武漢市東湖之濱房地產(chǎn)項目可行性研究報告

1、畢業(yè)設(shè)計（論文）武漢市東湖之濱房地產(chǎn)項目可行性研究報告（省優(yōu)論文）學(xué) 生 姓 名： 學(xué)號： 學(xué) 部 （系）： 專 業(yè) 年 級： 指 導(dǎo) 教 師： 職稱或?qū)W位： 2013 年 6 月 1日目 錄摘 要1關(guān)鍵詞1Abstract2Key words31 緒論41.1 選題背景及意義41.2 國內(nèi)外研究的現(xiàn)狀52 武漢東湖之濱房地產(chǎn)項目概述72.1 東湖之濱住宅房地產(chǎn)項目概況72.2 項目可行性研究報告編制依據(jù)113 武漢市東湖之濱房地產(chǎn)開發(fā)項目面臨的政策分析與市場析123.1 國家房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策與市場分析123.2 武漢市房地產(chǎn)市場的投資環(huán)境分析173.3 武漢市房地產(chǎn)住宅市場競爭特點223.4

2、武漢寫字樓市場項目市場分析243.5 項目的SWOT分析274 東湖之濱項目的市場定位和營銷策略284.1 項目的市場定位284.2 市場營銷策略295 東湖之濱項目的相關(guān)技術(shù)分析和財務(wù)評價315.1 項目相關(guān)的技術(shù)分析315.2 項目的投資估算與資金籌措336 財務(wù)評價386.1 項目基本財務(wù)情況分析386.2項目贏利能力分析436.3 項目不確定性與風(fēng)險分析447 研究結(jié)論與建議487.1 研究結(jié)論487.2 問題與建議48參考文獻49致謝50武漢市東湖之濱房地產(chǎn)項目可行性研究報告摘 要房地產(chǎn)開發(fā)是一項綜合性經(jīng)濟活動，有投入金額巨大，周期性較長，投資收益率高，項目風(fēng)險偏大，產(chǎn)品附加價值高，

3、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強等特點。因此，為了使投資決策更為科學(xué)合理，并檢驗是否達到項目預(yù)期經(jīng)濟效果，可行性研究工作便顯得必不可少。東湖之濱項目位于武漢武昌核心區(qū)，交通便捷，商區(qū)云集，屬于武漢市政府重點開發(fā)地段之一。本文基于武漢市總體規(guī)劃和對未來的預(yù)測，通過對武昌核心區(qū)的一宗國有拍賣地塊的開發(fā)經(jīng)營，通過對而開展項目所在地周邊環(huán)境及目前市場狀況分析，并在研究周邊主要同類競爭項目后，挖掘自身優(yōu)勢，提出了項目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃的初步意見。依據(jù)本文的規(guī)劃方案，項目總建筑面積10980平方米，項目總投資91622.38萬元。通過對項目進行了經(jīng)濟技術(shù)評價和敏感性分析，測算項目所得稅后財務(wù)凈現(xiàn)值24151.64萬元，項

4、目財務(wù)內(nèi)部收益率30.03%，因此項目在經(jīng)濟上具有可行性。本文在參考國內(nèi)外一些相關(guān)文獻著作的基礎(chǔ)之上，結(jié)合目前房地產(chǎn)可行性研究分析的相關(guān)理論，說明了房地產(chǎn)項目可行性研究的一般流程，它可以幫我們做到清晰市場定位、合理技術(shù)安排、準確預(yù)算資金，加快企業(yè)資金利用對于我們在房地產(chǎn)開發(fā)過程中避免決策的盲目性。最后通過分析得到的項目的財務(wù)經(jīng)濟指標，并預(yù)測本項目的不確定性和風(fēng)險性，為投資方案提出意見和建議。 關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)；武漢武昌核心區(qū)；可信性研究分析；技術(shù)經(jīng)濟評價The Feasibility Study of East Lake Real Estate Project Investment in Wuh

5、anAbstract The real estate development is a comprehensive economic activity, there are huge amounts of money spent longer periodic, high rate of return on investment, the risk of project is too large, high value-added products, industrial relevance and other characteristics. Therefore, in order to m

6、ake development projects to achieve the desired economic effect, you must first do a feasibility study work in order to make real estate development projects in many of the major economic and technological principles and basic information to get practical solutions and implement.East lake shore of t

7、he project is located in Wuhan core area, the transportation is convenient, the district gathered, belongs to the Wuhan city government is one of the key development areas. This article through to the Wuhan core an auction of state-owned land development management, based on Wuhan city overall plann

8、ing and prediction of the future, based on the surrounding environment, where the project is located, and the current market situation analysis. After the research mainly around the similar competition property, combined with their own advantages, put forward the feasibility of the project and devel

9、opment of the business planning preliminary opinion. At the same time using sufficient economic and technical evaluation and risk analysis of project evaluation, in order to analyze the land for residential, office the possibility of the development and management. Based on this program, the total c

10、onstruction area of 10,980 square meters, the total investment of 916,223,800 RMB. Financial net present value estimates with the project after tax 241,516,400 RMB, the project financial internal rate of return of 30.03%, the project has a strong economic feasibility.Basis of domestic and internatio

11、nal literature in the theory of the real estate feasibility study, illustrates the general flow of the real estate project feasibility study, it can help us to achieve a clear market positioning, reasonable technical arrangements, accurate budget funds to accelerate the use of corporate funds for ou

12、r blindness to avoid decision-making in the real estate development process. Finally through the analysis of the financial indicators of the project, and predicting uncertainty and risk in the project, put forward opinions and Suggestions for investment programs.Keywords: Real estate; Wuhan core are

