房地產企業(yè)融資計劃書

1、;房地產企業(yè)融資策劃書曹縣項目浙江省奉化市琳峰房地產開發(fā)有限公司二0一0年十二月十八日項目融資策劃書 目錄 一、公司介紹 二、項目分析 三、市場分析 四、管理團隊 五、財務計劃 六、融資方案的設計 七、項目經濟效益評估及融資方案一、公司介紹 1、公司注冊資本金：浙江奉化市琳峰房地產開發(fā)有限公司成立于2001年，注冊資本金2000萬元。2、公司專業(yè)經營：房地產樓盤開發(fā)、房屋買賣、房屋租賃、代理、房產開發(fā)策劃評估，本著誠信快捷為原則，辦理裝修貸款、住房抵押貸款、公積金（組合）貸款、個人住房按揭貸款、增貸還貸、等。3、公司宗旨與戰(zhàn)略：房地產綜合開發(fā)服務商。公司以“幫助別人、成就自我”為價值觀，以“為

2、您，我不懈努力”為服務理念，秉承“同心協(xié)力、務實求精”的企業(yè)精神，為客戶提供公開、公平、公正、熱情、周到、便捷的服務，公司始終以重視人才的培育及發(fā)展為主，并提供專業(yè)、規(guī)范的為客戶服務。4、 公司定位及優(yōu)勢：琳峰公司現定位為房地產投資開發(fā)與房產銷售、義烏式商業(yè)廣場運營、租賃、物業(yè)管理并重的市場定位。 公司是一家區(qū)域性房地產開發(fā)公司，擁有區(qū)域性優(yōu)勢，本地政策扶植，融資渠道廣泛，流動資金充足等優(yōu)點。 5. 琳峰房產公司擁有品牌價值： 在本地城市擴大基礎建設、拆遷安置、房地產銷售積累的大量客戶群，建立了琳峰公司良好口碑，這必將為琳峰房產帶來豐富的經濟效益和社會效益。 6. 公司擁有強大的市場化運作能力

3、以及獨特的服務特點： 公司現擁有專業(yè)團隊運作項目，對于各種項目有很強的操作經驗同時又累積了過往以來的房產經驗，形成系統(tǒng)化的服務內容。7. 項目前期階段：與山東省曹縣政府洽商，開發(fā)曹縣城區(qū)溫龍區(qū)房地產項目，現有實力股東合作開發(fā)，其中一股東為當地工商業(yè)界背景良好的投資者投入該項目的8%地產和相當數量現金投入作股份.8.董事會決議：公司在董事長王忠芳主持下,召開曹縣房地產開發(fā)項目需要融資的專題會，經過公司決策層調研的同意本項目開發(fā)融資。準備以項目的土地產權作為股權向社會公開招股籌資開發(fā)該房地產商住項目. 二、項目分析一、項目的基本情況 A、開發(fā)范圍： 1、東片區(qū)東至青荷路，西至約石香爐街，南至 新安

4、江路，北至閩江路。出讓面積約為111 畝（以實際測繪面積為準），出讓土地性質為商住用地。2、西片區(qū)東至石香爐街 ，西至黃山 路，南至新安江路，北至 閩江路，出讓面積約為130畝，鼓樓家園除外（以實際測繪面積為準）。出讓土地性質為商住用地。B、 規(guī)劃要求及有關約定1、該項目區(qū)內應合理設置公共服務設施，按規(guī)范要求配置足額的物業(yè)管理所、衛(wèi)生室、幼兒園、文化活動室和公共停車場、垃圾中轉站、公廁等市政公用配套設施，建設應符合曹縣城市總體規(guī)劃，道路退線、遮光洗漱、公共服務設施配建等指標要達到現行國家規(guī)劃設計規(guī)范要求和規(guī)劃部門的要求。2、西片區(qū)住宅高層、小高層占項目用地土地面積的60%左右。容積率2.53.

5、0，以確保安置回遷，建筑面積18萬平方。3、東片區(qū)商業(yè)主體占項目用地土地面積的40%左右。容積率1.52.0，建筑面積13萬平方。4、 該項目經當地工商界名人與山東省和當地市、縣政府所屬的資產中心洽談，在合法、平等、互惠互利的基礎上正在洽商優(yōu)惠政策事宜之中。項目的土地證、用地規(guī)劃許可證、項目規(guī)劃許可證、開工證和銷售許可證等五證在摘牌后辦理。 5、資金投入概況：一、首先開發(fā)西片區(qū)的130畝的商住用地，住宅樓建筑面積18萬平方，造價大概1100元/平方，總造價1.98億。房產公司自有資金27000萬，融資一部分，考慮建筑公司墊資30%（0.6億），0.000開盤，可回收部分資金。二、然后再開發(fā)東片

6、區(qū)的111畝的商住用地，酒店公寓及商業(yè)廣場，建筑面積13萬平方，造價大概700元/平方，總造價0.9億。房產公司融資一部分，考慮建筑公司墊資30%（0.27億），0.000開盤，可回收部分資金。 自有資金的數額、投入的比例、其他資金來源及所占比例、建筑商墊資情況、預計收到預售款等情況等，方便了解項目的資金狀況。 130畝項目評估投資與產出構成比例表序號名稱數額占總銷售收入比例單位:元/平方米地上建筑面積一土地取得成本22,854 2%1087.7 二前期費用1,984 0%94.4 三建安成本基礎設施配套設施37,774 4%1797.9 四銷售費用19,277 2%917.5 五管理費用1,

7、878 0%89.4 六財務費用8,129 1%386.9 七應交稅金259,313 27%12342.1 八稅后凈利潤598,64163%28492.5 合計銷售收入949,849 100%45208.3 111畝項目評估投資與產出構成比例表序號名稱數額占總銷售收入比例單位:元/平方米地上建筑面積一土地取得成本22,302 0%1593.0 二前期費用1,796 0%128.3 三建安成本基礎設施配套設施14,148 0%1010.6 四銷售費用25,317,887 2%1808420.5 五管理費用1,147 0%82.0 六財務費用6,469 0%462.0 七應交稅金399,756,4

