢經(jīng)濟(jì)在未來 5 51010 年真正實(shí)現(xiàn)年真正實(shí)現(xiàn)“跨越式發(fā)展跨越式發(fā)展” ，武漢經(jīng)濟(jì)總量、速度將大幅提升，結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步優(yōu)化，人民生活水平也將隨之武漢經(jīng)濟(jì)總量、速度將大幅提升，結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步優(yōu)化，人民生活水平也將隨之提高。提高。武鋼擴(kuò)建與產(chǎn)量翻番（由現(xiàn)在 800 萬噸/年到 2010 年為 2000 萬噸/年） 、國家投資 200 億的重化工項目的建設(shè)投產(chǎn)、光電子產(chǎn)業(yè)發(fā)展的加速，本田和日產(chǎn)汽車、海爾、tcl 全面投產(chǎn)，使武漢經(jīng)濟(jì) gdp

30、在 5 年左右時間翻一番成為顯然可見的前景。（4 4）武漢教育、科技力量雄厚，教育經(jīng)濟(jì)、科技經(jīng)濟(jì)釋放出極大能量，教）武漢教育、科技力量雄厚，教育經(jīng)濟(jì)、科技經(jīng)濟(jì)釋放出極大能量，教育帶動經(jīng)濟(jì)，科技產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)將加速發(fā)展。育帶動經(jīng)濟(jì)，科技產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)將加速發(fā)展。（5 5）和記黃埔、世貿(mào)、瑞安、新世界等財團(tuán)入市巨額投資商用物業(yè)，將為）和記黃埔、世貿(mào)、瑞安、新世界等財團(tuán)入市巨額投資商用物業(yè)，將為武漢招商外資、經(jīng)濟(jì)走向世界注入強(qiáng)大的推動力。武漢招商外資、經(jīng)濟(jì)走向世界注入強(qiáng)大的推動力。2 2、政策背景、政策背景（1 1）全國房地產(chǎn)市場從）全國房地產(chǎn)市場從 19941994 年市場周期高峰頂端年市場周期高

31、峰頂端下滑，到下滑，到 19981998 年負(fù)增長年負(fù)增長達(dá)到谷底，到達(dá)到谷底，到 20002000 年開始進(jìn)入快速上升期，地價、房價一路攀升。年開始進(jìn)入快速上升期，地價、房價一路攀升。（2 2）房價上漲速度過快、房地產(chǎn)投資增長過快、占用土地量增長過快，引）房價上漲速度過快、房地產(chǎn)投資增長過快、占用土地量增長過快，引起中央高度重視。起中央高度重視。從 2004 年開始，中央從用地管制、土地供應(yīng)方式、投資、貸款規(guī)模與貸款條件、利息、開發(fā)商項目資本金比例、開發(fā)項目預(yù)售條件等方面加強(qiáng)宏觀調(diào)控。尤其是 2005 年以來，在商品住宅領(lǐng)域抑制投資、遏制投機(jī)的政 當(dāng)代光谷智慧城高層項目可行性研究報告當(dāng)代光谷

32、智慧城高層項目可行性研究報告16策措施出臺后，全國房地產(chǎn)市場逐步進(jìn)入穩(wěn)定、規(guī)范的發(fā)展期。有些過熱城市顯著降溫，投機(jī)風(fēng)被剎住。（3 3）中央政策的目標(biāo)是堅定不移地實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)健康（規(guī)范）中央政策的目標(biāo)是堅定不移地實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)健康（規(guī)范） 、穩(wěn)定（逐、穩(wěn)定（逐步、協(xié)調(diào)）步、協(xié)調(diào)） 、持續(xù)（科學(xué)）發(fā)展主要政策已基本落實(shí)，調(diào)控目標(biāo)正在逐步實(shí)現(xiàn)。、持續(xù)（科學(xué)）發(fā)展主要政策已基本落實(shí)，調(diào)控目標(biāo)正在逐步實(shí)現(xiàn)。這些政策已經(jīng)沉淀為房地產(chǎn)的基本政策措施，其全體部分不會發(fā)生實(shí)質(zhì)性變化。（4 4）該輪對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，在總體上，對武漢影響不是很大，反）該輪對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，在總體上，對武漢影響不是很大，反

