土地增值稅講義

1、土地增值稅講義江蘇省泰州地稅局土地增值稅是以納稅人轉讓國有土地使用權、地上建筑物及附著物（簡稱轉讓房地產）所取得的增值額為征稅對象、依規(guī)定稅率征收的一種稅，屬于行為稅類。國務院于1993年12月13日發(fā)布了中華人民共和國土地增值稅暫行條例（以下簡稱“條例”），并于1994年1月1日起在全國實施。中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則（以下簡稱“細則”）于1995年1月27日發(fā)布實施。一、納稅人、征稅范圍（一）土地增值稅的納稅人根據(jù)條例、細則以及國稅函發(fā)1995110號文件的規(guī)定，土地增值稅的納稅人，是有償轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物的單位和個人。包括：各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、機關

2、、團體、個體工商戶以及其他單位和個人，也包括外商投資企業(yè)、外國企業(yè)駐華機構、外國駐華機構、外國公民、華僑、洪、澳臺同胞等。其內涵為：第一，不論法人還是自然人；第二，不論經濟性質；第三，不論內資與外資企業(yè)、中國公民與外籍個人；第四，不論部門。只要有償轉讓房地產取得收入，都是土地增值稅的納稅人。（二）征稅范圍1、凡轉讓國有土地使用權、地上建筑物（包括地上地下的各種建筑及各種附屬設施）及其附著物（是指附著于該土地上的不能移動，一經移動即遭損壞的物品，如花、草、樹木等）并取得收入的行為都應當繳納土地增值稅。國有土地，是指按國家法律規(guī)定屬于國家所有的土地。（細則）這樣界定土地增值稅征稅范圍有三層含義：（

3、1）土地增值稅僅對轉讓國有土地使用權征收，對非法轉讓集體土地使用權不征稅。集體土地必須依法征用成為國有土地后才能轉讓，否則，不能納入土地增值稅的征稅范圍。（2）土地增值稅只對轉讓房地產征收，不轉讓的不征稅（例如出讓土地、房地產出租的行為）。出讓屬于一級市場，轉讓屬于二級市場，土地增值稅只對轉讓房地產的行為征稅。房地產是否轉讓要以其權屬是否發(fā)生實質性變更為準。（3）土地增值稅只對轉讓房地產并取得收入的征稅，對發(fā)生轉讓行為而未取得收入的不征稅（例如繼承贈與等方式）。（三）常見問題1、對轉讓國有土地使用權同時轉讓地上花草樹木的收入是否征收土地增值稅？中華人民共和國土地增值稅暫行條例（以下簡稱“條例”

4、）規(guī)定：“轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人，應當依照本條例繳納土地增值稅?！薄盎ú輼淠尽睂儆谕恋馗街?，轉讓國有土地使用權同時轉讓地上花草樹木并取得收入的行為屬于土地增值稅征稅范圍。需要注意的是，單純轉讓花草樹木而未同時轉讓國有土地使用權的行為屬于增值稅征稅范圍，不屬于土地增值稅征稅范圍。2、轉讓國有土地但尚未辦理土地使用權證是否應當征收土地增值稅？根據(jù)國家稅務總局關于未辦理土地使用權證轉讓土地有關稅收問題的批復（國稅函2007645號）的規(guī)定，土地使用者轉讓或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權屬證書，無論其在轉讓、抵押或置換土地

5、過程中是否與對方當事人辦理了土地使用權屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權利，且有合同等證據(jù)表明其實質轉讓或置換了土地并取得了相應的經濟利益，土地使用者及其對方當事人應當依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關稅收。3、以土地換房屋是否需要繳納土地增值稅？根據(jù)江蘇省地方稅務局關于地方稅有關業(yè)務問題的通知（蘇地稅發(fā)1999087號）的規(guī)定，納稅人以土地換房屋（不含合作建房），應對轉讓房屋和轉讓土地的雙方分別征收土地增值稅，其計征依據(jù)為房屋的交易價（或評估價）。4、對轉讓經營性公墓是否征收土地增值稅？轉讓經營性公墓一般不涉及國有土地權屬的轉移，因此對轉讓經營

6、性公墓的行為不征收土地增值稅。5、對房地產抵押行為是否征收土地增值稅？房地產抵押的在抵押期間不征稅，抵押期滿后如房地產權屬未轉移的不征稅；如以房地產抵債而發(fā)生房地產權屬轉移的應征稅。6、對房地產企業(yè)以開發(fā)產品對外投資是否應當征收土地增值稅？財稅字199548號文件規(guī)定：“對于以房地產進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產轉讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅?！钡?，根據(jù)財稅200621號文件的規(guī)定，自2006年3月2日起，對于以土地（房地產）作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資

7、、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產開發(fā)的，或者房地產開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，均不適用財稅字1995048號文件關于暫免征收土地增值稅的規(guī)定。7、對合作建房行為是否應征收土地增值稅？合作建房的，房地產建成后合作各分房自用的暫免征稅，建成后轉讓的應征稅；什么是合作建房？（參考營業(yè)稅規(guī)定）8、對開發(fā)公司代建的房地產是否應征收土地增值稅？對開發(fā)公司代建的房地產不征稅。代建房地產應以委托方名義立項，其土地使用權和開發(fā)產品所有權應歸屬于委托方。9、房地產企業(yè)將開發(fā)產品用于自營、出租等其他用途時是否應征收土地增值稅？房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產權未發(fā)生轉移

