可行性研究報

1、 蘭州交通大學博文學院畢業(yè)設計（論文） 目 錄一 項目總體概況1二 環(huán)境因素分析3（一）外部環(huán)境分析31經濟環(huán)境分析32.政策和法律環(huán)境73.自然資源、社會文化環(huán)境104技術環(huán)境115.競爭環(huán)境分析126.外部因素評價矩陣15（二）內部環(huán)境分析161.項目地理環(huán)境162.項目承建方式介紹183.內部因素評價矩陣19(三)SWOT分析21三 經濟可行性分析22（一）項目規(guī)劃方案221.總體規(guī)劃設計理念222.戶型布局243.項目戶型配比方案244.園林景觀規(guī)劃設計255.社區(qū)智能化管理266.物業(yè)管理287.項目車位配置建議29（二）項目配套設施規(guī)劃291.農民創(chuàng)業(yè)管理中心292.教育設施303

2、.商業(yè)服務設施30（三）項目建設管理組織結構30四 項目財務分析31（一）預算框架32（二）項目建設開發(fā)計劃33（三）資金籌集計劃33(四)項目投資成本預算34（五）項目的銷售收入預算36（六）項目的投資支出、資金籌集和資金平衡分析391.項目的投資支出402.資金籌措及資金平衡分析40（七）財務指標分析411.項目盈利能力41（八）財務評價44五 風險提示45（一）政策風險45（二）利率風險與通貨膨脹風險45（三）銷售風險45（四）財務風險46六 社會效益47七 結論49致 謝50參考文獻51附 錄5254一 項目總體概況洛川縣“蟻族新城”房地產項目占地約50畝，整體建筑面積10萬平方米，綠

3、化率35%，建筑密度34%，容積率僅為2.9，社區(qū)綠化面積達上萬平米。項目以“花園社區(qū)”為規(guī)劃主旨，整體規(guī)劃充分結合洛川的地域環(huán)境特點，在結構、空間、綠化、水體、小品以及建筑的式樣、色彩等方面進行全方位協(xié)調，營造出自由舒展、優(yōu)美宜人的居住環(huán)境?！跋佔逍鲁恰表椖康靥帯奥宕ㄘ敻蝗肟凇钡镍P棲鎮(zhèn)后子頭村，位于西包公路及規(guī)劃建設中的振興路以南，西鄰洛川縣城的黃金干道中心大街，東臨規(guī)劃路豐園北路，舉步可達城區(qū)核心的繁華商圈，交通便捷，配套完善。項目附近不僅有學校、醫(yī)院等，還有新建立的購物步行街。 圖1-1 “蟻族新城”效果圖資料來源：陜西昱豐實業(yè)有限公司官網(wǎng) 周邊現(xiàn)有配套設施有：1) 教育機構：“明珠中學

4、”、“中國水利希望小學”、“東關小學”、“翔宇中學”、“曙光中學”-濃郁的書香氛圍，為孩子鋪就成才捷徑，助跑智慧未來。2) 醫(yī)療機構：“中醫(yī)院”、“縣醫(yī)院”、“婦幼保健院”、“鳳棲鎮(zhèn)衛(wèi)生院”-締造優(yōu)越健康生活新主張。3) 消費機構：府前街、鳳棲街、中心大街、華煜商廈-繁華商業(yè)環(huán)境，盡享輕松愉悅的消費體驗。4) 金融機構：中國銀行工商銀行、郵政儲蓄、農業(yè)發(fā)展銀行、縣農村信用聯(lián)社-自由體驗各式理財服務。二 環(huán)境因素分析（一）外部環(huán)境分析1經濟環(huán)境分析 （1）社會經濟發(fā)展水平分析首先，我們可以從2010年度財政報告中我們可以看到，全年國內生產總值397983億元，比上年增長10.3%。第三產業(yè)增加值

5、171005億元，增長9.5%。并且，第三產業(yè)增加值占國內生產總值的比重為43.0%。從這些數(shù)據(jù)可以看出我國正在慢慢走向以第三產業(yè)為主的經濟模式的道路。當然，作為第三產業(yè)當中的支柱產業(yè)-房地產，毋庸置疑的依舊保持著強勁的發(fā)展勢頭。表2-1 房地產價格表現(xiàn)及2012展望201020112012北京寫字樓5.8%6.4%6.6%住宅4.2%4.4%4.5%上海寫字樓6.0%5.5%5.3%住宅4.6%4.4%4.5%廣州寫字樓6.0%5.8%5.8%住宅-深圳寫字樓5.1%4.3%4.5%住宅-成都寫字樓10.0%9.2%8.8%住宅-延安作為陜西省的一個重要的旅游工業(yè)城市，具有著巨大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

6、對于陜西最大的三線城市，利用房地產的開發(fā)來帶動整個城市的經濟發(fā)展是必要也是必須的?？上驳氖?，自“十一五”以來，延安市房產局按照建設“富裕、生態(tài)、和諧新延安”的發(fā)展策略，通過貫徹落實國家各項政策措施，并且努力堅持以民為本的思想，竭力實現(xiàn)“住有所居”的基本目標，近年來延安市房地產市場也已初見成效，呈健康快速的發(fā)展，延安整個城市也被帶動更加快速的發(fā)展了起來。表2-2 2006年-2010上半年全社會固定資產及房地產投資情況年份國民生產總值（億元）社會全固定資產投資額（億元）房地產投資額（億元）分別占比例200654186231.6713.62.5%5.8%2007647.46315.3316.82.