8、67 32%28554033.4 八稅后凈利潤840,760,121 66%60054294.4 合計銷售收入1,265,880,337 100%90420024.1 二主要規(guī)劃指標土地面積：241畝,建筑面積:39,895.5萬平方米。用地性質：商住宅用地。容 積 率：西區(qū)2.53.00。東區(qū)1.52.5三地塊周邊規(guī)劃項目所處位置為中心城區(qū)與新區(qū)近接，有縣府辦公區(qū)外，還有多所中小學校、中專院校。體育運動中心、縣人民醫(yī)院，生活菜藍子綜合城、汽車總站，火車站及國道，省道，環(huán)球公園，人民廣場，四季河公園等公共設施，項目旁誠鵬公司投資開發(fā)的110萬方住宅和現代國際星級酒店的和國際商業(yè)中心。四周邊配套

9、設施檔次與項目檔次存在差異，有待提高1 目前地塊周邊商業(yè)沒有大型市場和超市和商業(yè)經營，無法滿足項目住宅中高檔品位的需求，需要全面提升；2 項目距城市中心0公里，#路和#路及#路公交車將本項目和市區(qū)相連。項目的外部交通優(yōu)勢很明顯，緊靠105、220國道，向東可達濟南，向西可通徐州，向北直達鄭州。項目緊鄰火車站，而且汽車總站客運將大大帶動本項目周邊的人氣；3 教育、醫(yī)療等社會配套有所不足。4 其他配套設施現狀； 政府機構：項目南面臨近縣政府行政服務中心和市委市政府新辦公大樓。 教 育：項目北面澳洲灑店，環(huán)球花園，中央財富廣場。 醫(yī) 院：項目向西有縣立中學，縣人民醫(yī)院。 娛 樂：項目東面是火車站及國

10、道，省道，國際商業(yè)中心，現代國際廣場。 景 觀：項目向北是新城市規(guī)劃區(qū)。 五環(huán)境分析：（1）區(qū)域環(huán)境：地塊位于政務區(qū)，汽車站，火車站廣場附近，是規(guī)劃確定的城市發(fā)展方向，周邊新建住宅項目漸趨增多，區(qū)域整體形象看好。（2） 居住環(huán)境：地塊所處區(qū)域為中心城區(qū)與新區(qū)近接，交通條件十分便利通達，但生活配套完善，臨近花園廣場對居住條件十分好。（3） 景觀環(huán)境：項目北邊有二個公園，享有景觀優(yōu)勢。（4） 商業(yè)環(huán)境：火車站的客運開通將為本項目制造一定的商業(yè)氣氛，尤其是住宿、餐飲產業(yè)等。（5） 競爭環(huán)境：作為居住高級區(qū)，規(guī)劃建造一批品級高體量較大的住宅項目，后期市場較激烈競爭中有優(yōu)勢。（6） 類比環(huán)境：目前區(qū)域市

11、場新增樓盤定位均為中檔住宅，有8個在建住宅區(qū)項目，約300萬平方米。已建成的有5個小區(qū)，約100萬平方米，銷售價為2300-12000元/平方米不等。三、市場分析一、SWOT分析 1優(yōu)勢地段優(yōu)勢項目地塊位于城中老區(qū)，近接火車站，該區(qū)域為未來建設重點，尤其是縣政府遷在本區(qū)域，各種新建項目和配套設施將逐步提高、完善、成熟。交通優(yōu)勢項目地塊緊鄰火車站和105、220國道，火車站客運業(yè)務將于近期運營，對外交通便捷。 后發(fā)優(yōu)勢本項目所在區(qū)域為提升縣城區(qū)，各種市政配套和規(guī)劃可以從一個較高的起點進行，而無任何歷史遺留的負擔，這樣可以使設計、規(guī)劃從一個科學合理的角度出發(fā)。規(guī)模優(yōu)勢本項目用地面積241畝，建筑面

12、積超過39.4萬平方米，社區(qū)規(guī)模在曹縣本地屬前列。大規(guī)模社區(qū)有其集約優(yōu)勢，規(guī)模推廣優(yōu)勢，各種配套諸如商場、幼兒園等在社區(qū)內部就可實現，滿足區(qū)內居民各種生活需求。同時大型居住社區(qū)也為區(qū)內商業(yè)設施帶來了大量的終端消費者。2劣勢（WEAKNESS）項目所在區(qū)域尚處于開發(fā)初期，目前各種配套設施并不齊全，特別缺乏商業(yè)及娛樂餐飲設施及居民日常生活配套設施。同時本地居民對老城區(qū)還有一定的依賴度，因此目前本項目所在區(qū)域人氣尚顯不足。毗鄰商業(yè)街道，對居住區(qū)產生噪聲影響較大。3機會點（opportunity）社會經濟發(fā)展迅速，外出務工者多，而且收入也在逐年提高，使城區(qū)市民購買力得到了有效的提高。目前當地住宅、商業(yè)

13、房產市場產品較為單一，雷同性大，這就為本案細分目標市場，提供差異化產品、順利入市提供了較大的契機。曹縣城本地家庭代際數少，年輕人成家多會另購新房，為市場提供了有效的客源.本地政府舊城改造的力度逐步較大，為房產市場的發(fā)展提供了有力的支撐。4弱點（threaten）1 曹縣城本身對周邊地區(qū)輻射力較小，客源局限性較大，尤其臨近濟南， 削弱其作為區(qū)域中心城市的輻射力。2 近年來曹縣城經濟有了很大的發(fā)展，但相對而言曹縣城本地居民對房價 的承受力還相當受限。而購買力較強的客源選擇在濟南投資購房可能性較大。3 2010年為曹縣城大盤開發(fā)上市最集中的一年，同時也是市場供應量放大關鍵時期，市場供給方將會重視對客

14、戶的爭奪，稀缺的客戶資源將會加劇市場激烈的競爭局面，將使本項目面臨較大的市場壓力。本案附近天錦繡江南已經先期入市，且預計在本案開盤時該案恰好已經全部竣工，濟南水利開發(fā)和曹縣城四季河水利自然風景的開發(fā)有利本案的開發(fā),但也有個案將會對本案的銷售會產生一定影響。4 區(qū)域住宅三級市場并不活躍，購房自用仍然是曹縣城市民的主要購房目的，同時對房產的增值保值作用無明確認識，房地產投資意識薄弱。5 宏觀調控政策的影響：隨著政府通過金融手段與政策控制對房地產市場調控力度的加大，市場操作不成熟的地區(qū)受到較大沖擊，居民形成房價遲早要降的判斷，加劇了持幣觀望心態(tài)6 曹縣有撤縣設市預期,成為山東省西南部是最大的期望.