33、而促使武漢房地產(chǎn)市場進(jìn)入規(guī)范、穩(wěn)步上揚(yáng)態(tài)勢。而促使武漢房地產(chǎn)市場進(jìn)入規(guī)范、穩(wěn)步上揚(yáng)態(tài)勢。3 3、武漢市房地產(chǎn)市場特點(diǎn)分析、武漢市房地產(chǎn)市場特點(diǎn)分析房地產(chǎn)市場極具地區(qū)性。武漢，作為房地產(chǎn)界所稱“內(nèi)地二級城市” ，房地產(chǎn)市場自有區(qū)別于北京、上海、沿海城市，也區(qū)別于西安、重慶、沈陽等內(nèi)地城市的特點(diǎn)。這些特點(diǎn)主要是：（1 1）城市規(guī)模大，發(fā)展空間大，）城市規(guī)模大，發(fā)展空間大，迴迴旋余地大。旋余地大。武漢市 800 萬人口的住房消費(fèi)量，長期在每年 500 萬平方米左右徘徊，每年人均增量為 0.6 平方米左右，低于全國平均水平。因此，它也積累了后發(fā)的消費(fèi)量，留下了后發(fā)發(fā)展余地和空間。（2 2）最近三年，地

34、價、房價上升速度較快，但價格水平不高，逐步達(dá)到全）最近三年，地價、房價上升速度較快，但價格水平不高，逐步達(dá)到全國城市商品住宅價格平均水平。國城市商品住宅價格平均水平。2002 年，武漢市商品房平均樓面地價在 600 元/m2左右，2005 年三季度達(dá)到 1300 元/m2以上 ，翻了一番。武漢市商品住宅 2005 年前三季度平均價格為 3400 元/m2左右。僅比全國商品住宅平均價格略高 100 元/m2左右。武漢市商品住宅平均價格上漲的主要原因可歸納為三點(diǎn)：城市環(huán)境、居住環(huán)境、建筑品質(zhì)的提升?！艾F(xiàn)在的住宅區(qū)與 5 年前的住宅區(qū)的品質(zhì)不可比” ，這是武漢房地產(chǎn)界開發(fā)商、市民、政府一致的共識。強(qiáng)

35、制性節(jié)能措施，將使房屋建造成本提高 100 元/m2 左右。城市環(huán)境改善與土地供應(yīng)政策的改變帶來的地價上升。實(shí)際樓面地價三 當(dāng)代光谷智慧城高層項目可行性研究報告當(dāng)代光谷智慧城高層項目可行性研究報告17年來上升 700 元/m2左右。需求增加、供不應(yīng)求引發(fā)房價上升。武漢市舊城改造計劃每年拆遷 300 萬 m2危舊房，帶來的剛性需求至少是400 萬 m2。同時，武漢市停止了經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)。最近，在宏觀調(diào)控下，武漢市政府安排經(jīng)濟(jì)適用房，強(qiáng)調(diào)舊城改造的計劃性、節(jié)奏性，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，健康發(fā)展，避免大起之后的大落。（3 3）武漢市房地產(chǎn)市場周期處于高峰期的上升階段。）武漢市房地產(chǎn)市場周期處于高峰

36、期的上升階段。從上海、北京、廣州、深圳等城市的市場軌跡看，房地產(chǎn)市場周期高峰期應(yīng)當(dāng)有三個拐點(diǎn)，如下圖：a 點(diǎn)進(jìn)入市場高峰期；b 點(diǎn)達(dá)到市場高峰期；c 點(diǎn)市場高峰期結(jié)束點(diǎn)。武漢市房地產(chǎn)市場周期處于 a 點(diǎn)到 b 點(diǎn)的上升通道時，遇到了中央政策宏觀調(diào)控，因而必將延長高峰運(yùn)行期。（4 4）市中心區(qū)房價上升較快，郊區(qū)房價相對穩(wěn)定。）市中心區(qū)房價上升較快，郊區(qū)房價相對穩(wěn)定。（5 5）大企業(yè)、大盤、名盤占據(jù)市場主導(dǎo)地位）大企業(yè)、大盤、名盤占據(jù)市場主導(dǎo)地位，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場走向。和記黃埔、世貿(mào)、瑞安等港財團(tuán)入市，萬科、金地、保利、順馳、大華后續(xù)項目開發(fā)，武漢地產(chǎn)集團(tuán) 10 年達(dá)到銷售 100 億元/年規(guī)劃的實(shí)