7、6%5.3%2008760.84406.3526.093.4%6.3%2009720.52557.4827.963.8%4.9%2010上半年381.43256.3219.164.9%7.3%資料來源：陜西新聞網(wǎng)從上圖可以看出，房地產行業(yè)在我國的經濟和社會發(fā)展中的地位、作用日益重要。在房地產大環(huán)境蓬勃發(fā)展的同時，延安市房產局也抓住了經濟持續(xù)高速發(fā)展，居民收入水平不斷增加，當?shù)乩习傩盏南M水平也與之增長的大好時機，不斷擴展房地產投資的規(guī)模，從而使房地產在全社會固定資產投資比重的貢獻率不斷增大。當然，作為延安市所管轄的洛川縣在剛剛過去的2010年中房地產業(yè)也得到了迅猛的發(fā)展。全年房地產開發(fā)完成投資

8、8.18億元，建成經濟適用房、廉租房36.4萬平方米、農村安居工程4600多間，解決了1.3萬城鎮(zhèn)居民和1700多戶農民住房困難問題。當然，現(xiàn)在的洛川城市化水平仍然很低，因此我們認為要想使洛川這個中國蘋果之鄉(xiāng)、乃至整個延安市能夠更加健康更加快速的發(fā)展，還應該采取一些切實有用的措施，例如：依法加強縣城管理，努力提高城市環(huán)境衛(wèi)生管理水平，繼續(xù)抓好城市綠化、美化，完善城市服務功能，加強城市交通組織管理，提高城市文明程度。其次還應該加強農村基礎設施建設，不斷完善縣鄉(xiāng)及農村公路管理養(yǎng)護機制，全面加快農村信息化建設步伐，深入推進通訊、供電、有線電視等設施建設。最后，應該努力推進節(jié)能減排工作，積極發(fā)展環(huán)保節(jié)

9、能產業(yè)，倡導綠色消費，努力營造出一種人與自然和諧共處的良好的自然、社會環(huán)境。 （2）消費者收入水平分析據(jù)延安市財政局調查統(tǒng)計，在“十一五”期間延安市的民生支出已達到210億元左右，這個數(shù)字是“十五”期間的3.2倍，同時、延安市也率先實現(xiàn)了免費義務教育，城鄉(xiāng)低保、醫(yī)保、養(yǎng)老、救助等全面覆蓋的計劃，在此基礎上，社會保障救助體系等得到了逐步的完善，其他保障標準也不斷得到提高，使得老百姓真正的體會到了社會發(fā)展所帶來的實惠與好處。具體來看，延安城鎮(zhèn)居民收入出現(xiàn)快速增長，收入來源也愈來愈趨向多元化。2010年,延安市城鎮(zhèn)居民家庭總收入18944元,較2006年的8626元相比，增長83%，年均遞增21.8

10、%。其中城鎮(zhèn)居民人均可支配收入17880元，比2006年的8500元，增長1.1倍，年均遞增20.4%。城鎮(zhèn)居民的各項收入都呈現(xiàn)出快速增長的態(tài)勢。首先，延安市工薪階層的收入得到了穩(wěn)步增長。2010年，城鎮(zhèn)居民工資性收入12368元，比2007年增長69.6%,年均遞增19.2%。其中工資及補貼收入由2007年的7079 元增長到2010年的11853 元，比2007年增長67.4%，年均遞增18.7%。分析工資性收入快速增長的原因，我們可以發(fā)現(xiàn)，首先是政府加大了對低收入群體的幫助力度,我國居民最低工資標準得到了一定程度的提高，由2006年數(shù)據(jù)所顯示的160元/月提高到了2010年的320元/月

11、，另外政策性增資使事業(yè)單位或者一些機關單位的員工的工資得到明顯增加； 其次，通過統(tǒng)計數(shù)據(jù)我們可以發(fā)現(xiàn)延安市的經營凈收入得到了快速的增長。2010年，經營凈收入1962元，比2007年增長44.0%，年均遞增12.9%。自“十一五”以來，延安市不斷加大對于城市經濟發(fā)展的各項政策投入，于此同時，也創(chuàng)造了更多的創(chuàng)業(yè)以及就業(yè)機會。不難發(fā)現(xiàn)，隨著城市的經營環(huán)境和模式的不斷提高和改善，第三產業(yè)，例如：服務業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂業(yè)等均紛紛興起，個體經營戶等也日益增多，延安當?shù)貜氖碌诙殬I(yè)或者以入股等方式進行各種類型投資的居民越來越多, 正是這些因素的合力作用，帶動了延安全市經營凈收入的快速增長。另外，通過數(shù)據(jù)我們

12、可以看到財產性收入的增長成為了延安市新的增收亮點。2010年，財產性收入407元，其中出租房屋收入264元，股息和紅利收入45元。究其原因，我們認為隨著全市各家庭總體收入水平的提高, 房地產市場持續(xù)的活躍，以及城鎮(zhèn)居民對于投資理財，如資產持有增值等經濟活動的意識和熱情的不斷增強和升溫, 越來越多的延安市民開始把放在銀行的儲蓄拿了出來并且進行各種投資，例如對股票、基金等理財產品的投資。（3）社會消費結構分析隨著城鎮(zhèn)居民收入的增長，居民消費能力不斷提高，消費結構得到了不斷的優(yōu)化，延安市民的生活在吃、穿、住、用、行、教育等方面，都發(fā)生了不同程度的變化。據(jù)延安市城鎮(zhèn)居民抽樣調查數(shù)據(jù)的顯示，2010年城

13、鎮(zhèn)居民消費性支出11633元/人，比2006年6912元/人，增長68.3%，年均遞增13.9%。 我們會從衣食住行等方面進行深入的介紹。首先從“衣”即穿的方面來說，延安人越來越注重時尚化、個性化和品牌化。2010年，城鎮(zhèn)居民的衣著消費1718元，比2007年增長了7.1 %。其中服裝類消費1281元（9件/人），比2007年增長72.9 %（28.6%）。鞋類消費364元（3雙/人），較2007年增長70.9%(30.4%)。不難想到，隨著延安市民生活水平以及消費層次的提高，人們的消費觀念理所當然的發(fā)生了巨大的改變?，F(xiàn)在大多數(shù)延安人的消費觀念已從原來的“價格優(yōu)先”變成了如今的“喜歡就買”，人

14、們上街購買衣物的頻率越來越高，同時，延安人對服飾的追求也已經完全從實惠、實用型向大品牌、高檔次型轉變。目前，一些國際知名品牌的服裝、鞋帽也出現(xiàn)在了延安繁華的購物區(qū)，同時逐漸的走進了延安普通百姓家?！懊褚允碁樘臁比藗冏怨艑τ诔缘南M總是占到平時總消費里很大的一個比例，延安人也不例外。2010年，延安的人均食品類支出為3653元，比2007年增長2266元，增長61.2%。從城鎮(zhèn)居民的食品消費結構來看，糧油類2010年支出606元/人，比2007年增長33.2 %，比重由2007年的 20.1 %下降到 2010年的16.5%；肉禽蛋水產品類2010年支出517元/人，比2007年增長55.3%，

