房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理

1、博遠(yuǎn)嘉信企業(yè)管理咨詢有限公司博遠(yuǎn)嘉信企業(yè)管理咨詢有限公司 主講人：邢崢主講人：邢崢 房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè) 全面預(yù)算管理全面預(yù)算管理 全面預(yù)算概述 預(yù)算簡(jiǎn)單地說(shuō)是用貨幣和數(shù)字表示的各類計(jì)劃。 上個(gè)世紀(jì)60代西方國(guó)家的一些企業(yè)開始推行全面預(yù)算，到80年代全面預(yù)算在西方國(guó)家的大多數(shù)企業(yè)得到全面推廣。 全面預(yù)算是以企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)為出發(fā)點(diǎn)，以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，全體員工參與，涉及企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)全部?jī)?nèi)容的預(yù)算體系。 全面預(yù)算是經(jīng)營(yíng)管理和財(cái)務(wù)管理的“綱”。全面預(yù)算的功能全面預(yù)算的功能（一（一）明確經(jīng)營(yíng)目標(biāo)）明確經(jīng)營(yíng)目標(biāo)（二）配置企業(yè)資源（二）配置企業(yè)資源（三）確定考核標(biāo)準(zhǔn)（三）確定考核標(biāo)準(zhǔn)（四）溝通控制依據(jù)（四

2、）溝通控制依據(jù)明確目標(biāo) 通過編制預(yù)算，明確企業(yè)總體經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和各部門的具體目標(biāo)。配置資源 編制預(yù)算的過程是根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，合理的安排人力，物力，財(cái)力，進(jìn)行綜合平衡，使企業(yè)的經(jīng)濟(jì)資源得到合理配置的過程。 預(yù)算被認(rèn)為是使企業(yè)的資源獲得最佳生產(chǎn)率和獲利能力的一種方法。 考核標(biāo)準(zhǔn) 通過編制預(yù)算，將企業(yè)的各項(xiàng)目標(biāo)分解為各個(gè)部門的責(zé)任和指標(biāo)，成為衡量企業(yè)各部門經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的具體標(biāo)準(zhǔn)。 控制依據(jù) 運(yùn)用預(yù)算規(guī)定的各項(xiàng)具體指標(biāo)，對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督，檢查，發(fā)現(xiàn)偏差，分析原因，從而采取措施，使生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)順利進(jìn)行。全面預(yù)算管理的目標(biāo)全面預(yù)算管理的目標(biāo)（一（一）統(tǒng)一思想行動(dòng)）統(tǒng)一思想行動(dòng)（二）規(guī)范經(jīng)營(yíng)管理（二）

3、規(guī)范經(jīng)營(yíng)管理（三）提高資金利用效果（三）提高資金利用效果（四）降低成本費(fèi)用（四）降低成本費(fèi)用（五）較好地應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化（五）較好地應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化 預(yù)算管理不是萬(wàn)能的，不能把預(yù)算管理作用的期望值定得太高，預(yù)算管理能達(dá)到下列目標(biāo)就算有效了。 統(tǒng)一思想行動(dòng) 通過預(yù)算管理，使企業(yè)各部門和全體職工明確企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的具體措施，統(tǒng)一企業(yè)全體人員的思想認(rèn)識(shí)和行動(dòng)準(zhǔn)則。 編制年度預(yù)算的“洗腦”工作。 規(guī)范生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理規(guī)范生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理 通過預(yù)算管理，使企業(yè)各部門和全體職工，按照預(yù)算規(guī)定的要求，有序地開展工作，有利于企業(yè)建立企業(yè)良好的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)秩序。 提高資金利用效果 通過預(yù)算管理，使企業(yè)在遵循資金運(yùn)動(dòng)規(guī)律的

4、基礎(chǔ)上，合理地安排和使用資金，把企業(yè)有限的資金充分運(yùn)用好，發(fā)揮出最大的效用。 降低成本費(fèi)用 通過預(yù)算管理使企業(yè)各級(jí)管理者形成先算帳后花錢，精打細(xì)算的習(xí)慣，有效地降低成本費(fèi)用。 較好地應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化較好地應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化 通過預(yù)算管理，促使企業(yè)各級(jí)管理人員養(yǎng)成預(yù)見性工作的能力，認(rèn)真分析研究市場(chǎng)需求和資源供給的變化，在編制預(yù)算時(shí)，提前提出應(yīng)對(duì)措施，從而能夠主動(dòng)地應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化。房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的模式 （一）全面預(yù)算的基本模式 （二）房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的模式 全面預(yù)算的基本模式 1、以銷售收入為導(dǎo)向 是以追求收入最大化或收入高速增長(zhǎng)為目標(biāo)的預(yù)算模式， 這種預(yù)算模式適應(yīng)于處于成長(zhǎng)期的企業(yè)，通過企業(yè)收入的高速

5、增長(zhǎng)占領(lǐng)市場(chǎng)。 以銷售收入為核心確定相關(guān)預(yù)算指標(biāo)和進(jìn)行資源配置。 2、以目標(biāo)利潤(rùn)為導(dǎo)向是以追求利潤(rùn)最大化為目標(biāo)的預(yù)算模式。 大多數(shù)企業(yè)基本采用這一模式，圍繞確定的目標(biāo)利潤(rùn)測(cè)算銷售收入和目標(biāo)成本，以及相關(guān)的銷量、產(chǎn)量、質(zhì)量、進(jìn)度等預(yù)算指標(biāo)。 追求利潤(rùn)最大的合理性， 利潤(rùn)最大化的缺陷和不足。 3、以目標(biāo)成本為導(dǎo)向 是以控制成本費(fèi)用為中心，追求成本優(yōu)勢(shì)為目標(biāo)的預(yù)算模式。 這一模式是用于處于成熟期的企業(yè)或競(jìng)爭(zhēng)激烈的行業(yè)中缺乏核心競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)，以及產(chǎn)品價(jià)格波動(dòng)較大，影響銷售的外部因素不易控制的企業(yè)。 預(yù)算編制和管理的中心是有效的控制成本費(fèi)用。 4、以現(xiàn)金流為導(dǎo)向 是以確保企業(yè)現(xiàn)金流正常運(yùn)轉(zhuǎn)，現(xiàn)金凈流量最