13、a; Credibility of the research and analysis; Technical and economic evaluation1 緒論1.1 選題背景及意義1.1.1 選題背景房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，在國民經(jīng)濟發(fā)展中發(fā)揮了巨大作用，為加快城市建設(shè)、改善投資環(huán)境、提高人民居住質(zhì)量和城市總體經(jīng)濟水平作出了突出的貢獻 1, 在城鎮(zhèn)化發(fā)展作用中尤顯重要。在經(jīng)過史上最嚴房地產(chǎn)市場調(diào)控的2011年后，房市于2012年初走出低迷，開始回暖，就目前來看，整體房地產(chǎn)市場運行良好，新近投資開發(fā)增多，銷售數(shù)額同期相比呈增長態(tài)勢。但房價的持續(xù)走高，國家宏觀調(diào)控力度增強及

14、通貨膨脹壓力給未來的房地產(chǎn)市場仍具一定的不確定性和風(fēng)險性。同時，對于投資者來說，房地產(chǎn)業(yè)所具有的高增長率、高回報率一直也都是其所關(guān)注的重點。因此，在整體房地產(chǎn)市場運行良好的情況下，卻出現(xiàn)了局部地區(qū)房產(chǎn)投資“過熱”、房價飆升、供需差額過大，爛尾工程的此起彼伏不良現(xiàn)象，給房地產(chǎn)市場留下了隱患和一定的阻力。而造成這一現(xiàn)象的原因，絕大多是房地產(chǎn)前期可行性研究空余形式，沒有進行科學(xué)詳備的可行性研究分析造成了決策失誤。因此對擬定的開發(fā)項目，投資者要進行完整系統(tǒng)的市場定位，政策分析和經(jīng)濟技術(shù)評價，使最后的報告具有實用性，預(yù)測性和科學(xué)性，從而幫助其做出理智決策。1.1.2 選題意義房地產(chǎn)可行性研究作用，主要體

15、現(xiàn)在開發(fā)商向政府主管部門申請投資項目批準、企業(yè)內(nèi)部投資決策、開發(fā)項目融資和指導(dǎo)開發(fā)建設(shè)過程各階段的工作等方面。2本文的意義在于以武漢近期土地市場網(wǎng)公開拍賣的一塊土地為可行性研究對象，運用可行性研究理論方法，著重對假設(shè)開發(fā)的東湖之濱項目進行市場分析和財務(wù)評價，從而通過得出全面、科學(xué)、合理的可行性結(jié)論，為該塊土地開發(fā)，投資決策提供參考依據(jù)。1.2 國內(nèi)外研究的現(xiàn)狀1.2.1 國外的研究現(xiàn)狀美國最先開始進行房地產(chǎn)項目可行性研究分析的有關(guān)研究，田納西流域項目的開發(fā)中便開始啟用這種方法，對于田納西流域項目的順利實施和進行產(chǎn)生極大了推動作用;在此之后，美國道氏化學(xué)公司提出的道氏評估法、多因素和關(guān)鍵因素評估

16、法、運用模糊綜合評判原理的相似度法、運用靈敏度分析的綜合評價法等3。第二次世界大戰(zhàn)以后，西方工業(yè)發(fā)達國家普遍采用這個方法，使該方法不斷得到充實與提高。在20世紀60年代發(fā)展尤為明顯，由此確立了項目投資的決策必不可少的綜合性系統(tǒng)判斷方法。1972、1974、1977、1978年相繼出版了項目評價準則、發(fā)展中國家項目評價和規(guī)則和工業(yè)項目評價手冊、工業(yè)可行性研究手冊，是由聯(lián)合國工業(yè)發(fā)展組織所刊發(fā)的可行性研究工作成果。其概括形成了其理論框架，成為早期可行性研究的模版，并被廣泛采用于世界各金融機構(gòu)。而在1980年由OECD(經(jīng)合組織)，提出了判斷項目價值的標準可以用項目對國民收入的貢獻值來查看。也由此將

17、可行性研究擴展到項目建設(shè)可行性研究。如由龍勝平翻譯的美國學(xué)者GlayloriECreer和Michael DFarrell的專著Investment AnalysisFor Real Estate Decision(房地產(chǎn)投資決策分析)45，該譯著通過分析房地產(chǎn)市場，借助折現(xiàn)現(xiàn)金流方法，介紹了美國房地產(chǎn)投資指標法，對于投資者的選擇提供了理論依據(jù)。再如美國BMunhonnad和JStina在80年代后期出版了對項目建設(shè)期的風(fēng)險評估，以及在2003年GaglonEGreer And Micher DFarred認為在房地產(chǎn)可行性研究中為避免項目的失敗，要加強風(fēng)險的預(yù)測和防范。這些研究推動了可行性研

18、究方法的發(fā)展與普及，目前世界各國在作出決策前，都要先進行可行性研究，不論項目規(guī)模大小或者項目性質(zhì)。與此同時，可行性研究應(yīng)用大大擴大，不僅涵蓋于房地產(chǎn)項目投資決策還廣泛應(yīng)用于工、農(nóng)、服務(wù)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營、科學(xué)實驗、銷售產(chǎn)品開發(fā)、環(huán)境保護、區(qū)域規(guī)劃以及社會改造等方面?，F(xiàn)階段，可行性研究方法已經(jīng)越來越普及，西方國家將其列為決策項目投資的重要手段，發(fā)展中國家也都相繼開展了可行性研究的相關(guān)問題。1.2.2 國內(nèi)的研究現(xiàn)狀我國目前的房地產(chǎn)投資評價，從基于確定性投資的各項財務(wù)數(shù)據(jù)分析，通過估算項目各項投資金額，采用靜態(tài)和動態(tài)分析法，最后計算而得的凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、回收期，從而得出投資效果的預(yù)算。而對風(fēng)險的分析，