15、比重由2007年的14.7%下降到 2010年的14.2%。同時我們還可以發(fā)現(xiàn)，隨著人均消費能力不斷提高和消費觀念的轉變，以及餐飲行業(yè)從以前的小店小鋪到今天的大規(guī)模高檔品質、優(yōu)質服務的變化，延安市居民在外用餐的支出得到了大幅增長。數(shù)據(jù)顯示2010年城鎮(zhèn)居民在外用餐支出682元/人，比2007年增長85.6 %，比重由2007年的22.5%上升到2010年的26.0%?！白　钡膯栴}，近幾年延安市的居住條件和居住環(huán)境得到了非常明顯的改善。從數(shù)據(jù)中我們看到2010年，城鎮(zhèn)居民人均居住類支出1184元，比2007增長了56.4 %，其中人均住房裝潢支出217元，較2007年提高了5.2%。具體來說，2

16、9.7%的延安城鎮(zhèn)家庭擁有三居室住房，這個數(shù)字比2007年提高了5.2%；另外，28.6%的居民居住的是商品房，這個數(shù)字比2007年提高了7.1個百分點。說到“行”這個方面，現(xiàn)在的延安人更加追求快捷與方便。數(shù)據(jù)顯示：2010年，延安市人均交通支出為610元，較2007年增長了3.6倍。其中家用汽車擁有量6臺每一百戶、車輛用燃料及零配件63元/人，這個數(shù)字較2007年分別增長1倍和4.9個百分點。人均交通費支出223元，較2007年增長64%。其中市內公共交通費38元/人，出租汽車費69元/人，較2007年分別增長1.7倍和1.5倍。隨著延安市市民整體生活質量的改善和生活水平的提高，購買私家車的

17、人越來越多，并且人們出行相較于公交等交通工具更加的傾向于乘坐出租車。與此同時我們可以了解到延安市義務教育得到了一定的保障,義務教育支出出現(xiàn)了明顯的下降。2010年，人均教育支出558元，較2007年增長2.7%；其中人均教材支出110元，較2007年增長41.0%；人均非義務教育學雜費179元，較2007年增長27.9%；義務教育人均支出67.63元，較2007年下降3.4%?！笆晃濉逼陂g，國家免除了義務教育學雜費，延安市按照省委、省政府的統(tǒng)一部署，大力實施“民生八大工程”，率先實現(xiàn)了義務教育“兩免一補”全覆蓋，為百姓帶來了真正實惠。其中延安市的吳起縣實行“五免一補”，即免除學費、住宿費、信

18、息技術教育費、課本費和冬季取暖費，補助寄宿學生生活費；全面實現(xiàn)了9年義務教育“兩基”達標。2.政策和法律環(huán)境2010年初國家制定政策的主基調在于：給經濟適度降溫，抑制資產價格（特別是防止房地產價格過快上漲）并加大經濟結構調整。其中包括在2010年剛出臺的“國十一條”和“國十九條”： （1）“國十一條”2010年1月10日，國務院出臺關于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知（簡稱“國十一條”），要求進一步加強和改善房地產市場調控，穩(wěn)定市場預期，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展?！皣粭l”包括五個方面，涉及十一個條款，與之前的“國四條”相比，內容更加豐富、系統(tǒng)和全面，規(guī)定也更加具體和詳盡，政策方向與200

19、9年12月以來的所有調控樓市的政策方向一脈相承?！皣粭l”不僅從數(shù)量上比以往要多，涉及各個環(huán)節(jié)，而且每一條都有很具體的內容，尤其對于市場的治理和地方政府的落實均提出了明確要求，決策層面的決心很大。 （2）“國十九條”2010年3月10日，國土資源部公布了關于加強房地產用地供應和監(jiān)管有關問題的通知（國土資發(fā)201034號）（簡稱“國十九條”），要求各地2010年90平米(包括90平米)以下的住宅土地供應量應不低于七成，同時，土地競買保證金不得低于出讓最低價的20%?！皣艞l”要求必須確保保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房建房用地比例，不低于住房建設用地供應總量的70%。并要嚴格控制大

20、套型住房建設用地，嚴禁向別墅供地。圖2-1 2006年-2010年國內生產總值及其增長速度資料來源： 國家統(tǒng)計局圖2-2 2010年70個大中城市房屋住宅價格漲幅資料來源： 國家統(tǒng)計局從上圖可以看出，我國70個大中城市房屋及新建商品住宅銷售價格月度同比漲幅呈現(xiàn)先上升后回落趨勢。但是，對于城市化水平較低但是具有巨大發(fā)展?jié)摿Φ娜€城市來說，房地產業(yè)發(fā)展所受到的政治、法律影響并不會很大，因為對于這些城市來說，穩(wěn)定快速健康的發(fā)展起來才是現(xiàn)階段最重要的問題。近年來，按照中央和省上關于全面深化房改，加快住房建設步伐的指導思想和工作部署，延安全市各級房改、房管部門積極進取，重點突破，在改善城市居民住房條件、

21、推進住房商品化、社會化等方面取得了可喜成績。目前，全市住房公積金覆蓋面已達80%以上，公有住房價格與經濟適用房價格并軌，住房分配貨幣化步伐正在加快，居住條件繼續(xù)改善。年末城鎮(zhèn)居民和農民人均住房建筑面積分別達到18平方米和21平方米。在西部大開發(fā)的良好機遇中，延安市房管局將全面貫徹實施中央、省、市關于住房建設、房地產管理、房改等方面的正確決策，按照延安市房地產業(yè)開發(fā)建設十五規(guī)劃，加快住房建設，增加住房有效供給，使十五末城鎮(zhèn)化水平達到34%，全市城鎮(zhèn)人均住房建筑面積達到20平方米?！笆晃濉币詠?，共建成各類住房361.69萬，保障戶數(shù)達40400多戶，既滿足了城鎮(zhèn)居民住房消費需求，又改善了低收入家

22、庭居住條件。目前市政府正在全面深化房改，推進住房商品化、社會化；規(guī)范和加強房地產市場管理；并利用優(yōu)惠政策，吸引國內外投資商投資延安房地產業(yè)，活躍房地產市場。表2-3 2006年-2010年國內生產總值及其增長速度年份類別建成面積（萬m）供應套數(shù)（套）2006經濟適用房32.293580商品房38.8132302007經濟適用房34.684950商品房30.6925602008經濟適用房37.15300商品房42.7535602009經濟適用房31.434490商品房24.920802010（預測）經濟適用房54.457770商品房34.592880合計361.6940400資料來源： 陜西新聞