6、大為目標(biāo)的預(yù)算模式。 這一模式適用于現(xiàn)金短缺、現(xiàn)金流轉(zhuǎn)困難的企業(yè)；或是投資額大、資金運(yùn)用多，現(xiàn)金流量大的企業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的模式 1、房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)： （1）開發(fā)周期長(zhǎng)，大多數(shù)項(xiàng)目跨年度，需要2-3年，且涉及外部因素多。 （2）開發(fā)投資額大，動(dòng)用資金多，成本開支大。 （3）銷售受國(guó)家政策和金融市場(chǎng)影響，銷量和售價(jià)波動(dòng)大，企業(yè)把控難度大。 2、房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算模型的選擇 （1）對(duì)以銷售收入為核心的預(yù)算模式的選擇 房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)決定房地產(chǎn)企業(yè)的銷售收入滯后、而且不確定因素較多，使房地產(chǎn)企業(yè)很少選擇以銷售收入為核心的全面預(yù)算管理模式。 （2）對(duì)以目標(biāo)利潤(rùn)為核心的預(yù)算模式的選擇 房地產(chǎn)企業(yè)追求利

7、潤(rùn)最大化，但是由于房地產(chǎn)開發(fā)銷售周期長(zhǎng)，利潤(rùn)很難在開發(fā)銷售當(dāng)期反映出來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)表與當(dāng)期經(jīng)營(yíng)往往不同步，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行以目標(biāo)利潤(rùn)為核心的預(yù)算模式存在難度。 3、適合房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算模式 房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算，最早都學(xué)習(xí)借鑒制造企業(yè)，因房地產(chǎn)行業(yè)有其自身特點(diǎn)，照搬來(lái)的管理經(jīng)驗(yàn)因“水土不服”，并未顯現(xiàn)應(yīng)有的作用。 近幾年，一些房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)合行業(yè)特點(diǎn)，在全面預(yù)算管理方面進(jìn)行了廣泛的探索的實(shí)踐 ，逐步形成“以項(xiàng)目成本控制為核心，現(xiàn)金流量控制為重點(diǎn)”的具有地產(chǎn)行業(yè)特色的全面預(yù)算模式。 該模式的主要特點(diǎn)是以開發(fā)項(xiàng)目成本為核心，預(yù)算編制以成本費(fèi)用預(yù)算為起點(diǎn)，預(yù)算控制以成本費(fèi)用控制為主軸，預(yù)算考評(píng)以

8、成本費(fèi)用為主要考評(píng)指標(biāo)，運(yùn)用現(xiàn)金預(yù)算控制開發(fā)項(xiàng)目的投資額和現(xiàn)金支出的預(yù)算管理模式。 具體做法： （1）在明確具體開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際情況的前提下，結(jié)合市場(chǎng)定價(jià)、企業(yè)潛力和預(yù)期利潤(rùn)進(jìn)行比較，倒擠項(xiàng)目目標(biāo)成本。該模式的主要特點(diǎn)是以開發(fā)項(xiàng)目成本及均價(jià)為核心，現(xiàn)金流量控制為重點(diǎn)，編制成本費(fèi)用預(yù)算、投資/融資/經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流預(yù)算，以保障每期凈現(xiàn)金流量為正的基礎(chǔ)上控制成本費(fèi)用 （2）對(duì)確定的開發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)成本，按照成本項(xiàng)目、成本費(fèi)用的具體用途，以及發(fā)生費(fèi)用的責(zé)任單位（人），加以分解、量化和分類整理，形成一套系統(tǒng)完善的開發(fā)項(xiàng)目的成本費(fèi)用預(yù)算指標(biāo)。 （3）對(duì)分解的項(xiàng)目成本預(yù)算指標(biāo)落實(shí)到開發(fā)項(xiàng)目的具體工作過程和工作事

9、項(xiàng)，及相關(guān)的責(zé)任單位和個(gè)人。 （4）依據(jù)開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用預(yù)算指標(biāo)，簽訂采購(gòu)、建筑、安裝等各項(xiàng)招標(biāo)合同。 （5）明確以預(yù)算成本指標(biāo)完成情況為考評(píng)依據(jù)的考核指標(biāo)體系和獎(jiǎng)懲制度，使相關(guān)責(zé)任單位和個(gè)人權(quán)責(zé)利緊密結(jié)合。 （6）在項(xiàng)目開發(fā)過程中跟蹤成本流程，按照項(xiàng)目的成本費(fèi)用預(yù)算指標(biāo)編制投資進(jìn)度計(jì)劃、付款計(jì)劃，匯總編制現(xiàn)金收支預(yù)算。 （7）項(xiàng)目開發(fā)過程的所有費(fèi)用的支出，嚴(yán)格按照現(xiàn)金預(yù)算進(jìn)行，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目地成本費(fèi)用實(shí)行全過程控制管理。 全面預(yù)算的內(nèi)容 （一） 加工行業(yè)的預(yù)算內(nèi)容 （二） 房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算內(nèi)容加工企業(yè)的預(yù)算內(nèi)容與流程 預(yù)算內(nèi)容包括： 業(yè)務(wù)預(yù)算 財(cái)務(wù)預(yù)算 業(yè)務(wù)預(yù)算 銷售預(yù)算 生產(chǎn)預(yù)算 成本預(yù)算 費(fèi)用