37、施，將使武漢房地產(chǎn)市場形成大企業(yè)、大盤、名盤主導(dǎo)地位，引領(lǐng)市場走向的格局，中小企業(yè)可取追隨策略。 當(dāng)代光谷智慧城高層項目可行性研究報告當(dāng)代光谷智慧城高層項目可行性研究報告184 4、武漢房地產(chǎn)市場趨勢預(yù)測分析、武漢房地產(chǎn)市場趨勢預(yù)測分析（1 1）根據(jù)房地產(chǎn)市場周期演化的一般趨勢，武漢房地產(chǎn)市場需求與供給將武漢房地產(chǎn)市場需求與供給將持續(xù)、穩(wěn)定上升持續(xù)、穩(wěn)定上升 2 23 3 年。年。如果如果“中部崛起中部崛起”戰(zhàn)略在戰(zhàn)略在“給政策、給項目、給資金給政策、給項目、給資金”三給方面能夠落實(shí)，三給方面能夠落實(shí)，武漢房地產(chǎn)市場將隨之持續(xù)上升。武漢房地產(chǎn)市場將隨之持續(xù)上升。（2 2）性能價格比成為購房者購

38、買決策的核心價值取向。）性能價格比成為購房者購買決策的核心價值取向。因而，有明顯缺陷（配套、環(huán)境、戶型、景觀、物業(yè)管理等）的樓盤將被因而，有明顯缺陷（配套、環(huán)境、戶型、景觀、物業(yè)管理等）的樓盤將被迫降價。迫降價。（3 3）級差地租的級差將拉大，拉大特殊優(yōu)良環(huán)境地段和一般區(qū)域的房價差。）級差地租的級差將拉大，拉大特殊優(yōu)良環(huán)境地段和一般區(qū)域的房價差。（4 4）不同區(qū)位商品住宅平均價格在）不同區(qū)位商品住宅平均價格在 3 35 5 年的預(yù)期為：年的預(yù)期為：內(nèi)環(huán)線內(nèi)內(nèi)環(huán)中環(huán)之間中環(huán)以外2005 年4000 元/m231003500 元/m22500 元/m2預(yù)期5000 元/m24000 元/m2300

39、0 元/m2全市商品住宅均價在 40004300 元/m2之間?？傮w上，房價將穩(wěn)步、小幅上漲。（5 5）武漢市高收入人群聚居區(qū)同時具有環(huán)境、地段、配套諸方面的優(yōu)勢，）武漢市高收入人群聚居區(qū)同時具有環(huán)境、地段、配套諸方面的優(yōu)勢，商品住宅價格將堅挺或領(lǐng)漲。商品住宅價格將堅挺或領(lǐng)漲。這些高收入人群聚居區(qū)有：漢口：漢正街、江漢路一帶區(qū)域 1 建設(shè)大道金融一條街區(qū)域 2漢陽：鐘家村大橋局區(qū)域 1 沌口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)政府周邊區(qū)域 2武昌：水果湖府前經(jīng)濟(jì)區(qū)域 1光谷高?？萍紖^(qū)域光谷高?？萍紖^(qū)域 2 2 高收入人群聚居區(qū)以強(qiáng)大的購買力支撐房價堅挺或領(lǐng)漲。高收入人群聚居區(qū)以強(qiáng)大的購買力支撐房價堅挺或領(lǐng)漲。（6

40、6） “品質(zhì)特色品質(zhì)特色”將成為房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)成功的關(guān)鍵，以特色、差異化將成為房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)成功的關(guān)鍵，以特色、差異化去滿足特定客戶群的特殊要求成為適銷對路產(chǎn)品，將成為開發(fā)商尋求市場機(jī)會去滿足特定客戶群的特殊要求成為適銷對路產(chǎn)品，將成為開發(fā)商尋求市場機(jī)會的關(guān)鍵點(diǎn)。的關(guān)鍵點(diǎn)。 當(dāng)代光谷智慧城高層項目可行性研究報告當(dāng)代光谷智慧城高層項目可行性研究報告19（7 7）由于城市的發(fā)展、土地資源的緊缺，高層建筑將越來越成為樓市主導(dǎo)）由于城市的發(fā)展、土地資源的緊缺，高層建筑將越來越成為樓市主導(dǎo)產(chǎn)品。產(chǎn)品。（8 8） “資金為王資金為王”總體上保證開發(fā)項目資金鏈的連續(xù)將成為開發(fā)企業(yè)的總體上保證開發(fā)項目資金鏈的