23、網(wǎng)“十二五”期間，延安市政府計劃開工建設各類住房595.2萬平方米，其中經濟適用房開工面積192萬平方米，廉租住房開工面積15萬平方米，限價商品房313.2萬平方米,公共租賃房75萬平方米。計劃建成各類住房392.95萬平方米，保障戶數(shù)59960戶，其中經濟適用房建成面積156萬平方米，保障戶數(shù)23840戶；廉租住房建成面積48.95萬平方米，保障戶數(shù)9790戶；限價商品房建成面積128萬平方米，保障戶數(shù)14330戶?！笆濉币?guī)劃中全國各類住房計劃開發(fā)面積詳見附錄一3.自然資源、社會文化環(huán)境（1）豐富的石油資源延安這個著名的紅色革命圣地，不僅作為中國革命勝利的起點而久負盛名，還因為擁有豐富的

24、石油儲量資源以及悠久的石油開發(fā)歷史而成為中國石油業(yè)的發(fā)源地之一?；仡櫄v史，我們可以看到，1907年中國陸上第一口油井在延長誕生，結束了我國大陸不產石油的歷史；二十世紀三四十年代，延長油礦為中國革命做出了巨大的貢獻。目前，石油工業(yè)已然成為延安地區(qū)地方經濟發(fā)展的支柱產業(yè)同時也是財政收入的主要來源。至2002年底，石油業(yè)帶來的收入已占全市財政總收入的80。我們可以看到地方石油工業(yè)的發(fā)展壯大，有力地帶動了相關產業(yè)的發(fā)展，促進了城鄉(xiāng)基礎設施建設，增加了財政反哺農業(yè)的能力，為城鄉(xiāng)勞動力提供了大量就業(yè)機會，為退耕還林還草，全面啟動山川秀美工程建設提供了物質保證，對陜北老區(qū)脫貧致富和社會穩(wěn)定發(fā)揮了積極的作用。

25、 （2）著名的紅色旅游勝地延安位于陜西省北部黃土高原中部，是新中國革命的圣地。這里有被炎黃子孫尊稱為“人文初祖”的軒轅黃帝陵寢；有吳起、蒙恬、范仲淹、沈括等中國古代名將大展文韜武略的千年遺跡。到了二十世紀上半葉，延安這個閃爍著歷史之光的地方又再次為中華民族的歷史寫下了輝煌的一筆。據(jù)了解，從2004年起延安市財政每年會安排300萬元的旅游發(fā)展專項資金，到2009年這項資金已經增加到了1000萬元?！笆晃濉逼陂g，延安市正式啟動投資了5億余元的全國紅色旅游“一號工程”延安革命紀念館新館建設和13處革命舊址維修保護，11處革命舊址基礎設施建設工程，并且還先后對軍委二局、高等法院、中組部、參議會禮堂等

26、10多處舊址進行了大規(guī)模的改造維修。延安市財政還投資5000多萬元，新建了抗大紀念館、延安新聞紀念館、南泥灣大生產運動廣場和瓦窯堡、保安、吳起3處革命舊址陳列展室。同時，寶塔山、壺口瀑布等旅游勝地也已通過了國家旅游局4A級景區(qū)驗收。就2009年來看，延安接待游客的數(shù)量已經達到了1266萬人次，其綜合收入也已達到6458億元，數(shù)額占到延安全市第三產業(yè)增加值的51左右，同時占全年GDP的7。據(jù)專家預測,延安2010年接待游客數(shù)量將會突破1000萬，全年實現(xiàn)旅游綜合收入預計將達到70億元以上。由此看來，旅游業(yè)已成為延安名符其實的三大主導產業(yè)之一。4技術環(huán)境 （1）智能化隨著世界科學技術的不斷進步與發(fā)

27、展，各行各業(yè)都發(fā)生了不同規(guī)模的技術革命，建筑行業(yè)也不例外。目前，智能化建筑可以說在全世界已經趨向于普及的狀態(tài)，對于我們國家來說，建造智能建筑不僅是一項肩負與國際接軌的任務，而且也是國家在科技發(fā)展革新之路上必要以及必須走的一步。那么，到底什么是智能化建筑呢？建筑的“智能化”，主要是指在一憧建筑物內進行信息管理和對信息綜合利用的能力。這個能力涵蓋了信息的收集與綜合、信息的分析與處理以及信息的交換與共享。建筑智能化系統(tǒng)工程技術過程的主要內容有：建設單位對智能化系統(tǒng)工程建設需求分析，方案的咨詢和可行性報告，系統(tǒng)的設計和設備選型，工程的施工和監(jiān)理要求；系統(tǒng)集成商作深化系統(tǒng)設計、協(xié)調、督導，還有系統(tǒng)的實施

28、、試運行和驗收以及峻工后物業(yè)管理。準確的來說智能化技術只是一種手段，智能建筑作為一個整體建筑物業(yè)產品的技術發(fā)展來說，“可持續(xù)發(fā)展技術”才是21世紀智能建筑技術發(fā)展的長遠大方向。因而，除繼續(xù)利用上述現(xiàn)有智能化高技術實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展目標外，新興的環(huán)保生態(tài)學、生物工程學、生物電子學、仿生學、生物氣候學、新材料學等等技術發(fā)展，正在滲入滲透到建筑智能化多學科多技術領域中，實現(xiàn)人類聚居環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展目標。從而在國際上也形成所謂“可持續(xù)發(fā)展技術產業(yè)”。目前，歐洲、美國、日本等發(fā)達國家也正在開發(fā)利用這些高新技術去處理垃圾、污水、廢氣、公害，節(jié)能、節(jié)水，消除電磁污染，資源可持續(xù)利用，建筑人工生態(tài)環(huán)境等等；也正在

29、嘗試運用高新技術有規(guī)模建設智能型綠色建筑、智能型生態(tài)建筑，“既滿足當代人的需要又不損害后代人滿足需求的能力”。 21世紀的可持續(xù)發(fā)展智能建筑技術必須將工作、居住、休息、交通、通訊、管理、公共服務、文化等各種復雜的要求，在時間空間中結合起來。（2）節(jié)能環(huán)?；诋斀裆鐣?，環(huán)保、節(jié)能可以說是人類目前面臨的最大挑戰(zhàn)。就拿廣州一個城市來說每年有近四分之一建筑材料及能源被消耗在大大小小各式各樣的住宅樓房上，尤其是用在樓房的墻體結構、屋面、門窗以及樓板上，而據(jù)調查發(fā)現(xiàn)這其中至少有一半以上是被浪費掉的。一些樓盤為了營造某些“賣點”，過分美化建筑的外觀造型，在此過程中不惜大量采用玻璃材料或其他容易吸熱的透明材料