10、預(yù)算 財(cái)務(wù)預(yù)算 資本預(yù)算 現(xiàn)金預(yù)算 預(yù)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表 預(yù)計(jì)利潤(rùn)表 預(yù)計(jì)現(xiàn)金流量表預(yù)算內(nèi)容與流程預(yù)算內(nèi)容與流程 預(yù)算內(nèi)容與流程預(yù)算內(nèi)容與流程費(fèi)用預(yù)算費(fèi)用預(yù)算銷銷 售售 預(yù)預(yù) 算算生生 產(chǎn)產(chǎn) 預(yù)預(yù) 算算原材料預(yù)算原材料預(yù)算人工預(yù)算人工預(yù)算制造費(fèi)預(yù)算制造費(fèi)預(yù)算成本預(yù)算成本預(yù)算現(xiàn)金預(yù)算現(xiàn)金預(yù)算資本預(yù)算資本預(yù)算預(yù)計(jì)利潤(rùn)表預(yù)計(jì)利潤(rùn)表預(yù)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表預(yù)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表預(yù)計(jì)現(xiàn)金流量表預(yù)計(jì)現(xiàn)金流量表年經(jīng)營(yíng)目標(biāo)年經(jīng)營(yíng)目標(biāo)企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃 房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算內(nèi)容房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算內(nèi)容 預(yù)算內(nèi)容包括： 經(jīng)營(yíng)預(yù)算（項(xiàng)目整體預(yù)算） 財(cái)務(wù)預(yù)算經(jīng)營(yíng)預(yù)算（項(xiàng)目整體預(yù)算）經(jīng)營(yíng)預(yù)算（項(xiàng)目整體預(yù)算） 經(jīng)營(yíng)預(yù)算在房地產(chǎn)企業(yè)也可以稱作項(xiàng)目整

11、體預(yù)算，是依據(jù)開發(fā)項(xiàng)目全過程編制的預(yù)算。 項(xiàng)目整體預(yù)算按項(xiàng)目時(shí)間階段劃分，包括： 項(xiàng)目估算 項(xiàng)目概算 項(xiàng)目預(yù)算 項(xiàng)目整體預(yù)算按業(yè)務(wù)管理內(nèi)容劃分，包括： 項(xiàng)目銷售預(yù)算 項(xiàng)目進(jìn)度預(yù)算 項(xiàng)目成本預(yù)算 項(xiàng)目費(fèi)用預(yù)算 財(cái)務(wù)預(yù)算財(cái)務(wù)預(yù)算 包括： 資本預(yù)算 現(xiàn)金預(yù)算 預(yù)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表 預(yù)計(jì)利潤(rùn)表 預(yù)計(jì)現(xiàn)金流量表 在一些企業(yè)的實(shí)踐中，通常把預(yù)算按時(shí)間劃分成年度預(yù)算和月度預(yù)算。 年度預(yù)算 年度預(yù)算即年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，也是企業(yè)年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃指標(biāo)體系，是在企業(yè)年度經(jīng)營(yíng)總目標(biāo)的要求下，確定年度的各項(xiàng)指標(biāo)，并將這些指標(biāo)分解落實(shí)到各個(gè)部門。 月度預(yù)算是落實(shí)年度總預(yù)算的重要工具，也是指導(dǎo)日常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的綱領(lǐng)。 房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算編制

12、 房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算編制以項(xiàng)目為編制基礎(chǔ)，在匯總個(gè)項(xiàng)目預(yù)算的基礎(chǔ)上編制年度預(yù)算，根據(jù)年度預(yù)算的分季度、分月份指標(biāo)編制月度預(yù)算。 項(xiàng)目預(yù)算的編制項(xiàng)目預(yù)算的編制（一）項(xiàng)目的估算、概算和預(yù)算（一）項(xiàng)目的估算、概算和預(yù)算 （二）項(xiàng)目整體預(yù)算的編制（二）項(xiàng)目整體預(yù)算的編制 項(xiàng)目預(yù)算是房地產(chǎn)企業(yè)的基礎(chǔ)性預(yù)算，包括： 項(xiàng)目的估算、概算、預(yù)算 項(xiàng)目整體預(yù)算開發(fā)項(xiàng)目的估算、概算、預(yù)算 開發(fā)項(xiàng)目的估算 是在開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究階段，對(duì)擬投資開發(fā)的項(xiàng)目依據(jù)項(xiàng)目的規(guī)模、投資額度、區(qū)域環(huán)境，參照相鄰項(xiàng)目的售價(jià)和以往的開發(fā)成本，對(duì)項(xiàng)目的收入、成本、利潤(rùn)等財(cái)務(wù)指標(biāo)的測(cè)算，為項(xiàng)目投資開發(fā)決策提供依據(jù)。 項(xiàng)目估算的內(nèi)容： 依據(jù)土

