房地產(chǎn)項(xiàng)目(公司)并購(gòu)法律實(shí)務(wù)

1、10/21/2021 | Supporting education and research | Slide 1房地產(chǎn)項(xiàng)目（公司）并購(gòu)法律實(shí)務(wù)房地產(chǎn)項(xiàng)目（公司）并購(gòu)法律實(shí)務(wù) 主主 講講 人：王龍興人：王龍興 中國(guó)人民大學(xué)律師學(xué)院中國(guó)人民大學(xué)律師學(xué)院 客座教授客座教授 盈科律師事務(wù)所北京總部盈科律師事務(wù)所北京總部 合伙人合伙人 房地產(chǎn)開發(fā)法律事務(wù)部主任房地產(chǎn)開發(fā)法律事務(wù)部主任內(nèi)容提要內(nèi)容提要 一、與房地產(chǎn)項(xiàng)目（公司）并購(gòu)相關(guān)的重要知識(shí) 二、房地產(chǎn)項(xiàng)目（公司）并購(gòu)的動(dòng)機(jī) 三、房地產(chǎn)項(xiàng)目（公司）并購(gòu)的主要方式及決定因素 四、房地產(chǎn)項(xiàng)目（公司）并購(gòu)的主要環(huán)節(jié)及常發(fā)問(wèn)題 五、房地產(chǎn)項(xiàng)目（公司）并購(gòu)疑難問(wèn)

2、題探討 六、如何選擇房地產(chǎn)項(xiàng)目（公司）并購(gòu)的律師 1、獲取房地產(chǎn)項(xiàng)目的幾種方式 直接獲取的方式 （1）公開市場(chǎng)招標(biāo)、拍賣、掛牌）公開市場(chǎng)招標(biāo)、拍賣、掛牌一、與房地產(chǎn)項(xiàng)目（公司）并一、與房地產(chǎn)項(xiàng)目（公司）并購(gòu)相關(guān)的重要知識(shí)購(gòu)相關(guān)的重要知識(shí) 招標(biāo)出讓招標(biāo)出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，是指市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ淖匀蝗?、法人和其他組織參加國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。 拍賣出讓拍賣出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競(jìng)買人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開競(jìng)價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。 掛牌出讓掛牌出

3、讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果或者現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)結(jié)果確定國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。 問(wèn)題 哪些用地必須以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓？哪些用地可以以協(xié)議出讓的方式出讓？ 招標(biāo)、拍賣、掛牌的最主要的區(qū)別是什么？ 須以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓的用地范圍：工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者。 協(xié)議出讓的范圍：除以劃拔方式和招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓的范圍之外的情況，如開發(fā)區(qū)和科技園區(qū)內(nèi)的科技產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目用地。 招標(biāo)和拍賣、掛牌

4、規(guī)則的區(qū)別招標(biāo)和拍賣、掛牌規(guī)則的區(qū)別 招標(biāo)方式按照招標(biāo)文件確定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法進(jìn)行評(píng)審，一般考慮綜合因素，并不一定價(jià)最高者得（但對(duì)能夠最大限度地滿足招標(biāo)文件中規(guī)定的各項(xiàng)綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，或者能夠滿足招標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性要求且價(jià)格最高的投標(biāo)人，則應(yīng)確定為中標(biāo)人）；而拍賣、掛牌以報(bào)價(jià)最高價(jià)者得。 舉例1、朝陽(yáng)區(qū)朝陽(yáng)區(qū)北四環(huán)東路北四環(huán)東路73號(hào)住宅及配套項(xiàng)目號(hào)住宅及配套項(xiàng)目 2、石景山石景山區(qū)石槽住宅、商業(yè)及配套用地區(qū)石槽住宅、商業(yè)及配套用地 招標(biāo)和拍賣、掛牌規(guī)則的區(qū)別招標(biāo)和拍賣、掛牌規(guī)則的區(qū)別 招標(biāo)方式按照招標(biāo)文件確定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法進(jìn)行評(píng)審，一般考慮綜合因素，并不一定價(jià)最高者得（但對(duì)能夠最大限度地滿足招