30、，但是由于建筑門窗隔熱節(jié)能效果差，所以就會造成建筑空調能耗極高的現(xiàn)象。面臨能源消耗嚴重增加的今天，實現(xiàn)節(jié)能環(huán)保是當務之急。近幾年，在國家政府的支持下，已推出相關政策大力支持節(jié)能環(huán)保的舉措，并大力鼓勵綠色節(jié)能建筑的起建。我們可以看到從2008奧運場館建設、到2010上海世博會，再到剛閉幕不久的廣州亞運會，都是打著節(jié)能環(huán)保的主題，各大場館建設都旨在彰顯智能、環(huán)保、節(jié)能?？梢娋G色建筑已經得到國家政策的支持，也正成為樓宇建筑的一大趨勢。那么，究竟什么是綠色建筑呢？是否有一些特定的評估標準呢？ 據(jù)專家解釋，綠色建筑是指在建筑的全壽命周期內，最大限度地節(jié)約資源、保護環(huán)境和減少污染，為人們提供健康、適用和高

31、效的使用空間，與自然和諧共生的建筑。關于綠色建筑的評估有其各項評審的標準，目前國際上有：美國綠色建筑評估體系(LEED) 、英國綠色建筑評估體系(BREE-AM) 以及日本建筑物綜合環(huán)境性能評價體系(CASBEE)，在我們國家有綠色建筑評價標準GB50378-2006，這是由建設部主編的中國的綠色建筑評估標準。針對這項標準，我們國家認為的“綠色建筑”首先應滿足該項標準第4章住宅建筑或第5章公共建筑中所有控制項的要求，并按滿足一般項數(shù)和優(yōu)選項數(shù)的程度，評定為三個等級，即一星、二星、三星。5.競爭環(huán)境分析（1）競爭環(huán)境概述從2009年下半年以來，我們可以明顯的看到國內一線城市房價出現(xiàn)上漲的同時，部

32、分二、三線城市房價也迅猛上漲。其中，一些三線城市表現(xiàn)得尤為搶眼，漲幅甚至超過一、二線城市。陜西也不例外，目前以延安、寶雞為代表的三線城市房地產價格的增長趨勢非常明顯，已引起了一批國內知名房地產商的興趣，并以此作為新的市場增長點。據(jù)統(tǒng)計，去年延安城鎮(zhèn)居民人均可支配收入15253元，比二線城市西安僅低4700元。目前，延安城區(qū)商品房價格每平方米3000元-4500元，西安城區(qū)商品房均價為每平方米5800元。另外，根據(jù)當?shù)氐臉I(yè)內人士表示，延安大規(guī)模的經營城市現(xiàn)在才剛剛開始，遠比已發(fā)展多年的西安有潛力。而且，由于近年來能源價格上漲很快，作為能源大市的延安迅速出現(xiàn)了一大批高收入人群，這些人有力地推動了房

33、價的上漲。根據(jù)我們的調查，不僅是在延安當?shù)?，甚至包括西安在內的其他許多城市近幾年房價的不斷攀升也與延安高收入群體大肆進行“炒房活動”有著一定的關系。當然，有市場的地方必定會有競爭。我們在有關新聞中就看到這樣的信息：“上海綠地集團表示，他們非?？春梦磥硌影卜康禺a業(yè)的前景。根據(jù)綠地集團的設想，該集團將籌資72億元投入延安的房地產項目。整個項目占地面積約3600畝，規(guī)劃建設以旅游觀光、生活度假、教育培訓三大功能為主，休閑購物、文化娛樂為輔，多功能、綜合性、低碳式旅游生態(tài)的示范社區(qū)。項目初步計劃分6期開發(fā)，未來可吸納3萬多人。項目建設周期約4年，銷售周期4-5年?！鄙虾＞G地集團的行動代表了國內絕大多數(shù)

34、房地產商的心態(tài)。一些業(yè)內資深專家認為，現(xiàn)在一線城市的房地產業(yè)已“燒過頭”，二線城市的房地產業(yè)“水已開”，是投資三線城市的時候了?？梢灶A見，在今后相當長的一段時期內，在陜西省的國內三線城市的房地產開發(fā)將成為外埠房地產商開發(fā)投資的一個新亮點。（2）主要競爭對手分析由于根據(jù)我們的調查，延安以及其周邊地區(qū)目前所存在的能力較強的中小型房地產開發(fā)公司很少，并且我們從上面的競爭環(huán)境概述中可以知道，當前延安這種具有巨大發(fā)展?jié)摿Φ娜€城市比較受到一些規(guī)模大、資金實力雄厚的省外的房地產集團的青睞，所以，我們的研究會以與大型省外房地產集團進行比較分析為主。在這里我們選擇上面提到的上海綠地集團進行優(yōu)劣勢對比。上海綠地

35、集團是中國綜合性地產領軍企業(yè)和中國百強企業(yè)，在2010中國企業(yè)500強中位列第96位，在以房地產為主業(yè)的綜合企業(yè)中位居第一位，在上海地區(qū)企業(yè)集團中排名第7位。2010年，綠地集團實現(xiàn)業(yè)務經營收入1285億元，利稅超過140億元，年末總資產超過1000億元2001年起，綠地集團開始走向全國，大力實施全國化戰(zhàn)略，進入持續(xù)快速發(fā)展的第三階段。房地產開發(fā)經營作為綠地集團的核心主導產業(yè)，大力實施全國化戰(zhàn)略，目前項目遍及全國23個省45座城市，在建施工面積4000萬平方米，開發(fā)規(guī)模、開發(fā)能力、產品類型、品質品牌均處于全國領先地位，特別在超高層、大型城市綜合體、高鐵站商務區(qū)及新城開發(fā)等領域行業(yè)遙遙領先，目前

36、建成和在建300米以上超高層建筑達11幢。綠地集團所建項目均獲得了當?shù)卣?、市場及百姓的充分認可。從表面上看上海綠地房地產集團無論是從整個公司團隊到資金實力再到知名度都大大的超過陜西昱豐實業(yè)有限公司，似乎根本沒有任何的可比性。盡管房地產行業(yè)雖然在一定程度上類似于其他行業(yè)，看規(guī)模和實力說話，但是，一個項目的成功與否絕對不僅僅依靠開發(fā)公司是否強大，其實，中小型的房地產企業(yè)也是擁有一定的優(yōu)勢的。A.中小型房地產企業(yè)更適應多樣化的市場對于房地產行業(yè)來說，利用“差異化”作為賣點以此來滿足市場上不同層次水平的需求是大勢所趨，從這個方面來講的話，中小房地產企業(yè)較占優(yōu)勢。究其原因，首先由于自身的資金實力較弱，

