第2章資產(chǎn)評(píng)估的基本原理

1、第二章 資產(chǎn)評(píng)估的基本原理第一節(jié) 資產(chǎn)價(jià)值形成理論第二節(jié) 資產(chǎn)的價(jià)值類型第三節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)第四節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估原則1、賣方市場(chǎng)時(shí)期的價(jià)值觀：生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論、賣方市場(chǎng)時(shí)期的價(jià)值觀：生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論一、資產(chǎn)價(jià)值形成理論一、資產(chǎn)價(jià)值形成理論（掌握）（掌握）資本勞動(dòng) 的報(bào)酬土地 供給（生產(chǎn)）決定價(jià)值 生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論是成本法的理論基礎(chǔ)資源性資產(chǎn)與無形資產(chǎn)？生產(chǎn)費(fèi)用商品的價(jià)值量 2、買方市場(chǎng)時(shí)期的價(jià)值觀：效用價(jià)值觀、買方市場(chǎng)時(shí)期的價(jià)值觀：效用價(jià)值觀 需求決定價(jià)值，商品的價(jià)值來自消費(fèi)者對(duì)商品的主觀評(píng)價(jià)。 效用價(jià)值論是收益法的理論基礎(chǔ)。3、供求決定價(jià)值論：均衡價(jià)值觀、供求決定價(jià)值論：均衡價(jià)值觀均衡價(jià)格 需求價(jià)格

2、：消費(fèi)者愿意支付的最高價(jià) 供給價(jià)格：生產(chǎn)者愿意接受的最低價(jià) 在均衡價(jià)格中，生產(chǎn)費(fèi)用和效用是影響價(jià)格的兩個(gè)均等因素，說明資產(chǎn)評(píng)估中，既需靠考慮資產(chǎn)的購(gòu)建成本，又需考慮資產(chǎn)的效用。 供求決定價(jià)值論是市場(chǎng)法的理論基礎(chǔ)。二、資產(chǎn)的價(jià)值類型二、資產(chǎn)的價(jià)值類型1.對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的理解對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的理解（1）資產(chǎn)的價(jià)值不是一個(gè)靜態(tài)的、性質(zhì)不變的概念。）資產(chǎn)的價(jià)值不是一個(gè)靜態(tài)的、性質(zhì)不變的概念。（2）價(jià)值與價(jià)格、成本）價(jià)值與價(jià)格、成本價(jià)格價(jià)格為取得一項(xiàng)資產(chǎn)所花費(fèi)的實(shí)際貨幣量為取得一項(xiàng)資產(chǎn)所花費(fèi)的實(shí)際貨幣量成本成本為創(chuàng)建一項(xiàng)資產(chǎn)所必需的生產(chǎn)要素的貨幣價(jià)值為創(chuàng)建一項(xiàng)資產(chǎn)所必需的生產(chǎn)要素的貨幣價(jià)值價(jià)格成本不一定與價(jià)值相等

3、2.資產(chǎn)評(píng)估中市場(chǎng)價(jià)值與市場(chǎng)以外的價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估中市場(chǎng)價(jià)值與市場(chǎng)以外的價(jià)值 為不同的資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供適用的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn) 特定資產(chǎn)業(yè)務(wù)價(jià)值類型市場(chǎng)價(jià)值（market value basis of valuation）市場(chǎng)價(jià)值以外價(jià)值（valuation basis other than market value） 資產(chǎn)評(píng)估中的市場(chǎng)價(jià)值是指資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日資產(chǎn)評(píng)估中的市場(chǎng)價(jià)值是指資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日公公開市場(chǎng)開市場(chǎng)上上最佳使用最佳使用狀態(tài)下狀態(tài)下最有可能實(shí)現(xiàn)最有可能實(shí)現(xiàn)的交換價(jià)值的交換價(jià)值的估計(jì)值。的估計(jì)值。 市場(chǎng)價(jià)值通常適用于市場(chǎng)價(jià)值通常適用于正常的產(chǎn)權(quán)變動(dòng)正常的產(chǎn)權(quán)變動(dòng)類資產(chǎn)業(yè)務(wù)，類資產(chǎn)業(yè)務(wù)，被評(píng)估的資產(chǎn)視

4、為在被評(píng)估的資產(chǎn)視為在公開市場(chǎng)出售公開市場(chǎng)出售的資產(chǎn)。的資產(chǎn)。（1）市場(chǎng)價(jià)值的定義）市場(chǎng)價(jià)值的定義 自愿買方與自愿賣方在評(píng)估基準(zhǔn)日自愿買方與自愿賣方在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常的市場(chǎng)營(yíng)銷之后，所達(dá)成的公進(jìn)行正常的市場(chǎng)營(yíng)銷之后，所達(dá)成的公開交易中某項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易的價(jià)值開交易中某項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易的價(jià)值估計(jì)估計(jì)數(shù)額。數(shù)額。（2）市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值）市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值 也稱非市場(chǎng)價(jià)值，或其他價(jià)值。凡不符合市場(chǎng)價(jià)值定義條件的價(jià)值類型都屬于市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值。 以非市場(chǎng)價(jià)值為基礎(chǔ)的評(píng)估業(yè)務(wù)可分為兩類： 一類屬于特定評(píng)估目的特定評(píng)估目的（主要指非正常產(chǎn)權(quán)變動(dòng)或非產(chǎn)權(quán)變動(dòng)） 一類屬于特殊評(píng)估特殊評(píng)估對(duì)象對(duì)象非經(jīng)