5、標(biāo)文件中規(guī)定的各項(xiàng)綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，或者能夠滿足招標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性要求且價(jià)格最高的投標(biāo)人，則應(yīng)確定為中標(biāo)人）；而拍賣、掛牌以報(bào)價(jià)最高價(jià)者得。 舉例1、朝陽(yáng)區(qū)朝陽(yáng)區(qū)北四環(huán)東路北四環(huán)東路73號(hào)住宅及配套項(xiàng)目號(hào)住宅及配套項(xiàng)目 2、石景山石景山區(qū)石槽住宅、商業(yè)及配套用地區(qū)石槽住宅、商業(yè)及配套用地 （2）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（收購(gòu)）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（收購(gòu)） 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件： 1、已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書； 2、完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。 問(wèn)題：?jiǎn)栴}： 未達(dá)到上述條件所簽訂的項(xiàng)目未達(dá)到上述條件所簽訂的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同是否有效？轉(zhuǎn)讓合同是否有

6、效？ 看個(gè)案例看個(gè)案例 2、間接獲取房地產(chǎn)項(xiàng)目的方式 兼并公司或收購(gòu)公司股權(quán)：即通過(guò)兼并公司或收購(gòu)公司股權(quán)，達(dá)到間接獲取項(xiàng)目的目的。 （二）前述取得房地產(chǎn)項(xiàng)目幾種方式的不同之處1、風(fēng)險(xiǎn)不同：兼并和收購(gòu)公司風(fēng)險(xiǎn)最大（隱性債務(wù)和項(xiàng)目瑕疵），項(xiàng)目收購(gòu)其次（項(xiàng)目瑕疵），招拍掛風(fēng)險(xiǎn)最小。2、開發(fā)時(shí)間可控性不同：招拍掛可控性強(qiáng)，收購(gòu)公司和項(xiàng)目收購(gòu)可控性不確定。 3、價(jià)格不同：招拍掛價(jià)格較高，收購(gòu)公司和項(xiàng)目收購(gòu)相對(duì)低。 4、稅費(fèi)不同：項(xiàng)目收購(gòu)涉及營(yíng)業(yè)稅，契稅、土地增值稅，收購(gòu)公司和招拍掛（契稅涉及）不涉及上述稅費(fèi)。 5、工作重點(diǎn)不同：收購(gòu)公司和項(xiàng)目收購(gòu)工作重點(diǎn)在盡職調(diào)查和設(shè)定合同條款；招拍掛重點(diǎn)在成本與收益

7、測(cè)算、研究投標(biāo)方案和公關(guān)工作（包括對(duì)主管部門和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手）等。 今天所講的房地產(chǎn)項(xiàng)目（公司）并購(gòu)的界定： 只包括：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（收購(gòu)）、兼并公司、收購(gòu)公司股權(quán) 不包括：公開市場(chǎng)招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議出讓土地基本節(jié)點(diǎn)圖基本節(jié)點(diǎn)圖取得國(guó)有土取得國(guó)有土地使用權(quán)地使用權(quán)立項(xiàng)審批立項(xiàng)審批規(guī)劃審批規(guī)劃審批開工審批開工審批預(yù)售審批預(yù)售審批其它審批其它審批節(jié)能審批節(jié)能審批項(xiàng)目核準(zhǔn)項(xiàng)目核準(zhǔn)建設(shè)用地規(guī)建設(shè)用地規(guī)劃許可證劃許可證修建性詳細(xì)修建性詳細(xì)規(guī)劃方案規(guī)劃方案建設(shè)工程規(guī)建設(shè)工程規(guī)劃許可證劃許可證施工監(jiān)理單位施工監(jiān)理單位招投標(biāo)備案招投標(biāo)備案安全監(jiān)督備案安全監(jiān)督備案面積測(cè)繪面積測(cè)繪并備案并備案地名核準(zhǔn)地名核準(zhǔn)人防審批人