41、連續(xù)將成為開發(fā)企業(yè)的生命線。生命線。19931995 年的房地產(chǎn)市場高峰期，在武漢市一級主干道邊留下了 164 棟高層爛尾樓，其原因都是資金鏈斷折。在房地產(chǎn)市場進(jìn)入穩(wěn)定增長期后，在國家確保金融安全背景下，開發(fā)商的資金實(shí)力和資金運(yùn)作能力，就成為企業(yè)生命線。二、二、項目供需圈區(qū)域房地產(chǎn)市場態(tài)勢分析項目供需圈區(qū)域房地產(chǎn)市場態(tài)勢分析1 1、光谷、光谷區(qū)域概況區(qū)域概況光谷區(qū)域的范圍大致從魯巷以東到森林公園延至中環(huán)線以西，從東湖以南到湯遜湖以北，約 35 平方公里。2003 年，中央批準(zhǔn)在東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)建設(shè)國家光電子產(chǎn)業(yè)基地，是謂武漢中國光谷。武漢市政府多年連續(xù)投入巨額資金優(yōu)化光谷區(qū)域景觀環(huán)境，改善投

42、資環(huán)境，大規(guī)?！爸惨P” ，建設(shè)面向世界的現(xiàn)代光電子產(chǎn)業(yè)工業(yè)園區(qū)，經(jīng)過多年努力，光谷區(qū)域已經(jīng)成為國內(nèi)一流的宜居、宜工、宜研區(qū)域。（1 1）自然環(huán)境優(yōu)美、交通發(fā)達(dá)，景觀絢麗而又大氣。）自然環(huán)境優(yōu)美、交通發(fā)達(dá)，景觀絢麗而又大氣。浩渺的東湖、南湖、湯遜湖，環(huán)繞著郁郁蔥蔥的雷達(dá)山、喻家山、馬鞍山，林木花卉敷邊而又寬闊的珞瑜東路、關(guān)山大道、光谷大道、南湖大道，高校等單位綠色出墻的別致景色，使光谷區(qū)域成為武漢乃至全國最為優(yōu)美的景觀區(qū)域。（2 2）高校科研機(jī)構(gòu)密集、高技術(shù)密集、高文化素質(zhì)人群密集、高收入階層）高?？蒲袡C(jī)構(gòu)密集、高技術(shù)密集、高文化素質(zhì)人群密集、高收入階層密集區(qū)域。密集區(qū)域。這里有 18 所知

43、名高校，56 所科研機(jī)構(gòu)、數(shù)千家光電子、能源、工廠、生物、醫(yī)藥等類企業(yè)以及金融、法律等服務(wù)機(jī)構(gòu)。（3 3）以光電子為核心的教育經(jīng)濟(jì)、科技經(jīng)濟(jì)、文化經(jīng)濟(jì)、商貿(mào)經(jīng)濟(jì)、服務(wù)）以光電子為核心的教育經(jīng)濟(jì)、科技經(jīng)濟(jì)、文化經(jīng)濟(jì)、商貿(mào)經(jīng)濟(jì)、服務(wù)經(jīng)濟(jì)已有一定基礎(chǔ)，正在蓄勢待發(fā)，迎來招商引資快速發(fā)展高峰期。經(jīng)濟(jì)已有一定基礎(chǔ)，正在蓄勢待發(fā)，迎來招商引資快速發(fā)展高峰期。2003 年，光谷區(qū)域 gdp200 億元，2004 年達(dá)到 280 億元。2005 年，中國武漢光谷光電子國際博覽會上簽約 58 億元人民幣。 當(dāng)代光谷智慧城高層項目可行性研究報告當(dāng)代光谷智慧城高層項目可行性研究報告20按照規(guī)劃，未來 10 年，該區(qū)

