京津冀房價趨勢對比

1、房價的概念房價的概念1商品房價格商品房價格2京津冀商品房價格趨勢分析京津冀商品房價格趨勢分析3京津冀商品房價格趨勢對比京津冀商品房價格趨勢對比4目 錄京津冀房價趨勢對比京津冀房價趨勢對比房價的概念房價的概念1商品房價格商品房價格2京津冀商品房價格趨勢分析京津冀商品房價格趨勢分析3京津冀商品房價格趨勢對比京津冀商品房價格趨勢對比4目 錄 一直以來，房價問題都是城鄉(xiāng)居民普遍關(guān)注的話題。隨著我國城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，城市人口的急劇增長，解決城市居民住房問題，應(yīng)該是政府和全社會集思廣益著力重點(diǎn)解決的問題，是建設(shè)法治中國的關(guān)鍵所在。房 價 房價（房地產(chǎn)價格）是指建筑物連同其占用土地在特定時間段內(nèi)房產(chǎn)的市

2、場價值，即房價：土地價格+建筑物價格。是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和資源配置最重要的調(diào)節(jié)機(jī)制。房 價按房地產(chǎn)權(quán)益劃分按房地產(chǎn)權(quán)益劃分房地產(chǎn)所有權(quán)價格：特指房地產(chǎn)市場上商品房買賣價格。這類價格在商品房市場上占主導(dǎo)地位房地產(chǎn)他項權(quán)利價格：可分為租賃權(quán)價格、抵押權(quán)價格、地上權(quán)價格等，它們都是從房地產(chǎn)所有權(quán)價格派生出來的。商 品 房 商品房：是指在市場經(jīng)濟(jì)條件下，具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司(包括外商投資企業(yè))通過出讓方式取得土地使用權(quán)后經(jīng)營的住宅，均按市場價出售。其價格由成本、稅金、利潤、代收費(fèi)用以及地段、層次、朝向、質(zhì)量、材料差價等組成。1住宅商品房：指專供居住的房屋，包括別墅、公寓、職工家屬宿舍和集體宿舍（

3、包括職工單身宿舍和學(xué)生宿舍）等。但不包括住宅樓中作為人防用、不住人的地下室等2辦公樓商品房：指各類商店、門市部、飲食店、糧油店、菜場、理發(fā)店、照相館、浴室、旅社、招待所等從事商業(yè)和為居民生活服務(wù)所用的房屋3其他商品房：住宅樓中作為人防用、不住人的地下室，以及托兒所、病房、療養(yǎng)院、旅館等具有專門用途的房屋，還包括商住兩用房商 品 房商品房的分類：商品房價格 商品房的平均銷售價格 一定時期內(nèi)商品房銷售總額 = 一定商品房銷售總面積商品房價格建筑成本建筑成本房地產(chǎn)開房地產(chǎn)開發(fā)商對未發(fā)商對未來的預(yù)期來的預(yù)期政府相政府相關(guān)政策關(guān)政策商品房價格的商品房價格的主要影響因素主要影響因素土地價格商品房價格北京市

4、商品房價格變化趨勢數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局北京市商品房價格分析金融危機(jī)金融危機(jī)救市政策救市政策200820092010雙限政策雙限政策北京市商品房價格分析 辦公樓商品房的平均價格較高。北京作為中國的商業(yè)和政治中心云集國內(nèi)外大企業(yè)，對寫字樓的需求較大，租金也較高，相對售價較高。 其他商品房價格最低，且變化較小。需求價格彈性較小，受市場和政策影響較小。 其他商品房主要以商住兩用商品房為主，由于其他商品房是不能戶口落戶，沒有學(xué)區(qū)派位，首付較高50%。而大部分人選擇北京買房很大部分是看中戶口和學(xué)區(qū)名額。因此其他商品房的價格波動大且價格低天津市商品房價格變化趨勢數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局天津市商品房價格分析 20

5、08年隨著濱海新區(qū)建設(shè)和國家“救市”政策的雙重刺激，天津房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)步復(fù)蘇，基本擺脫了“金融風(fēng)暴”的負(fù)面影響 2011年2月開始實施限購令。限購、限貸、土地出讓等相關(guān)政策的實施，政府“遏制房價過快上漲、抑制投資投機(jī)性購房”的目標(biāo)已開始逐步實現(xiàn)。天津市商品房價格分析 辦公樓商品房的平均價格較高，波動大。天津作為一線城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，對寫字樓的需求較大，租金也較高，相對售價較高。 其他商品房價格波動較大。受政府調(diào)控政策的影響。 天津市的商住兩用房的價格波動幅度大，因為天津戶口對人的吸引力相對不大。很多創(chuàng)業(yè)者看中天津的商業(yè)區(qū)位優(yōu)勢，其價格主要受政府對創(chuàng)業(yè)的支持力度天津市商品房價格分析 以商住兩用為