8、，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。10、以轉讓股權名義轉讓房地產行為是否征收土地增值稅？國稅函2000687號文件規(guī)定：“鑒于深圳市能源集團有限公司和深圳能源投資股份有限公司一次性共同轉讓深圳能源（欽州）實業(yè)有限公司100 的股權，且這些以股權形式表現(xiàn)的資產主要是土地使用權、地上建筑物及附著物，經研究，對此應按土地增值稅的規(guī)定征稅?！奔{稅人？納稅義務發(fā)生時間？計稅依據(jù)？轉讓非100 股權是否征稅？11、對企業(yè)兼并（合并）是否征收土地增值稅？財政部 國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知（財稅字199548號）規(guī)定：“在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產轉

9、讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。”12、企業(yè)分立房地產權屬變化（從分立企業(yè)到新設企業(yè)）是否視同轉讓？省局意見：分立后股權結構未發(fā)生變化（投資人未變化且持股比例不變，即未增持也未減持）的不征稅，發(fā)生變化的應征稅。13、將國有土地歸還政府是否征稅？條例規(guī)定：“因國家建設需要依法征用、收回的房地產，免征土地增值稅?！奔殑t規(guī)定：“條例所稱的因國家建設需要依法征用、收回的房地產，是指因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產或收回的土地使用權。因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產的，比照本規(guī)定免征上地增值稅?！必敹?00621號文件規(guī)定：“細則所稱：因城市實施規(guī)

10、劃而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進行搬遷的情況；因國家建設的需要而搬遷，是指因實施國務院、省級人民政府、國務院有關部委批準的建設項目而進行搬遷的情況。”根據(jù)現(xiàn)行政策規(guī)定，對“因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產或收回的土地使用權”應當免征土地增值稅。對于非因“城市實施規(guī)劃”或者“國家建設”需要而收回土地使用權的行為，應當按規(guī)定征收土地增值稅?！俺鞘袑嵤┮?guī)劃”和“國家建設”的范圍按財稅200621號文件規(guī)定執(zhí)行。14、政府的事業(yè)單位合并或劃撥房地產權證

11、變更是否視同轉讓？不構成有償轉讓，建議不征稅。15、國資管理部門對國有資產劃撥房地產權證變更是否視同轉讓？從國資管理的角度看，不構成有償轉讓。但是從企業(yè)的角度看，應當視同有償轉讓。我們建議不征稅。16、集體土地使用權上的房地產轉讓是否征稅？不征稅。17、轉讓別人的房地產是否征稅？應當將轉讓行為分解還原，并分別征稅。例如張三轉讓李四名下的房產，可以視為張三為李四代銷房產，也可視為李四先把房產轉讓給張三，張三再對外轉讓。具體認定時應根據(jù)具體情況確定。需要注意的是，轉讓行為被認定為非法的，不征收土地增值稅。18、在租用的國有土地上建造房地產轉讓的是否征稅？最終形成不動產權屬轉移的應征稅，未構成不動產

12、權屬轉移的不征稅。(注：江蘇省城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓實施辦法(江蘇省人民政府令1995年58號令，1997年129號令)規(guī)定：出租土地使用權及地上建筑物、其他附著物的，出租人應在簽訂租賃合同后15日內分別向所在市、縣土地、房產部門辦理登記手續(xù)，并按規(guī)定繳納土地增值稅。)19、轉讓地下建筑物是否征稅？最終形成不動產權屬轉移的應征稅，未構成不動產權屬轉移的不征稅。20、飛機跑道、碼頭泊位轉讓征不征？最終形成不動產權屬轉移的應征稅，未構成不動產權屬轉移的不征稅。21、架空的管道、輸送帶轉讓征不征？如果管道、輸送帶構成不動產，且與國有土地一并轉讓的，其轉讓收入應一并征收土地增值稅。22、銷售房地

13、產同時贈送電視、空調等電器的，在計征土地增值稅時如何處理？電視、空調等電器屬于有形動產，不屬于土地增值稅征稅范圍。在計征土地增值稅時，應當從轉讓收入中剔除電視、空調的價值（建議按買價確認），其成本費用中應同時剔除電視、空調的價值。23、市民廣場下的地下室轉讓征不征？最終形成不動產權屬轉移的應征稅，未構成不動產權屬轉移的不征稅。24、開發(fā)商超規(guī)劃多建的地下（層）或地上樓層轉讓是否征稅？最終形成不動產權屬轉移的應征稅，未構成不動產權屬轉移的不征稅。25、對只轉讓房產，不轉讓土地的行為是否征收土地增值稅？土地增值稅的實質是對土地增值征稅，對房產增值不征稅（新房視為無增值，舊房通過評估剔除增值），因此

14、對只轉讓房產不轉讓土地的行為不征收土地增值稅。26、政府轉讓土地或房產是否征稅？理論上應征稅。27、個體工商戶轉讓房地產是否征稅？按規(guī)定征稅。28、個體工商戶將房產過戶到個體工商戶負責人的名下征不征稅？屬于同一主體之間的權屬變更，建議不征稅。29、個人獨資企業(yè)將房產過戶到投資者個人名下或者投資者為業(yè)主的個體工商戶名下的，是否征稅？屬于同一主體之間的權屬變更，建議不征稅。30、外資企業(yè)及外藉個人轉讓房地產是否征稅？按規(guī)定征稅。31、土地增值稅是否存在法定代扣代繳（代收代繳）義務？目前沒有法定代扣代繳（代收代繳）的規(guī)定。32、財稅字199548號文件規(guī)定的“經民政部門批準成立的其他非營利的公益性組