15、二、 客戶分析1、目標市場定位與分析 1)，目標消費群定位先前（市場分析及產品建議報告中）經過我們的闡述，已經確定了產品走中檔偏高的路線，而作為一個中高檔樓盤，它所面對的客戶群也必然是有選擇性的。由消費群金字塔的結構也可以看出，中高檔消費群數量并不為多，但要求并不為低，可以說對于“質”與“價”的平衡與協(xié)調，他們是幾類消費群體中最頭痛的族群。介于本項目為大盤屬性，市場客戶定位方面應盡可能擴大客源，故此，客源基本上以中等，中高等階層客戶為主，一網打盡式客戶定位，現從區(qū)域上作逐一分析：客源區(qū)域一級區(qū)域: 曹縣主城區(qū)內；二級區(qū)域：曹縣主城區(qū)以外的其它縣鄉(xiāng)及車程在1小時內的周邊城鎮(zhèn)。客源職業(yè) 私營業(yè)主、

16、個體經營者； 曹縣城在外務工者； 曹縣本地政府公務員； 企業(yè)高級管理人員； 學校、醫(yī)院、銀行等企事業(yè)職工； 曹縣本地效益較好的企業(yè)職工； 富裕進城的農民。 外來投資者 預期潛能炒房客客源購房目的 1.新增型：新婚或分家的購房，拆遷購房，外出務工返鄉(xiāng)購房；2, 改善型：改善原有住宅環(huán)境和居住層次的；3, 工作型：因為工作原因來曹城，為了工作方便的人群。 年齡職務年收入家庭結構30-45歲企事業(yè)中層干部3-4萬新婚夫婦或有未獨立子女家庭46歲以上企事業(yè)領導4萬以上未獨立子女家庭或獨立子女家庭25-45歲私營主3萬以上獨身、新婚夫婦未獨立子女家庭4, 投資型: 預期外來投資炒房客吸引客源種類 以個體

17、買家為主，集團客戶為輔； 立足于中高收入階層，爭取吸引工薪階層。2主力客源分析本案體量11.4萬平方米，客源定位為公務員階層、當地富裕階層、工薪階層、返鄉(xiāng)置業(yè)者四大主力群體。一期確定以公務員階層為客源群體的引導者，以吸引帶動主力群體和其他購買力群體的購買，從而達到提升本案品質形象和順利去化目的；公務員階層收入狀況：公務員階層在當地屬于中高收入人群，年收入如圖。居住現狀：目前公務員居住環(huán)境以單位自建經濟適用房和定向公務員商品房為主，中心區(qū)域內#集團開發(fā)國貿中心住宅客源定向公務員，住宅體量2萬平方米左右，不對外發(fā)售，公務員購買享有政府補貼政策，現已結構封頂，二次交易價格2180-2350元/平方米

18、。未來居住需求： 25歲以下人群：一般是處于工作起步階段，經濟基礎薄弱，購買商品房承受能力有限，這類人群大部分暫時沒有考慮購買商品房，少數在父母經濟支持的情況下考慮購買，是市場的潛在需求者，主力房型需求為二房，面積90平方米左右。 2535歲人群：一般是事業(yè)處于發(fā)展和穩(wěn)定階段，在父母經濟支持的情況下，打算購買商品房作婚房使用或從原父母家中分離，獨自生活。這類人群不全部是目前的需求者，但是很明顯他們具有更強的購買力，是市場的潛在需求者，主力房型需求為二房和三房，面積90-110平方米。年齡職業(yè)年收入家庭結構25歲以下公務員1-2萬獨身25-35歲公務員1-3萬獨身或新婚夫婦或未獨立子女家庭36-

19、45歲公務員2-4萬有未獨立子女或獨立子女家庭46歲以上公務員4萬以上有獨立子女家庭或子女已成家 最需要關注的人群是36-45歲的年齡段群體：這類人群事業(yè)已經穩(wěn)定，并有較大的發(fā)展，他們已經有了較為牢靠的經濟基礎，開始打算購買商品房以改善目前的居住條件，因而這部分人群是現實的主流需求者，主力房型需求為三房，面積110-120平方米。 另一較為值得關注的人群是46歲以上人群：他們多在國家機關部門擔任領導職務，家庭年收入一般在4萬元以上，收入水平在曹縣城屬于高層階級，二次置業(yè)購買商品房以改善居住品質的愿望較為強烈，主力房型需求為三房以上，面積130平方米以上及別墅產品。富裕階層：收入狀況：富裕階層包

20、括私營主、事業(yè)單位領導、中層干部和效益好企業(yè)的領導、中層干部等。年收入如圖。居住現狀：企事業(yè)領導及中層干部居住環(huán)境以單位自建房為主，為改善居住環(huán)境，現已有相當數量的企事業(yè)領導及中層干部購買了商品房。私營主自建房屋和與父母同住比例較高，為追逐更高生活品質，購買商品房的比例逐年增加。未來居住需求：企事業(yè)領導家庭年收入一般在4萬元以上，二次甚至多次置業(yè)購買商品房以改善居住品質的愿望較為強烈，主力房型需求為三房以上，面積130平方米以上及別墅產品。企事業(yè)中層干部收入相對已步入穩(wěn)定期，因此存在購買大面積戶型的經濟實力，但同時存在由于要撫養(yǎng)未成年子女、需要負擔一筆很大的支出，因此不確定因素較大，從而導致在

21、對購買商品房的面積及戶型需求上相對均勻分布。其中由于家庭人口的要求該類家庭對三房需求比重稍大，面積100-130平方米。私營主家庭年收入3萬元以上，由于年齡結構及收入的不等，需求戶型也不盡相同。25-35歲區(qū)間相對需求戶型以三房為主，面積110平方米左右；36-45歲區(qū)間相對需求戶型以三房及以上為主，面積110-120平方米及以上。少數私營主會考慮購買別墅。工薪階層收入狀況：工薪階層年收入1-3萬元，包括企事業(yè)單位基層員工、教師、退休職工等。居住現狀：目前工薪階層絕大部分居住環(huán)境以經濟適用房為主，居住品質較低。政府開始對2.3平方公里的老城區(qū)分塊實施改造，首期啟動老城改造面積0.84平方公里，