8、防審批消防審批消防審批施工許可證施工許可證預(yù)售證預(yù)售證交通審批交通審批竣工驗(yàn)收竣工驗(yàn)收規(guī)委規(guī)委竣工驗(yàn)收竣工驗(yàn)收權(quán)屬登記權(quán)屬登記勘察設(shè)計(jì)勘察設(shè)計(jì)招投標(biāo)招投標(biāo)質(zhì)量監(jiān)督注冊(cè)質(zhì)量監(jiān)督注冊(cè)人防規(guī)劃人防規(guī)劃意見書意見書人防初設(shè)審批人防初設(shè)審批人防施工人防施工圖審批圖審批園林審批園林審批面積實(shí)測(cè)面積實(shí)測(cè)初始登記初始登記銷售機(jī)構(gòu)銷售機(jī)構(gòu)注冊(cè)備案注冊(cè)備案建委建委竣工備案竣工備案流程關(guān)系圖流程關(guān)系圖2、房地產(chǎn)開發(fā)流程節(jié)點(diǎn) 要了解上面的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)是哪些？這地房地產(chǎn)并購(gòu)也是非常重要的。 在房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)中，并購(gòu)時(shí)點(diǎn)在項(xiàng)目開發(fā)的不同階段的法律盡職調(diào)查的重點(diǎn)是不同的。 3、“房隨地走、地隨房走”原則 城市房地產(chǎn)管理法（自城

9、市房地產(chǎn)管理法（自1995年年1月月1日起施行）日起施行） 第三十二條第三十二條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。 擔(dān)保法（自年月日起施行）擔(dān)保法（自年月日起施行） 第三十六條第三十六條以依法取得的國(guó)有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押時(shí)該國(guó)有土地上的房屋同時(shí)抵押。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押。物權(quán)法（物權(quán)法（自2007年10月1日起施行） 第一百八十二條第一百八十二條以建筑物抵押的，該建筑

10、物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。 抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財(cái)產(chǎn)視為一并抵押。 看一個(gè)案例城市房地產(chǎn)管理法第五十一條規(guī)定：“設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。”最高人民法院關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)否列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)等問(wèn)題的批復(fù)（以下簡(jiǎn)稱批復(fù)）第三條規(guī)定：“國(guó)有企業(yè)以建筑物設(shè)定抵押的效力問(wèn)題，應(yīng)區(qū)分兩種情況處理：如果建筑物附著于以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)之上，將該建筑物與土地使用權(quán)一并設(shè)定抵押的，對(duì)

11、土地使用權(quán)的抵押需履行法定的審批手續(xù)。否則，應(yīng)認(rèn)定抵押無(wú)效；如果建筑物附著于以出讓、轉(zhuǎn)讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)之上，將該建筑物與土地使用權(quán)一并設(shè)定抵押的，即使未經(jīng)有關(guān)主管部門批準(zhǔn)，亦應(yīng)認(rèn)定抵押有效。” 2004年國(guó)土資發(fā)20049號(hào)國(guó)土資源部關(guān)于國(guó)有劃撥土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問(wèn)題的通知規(guī)定，可以直接認(rèn)定辦理登記手續(xù)就等同于經(jīng)過(guò)了審批。 二、房地產(chǎn)項(xiàng)目（公司）并購(gòu)的動(dòng)機(jī) 1、企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)需要 2、企業(yè)外部發(fā)展優(yōu)勢(shì)論 首先，企業(yè)發(fā)展通過(guò)外部兼并收購(gòu)方式比靠?jī)?nèi)部積累方式不僅速度快，效率高。 其次，可以有效地沖破行業(yè)壁壘進(jìn)入新的行業(yè)。 第三，兼并充分利用了被并購(gòu)企業(yè)的資源。 第四，兼并充分利用了經(jīng)驗(yàn)

