建筑房產(chǎn)項(xiàng)目投資回收期的定量分析

1、建筑房產(chǎn)項(xiàng)目投資回收期的定量分析 對于房地產(chǎn)投資企業(yè)而言，對任一房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，必然要考慮投資 效益，而考察項(xiàng)目投資效益的指標(biāo)通常有項(xiàng)目凈現(xiàn)值（NPV）內(nèi)部收益率（IRR、投資回收期（Pt）、投資利潤率等。由此可見，投資回收 期已作為評價(jià)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的一個(gè)重要指標(biāo)。探討房地產(chǎn)投資項(xiàng) 目投資回收期的影響因素，并對其進(jìn)行定性和定量分析，對房地產(chǎn)項(xiàng) 目投資具有十分重要的實(shí)踐指導(dǎo)意義。一、投資回收期計(jì)算方法的理論基礎(chǔ)投資回收期是指投資方案所產(chǎn)生 的凈現(xiàn)金收入補(bǔ)償全部投資所需要的時(shí)間長度。它是反映項(xiàng)目投資回 收能力的一個(gè)重要指標(biāo)。投資回收期 Pt 通常可以用下式計(jì)算： 式中：Pt為投資回收期；CI為

2、現(xiàn)金流入量；CO為現(xiàn)金流出量；（CI-CO t 第 t 年的凈現(xiàn)金流量； i 為貼現(xiàn)率。當(dāng)投資回收期小于或等于基準(zhǔn) 投資回收期時(shí)，說明投資方案的經(jīng)濟(jì)性較好，方案是可行的；反之， 說明方案的經(jīng)濟(jì)性較差，方案不可取。由此可見，對于一個(gè)投資方案 而言，投資回收期越短，經(jīng)濟(jì)效果越好，風(fēng)險(xiǎn)也越小。投資回收期的 確定方法是項(xiàng)目投資凈現(xiàn)值的一種變形。項(xiàng)目投資的凈現(xiàn)值是指在項(xiàng) 目計(jì)算期內(nèi)，按行業(yè)基準(zhǔn)貼現(xiàn)率或其他設(shè)定的貼現(xiàn)率計(jì)算的各年凈現(xiàn) 金流量現(xiàn)值的代數(shù)和。凈現(xiàn)值的計(jì)算方法為：刀（各期現(xiàn)金流入量一各期現(xiàn)金流出量）-貼現(xiàn)系數(shù) = 項(xiàng)目投資凈現(xiàn)值。 凈現(xiàn)值注重項(xiàng)目的整體 收益，而投資回收期的計(jì)算方法則注重項(xiàng)目投資

3、何時(shí)才能收回成本。根據(jù)公式（ 1）可以看出。投資回收期的計(jì)算方法是把每一期凈收益折 現(xiàn)到現(xiàn)期，選擇一個(gè)時(shí)間限制， 使這個(gè)時(shí)間以前的各期收益加總等于 0，則這個(gè)時(shí)間期限就是投資回收期。一般而言，一個(gè)行業(yè)內(nèi)都會存在基 準(zhǔn)投資回收期，這主要是因?yàn)檎叟f的存在。一旦投資回收期大于基準(zhǔn) 投資回收期，就說明改投資方案整體上不可行。二、投資回收期影響因素分析根據(jù)投資回收期的傳統(tǒng)理論，影響投資回收期的因素主要包括：收益、支出、貼現(xiàn)率等。但是對于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目而言，由于房地產(chǎn)投資區(qū)別于其他投資的特殊性，影響房地產(chǎn) 投資項(xiàng)目投資回收期的因素顯得更加復(fù)雜。（一）地段對投資回收期的影響時(shí)機(jī)、地段、質(zhì)量是房地產(chǎn)投資獲得

4、成功的三大要素。 房地產(chǎn)的增值程度在很大程度上是因?yàn)橥恋氐脑鲋?。而土地增值潛力的大小、利用效果的好壞程度，都與地段有著密切關(guān)系。而地段的不同，直接影響地價(jià)的差異，進(jìn)而影響房地產(chǎn)價(jià)格的不 同。朱道林、董瑪力認(rèn)為地價(jià)和房價(jià)與所在地段與市中心的距離有關(guān)， 認(rèn)為房屋價(jià)格隨著單位距離的增加，價(jià)格呈下降趨勢；地段不同，地 價(jià)也隨之變化。綜上分析，當(dāng)房地產(chǎn)所處地段不同，地價(jià)存在顯著差異，從而導(dǎo)致房 價(jià)的不同。而房價(jià)的差異必然導(dǎo)致投資項(xiàng)目收益的不同。從公式（1）可以看出，影響投資項(xiàng)目投資回收期的一個(gè)很重要的因素是項(xiàng)目的收 益。因此，對于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目而言，地段的區(qū)別對投資回收期有較 大的影響。二）單方投資額對