22、先后改造地塊3個，拆除各類舊房屋面積61萬平方米，工薪階層商品房的需求較強。務工類型年限年收入家庭結構體力型10年1-2萬單身、新婚夫婦或有未獨立子女家庭專業(yè)型5年4萬以上有未獨立子女家庭或 已婚技術型5-8年2-4萬以上已婚夫婦或有未獨立子女家庭未來需求：工薪階層鑒于家庭收入的不足，需求主力戶型以二房及三房為主，面積90-120平方米。單身人群：由于家庭人口單一以及購買力約束的問題，相應的對戶型及面積要求相對較小，主要集中在二房戶型，面積需求主要集中在90平方米左右區(qū)間。新婚夫婦家庭：購買力較單身人群稍勝一籌，該類家庭人口以兩人為主，因此面積需求屬于中下等，但部分家庭考慮到今后不久的時間內存

23、在由于生兒育女使家庭人口有擴展的可能，因此該類家庭對戶型及面積需求上也有一定向上擴展的要求。另一部分家庭由于家庭成員年紀較輕總體收入不高，受總價約束，在戶型面積需求上也存在向下縮小的空間，綜合而言，該類家庭對面積的需求主要集中在90-110平方米這個需求空間，戶型主要需求為二房或小三房，但受今后家庭發(fā)展空間的影響在110-130平方米這個面積范圍內也存在一定需求。子女未獨立家庭：該類家庭由于主要家庭成員工作及收入相對穩(wěn)定，但同時存在由于要撫養(yǎng)未成年子女、需要負擔一筆很大的支出，因此不確定因素較大，從而導致該類家庭在對購買商品房面積及戶型需求上相對均勻分布。其中由于家庭人口的要求該類家庭對三房需

24、求比重稍大。 子女已成家的家庭：由于子女已經成年并獨立成家，原有之家庭進入了空巢期，多數家庭的人口又回復至兩人，因此受居住人口減少及退休后收入減少的影響，該類家庭戶型需求主要集中在110-130平方米區(qū)間。返鄉(xiāng)置業(yè)者收入狀況：曹縣是一個勞務輸出大市，全市外出務工人員達到70萬人，返鄉(xiāng)置業(yè)者為一潛在的有效需求群體。外出務工人員以體力勞動為主，決定了這個階層主導是中低收入階層，但從中分化出來的置業(yè)者，其外來收入高于一般曹縣人均收入，相對曹縣的房價水平，具備較強的購買力，同時處于對外出城市的向往和生活的習慣，往往會選擇在城市安居。居住現狀：目前外出務工群體的在六安的居住條件是以原有私房為主，且以農村

25、居民為主，居住條件較差。隨著城市化步伐的加快，曹縣城市人口將從目前的不足20萬人達到2010的30萬人，在這一過程中，對照曹縣經濟發(fā)展的背景，返鄉(xiāng)置業(yè)者占有絕對大的比重。未來需求：外出務工家庭，需求商品房主力戶型以二房、三房及帶閣樓的大面積住房為主90-120平方米，部分面積在130平方米以上。具體房型的目標客戶：二居室：新婚夫婦、單身一族、老年夫婦等；三居室：經濟較好的企事業(yè)職工、私營企業(yè)職員、一般公務員、兩代同堂家庭；四居室：經濟收入超高階層、追求家居舒適型及兩代同堂家庭的家庭。目標消費群購買心理及行為分析 本案的中等及中高等階層目標消費群應當定位于改善住房的再次購房消費群或多次置業(yè)者中，

26、他們的消費需求不低，對房型、小區(qū)的生態(tài)、文化環(huán)境的有一定的要求，但在房價方面卻表現出相當的謹慎，因為目前曹縣城的不同的樓盤和地段的選擇具有一定的差異性?，F將著重分析他們對住宅產品的購買心理及行為。1 寬敞舒適的房型；2 高質量的居住環(huán)境；3 有一定規(guī)模的小區(qū)；4 高標準的社區(qū)文化需求；5 追求自由個性和實際效用的統(tǒng)一。三 產品策略1, 目標消費群需求分析策劃思路 公務員階層：90120二房、三房工薪階層：90120二房、三房返鄉(xiāng)置業(yè)者：90120和130以上，復式富裕階層：90120二房、三房、和130以上四房復式主力：90120m2二房、三房；部分130以上的四房、復式通過調查發(fā)現，目前曹縣

27、城已經面市的住宅產品尚在發(fā)展階段（特別是中高檔產品、大型住宅社區(qū)），另外消費者的消費理念相對不是很成熟，大部分居民認為“小區(qū)的綠化、景觀、環(huán)境是一個中高檔小區(qū)必須具備的基本硬件條件”。我們的項目地塊地處曹縣城郊區(qū)，空氣清新，舒適安靜，結合我們項目特點，項目概念定位為：人文品質 清新健康結合區(qū)域的市場環(huán)境分析，針對本項目周邊尚有規(guī)劃和在建的大面積的競爭體量（接近100萬方），因此確定本項目的產品定位為：中高端的“品牌社區(qū)”路線據此我們的目標：提升地段價值、創(chuàng)新生活理念。我們的策略：由人文景觀引入、塑造華府高端品牌形象。贏得消費者認同借品牌與地域規(guī)劃之勢而上，撬動區(qū)域市場項目自身勝出同時通過行為主

28、張，產品、景觀差異性跳出周邊競爭樓盤品牌認同我們的品牌在曹縣乃至濟南市場三級跳一,精神感受：（生活）地段價值 社區(qū)品質二,行為主張：（領導品牌）生活品位增值空間三,物理感受：（建筑）1“陽光化”的生活由于氣候的原因，區(qū)域居民對住宅的朝向要求較高，因此我們在產品概念中，應該營造出一種“陽光化”的生活，在建筑單體設計時，可以設置一些公共陽光會客室、陽光書房等設置，另外在底層（一層）部分與宅前綠化結合，營造陽光花園環(huán)境；頂層（閣樓）適當面積設置露臺，讓住戶享受更多陽光，打造空中花園概念。2優(yōu)美的人文環(huán)境百花匯聚，唐詩宋詞景觀小品營造古典文化意境。在我們的網絡調查中了解到(不成熟的)，區(qū)域居民對小區(qū)的