12、效應(yīng)。 3、規(guī)模經(jīng)濟(jì)論 規(guī)模經(jīng)濟(jì)是指隨著生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)規(guī)模的擴(kuò)大而收益不斷遞增的現(xiàn)象。企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)是指由企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模擴(kuò)大給企業(yè)帶來(lái)的有利性。 4、交易費(fèi)用論 交易費(fèi)用（也稱交易成本）是運(yùn)用市場(chǎng)價(jià)格機(jī)制的成本，主要包括搜尋成本和在交易中討價(jià)還價(jià)的成本。 5、經(jīng)營(yíng)多元化 三、房地產(chǎn)項(xiàng)目（公司）并購(gòu)的主要方式及考慮因素 1、主要方式 （1）直接收購(gòu)項(xiàng)目 （2）兼并公司 （3）收購(gòu)公司股權(quán) 2、決定并購(gòu)方式應(yīng)考慮的主要因素 （1）并購(gòu)的目的 直接收購(gòu)項(xiàng)目，只能獲得項(xiàng)目本身的權(quán)益，兼并公司和收購(gòu)公司股權(quán)，不僅獲得項(xiàng)目權(quán)益，還可獲得目標(biāo)公司的人力資源、客戶資源等，但同時(shí)會(huì)承擔(dān)目標(biāo)公司的權(quán)利和義務(wù)。 （2）風(fēng)險(xiǎn)

13、控制 一般情況下，直接收購(gòu)項(xiàng)目，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，兼并公司和收購(gòu)公司股權(quán)，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大。 （3）并購(gòu)經(jīng)濟(jì)成本 項(xiàng)目直接收購(gòu)涉及營(yíng)業(yè)稅，契稅、土地增值稅，兼并公司和收購(gòu)公司股權(quán)不涉及上述稅費(fèi)。 （4）操作的難易程度和效率 兼并公司需要經(jīng)過(guò)公告和通知債權(quán)人的法律程序，項(xiàng)目直接收購(gòu)和收購(gòu)公司股權(quán)不需要；項(xiàng)目直接收購(gòu)和兼并公司，項(xiàng)目的權(quán)屬需辦理過(guò)戶手續(xù)，收購(gòu)公司的股權(quán)不需要。 四、房地產(chǎn)項(xiàng)目（公司）并購(gòu)的主要環(huán)節(jié) 1、前期準(zhǔn)備工作 （1）了解被并購(gòu)方的動(dòng)機(jī)、目標(biāo)公司和目標(biāo)項(xiàng)目的基本情況、存在的障礙 （2）組建并購(gòu)團(tuán)隊(duì) 2、與被并購(gòu)方開始首論談判，并簽訂并購(gòu)意向書 一般情況下，并購(gòu)意向書應(yīng)具有如下條款： 并

14、購(gòu)標(biāo)的條款 保密條款 提供資料和信息條款 費(fèi)用分?jǐn)倵l款 對(duì)價(jià)條款 進(jìn)度安排條款 排他協(xié)商條款 誠(chéng)意金條款 意向書終止（解除）條款 爭(zhēng)議解決條款 法律適用條款（涉外時(shí)）該階段經(jīng)常發(fā)生的問(wèn)題： 、把誠(chéng)意金寫成定金 、把誠(chéng)意金支付給對(duì)方 3、沒有約定意向書終止（解除）條款3、盡職調(diào)查，出具報(bào)告 盡職調(diào)查的程序：擬定調(diào)查清單，發(fā)對(duì)方事先準(zhǔn)備后進(jìn)行。 盡職調(diào)查的主要內(nèi)容：見附件3、盡職調(diào)查，出具報(bào)告 盡職調(diào)查的程序：擬定調(diào)查清單，發(fā)對(duì)方事先準(zhǔn)備后進(jìn)行。 盡職調(diào)查的主要內(nèi)容：見附件盡職調(diào)查報(bào)告的主要內(nèi)容： 盡職調(diào)查的背景和目的 律師審查過(guò)的文件清單以及進(jìn)行的其他工作（說(shuō)明要求對(duì)方提供但未提供的文件清單及未