13、地面積、容積率、測(cè)算建筑面積，銷售面積，預(yù)測(cè)單位面積銷售價(jià)格、單位面積土地成本、建造成本、以及相關(guān)的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、項(xiàng)目的毛利率、投資利潤(rùn)率等。 項(xiàng)目估算對(duì)企業(yè)參加土地招投標(biāo)，控制土地成本具有重要作用。 開發(fā)項(xiàng)目成本估算表 序號(hào)序號(hào) 成本費(fèi)用項(xiàng)目成本費(fèi)用項(xiàng)目支出金額支出金額估算說(shuō)明估算說(shuō)明 1土地費(fèi)用土地費(fèi)用 2前期工程費(fèi)用前期工程費(fèi)用 3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 4建筑安裝工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi) 5公共設(shè)施配套費(fèi)公共設(shè)施配套費(fèi) 6開發(fā)間接費(fèi)開發(fā)間接費(fèi) 7管理費(fèi)用管理費(fèi)用 8財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用 9銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用 10其他費(fèi)用其他費(fèi)用 11不可預(yù)見費(fèi)不可預(yù)見費(fèi) 12開發(fā)項(xiàng)目總成本開發(fā)項(xiàng)目總

14、成本 開發(fā)項(xiàng)目的概算 是依據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的初步設(shè)計(jì)方案，對(duì)項(xiàng)目的投資額、建造成本作出的比項(xiàng)目估算更為詳盡的測(cè)算。 開發(fā)項(xiàng)目的概算既是開發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)一步論證，同時(shí)也為項(xiàng)目設(shè)計(jì)部門提出的設(shè)計(jì)成本要求，即設(shè)計(jì)部門要在概算確定的建造成本和投資總額的范圍內(nèi)進(jìn)行項(xiàng)目的技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)。 開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)算 這里所說(shuō)的開發(fā)項(xiàng)目預(yù)算也稱施工圖預(yù)算，是指開發(fā)項(xiàng)目的工程建造預(yù)算，即依據(jù)審核批準(zhǔn)的施工圖設(shè)計(jì)，編制的工程（房屋建造）造價(jià)預(yù)算。 施工圖設(shè)計(jì)出后，就可以對(duì)項(xiàng)目建造的材料、工時(shí)消耗，以及各種間接費(fèi)用做出準(zhǔn)確的計(jì)算。 工程建造預(yù)算詳細(xì)、具體，是簽訂工程建造合同的依據(jù)。 項(xiàng)目的估算、概算、預(yù)算屬于項(xiàng)目開

15、發(fā)前期的預(yù)算內(nèi)容，對(duì)項(xiàng)目的投資和成本有重大作用。 在初步設(shè)計(jì)階段影響項(xiàng)目投資項(xiàng)目的可能性為75%-95%， 在技術(shù)設(shè)計(jì)階段，影響項(xiàng)目投資的可能性為35%-75%， 在施工圖設(shè)計(jì)階段為5%-35%。 開發(fā)項(xiàng)目整體預(yù)算的編制 項(xiàng)目整體預(yù)算包括：項(xiàng)目銷售預(yù)算、項(xiàng)目進(jìn)度預(yù)算、項(xiàng)目成本預(yù)算、項(xiàng)目費(fèi)用預(yù)算。 編制項(xiàng)目整體預(yù)算以項(xiàng)目進(jìn)度預(yù)算為基礎(chǔ)。 1、項(xiàng)目進(jìn)度預(yù)算 也稱項(xiàng)目進(jìn)度規(guī)劃是依據(jù)項(xiàng)目開發(fā)流程，將開發(fā)項(xiàng)目從前期開發(fā)到項(xiàng)目施工、項(xiàng)目銷售的全過程的所有工作事項(xiàng)（任務(wù)）的工作時(shí)間（工期）、開始和結(jié)束的起止時(shí)間，規(guī)劃編制出來(lái)。 項(xiàng)目進(jìn)度預(yù)算列表。項(xiàng)目進(jìn)度預(yù)算表序號(hào)序號(hào) 任務(wù)名稱任務(wù)名稱工期工期開始開始時(shí)間時(shí)

16、間完成完成時(shí)間時(shí)間前置前置任務(wù)任務(wù)備注備注1項(xiàng)目立項(xiàng)項(xiàng)目立項(xiàng)30工作日工作日09年年1月月1209年年2月月112節(jié)能環(huán)境評(píng)估節(jié)能環(huán)境評(píng)估30工作日工作日09年年1月月1509年年2月月143項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位40工作日工作日09年年1月月2509年年3月月5日日4方案設(shè)計(jì)審定方案設(shè)計(jì)審定40工作日工作日09年年3月月5日日09年年4月月15日日5設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)25工作日工作日09年年3月月5日日09年年4月月1日日 2、項(xiàng)目成本預(yù)算 是依據(jù)項(xiàng)目概算和工程建造預(yù)算，按照房地產(chǎn)企業(yè)的成本明細(xì)，編制的包括土地成本、前期費(fèi)用、建筑安裝成本、配套設(shè)施成本在內(nèi)的項(xiàng)目成本預(yù)算。 項(xiàng)目成本預(yù)算表 項(xiàng)

17、目成本預(yù)算表序號(hào)序號(hào) 費(fèi)用項(xiàng)目費(fèi)用項(xiàng)目計(jì)費(fèi)依據(jù)計(jì)費(fèi)依據(jù)費(fèi)率費(fèi)率費(fèi)用金額費(fèi)用金額1 3、編制項(xiàng)目進(jìn)度、成本匯總表 是將項(xiàng)目的成本費(fèi)用分解到構(gòu)成項(xiàng)目全過程的具體事項(xiàng)（任務(wù)）上，按照項(xiàng)目的進(jìn)度事項(xiàng)（任務(wù)）反映項(xiàng)目的成本費(fèi)用。 項(xiàng)目進(jìn)度和成本費(fèi)用匯總表項(xiàng)目進(jìn)度和成本費(fèi)用匯總表序號(hào)序號(hào)任務(wù)名稱任務(wù)名稱工期工期開始時(shí)間開始時(shí)間完成時(shí)間完成時(shí)間 成本費(fèi)用金額成本費(fèi)用金額 1項(xiàng)目立項(xiàng)項(xiàng)目立項(xiàng) 4、畫出項(xiàng)目進(jìn)度（成本）甘特圖 甘特圖又稱橫道圖，是以時(shí)間為坐標(biāo)，用橫線表示工作（事項(xiàng)）的起始和結(jié)束，各工作之間的先后順序和進(jìn)度要求。 項(xiàng)目進(jìn)度（成本）甘特圖項(xiàng)目進(jìn)度（成本）甘特圖編編號(hào)號(hào)項(xiàng)目項(xiàng)目名稱名稱時(shí)時(shí)間間/ /月