15、織”如何認定？（贈與不征稅問題）稅法無明文規(guī)定的，請示省局后確定。（建議比照企業(yè)所得稅的規(guī)定執(zhí)行。）33、非直系親屬繼承能否不征稅？細則在規(guī)定繼承不征稅時，未對法定繼承和遺囑繼承進行區(qū)分。但是根據(jù)繼承法等相關規(guī)定，對非法定繼承人繼承房產土地的，除指定的贍養(yǎng)義務人外，均應按贈與處理，即應當按規(guī)定征收土地增值稅。二、轉讓房地產收入（一）基本規(guī)定房地產轉讓收入是指房地產的產權所有人、土地使用權人將房屋產權、土地使用權轉移給他人而取得的貨幣形態(tài)（如現(xiàn)金，銀行存款，支票、銀行本票、匯票等各種信用票據(jù)和國庫券、金融債券、企業(yè)債券等有價證券）、實物形態(tài)（如鋼材、水泥等建材，房屋、土地等不動產）、其他形態(tài)（主

16、要指無形資產收入或具有財產價值的權利，如專利權、商標權、著作權、專有技術使用權等）等的全部價款及有關經濟收益。（二）常見問題1、房地產企業(yè)在土地增值稅清算時，如何確認開發(fā)產品銷售收入？國稅函2010220號文件規(guī)定：“土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整?！备鶕?jù)上述規(guī)定，在計算土地增值稅時，稅法有可能比會計提前確認收入，即需要調增應納稅收入。需要注意的是，在調增收入

17、的同時，應當允許配比扣除與收入相對應的成本。如果調增的收入和成本與此后實際發(fā)生的收入和成本存在差異的，應當相應補征（退還）少征（多征）的土地增值稅。2、房地產企業(yè)代收費用是否應確認為收入？對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉讓房地產所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉讓房地產的收入。對于代收費用作為轉讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20扣除的基數(shù)；對于代收費用未作為轉讓房地產的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。3、房地產企

18、業(yè)以開發(fā)產品安置回遷戶（拆一還一）應如何進行土地增值稅處理？根據(jù)國稅函2010220號文件以及國稅發(fā)2006187號文件的規(guī)定，房地產企業(yè)用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房應當視同銷售確認收入，其銷售價格按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定，或者由主管稅務機關參照當?shù)禺斈辍⑼惙康禺a的市場價格或評估價值確定。同時，房地產企業(yè)應將視同銷售的金額確認為房地產開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發(fā)企業(yè)的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。房地產企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按上述規(guī)定

19、計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。4、對房地產企業(yè)向購房者收取的違約金是否征收土地增值稅？對完成購房的購房者，因未按規(guī)定的期限付款等原因向房地產企業(yè)支付的違約金，房地產企業(yè)應當確認為轉讓開發(fā)產品收入，計算繳納土地增值稅。對未完成購房的購房者，因退房等原因向房地產企業(yè)支付的違約金，不屬于房地產企業(yè)轉讓開發(fā)產品收入，不征收土地增值稅。房地產企業(yè)因銷售房地產收取的分期付款（延期付款）利息、滯納金、賠償金以及其他各種性質的經濟利益，比照上述原則進行處理。5、稅法規(guī)定的視同銷售情形有哪些？視同銷售收入應如何確定？稅法規(guī)定的視同銷售情形主要有：第一

20、，根據(jù)細則 以及財稅字199548號文件的規(guī)定，房地產企業(yè)以開發(fā)產品對外捐贈，除明文規(guī)定的公益性捐贈以外，應當視同銷售征收土地增值稅；第二，根據(jù)國稅發(fā)200991號文件的規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產；第三，根據(jù)國稅函2010220號文件的規(guī)定，房地產企業(yè)將開發(fā)產品用于安置回遷戶的，安置用房應當視同銷售處理。需要說明的是，執(zhí)行企業(yè)會計準則的房地產企業(yè)將開發(fā)產品用于債務重組、具有商業(yè)實質的非貨幣性資產交換（且交換資產公允價值能夠可靠計量）等項目的，會計處理時應當確認銷售

21、收入，即稅法與會計不存在差異。對于上述視同銷售項目，在計算土地增值稅時應按公允價值計量原則確定相關開發(fā)產品銷售收入，房地產企業(yè)應做相應的納稅調整。根據(jù)國稅發(fā)200991號文件的規(guī)定，視同銷售收入按下列方法和順序確認：按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；由主管稅務機關參照當?shù)禺斈?、同類房地產的市場價格或評估價值確定?！?、房地產企業(yè)將開發(fā)產品用于出租取得的租金收入是否征收土地增值稅？房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產用于對外出租，如果產權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。7、哪些情況下應對轉讓價格進行評估？條例規(guī)定，對于納稅人隱瞞、

22、虛報房地產成效價格的或轉讓房地產成效價格低于房地產評估價格又無正當理由的，按照房地產評估價格計算征收。細則規(guī)定：房地產評估價格，是指由政府批準設立的房地產評估機構根據(jù)相同地段、同類房地產進行綜合評定的價格。評估價格須經當?shù)囟悇諜C關確認。隱瞞，虛報房地產成交價格，是指納稅人不報或有意低報轉讓土地使用權、地上建筑物及其附著物價款的行為。轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的，是指納稅人申報的轉讓房地產的實際成交價低于房地產評估機構評定的交易價，納稅人又不能提供憑據(jù)或無正當理由的行為。隱瞞、虛報房地產成交價格，應由評估機構參照同類房地產的市場交易價格進行評估。稅務機關根據(jù)評估價格確定

