天德海景城營銷推廣方案

1、 天德海景城營銷推廣方案一、項目介紹項目介紹開發(fā)商日照市天德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)公司仲量聯(lián)行【英國】位置日照市海曲東路與綠舟路交匯處規(guī)模項目總占地面積25740.5；總建筑面積218730；其中商業(yè)27250，寫字樓61010，酒店及公寓66200；地下車庫面積52000；綠地率45%，地下車庫可容納2000多個停車位，容積率6，層高3m。物業(yè)形態(tài)A棟地上52層，B棟地上56層戶型面積整層1460，分戶為80-126銷售價格起價10000元/，均價15000元/銷售情況在售6-26層，已銷售50%配套設(shè)施商場：新瑪特購物廣場、凱德廣場；醫(yī)院：日照市人民醫(yī)院；公園：植物園、萬平口生態(tài)公園；賓館

2、酒店：君臨天下大酒店、良友君豪大酒店項目賣點5A智能化、優(yōu)越地段、配套齊全、環(huán)境優(yōu)美、地標(biāo)建筑二、項目SWOT分析天德海景城大象國際藍天國貿(mào)中心E尚筑海曲國際興業(yè)喜來登廣場占地面積25740.595077000 88006522.7102529.8建筑面積2187307890941000 3000050000461040容積率63.95.853.47.63.2狀態(tài)現(xiàn)房期房現(xiàn)房現(xiàn)房現(xiàn)房期房層高3m3.5-3.6m3.6m3.5m3.6m3.7m商圈新市區(qū)新市區(qū)石臼新市區(qū)新市區(qū)新市區(qū)均價15000元/待定8700元/8800元/8500元/9500元/優(yōu)惠無新年禮包活動單戶即送奔馳smart按揭9

3、9折全款98折首付三成免息貸款折扣優(yōu)惠主要競爭寫字樓對比劣勢（W）1.銷售價格較高，高于其他樓盤平均售價；2.層高低，低于其他樓盤平均層高；3.遠離主市區(qū)，周邊配套不齊全；4.現(xiàn)有優(yōu)惠活動少且力度小。SWOT優(yōu)勢（S）1.現(xiàn)房銷售，回報周期短；2.緊靠風(fēng)景區(qū)，周邊環(huán)境優(yōu)越；3.地標(biāo)性建筑，彰顯企業(yè)形象；4.商務(wù)綜合體，集辦公生活娛樂為一體；5.新商務(wù)區(qū)核心位置，前景優(yōu)越。機會（O）1.位于新商務(wù)區(qū)核心位置，后期發(fā)展?jié)摿薮螅?.周邊大量商業(yè)地產(chǎn)興建，吸引更多的目光在此；3.沿?？赏顿Y性地塊減少且不斷升值。威脅（T）1.寫字樓市場處于高速發(fā)展階段，增長迅速但明顯供大于求；2.租賃市場不夠成熟，客

4、戶投資的操作空間有限；3.一些大中型公司機構(gòu)（金融保險等）已基本入住了其他寫字樓項目。三、項目定位 形象定位在5A寫字樓的硬件基礎(chǔ)之上，凸顯生態(tài)、環(huán)保、健康的高效率辦公新理念。使我們的項目更具人性化。6E花園式寫字樓1. Essential business location 重要的商務(wù)區(qū)2. Elegant building 有品位的建筑3. Excellent facility and service 一流的硬件設(shè)施與服務(wù)4. Extraordinary tenant 出眾的客戶5. Exact place for business 純商務(wù)6. Ecological、environment

5、al protection and Health 生態(tài)、環(huán)保、健康6E含義：第一個 EEssential business location 重要的商務(wù)區(qū)頂級寫字樓更強調(diào)其規(guī)模的伸展力及拓展性，頂級寫字樓的客戶，更加看重知名企業(yè)的群聚效應(yīng)，這是形成商務(wù)氣氛的基本條件。同時，規(guī)模伸展力及拓展性更表現(xiàn)在其所在商務(wù)區(qū)域產(chǎn)業(yè)鏈條的完整性上。因此，容納頂級寫字樓的商務(wù)區(qū)一定要足夠大、足夠成熟，這樣才能最大限度滿足頂級寫字樓的用戶對于產(chǎn)業(yè)鏈的要求。第二個 EElegant building有品位的建筑有品位，是頂級寫字樓的建筑語言。更多時候，頂級寫字樓的有品位是其之所以成為標(biāo)志性建筑的有力支撐，能最大限度

