策劃部-大盤規(guī)劃研究案例模板

1、太原市寫字樓市場溝通報(bào)告太原市寫字樓市場溝通報(bào)告融達(dá)-策劃部2016年6月25日Part1 西安市大盤規(guī)劃研究外部特征華遠(yuǎn)海藍(lán)城p 區(qū)位特征：西安市未央?yún)^(qū)（中心城區(qū)）p 地段特征：北鄰廣安路，南臨礦山路p 交通特征：周邊1公里內(nèi)5條公交線路，地鐵3號線（2016年底運(yùn)行）p 環(huán)境特征：無明顯外圍環(huán)境優(yōu)勢p 配套特征：商業(yè)占比配圖1：項(xiàng)目區(qū)位圖基本指標(biāo)華遠(yuǎn)海藍(lán)城指標(biāo)項(xiàng)參數(shù)備注占地面積660畝總建面積地下地上住宅商業(yè)6萬公建1.5萬其它0.45萬0.25+0.2小計(jì)合計(jì)120萬容積率3.3建筑密度22%綠化率40總戶數(shù)13232戶車位地上地下合計(jì)配圖2：項(xiàng)目效果圖/規(guī)劃平面圖住宅規(guī)劃華遠(yuǎn)海藍(lán)城p

2、住宅類型：小高層+高層（精裝/毛坯）p 分布情況： 小高層住宅22幢（均為一期） 高層住宅37幢（二三四五期，其中三期產(chǎn)品為精裝）配圖3：效果圖/規(guī)劃圖標(biāo)注出“多層/小高層/高層”的分布情況一期小高層住宅二四五期均為高層毛坯三期高層精裝商業(yè)規(guī)劃華遠(yuǎn)海藍(lán)城p 商業(yè)類型：臨街底商+商業(yè)步行街+綜合商場共計(jì)6萬方商業(yè)體p 分布情況：1.8萬華遠(yuǎn)好天地綜合商場，集超市、餐飲、購物、健身、休閑于一體，生活所需一站盡享； 3500街坊集市生活步行街 臨街底商為單一層（平層分割，部分為一拖二形式）配圖4：效果圖/規(guī)劃圖標(biāo)注出“商業(yè)位置及形態(tài)”的分布情況綜合商場臨街底商臨街底商商業(yè)步行街臨街底商其它規(guī)劃華遠(yuǎn)海

3、藍(lán)城p 公建類型：幼兒園/小學(xué)/健身館p 分布情況： 1所幼兒園（四期地塊東南） 2所小學(xué)（四期地塊東南） 健身會所（四期地塊西向商業(yè)體內(nèi)）健身會所幼兒園雙小學(xué)路網(wǎng)規(guī)劃華遠(yuǎn)海藍(lán)城p 出入口分布： 車輛出入口 人行出入口 其它p 路網(wǎng)情況：項(xiàng)目周邊路網(wǎng)成熟，三橫兩縱，項(xiàng)目截分四大地塊，其中廣安路/玄武東路/礦山路/北郊路/趙國王路為主干道，項(xiàng)目中心自建路兩條為人行/車行通道，其它均為人車分流主干道配圖6：效果圖/規(guī)劃圖標(biāo)注出“路網(wǎng)及出入口”的分布情況項(xiàng)目五期項(xiàng)目三期自建路六期地塊廣安路礦山路項(xiàng)目一期項(xiàng)目二期項(xiàng)目四期北郊路趙國王路玄武東路開發(fā)節(jié)奏華遠(yuǎn)海藍(lán)城p 一期：2010.12-2013.2，售

4、罄交房，均價7500元/p 二期：2013.4-2013.12，售罄交房，均價7500元/p 三期：2013.10-2015.3，均價7400-8000元/p 四期：2014.6-2015.9，均價6500元/p 五期：2016.4-至今，五期認(rèn)籌，預(yù)計(jì)均價約6500元/p六期： 未售配圖8：效果圖/規(guī)劃圖標(biāo)注出“路網(wǎng)及出入口”的分布情況1#1#3 3# #2 2# #6 6# #5 5# #4#4#六期（未推售）六期（未推售）外部特征華潤二十四城p 區(qū)位特征：西安市城西區(qū)（邊緣城區(qū)）p 地段特征：毗鄰三橋路，天臺路，近鄰高架快速路p 交通特征：周邊1公里12條公交線路，地鐵1號線直達(dá)，地鐵5