23、轉讓房地產的收入。轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的，由稅務機關參照房地產評估價格確定轉讓房地產的收入。國稅函發(fā)1995110號文件規(guī)定：對評估價與市場交易價差距較大的轉讓項目，稅務機關有權不予確認，要求其重新評估。8、對房地產企業(yè)向購房者收取的分期付款利息應如何進行土地增值稅處理？房地產企業(yè)向購房者收取的分期付款利息應并入轉讓開發(fā)產品收入計算繳納土地增值稅。如果房地產企業(yè)將分期付款利息沖減財務費用，在計算繳納土地增值稅時應當相應調增收入。9、車庫或車位以租代售收入是否要計入房地產銷售收入計征土地增值稅？不涉及權屬轉移的應認定為租賃，其收入不征收土地增值稅，同時相應的成本費

24、用不予扣除。10、如以租代售車位開具的銷售不動產發(fā)票，是否計入房地產銷售收入計征土地增值稅？錯開發(fā)票的應予糾正。11、“售后返租”應如何確認收入？我省規(guī)定：單位和個人采取優(yōu)惠方式銷售房地產，同時采取優(yōu)惠方式要求購房者將所購房地產無償或低價交給其（或者其關聯(lián)方）使用一段時間,其實質是銷售方獲取了與轉讓房地產有關的經濟利益。對以此方式銷售房地產的行為，應按照中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則第五條規(guī)定,以轉讓房地產的全部價款及有關的經濟利益作為轉讓收入，依法計征土地增值稅。如轉讓房地產價款以外的有關經濟利益無法確認的，應根據(jù)國家稅務總局關于印發(fā)的通知（國稅發(fā)200991號）第三十四條第五款規(guī)

25、定判斷其轉讓收入是否明顯偏低，對價格明顯偏低且無正當理由的，實行核定征收。12、如何確認房地產銷售價格明顯偏低？“轉讓價格明顯偏低”是指申報的房地產轉讓價格低于當月相鄰相近同類房地產平均銷售價格的10%。如當月無銷售價格的應按照上月同類房地產平均銷售價格計算；無上月平均銷售價格的，稅務機關可按評估價格判定其轉讓價格是否明顯偏低。對以下情形的價格應視為公允價值，而不視為明顯偏低：法院判定的轉讓價格；以公開拍賣方式轉讓房地產的價格；政府物價部門確定的轉讓價格；經主管稅務機關認定的其他合理情形。13、在計算土地增值稅時，對關聯(lián)交易是否應進行調整？稅收征收管理法規(guī)定：“企業(yè)或者外國企業(yè)在中國境內設立的

26、從事生產、經營的機構、場所與其關聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務往來，應當按照獨立企業(yè)之間的業(yè)務往來收取或者支付價款、費用；不按照獨立企業(yè)之間的業(yè)務往來收取或者支付價款、費用，而減少其應納稅的收入或者所得額的，稅務機關有權進行合理調整。”國稅發(fā)200991號文件規(guī)定：“在審核收入和扣除項目時，應重點關注關聯(lián)企業(yè)交易是否按照公允價值和營業(yè)常規(guī)進行業(yè)務往來?！备鶕?jù)上述規(guī)定，對房地產企業(yè)因關聯(lián)交易多確認或者少確認收入和扣除項目的，應當相應予以調增或調減。14、分期收款的外幣收入如何折合人民幣？依照細則規(guī)定，對于取得的收入為外國貨幣的，以取得收入當天或當月一日國家公布的市場匯價折合人民幣，據(jù)以計算土地增值稅稅額。對于

27、以分期收款形式取得的外幣收入，也應按實際收款日或收款當月一日國家公布的市場匯價折合人民幣。三、扣除項目之一：取得土地使用權所支付的金額（一）基本規(guī)定取得土地使用權所支付的金額包括納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。取得土地使用權支付的地價款具體為：以出讓方式（協(xié)議、招標、拍賣等方式）取得土地使用權的，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權的，為轉讓土地使用權時按規(guī)定補交的出讓金；以轉讓方式得到土地使用權的，為支付的地價款。按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用，是在取得土地使用權過程中辦理有關手續(xù)，按規(guī)定繳納的有關登記、過戶手續(xù)費。（二）常見問題1、房地產企業(yè)取

28、得土地使用權環(huán)節(jié)支付的契稅能否加計扣除？根據(jù)國稅函2010220號文件的規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權所支付的契稅，應視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用”，計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除，即允許作為加計扣除的計算。2、房地產開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費能否計入地價扣除？根據(jù)國稅函2010220號文件的規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。3、成片受讓、分期開發(fā)的土地如何分攤地價？細則規(guī)定：納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發(fā)、轉讓房地產的，其扣除項目金額的確定可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務機關確認的其他方

29、式計算分攤。國稅函1999112號文件規(guī)定：根據(jù)土地增值稅立法精神，細則第九條的“總面積”是指可轉讓土地使用權的土地總面積。在土地開發(fā)中，因道路、綠化等公共設施用地是不能轉讓的，按細則第七條規(guī)定，這些不能有償轉讓的公共配套設施的費用是計算增值額的扣除項目。因此，在計算轉讓土地的增值額時，按實際轉讓土地的面積占可轉讓土地總面積來計算分攤，即：可轉讓土地面積為開發(fā)土地總面積減除不能轉讓的公共設施用地面積后的剩余面積。（注：可轉讓土地總面積的規(guī)定有問題，應去掉“可轉讓”，參見公共配套設施費的處理。）4、不同類型房地產（指不同類型開發(fā)產品，下同）如何分攤地價？同一房地產項目中建設不同類型房地產的，按該