29、人文環(huán)境要求較高，大家認為小區(qū)居民的層次要大致相同，小區(qū)的環(huán)境、配套都要滿足居民“人性化”的要求。但現在區(qū)域的樓盤基本沒有在這方面做的比較好的，導致區(qū)域居民不知道什么是好的人文環(huán)境，我們要做的就是告訴我們居民：什么是“好的生活”，什么是“高品質生活”。我們在小區(qū)的環(huán)境建設時，應重點提倡社區(qū)的文化營造，給居民足夠的活動空間和交流空間，用大面積的綠化、清新的空氣、充足的陽光、鄰里之間濃濃的友誼，打造一種好生活、好文化的理想居家環(huán)境，提供住戶一種高品質的生活。3提供大眾運動空間、創(chuàng)造健康生活社區(qū)居民提供開放的運動場地，把健康的群眾體育、運動、休閑開展在自家庭院，倡導現代人健康文明的新生活。總體規(guī)劃構

30、思 小區(qū)的規(guī)劃及建筑設計以創(chuàng)建21世紀居住水準為目標，充分體現“以人為本”的設計理念，創(chuàng)造出具有良好居住環(huán)境、配套設施齊全的“百花匯聚，詩情畫意”的住宅社區(qū)（以四季不同的觀賞性花卉和寓意唐詩宋詞的景觀小品，以及大面積的綠化構成景觀體系）。住宅室內外功能齊全的環(huán)境綜合體，使“人、建筑、環(huán)境”這三者有機統(tǒng)一?？紤]區(qū)域實際的消費模式及習慣，根據區(qū)域的氣候條件，結合我們對住宅建設發(fā)展潮流、趨勢的研究與判斷，總結確立了以下幾條設計原則：1以人為本：貫徹“以人為本”的思想，以建設生態(tài)型居住環(huán)境為規(guī)劃目標，創(chuàng)造一個布局合理、功能齊備、交通便捷、綠意盎然、生活方便，具有文化內涵的住區(qū)。注重居住地的生態(tài)環(huán)境和居

31、住的生活質量，合理分配和使用各項資源，全面體現可持續(xù)發(fā)展思想，把提高人居環(huán)境質量作為規(guī)劃設計、建筑設計的基本出發(fā)點和最終目的。充分考慮現代人的生活方式，形成一種綠意盎然，自然和諧，經典高尚的居住環(huán)境。2尊重自然：貫徹“尊重自然”與“可持續(xù)發(fā)展”的思想。貫徹生態(tài)原則、文化原則與效益原則，強調綠脈與居民生活活動的融合。以點狀的組團綠地、帶狀的林蔭步行道和局部集中塊狀的綠地為主的居住區(qū)綠化系統(tǒng)，最大限度地發(fā)揮了綠地的均好性功效，滿足不同層次的居民活動的需求，將住宅群與綠色和水活動空間融為一體，貫穿可持續(xù)發(fā)展原則。3經濟開發(fā)：規(guī)劃以滿足開發(fā)建設的客觀規(guī)律為宗旨，加強規(guī)劃的彈性與靈活性，使規(guī)劃設計便于分

32、期實施和房地產的經營，形成良性循環(huán)、滾動發(fā)展的機制。4人文內涵：通過景觀以百花匯聚，唐詩宋詞景觀小品節(jié)點營造使小區(qū)賦予厚重的文化內涵。唐宋是中國古典文化的全盛時期，這一階段留下的詩詞作品數量豐富，內容包羅萬象，是中華民族文化的瑰寶。通過寓意唐詩宋詞的景觀小品，和四季不同的觀賞花卉，塑造風花雪月、詩情畫意的意境，使項目的人問內涵飽滿，充滿張力。5科技生活：強調高科技在建設、管理和生活中的運用，以科技為向導，適應時代的發(fā)展和科技的進步，e生活（寬帶等）不僅是一種時尚，且已上升為必需，小區(qū)內按照國標進行智能化配備為此提供基礎。6安全節(jié)能：為居民提供健康、舒適、安全的居住和活動空間，同時在建筑全壽命周

33、期中高效的利用資源，最低限度地影響環(huán)境。此外，在建筑材料的選擇上，選用那些占地少、排污少、安全又環(huán)保的建材，減少建筑耗能，以及對環(huán)境資源的破壞。7配套完善： 項目所在區(qū)域目前的配套設施較少，因此功能齊全、高起點的配套設施將成為我們打敗競爭對手的王牌之一。根據曹縣城市民的生活特點，在項目內配備商業(yè)、娛樂、休閑、文化、養(yǎng)生、餐飲等一系列的功能建筑，為客戶提供舒適、便捷的生活環(huán)境。8管理周全：對于大體量的住宅項目而言，管理一直是業(yè)主關心的問題，直接決定了業(yè)主后期入住的品質。因此，本案的物業(yè)管理分兩步走。硬件在小區(qū)內安裝紅外線周界和可視系統(tǒng)；并在每棟樓的入戶口安裝對講系統(tǒng)，確保安全。管理公司的提前介入

34、在項目開發(fā)的前期即選擇一家在區(qū)域內或是國內有聲譽的物業(yè)管理公司作為管理顧問，提早物業(yè)管理的介入時機，同時也借助其品牌優(yōu)勢，強強聯合，提升項目的附加值和市場形象。同時兼顧1多樣性在小區(qū)建筑規(guī)劃設計中貫穿多樣性原則：小區(qū)品質體現文化多元化；住宅類型多樣化；住宅形式多樣性；小區(qū)功能多樣化，包括圍繞居住生活的娛樂、休閑等系列化的功能；環(huán)境設計多媒體化，包括建筑媒體、綠化媒體、水域媒體、音樂媒體、光媒體等。2合理性理性原則體現在對小區(qū)功能區(qū)塊分析，路網的布置設計，對戶型的精心調整，對造型時尚的分析和重新創(chuàng)作等諸多方面，對各項感性及理性指標綜合進行量化的理解貫徹，由理性途徑到達合理性目的。合理規(guī)劃商業(yè)、會