37、開發(fā)的規(guī)模不是很大，因此可以在所開發(fā)的房產上通過實現(xiàn)“個性化、差異化”吸引到各階層的客戶。從側面來講，一般大的房地產企業(yè)因為存在經營模式較固定等客觀因素，所以在尋求個創(chuàng)新式發(fā)展時，往往會比中小房地產企業(yè)遇到一些更大更嚴重的問題，從而更體現(xiàn)出中小型房地產企業(yè)在滿足市場多樣化方面的優(yōu)勢。B.“拾遺補缺”什么叫做“拾遺補缺”呢，就是指中小型房地產企業(yè)往往可以通過填補大企業(yè)在某些區(qū)域市場上的剩余空間來達到盈利。首先，我們可以知道，一般大型房地產企業(yè)經常會憑借其自身實力和優(yōu)勢把投資目標瞄準在高級商務寫字樓、商業(yè)用房、別墅或其他高檔住宅區(qū)等高利潤市場，這樣便會導致，中小企業(yè)往往一直“徘徊”在收益相對較低的

38、中低檔住宅市場。其次，大型房地產企業(yè)一般會把他們的開發(fā)范圍主要設立在一些較為發(fā)達的一線或者二線城市，幾乎很少涉足到一些三線城市或者是區(qū)、縣，甚至鎮(zhèn)。那么，對于這些雖然各項基礎設施等還中小房地產企業(yè)的存在填補了這一空白，滿足了不同層次、不同區(qū)域消費者“住”的需求，形成了完整的房地產市場梯度消費層次體系。C.房地產市場上的“二八原理”我們可以看到，目前即使像萬科這樣的大開發(fā)商，市場占有率也僅僅只是1.24%，即使將來還有一批大規(guī)模的房地產企業(yè)崛起，按照市場上的“二八”規(guī)律，既社會上大型并具有影響力的企業(yè)與中小型企業(yè)的市場份額比約為2:8來看，這些大企業(yè)的市場占有率總最多為20%左右，而另外80%的

39、市場份額還是由中小型企業(yè)所占有，所以盡管市場中會存在著競爭，但是中小型企業(yè)依然有自己的一塊市場。D.管理方式較為靈活房地產有規(guī)模經濟的一面，也有規(guī)模不經濟的一面。因為開發(fā)大規(guī)模項目時，會需要承受較大的資金壓力和營運風險，有時運作大額度的資金即使對于一些大型的房地產集團來說也會是一個很大的考驗，但是，中小型企業(yè)確因資金及實力所致，一般只會開發(fā)一些中等規(guī)模的項目，由于擁有更多以往的案例經驗，所以無論從策劃到實施，其中的風險也更容易控制，這便是中小型企業(yè)所獨有的“船小好掉頭”的優(yōu)勢。另外，除了以上一般的中小型企業(yè)的優(yōu)勢以外，昱豐實業(yè)有限公司還擁有主場優(yōu)勢，對于延安市場以及當?shù)卣叩淖兓梢暂^快、準確

40、的預知，并且對于當?shù)匾恍┩话l(fā)狀況可以及時的采取反映。所以面對強大的外省“對手”來說，昱豐仍有一定的勝算。6.外部因素評價矩陣（External Factor Evaluation Matrix，EFE矩陣）外部因素評價矩陣，是一種對外部環(huán)境進行分析的工具，其做法是從機會和威脅兩個方面找出影響企業(yè)未來發(fā)展的關鍵因素，根據(jù)各個因素影響程度的大小確定權數(shù)，再按企業(yè)對各關鍵因素的有效反應程度對各關鍵因素進行評分，最后算出企業(yè)的總加權分數(shù)。通過EFE，企業(yè)就可以把自己所面臨的機會與威脅匯總，來描述出企業(yè)或項目的優(yōu)勢。其中要注意的是：（1）在按照企業(yè)現(xiàn)行戰(zhàn)略下對關鍵因素的有效反應程度進行評分的分值范圍在1

41、-4之間 ，其中：4代表反應很好；3代表反應超過平均水平；2代表反應為平均水平；1代表反應很差。（2）評分反映了企業(yè)或項目現(xiàn)行戰(zhàn)略的有效性，因此要注意矩陣應以公司或項目為基準的。表2-4 “蟻族新城”項目外部因素評價矩陣關鍵外部因素（KEF）權重評分加權分數(shù)機會1.當?shù)卣С?，政策環(huán)境好0.240.82.地理環(huán)境優(yōu)越0.130.33.人均收入水平逐年升高0.1540.64.以農民住宅小區(qū)建設為目的，市場穩(wěn)定0.0520.15.國家對新農村、城鄉(xiāng)改造的支持0.0530.15威脅1.項目投資規(guī)模較大，存在運營風險0.1530.452.近期國家對整個房地產業(yè)的“打壓”0.110.13.融資渠道單一

42、0.110.14.市場競爭0.0510.055.當?shù)刎毟徊罹噍^大0.130.3總計12.95資料來源：筆者整理得來從上表中我們可以分析得出這樣的結論：昱豐實業(yè)有限公司的“蟻族新城”項目對現(xiàn)有的外部機會和威脅能夠做出反應，并且由于機會的加權分數(shù)1.95威脅的加權分數(shù)1.0，所以我們可以說企業(yè)和項目能夠有效地利用現(xiàn)有機會并會抵消一部分外部威脅所帶來的不利影響。由于總的加權分數(shù)2.95平均值2.5，這說明項目雖然會受到國家政策對于房地產行業(yè)大環(huán)境打壓的影響，但是仍然具有較大的發(fā)展?jié)摿?，同時，企業(yè)在利用機會抵消外部不良因素方面做得比較好。（二）內部環(huán)境分析1.項目地理環(huán)境“蟻族新城”項目坐落于延安市洛