19、只停留在盈虧平衡分析、敏感性分析等階段6。 我國可行性研究工作開始于20世紀70年代末，改革開放的推動，翻譯出版了聯(lián)合國工業(yè)發(fā)展組織(UNDIO)的工業(yè)可行性研究編制手冊，其中的基本方法與理論研究為可行性研究的發(fā)展起到了極大推動作用。2002年，編寫而成的投資項目可行性研究指南(試用版)以及同年國家建設(shè)部發(fā)布了房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法，為我國可行性研究方法系統(tǒng)化與標準化起到了標準化的作用，在此之后于2004年將研究成果以建設(shè)項目經(jīng)濟評價參數(shù)研究一書出版。我國學(xué)者1990年以來在投資分析、經(jīng)濟技術(shù)評價等方面進行了理論與實踐的探討。曾祥瑞于1994年提出了前門法和后門法，這兩種方法是依據(jù)房地產(chǎn)投

20、資分析的各項指標體系，來得出最后經(jīng)濟方案是否合適，屬于房地產(chǎn)投資可行性分析方法。楊永堂則在2004年指出要注意項目總投資計算、現(xiàn)金流和基準收益率的確定，便于得出正確的經(jīng)濟技術(shù)分析結(jié)果。李國敏在經(jīng)過多次實例探索后，于2006年研究指出房地產(chǎn)投資風(fēng)險決策系統(tǒng)可依靠模糊層次分析法，從而定量評估對房地產(chǎn)投資風(fēng)險。項勇于2008年提出要以Excel為基礎(chǔ)、以Access為主體構(gòu)建一個項目管理的數(shù)據(jù)庫集成系統(tǒng)來進行項目可行性研究的方法。1.3 研究內(nèi)容與論文結(jié)構(gòu)1.3.1 研究內(nèi)容本文主要包括以下內(nèi)容：第一章：緒論。本章主要介紹了選題背景、選題意義及國內(nèi)外研究現(xiàn)狀。第二章：武漢東湖之濱房地產(chǎn)項目概述.。本

21、章主要介紹了連武漢市東湖之濱項目提出的理由、擬建地點、項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標及編制可行性研究報告的依據(jù)。第三章：武漢市東湖之濱房地產(chǎn)開發(fā)項目面臨的政策分析與市場分析。本章主要研究了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策，從行業(yè)影響、區(qū)域經(jīng)濟影響、宏觀經(jīng)濟影響及社會影響進行房地產(chǎn)行業(yè)市場分析，從武漢市房地產(chǎn)整體供需狀況、住宅類主要競爭樓盤、寫字樓類競爭項目樓盤，項目SWOT分析進行市場現(xiàn)狀分析，并預(yù)測武漢房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢和前景。第四章：東湖之濱項目的市場定位和營銷策略。本章主要研究了東湖之濱項目的市場定位與營銷策略。首先從項目形象、住宅項目市場定位，寫字樓項目市場定位中進行分析。然后從前期的策劃、中期的戰(zhàn)術(shù)分布

22、實施及后期的營銷控制進行市場營銷分析。第五章：東湖之濱項目的相關(guān)技術(shù)分析。本章主要研究了項目的整體規(guī)劃與布局，環(huán)境影響評價，項目實施進度與計劃和項目投資估算與資金籌措計劃。第六章：東湖之濱項目的財務(wù)評價。本章主要研究了項目建設(shè)的必要性，項目的財務(wù)分析、盈利能力分析、不確定性與風(fēng)險分析等財務(wù)評價。第七章：研究結(jié)論與建議。在上述分析的基礎(chǔ)上，得出項目建設(shè)可行、經(jīng)濟效益可行的結(jié)論并提出建議7。1.3.2 論文結(jié)構(gòu)本文在參考國內(nèi)外一些相關(guān)文獻著作和基礎(chǔ)之上，運用可行性研究分析的相關(guān)理論的研究方法，通過市場分析和財務(wù)評價，說明了房地產(chǎn)項目可行性研究的一般流程。可行性研究可以是我們做到清晰的市場定位、合理

23、的技術(shù)安排、準確的預(yù)算資金，適當?shù)钠髽I(yè)資金利用，并在房地產(chǎn)開發(fā)過程中避免決策的盲目性。最后通過分析得到的項目的財務(wù)經(jīng)濟指標，并預(yù)測本項目的不確定性和風(fēng)險性，為投資方案提出意見和建議。2 武漢東湖之濱房地產(chǎn)項目概述2.1 東湖之濱住宅房地產(chǎn)項目概況(1)項目提出的理由1) 符合武漢市總體規(guī)劃要求2013年是武漢市經(jīng)濟快速發(fā)展、城鄉(xiāng)建設(shè)快出形象，快速構(gòu)建國際性生態(tài)型濱江濱湖城市的關(guān)鍵之年。武漢市城市總體規(guī)劃(2010-2020)中所提出的未來的城市建設(shè)與發(fā)展，為本項目提供了科學(xué)的規(guī)劃指導(dǎo)和準確的政策導(dǎo)向。2) 項目定位符合武漢市發(fā)展現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢，市場前景良好。本項目建設(shè)正處于“國家中部崛起”戰(zhàn)略

24、支撐點武漢市經(jīng)濟高速發(fā)展時期，房地產(chǎn)對武漢市經(jīng)濟的帶動作用明顯，武漢市居民對住宅的剛性需求旺盛，投資商業(yè)金融寫字樓明增多，項目所處的湖濱地段，環(huán)境優(yōu)美，空氣新鮮，綠化率高，既是居住生活的絕佳位置又是寫字樓項目的黃金地帶，并且交通便捷，周圍生活設(shè)施齊備，市場前景較為樂觀。3）武漢房地市場仍有上升空間自2000年以來，經(jīng)過房地產(chǎn)的“黃金十年”，武漢房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，雖然歷經(jīng)08年金融危機，房地產(chǎn)市場低潮；2011年國十條及2013年的國五條的宏觀調(diào)控房價政策，房價得到有效調(diào)控。而住宅寫字樓混合房地產(chǎn)仍呈不斷發(fā)展態(tài)勢，房地產(chǎn)開發(fā)投資逐年加大，整個房地產(chǎn)市場仍為供銷兩旺的火熱態(tài)勢。預(yù)計今后幾年，武漢市