44、域?qū)⑿略鋈丝?15 萬人，常住人口 30 萬人，大學(xué)生 20 余萬。（4 4）光谷區(qū)域商務(wù)中心逐步形成。魯巷廣場商務(wù)中心的地位已經(jīng)確立，將）光谷區(qū)域商務(wù)中心逐步形成。魯巷廣場商務(wù)中心的地位已經(jīng)確立，將成為向民院路、魯磨路、卓豹路、珞瑜東路、步行街延伸形成光谷區(qū)域的商務(wù)成為向民院路、魯磨路、卓豹路、珞瑜東路、步行街延伸形成光谷區(qū)域的商務(wù)繁華中心。繁華中心。2.2.光谷片區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)市場分析光谷片區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)市場分析(1)(1)供給總量大，釋放有節(jié)奏。供給總量大，釋放有節(jié)奏。據(jù)不完全統(tǒng)計，光谷片區(qū)區(qū)域目前在售、在建、已報規(guī)劃批準(zhǔn)的商品住宅總量約為 600 萬 m2，寫字樓物業(yè) 65 萬 m2，商貿(mào)

45、物業(yè) 15 萬 m2左右。目前在光谷區(qū)域的常住居民約為 10 萬人，如此大的商品住宅供應(yīng)量易造成供給大于需求的局面。對此，開發(fā)商尤其是大盤普遍采取“小量釋放”策略，一般地，各樓盤分期開發(fā)銷售量在 100200 個居住單元之間。使特定時期的市場供給量適應(yīng)需求量。(2)(2)在空間格局上，交通便捷程度和各地人流密集的程度與樓盤銷售態(tài)勢相在空間格局上，交通便捷程度和各地人流密集的程度與樓盤銷售態(tài)勢相關(guān)性很強(qiáng)。關(guān)性很強(qiáng)。一般來說：以魯巷廣場為中心，向四周延伸，距離由近到遠(yuǎn)，銷售成本由低到高。以珞瑜東路為基準(zhǔn)線，由北向南，銷售成本由低到高，實(shí)際入住率由高到低。湯遜湖一帶樓盤實(shí)際入住率只有 15%左右。大

46、單位(高校、研究院所、企業(yè))附近的樓盤以這些單位的客戶為主要支撐購買人群。(3)(3)大盤引領(lǐng)市場走向，競爭激烈，各求特色。大盤引領(lǐng)市場走向，競爭激烈，各求特色。萬科、當(dāng)代、保利、南益、長城、宏宇、鑫國等開發(fā)商以大盤的規(guī)模、風(fēng)格、價格引領(lǐng)光谷區(qū)域房地產(chǎn)市場走向。各開發(fā)項目之間競爭激烈，促使各項目以特色取勝。萬科的“產(chǎn)業(yè)化、工業(yè)化”模式，當(dāng)代的“品質(zhì)優(yōu)先” 、南益的“高成本、高品質(zhì)”理念體現(xiàn)在各自的項目上，其市場表現(xiàn)各異。即使如此，在總體上說，同質(zhì)化競爭的現(xiàn)象仍然相當(dāng)突出。(4)(4)高收入人群密集支撐該區(qū)域房價在高收入人群密集支撐該區(qū)域房價在 3000-35003000-3500 元元/m/m

47、2 2。 當(dāng)代光谷智慧城高層項目可行性研究報告當(dāng)代光谷智慧城高層項目可行性研究報告21該區(qū)域高等學(xué)校、科研單位、科技企業(yè)、民營企業(yè)，積聚著武漢市的一批高收入人群。該區(qū)域商品住宅價格從 3 年前的 20002500 元/m2，隨武漢市房地產(chǎn)市場大趨勢走到現(xiàn)在的 30003500 元/m2。盡管人們一般認(rèn)為該區(qū)域距離中南商務(wù)圈、徐東商務(wù)圈、漢口諸商務(wù)圈距離較遠(yuǎn)，但房價仍然不低。預(yù)計該區(qū)域房價會在該價位穩(wěn)下來相當(dāng)一般時間。(5)(5)客戶普遍成熟度高，投資意識和維權(quán)意識強(qiáng)。客戶普遍成熟度高，投資意識和維權(quán)意識強(qiáng)。光谷區(qū)域房地產(chǎn)市場客戶文化素質(zhì)高，懂專業(yè)、懂法規(guī)、懂產(chǎn)品比別的人多，購房時重視品質(zhì)、追求