6、地彰顯個性，彰顯現(xiàn)代商業(yè)精神，并保證了頂級寫字樓在一定時期內(nèi)不會被新建筑潮流所淘汰。第三個 EExcellent facility and service 一流的硬件設(shè)施與服務(wù)5A的硬件標(biāo)準(zhǔn)寫字樓的軟環(huán)境，也就是物業(yè)管理水平+Extraordinary tenant 出眾的客戶第四個 E一流企業(yè)非常關(guān)心自己的鄰居是誰，有同質(zhì)化的需求，希望同樣重量級的企業(yè)能夠在一起，以此來互相襯托彼此的實力和地位。Exact place for business 純商務(wù)第五個 E越來越多的人要求純粹的商務(wù)辦公環(huán)境， 純粹的辦公氛圍。這也是正是我們商務(wù)辦公和酒店公寓分別設(shè)置的主因，也是我們區(qū)別于其他公寓寫字樓的特

7、點。Ecological、environmental protection and Health 生態(tài)、環(huán)保、健康第六個 E旨在提倡一種生態(tài)、環(huán)保、健康的高效率辦公新理念。1.在眾多同質(zhì)化寫字樓中以嶄新的理念脫穎而出3.提升本案商務(wù)寫字樓的價值5.全新包裝本案，形成二次銷售2.弱化本案劣勢，凸顯出本案的優(yōu)勢4.營造新的賣點吸引更多關(guān)注6E6E的營銷意義四、營銷賣點開放式商務(wù)洽談區(qū) 商務(wù)式物業(yè) 商務(wù)減壓功能區(qū) 強化高效辦公的理念更多的考慮業(yè)主商務(wù)辦公的需求 送氧系統(tǒng) 綠色辦公 高檔的寫字樓不僅僅是建筑的堆砌，更多的考慮了人的感受將原有的空中花園的賣點更加突出和強化，深化健康辦公、高效辦公的理念營

8、造一種人文氣息濃郁、親近自然的氛圍，體現(xiàn)“關(guān)注人文關(guān)注健康”的理念。五、客戶定位大中型外埠及本地能源、地產(chǎn)、金融、投資、高新科技等企業(yè)。這類企業(yè)需要辦公場所更能體現(xiàn)其身份和實力；對寫字樓的品質(zhì)、價格、形象、硬件等方面要求甚高。 投資者 購買者是市場上投資型資金的擁有者，他們所追求的是高額投資回報，對價格十分敏感，他們最關(guān)心的是物業(yè)的保值、升值能力，要求物業(yè)預(yù)留有足夠的升值空間作為投資信心的保證。價 格 定 位 鑒于目前日照高檔寫字樓市場情況，綜合分析喜來登廣場，華商國際，金融中心，興業(yè)財富廣場等寫字樓現(xiàn)銷售市場均價為11000元/，現(xiàn)我項目二期銷售均價為16500元/，高出市場均價5500元/

9、，建議降低銷售價格，根據(jù)市場反饋，逐步調(diào)整售價。最終，實現(xiàn)本項目均價預(yù)計比市場均價高5%左右即（11550元/）。高出的價格可以利用優(yōu)惠策略來完成促銷手段。六、營銷推廣主題推廣天德海景城6E花園式寫字樓 天德海景城會呼吸的寫字樓 天德海景城生態(tài)、環(huán)保、健康全線推廣與點對點銷售相結(jié)合 全線推廣 重新高調(diào)入市，通過系列的宣傳手段，樹立本案“6E、花園式、生態(tài)、環(huán)保、健康”等人文氣息濃郁的高品質(zhì)商務(wù)辦公形象 點對點銷售 精準(zhǔn)拓展，通過分銷商和老客戶等群體，鎖定目標(biāo)客戶展開系列營銷手段：溝通需求、跟蹤反饋，促進意向，達到點對點的銷售效果 報紙、電視、廣播、雜志、網(wǎng)絡(luò)等單頁、海報、樓宇廣告、短信等已簽約