25、作為整個中部地區(qū)的支撐點，房地產(chǎn)仍將有所作為。 4)帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)和地方經(jīng)濟共同發(fā)展從整體上來說，房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟體系中具有不可代替的作用，經(jīng)濟發(fā)展的先導(dǎo)性、民生工程的基礎(chǔ)性以及國民經(jīng)濟的支柱性都彰顯了優(yōu)越的產(chǎn)業(yè)地位。不僅以自身的發(fā)展成為國民經(jīng)濟增長重要一極，而且極具關(guān)聯(lián)性特性有效帶動和促進相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和整個國民經(jīng)濟增長。房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)、建材業(yè)、金融業(yè)有著直接緊密的聯(lián)系，影響到鋼鐵、化工、塑料、機電登基礎(chǔ)工業(yè)和制造業(yè)；還帶動金融，資本，中介服務(wù)的第三產(chǎn)業(yè)的繁榮8。 5) 項目所處區(qū)位優(yōu)異，有利于提高土地效益項目所處武昌核心區(qū)，根據(jù)規(guī)劃要求，該地區(qū)將會以旅游、經(jīng)濟、文化、商業(yè)為重點發(fā)展內(nèi)容，建設(shè)

26、一個可以輻射周邊地區(qū)的全新多服務(wù)功能的現(xiàn)代化都市居住中心，這不僅大大提高了項目區(qū)域的城市水平和規(guī)模，對提升該區(qū)域的商業(yè)價值，促進地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展有明顯作用。(2)項目擬建地點1)擬建地點“東湖之濱開發(fā)項目位于洪山區(qū)中北路延長線與楊園路交匯處，處于武昌核心區(qū)，東臨40米寬中北路延長線，南臨東亭村房地產(chǎn)公司，西臨東亭環(huán)境小區(qū)，碑林30米寬楊園路。被徐東商業(yè)圈，沙湖商業(yè)圈所圍繞，距離武漢火車站、歡樂谷游樂區(qū)8公里，楚河漢街4公里，銷品茂2公里。其所處位置交通便利，鬧中取靜。見圖2-1圖2-1 地塊項目所處地塊2)宗地面積、形狀及尺寸基地沿東北走向呈矩形，整體形狀較為規(guī)則，北側(cè)楊園路紅線寬度30米，東側(cè)規(guī)

27、劃中北路延伸線紅線寬度40米，西側(cè)緊鄰嘉隆小區(qū)，南側(cè)緊靠空閑用地，空置公共通道都為10米?？傆玫孛娣e約36500，總建筑面積10980。其中公建用地9050，建設(shè)用地面積約27450。見圖5-2 宗地形狀圖5-2 宗地面積、形狀及尺寸圖3）宗地使用強度第一，建筑面積：按凈用地面積與容積率的乘積計算（商業(yè)金融業(yè)與居住建筑規(guī)模比例為5:5）；第二，最高容積率：4.2；第三，建筑密度：控制在35%以內(nèi)；第四，建筑高度：結(jié)合具體方案確定；第五，綠地率：按武漢市城市綠化條例執(zhí)行。見圖2-3圖2-3 宗地規(guī)劃圖4)四周圍環(huán)境與設(shè)施 地塊臨近徐東商業(yè)圈核心地段，區(qū)位條件優(yōu)越，交通便利，周邊建設(shè)以住宅，交通便

28、利，周邊建設(shè)以住宅、商業(yè)開發(fā)為主，配套設(shè)施較為齊全；其中商業(yè)設(shè)施只要有銷品茂，沃爾瑪，新世界百貨，中商平價，新干線生活廣場，麥德龍，新一佳等；教育設(shè)施主要有鐵四院小學(xué)，四十七中，湖大附中；醫(yī)療設(shè)施主要由武昌醫(yī)院，武昌兒童醫(yī)院等；區(qū)域已經(jīng)建成一批質(zhì)量較高的居住樓盤，如君臨天下，漢飛濱江國際，江尚天地，悠活城等，形成了較為成熟的居住氛圍。隨著沙湖大橋的通車，六湖連通工程及地鐵四、五、七和八號線的逐步建設(shè)和完善，地塊升值空間較大。圖2-4 宗地位置圖圖2-4 宗地位置圖（3）項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標本項目住宅區(qū)計劃開發(fā)5棟高層住宅、和1棟寫字樓等其他公建設(shè)施。項目工程規(guī)劃土地面積36500，房屋建設(shè)實際

29、占地，凈地出讓，容積率4.0，綠化率35%，建筑密度25%。符合湖北省2008年住宅用地控制指標中住宅，寫字樓用地控制標準。規(guī)劃經(jīng)濟技術(shù)指標總計見下圖：表2-5 規(guī)劃經(jīng)濟技術(shù)指標總計表序號分項單位合計備注1規(guī)劃用地面積平方米365001.1建設(shè)用地平方米2745075.2%1.2公建用地平方米905024.8%1.2.1道路用地平方米36501.2.2公共綠地平方米48001.2.3郵政設(shè)施平方米6002總建筑面積平方米116803地上建筑面積平方米序號分項單位合計備注3.1高層住宅平方米549003.1.190以上戶型個數(shù)1123.1.290以下戶型個數(shù)3843.2寫字樓平方米549003.