48、生活品味、購買決策謹(jǐn)慎穩(wěn)重。漢口售樓成交，一個客房平均接待三次，即可簽訂合同；光谷區(qū)域一個客房平均接待六次才能簽訂合同。光谷區(qū)域高收入人群聚集，尋求投資渠道者比例高，出于對房地產(chǎn)保值增值特性的認(rèn)知，購房投資成為主要投資方式。光谷區(qū)域高知人群維權(quán)意識相當(dāng)強(qiáng)，購房者要求參與與監(jiān)督預(yù)購房屋建設(shè)和物業(yè)管理公司的選擇。對于開發(fā)商行為、建筑工程質(zhì)量、物業(yè)管理到位程度要求較高。通俗一點(diǎn)說：“很挑剔” 。（6 6）客戶不大相信廣告宣傳，較為相信朋友的傳介，更看重自己的實(shí)際觀）客戶不大相信廣告宣傳，較為相信朋友的傳介，更看重自己的實(shí)際觀察。察。（7 7）物業(yè)類型由多層轉(zhuǎn)化為商層占主導(dǎo)地位。）物業(yè)類型由多層轉(zhuǎn)化為

49、商層占主導(dǎo)地位。人們對于高層樓宇的三大劣勢成本高、建筑使用率低、物業(yè)管理費(fèi)高的認(rèn)識，已逐步轉(zhuǎn)化為高層有電梯方便、高處可視自然景觀和人文景觀良好而無價、高處自然通風(fēng)污染少的認(rèn)知，正在適應(yīng)建筑高層時代的來臨。 當(dāng)代光谷智慧城高層項目可行性研究報告當(dāng)代光谷智慧城高層項目可行性研究報告22三、光谷片區(qū)區(qū)域重點(diǎn)競爭項目分析三、光谷片區(qū)區(qū)域重點(diǎn)競爭項目分析1、主要競爭物業(yè)分布概況、主要競爭物業(yè)分布概況 本本 案案洪福家園洪福家園紫菘紫菘楓林上城楓林上城名都花園名都花園楓橋泊楓橋泊岸岸學(xué)雅芳鄰學(xué)雅芳鄰臥龍臥龍劍橋春天劍橋春天光谷商務(wù)中心光谷商務(wù)中心獅城獅城風(fēng)華新都風(fēng)華新都光谷國際光谷國際巴黎豪庭巴黎豪庭現(xiàn)代

50、現(xiàn)代森林花園森林花園宇峰家園宇峰家園陸景苑陸景苑漢盛漢盛關(guān)關(guān)山春曉山春曉漢盛漢盛關(guān)山春關(guān)山春曉曉金地金地陽光城陽光城保利花園保利花園江南家園江南家園 2期期柒零社區(qū)柒零社區(qū) 當(dāng)代光谷智慧城高層項目可行性研究報告當(dāng)代光谷智慧城高層項目可行性研究報告232、主要競爭物業(yè)價格分析、主要競爭物業(yè)價格分析 3100 元/3100 元/3500 元/3300 元/3250 元/3100 元/2580 元/3300 元/3100 元/漢盛漢盛關(guān)山春關(guān)山春曉曉3200 元/3800 元/2900 元/2900 元/3300 元/3100 元/3100 元/3338 元/武昌核心區(qū)武昌核心區(qū)武昌核心區(qū)均價330

51、0-3800魯巷核心區(qū)魯巷核心區(qū)魯巷核心區(qū)均價3100-3800光谷核心區(qū)光谷核心區(qū)光谷核心區(qū)均價2900-3300本本 案案 當(dāng)代光谷智慧城高層項目可行性研究報告當(dāng)代光谷智慧城高層項目可行性研究報告243 3、主要競爭物業(yè)調(diào)查結(jié)果、主要競爭物業(yè)調(diào)查結(jié)果樓盤名稱樓盤名稱開發(fā)商開發(fā)商地理位置地理位置項目規(guī)模項目規(guī)模容積率容積率綠化率綠化率建筑形式建筑形式物業(yè)形態(tài)物業(yè)形態(tài)總戶數(shù)總戶數(shù)停車位停車位均價均價銷售速度銷售速度光谷商務(wù)中心光谷商務(wù)中心湖北東盛房地產(chǎn)有限公司魯磨路和珞瑜路的交叉口占地51.133 畝；建面約30.3 萬4.335%高層（在建）大型購物中心、寫字樓、高層住宅1900（一期800