5、號線在建p 環(huán)境特征：項(xiàng)目西側(cè)一公里內(nèi)鄰近中國西部國際車城p 配套特征：商業(yè)占比60%，住宅40%配圖1：項(xiàng)目區(qū)位圖基本指標(biāo)華潤二十四城指標(biāo)項(xiàng)參數(shù)備注占地面積500畝總建面積地下5萬車位+部分商場地上住宅55萬共四期開發(fā)商業(yè)90萬共兩期開發(fā)公建/其它小計(jì)145萬合計(jì)150萬容積率3.3建筑密度22%綠化率40%總戶數(shù)約5000戶車位地上地下4000個合計(jì)4000個配圖2：項(xiàng)目效果圖/規(guī)劃平面圖華潤商業(yè)中心一期住宅二期住宅三期住宅四期（未建）住宅規(guī)劃華潤二十四城p 住宅類型：高層公寓+高層住宅p 分布情況：項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)25棟樓，層高33-34層（2梯4戶/2梯6戶）其中，住宅分三期開發(fā)。一期住宅

6、共規(guī)劃11幢高層（1-11#），戶型面積為73-108，共1879戶，當(dāng)前一期售罄；二期6幢高層（12-18#），戶型面積80-108，共1324戶；三期在售19-28號樓，其中19-23#樓為商業(yè)，24-28#樓為住宅，戶型為74/85純南兩居、98/117三居配圖3：效果圖/規(guī)劃圖標(biāo)注出“多層/小高層/高層”的分布情況華潤商業(yè)中心一期住宅二期住宅三期住宅商業(yè)規(guī)劃華潤二十四城p 商業(yè)類型：商務(wù)寫字樓+商業(yè)公寓+商業(yè)步行街+綜合商場（共計(jì)90萬方商業(yè)體）p 分布情況：路網(wǎng)規(guī)劃將項(xiàng)目截分兩大地塊，商務(wù)寫字樓位于整體項(xiàng)目西南角萬象城商業(yè)公寓/華潤萬家購物廣場/業(yè)態(tài)步行街均在項(xiàng)目西南角，屬商業(yè)裙樓項(xiàng)

7、目東南角為華潤商業(yè)中心，為綜合商場布設(shè) 配圖4：效果圖/規(guī)劃圖標(biāo)注出“商業(yè)位置及形態(tài)”的分布情況路網(wǎng)規(guī)劃華潤二十四城p 出入口分布： 車輛出入口 人行出入口 其它p 路網(wǎng)情況：項(xiàng)目臨近兩大交通主干道天臺路/三橋路，其中，三橋橋路地鐵1號線可直達(dá)本案配圖6：效果圖/規(guī)劃圖標(biāo)注出“路網(wǎng)及出入口”的分布情況西安高架快速道天臺路三橋路商業(yè)配套一期二期四期三期開發(fā)節(jié)奏華潤二十四城p 一期：2013.1-2014.3，售罄交房，均價6200元/p 二期：2014.3-2016.2，均價6500元/p 三期：2015.5-至今，均價6100元/p 四期：未售六期（未推售）六期（未推售）華潤商業(yè)中心一期住宅二