30、3規(guī)劃居住戶數(shù)個數(shù)4964地下建筑面積平方米70005綠地面積平方米127756綠地率%35%7建筑密度%25%8機動車停車位個數(shù)7528.1地下停車位個數(shù)5928.2地上停車位個數(shù)1602.2 項目可行性研究報告編制依據(jù)(1)國家發(fā)改委、建設(shè)部建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)(第三版)(2006年)；(2)建設(shè)部房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法(建標2000205號)；(3)國家發(fā)展計劃委員會投資項目可行性研究指南(計辦投資200215號)；(4)武漢市2010-2020發(fā)展總體規(guī)劃(5)國家及武漢市頒布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策(6)建筑工程設(shè)計規(guī)范(7)湖北省建筑工程消耗量定額及費用定額(8)上級或者主

31、管部門有關(guān)方針政策方面文件3 武漢市東湖之濱房地產(chǎn)開發(fā)項目面臨的政策分析與市場析3.1 國家房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策與市場分析3.1.1 國家房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策 (1)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策的發(fā)展過程我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過20年的發(fā)展，作為國民經(jīng)濟支柱型產(chǎn)業(yè)的作用得到有效發(fā)展，直接和間接帶動我國房地產(chǎn)連續(xù)5年供需兩旺，對于保證支柱產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟快速發(fā)展起到?jīng)Q定性的作用。1)2009年5月25日，中國政府網(wǎng)公布國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于2009年深化經(jīng)濟體制改革工作意見的通知，通知中再次提出物業(yè)稅的征收要成為要深化房地產(chǎn)稅制改革工作的著力點。2）2010年1月，國辦發(fā)出的關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知指出，要嚴格二套

32、住房購房貸款管理，抑制投資投機性購房需求。二套房貸款首付款比例不得低于40%。該通知分五個方面共十一條，因此被簡稱為調(diào)控房地產(chǎn)市場的“國十一條”。93）2010年4月14日。國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署遏制部分城市房價過快上漲的政策措施。其中，要求對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。我們發(fā)現(xiàn)：此輪調(diào)控政策的首要工作已由“增加供應(yīng)”轉(zhuǎn)變?yōu)椤耙种菩枨蟆薄?）2010年4月17日，國務(wù)院發(fā)出關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知，提出十條舉措，被

33、業(yè)內(nèi)稱為房地產(chǎn)“新國十條”。關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知要求，商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款。通知要求，對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。各地方人民政府可根據(jù)實際情況，靈活采取限購措施。5）2011年1月26日，國務(wù)院下達有關(guān)八條房地產(chǎn)市場調(diào)控措施(下稱“新國八條”),其中主要內(nèi)容是，要求強化差別化住房信貸政策，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%,貸款利率不低于基準利率的1.1倍。6）2011年4月6日中國人民銀行起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率。金

34、融機構(gòu)一年期存貸款基準利率分別上調(diào)0.25個百分點。調(diào)整后，一年期存款利率達到3.25%，一年期貸款利率達到6.31%。7）2013年2月20日，溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。會議確定了五項抑制投機投資購房加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策措施（稱為“國五條”）。堅持執(zhí)行以限購、限貸為核心的調(diào)控政策依然成為該會核心強調(diào)內(nèi)容，并要求個地方堅決打擊投資投機性購房，還在繼2011年之后再次提出要求各地公布年度房價控制目標。自2009年12月份開始樓市調(diào)控以來，政策經(jīng)歷了四次強化，分別是2010年1月的“國十一條”、4月的“國十條”、9月的“9.29新政”，2011年1月的“

35、新國八條”，2013年2月20日出臺的“國五條”是第五次調(diào)控升級。(2)目前房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控政策分析經(jīng)過2010、2011年史上最嚴房地產(chǎn)宏觀調(diào)控后，我國房價環(huán)比增速下降，得到一定控制。在抑制投機性房地產(chǎn)購買方面成果顯著，但是我國經(jīng)濟社會正面臨重要轉(zhuǎn)型期，城鎮(zhèn)一體化的鋪開，導(dǎo)致剛性需求增加，從而房地產(chǎn)行業(yè)在2012年逐漸回暖，并在2012年呈現(xiàn)先低后高的態(tài)勢。于此同時我國經(jīng)濟社會發(fā)展經(jīng)受了多方面的嚴峻考驗，面對美國金融危機的余波，歐洲次貸危機的影響，當前國際經(jīng)濟環(huán)境中不穩(wěn)定因素明顯增多，全球經(jīng)濟發(fā)展速度明顯放緩。但從長遠來看，我國城鎮(zhèn)化率只有53.4%，房產(chǎn)市場仍有極大潛力。就目前而言，經(jīng)濟增長

36、開始處于下降周期，但由于剛性需求的推動，我國房地產(chǎn)市場仍呈上升階段。經(jīng)濟增速的減緩，將使實力不足的房地產(chǎn)公司可能面臨出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況，從而形成銀行信貸風(fēng)險。房地產(chǎn)市場價格和交易量逐漸回暖將會給國民經(jīng)濟帶來兩項積極影響：一是對房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)的影響，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模擴大將對國民經(jīng)濟穩(wěn)定健康發(fā)展帶來積極影響；二是房地產(chǎn)市場回暖將對金融業(yè)帶來新的活力。為應(yīng)對房地產(chǎn)市場回暖而造成房價過高現(xiàn)象，提高對居民購買普通自住房的會融服務(wù)水平，保障民生，國家降低個人住房交易環(huán)節(jié)稅收，人民銀行對商業(yè)性個人住房信貸政策適時進行了調(diào)整。但對于投資性購房的嚴打嚴控，仍在增強。國家針對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策，下達了嚴厲控制，

37、這是繼國十一條，國十九條，新國四條以來的一脈相承的政策。目的是為了抑制投機性房地產(chǎn)交易與控制房價增長。這是針對2013年1-3月份房價走高最新調(diào)控政策。目前國家對房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控政策主要是：一要保證房地產(chǎn)市場的健康運行：二要滿足住房剛性需求和置業(yè)者的投資需求，支持居民購房。調(diào)整是為應(yīng)對國際金融危機對我國可能產(chǎn)生的影響，支持擴大內(nèi)需，提高對居民購買普通自住房的金融服務(wù)水平，保障民生。1)剛性需求集中釋放促使房市回暖房價是由市場供求關(guān)系來決定的。受到宏觀調(diào)控政策的影響，2011第四季度和2012第一季度，房地產(chǎn)理性回歸；2012年68月房地產(chǎn)市場出現(xiàn)反彈波折；2012年第三季度至2013年3月底，延續(xù)