35、所、幼兒園、居住等功能區(qū)，各功能分區(qū)明確，互不干擾，平面組織科學，結構造型經濟合理，使用方便。3安全性為保證良好的居住環(huán)境，合理地組織人流、車流，正確處理好人流與車流、人流與環(huán)境的關系，處理好住宅與周圍環(huán)境的關系。在設計中，采取人車相對分流的方式，以減弱對居民生活干擾，人流、車流的入口位置與數量要合理規(guī)劃，以方便、安全、經濟為主要要求。閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、防盜報警紅外線闖入報警系統(tǒng)、出入口控制系統(tǒng)、24小時電子巡更系統(tǒng)，利用先進的保衛(wèi)系統(tǒng)，做到安全無誤。4生態(tài)性對自然條件的關注成為在設計中情趣與感性表現的基礎。人類的外在環(huán)境已不再是過去的自然生態(tài)系統(tǒng)，它是一種復合人工生態(tài)系統(tǒng)。自然形態(tài)與建成形態(tài)

36、之間的界線變得日益模糊，自然要素透入建筑，建筑構成景觀的框架。而對自然條件的理解，現在已經擴展到對人文、歷史等因素的關注。應充分考慮區(qū)域氣候特點和項目地形地貌的特點，利用低洼水塘，挖掘水景資源，創(chuàng)造出優(yōu)美舒適的現代居住環(huán)境景觀。以及結合地域氣候特征，注重環(huán)境景觀朝向及通風采光朝向與基地合理的結合，建筑單體布局上使每戶都有一定的日照和景觀要求。差異化選折產品規(guī)劃 1產品定位品質定位根據對周圍競爭樓盤及該區(qū)域客戶潛在市場的判斷，將產品定位為中高檔品質，中高級物業(yè)管理，中檔偏上價格的商品房。形象定位政務別苑-針對公務人員，新政務中心的后花園，形象正面、高貴，又不失浪漫主意情調。文化宅苑-針對富裕階層

37、，利用其對“權利、文化”的特殊情結，滿足其“與官親近、附庸風雅”的心理需求。都市花園針對工薪階層，迎合普通民眾的“趨同、攀高”心理，糅合現代、時尚元素，營造都市、花園的新生活空間。精神家園針對勞務輸出階層，在前期產品形象飽滿、豐富的基礎上，利用已 經形成的家園氛圍，為其帶來強烈的“自豪感、滿足感和歸屬感”。形態(tài)定位開發(fā)多層為主，小高層為輔，多層以6+躍層為宜，小高層11+躍層。為了小區(qū)的環(huán)境優(yōu)美，日照充足，應適當降低建筑密度，把容積率控制在1.51.8，高層住宅不宜開發(fā)過多，宜主要集中在北部和后期開發(fā)的地塊東部，充分利用日照間距有利條件，但相對會增加銷售的難度。建筑的層數要結合天際線美觀錯落設

38、計。功能定位由于建筑體量較大，功能上以居住為主，商業(yè)為輔，沿二端適當放大商業(yè)面積，內部商業(yè)以背靠背的形式，與車庫相結合，商業(yè)與住宅分離。2道路和停車系統(tǒng)：進入小區(qū)后的機動車在小區(qū)主環(huán)道上行駛，分流到支路上進入各組團。3綠化景觀環(huán)境：原則是努力改善小區(qū)的生態(tài)環(huán)境。小區(qū)綠地分三個層次，即庭院綠地、組團綠地和中心綠地。4社區(qū)生活理念：“文化、陽光、自然、金色生活”與開發(fā)商企業(yè)文化和開發(fā)理念高度契合：營造都市中的純自然空間，現代化舒適家園，人與自然和諧相處，人與人之間禮貌關懷，人與自我協(xié)調統(tǒng)一的有著濃郁文化氣息的高品質社區(qū)(詳見產品規(guī)劃設計建議書)。賣點梳理 1賣點提煉曹縣城規(guī)模最大的社區(qū)本項目是曹縣

39、城目前規(guī)模較大的住宅社區(qū)，也將成為曹縣城房產開發(fā)項目的典范。區(qū)位位于政務區(qū)住宅板塊的核心地段，未來的城市核心，市政規(guī)劃的重點，區(qū)域發(fā)展?jié)摿Υ笄揖哂休^高的投資價值，市場前景看好。建筑規(guī)劃設計交通組織合理，功能分區(qū)明確（商業(yè)配套設施與住宅相互促進），住宅布置合理，景觀系統(tǒng)明確，公建配置完善。 序號階層賣點一公務人員階層塔尖階層人群的聚居地政務新區(qū)理想的居所二富裕階層與政府官員為臨，有事業(yè)發(fā)展基礎購買能力強三工薪階層一次置業(yè)享受一生社區(qū)品質與自身生活需求相匹配受口碑宣傳影響大四勞務輸出階層強調性價比跟風及攀比心理虛榮心強渴望被尊重和認同5 戶型大社區(qū)，多樣化、人性化的戶型設計，可以提升購房者的居住品

40、質。6 品牌開發(fā)商，品質有保障琳峰公司具有較高知名度，品牌企業(yè)、品牌開發(fā)、品質保障，是購房者愿意接受的信息。7 人文唐詩宋詞將人們帶入中國傳統(tǒng)文化的鼎盛時期，為人們構造一幅華麗、多樣、繁榮、淳厚、雅俗共賞的人文畫卷。8 配套高起點的配套功能，滿足人們日常生活物質和精神層面的雙重需求。9 管理專業(yè)管理公司的統(tǒng)一管理，為人們的生活提供安全、妥帖、管家式的多樣性服務，營造舒適、寧靜又不失私密的生活空間2賣點營造：客戶聚焦針對四大階層的不同心理需求，結合每期推出的迎合某一特定階層心理需求的不同產品；1 考慮到小城鎮(zhèn)大眾的心理趨向（對政府服務人員的先天好感），一期推廣以公務員為核心人群，塑造“政務別苑（

41、新政務中心后花園）”的項目形象，即氣質高貴，又不失浪漫主意情調。2 在一期項目形象確定之后，利用“官、商”之間的微妙聯系，吸引富裕階層，以“文化宅苑”的二期形象，即有助于事業(yè)發(fā)展，又滿足其附庸風雅的心理，一舉數得。3 三期以百花為主推賣點，利用普通民眾（工薪階層）的“趨同和趨高”心理，同時糅合現代時尚元素，塑造一個“都市花園”理想生活空間。4 由于前期的推廣和業(yè)主的入住，四期產品已經形成了豐富、飽滿的多層次形象，和濃郁的生活氛圍，此時以“精神家園“為題，營造強烈的家的氣氛，吸引返鄉(xiāng)置業(yè)人群，使其有充分的自豪感、滿足感和歸屬感。6、市場定位 中高檔商住區(qū)。包括項目的物業(yè)類型、檔次、項目的目標客戶