5、投資回收期的影響對于房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，投資方案的現(xiàn)金流入主要來自于銷售收入和租賃收入，而投資額主要包括土 地價(jià)格、建安費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、各種稅費(fèi)等。對于在同一地段、同一 時(shí)期的房地產(chǎn)項(xiàng)目，房屋的銷售價(jià)格和租賃價(jià)格基本相同，此時(shí)影響 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的投資回收期的主要影響因素為現(xiàn)金流出。從房地產(chǎn) 投資項(xiàng)目的運(yùn)行規(guī)律分析，項(xiàng)目的現(xiàn)金流出主要集中在項(xiàng)目建設(shè)期， 因此可以用項(xiàng)目總投資（I）作為項(xiàng)目現(xiàn)金流出的一個(gè)綜合指標(biāo)。由于 銷售價(jià)格和租賃價(jià)格通常是以單位建筑面積為計(jì)價(jià)單位，為了便于比 較分析，以單位建筑面積的投資額（I/S）作為現(xiàn)金流出的指標(biāo)更為適 用。若以靜態(tài)投資回收期為研究對象，則公式（ 1）可表達(dá)為

6、： 上式中，如果以房屋銷售價(jià)格或租賃價(jià)格作為現(xiàn)金流入（CI）,以單位 建筑面積投資額作為現(xiàn)金流出（CO）,則可以得到：當(dāng)銷售價(jià)格或租賃 價(jià)格相對穩(wěn)定時(shí)，項(xiàng)目的投資回收期 Pt 隨著單位建筑面積投資額 I/S 的提高而延長。同樣,若考慮動態(tài)投資回收期,按照公式（ 1）,同樣可以得出結(jié)論： 在銷售價(jià)格相對穩(wěn)定時(shí),項(xiàng)目的投資回收期隨著單方投資額的提高而 相應(yīng)延長。（三）市場因素對投資回收期的影響任何市場的供給和需求都是動態(tài) 的和不確定的, 這種不確定性決定了市場中的經(jīng)營者收入的不確定性。 經(jīng)營者的收入主要是由市場的供給和需求決定的。房地產(chǎn)市場中的經(jīng) 營者所承擔(dān)的供求波動的風(fēng)險(xiǎn)比一般市場要大些。房地產(chǎn)

7、市場供求的變化受多方面因素的影響。宏觀上,房地產(chǎn)市場需求類型和需求量受社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的影響，尤其是工業(yè)化水平和城市化水平。工業(yè)化和城市化是引致房地產(chǎn)需求變化的最主要因素。微 觀上，房地產(chǎn)市場的供求變化受收入水平、人口增長、消費(fèi)者偏好以 及供給狀況的影響。房地產(chǎn)市場供求狀況的變化以及其他各類市場因素的變化的結(jié)果是導(dǎo) 致房地產(chǎn)商品價(jià)格的變化，而房地產(chǎn)銷售價(jià)格又直接影響房地產(chǎn)投資 項(xiàng)目的收益，因此房地產(chǎn)銷售價(jià)格對投資回收期也有著直接的聯(lián)系。三、投資回收期的修正基于以上分析可知，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資回收期受 到地段、單方投資額、銷售價(jià)格等因素的影響。為了使不同地段、不 同投資、不同時(shí)期的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的回

8、收期具有相對可比性，在考 察某一房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的投資回收期時(shí)需要消除這些因素的影響，得 到一個(gè)無偏性的綜合投資回收期。 （一）地段對投資回收期的修正衡量 地段優(yōu)劣的一個(gè)很直接的指標(biāo)是地價(jià)，可以根據(jù)地價(jià)的差異描述地段 對投資回收期的修正系數(shù) kl：式中kl為 地段對投資回收期的修正系數(shù)；PL i為項(xiàng)目所在地段的土地 價(jià)格； PL0 為基準(zhǔn)地段的土地價(jià)格。（二）單方投資額對投資回收期的修正基于以上分析，單方投資額越 大，投資回收期就相對延長。 因此，以一個(gè)基準(zhǔn)的單方投資額為依據(jù)， 對于歷史序列中存在差異的不同房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，根據(jù)單方投資額的 大小對其投資回收期作相應(yīng)的修正。修正的具體辦法為：根據(jù)一