52、）（寫字樓）4800；（住宅）3680 起租售部籌建階段，即將開始客戶登記臥龍臥龍劍橋春天劍橋春天武漢臥龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)珞瑜路葉麻店占地 180畝；建面約 25 萬2.0835%多層、小高層住宅、商業(yè)、辦公1216 戶3250 元/銷售速度一般巴黎豪庭巴黎豪庭南益置業(yè)（武漢）有限公司珞瑜路與關(guān)山二路交匯處占地 178畝；建面共 30 萬2.4040%小高層，高層（籌建）高尚住宅2362 戶2100 個3338 元/2005 年 11 月 6日開盤，當(dāng)日170 套售出現(xiàn)代現(xiàn)代森林花園森林花園湖北現(xiàn)代城市建設(shè)發(fā)展集團(tuán)有限公司洪山馬鞍山森林公園對面占地 135畝；建面約 27

53、 萬2.039%小高層,多層,疊加別墅普通住宅1320 戶700 個3300 元/銷售速度一般，推出 300 套 4 個月銷售一半柒零社區(qū)柒零社區(qū)武漢市洪華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 洪山民院路當(dāng)代學(xué)生公寓南面占地 42 畝；建面約 5萬1.835%多層普通住宅428 戶210 個3100 元/銷售一般江南家園江南家園 2 期期武漢佳境房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司洪山民院路武漢科技學(xué)院旁共占地204 畝；二期建面約 11.7 萬1.4545%多層 小高層普通住宅768 戶（一期1200 戶）3100 元/銷售較好 當(dāng)代光谷智慧城高層項目可行性研究報告當(dāng)代光谷智慧城高層項目可行性研究報告25樓盤名稱樓盤名稱開

54、發(fā)商開發(fā)商地理位置地理位置項目規(guī)模項目規(guī)模容積率容積率綠化率綠化率建筑形式建筑形式物業(yè)形態(tài)物業(yè)形態(tài)總戶數(shù)總戶數(shù)停車位停車位均價均價銷售速度銷售速度保利花園二期保利花園二期保利（武漢）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司洪山關(guān)山一路 74 號共占地235 畝；二期建面約 11.7 萬（總 36 萬）2.242%高層，小高層，多層普通住宅3000 戶1960 個2900 元/（近期下調(diào)，前期為 3100元/）于 2005-8 開盤僅推出一棟，待售金地金地陽光城陽光城 武漢市洪華房地產(chǎn)開發(fā)公司 洪山民族大道與新竹路交匯處占地 210畝；建面約 14 萬（共 23.2萬）1.6641 %多層、庭院洋房普通住宅1100

55、戶330 個3200 元/于 2005-11-5 開盤陸景苑二期陸景苑二期湖北海陸景置業(yè)發(fā)展有限公司洪山關(guān)山二路與楚雄大道交匯處占地 120畝；建面約 9.8 萬 1.5133 %多層、小高層住宅646 戶調(diào)價中（11 月 16號前均價3000 元/）全現(xiàn)房，銷售一般光谷國際光谷國際 武漢政和實(shí)業(yè)有限公司光谷華光大道珞瑜路路口占地 37.7畝；建面約 10 萬3.98高層（30層）住宅、商業(yè)、辦公1080 戶3100 元/2005-6 月底開盤，底層 13 為中商超市，銷售緩慢漢盛漢盛關(guān)山春曉關(guān)山春曉二期二期武漢漢盛地產(chǎn)有限公司洪山關(guān)山一路特一號占地172.5 畝；建面約1.5736%多層、小