15、配合的其他事項(xiàng)） 報(bào)告的各種假設(shè) 對(duì)審查過(guò)的資料和信息進(jìn)行總結(jié) 對(duì)所涉及的法律事項(xiàng)以及所有審查過(guò)的信息所隱含的法律問(wèn)題進(jìn)行評(píng)價(jià) 提出建議 該階段經(jīng)常發(fā)生的問(wèn)題： 1、盡調(diào)未到主管部門審查原件 2、盡調(diào)報(bào)告未進(jìn)行法律評(píng)價(jià)和提出建議 3、未到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行核查 舉例：項(xiàng)目市政遺留問(wèn)題案 該階段經(jīng)常發(fā)生的問(wèn)題： 1、盡調(diào)未到主管部門審查原件 2、盡調(diào)報(bào)告未進(jìn)行法律評(píng)價(jià)和提出建議 3、未到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行核查 舉例：項(xiàng)目市政遺留問(wèn)題案 4、擬訂并購(gòu)方案 根據(jù)盡調(diào)的結(jié)果，從風(fēng)險(xiǎn)控制、節(jié)約交易成本、便于操作等角度提出并購(gòu)方案 該階段經(jīng)常發(fā)生的問(wèn)題：未考慮稅收成本因素 舉例：某項(xiàng)目并購(gòu)案5、準(zhǔn)備并購(gòu)談判所有的法律

16、文件，主要包括并購(gòu)總體協(xié)議、股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓協(xié)議、項(xiàng)目托管協(xié)議等一般情況下，并購(gòu)總體協(xié)議應(yīng)具有如下條款：并購(gòu)標(biāo)的條款先決條件條款陳述和保證條款保密條款企業(yè)債權(quán)債務(wù)處理?xiàng)l款經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l款過(guò)渡期安排條款價(jià)格條款價(jià)款支付方式、期限和股權(quán)或項(xiàng)目移轉(zhuǎn)條款合同終止條款違約責(zé)任條款擔(dān)保條款不可抗力條款法律適用條款爭(zhēng)議解決條款定義條款附件 該階段經(jīng)常發(fā)生的問(wèn)題： 1、簽約主體問(wèn)題 2、或有債務(wù)的處理問(wèn)題 3、違約金過(guò)高問(wèn)題 4、擔(dān)保人的資信問(wèn)題 討論：人保與物保關(guān)系擔(dān)保法 第二十八條第一款規(guī)定，同一債權(quán)既有保證又有物的擔(dān)保的，保證人對(duì)物的擔(dān)保以外的債權(quán)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。 也就是說(shuō)，擔(dān)保物權(quán)人沒有權(quán)利選擇優(yōu)先行

17、使物的擔(dān)保或者人的擔(dān)保，而必須先行使物的擔(dān)保。 司法解釋：第三十八條第一款同一債權(quán)既有保證又有第三人提供物的擔(dān)保的，債權(quán)人可以請(qǐng)求保證人或者物的擔(dān)保人承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。 物權(quán)法（物權(quán)法（自2007年10月1日起施行） 第一百七十六條第一百七十六條被擔(dān)保的債權(quán)既有物的擔(dān)保又有人的擔(dān)保的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照約定實(shí)現(xiàn)債權(quán)；沒有約定或者約定不明確，債務(wù)人自己提供物的擔(dān)保的，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)先就該物的擔(dān)保實(shí)現(xiàn)債權(quán)；第三人提供物的擔(dān)保的，債權(quán)人可以就物的擔(dān)保實(shí)現(xiàn)債權(quán)，也可以要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任。提供擔(dān)保的第三人承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任后，有權(quán)向債務(wù)人追償。 6、開始并購(gòu)

18、談判，簽訂并購(gòu)相關(guān)協(xié)議； 7、履行相關(guān)手續(xù)。五、房地產(chǎn)項(xiàng)目（公司）并購(gòu)疑難問(wèn)題探討1、土地閑置問(wèn)題房地產(chǎn)管理法房地產(chǎn)管理法 第二十六條第二十六條以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費(fèi)；滿二年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開發(fā)遲延的除外。 2、瑕疵出資股東的股權(quán)問(wèn)題 （1）已轉(zhuǎn)讓其瑕疵出資股權(quán)的股東是否還承擔(dān)責(zé)任 （2）受讓的股東是否承擔(dān)責(zé)