30、類型房地產建筑面積占全部建筑面積的比例分攤取得土地使用權所支付的金額和土地征用及拆遷補償費（以下簡稱“土地成本”）。但是對占地相對獨立的不同類型房地產，應按該類型房地產實際占地面積占該項目全部占地面積的比例計算分攤土地成本。房地產開發(fā)企業(yè)按銷售收入配比扣除地價或者將同一地塊人為劃分為不同價格計算扣除地價的，在計算土地增值稅時應按上述規(guī)定予以調整。5、對房地產企業(yè)接受投資的土地如何確定取得土地使用權所支付的金額？根據(jù)財稅200621號文件的規(guī)定，對納稅人將土地投資于房地產企業(yè)應按規(guī)定征收土地增值稅，因此，房地產企業(yè)可按投資環(huán)節(jié)的評估價（計征土地增值稅時確認的公允價值）確定取得土地使用權所支付的金

31、額。財稅2002191號文件規(guī)定：“以無形資產、不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業(yè)稅。”因此，納稅人接受土地投資時是不能取得正式發(fā)票的。在申報扣除時，房地產企業(yè)可將土地評估報告和投資協(xié)議等文件作為合法有效憑證。6、對非房地產企業(yè)接受投資的土地如何確定取得土地使用權所支付的金額？財稅199548號文件規(guī)定：“對于以房地產進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產轉讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅?！睂τ诮邮芡顿Y方如何確定取得土地使用權所支付

32、的金額，存在三種不同的觀點：第一種觀點：條例規(guī)定，計算增值額的扣除項目包括取得土地使用權所“支付”的金額。因為接受投資方未“支付”，因此，取得土地使用權所支付的金額應確認為0。第二種觀點：如果投資環(huán)節(jié)免稅，那么土地的計稅成本應當延續(xù)，即接受投資方應當以前手（投資方）取得土地使用權時所“支付”的金額作為本方取得土地使用權所支付的金額。第三種觀點：對于投資環(huán)節(jié)的土地增值，稅法規(guī)定是免稅的，如果此后再對這部分增值征稅，免稅規(guī)定將失去意義。因此，接受投資方應按投資環(huán)節(jié)的評估價（計征土地增值稅時確認的公允價值）確定土地使用權所支付的金額。我們認為，第一種觀點極不合理，會造成接受投資方稅負畸高，因此不予考

33、慮。第二種意見相對中庸，但也會讓接受投資方為投資方享受的“免稅”買單，使“免稅”等同于“不征稅”，造成稅負的不合理轉移。第三種意見符合稅法原理且有利于納稅人，但也可能造成土地增值稅大量流失。第二種意見和第三種意見各有利弊，綜合各種因素考慮，建議主管稅務機關應采用第二種意見。7、對因企業(yè)合并、分立等資產重組活動取得的土地，應如何確定取得土地使用權所支付的金額？對于在企業(yè)合并、分立等資產重組活動中發(fā)生的土地權屬轉移，如果前手已按規(guī)定繳納土地增值稅，那么后手可按取得土地時的評估價（計征土地增值稅時確認的公允價值）確定取得土地使用權所支付的金額；如果前手免稅或不征稅，那么土地的計稅成本應當延續(xù)，即接受

34、土地方應當以前手取得土地使用權時所支付的金額作為本方取得土地使用權所支付的金額。8、對納稅人從政府取得的土地返還款在計算繳納土地增值稅時，是否應當從“取得土地使用權所支付的金額”中扣除？取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。在計算土地增值稅時，取得土地使用權支付的地價款，應以納稅人實際支付的土地出讓金，減去因受讓該宗土地政府以財政返還、獎勵等形式支付給納稅人的經濟利益后的余額予以確認。四、扣除項目之二：開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本（一）基本規(guī)定細則規(guī)定：開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本（以下簡稱“開發(fā)成本”）包括：1、土地征用及

35、拆遷補償費：含土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等）2、前期工程費（包括規(guī)劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”通水、通電、通路、平整地面等支出。3、建筑安裝工程費：是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，納稅人自己建房所發(fā)生列入開發(fā)項目工程施工圖預算內的各種建筑安裝工程費用。4、基礎設施費：包括開發(fā)小區(qū)內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。5、公共設施配套費：包括不能有償轉讓的開發(fā)小區(qū)內公共設施發(fā)生的支出，如建造開發(fā)小區(qū)內的居委會、派出所、幼兒園、學校、公共廁所等設施

36、的支出。6、開發(fā)間接費用：是指納稅人內部獨立核算單位直接組織管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤消等）。（二）常見問題1、土地征用和拆遷補償費在計算土地增值稅時如何計算分攤至不同類型房地產？細則規(guī)定，土地征用和拆遷補償費屬于開發(fā)成本。但是我們認為，土地征用及拆遷補償費是為取得土地使用權而付出的代價。在土地征用和拆遷階段，房地產開發(fā)行為尚未開始，因此不應當將土地征用及拆遷補償費直接歸屬于房地產開發(fā)成本，而應當先在取得土地使用權所支付的金額中歸集，然后根據(jù)房地產開發(fā)項目占用土地情況，分攤至房地產開發(fā)項目，并進一步分攤至不同類型房地產。對