38、溫和地回暖，房地產(chǎn)市場開始走高。10 2013年房價回暖的實質(zhì)是兩年以來剛性需求的釋放，對于二手房征收20%所得稅政策的試點實施，促進了新開樓盤房價開始走高。2013年2月20日“國五條”的出臺正是在這樣的條件下，繼續(xù)穩(wěn)控房價的體現(xiàn)。房地產(chǎn)市場不應(yīng)該出現(xiàn)供需差異過大，造成非理性的回歸。因此穩(wěn)控房價，促進公共租賃房，保障房的建設(shè)將會是房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整的核心內(nèi)容。房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定將會帶動國民經(jīng)濟和金融市場的穩(wěn)定。2)政策的核心是支持居民購房針對目前房價環(huán)比增長的情況，最近出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策是控價，調(diào)控政策不應(yīng)該破壞房地產(chǎn)市場所具有的運行規(guī)律。我們可以看到新政策的主要目的是遏制房價的上漲，鼓勵寫字樓

39、，商鋪的房產(chǎn)投資，支持居民剛性需求的購房。因而新政策制定的重點是穩(wěn)定交易量，要刺激消費量的提升，房價須下降，這樣才會提高交易量。新政策是穩(wěn)定市場的強針劑，但目前來看，房價短期內(nèi)還會呈上漲形勢。3)合理確定價格促進市場交易剛性需求的集中釋放，使房市正在回暖，而近期各項政策調(diào)控手段正在使房價向合理的方向發(fā)展。新建住房價格：環(huán)比情況為先下降后上升。2011年底以后，70個大中城市新建住房價格環(huán)比陸續(xù)下降，2012年第一季度跌入最低點，第二季度開始反彈，7月出現(xiàn)波峰后開始下降。同比緩步下降2012年大中城市新建住房同比持續(xù)下降，下降城市個數(shù)逐步增加。11 2012年新建商品住宅月環(huán)價比價格下降持平、上

40、漲城市個數(shù)變化情況見圖3-1。圖3-1 2012年新建商品住宅月環(huán)價比價格下降持平、上漲城市個數(shù)變化情況3.1.2 全國房地產(chǎn)行業(yè)投資環(huán)境分析（1）全國經(jīng)濟發(fā)展狀況第一，經(jīng)濟增長速度降中企穩(wěn)。2012年全年國內(nèi)生產(chǎn)總值億元，比上年增長7.8%。第二，供給結(jié)構(gòu)有所改善。第一產(chǎn)業(yè)增加值52377億元，增長4.5%；第二產(chǎn)業(yè)增加值億元，增長8.1%；第三產(chǎn)業(yè)增加值億元，增長8.1%。第一產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為10.1%，第二產(chǎn)業(yè)增加值比重為45.3%，第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為44.6%。第三，需求結(jié)構(gòu)變化積極。人均收入增長較快，前三季度，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為1.8萬元，同比實際增長9.8%

41、。農(nóng)村居民增速快于城鎮(zhèn)：農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入6778元，同比增長12.3%。第四，物價水平持續(xù)回落。全年居民消費價格比上年上漲2.6%，其中食品價格上漲4.8%。固定資產(chǎn)投資價格上漲1.1%。工業(yè)生產(chǎn)者出廠價格下降1.7%。工業(yè)生產(chǎn)者購進價格下降1.8%。農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)者價格上漲2.7%第五，貨幣信貸增長較快。2011年第四季度起M2止住下降趨勢，但增速低于2010年同期水平。20112012年利率呈下降趨勢，9月末，非金融企業(yè)及其他部門貸款加權(quán)平均利率為6.91%，比6月下降0.09個百分點。第六，城鎮(zhèn)就業(yè)趨于穩(wěn)定。年末全國就業(yè)人員76704萬人，其中城鎮(zhèn)就業(yè)人員37102萬人。全年城鎮(zhèn)新增就業(yè)

42、1266萬人。年末城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為4.1%，與上年末持平。第七，財政收入穩(wěn)步增加。全年全國公共財政收入億元，比上年增加13335億元，增長12.8%；其中稅收收入億元，增加10862億元，增長12.1%。（2）全國房地產(chǎn)市場狀況分析1）房地產(chǎn)市場投資發(fā)展狀況2012年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資71804億元，比上年名義增長16.2%（扣除價格因素實際增長14.9%），增速比1-11月份回落0.5個百分點，比2011年回落11.9個百分點。其中，住宅投資49374億元，增長11.4%，增速比1-11月份回落0.5個百分點，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為68.8%。2012年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積萬平方

43、米，比上年增長13.2%，增速比1-11月份回落0.1個百分點；其中，住宅施工面積萬平方米，增長10.6%。房屋新開工面積萬平方米，下降7.3%，降幅比1-11月份擴大0.1個百分點；其中，住宅新開工面積萬平方米，下降11.2%。房屋竣工面積99425萬平方米，增長7.3%，增速比1-11月份回落6.8個百分點；其中，住宅竣工面積79043萬平方米，增長6.4%。全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速見圖3-2圖3-2 全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速2012年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積35667萬平方米，比上年下降19.5%，降幅比1-11月份擴大4.7個百分點；土地成交價款7410億元，下降16.7%，降幅擴大6