5、營(yíng)性資產(chǎn) 非競(jìng)爭(zhēng)性經(jīng)濟(jì)資源特定地理位置的資產(chǎn)商譽(yù)專用資產(chǎn)有限市場(chǎng)資產(chǎn)無法單獨(dú)在公開市場(chǎng)出售3.資產(chǎn)評(píng)估中常見市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值類型資產(chǎn)評(píng)估中常見市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值類型投資方投資價(jià)值公允價(jià)值投資交易中出售方投資價(jià)值公允價(jià)值交易價(jià)格在雙方投資價(jià)值之間: :作價(jià)基礎(chǔ)公允市價(jià)（1）投資價(jià)值（2）清算價(jià)值）清算價(jià)值 指企業(yè)停止?fàn)I業(yè)，變賣企業(yè)所有資產(chǎn)減去所有負(fù)債后以貨幣形式存在的余額。 強(qiáng)制清算與有序清算 與公允市場(chǎng)的區(qū)別： 1.買賣雙方地位不平等 2.沒有充足的時(shí)間詢價(jià) 清算價(jià)值屬于非市場(chǎng)價(jià)值，因此評(píng)估值低于市場(chǎng)價(jià)值（3）在用價(jià)值（4）殘余價(jià)值： 三、資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)（掌握）三、資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)（掌握） 假

6、設(shè)是認(rèn)識(shí)和研究事物發(fā)展規(guī)律的前提，是建立一門學(xué)科假設(shè)是認(rèn)識(shí)和研究事物發(fā)展規(guī)律的前提，是建立一門學(xué)科的理論體系和方法體系的基礎(chǔ)。資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)是對(duì)評(píng)估對(duì)的理論體系和方法體系的基礎(chǔ)。資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)是對(duì)評(píng)估對(duì)象所處的時(shí)間和空間狀況等所做的合理設(shè)定。象所處的時(shí)間和空間狀況等所做的合理設(shè)定。 資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)交易假設(shè)持續(xù)使用假設(shè)清償假設(shè)公開市場(chǎng)假設(shè)1、交易假設(shè)、交易假設(shè)基本假設(shè)基本假設(shè)交易假設(shè)是假定所有待評(píng)估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易交易假設(shè)是假定所有待評(píng)估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易過程中，評(píng)估師根據(jù)待評(píng)估資產(chǎn)的交易條件等過程中，評(píng)估師根據(jù)待評(píng)估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場(chǎng)進(jìn)行估價(jià)。模擬市場(chǎng)進(jìn)行估價(jià)。2、公開市場(chǎng)假設(shè)、公開市場(chǎng)假設(shè)含義

7、：被評(píng)估資產(chǎn)可以在完全競(jìng)爭(zhēng)的資產(chǎn)市場(chǎng)含義：被評(píng)估資產(chǎn)可以在完全競(jìng)爭(zhēng)的資產(chǎn)市場(chǎng)上按市場(chǎng)原則進(jìn)行交易。上按市場(chǎng)原則進(jìn)行交易。要求：被評(píng)估資產(chǎn)具有一定的通用性要求：被評(píng)估資產(chǎn)具有一定的通用性公允市場(chǎng)價(jià)值公允市場(chǎng)價(jià)值3、繼續(xù)使用假設(shè)、繼續(xù)使用假設(shè)含義：資產(chǎn)按現(xiàn)行用途繼續(xù)使用，或?qū)⑥D(zhuǎn)換用途含義：資產(chǎn)按現(xiàn)行用途繼續(xù)使用，或?qū)⑥D(zhuǎn)換用途繼續(xù)使用。繼續(xù)使用。核心：強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)對(duì)未來的有效性，即假定被評(píng)估核心：強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)對(duì)未來的有效性，即假定被評(píng)估資產(chǎn)正處于使用狀態(tài)，并且還將資產(chǎn)正處于使用狀態(tài)，并且還將繼續(xù)使用繼續(xù)使用下去。下去。在用價(jià)值在用價(jià)值在用續(xù)用在用續(xù)用轉(zhuǎn)用續(xù)用轉(zhuǎn)用續(xù)用移地續(xù)移地續(xù)用用4、清算假設(shè)、清算假設(shè)含義

