第六章住房抵押貸款證券化概述

1、第六章第六章 住房抵押貸款證券化概述住房抵押貸款證券化概述第一節(jié)第一節(jié) 資產證券化概述資產證券化概述第二節(jié)第二節(jié) 住房抵押貸款證券化住房抵押貸款證券化 原理原理第三節(jié)第三節(jié) 住房抵押貸款證券化住房抵押貸款證券化 的種類和意義的種類和意義第六章第六章 住房抵押貸款證券化住房抵押貸款證券化教學目的：教學目的：通過本章教學使學生系統了解資產證券化基本知識，掌握住房抵押貸款證券化的概念、類別、基本原理和意義。教學內容：教學內容：資產證券化基本知識，掌握住房抵押貸款證券化的概念、類別、基本原理和意義。重點難點：重點難點：住房抵押貸款證券化的概念、類別、基本原理第一節(jié)第一節(jié) 資產證券化概述資產證券化概述一

2、、資產證券化的概念一、資產證券化的概念1、證券化：、證券化：金融市場上不斷出現新創(chuàng)的、可轉讓證券產品的趨勢。2、資產證券化：、資產證券化：將資產收益權以證券的形式在資本市場上發(fā)行并流通的過程。資產是指可以為其所有者帶來未來收益的有形資產和無形資產。第一節(jié)第一節(jié) 資產證券化概述資產證券化概述3、廣義的資產證券化與狹義的資產證券化：、廣義的資產證券化與狹義的資產證券化：資產證券化包括一級證券化和二級證券化。一級證券化：一級證券化：是指借款人通過發(fā)行股票和債券等形式從資本市場和貨幣市場融資的過程。二級證券化：二級證券化：是指將已經存在貸款等具有確定的存續(xù)期限，且在存續(xù)期內能夠產生穩(wěn)定和可預見收益的資

3、產轉化為證券工具的過程。一級證券化也稱為傳統的證券化；二級證券化就一級證券化也稱為傳統的證券化；二級證券化就是狹義的資產證券化。是狹義的資產證券化。廣義的資產證券化包括一級證券化和二級證券化。廣義的資產證券化包括一級證券化和二級證券化。第一節(jié)第一節(jié) 資產證券化概述資產證券化概述4、資產（二級）證券化的特點：、資產（二級）證券化的特點：（1）在已有信用關系基礎上產生的存量資產的證券化。（2）在運作結構上構建了一個不破產實體特設機構（special purpose vehicle，SPV）。（3）資產結構性證券化，即結構融資。并非以全部資產和收益融資。第一節(jié)第一節(jié) 資產證券化概述資產證券化概述二、

4、適合證券化的資產二、適合證券化的資產一般來說，在存續(xù)期內能夠產生穩(wěn)定和可預見收益的資產都適宜證券化。這種支持證券發(fā)行的資產，稱為“基礎資產基礎資產”或“支持資產支持資產”。資產所有人發(fā)行資產支持證券，實際上是轉讓資產的未來收益權，或者說是以該收益權為質押取得流動性。具體條件包括：1、具有穩(wěn)定均勻的現金流；、具有穩(wěn)定均勻的現金流；2、資產質量穩(wěn)定而優(yōu)良；、資產質量穩(wěn)定而優(yōu)良；3、支持資產變現價值高，合同標準規(guī)范；、支持資產變現價值高，合同標準規(guī)范；4、期限較長，流動性較差。、期限較長，流動性較差。第一節(jié)第一節(jié) 資產證券化概述資產證券化概述目前，被證券化的資產主要有：目前，被證券化的資產主要有：個

5、人住房抵押貸款；商業(yè)房地產抵押貸款；個人消費貸款；各類工商企業(yè)貸款；貿易應收款；信用卡應收款；融資租賃貸款；人壽保險單；各類有價證券組合；公共基礎設施收費收入；工業(yè)產權和特許權收益；礦藏、森林資源等。第一節(jié)第一節(jié) 資產證券化概述資產證券化概述三、資產證券化三、資產證券化的產生和發(fā)展的產生和發(fā)展資產證券化產生于20世紀60年代的美國。原因是為了住房抵押貸款流動性不足問題。第一節(jié)第一節(jié) 資產證券化概述資產證券化概述資產證券化起源于住房抵押貸款證券化：資產證券化起源于住房抵押貸款證券化：1968年美國國民抵押協會（年美國國民抵押協會（Ginnie Mae，吉利美），吉利美）首次發(fā)行首次發(fā)行Pass-