37、于房地產企業(yè)以貨幣形式支付的土地征用及拆遷補償費可直接確認為取得土地使用權所支付的金額，對房地產企業(yè)以開發(fā)產品形式（拆一還一）支付的土地征用及拆遷補償費，可先預估價值計入土地使用權所支付的金額，待開發(fā)產品的公允價值確定后再對前期計入土地使用權所支付的金額進行調整。2、房地產企業(yè)支付的拆遷補償費是否應取得發(fā)票？如果拆遷行為屬于政府收回土地使用權行為（縣級以上地方人民政府出具收回土地使用權文件或者土地管理部門報經縣級以上地方人民政府同意后由該土地管理部門出具收回土地使用權文件），那么對被拆遷方取得的補償收入應當不征收營業(yè)稅。對不屬于營業(yè)稅征稅范圍的不需要取得發(fā)票，房地產企業(yè)以拆遷協(xié)議和相關自制原始

38、憑證入賬即可。如果拆遷行為屬于非政府行為（或者不能按規(guī)定提供前述文件），那么對被拆遷方取得的補償收入應當征收營業(yè)稅，房地產企業(yè)在支付拆遷補償款的同時應取得正式發(fā)票。3、開發(fā)成本（剔除土地征用和拆遷補償費）應如何計算分攤至不同項目（或分期項目）？國稅發(fā)2006187號文件規(guī)定：屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。4、開發(fā)成本（剔除土地征用和拆遷補償費）應如何計算分攤至不同類型房地產？同一房地產項目中建設的不同類型房地產應分攤的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用，應按

39、以下原則處理：第一，房地產企業(yè)能夠準確核算的不同類型房地產的開發(fā)成本應當直接歸集至不同類型房地產；第二，納稅人未分開核算不能直接歸集至不同類型房地產的開發(fā)成本，原則上按照不同類型房地產的建筑面積占總建筑面積比例分攤，納稅人因特殊情況（如某種類型的開發(fā)產品樓層較高、裝修費用較大等原因）提出其他合理分配方案的，經主管稅務機關核實后，可予以采納。屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目建筑面積占多個項目總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。5、開發(fā)成本應避免“重復扣除”的情形有哪些？如果土地的征用和拆遷補償是由政府或他人承擔的，納稅人是在已征用和拆遷好的土地上進行開發(fā)的

40、，則這部分支出已體現(xiàn)在納稅人取得土地使用權所支付的金額中，不允許再列入開發(fā)成本重復計算扣除。如果納稅人取得的是已經進行了土地開發(fā)的“熟地”，即已搞好“三通一平”，則前期工程費已體現(xiàn)在納稅人取得土地使用權所支付的金額中，這部分的前期工程費在納稅人的房地產開發(fā)成本中就不允許扣除。如公共配套設施項目是由政府投資完成的，則納稅人在計算開發(fā)成本時不得扣除這一塊支出。如果納稅人的行政管理部門（總部）為管理和組織經營活動而發(fā)生的管理費用，應在房地產開發(fā)費用中扣除，不應計入“開發(fā)間接費用”在此扣除。6、納稅人申報扣除項目時，對扣除憑證有什么具體要求？參照營業(yè)稅細則規(guī)定：支付給境內單位或者個人的款項，且該單位或

41、者個人發(fā)生的行為屬于營業(yè)稅或者增值稅征收范圍的，以該單位或者個人開具的發(fā)票為合法有效憑證；支付的行政事業(yè)性收費或者政府性基金，以開具的財政票據(jù)為合法有效憑證；支付給境外單位或者個人的款項，以該單位或者個人的簽收單據(jù)為合法有效憑證，稅務機關對簽收單據(jù)有疑義的，可以要求其提供境外公證機構的確認證明；不屬于上述三種情形的，應提供合同、協(xié)議和其他自制原始憑證。7、房地產企業(yè)申報的開發(fā)成本不實的，主管稅務機關應如何處理？細則規(guī)定：提供扣除項目金額不實，是指納稅人在納稅申報時不據(jù)實提供扣除項目金額的行為。提供扣除項目金額不實的，應由評估機構按照房屋重置成本價乘以成新度折扣率計算的房屋成本價和取得土地使用權

42、時的基準地價進行評估。稅務機關根據(jù)評估價格確定扣除項目金額。國稅發(fā)200991號文件規(guī)定，納稅人“申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的”可實行核定征收土地增值稅。土地增值稅的計稅依據(jù)稅為納稅人轉讓房地產所取得的增值額，如果納稅人申報的房地產開發(fā)成本明顯偏高，則必然造成其申報的增值額明顯偏低，即計稅依據(jù)明顯偏低。因此，對納稅人申報房地產開發(fā)成本明顯偏高且無正當理由的，應當納入土地增值稅核定征收范圍。國稅發(fā)2006187號文件規(guī)定：“房地產開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可參照當?shù)亟ㄔO工程造價管

43、理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據(jù)以計算扣除。具體核定方法由省稅務機關確定?！碧K地稅發(fā)201153號文件進一步明確：“各市縣地稅局應參照當?shù)亟ㄔO工程造價管理部門公布的建筑安裝和建筑材料市場指導價格，制定房地產開發(fā)成本參考標準，并根據(jù)市場變化情況適時進行調整。對納稅人申報的房地產開發(fā)成本明顯偏高的，稅務機關可要求納稅人報送該項目工程決算審計報告或工程結算審核報告；對房地產開發(fā)成本明顯偏高且無正當理由的，主管稅務機關應依據(jù)房地產開發(fā)成本參考標準核定扣除，情節(jié)嚴重的，按規(guī)定移交稅務稽查部門處理。對扣除憑證及資料不完整、不規(guī)范、不