10、付款的客戶群體推廣途徑：各地分銷商或代理商天德海景城媒體推廣分銷商傳統(tǒng)推廣老客戶媒 體 推 廣大形象，影響力主流媒體 分眾DM 媒體新媒體直投渠道精準(zhǔn)傳播分眾拓展促進銷售齊魯晚報 半島都市報等龍吟傳媒、晨鴻信息報等各大房產(chǎn)網(wǎng)站、短信平臺企業(yè)客戶信息資源以企業(yè)客戶信息資源為基礎(chǔ)，將本案的詳盡資料傳達到目標(biāo)客戶，聯(lián)絡(luò)、跟進、回訪，篩選，最終提煉購買客戶。軟性新聞： 以新聞報道的方式傳播項目信息，塑造良好的市場形象。 平面廣告：以直接的廣告訴求方式塑造形象及傳達信息。利用廣泛的讀者資源，形成良好的傳播效應(yīng)，達到促進銷售的目的。軟文： 以概念營造、評論訪談的方式傳播項目信息，贏得目標(biāo)客戶關(guān)注認可。平面

11、廣告：以直接的廣告訴求方式塑造形象及傳達信息，利用良好的客戶資源，讓目標(biāo)群體充分感受項目的獨特品質(zhì)并形成口碑傳播，最終實現(xiàn)購買。龍吟傳媒、晨鴻信息報等航空票夾、網(wǎng)絡(luò)、短信平臺等分眾擴展傳播，拓展周邊市場（如青島、臨沂、濰坊等區(qū)域）。直投渠道齊魯晚報 半島都市報等為了取得更好的宣傳效果，可在廣告投放期集中多種推廣方式同步進行樓宇廣告/戶外廣告其覆蓋著寫字樓、大型商場、酒店式公寓等高端場所，集中著本地最廣泛、層次最為清晰的消費人群，能使高額的廣告預(yù)算有效地轉(zhuǎn)化為銷售量。短信平臺手機短信廣告有著覆蓋率高、信息直達與即時反饋、有效接觸率高和成本低等特點，再加之可以通過其他渠道獲知其區(qū)域內(nèi)目標(biāo)客戶的聯(lián)系

12、電話，使之效果更加突出單頁派發(fā)派單員在寫字樓或高檔社區(qū)內(nèi)進行項目樓書、海報、戶型單張、手提袋等物品的發(fā)放，并設(shè)置項目咨詢點，進行項目介紹分銷商推介會由分銷商組織與邀請其區(qū)域內(nèi)有投資意向和購買能力的客戶集中在某一高檔酒店，舉行項目推介酒會，一切費用由我方支付，每次酒會人數(shù)控制在5-50人，凡有現(xiàn)場或后期有成交的客戶，建議給予分銷商總房款3%的提成獎勵。老帶新利用老客戶社會關(guān)系或者人際關(guān)系與各金融界、商界、投資界的領(lǐng)導(dǎo)層建立關(guān)系，并由其組織和邀約在某一高檔酒店，舉行項目推介酒會，一切費用由我方支付，每次酒會人數(shù)控制在5-50人，凡有現(xiàn)場或后期有成交的客戶，可以按成交額2%給予老客戶現(xiàn)金獎勵，或作為2%的裝修基金（也可抵扣房款）。有助于樹立口碑傳播，對老帶新的多次成交有促進作用。建議：利用重要銷售節(jié)點及節(jié)日，如奠基、 開盤、封頂?shù)葧r機發(fā)布新聞及舉辦主題活動或是利用各節(jié)日推出限期促銷?；顒有袖N項目推介會、公關(guān)活動、目標(biāo)客群酒會、高檔場所巡展等。促銷政策優(yōu)惠政策介紹舉例買贈促銷購買特定戶型（西向）或規(guī)定面積贈送相應(yīng)物品買房贈總房款1%裝修基金等買免促銷購買特定戶型或規(guī)定面積減免一定費用買房免1年物業(yè)費首付23成剩余1年內(nèi)免息購房者首付特定首付款后，享受1年內(nèi)免息的分期付款待遇首付23成，1年內(nèi)免息每周/月特價房售樓處定期推出特