6、through Securities “轉手證券轉手證券”。美。美國另外兩家政府金融機構，聯邦住宅抵押貸款公司國另外兩家政府金融機構，聯邦住宅抵押貸款公司（Freddie Mae，房地美）和聯邦國民抵押協會，房地美）和聯邦國民抵押協會（Fannie Mae，房利美）也相繼發(fā)行大量的住房抵押，房利美）也相繼發(fā)行大量的住房抵押貸款證券。貸款證券。美國兩家最美國兩家最大的抵押貸大的抵押貸款證券機構款證券機構第一節(jié)第一節(jié) 資產證券化概述資產證券化概述 資產證券化的三個發(fā)展階段資產證券化的三個發(fā)展階段發(fā)展階段發(fā)展階段住宅抵押貸款證券住宅抵押貸款證券化化銀行信用證券化銀行信用證券化資產證券化資產證券化開始

7、時間開始時間20世紀世紀60年代末年代末20世紀世紀80年代中年代中20世紀世紀90年代初年代初資產類型資產類型住房抵押貸住房抵押貸款款汽車貸款汽車貸款信用卡應收款信用卡應收款計算機貸款計算機貸款其他商業(yè)貸款其他商業(yè)貸款基礎設施；基礎設施；貿易公司（能源、有色金屬）應貿易公司（能源、有色金屬）應收帳款；收帳款；服務公司（航空、海運）應收帳服務公司（航空、海運）應收帳款；款；消費品分期付款；消費品分期付款；版權、專利費收費。版權、專利費收費。涉及國家涉及國家和地區(qū)和地區(qū)美國美國歐美發(fā)達國家歐美發(fā)達國家 發(fā)達國家和部分新興市場國發(fā)達國家和部分新興市場國家家第二節(jié)第二節(jié) 住房抵押貸款證券化原理住房抵

8、押貸款證券化原理一、住房抵押貸款證券化的概念一、住房抵押貸款證券化的概念住房抵押貸款證券化包括：住房產權證券化和住房債權即抵押貸款證券化。住房產權證券化：住房產權證券化：是指以能產生穩(wěn)定未來現金流的住房產權為基礎擔保品發(fā)行證券融資的過程。如美國的房地產投資信托（Real-estate Investment Trust，REIT）。住房抵押貸款證券化：住房抵押貸款證券化：是指發(fā)放住房抵押貸款的金融機構，將其持有的抵押貸款匯集重組成為抵押組群（mortgage pool），再經過擔保和信用加強，以證券形式出售給投資者的融資過程。第二節(jié)第二節(jié) 住房抵押貸款證券化原理住房抵押貸款證券化原理二、住房抵押

9、貸款證券化的參與主體二、住房抵押貸款證券化的參與主體包括交易主體和輔助機構兩類。（一）交易主體：（一）交易主體：1、發(fā)起人、發(fā)起人（Originator）：原始抵押貸款的債權人，主要是發(fā)放住房抵押貸款的金融機構，包括商業(yè)銀行、抵押銀行等。2、發(fā)行人、發(fā)行人：出售住房抵押貸款證券的機構，包括SPV、投資銀行或其他金融中介。3、投資者、投資者：購買住房抵押貸款證券的機構投資者和個人投資者，是證券的債權人。第二節(jié)第二節(jié) 住房抵押貸款證券化原理住房抵押貸款證券化原理（二）輔助機構：（二）輔助機構：1、服務人、服務人：發(fā)起人或其附屬機構擔任，主要是負責向原始債務人收取本息及相關管理業(yè)務。2、擔保人、擔保

10、人：為住房抵押貸款證券發(fā)行提供擔保的金融機構?？梢垣@得更高的信用評級。3、信用評級機構、信用評級機構。對證券的信用等級進行專業(yè)評估的機構。（質量標簽）著名的國際評級機構：標準普爾（Standard Poors Corporation）、穆迪（Moodys）、惠譽（Fitch-IBCA）、達菲爾普斯（Duff Phelps Credit Rating Co.）、日本投資服務公司（Nippon Investor Service Inc.）等。4、受托管理人、受托管理人。受發(fā)行人委托對發(fā)行人和投資者帳戶進行管理的機構。第二節(jié)第二節(jié) 住房抵押貸款證券化原理住房抵押貸款證券化原理三、住房抵押貸款證券化運

11、作程序三、住房抵押貸款證券化運作程序（一）貸款資產組合形成：（一）貸款資產組合形成：發(fā)起人根據確定的證券化目標，篩選符合條件的信貸資產匯集成資產池（pool）并對資產組合未來現金流進行測算。（二）資產出售：（二）資產出售：是發(fā)起人將資產組合出售給發(fā)行人的行為。包括參與（不轉移原借貸雙方的債權債務關系）；轉讓（通過法律程序將貸款資產轉讓給發(fā)行人并通知原始債務人）；更新（以新簽訂的債權債務替代原有的）第二節(jié)第二節(jié) 住房抵押貸款證券化原理住房抵押貸款證券化原理（三）信用升級：（三）信用升級：通過內部直接擔?；虻谌綋５姆绞?，提高抵押貸款證券的信用等級，增強其流動性。（四）信用評級：（四）信用評級：