19、任？ 最高人民法院關(guān)于適用最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)公司法中華人民共和國(guó)公司法若干問(wèn)若干問(wèn)題的規(guī)定題的規(guī)定(三三)第十三條第十三條股東未履行或者未全面履行出資義務(wù)，公司或者其他股東請(qǐng)求其向公司依法全面履行出資義務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持。公司債權(quán)人請(qǐng)求未履行或者未全面履行出資義務(wù)的股東在未出資本息范圍內(nèi)對(duì)公司債務(wù)不能清償?shù)牟糠殖袚?dān)補(bǔ)充賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持；未履行或者未全面履行出資義務(wù)的股東已經(jīng)承擔(dān)上述責(zé)任，其他債權(quán)人提出相同請(qǐng)求的，人民法院不予支持。股東在公司設(shè)立時(shí)未履行或者未全面履行出資義務(wù)，依照本條第一款或者第二款提起訴訟的原告，請(qǐng)求公司的發(fā)起人與被告股東承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法

20、院應(yīng)予支持；公司的發(fā)起人承擔(dān)責(zé)任后，可以向被告股東追償。 最高人民法院關(guān)于適用最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)公司法中華人民共和國(guó)公司法若干問(wèn)若干問(wèn)題的規(guī)定題的規(guī)定(三三)第十四條第十四條股東抽逃出資，公司或者其他股東請(qǐng)求其向公司返還出資本息、協(xié)助抽逃出資的其他股東、董事、高級(jí)管理人員或者實(shí)際控制人對(duì)此承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。公司債權(quán)人請(qǐng)求抽逃出資的股東在抽逃出資本息范圍內(nèi)對(duì)公司債務(wù)不能清償?shù)牟糠殖袚?dān)補(bǔ)充賠償責(zé)任、協(xié)助抽逃出資的其他股東、董事、高級(jí)管理人員或者實(shí)際控制人對(duì)此承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持；抽逃出資的股東已經(jīng)承擔(dān)上述責(zé)任，其他債權(quán)人提出相同請(qǐng)求的，人民法院不予支持。

21、 最高人民法院關(guān)于適用最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)公司法中華人民共和國(guó)公司法若干問(wèn)若干問(wèn)題的規(guī)定題的規(guī)定(三三)第十九條第十九條有限責(zé)任公司的股東未履行或者未全面履行出資義務(wù)即轉(zhuǎn)讓股權(quán)，受讓人對(duì)此知道或者應(yīng)當(dāng)知道，公司請(qǐng)求該股東履行出資義務(wù)、受讓人對(duì)此承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持；公司債權(quán)人依照本規(guī)定第十三條第二款向該股東提起訴訟，同時(shí)請(qǐng)求前述受讓人對(duì)此承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。受讓人根據(jù)前款規(guī)定承擔(dān)責(zé)任后，向該未履行或者未全面履行出資義務(wù)的股東追償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。但是，當(dāng)事人另有約定的除外。 受讓方如果明知出讓方出資存在瑕疵仍受讓股權(quán)時(shí)，對(duì)未按期足額的欠繳出資部分，應(yīng)

22、承擔(dān)連帶補(bǔ)充責(zé)任；相反，如果受讓方對(duì)此不知情，不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任，并且也有權(quán)以此為由請(qǐng)求撤銷股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。 （宋曉明：加強(qiáng)調(diào)查研究，探索解決之道-就在全國(guó)民商事審判工作會(huì)議中提出的若干疑難問(wèn)題答記者問(wèn)） （3）驗(yàn)資機(jī)構(gòu)是否承擔(dān)責(zé)任？最高人民法院關(guān)于金融機(jī)構(gòu)為企業(yè)出具不實(shí)或者虛假驗(yàn)資報(bào)告資金證明最高人民法院關(guān)于金融機(jī)構(gòu)為企業(yè)出具不實(shí)或者虛假驗(yàn)資報(bào)告資金證明如何承擔(dān)民事責(zé)任問(wèn)題的通知如何承擔(dān)民事責(zé)任問(wèn)題的通知（法（法200221號(hào)）號(hào)） 一、一、出資人未出資或者未足額出資，但金融機(jī)構(gòu)為企業(yè)提供不實(shí)、虛假的驗(yàn)資報(bào)告或者資金證明，相關(guān)當(dāng)事人使用該報(bào)告或者證明，與該企業(yè)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)往來(lái)而受到損失的，應(yīng)當(dāng)由該企業(yè)承