8、期住宅三期住宅四期（未建）外部特征華清學(xué)府城p 區(qū)位特征：西安市新城區(qū)（中心城區(qū)）p 地段特征：臨近幸福南路，建工路p 交通特征：項(xiàng)目周邊1公里內(nèi)14條公交線路，近鄰地鐵6號線在建p 環(huán)境特征：項(xiàng)目周邊3公里內(nèi)2所市級公園p 配套特征：商業(yè)占比配圖1：項(xiàng)目區(qū)位圖基本指標(biāo)華清學(xué)府城指標(biāo)項(xiàng)參數(shù)備注占地面積586畝總建面積地下地上住宅商業(yè)0.5萬公建1萬其它2萬景觀中心小計(jì)合計(jì)135.46萬容積率3.5建筑密度綠化率35%總戶數(shù)約10000戶車位地上0地下合計(jì)8000個配圖2：項(xiàng)目效果圖/規(guī)劃平面圖住宅規(guī)劃華清學(xué)府城p 住宅類型：小高層+高層p 分布情況：項(xiàng)目共分六期開發(fā)，規(guī)劃住宅60幢，當(dāng)前在售5

9、期，1-4期均已售罄小高層住宅12幢（1-2期、4期一幢）高層住宅共48幢（3-6期）配圖3：效果圖/規(guī)劃圖標(biāo)注出“多層/小高層/高層”的分布情況一期二期五期在售六期未建三期四期商業(yè)規(guī)劃華清學(xué)府城p 商業(yè)類型：商業(yè)步行街+臨街底商（共計(jì)5000商業(yè)體）p 分布情況：商業(yè)底商位于整體項(xiàng)目地塊的西北臨街幸福南街沿線，為一拖二商業(yè)結(jié)構(gòu)商業(yè)步行街位于 配圖4：效果圖/規(guī)劃圖標(biāo)注出“商業(yè)位置及形態(tài)”的分布情況臨街 底商商業(yè)步行街其它規(guī)劃華清學(xué)府城p 公建類型：幼兒園/小學(xué)/會所p 分布情況：幼兒園位于小區(qū)主入口以北，建大華清幼兒園（已開學(xué)3年，可容納約600人）小學(xué)位于項(xiàng)目5期用地中心地帶，建大華清小學(xué)

10、（2014年9月已開學(xué)，目前有6個年級，每個班級設(shè)置45人）會所布局位于項(xiàng)目4期用地之中小學(xué)幼兒園會所路網(wǎng)規(guī)劃華清學(xué)府城p 出入口分布： 車輛出入口 人行出入口 其它p 路網(wǎng)情況：本項(xiàng)目屬于開放式設(shè)計(jì)，西臨幸福南路與建工路為市級交通主干道建工路幸福南街一期二期四期三期五期在售項(xiàng)目六期四幢商業(yè)大學(xué)城開發(fā)節(jié)奏華清學(xué)府城p 一期：2007.12-2009.8，總建面24萬，均價4500元/，售罄p 二期：2009.10-2011.10，總建面16萬，均價5500-5800元/，售罄p 三期：2011.10-2012.10，總建面15萬，均價5800-6100元/，售罄p 四期：2012.11-201

11、3.12，總建面約20萬，均價6200元/，售罄p 五期：2014.1-2016.6，總建面約25萬，均價6500元/，在售p 六期：未建/未售六期（未推售）六期（未推售）一期二期五期在售六期未建三期四期外部特征 萬科城p 區(qū)位特征：西安市長安區(qū)（邊緣城區(qū)）p 地段特征：臨近長安街/韋郭大道p 交通特征：周邊1公里內(nèi)10條公交線路p 環(huán)境特征：外圍1公里內(nèi)3大學(xué)府+1市政廣場p 配套特征：商業(yè)占比配圖1：項(xiàng)目區(qū)位圖基本指標(biāo)萬科城指標(biāo)項(xiàng)參數(shù)備注占地面積1000畝總建面積地下地上住宅72.13萬當(dāng)前規(guī)劃商業(yè)50萬公建其它小計(jì)合計(jì)120萬容積率3建筑密度綠化率44%總戶數(shù)9800戶車位地上地下合計(jì)配