12、對證券基礎資產、擔保和與發(fā)起人信用風險相分離后的狀況進行評估，確定信用等級并進行跟蹤和信息全程披露，作為投資者決策的依據。（五）證券設計：（五）證券設計：在分析計算資產組合質量、違約率、提前償付率、流動性等指標的基礎上測算資產組合的現金流，轉下頁轉下頁第二節(jié)第二節(jié) 住房抵押貸款證券化原理住房抵押貸款證券化原理（接上頁）（接上頁）再根據投資者的需要，運用資產組合技術對不同資產組合的現金流進行重組，從而設計出不同的證券品種。（六）證券發(fā)行：（六）證券發(fā)行：包括：發(fā)行準備，委托承銷，證券發(fā)售，資金入賬四個階段。（七）資產管理與證券兌付：（七）資產管理與證券兌付：由委托管理人、服務人和評級機構負責。第

13、二節(jié)第二節(jié) 住房抵押貸款證券化原理住房抵押貸款證券化原理四、特設機構四、特設機構（ special purpose vehicle， SPV）SPV，即特殊目的公司，是為收購住房抵押貸款資產和發(fā)行抵押貸款證券而專門成立的機構。一般由發(fā)起人、發(fā)行人或其他第三方單獨成立或聯合設立。通常以信托機構或公司形式組建并具有獨立法律地位。SPV不涉及其他負債并進行資產隔離保護，屬于不破產實體。第二節(jié)第二節(jié) 住房抵押貸款證券化原理住房抵押貸款證券化原理五、風險隔離五、風險隔離包括真實出售和破產隔離，是證券化成功的重要因素。真實出售：真實出售：購買原始貸款資產組合的中介機構或SPV，將資產從原始債權人（權益人）

14、手中買斷，資產組合及其產生的現金流不受原始權益人任何不測風險的影響。破產隔離：破產隔離：當原始權益人遇到破產清算時，證券化資產的權益不作為清算資產，資產組合產生的現金流繼續(xù)按證券化交易契約向投資者進行支付，以保護投資者的利益。第三節(jié)第三節(jié) 貸款證券化的種類和意義貸款證券化的種類和意義一、轉手證券一、轉手證券是指證券發(fā)行人將抵押貸款資產進行組合，經信用升級和信用評估后，以該資產組合為基礎發(fā)行的抵押貸款證券。特點：每一份資產平均享有支持資產收益的分配權；風險和收益按投資者購買比例分配。根據信用擔保機構的不同具體可分為四種：Ginnie Mae轉手證券； Freddie Mae轉手證券； Fanni

15、e Mae轉手證券；私人機構轉手證券。第三節(jié)第三節(jié) 貸款證券化的種類和意義貸款證券化的種類和意義二、剝離式抵押支持證券二、剝離式抵押支持證券將來自抵押貸款資產組合的本金現金流和利息現金流進行拆分，分別以本金收入流和利息收入流為基礎發(fā)行證券。因此，分為本金證券（Principle Only，PO）和利息證券（Interest Only，IO）。第三節(jié)第三節(jié) 貸款證券化的種類和意義貸款證券化的種類和意義三、擔保抵押貸款證券三、擔保抵押貸款證券（CMO）是以抵押貸款組合、轉手證券、剝離式證券等組成的集合的現金流為基礎，發(fā)行具有多個債券級別的抵押貸款證券。主要有：按順序償付證券（Sequential

16、Pay Class，SEQ）；計劃攤付證券（Planned Amortization Class，PAC）；目標攤付證券（ Targeted Amortization Class，TAC ）；準確到期日證券（Very Accurately Maturity，VADM）；浮動和逆浮動利率債券（Inverse /Floating Rate Bond）；等等。第三節(jié)第三節(jié) 貸款證券化的種類和意義貸款證券化的種類和意義四、住房抵押貸款證券化的意義四、住房抵押貸款證券化的意義一般評價：一般評價：資產證券化的創(chuàng)新，使傳統的金融中介服務和融資方式發(fā)生了深刻變化。不僅化解了金融機構的流動性風險，大大提高了金融機構的資金營運能力，更重要的是在借款人和貸款人之間、融資者和投資者之間構建了一個全新的融資渠道。實現了金融中介和金融市場更密切的結合，使市場參與者從中獲得可觀的收益。被譽為被譽為20世紀最重大的金融創(chuàng)新之一。世紀最重大的金融創(chuàng)新之一。但是，也為風險擴散為更大范圍系統風險埋下隱患。第三節(jié)第三節(jié) 貸款證券化的種類和意義貸款證券化的種類和意義