6、主的商品房價格受經(jīng)濟(jì)和政府政策的影響較大。2007年濱海新區(qū)地位確立使天津產(chǎn)生區(qū)位聯(lián)動效應(yīng)，輻射多個熱點(diǎn)區(qū)域。環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈帶動天津產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整進(jìn)入新成長期，其他商品房的需求快速增加。因此其他商品房價格快速上漲。2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)，對外貿(mào)易占很大比重的天津經(jīng)濟(jì)發(fā)展受嚴(yán)重影響，其他商品房價格下降。2012年提出京津冀一體化后天津支持創(chuàng)業(yè)力度加大，從而使其價格快速上漲。河北省商品房價格變化趨勢數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局河北省商品房價格分析 辦公樓商品房的平均價格較高，波動幅度較大。受市場和政府政策以及區(qū)域環(huán)境影響較大。 其他商品房價格最低，波動幅度較小。 商品房平均價格呈穩(wěn)步上升趨勢，政府對房地產(chǎn)的調(diào)控力

7、度較小，只有石家莊從2011年2月開始實施限購令，并且在2014年9月取消。河北省商品房價格分析 河北省的其他商品房從2012年開始上升，這是由于京津冀一體化之后很多創(chuàng)業(yè)者看中河北的區(qū)位優(yōu)勢以及河北省對外來創(chuàng)業(yè)者的大力支持，導(dǎo)致價格快速上升。京津冀商品房價格綜合分析 通過三張圖表我們可以看出：商品房平均價格與住宅商品房的價格基本相近且變化同步。而辦公用商品房的價格波動幅度很大。三個地區(qū)的辦公用商品房的價格一直高于住宅和其他商品房的價格，其他商品房的價格最低。北京市的其他商品房的價格變化緩慢，價格一直趨于平穩(wěn)，而天津的其他商品房的價格波動較大；河北省的其他商品房的價格平穩(wěn)上升。京津冀商品房價格綜

8、合分析 通過三張圖表我們可以看出： 北京、天津等大城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，對寫字樓的需求較大，辦公樓商品房的價格較高。 一些二、三線城市，企業(yè)集中度不大，寫字樓需求一般，但供應(yīng)未見減少，租金難以提升，售價相對住宅較低。 目前住宅處于調(diào)控期，商鋪和寫字樓屬于商用物業(yè)，不在調(diào)控之列，但由于區(qū)域環(huán)境和城市級別限制，價格相差較大。京津冀商品房平均銷售價格變化趨勢京津冀商品房平均銷售價格變化趨勢數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局京津冀房價變化趨勢對比京津冀房價變化趨勢對比京津冀房價變化趨勢對比3、2009年的救市政策使北京商品房價格迅速上升，而2010年出現(xiàn)限購令北京商品房價格開始下降，之后在2012年以來緩慢上升。而天津房

9、價在2011出現(xiàn)小幅度下降外一直穩(wěn)步上升，河北的房價則始終處于穩(wěn)步上升。說明北京房價受市場、政策的影響較大。京津冀房價變化趨勢對比京津冀房價變化趨勢對比4、其他商品房主要是以商住兩用商品房為主。商住兩用商品房的價格之所以在京津冀三地有很大的不同，是由于其他商品房的特點(diǎn)所決定的，因為商住兩用商品房不能戶口落戶，沒有學(xué)區(qū)派位，首付較高。北京的房價戶口落戶和學(xué)區(qū)派位是很重要的影響因素，這導(dǎo)致其價格較低變化較小。京津冀房價變化趨勢對比京津冀房價變化趨勢對比而天津和河北的商住兩用商品房價格受政府對創(chuàng)業(yè)者的支持力度的影響較大，還受區(qū)位因素的影響，很多的年輕創(chuàng)業(yè)者，因為在北京創(chuàng)業(yè)成本高，就會選擇成本相對較低的河北和天津。并且由于京津冀一體化之后河北和天津的區(qū)位優(yōu)勢表現(xiàn)突出。更加刺激其商品房價格上漲。京津冀房價變化趨勢對比京津冀房價變化趨勢對比 在房價上漲過程中某些城市尤其是一些地區(qū)的中心城市住宅價格對其周邊地區(qū)能起到一個示范效應(yīng)，這種價格走勢上的相關(guān)性被學(xué)術(shù)界稱為波紋效應(yīng)。作為環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的核心，京津冀地區(qū)地緣相近，在政治、經(jīng)濟(jì)、文化上都存在密切的關(guān)系。京津冀房價變化趨