18、月成本成本( (萬(wàn)元萬(wàn)元/ /月月) )工程進(jìn)度工程進(jìn)度/ /月月0101020203030404050506060707080809091010111112121111場(chǎng)地平場(chǎng)地平整整1 120201212基礎(chǔ)施基礎(chǔ)施工工3 315151313主體工主體工程施工程施工5 530301414砌筑工砌筑工程施工程施工3 320201515層面工層面工程施工程施工2 230301616樓地面樓地面施工施工2 220201717室內(nèi)設(shè)室內(nèi)設(shè)施安裝施安裝1 130301818室內(nèi)裝室內(nèi)裝飾飾1 120201919室外裝室外裝飾飾1 110102020其他工其他工程程1 11010 5、編制項(xiàng)目銷售預(yù)算

19、 依據(jù)項(xiàng)目概算確定的銷售目標(biāo)，結(jié)合項(xiàng)目進(jìn)度預(yù)算確定的項(xiàng)目銷售時(shí)間，編制項(xiàng)目的銷售預(yù)算。 包括：制定銷售方案、預(yù)測(cè)銷售價(jià)格、測(cè)算銷售收入。 6、編制項(xiàng)目預(yù)計(jì)利潤(rùn)表和預(yù)計(jì)現(xiàn)金流量表 依據(jù)項(xiàng)目銷售預(yù)算和項(xiàng)目成本預(yù)算匯總編制。項(xiàng)目預(yù)計(jì)利潤(rùn)表序序號(hào)號(hào) 項(xiàng)目項(xiàng)目 總額總額 2009年年 2010年年2011年年2012年年1銷售收入銷售收入2 銷售成本銷售成本其中：土地成本其中：土地成本 建造成本建造成本3銷售稅金及銷售稅金及附加附加4 銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用5 管理費(fèi)用管理費(fèi)用6 財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用7 營(yíng)業(yè)利潤(rùn)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)項(xiàng)目預(yù)計(jì)現(xiàn)金流量表序序號(hào)號(hào) 項(xiàng)目項(xiàng)目總金額總金額20092010201120121經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流入

20、經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流入11銷售現(xiàn)金流入銷售現(xiàn)金流入12其他現(xiàn)金流入其他現(xiàn)金流入2經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流出經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流出21材料物資款支出材料物資款支出22工程施工款支出工程施工款支出23工資薪酬支出工資薪酬支出24稅費(fèi)支出稅費(fèi)支出25其它現(xiàn)金支出其它現(xiàn)金支出3現(xiàn)金凈流量現(xiàn)金凈流量企業(yè)年度預(yù)算的編制企業(yè)年度預(yù)算的編制（一）年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的確定（一）年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的確定 （二）年度預(yù)算的編制（二）年度預(yù)算的編制 年度預(yù)算是對(duì)在建、擬建的項(xiàng)目整體預(yù)算按時(shí)間進(jìn)度（年度）匯總的基礎(chǔ)上，通過綜合平衡，并依據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃，確定企業(yè)年度的整體投資、融資，銷售收入、成本費(fèi)用，利潤(rùn)、現(xiàn)金流量、土地儲(chǔ)備等目標(biāo)，在公司各部門和各開發(fā)項(xiàng)目層層分解

21、、細(xì)化，編制的年度經(jīng)營(yíng)指標(biāo)體系。 年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的確定 年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)是編制年度預(yù)算的起點(diǎn)。 1、房地產(chǎn)企業(yè)年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的內(nèi)容 房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)主要包括： 銷售額目標(biāo)、 成本目標(biāo)（銷售成本、費(fèi)用總額）、 利潤(rùn)目標(biāo)、 投資總額、新增土地儲(chǔ)備、 開發(fā)進(jìn)度目標(biāo)（ 新開工面積、竣工面積） 質(zhì)量目標(biāo)等。 2、年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的確定 （1）企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃 企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃是制定年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的指導(dǎo)依據(jù)， 企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃屬于長(zhǎng)期目標(biāo)，必須將其細(xì)化落實(shí)到年度進(jìn)行執(zhí)行，一般按照“制訂戰(zhàn)略規(guī)劃分解年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃執(zhí)行與反饋考核與激勵(lì)修訂戰(zhàn)略規(guī)劃”這一流程循環(huán)滾動(dòng)， 全面預(yù)算發(fā)揮著連接企業(yè)戰(zhàn)略與戰(zhàn)略執(zhí)行的紐帶作用。 從企業(yè)戰(zhàn)略出發(fā)，