44、.4個百分點。2）房地產(chǎn)銷售概況2012年，商品房銷售面積萬平方米，比上年增長1.8%，增幅比1-11月份回落0.6個百分點，比2011年回落2.6個百分點；其中，住宅銷售面積增長2%，辦公樓銷售面積增長12.4%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積下降1.4%。商品房銷售額64456億元，增長10%，增速比1-11月份提高0.9個百分點，比2011年回落1.1個百分點；其中，住宅銷售額增長10.9%，辦公樓銷售額增長12.2%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長4.8%。上述情況表明，我國城市化仍處加速期，居民收入持續(xù)提升，住房剛性需求和改善性需求潛力仍然較大；我國經(jīng)濟長期增長并好于發(fā)達經(jīng)濟體，房地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿薮?/p>

45、，為下一階段國民經(jīng)濟持續(xù)平穩(wěn)較快增長創(chuàng)造了有利的條件。全國商品房銷售額及銷售速度見圖3-3.圖3-3 全國商品房銷售額及銷售速度3.2 武漢市房地產(chǎn)市場的投資環(huán)境分析3.2.1 武漢市綜合概況武漢是湖北省省會，位于江漢平原東部。其全境面積8494.41平方公里市域周長977.28公里，7個中心城區(qū)面積863平方公里，建成區(qū)面積807.54平方公里，它是中部地區(qū)最大都市及唯一的副省級城市；中國內(nèi)陸地區(qū)最繁華都市及國家區(qū)域中心城市；全球城區(qū)面積最為廣闊無垠的特大城市之一。武漢四通八達，素有九省通衢的美稱，是中國內(nèi)陸最大的水陸空交通樞紐，中國的經(jīng)濟地理中心；全國僅次于北京、上海的第三大科教中心，在校

46、大學(xué)生人數(shù)居全球第一；內(nèi)陸地區(qū)的金融、商業(yè)、貿(mào)易、物流、文化中心，被譽為世界開啟中國內(nèi)陸市場的“金鑰匙”、經(jīng)濟發(fā)展的“立交橋”，具有承東啟西、接南轉(zhuǎn)北、吸引四面、輻射八方的區(qū)位優(yōu)勢。如今正以復(fù)興大武漢為目標的武漢，重新邁向全球領(lǐng)先的國際大都市。3.2.2 武漢市房地產(chǎn)市場情況分析（1）武漢市住宅市場投資發(fā)展狀況2012年，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資比上年增長22.8，占全市社會固定資產(chǎn)投資31.3，占比較上年增加近2個百分點，為帶動全市投資增長起到重要作用。2012年，全市房地產(chǎn)各項貸款余額2423.64億元，同比增長14.75%，全年新增281.10億元，較上年多增89.70億元。其中：住房開發(fā)貸款

47、余額522.12億元，同比增長27.85%，較年初新增65.88億元；個人住房貸款余額1235.14億元，同比增長11.91%，較年初新增131.48億元；保障性住房開發(fā)貸款余額209.45億元，同比增長161.22%，較年初新增68.39億元。 2012年，全市個人住房公積金貸款余額372.89 億元，同比增長 48.55 %。全年新增個人住房公積金貸款 155.99 億元，其中用于支持購買商品住房貸款139.11 億元，經(jīng)濟適用住房貸款1.97 億元，存量住房貸款14.65 億元。全年利用住房公積金支持保障性住房建設(shè)貸款 0.6 億元。20052012年房地產(chǎn)開發(fā)投資，住房開發(fā)投資詳見圖3

48、-2圖3-2 20052012年房地產(chǎn)開發(fā)投資，住房開發(fā)投資圖 單位：億元2012年武漢市全年房地產(chǎn)市場整體保持逐漸回升的的發(fā)展態(tài)勢，開發(fā)投資平穩(wěn)增長，住房成交量明顯回升，價格波動趨穩(wěn)，結(jié)構(gòu)更趨合理，對我市投資和消費起到持續(xù)帶動作用。（2）武漢市房地產(chǎn)住宅市場銷售情況2012年商品住房銷量明顯回升，受信貸政策調(diào)整的影響，剛性需求集中釋放，我市商品住房銷量回升較快，成交套數(shù)達套，同比增長24.73，從單月成交量看，自3月份以來，我市商品住房成交量均在10000套以上，7月份達到最高值（14454套）12。2012年每月商品住房銷售套數(shù)見圖3-3圖3-3 2012年每月商品住房銷售套數(shù)2012年武

49、漢市住房價格波動逐步趨穩(wěn)，商品住房成交均價6349.74元/平方米，同比下降1.01。從各月環(huán)比情況看，住房成交均價呈現(xiàn)前低后高的走勢，整體波動較為平穩(wěn)。前5個月我市價格穩(wěn)中有降，環(huán)比分別下降1.47%、0.4%、0.19%、0.12%、0.08%。6、7月份，商品住房銷售均價出現(xiàn)小幅回升，環(huán)比分別上升0.5%、0.09%。2012年每月商品住房銷售均價走勢圖見圖3-4 圖3-4 2012年每月商品住房銷售均價走勢圖 單位：元/平方米 （3）武漢市房地產(chǎn)住宅市場結(jié)構(gòu)情況第一，中小戶型商品住房為市場銷售主體。2012年，120平方米以下商品住房仍為我市的主要銷售戶型，銷售套數(shù)占總量的80.69%

50、，較去年增加了3個百分點。其中90平方米以下占比最大，占比為42.19%；90-120平方米占比達38.5%；120-140平方米占比為12.4%；140平方米以上占比為6.91%。第二，7000-10000元/平方米商品住房銷量占比加大。從所統(tǒng)計的銷售情況數(shù)據(jù)來看，在全市商品住房銷售中，7000-10000元/平方米銷售套數(shù)占總銷量的31.83%，占比較去年增加4.84%；7000元/平方米以下商品住房銷量套數(shù)占總銷量的61.91%，占比較去年下滑2.1%；10000元/平方米以上銷售套數(shù)占總銷量的6.26%，占比較去年下滑2.74%。第三，成交數(shù)據(jù)表明，中心區(qū)域由于其明顯的優(yōu)勢地位，占據(jù)傳