9、列相 關(guān)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的單方投資額， 以這一列數(shù)據(jù)為樣本， 求出其均值 x 及其均方差s;以均值及其均方差s為基準(zhǔn)，將單方投資額分為5個(gè) 區(qū)間：，給每個(gè)區(qū)間賦以一個(gè)修正系數(shù) k2,用k2對 項(xiàng)目投資回收期 再作修正。修正系數(shù) k2 的確定方法為：當(dāng)單方投資額落在區(qū)間 x-0.5s,x+0.5） s時(shí)取k2=1.0;當(dāng)單方投資額小于該區(qū)間，k2隨之增大； 反之，當(dāng)單方投資額增大時(shí)， k2 隨之減小。（三）價(jià)格指數(shù)對投資回收期的修正市場因素對房地產(chǎn)項(xiàng)目投資回收 期的影響主要體現(xiàn)在房屋價(jià)格上。一般而言，房地產(chǎn)商品的價(jià)格受地 段、規(guī)格（例如項(xiàng)目的單方投資額） 、市場等因素的影響。由于地段、 單方投資額

10、的影響已經(jīng)在修正系數(shù)k1、k2 中 得以體現(xiàn)，因此在此僅考慮市場因素對投資回收期的修正。衡量市場因素的一個(gè)重要指標(biāo)是 房地產(chǎn)商品的價(jià)格，可以根據(jù)各時(shí)期的房地產(chǎn)商品價(jià)格確定一個(gè)價(jià)格 指數(shù)，然后根據(jù)價(jià)格指數(shù)確定修正系數(shù) k3： 以紹興市 1999-2006 年 的商品房銷售價(jià)格為例（如表 1 ），可以根據(jù) 各年的商品房銷售價(jià)格確定價(jià)格對投資回收期的修正系數(shù)k3。在此僅討論住宅銷售價(jià)格， 若以 2004 年為基準(zhǔn)， 即以 2004 年的銷售 價(jià)格指數(shù)為 100，則 2003 年的價(jià)格指數(shù)和價(jià)格修正系數(shù)分別為：四、綜合投資回收期的確定對綜合投資回收期的修正，主要考慮地段 修正系數(shù)k1、投資額修正系數(shù)k

11、2以及銷售價(jià)格修正系數(shù) k3。 在考慮地段對房地產(chǎn)投資回收期的影響時(shí)，從公式（ 2）可以看出，地 價(jià)與房價(jià)存在線性正相關(guān)性，但是地價(jià)不直接決定房價(jià)。因此，在利 用地段對房地產(chǎn)項(xiàng)目投資回收期的修正系數(shù) k1 時(shí)，還需要考慮土地成 本在房屋價(jià)格中的比例 a （可取a=20%-4 0%）,以土地成本在房屋價(jià) 格中的比例a作 為修正系數(shù)k 1的權(quán)重來修正項(xiàng)目投資回收期。根據(jù)房地產(chǎn)商品銷售價(jià)格對投資回收期修正系數(shù)k3的方法，在考慮該修正系數(shù)時(shí)不再考慮地段等對房地產(chǎn)項(xiàng)售價(jià)格的影響，而是以一個(gè)地 區(qū)一年內(nèi)的平均銷售價(jià)格參考指標(biāo)。因此，在利用修正系數(shù) k3 對投 資回收期進(jìn)行時(shí)也考慮一個(gè)權(quán)重系數(shù)（B可取B =50% 0%）。同時(shí)，考對項(xiàng)目收益的有影響的除了土地價(jià)格、銷售價(jià)格之外，括管理水平 等一些不可預(yù)見的不確定因素，我們設(shè)這些的權(quán)重為 （暫可取丫 =10% 左右），而這些因素對投資回的影響由于變數(shù)較多且復(fù)雜，我們不考慮 它對投資回收修正。綜上所述，我們可以將房地產(chǎn)項(xiàng)目的投