22、年度預(yù)算目標(biāo)不僅包括在建項(xiàng)目、還要包括預(yù)計(jì)新開發(fā)項(xiàng)目。 依據(jù)戰(zhàn)略規(guī)劃，確定年度的整體投資、融資，銷售收入、成本費(fèi)用，利潤(rùn)、現(xiàn)金流量、土地儲(chǔ)備等目標(biāo)。 （2）項(xiàng)目整體預(yù)算的執(zhí)行進(jìn)度 年度預(yù)算的銷售收入和成本費(fèi)用指標(biāo)與開發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)度直接相關(guān)，因此在確定年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)時(shí)，必須依據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)度來(lái)確定年度的銷售、成本、利潤(rùn)等目標(biāo)。 年度預(yù)算的編制 1、年度預(yù)算編制以項(xiàng)目整體預(yù)算為編制基礎(chǔ)。 將項(xiàng)目整體預(yù)算根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度安排分解到年度，按照年度匯總。 2、已完成年度預(yù)算要用實(shí)際替換，并根據(jù)項(xiàng)目變化動(dòng)態(tài)，調(diào)整以后年度預(yù)算，以動(dòng)態(tài)反映項(xiàng)目預(yù)算執(zhí)行情況及剩余任務(wù)。 3、以在建、擬建項(xiàng)目為基礎(chǔ)，綜合平衡確定企業(yè)

23、整體投資、融資及銷售收入、成本費(fèi)用、利潤(rùn)、土地儲(chǔ)備、質(zhì)量、安全等公司年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。 4、將確定的年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)在企業(yè)各部門、各開發(fā)項(xiàng)目分解落實(shí)。 公司業(yè)務(wù)部門依據(jù)年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)編制年度銷售預(yù)算、成本預(yù)算、費(fèi)用預(yù)算、籌資預(yù)算、資本預(yù)算、現(xiàn)金預(yù)算等專業(yè)預(yù)算。 項(xiàng)目部編制開發(fā)項(xiàng)目年度預(yù)算（分預(yù)算）。 5、公司預(yù)算委員會(huì)、或預(yù)算辦公室對(duì)各業(yè)務(wù)部門編制的年度專業(yè)預(yù)算和項(xiàng)目部編制的項(xiàng)目年度預(yù)算進(jìn)行綜合平衡，形成公司年度預(yù)算。 項(xiàng)目預(yù)算與年度預(yù)算有效銜接，不僅保證項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的落實(shí)和預(yù)算的控制，也確保年度預(yù)算編制依據(jù)充分，企業(yè)戰(zhàn)略落到實(shí)處。年度預(yù)算編制的基本流程圖年度預(yù)算編制的基本流程圖 年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的確定年度

24、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的確定 制定年度預(yù)算編制大綱制定年度預(yù)算編制大綱 各管理部門編制專業(yè)預(yù)算各管理部門編制專業(yè)預(yù)算工程預(yù)算工程預(yù)算成本預(yù)算成本預(yù)算費(fèi)用預(yù)算費(fèi)用預(yù)算銷售預(yù)算銷售預(yù)算資本預(yù)算資本預(yù)算現(xiàn)金預(yù)算現(xiàn)金預(yù)算 項(xiàng)目部編制年度項(xiàng)目預(yù)算項(xiàng)目部編制年度項(xiàng)目預(yù)算 項(xiàng)目項(xiàng)目1 1預(yù)算預(yù)算 項(xiàng)目項(xiàng)目2 2預(yù)算預(yù)算 項(xiàng)目項(xiàng)目3 3預(yù)算預(yù)算項(xiàng)目項(xiàng)目4 4預(yù)算預(yù)算 綜合平衡綜合平衡年度預(yù)算方案年度預(yù)算方案 年度預(yù)算的參考格式 填表人填表人 審批人審批人 企業(yè)月度預(yù)算的編制企業(yè)月度預(yù)算的編制 月度預(yù)算是年度預(yù)算的執(zhí)行預(yù)算。是月度預(yù)算是年度預(yù)算的執(zhí)行預(yù)算。是依據(jù)年度預(yù)算的分季度、分月的預(yù)算指標(biāo)，依據(jù)年度預(yù)算的分季度、分月的預(yù)

25、算指標(biāo)，結(jié)合月度實(shí)際情況編制的，用以指導(dǎo)月度結(jié)合月度實(shí)際情況編制的，用以指導(dǎo)月度的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。 月度預(yù)算包括：月度銷售預(yù)算、工程進(jìn)月度預(yù)算包括：月度銷售預(yù)算、工程進(jìn)度預(yù)算、成本預(yù)算、費(fèi)用預(yù)算、現(xiàn)金收支度預(yù)算、成本預(yù)算、費(fèi)用預(yù)算、現(xiàn)金收支預(yù)算等。預(yù)算等。全面預(yù)算的執(zhí)行和控制 企業(yè)全面預(yù)算管理以預(yù)算編制為起點(diǎn)，以預(yù)算執(zhí)行和控制為主體，以預(yù)算考核為保障。 全面預(yù)算執(zhí)行和控制的基本思路 房地產(chǎn)的行業(yè)特點(diǎn)決定了企業(yè)全面預(yù)算執(zhí)行和控制的基本思路： 以開發(fā)項(xiàng)目的整體預(yù)算為主體， 以項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度控制為重點(diǎn)， 以動(dòng)態(tài)成本控制為核心， 以合同管理和現(xiàn)金流量管理為手段的全面預(yù)算管理體系 。全面預(yù)算執(zhí)行和控