43、川縣內。洛川縣屬與渭北黃土高原溝壑區(qū)，平均海拔1072米。洛川所處的地域是黃土高原面積最大，土層最厚的塬區(qū)，也是目前世界上保存最完好的古原地貌之一概括起來洛川及附近地區(qū)塬面平坦，土地寬廣，質地優(yōu)良?？偯娣e達到5.9平方公里的陜西洛川黃土國家地質公園就位于延安市南部洛川縣境內。同時，洛川縣北距革命圣地延安135公里，南距古都西安240公里；另距中華民族始祖黃帝陵35公里，距著名的壺口瀑布130公里，距史圣司馬遷故里韓城140公里，周邊具備這優(yōu)越的自然旅游環(huán)境。圖2-3 陜西洛川黃土國家地質公園資料來源：洛川縣文化資源網(wǎng)“蟻族新城”項目具體位置位于“洛川財富入口”的鳳棲鎮(zhèn)后子頭村，北臨西包公路及規(guī)

44、劃建設中的振興路，西鄰洛川縣城的黃金干道中心大街，東臨規(guī)劃路豐園北路，舉步可達城區(qū)核心的繁華商圈，交通便捷，配套完善。圖2-4 洛川縣俯瞰圖資料來源：中國商務在線旅行網(wǎng)項目所在的洛川縣鳳棲鎮(zhèn)后子頭村農民住宅小區(qū)占地約50畝，整體建筑面積10萬平方米，綠化率35%，建筑密度34%，容積率僅為2.9，社區(qū)綠化面積達上萬平米。項目以“花園社區(qū)”為規(guī)劃主旨，整體規(guī)劃充分結合洛川的地域環(huán)境特點，在結構、空間、綠化、水體、小品以及建筑的式樣、色彩等方面進行全方位協(xié)調，營造出自由舒展、優(yōu)美宜人的居住環(huán)境。2.項目承建方式介紹（1）承建方式“蟻族新城”項目具體采取的是聯(lián)建方式，所謂的聯(lián)建一般是指雙方在取得土地

45、使用權的前提下共同策劃，共同出資，并對建成后的房地產共同經營管理或進行利益分配的行為。由于“蟻族新城”項目是由洛川縣政府提供土地資源，而資金來源于投資商，所以可被認為是采用聯(lián)建方式.（2）承建方式的優(yōu)點 首先有效解決了開發(fā)資金等問題，大大降低了自建的開發(fā)風險，縮短了開發(fā)周期。并且，通過聯(lián)建可以利用投資商的經驗、資金、社會網(wǎng)絡、使開發(fā)成本降到最低，利潤達到最大化，而且政府無需投入太多人力、物力，就可以增加財政收入，從而改善當?shù)剞r民目前的生活水平，也為當?shù)卣畡?chuàng)造出更多的政績。其次，還保障了后期的穩(wěn)定收入，減少了當?shù)卣慕洕鷫毫?，并且還可以樹立起縣政府的政治形象。通過本項目聯(lián)建有效的提升政府的社

46、會政治影響，同時因為聯(lián)建避免了政府人員的介入，從而確保了項目可以在公平、公正、公開的環(huán)境下進行科學管理。最后，因為政府面對的是當?shù)氐娜罕?，要為其負責，在這一點上與企業(yè)經營有本質區(qū)別，雖然都是搞市場經濟，但主體不同，對于政府考慮的更為全面一些，要考慮自身的政治影響。所以，聯(lián)建這種方式，不但能實現(xiàn)土地價值的最大化，并且可以減輕政府的資金壓力，減少自己開發(fā)的風險，又能為當?shù)厝罕娮鰧嵤?。當然本單位也會運用科學的管理模式，嚴格遵守國家的政策方針，市場化的規(guī)劃建設意識，獨到的市場推廣政策，以及自身的關系網(wǎng)絡確保項目的順利完成。3.內部因素評價矩陣（Internal Factor Evaluation Ma

47、trix，IFE矩陣）基本概念：是一種對內部因素進行分析的工具，其做法是從優(yōu)勢和劣勢兩個方面找出影響企業(yè)未來發(fā)展的關鍵因素，根據(jù)各個因素影響程度的大小確定權數(shù)，再按企業(yè)對各關鍵因素的有效反應程度對各關鍵因素進行評分，最后算出企業(yè)的總加權分數(shù)。通過IFE，企業(yè)就可以把自己所面臨的優(yōu)勢與劣勢匯總，來刻畫出企業(yè)的優(yōu)劣勢。注意點和做法同“EFE矩陣”。 表2-5 “蟻族新城”項目內部因素評價矩陣關鍵內部因素權數(shù)評分加權分數(shù)優(yōu)勢1早年就在延安建立分公司0.0230.062承建方式為聯(lián)建0.1540.63. 土地價格變動壓力小0.1540.64. 項目本身旨在利民有口碑0.0220.045. 較強的項目管

48、理團隊0.0520.16. 交通便利0.1030.37. 周邊有旅游景點0.0110.01劣勢1. 財務比率0.1540.62. 項目周邊整體環(huán)境有待改善0.1520.33. 配套設施有待提高0.120.24. 項目區(qū)域形象建設提升需要時間0.110.1總計1.02.91資料來源：筆者整理得來從上表中我們可以進行分析得出這樣的結論：“蟻族新城”項目對現(xiàn)有的內部因素中的機會因素和威脅因素能夠做出反應，并且由于機會的加權分數(shù)1.71威脅的加權分數(shù)1.2，所以我們可以說企業(yè)和項目能夠有效地利用現(xiàn)有機會并會抵消一部分外部威脅所帶來的不利影響。由于總的加權分數(shù)2.91平均值2.5，這說明項目雖然在財務比

49、率上的風險較大并且周邊整體環(huán)境仍有待改善，但還是具有可行性的，并且該項目在內部環(huán)境中利用機會因素抵消不良因素方面做得比較好。(三)SWOT分析結合周邊發(fā)展建設的情況，我們對“蟻族新城“項目自身也做了SWOT分析。情況如下：1.優(yōu)勢(Strength)：地處西包公路與中心大街之間，交通便利，區(qū)位優(yōu)勢明顯；擁有政策優(yōu)勢。國家優(yōu)惠政策降低了開發(fā)風險，促進了項目的正常運營；項目本身建設農民住宅小區(qū)的開發(fā)性質，決定了它是為人民群眾辦好事，所以得到了廣大群眾的響應；當?shù)卣拇罅χС?，為項目開發(fā)排除困難；聯(lián)建的形式，體現(xiàn)了各出其力，各負其責的優(yōu)勢，加之擁有堅實的資金后盾，優(yōu)秀科學的策劃、建設組織，以及科學