44、真實的，比照上述辦法處理?！?、公共設施配套費如何計算扣除？根據(jù)國稅發(fā)2006187號文件的規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：建成后產權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。細則規(guī)定，房地產開發(fā)成本包括公共配套設施費，根據(jù)上述規(guī)定，建造公共配套設施發(fā)生的費用應當直接歸集至房地產開發(fā)成本并分攤至不同

45、類型房地產，而不需要作為獨立開發(fā)產品核算歸集成本、費用（包括占用的土地成本以及相關開發(fā)成本和費用等，下同）。但是我們認為，根據(jù)國稅發(fā)2006187號文件的規(guī)定，公共配套設施建成后，產權不屬于全體業(yè)主，也未無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)，也未有償轉讓的，建造公共配套設施發(fā)生的成本、費用在計算土地增值稅時不得扣除。如果納稅人存在不得扣除的公共配套設施費，但未將公共配套設施作為獨立的開發(fā)產品核算歸集成本、費用，那么在計算土地增值稅時將無法確定不得扣除的金額。因此，對于公共配套設施，應當先作為獨立開發(fā)產品核算歸集成本、費用，然后在計算繳納土地增值稅時分從兩步進行處理：第一，先剔除

46、按規(guī)定不得扣除的公共配套設施費；第二，將剩余可扣除的公共配套設施費中的不可售部分的成本、費用，用合理的方法分攤至不同類型房地產（分攤對象包括可售的公共配套設施）。項目規(guī)劃范圍之外的公共配套設施，除合同明確約定以項目換土地的以外，其開發(fā)成本、費用一律不予扣除。9、房地產開發(fā)企業(yè)建造的人防工程能否計入開發(fā)成本予以扣除？人防工程的使用權和收益權無償移交給業(yè)主的，按照公共配套設施費的規(guī)定扣除。人防工程的使用權和收益權未無償移交給業(yè)主的，其相關成本、費用不予扣除。房地產企業(yè)繳納的人防工程易地建設費準予扣除（不得加計扣除）。無償移交給業(yè)主的要求：在相關主流媒體上公示；有無償移交的協(xié)議。10、房地產企業(yè)發(fā)生

47、的售樓處和樣板房裝修費用能否計入開發(fā)成本？對房地產開發(fā)企業(yè)售樓處等營銷設施和樣板房的裝修費用，應計入銷售費用，不得計入開發(fā)成本。11、房地產企業(yè)銷售裝修后的房屋（不含樣板房），其裝修費用是否允許扣除？根據(jù)國稅發(fā)2006187號文件的規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋（不含樣板房），其裝修費用可以計入房地產開發(fā)成本。凡以建筑物或構筑物為載體，移動后會引起性質、形狀改變或者功能受損的裝修裝飾物支出（即裝飾后構成不動產的部分），可以作為開發(fā)成本計算扣除。上述之外的其他裝飾裝修支出，一律不得作為開發(fā)成本計算扣除。12、房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)生的預提費用，能否計算扣除？根據(jù)國稅發(fā)2006187號文件的規(guī)定，

48、房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)生的預提費用不予扣除。根據(jù)國稅發(fā)200991號文件規(guī)定，在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出應當取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發(fā)生的。需要注意的是，預提費用實際發(fā)生且取得合法有效憑證后，可根據(jù)支出項目按規(guī)定計入相關成本費用，并計算扣除。房地產企業(yè)發(fā)生的其他具有不確定性的支出，或者尚未實際發(fā)生的支出，或者尚未取得合法有效憑證的支出，按照上述原則處理。13、房地產企業(yè)扣留的質量保證金能否計入房地產開發(fā)成本？國稅函2010220號文件規(guī)定：房地產開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留一定比例的工程款，作為開發(fā)

49、項目的質量保證金，該質量保證金應在一定時間內支付。因此，在計算土地增值稅時，對竣工結算后，甲方扣款，但乙方對該部分扣款已開具發(fā)票的，按扣留的質保金全額扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質保金不得計算扣除。五、扣除項目之三：開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用（一）基本規(guī)定開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用（以下簡稱房地產開發(fā)費用）包括銷售費用、管理費用和財務費用。根據(jù)現(xiàn)行財務會計制度的規(guī)定，三項費用作為期間費用，直接計入當期損益，不按成本核算對象進行分攤。故作為土地增值稅扣除項目的房地產開發(fā)費用，不按納稅人房地產開發(fā)項目實際發(fā)生的費用進行扣除，而是按下列標準扣除：房地產開發(fā)費用之一的財務費用中的利息支出，凡

50、能夠按轉讓項目計算分攤，并能提供金融機構證明的允許據(jù)實扣除，但最高不能超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。除利息支出以外的房地產開發(fā)費用按取得土地使用權支付的金額及房地產開發(fā)成本之和的5%以內（注：我省規(guī)定為5%）予以扣除。凡利息支出不能按轉讓房地產項目計算分攤或不能提供金融機構證明的，所有房地產開發(fā)費用的扣除按取得土地使用權支付的金額及房地產開發(fā)成本的10%以內（注：我省規(guī)定為10%）計算扣除。（二）常見問題1、據(jù)實扣除利息需要具備哪些條件？據(jù)實扣除利息支出應當同時符合以下條件：能提供金融機構證明（金融機構出具的利息支出憑證）；房地產企業(yè)從事房地產開發(fā)又兼營其他生產經營活動的，能夠準確計