23、擔(dān)民事責(zé)任。對(duì)于該企業(yè)財(cái)產(chǎn)不足以清償債務(wù)的，由出資人在出資不實(shí)或者虛假資金額范圍內(nèi)承擔(dān)責(zé)任。 二、二、對(duì)前項(xiàng)所述情況，企業(yè)、出資人的財(cái)產(chǎn)依法強(qiáng)制執(zhí)行后仍不能清償債務(wù)的，由金融機(jī)構(gòu)在驗(yàn)資不實(shí)部分或者虛假資金證明金額范圍內(nèi)，根據(jù)過(guò)錯(cuò)大小承擔(dān)責(zé)任，此種民事責(zé)任不屬于擔(dān)保責(zé)任。 注意：與代墊資金注冊(cè)公司后抽回償還的不同。 最高人民法院關(guān)于適用最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)公司法中華人民共和國(guó)公司法若干問(wèn)若干問(wèn)題的規(guī)定題的規(guī)定(三三)第十五條第十五條第三人代墊資金協(xié)助發(fā)起人設(shè)立公司，雙方明確約定在公司驗(yàn)資后或者在公司成立后將該發(fā)起人的出資抽回以償還該第三人，發(fā)起人依照前述約定抽回出資償還第三人后又不

24、能補(bǔ)足出資，相關(guān)權(quán)利人請(qǐng)求第三人連帶承擔(dān)發(fā)起人因抽回出資而產(chǎn)生的相應(yīng)責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。 3、未經(jīng)其他股東過(guò)半數(shù)同意的股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的 效力問(wèn)題有三種觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)：認(rèn)為該合同為效力待定的合同，即附生效條件的合同。第二種觀點(diǎn)：認(rèn)為該合同是附履行條件的合同，合同成立后就生效，至于其他股東過(guò)半數(shù)同意的規(guī)定，僅僅是對(duì)合同履行所附的條件。第三種觀點(diǎn)（多數(shù)人的觀點(diǎn)）：認(rèn)為既不是效力待定的合同，也不是附履行條件的合同，其效力始于成立之時(shí)。股東對(duì)外轉(zhuǎn)讓股權(quán)，簽訂合同就應(yīng)當(dāng)履行，轉(zhuǎn)讓人有義務(wù)向公司的其他股東征求同意，為合同的履行創(chuàng)造條件，如果合同不能履行，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任后果，除非合同約定免除其責(zé)任

25、。 最高人民法院關(guān)于審理外商投資企業(yè)糾紛案件若干問(wèn)題的最高人民法院關(guān)于審理外商投資企業(yè)糾紛案件若干問(wèn)題的規(guī)定（一）規(guī)定（一）（法釋（法釋20109號(hào)）號(hào)）第十二條第十二條外商投資企業(yè)一方股東將股權(quán)全部或部分轉(zhuǎn)讓給股東之外的第三人，其他股東以該股權(quán)轉(zhuǎn)讓侵害了其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)為由請(qǐng)求撤銷股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的，人民法院應(yīng)予支持。其他股東在知道或者應(yīng)當(dāng)知道股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同簽訂之日起一年內(nèi)未主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的除外。前款規(guī)定的轉(zhuǎn)讓方、受讓方以侵害其他股東優(yōu)先購(gòu)買權(quán)為由請(qǐng)求認(rèn)定股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效的，人民法院不予支持。4、工程結(jié)算報(bào)告爭(zhēng)議問(wèn)題看一個(gè)案例建設(shè)工程施工合同（示范文本）建設(shè)工程施工合同（示范文本）第第33條的約定條的約定33.1工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告經(jīng)發(fā)包人認(rèn)可后28天內(nèi)，承包人向發(fā)包人遞交竣工結(jié)算報(bào)告及完整的結(jié)算資料，雙方按照協(xié)議書約定的合同價(jià)款及專用條款約定的合同價(jià)款調(diào)整內(nèi)容，進(jìn)行工程竣工結(jié)算。33.2發(fā)包人收到承包人遞交的竣工結(jié)算報(bào)告及結(jié)算