12、圖2：項(xiàng)目效果圖/規(guī)劃平面圖住宅規(guī)劃萬科城p 住宅類型：公寓+小高層+高層（精裝）p 分布情況： 項(xiàng)目一期聯(lián)排別墅12幢 高層11幢，小高層10幢一期櫻花一路書香路地塊三地塊四二期一期住宅規(guī)劃萬科城p 住宅類型：公寓+小高層+高層（精裝）p 分布情況： 項(xiàng)目二期規(guī)劃15幢（1-15#），均為高層住宅二期櫻花一路書香路地塊三地塊四二期一期貨量配比萬科城配圖3：效果圖/規(guī)劃圖標(biāo)注出“多層/小高層/高層”的分布情況商業(yè)規(guī)劃萬科城p 商業(yè)類型：社區(qū)/臨街底商+商業(yè)公寓+綜合商場（當(dāng)前成熟業(yè)態(tài)，共計(jì)22.3萬，剩余約27萬未規(guī)劃）p 分布情況： 社區(qū)/臨街底商約3萬，分布于項(xiàng)目一期臨主干線位置 商業(yè)公寓

13、約8.6萬位于一期南向商業(yè)區(qū) 綜合商場為1.4萬 二期商業(yè)體約為9.3萬配圖4：效果圖/規(guī)劃圖標(biāo)注出“商業(yè)位置及形態(tài)”的分布情況臨街底商社區(qū)底商社區(qū)底商華潤萬家社區(qū)底商社區(qū)底商綜合商場公寓臨街底商二期商業(yè)布局公寓其它規(guī)劃萬科城p 公建類型：幼兒園/小學(xué)/會所p 分布情況： 1所幼兒園（一期地塊東側(cè)） 1所小學(xué)（二期地塊南側(cè)） 會所（一期地塊北側(cè)）小學(xué)幼兒園會所路網(wǎng)規(guī)劃萬科城p 出入口分布： 車輛出入口 人行出入口 地上車位 其它p 路網(wǎng)情況：項(xiàng)目周邊路網(wǎng)成熟，三橫一縱，項(xiàng)目截分四大地塊，其中長安街/子午大道/為主干道，項(xiàng)目中心次干道書香路是條為人行/車行通道配圖6：效果圖/規(guī)劃圖標(biāo)注出“路網(wǎng)及

14、出入口”的分布情況項(xiàng)目一期項(xiàng)目儲備地塊櫻花一路櫻花二路長安街項(xiàng)目二期規(guī)劃路子午大道書香路開發(fā)節(jié)奏萬科城p 一期：2011.07-2013.7，售罄交房，均價8000元/p 二期：2013.7-2013.12，均價8000元/p 三期/四期：未售六期（未推售）六期（未推售）外部特征首創(chuàng)國際城p 區(qū)位特征：西安市經(jīng)開區(qū)（邊緣城區(qū)）p 地段特征：臨近文景路/北三環(huán)路/鳳城北路p 交通特征：周邊1公里內(nèi)3條公交線路+地鐵2號線p 環(huán)境特征：外圍1公里內(nèi)1座市政公園p 配套特征：商業(yè)占比配圖1：項(xiàng)目區(qū)位圖基本指標(biāo)首創(chuàng)國際城指標(biāo)項(xiàng)參數(shù)備注占地面積537畝總建面積地下畝地上住宅126萬當(dāng)前規(guī)劃商業(yè)42萬公建

15、其它小計(jì)合計(jì)168萬容積率3.8建筑密度綠化率45%總戶數(shù)9736戶車位地上地下合計(jì)住宅規(guī)劃首創(chuàng)國際城p 住宅類型：小高層+高層p 分布情況： 洋房/小高層7-12層共18幢 高層32幢北地塊5-8期南地塊1-4期均為高層住宅高層洋房/小高層商業(yè)規(guī)劃首創(chuàng)國際城p 商業(yè)類型：商業(yè)公寓+底商+寫字樓+商業(yè)內(nèi)街（規(guī)劃商業(yè)建面42萬）p 分布情況： 商業(yè)公寓4幢 寫字樓8幢 一條商業(yè)內(nèi)街+東側(cè)臨街底商p 商業(yè)類型：商務(wù)寫字樓+商業(yè)公寓+商業(yè)街/酒店（當(dāng)前商業(yè)共計(jì)規(guī)劃42萬）p 分布情況：底商公寓寫字樓商業(yè)內(nèi)街其它規(guī)劃萬科城p 公建類型：幼兒園/小學(xué)/會所p 分布情況： 1所幼兒園（一期地塊東側(cè)） 1所