51、統(tǒng)型高位，并且價格呈持續(xù)走高的形式，但是中心城區(qū)的土地利用率較高。使其土地供給量日益減少，從而造成土地成交額下降；新近開通的地鐵2號線和計劃開通的4.5號沿線區(qū)域，環(huán)比價值得到持續(xù)增高，未來回報率有望提升，從而其周邊房地產(chǎn)有著強硬的增長表現(xiàn)，由此可見，新交通方式的選擇和生活配套設(shè)施的齊全，已成為居民選擇購房的主要考慮因素。總的來說結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化。2012 年武漢市主要片區(qū)季度成交情況匯總表單位見表3-513。表3-5 2012 年武漢市主要片區(qū)季度成交情況匯總表單位：元/，套片區(qū)第一季度第二季度第三季度第四季度均價套數(shù)均價套數(shù)均價套數(shù)均價套數(shù)漢口中心片區(qū)10827.1576710716.6493

52、710743.38105310771.132122古田片區(qū)8720.437078637.2911648670.026529038.82769二七、后湖片區(qū)7460.5211887540.4829377722.4325277876.241744東西湖片區(qū)5490.2721565576.9322355270.2335435816.193332武昌中心區(qū)10020.3121429985.27245610181.77223710436.392244青山片區(qū)7693.8815727584.8110117587.89861782719811南湖片區(qū)關(guān)山片區(qū)7529.6433907280.665236745

53、3.8452247380.76904漢陽中心區(qū)6329.005196322.45922415.1111806370.681315（4）武漢市房地產(chǎn)業(yè)整體供需狀況分析武漢市城市住宅建設(shè)速度加快，2012年城市人均居住面積為，達33.75平方米平方米，戶均居住面積是98平方米，城市住房已達小康水平。目前武漢成交客戶以剛性需求置業(yè)者和改善性需求客戶為主，整體占比超過八成。購房者最看重的因素前三位的分別是交通、環(huán)境和價格。近五成的居民家庭住房建筑面積在80平方米以下，44.9的居民認為經(jīng)濟而又理想的住房建筑面積是71-90平方米（見下圖）。54.3的家庭對現(xiàn)有住房表示“滿意和“基本滿意”。價格是影響居

54、民購房的主要因素。13近期居民購房住宅面積選擇偏好見下圖3-6圖3-6 近期居民購房住宅面積選擇偏好圖國民經(jīng)濟的發(fā)展，伴隨著居民年收入的增加，居住品質(zhì)要求的提升。過小的戶型雖價格低廉，但作為居住購房的選擇，都不再是首選，我們可以看到高品質(zhì)的小區(qū)環(huán)境和居中的住房面積將成為現(xiàn)代人們的首選，因而每套住宅面積在90平方米以上住房戶數(shù)將比現(xiàn)在有較大的提高，住房的升級抉代蘊藏巨大的消費潛力。3.2.3 武漢市房地產(chǎn)趨勢預(yù)測2012年以來，大武漢演繹了太多的精彩：京武高鐵，漢宜動車正式通車、地鐵2號線正式運營，國家自主創(chuàng)新示范區(qū)落戶1+8武漢城市圈一體化形成，武漢城市價值和城市地位不斷提升，使武漢房地產(chǎn)市場

55、呈現(xiàn)了前所未有的繁榮。（1）房地產(chǎn)市場需求以中小戶型為主新建住房供應(yīng)按戶型結(jié)構(gòu)統(tǒng)計，90-120平方米戶型的供應(yīng)套數(shù)占比最大，占全市新增供應(yīng)套數(shù)的46.23%；其次為90平方米以下戶型，占全市新增供應(yīng)套數(shù)的29.42%；其他戶型供應(yīng)套數(shù)占全市新增供應(yīng)套數(shù)的24.35%。新建住房銷售按戶型結(jié)構(gòu)統(tǒng)計，中小戶型銷售量較大，90平方米以下和90-120平方米戶型共實現(xiàn)銷售套數(shù)27603套，占全市總銷售套數(shù)的79.9%。(2)樓盤產(chǎn)品將會更加精細城市建設(shè)一直貫穿建設(shè)大武漢都市圈的整體規(guī)劃之中，作為城市形象代和窗戶的城市寫字樓及住宅樓盤，未來幾年的仍會繼續(xù)呈跨越式高速發(fā)展形態(tài)。2008年以來，眾多外來開發(fā)

56、商介入的樓盤開發(fā)，此后出現(xiàn)了大量的明星樓盤，但目前從整體上看來，精細樓盤的數(shù)量還不夠。武漢許多樓盤產(chǎn)品設(shè)計不盡合理，存在暗房、畸形房、通風(fēng)采光等問題。因此武漢市房地產(chǎn)品質(zhì)仍需要與時俱進，革舊創(chuàng)新，作為湖濱城市的典型代表，其設(shè)計理念與湖濱城市相融合還有進一步提升的空間，要向住宅的多功能、低密度、生態(tài)性作為以后開發(fā)住宅的新進方向， 因此武漢市中高層消費需要得到最大化的開發(fā)和挖掘。(3)規(guī)?；≌?、寫字樓將受消費者青睞隨著購房者品位的日益提升：居住不再是購房的唯一目的，而其所具有的產(chǎn)品附加值，諸如周邊環(huán)境、小區(qū)內(nèi)部設(shè)施、主體景觀、綠化水平等得到了更多關(guān)注。而舒適化、規(guī)?；⒖萍蓟瘜懽謽遣粌H需要便利的交通優(yōu)勢更需要集聚的市場效應(yīng)，他們?yōu)橹脴I(yè)者帶來的物業(yè)附加值，是其他物業(yè)所無法比擬的。復(fù)地東湖國際，百瑞景中央生活區(qū)的熱銷，也正印證了這種趨勢。3.3 武漢市房地產(chǎn)住宅市場競