42、群等有相當有品質7、建造的過程和保證 項目的建筑安裝過程，如何得到保障可以如期完工。而不會耽誤工期，不會導致項目無法按期交付使用。 四、管理團隊 1、人員構成: 公司主要團隊的組成人員為董事長：王忠芳高級工程師，經營企業(yè)十五年，其中經營房地產行業(yè)五年，具有豐富的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，穩(wěn)健的運營工作特點，項目公司副董事長：李國防，經營企業(yè)八年，經歷豐厚，成為曹縣著名企業(yè)家，工作特點為精練能干，為人恭敬，人脈豐富。公司副總理：王雪意，高級會計師，理財能手，公司專設項目經理部有經營人才：張國明，陸昌安，中級工程師，經營管團隊有十年的成功經驗，對企業(yè)發(fā)展和投資的安全有很大的保障。 2、組織結構 企業(yè)內部設

43、置：總公司董事長辦公室常務辦公二人、財務部：總會計，常務會，出納三人：總公司設置：分公司、工程部、項目經理部、材料商務部、綜合部投資部等機構、公司文化為公司以“幫助別人、成就自我”為價值觀，以“為您，我不懈努力”為服務理念，秉承“同心協(xié)力、務實求精”的企業(yè)精神，為客戶提供公開、公平、公正、熱情、周到、便捷的服務。 3、管理規(guī)范性公司經營管理結構?？梢杂蓪ｉT管理顧問公司來評價和說明。4、重大事項 對于企業(yè)產生重要影響的需要說明的事項。 五、 財務計劃 一個好的財務計劃，對于評估項目所需資金非常關鍵，如果財務計劃準備的好，會給投資者以企業(yè)管理者好的印象和評價。對投資計劃的財務設置合理的規(guī)劃，以及對

44、未來現金流量表、資產負債表、損益表的預測。資金的來源和運用。 其中，對于企業(yè)自有資金比例和流動性要求較高。 一, 房地產項目開發(fā)融資方法房地產開發(fā)是一種資本、技術、管理密集型的投資行為，開發(fā)一個房地產項目所占用的資金量是非常龐大的，如果不借助于各種融資手段，開發(fā)商將寸步難行。同時，融資渠道作為產業(yè)鏈中的首環(huán)，一直以來便是房地產開發(fā)的瓶頸，需要金融業(yè)和健全的資金市場作為后盾。然而房地產開發(fā)的不同項目、不同環(huán)節(jié)或不同的房地產公司有著不同的風險和融資需求,因此必須對房地產的融資途徑進行分析，確定最優(yōu)的融資結構。1自有資金利用企業(yè)自有資本金，或通過多種途徑來擴大自有資金基礎。例如關聯公司借款，以此來支

45、持項目開發(fā)。通過這種渠道籌措的資金開發(fā)商能長期持有，自行支配，靈活使用；必要的自有資金也是國家對開發(fā)商設定的硬性“門檻”。121號文件規(guī)定，自有資金比例必須超過30%。全國房地產企業(yè)的數量多，但有規(guī)模和有實力的企業(yè)少，隨著投資規(guī)模的不斷加大，對自有資金的需求也會變得越來越大，眾多實力不足的中小房地產商將會被排除出局。2. 預收房款預收房款通常會受到買賣雙方的歡迎，因為對于開發(fā)商而言，銷售回籠是最優(yōu)質、風險最低的融資方式，提前回籠的資金可以用于工程建設，緩解自有資金壓力，還能將部分市場風險轉移給買家；而對于買方而言，由于用少量的資金能獲得較大的預期增值收益，所以只要看好房產前景，就會對預售表現出

46、極大的熱情。121號文件規(guī)定，商品房必須在“結構封頂”時才能取得商業(yè)銀行的個人購房按揭貸款，而中國目前絕大部分購房者都是貸款買房，沒有住房貸款的支持，房地產開發(fā)商很難把房子預售出去，也就很難獲得預收房款。房地產項目從開工建設，辦得“五證”，到“結構封頂”平均需要1年左右時間，這段時間正是資金最為短缺的時間，預收房款的不足，會使自有資金壓力更大，項目開發(fā)難以為繼。3. 建設單位墊資一種是由建筑商提供部分工程材料，即“甲供材”；一種是延期支付工程款。據建設部統(tǒng)計，房地產開發(fā)拖欠建設工程款約占年度房地產開發(fā)資金總量的10%，它解決的資金有限，而且也只是緩解，不能解決根本問題。121號文件對建筑施工企

47、業(yè)流動資金貸款用途作了嚴格限制，嚴禁建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產開發(fā)項目。2004年起國家大力清欠農民工工資，繼而引發(fā)大力清欠工程款，使得開發(fā)商業(yè)利用建設單位墊資籌集到的資金會更有限。4.銀行貸款在我國，房地產項目的開發(fā)對銀行貸款具有高度的依賴性，一直以來銀行貸款都是房地產開發(fā)企業(yè)主要的融資途徑。據保守估計，房地產開發(fā)資金中約有50%以上來源于銀行貸款，如果再算上施工企業(yè)墊資、延遲供應商材料付款等，至少應有70%。而近年來，國家出臺的一系列房地產宏觀調控政策主要是針對銀行信貸方面， 房地產企業(yè)資金鏈的驟然緊繃主要也是由于銀根緊縮。銀行之所以肯貸款，也是再三考慮了房地產公司的品牌、項目進展

48、以及未來收益，最終有限度地給予放貸。當前形勢下，銀行信貸，對于我國的房地產企業(yè)而言，依舊是首選，它便捷，實際經濟成本較低，財務杠桿作用大，可以通過調整長期負債和短期負債的負債結構來規(guī)避還債壓力大等缺點。但由于銀行貸款門檻被大大抬高，面對資金瓶頸，開發(fā)商亟待開拓新的融資渠道。5.房地產信托現階段信托產品主要有兩種模式：一種是信托投資公司直接對房地產項目投資，另一種模式是債權融資。相對銀行貸款而言, 房地產信托計劃的融資具有降低房地產開發(fā)公司整體融資成本、募集資金靈活方便及資金利率可靈活調整等優(yōu)勢。由于信托制度的特殊性、靈活性以及獨特的財產隔離功能與權益重構功能, 可以財產權模式、收益權模式以及優(yōu)