26、制的基本思路全面預(yù)算執(zhí)行和控制的基本思路（一）（一）以開發(fā)項(xiàng)目的整體預(yù)算為主體以開發(fā)項(xiàng)目的整體預(yù)算為主體（二）以項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度控制為重點(diǎn)（二）以項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度控制為重點(diǎn)（三）以動(dòng)態(tài)成本控制為核心，（三）以動(dòng)態(tài)成本控制為核心，（四）以合同管理和現(xiàn)金流量管理為手段（四）以合同管理和現(xiàn)金流量管理為手段 n 動(dòng)態(tài)成本控制 1、分解目標(biāo)成本、落實(shí)成本責(zé)任 結(jié)合市場(chǎng)定價(jià)、企業(yè)潛力和預(yù)期利潤(rùn)進(jìn)行比較，倒擠項(xiàng)目目標(biāo)成本， 對(duì)目標(biāo)成本加以量化和分類整理，形成各個(gè)成本預(yù)算指標(biāo)，進(jìn)而將其分解落實(shí)到各級(jí)責(zé)任單位和個(gè)人，并明確以成本指標(biāo)完成情況為考評(píng)依據(jù)的獎(jiǎng)懲制度，使相關(guān)責(zé)任單位和個(gè)人權(quán)責(zé)利緊密結(jié)合。 2、控制項(xiàng)目的各個(gè)設(shè)

27、計(jì)階段、控制項(xiàng)目的各個(gè)設(shè)計(jì)階段 運(yùn)用項(xiàng)目的概算、預(yù)算控制項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)和施運(yùn)用項(xiàng)目的概算、預(yù)算控制項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)，從源頭是控制開發(fā)成本。工圖設(shè)計(jì)，從源頭是控制開發(fā)成本。 3、認(rèn)證審核施工圖設(shè)計(jì)和施工方案、認(rèn)證審核施工圖設(shè)計(jì)和施工方案 科學(xué)合理的施工圖設(shè)計(jì)和施工方案，能有效地降科學(xué)合理的施工圖設(shè)計(jì)和施工方案，能有效地降低工程建設(shè)成本。低工程建設(shè)成本。 4、控制工程變更 工程變更引起工程量的變化和承包商的索賠，會(huì)造成建設(shè)成本超出預(yù)算，因此要減少和控制工程變更。 加強(qiáng)合同管理 合同管理是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目“三控兩管”的至關(guān)重要的一環(huán)，是房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算執(zhí)行和控制的重要手段。 1、以項(xiàng)目目標(biāo)成本

28、和預(yù)算成本指標(biāo)為依據(jù)對(duì)對(duì)外合同進(jìn)行全程管理 項(xiàng)目成本基本以合同性成本為主，在對(duì)外合同的起草、評(píng)審、簽署、變更簽證及結(jié)算等各個(gè)環(huán)節(jié)都要與目標(biāo)成本和預(yù)算成本進(jìn)行比較 ，對(duì)出現(xiàn)的偏差，查明原因，及時(shí)處理。 2、運(yùn)用“合約規(guī)劃”實(shí)行對(duì)內(nèi)的合同管理 將目標(biāo)成本和預(yù)算成本指標(biāo)落實(shí)到具體的責(zé)任部門和責(zé)任人，分解成預(yù)計(jì)要簽的合同，即為“合約規(guī)劃”。 “合約規(guī)劃” 可以理解為企業(yè)內(nèi)部簽訂的成本責(zé)任“合同”，以合約規(guī)劃來(lái)指導(dǎo)業(yè)務(wù)的開展，根據(jù)已發(fā)生或?qū)⒁l(fā)生的成本與合約規(guī)劃比較，進(jìn)行動(dòng)態(tài)成本控制，能為項(xiàng)目成本預(yù)算的執(zhí)行提供準(zhǔn)確的依據(jù)，并能進(jìn)行動(dòng)態(tài)成本預(yù)警與控制。 “合約規(guī)劃”，以合同為基礎(chǔ)將“成本”與“工作任務(wù)及其

29、責(zé)任人”建立對(duì)應(yīng)關(guān)系，為項(xiàng)目成本預(yù)算在時(shí)間維度分解和按責(zé)任人落實(shí)提供基礎(chǔ)。 現(xiàn)金流管理 房地產(chǎn)企業(yè)是資金大量投入的企業(yè)，現(xiàn)金流的管理控制對(duì)企業(yè)的生存和發(fā)展具有重大意義。 企業(yè)現(xiàn)金流的管理重點(diǎn)是抓好現(xiàn)金預(yù)算管理 現(xiàn)金收支預(yù)算在全面預(yù)算中占有十分重要的位置。 現(xiàn)金收支在企業(yè)財(cái)務(wù)中的作用1、現(xiàn)金收支狀況決定和影響企業(yè)資金 周轉(zhuǎn)狀況。 企業(yè)資金周轉(zhuǎn)都是從現(xiàn)金支出開始的，現(xiàn)金支出的方向?qū)Σ粚?duì)，好不好，直接決定資金周轉(zhuǎn)的好壞。 2、現(xiàn)金收支狀況決定和影響企業(yè)成本費(fèi)用的高低。 企業(yè)的成本費(fèi)用，追根尋源都是從現(xiàn)金支出開始的。 現(xiàn)金收支如同企業(yè)資金的總樞紐，總截門。 現(xiàn)金收支預(yù)算的原則1、收支兩條線原則 所謂收