56、高層普通住宅1328 戶740 個2900 元/2005-9-10 開盤，銷售一般 當(dāng)代光谷智慧城高層項目可行性研究報告當(dāng)代光谷智慧城高層項目可行性研究報告2618 萬名都花園名都花園 3期期楓橋泊岸楓橋泊岸武漢城投房地產(chǎn)開發(fā)公司洪山雄楚大街 450 號占地共1000 畝，三期建面約 9 萬1.1342%小高層普通住宅總套數(shù)4000 戶3500 元/2005-4-2 開盤，銷售較好樓盤名稱樓盤名稱開發(fā)商開發(fā)商地理位置地理位置項目規(guī)模項目規(guī)模容積率容積率綠化率綠化率建筑形式建筑形式物業(yè)形態(tài)物業(yè)形態(tài)總戶數(shù)總戶數(shù)停車位停車位均價均價銷售速度銷售速度紫菘紫菘楓林上城楓林上城二期二期武漢紫菘房地產(chǎn)建筑集

57、團(tuán)股份有限公司洪山雄楚大街與民院路交匯處東側(cè)占地約 70畝，建面約 8 萬3.1949%高層，小高層普通住宅500 戶360 個3100 元/2005.11.19 二期開盤，一期 6 萬方售罄學(xué)雅芳鄰二期學(xué)雅芳鄰二期武漢市洪華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 洪山雄楚大道卓刀泉路交匯處東南面占地約 85畝，建面約 16 萬2.6740%小高層，高層住宅樓、辦公、超市、臨街商鋪835 戶300 個3300 元/2005-6-8 二期開盤，銷售緩慢獅城獅城風(fēng)華新都風(fēng)華新都 武漢洪發(fā)物業(yè)發(fā)展有限公司武昌洪山區(qū)珞師路 447號占地 150畝；建面約 16 萬1.630%小高層普通住宅700 戶3300 元/2005

58、-7-17 開盤，銷售緩慢洪福家園洪福家園 武漢洪順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司洪山東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)雄楚大街156 號占地 30 畝；建面約 10萬540%高層、小高層商住樓700 戶3100 元/2005 年 1 月開盤，銷售緩慢宇峰家園宇峰家園湖北宇峰房地產(chǎn)開發(fā)公司洪山關(guān)山二路 19 號占地約 35畝，建面約 4 萬1.543%多層、小高層普通住宅432 戶2580 元/2004-10-1 開盤，銷售緩慢當(dāng)代國際花園當(dāng)代國際花園武漢當(dāng)代科技產(chǎn)業(yè)集團(tuán)洪山關(guān)山二路與城市中占地 825畝；建面1.1045%小高層、多層、花園洋住宅及辦公樓3030 戶3100 個3500 元/2005.11.19 開盤，銷

59、售一般 當(dāng)代光谷智慧城高層項目可行性研究報告當(dāng)代光谷智慧城高層項目可行性研究報告27股份有限公司環(huán)線交匯處約 59.4 萬房光谷光谷坐標(biāo)城坐標(biāo)城湖北長城建設(shè)實(shí)業(yè)有限公司 關(guān)山大道與南湖南路交匯處占地 437畝；建面約 40 萬1.343%多層、小高層、高層居住、商業(yè)一體化3600 戶3600 個3500 元/于 2005-11-19 開盤，銷售一般樓盤名稱樓盤名稱開發(fā)商開發(fā)商地理位置地理位置項目規(guī)模項目規(guī)模容積率容積率綠化率綠化率建筑形式建筑形式物業(yè)形態(tài)物業(yè)形態(tài)總戶數(shù)總戶數(shù)停車位停車位均價均價銷售速度銷售速度萬科萬科城市花園城市花園武漢萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司洪山東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)關(guān)山一路南端占

60、地約540 畝；建面約 39萬0.9740%多層、小高層 普通住宅700 戶3800 元/廚衛(wèi)裝修交房，2005-6-19 開盤，銷售一般4、主要競爭項目的高層物業(yè)分析主要競爭項目的高層物業(yè)分析序序號號樓盤名稱樓盤名稱地理位置地理位置樓層樓層棟數(shù)棟數(shù)價格價格營銷推廣主題營銷推廣主題主力戶型主力戶型銷售進(jìn)度銷售進(jìn)度1光谷商務(wù)光谷商務(wù)中心中心魯巷廣場西北角2 棟 25 層（裙樓15 層為底商，625 層為寫字樓、住宅）寫字樓 4800 元/；住宅 3680 元/起（層差40 元/） ；均價 4300 元/；商鋪整體招租住宅住宅“入住景觀住宅，品味入住景觀住宅，品味夢想人生夢想人生” ；商鋪；商鋪“