51、算分攤各類經營活動的利息支出的；房地產企業(yè)同時開發(fā)兩個或兩個以上項目的，能夠按項目準確計算分攤利息支出。對通過金融機構以外的其它融資渠道借款（譬如向單位拆借資金或向個人集資等）有利息支出的，視為無法提供金融機構證明處理。2、房地產企業(yè)全部使用自有資金，沒有利息支出的，開發(fā)費用能否按土地成本與開發(fā)成本之和的10%計算扣除？根據(jù)國稅函2010220號文件的規(guī)定，房地產企業(yè)全部使用自有資金，沒有利息支出的，開發(fā)費用可以按土地成本與開發(fā)成本之和的10%計算扣除。3、房地產企業(yè)既有金融機構借款又有其他渠道借款，但其金融機構借款利息支出大于土地成本與開發(fā)成本之和的5%的，利息支出能否選擇據(jù)實扣除？根據(jù)細則

52、以及國稅函2010220號文件的規(guī)定，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除。但其他渠道借款發(fā)生的不能提供金融機構證明的利息支出不得扣除。4、房地產開發(fā)企業(yè)既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發(fā)費用能否同時適用利息支出據(jù)實扣除和按10%的比例計算扣除？根據(jù)國稅函2010220號文件的規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發(fā)費用不能同時適用利息支出據(jù)實扣除和按10%的比例計算扣除。即選擇利息支出據(jù)實扣除的，其他房地產開發(fā)費用只能按土地成本及開發(fā)成本的5%計算扣除。5、對計入房地產開發(fā)成本的利息支出在計算土地增值稅時是否允許加計扣除？國稅

53、函2010220號文件規(guī)定：“土地增值稅清算時，已經計入房地產開發(fā)成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除?！币虼?，房地產企業(yè)發(fā)生的利息支出無論會計上如何進行處理，在計算土地增值稅時都應當按照利息支出的相關規(guī)定進行處理，其計入開發(fā)成本的利息支出應當從開發(fā)成本中調減，不得列入開發(fā)成本加計扣除。6、向金融機構借款發(fā)生的超標準利息支出能否據(jù)實扣除？根據(jù)財稅199548號文件的規(guī)定，利息的上浮幅度按國家的有關規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除。對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。7、利用閑置專項借款對外投資取得收益應如何進行處理？根據(jù)國稅發(fā)200991號文件的規(guī)定，利用閑置專項借款

54、對外投資取得收益，其收益應當沖減利息支出。8、據(jù)實扣除的利息支出如何計算分攤至不同類型房地產？按規(guī)定允許據(jù)實扣除的利息支出，應當計算分攤至不同類型房地產。納稅人利息支出全部計入財務費用的，應按某一類型房地產土地成本與開發(fā)成本之和占該房地產項目總土地成本與總開發(fā)成本之和的比例計算該類型房地產應分攤的利息支出。納稅人利息支出部分計入財務費用，部分計入開發(fā)成本的，其計入財務費用的部分仍按上述方法計算分攤至不同類型房地產，其計入開發(fā)成本的部分可按會計核算的金額歸集至不同類型房地產，但是納稅人未按企業(yè)會計準則的規(guī)定準確計算計入開發(fā)成本的利息支出的，應將計入開發(fā)成本的利息支出調整至財務費用中按上述方法一并

55、計算分攤至不同類型房地產。六、扣除項目之四：舊房及建筑物的評估價格。（一）基本規(guī)定1、財稅字199548號文件規(guī)定：“轉讓舊房的，應按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用以及在轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。”2、細則規(guī)定：“舊房及建筑物的評估價格指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經當?shù)囟悇諜C關確認?！保ㄖ刂贸杀痉ǎǘ┏Ｒ妴栴}1、重置成本價的具體含義是什么？重置成本價的含義是，對舊房及建筑物按轉讓時的建材價格和人工費用計算，建造同樣面積、同樣層次、

56、同樣結構、同樣建設標準的新房及建筑物所需花費的成本費用，減除折舊后的金額。2、轉讓舊房為什么要對房屋及建筑物進行評估？土地增值稅的實質是對土地增值征稅，而對房產增值不征稅。對轉讓舊房征收土地增值稅時，要求對房屋建筑物（不含土地）通過評估計算重置成本，是為了剔除房屋建筑物（不含土地）發(fā)生的增值或減值。3、如何區(qū)分新建房和舊房？財稅字199548號文件規(guī)定：“新建房是指建成后未使用的房產。凡是已使用一定時間或達到一定磨損程度的房產均屬舊房。使用時間和磨損程度標準可由各省、自治區(qū)、直轄市財政廳（局）和地方稅務局具體規(guī)定。”蘇地稅發(fā)（1995）143號文件規(guī)定：“舊房，是指建成后已交付使用了一定時間的

57、房產，其使用時間可掌握在一年以上。”蘇財稅200745號文件規(guī)定：“土地增值稅中的舊房，是指已建成并辦理房屋產權證或取得購房發(fā)票的房產以及雖未辦理房屋產權證但已建成并交付使用的房產?！?、轉讓舊房能夠提供評估價的，是否需要同時提供地價？財稅字199548號文件規(guī)定：“轉讓舊房的，應按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用以及在轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。對取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權所支付的金額?！?、轉讓舊房時已繳納的契稅可否在計稅時扣除的問題財稅字199548號文件規(guī)定：“對于個人購入房地產再轉讓的，其在購入時已繳納的契稅，在舊房及建筑物的評估價中已包括了此項因素，在計征土地增值稅時，不另作為與轉讓房地產有關的稅金予以扣除?！?、轉讓舊房不能提供評估價格的，應如何計征土地增值稅？根據(jù)財稅200621號文件的規(guī)定，納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經當?shù)囟悇詹块T確認，取得土地使用權支付的金額和房屋及建筑物的評估價格，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，