16、小學(xué)（二期地塊南側(cè)） 會所（一期地塊北側(cè)）小學(xué)幼兒園會所北區(qū)南區(qū)路網(wǎng)規(guī)劃首創(chuàng)國際城p 出入口分布： 車輛出入口 人行出入p 路網(wǎng)情況：項(xiàng)目分為兩大地塊（南區(qū)、北區(qū)）南區(qū)1-4期現(xiàn)已交房，北區(qū)5-8期在售中，整體項(xiàng)目北臨主干道北三環(huán)路，西臨文景路，東臨鳳城北路配圖6：效果圖/規(guī)劃圖標(biāo)注出“路網(wǎng)及出入口”的分布情況鳳城十二路北三環(huán)路鳳城十一路文景路鳳城北路開發(fā)節(jié)奏首創(chuàng)國際城p 南區(qū)（已入?。?一期：2009.5-2010.3，均價3800元/ 二期：2010.3-2010.7，均價5500-6600元/ 三期：2010.7-2011.3，均價6000-6500元/ 四期：2011.8-2013.6

17、，均價6500元/p 北區(qū) 五期：2013.3-2014.7（洋房）均價8500元/ 六期/七期：（在售）2014.7-至今，均價7000元/ 八期：未售六期（未推售）六期（未推售）外部特征大華曲江公園世家p 區(qū)位特征：西安市曲江新區(qū)（邊緣城區(qū)）p 地段特征：臨近航天大道/神州六路p 交通特征：周邊1公里內(nèi)4條公交線路p 環(huán)境特征：無明顯外圍環(huán)境優(yōu)勢p 配套特征：商業(yè)占比9.8%+2座社區(qū)公園+1所幼兒園+1所小學(xué)+社區(qū)會所配圖1：項(xiàng)目區(qū)位圖基本指標(biāo)大華曲江公園世家指標(biāo)項(xiàng)參數(shù)備注占地面積1000畝總建面積地下2.5萬地上住宅82.87萬商業(yè)10萬公建5.33萬私屬公園其它1.3萬小學(xué)+幼兒園小

18、計(jì)99.5萬合計(jì)102萬容積率2建筑密度綠化率44%總戶數(shù)8600戶車位地上100個地下3500個合計(jì)3600個配圖2：項(xiàng)目效果圖/規(guī)劃平面圖住宅規(guī)劃大華曲江公園世家p 住宅類型：別墅+洋房+小高層+高層p 分布情況： 別墅共38幢，位于1-3期內(nèi) 洋房共43幢，位于3-5期內(nèi) 小高層住宅19幢，位于1-4期內(nèi) 高層住宅28幢配圖3：效果圖/規(guī)劃圖標(biāo)注出“多層/小高層/高層”的分布情況一期二期三期四期五期商業(yè)規(guī)劃大華曲江公園世家p 商業(yè)類型：會所+商業(yè)街p 分布情況： 底商位于四期地塊東側(cè)臨街 會所則位于三期核心地塊的東北向三期四期會所p 公建類型：2所私屬公園p 分布情況： 壹號社區(qū)私屬公園（位于一期二期之間，占地80畝） 貳號社區(qū)公園（位于項(xiàng)目北向規(guī)劃地塊）公建規(guī)劃大華曲江公園世家當(dāng)前壹號公園一/二期當(dāng)前貳號公園北規(guī)劃地塊期一/二期p 公建類型：幼兒園+小學(xué)p 分布情況： 2所幼兒園（園1.二期地塊東南側(cè)，園2.北向規(guī)劃地塊，建面0.3萬） 1所小學(xué)（曲江貳號公園北側(cè)，建面1萬）其它規(guī)劃大華曲江公園世家幼