8、：假定資產(chǎn)處于被迫出售或快速變現(xiàn)條件下，含義：假定資產(chǎn)處于被迫出售或快速變現(xiàn)條件下，評(píng)估值通常要低于在公開市場(chǎng)假設(shè)或繼續(xù)使用假設(shè)評(píng)估值通常要低于在公開市場(chǎng)假設(shè)或繼續(xù)使用假設(shè)前提下同樣資產(chǎn)的評(píng)估值。前提下同樣資產(chǎn)的評(píng)估值。清算價(jià)值清算價(jià)值 小結(jié)：會(huì)計(jì)假設(shè)必須同時(shí)符合，而資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)只小結(jié)：會(huì)計(jì)假設(shè)必須同時(shí)符合，而資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)只是選擇其中的一個(gè)或幾個(gè)。是選擇其中的一個(gè)或幾個(gè)。四、資產(chǎn)評(píng)估的原則（掌握）四、資產(chǎn)評(píng)估的原則（掌握） 資產(chǎn)評(píng)估原則分為兩大類：資產(chǎn)評(píng)估原則分為兩大類： 資產(chǎn)評(píng)估的原則資產(chǎn)評(píng)估的原則工作原則工作原則經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則獨(dú)立性、客觀公正性、科學(xué)性獨(dú)立性、客觀公正性、科學(xué)性預(yù)

9、期收益、供求、預(yù)期收益、供求、貢獻(xiàn)、貢獻(xiàn)、 替代、評(píng)估時(shí)點(diǎn)原則替代、評(píng)估時(shí)點(diǎn)原則 ( (一一) )資產(chǎn)評(píng)估工作原則資產(chǎn)評(píng)估工作原則 資產(chǎn)評(píng)估工作原則是指資產(chǎn)評(píng)估工作的行為規(guī)范。資產(chǎn)評(píng)估工作原則是指資產(chǎn)評(píng)估工作的行為規(guī)范。 1 1、獨(dú)立性原則、獨(dú)立性原則 2 2、客觀公正性原則、客觀公正性原則 客觀性是指不帶個(gè)人偏見，按照事物本來的面目去客觀性是指不帶個(gè)人偏見，按照事物本來的面目去認(rèn)識(shí)事物。資產(chǎn)評(píng)估中的客觀性至少包含三層涵義。認(rèn)識(shí)事物。資產(chǎn)評(píng)估中的客觀性至少包含三層涵義。 （1 1）評(píng)估對(duì)象客觀存在）評(píng)估對(duì)象客觀存在 （2 2）評(píng)估中所采用的數(shù)據(jù)和指標(biāo)等是客觀的，即有）評(píng)估中所采用的數(shù)據(jù)和指標(biāo)等

10、是客觀的，即有一定的依據(jù)和來源；一定的依據(jù)和來源； （3 3）指評(píng)估結(jié)論經(jīng)得起檢驗(yàn)。）指評(píng)估結(jié)論經(jīng)得起檢驗(yàn)。 3 3、科學(xué)性原則、科學(xué)性原則 表現(xiàn)為要根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估的特定目的，做出適當(dāng)?shù)脑u(píng)估假表現(xiàn)為要根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估的特定目的，做出適當(dāng)?shù)脑u(píng)估假設(shè)，恰當(dāng)確定評(píng)估對(duì)象，選擇適用的價(jià)值類型和評(píng)估方法。設(shè)，恰當(dāng)確定評(píng)估對(duì)象，選擇適用的價(jià)值類型和評(píng)估方法。 ( (二二) )資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則是對(duì)資產(chǎn)評(píng)估工作的經(jīng)資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則是對(duì)資產(chǎn)評(píng)估工作的經(jīng)濟(jì)技術(shù)規(guī)范。濟(jì)技術(shù)規(guī)范。 1 1、預(yù)期收益原則、預(yù)期收益原則 預(yù)期收益是指被評(píng)估資產(chǎn)在其使用過程中可能預(yù)期收益是

11、指被評(píng)估資產(chǎn)在其使用過程中可能為其擁有者或控制者帶來的未來經(jīng)濟(jì)利益。預(yù)期為其擁有者或控制者帶來的未來經(jīng)濟(jì)利益。預(yù)期收益的多少?zèng)Q定了資產(chǎn)價(jià)值的高低。收益的多少?zèng)Q定了資產(chǎn)價(jià)值的高低。 2 2、供求原則、供求原則 3 3、貢獻(xiàn)原則、貢獻(xiàn)原則 資產(chǎn)評(píng)估中的貢獻(xiàn)是指某一資產(chǎn)在整體資產(chǎn)中的重要性。資產(chǎn)評(píng)估中的貢獻(xiàn)是指某一資產(chǎn)在整體資產(chǎn)中的重要性。這種重要性包括兩個(gè)方面。這種重要性包括兩個(gè)方面。 一是指該項(xiàng)資產(chǎn)在整體資產(chǎn)中功能性作用的重要性。一是指該項(xiàng)資產(chǎn)在整體資產(chǎn)中功能性作用的重要性。 二是指該項(xiàng)資產(chǎn)可能帶來的未來收益占整體資產(chǎn)可能帶二是指該項(xiàng)資產(chǎn)可能帶來的未來收益占整體資產(chǎn)可能帶來的未來收益的比重。來的未來收益的比重。 4 4、替代原則、替代原則 替代就是替換的意思。資產(chǎn)評(píng)估中的替代有兩層涵義。替代就是替換的意思。資產(chǎn)評(píng)估中的替代有兩層涵義。 一是指替代物。如果在市場(chǎng)上沒有與評(píng)估對(duì)象完全相一是指替代物。如果