30、支兩條線是指收入一條線，支出一條線，兩條線要分開。 企業(yè)各部門，各單位凡是有現(xiàn)金收入的，必須回到企業(yè)財(cái)務(wù)部門，任何單位不得截留現(xiàn)金收入；企業(yè)各部門，各單位凡是有現(xiàn)金支出的，必須按照預(yù)算規(guī)定的項(xiàng)目，金額，時(shí)間，由財(cái)務(wù)部門劃撥支出。 2、硬預(yù)算原則 硬預(yù)算是強(qiáng)調(diào)預(yù)算要硬，剛性要強(qiáng)，彈性要小。 企業(yè)全部現(xiàn)金收支必須全部納入預(yù)算范圍，預(yù)算一旦通過，任何人不得隨意修改，包括總經(jīng)理也不能隨便修改。在預(yù)算執(zhí)行過程中，沒有預(yù)算不開支，杜絕一切超預(yù)算開支的現(xiàn)象。 月度現(xiàn)金收支預(yù)算制定和執(zhí)行 的程序1、月度現(xiàn)金支出預(yù)算的編制 企業(yè)各部門、各單位在制訂經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和各項(xiàng)工作計(jì)劃的同時(shí)，編制現(xiàn)金支出預(yù)算，報(bào)到企業(yè)財(cái)務(wù)部門

31、。 要按標(biāo)準(zhǔn)定額逐項(xiàng)核算編制，關(guān)鍵是細(xì)。 各部門的現(xiàn)金支出總額一般不得突破年度預(yù)算（成本費(fèi)用預(yù)算）規(guī)定的指標(biāo)。采用零基預(yù)算的方法 填表人 審批人 2、銷售部門編制現(xiàn)金收入預(yù)算。 3、現(xiàn)金收支預(yù)算的匯總平衡 銷售部門的現(xiàn)金收入預(yù)算和各部門的現(xiàn)金支出預(yù)算按規(guī)定的時(shí)間報(bào)送財(cái)務(wù)部門，財(cái)務(wù)部門匯總編制現(xiàn)金收支預(yù)算匯總平衡表。（2）財(cái)務(wù)部門匯總現(xiàn)金收入與現(xiàn)金支出預(yù)算，進(jìn)行初步平衡，計(jì)算出收支差異，在支出大于收入的情況下，財(cái)務(wù)部門先與各部門協(xié)調(diào)，要求各部門自行調(diào)整調(diào)低支出金額。（3）由于現(xiàn)金支出的剛性強(qiáng)、現(xiàn)金收入的彈性大，現(xiàn)金收支往往很難平衡，是造成現(xiàn)金收支預(yù)算難以推行的原因。 在收支不平衡的情況下，企業(yè)可

32、以編制彈性預(yù)算。 財(cái)務(wù)部門收集匯總各部門的現(xiàn)金支出預(yù)算和現(xiàn)金收入預(yù)算，并進(jìn)行初步的試算平衡后，由總經(jīng)理主持，各部門負(fù)責(zé)人參加，編制公司的現(xiàn)金收支預(yù)算方案。 總經(jīng)理要明確支出方向、支出重點(diǎn)、支出原則。 5、現(xiàn)金收支預(yù)算方案經(jīng)總經(jīng)理辦公會(huì)討論通過后，交由財(cái)務(wù)部門控制執(zhí)行。 總經(jīng)理辦公會(huì)討論通過的作用： 第一、進(jìn)一步綜合平衡 第二、賦予預(yù)算以法律效力 企業(yè)各部門、各單位凡是有現(xiàn)金支出的必須按照預(yù)算規(guī)定的項(xiàng)目、金額、時(shí)間由財(cái)務(wù)部門劃撥執(zhí)行，對(duì)沒有列入預(yù)算的項(xiàng)目，財(cái)務(wù)部門有權(quán)拒絕開支。 預(yù)算內(nèi)的現(xiàn)金支出，那個(gè)部門花錢，部門領(lǐng)導(dǎo)簽字，誰(shuí)簽字誰(shuí)負(fù)責(zé)。 決裁制度總經(jīng)理在兩種情況簽字 第一、意外性支出 第二、資

33、本性支出 臨時(shí)性預(yù)算參考格式：臨時(shí)性預(yù)算參考格式：填表人 審批人 預(yù)算期末對(duì)預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行檢查考核，對(duì)超預(yù)算開支的要追究當(dāng)事者責(zé)任。全面預(yù)算的考核與分析 全面預(yù)算管理不僅包括預(yù)算的編制，預(yù)算的執(zhí)行和控制、還包括考核和分析。 預(yù)算的考核 預(yù)算的考核分兩種情況1、預(yù)算指標(biāo)完成情況的考核 是與企業(yè)的績(jī)效考核可以合并在一起，因此，企業(yè)績(jī)效考核的許多指標(biāo)實(shí)際上就是預(yù)算指標(biāo)。 （1）年度預(yù)算的考核 1）年度預(yù)算考核主要對(duì)象是： 經(jīng)營(yíng)層-各項(xiàng)目公司經(jīng)理、副經(jīng)理、財(cái)務(wù)經(jīng)理。 2）年度預(yù)算考核實(shí)行分季考核、年終總考核。 3）年度預(yù)算考核的主要指標(biāo)是： 各公司的項(xiàng)目目標(biāo)成本、項(xiàng)目利潤(rùn)，以及質(zhì)量、安全指標(biāo)。 4）年度預(yù)算考核的依據(jù)是各公司經(jīng)過內(nèi)部或外部審計(jì)的公司財(cái)務(wù)報(bào)表。 5）年度預(yù)算考核結(jié)果作為對(duì)各公司項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)層薪酬獎(jiǎng)懲的依據(jù)，具體的薪酬獎(jiǎng)懲掛鉤方法不同企業(yè)各異。 （2）月度預(yù)算的考核 1）月度預(yù)算的考核對(duì)象是公司管理人員和全體員工。 2）月度預(yù)算實(shí)行逐月考核、年終總考核。 3）月度考核的主要指標(biāo)是：銷售指標(biāo)、工程（工作）進(jìn)度指標(biāo)、成本費(fèi)用指標(biāo)、消耗指標(biāo)、質(zhì)量指標(biāo)、安全指標(biāo)等。