50、的管理體系為本項目的成功開發(fā)奠定了堅實的實體基礎。2.劣勢(Weakness)：項目建設規(guī)模較大，使項目建設運營有一定壓力；項目所需局部環(huán)境有待建設，其區(qū)域整體形象建設提升還需要一個過程。3.機會點(Opportunities)：本項目以聯(lián)建形式建設運營，以農民住宅小區(qū)建設為目的，進行手續(xù)批報開發(fā)建設的，市場介入點好；本項目是后子頭村兩委會農民住宅小區(qū)建設項目，通過項目的成功建設，不但能改善群眾生活水平，而且能提高當?shù)卣畧?zhí)政為民的政府形象，項目開發(fā)意義重大；本項目所處時機正是國家大力開展社會主義新農村建設的一個熱潮時期，時機恰當。4.威脅點(Threat)：市場發(fā)展的時段性，本項目正處于前期

51、籌備階段，其間的市場變化不好把握，對于項目的開發(fā)建設有一定威脅。綜上所述，后子頭村實施農民住宅小區(qū)建設項目，不管是從區(qū)位優(yōu)勢，還是周邊建設高速發(fā)展的因素來看，它的建設一定是可行的、必然的。它符合廣大村民的意愿，它建設的呼聲越來越強烈，它能從根本上解決后子頭村存在的諸多隱患，它的建設能使得后子頭村與洛川整體發(fā)展相協(xié)調?？傊?，通過以上方面分析顯示，此項目具有良好的建設發(fā)展?jié)摿?，其未來市場廣闊，適時把握市場機會，可迅速發(fā)展壯大。三 經濟可行性分析（一）項目規(guī)劃方案1.總體規(guī)劃設計理念規(guī)劃設計是一個房地產項目產品的統(tǒng)領，規(guī)劃思路直接影響項目的后續(xù)各個階段設計的進行，重視總體規(guī)劃設計是打造一個好的產品的

52、基礎。圖3-1 “蟻族新城”項目設計圖資料來源：陜西昱豐實業(yè)有限公司官網(wǎng)“均好性”理念在規(guī)劃設計上以“均享”為原則，讓每個住戶都能平等地享受資源，都能獲得等同的價值回報。要達到“均享”的目的，就要“分散”到每幢住宅前，每個院落里，甚至每戶的窗前。本項目的目標是既要照顧洛川地區(qū)客戶對日照、朝向的要求，又要兼顧“戶戶看景”的需要進行設計，盡量使每戶窗前有景，做好社區(qū)內園林建設，實現(xiàn)全景觀設計。圖3-2 “蟻族新城”項目設計圖資料來源：陜西昱豐實業(yè)有限公司官網(wǎng)“新街坊”理念結合洛川居民長久以來的居住習慣，建造老生活影子下街坊院落式的現(xiàn)代居所，實現(xiàn)社區(qū)內部的鄰里交融。首先是要強調車道與街道直接相通；其

53、次，商業(yè)鋪位形成圍合式的居住理念，構建大尺度社區(qū)空間；最后，通過人車分流、循環(huán)車道的社區(qū)交通網(wǎng)絡建設，實現(xiàn)社區(qū)居住半私密的假日式家園感受。（1）建筑風格新古典主義與現(xiàn)代主義相結合的建筑風格。新古典主義與現(xiàn)代主義相結合的建筑風格，沿襲了中式傳統(tǒng)建筑風格，融入現(xiàn)代人居理念，建筑規(guī)劃氣勢宏大，多層、小高層錯落有致。整個建筑群與生態(tài)景觀動靜分離，掩映成趣，大面積墻面及玻璃窗，線條簡潔明朗，給人以高雅、時尚的雙重感受，充分體現(xiàn)出建筑、自然和人“天人合一”的完美結合。 （2）戶型設計建議本項目的戶型面積規(guī)劃設計以當?shù)刈舻木幼∫鬄橹笇?，既過于狹小，影響居住舒適度；也不過于奢華，超出將來居住人群的購買力,

54、以期實現(xiàn)農民住宅小區(qū)經濟實用的目的。一室：80.88平米兩室：87.37平米101平米三室：114.12平米122.47平米四室(少量)：頂樓躍層、一樓躍層，132.11平米211.07平米2.戶型布局 （1）整體布局戶型布局遵循動靜分區(qū)、潔污分區(qū)的設計原則；動靜分區(qū)即以公共區(qū)域（廳、廚房及公共衛(wèi)生間）與私密區(qū)（臥室）相對隔開為要點，減少相互干擾，保持居室的私密性；潔污分區(qū)即將廚房、公用衛(wèi)生間、貯藏間等集中布置，與客廳、臥室分開，使家居生活方便整潔；廚房、貯藏間等服務區(qū)域應位于離入口較近的位置，以避免買菜、做飯等日常操作對主人生活的影響；建議采用大開間、小進深的樓體形式，客廳面寬不小于3.6米

55、。（2）私密區(qū)域與公用活動空間合理隔離，使臥室具有較強私密性，房門宜錯開布置，避免臥室門朝向戶門。（3）居室朝向起居室和臥室應取最好的朝向，書房、餐廳等應取次好朝向。（4）窗戶設計各戶的窗與窗之間應考慮角度，避免對望，影響房間的私密性。（5）陽臺設計設置封閉的生活陽臺，并考慮洗衣機位，便于居家生活中如洗曬衣物等日常生活功能用途。3.項目戶型配比方案 （1）板點結合樓戶型設計配比方案板點結合小高層是本項目的高端產品，戶型合理、通風采光良好，以大面積三室、中小面積兩室為主，輔以少量躍層戶型，大開間小進深的戶型布置，配合較好的景觀，打造出舒適、溫馨的居家環(huán)境。 （2）板式多層戶型設計配比方案板式多層是本項目的主打產品，戶型結構富于變化，使用率高，南北通透，明亮軒敞，以兩室、三室為主，輔以少量躍層，戶戶推窗見景，打造出經濟實用的居家環(huán)境。圖3-3 “蟻族新城“項目俯瞰圖資料來源：陜西昱豐實業(yè)有限公司官網(wǎng) （3）居室朝向起居室和臥室應取最好的朝向，書房、餐廳等應取次好朝向。 （4）窗戶設計各戶的窗與窗之間應考慮角度，避免對望，影響房間的私密性。 （5）陽臺設計設置封閉的生活陽臺，并考慮洗衣機位，便于居家生活中