49、先購買權等模式進行金融創(chuàng)新, 爾后再與銀行貸款充分結合起來, 就形成了一種新的組合融資模式, 即信托+銀行。 雖然由于房地產基金剛剛起步, 目前投資房地產的信托資金不足300億元,目前中國的信托融資還存在一些制度性的限制, 這些都限制了信托流通市場的形成。6.上市融資上市融資包括國內上市融資和海外上市融資兩種方式。房地產企業(yè)通過上市可以迅速籌得巨額資金, 且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用, 沒有固定的還款期限,因此對于一些規(guī)模較大的開發(fā)項目, 尤其是商業(yè)地產開發(fā)具有很大的優(yōu)勢。商業(yè)地產的開發(fā)要求資金規(guī)模較大, 投資期限較長, 上市可以為其提供穩(wěn)定的資金流, 保證開發(fā)期間的資金需求。從企業(yè)

50、規(guī)模上看, 由于上市的門檻比較高,能夠利用其融資的多為規(guī)模大、信譽好的大型房地產企業(yè), 一些急于擴充規(guī)模和資金實力的有發(fā)展?jié)摿Φ闹行推髽I(yè)還可以考慮買 (借) 殼上市進行融資，從而達到增發(fā)和配股的要求，實現從證券市場融資的目的。7. 房地產資產證券化房地產證券化就是把流動性較低的、非證券形態(tài)的房地產投資直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程, 從而使得投資者與投資對象之間的關系由直接的物權擁有, 轉化為債權擁有的有價證券形式。資產證券化的有利之處是開發(fā)商在吸納了投資基金后，雖然要讓出部分收益，但能夠迅速得到資金，建立良好的資金投入機制，順利啟動項目；它還有助于房地產投資與消費兩方面的實現，

51、依托有價證券作為房地產產權的轉移載體，能吸引更多的資金進入這一領域； 同時，基金價格的變動包含著投資者對基金投資獲利能力的判斷和市場的預期，這種變動有助于集聚房地產購買力和市場價格發(fā)現。2005年12月1日起, 金融機構信貸資產證券化試點管理辦法 正式施行, 為房貸證券化提供了政策和法律依據。管理辦法就信貸資產證券化發(fā)起機構的資格、資本要求和證券化業(yè)務規(guī)則、風險管理、監(jiān)督管理與法律責任等方面明確作出了規(guī)定,為房地產證券化走向規(guī)范化提供了有力的保障。8.聯合開發(fā)聯合開發(fā)是房地產開發(fā)商和經營商以合作方式對房地產項目進行開發(fā)的一種融資方式。這種方式能夠有效降低投資風險, 實現商業(yè)地產開發(fā)、商業(yè)網點建

52、設的可持續(xù)發(fā)展。地產商和經營商實現聯盟合作、統(tǒng)籌協(xié)調, 使雙方獲得穩(wěn)定的現金流, 有效地控制經營風險。目前我國對開發(fā)商取得貸款的條件有明確規(guī)定, 即房地產開發(fā)固定資產投資項目的自有資本金必須在 35%及以上。因此對于中型開發(fā)企業(yè)來說, 選擇聯合開發(fā)這種方式, 可以在取得銀行貸款有困難的情況下獲得融資保障, 避免資金鏈條斷裂。多數商業(yè)地產開發(fā)商是從住宅開發(fā)轉過來的, 對商業(yè)特性和商業(yè)規(guī)律的把握存在著偏差, 套用住宅開發(fā)的模式開發(fā), 不能將地產商、投資商、經營者、物業(yè)管理者有機地結合起來, 這就會帶來巨大的投資風險。聯合開發(fā)可以實現各開發(fā)環(huán)節(jié)的整合和重新定位, 并且地產商與經營商強強聯合, 可以通

53、過品牌組合產生經營優(yōu)勢。開發(fā)商和經營商的品牌效應能有效提升商業(yè)地產的租售狀況, 使其在吸引客流、營造商業(yè)氣氛上得到保證。9.開發(fā)商貼息貸款開發(fā)商貼息委托貸款是指由房地產開發(fā)商提供資金, 委托商業(yè)銀行向購買其商品房者發(fā)放委托貸款, 并由開發(fā)商補貼一定期限的利息, 其實質是一種“賣方信貸”。對商業(yè)銀行來講, 通過委托貸款業(yè)務既可以規(guī)避政策風險、信貸風險, 也能獲得可觀的手續(xù)費等中間業(yè)務收入。對于房地產開發(fā)商來講, 委托貸款業(yè)務有利于解決在銷售階段的資金回籠問題, 實現提前銷售。回籠的資金既可作為銷售利潤歸入自有資金, 也可直接投入工程建設, 還能夠更好地解決35%的開發(fā)商的自有資金短缺難題, 使他

54、們更容易得到商業(yè)銀行的開發(fā)貸款。同時，商家貼息提供了極具誘惑力的市場營銷題材， 購房者感覺更有保證，也刺激了房產的銷售。開發(fā)商還可根據情況，將今后固定每期可收回的購房按揭貸款抵押給銀行， 獲得一定比例的現實貸款， 來解決臨時性資金需求。這種融資是在銷售過程中實現的，安全可靠，但不是所有的開發(fā)商都可以嘗試的，因為要投入一筆可觀的鋪底資金并在長時間內分期收回，所以它僅適合那些有實力、有規(guī)模的大型房地產企業(yè)，而且開發(fā)的項目為高利潤、高檔次的精品社區(qū)。10.售后回買及回租售后回買指開發(fā)商將自己所開發(fā)的物業(yè)，出售或典當給貸款機構，以獲得大量現金， 用于再投資；同時，在今后較長一段時間內以類似分期還貸形式，再將該項物業(yè)贖回。這里所稱的貸款機構可以是銀行、投資公司、財務公司、信托公司等金融機構，也可以是資金雄厚的實業(yè)公司。售后回買不僅使開發(fā)商可以獲得高比例的融資，用于連續(xù)