老年公寓建設項目可行性研究報告02800

1、菏澤市樂源老年公寓建設項目可行性研究報告菏澤市佳潤置業(yè)有限公司二0一三年五月十二日1、總 論1.1項目背景1.1.1項目名稱菏澤市樂源老年公寓建設項目1.1.2承辦單位菏澤市佳潤置業(yè)有限公司法人代表：柴青松1.1.3建設單位概況本項目建設單位為菏澤佳潤置業(yè)有限公司，該公司實行市場化運作，獨立核算，自負盈虧。公司成立于1999年，是九十年代菏澤最大的煤炭經(jīng)營企業(yè)；涉足房地產(chǎn)開發(fā)建設6萬平方米的居民住宅；陸續(xù)開發(fā)建設商業(yè)地產(chǎn)“菏澤銀座商城”等；后期拓展煤化工項目，投資1.3億元籌建了年產(chǎn)5萬噸的粗苯加氫精制項目。菏澤佳潤置業(yè)有限公司法人代表，柴青松。1.1.4項目提出背景和項目建設的必要性改革開放

2、以來，我國人口出生率銳減，由1970年的33.4下降到2001年的13.4；總和生育率由1970年的5.8下降到2000年的1.6，加之城市化進程加快醫(yī)療衛(wèi)生事業(yè)的發(fā)展，人口壽命快速提高，人口老齡化加速，2008年我國60歲以上的人口達到1.67億，約占總人口的12%。從2001年到2020年這一時期，平均每年將有596萬人進入老齡，到2020年老年人口將達2.48億。到2040年，我國60歲以上的老齡人口總數(shù)達到4億，進入老年型社會。從人口增長趨勢看，根據(jù)2000年全國第五次人口普查資料，2000年全國總人口124261萬人，與1990年第四次人口普查相比，總人口增長了12.8，而60歲以上

3、老年人口增加了34.1，總人口年均增長速度只有0.92，而老年人口年均速度達到2.97，大大快于總人口增長速度。60歲及其以上老年人口以年均3速度持續(xù)增長。更為突出的是，我國80歲以上老年人口已達1100萬，并以年均5的驚人速度遞增。表現(xiàn)出“兩高兩大兩低”特征，即高速、高齡，基數(shù)大，差異大，社區(qū)養(yǎng)老水平低、自我養(yǎng)老意識低。我國人口老齡化發(fā)展的不同階段，將出現(xiàn)老年人口快速增長期、高齡老年人口快速增長期、農(nóng)村老齡化加速期。我國現(xiàn)階段人口老齡化問題必將對全球人口老齡化帶來巨大影響，也必將對我國經(jīng)濟、政治、社會、文化發(fā)展帶來深刻影響。如何應對人口老齡化挑戰(zhàn)，將在一定程度上決定中國能否成為穩(wěn)定繁榮的發(fā)達

4、國家，在21世紀中葉達到中等發(fā)達國家現(xiàn)代化水平和全面建成小康社會。 人口老齡化現(xiàn)象是人類社會發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，反映了人類社會的進步。然而老年人口比重的日益增大會給經(jīng)濟發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結構、文化心態(tài)、社會發(fā)展帶來一系列影響，成為本世紀我國必須認真對待、認真研究的重大社會問題。人口老齡化要求調(diào)整現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)結構，以滿足老年人口對物質(zhì)和精神文化的特殊需求。為了滿足老年人口日益增長的物質(zhì)和文化需求，發(fā)展老齡產(chǎn)業(yè)，增加老年人所需要的社會服務業(yè)，改造不適應人口老齡化的住宅、社區(qū)和環(huán)境。 人口老齡化引起家庭規(guī)模和家庭結構的變化，使傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老功能不斷弱化，迫切要求發(fā)展以社區(qū)為中心的各項社會福利和社會服務事業(yè)，

5、以補充家庭養(yǎng)老功能的不足。 我國的社區(qū)養(yǎng)老服務從20世紀80年代起步，經(jīng)過30多年的發(fā)展，已初具規(guī)模。但社區(qū)養(yǎng)老服務水平還比較低，許多地方社區(qū)養(yǎng)老服務起步晚，不能滿足老年人多種層次需求。 老年公寓作為專供老人居住的專有住宅，是一種居家養(yǎng)老與社區(qū)服務相結合的模式，滿足了老年人對居住的特殊需求，解決了傳統(tǒng)養(yǎng)老模式的不足，是一條老年公益性事業(yè)市場化運作的新路子，是解決老齡化問題的有效對策之一。一些地區(qū)經(jīng)驗表明，僅靠國家投資，遠遠不能滿足需求，調(diào)動多方面積極性，吸引民間資本興建老年公寓，市場化運作，是解決老齡化問題的好辦法，一些新建的老年公寓出現(xiàn)了排隊入住的現(xiàn)象，老齡福利事業(yè)社會化運作取得了很好效果。

6、老年公寓創(chuàng)造了一個文明、衛(wèi)生、舒適、和諧的生活環(huán)境，解決老年人在衣食住行醫(yī)療養(yǎng)生等日常生活中的各種困難和矛盾，使老年人安心養(yǎng)老，使其家屬子女集中精力工作，對社會穩(wěn)定起到了直接的促進作用。黨中央、國務院歷來十分關注老齡問題，2000年發(fā)出了關于加強老齡工作的決定等一系列文件指示，我國制定頒布了中華人民共和國老年人權益保障法，使我國老齡事業(yè)有法可依有章可循。 菏澤市委市政府高度重視老齡事業(yè)發(fā)展，把發(fā)展老齡事業(yè)納入總體發(fā)展規(guī)劃，將老齡工作列入重要議事日程。市政府多次召開常務會議專題研究和部署老齡工作，先后出臺了關于進一步加快養(yǎng)老服務業(yè)發(fā)展的意見、市級財政扶持城鎮(zhèn)養(yǎng)老服務機構暫行辦法、關于進一步加強老

7、年人才資源開發(fā)利用的意見等一系列政策措施。加快社會養(yǎng)老設施建設，逐步滿足老年人養(yǎng)老的差異需求，提高老年人生活質(zhì)量，是落實黨中央國務院方針政策，構建和諧社會的新舉措。1.2可行性研究編制依據(jù)（1）中華人民共和國老年人權益保障法（2）中共中央國務院關于加強老齡工作的決定（中發(fā)200013號） （3） 山東省人民政府辦公廳關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的意見魯政辦發(fā)（2008）25號 （4）、山東省社會養(yǎng)老服務體系建設規(guī)劃(20112015年)山東省人民政府辦公廳2012年6月20日印發(fā) （5）、山東省人民政府辦公廳關于認真落實企業(yè)退休職工中獨生子女父母養(yǎng)老補助有關規(guī)定的通知魯政辦發(fā)201055號 （6）、

8、國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)全國老齡委辦公室和發(fā)展改革委等部門關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)意見的通知國辦發(fā)20066號 （7）、社會養(yǎng)老服務體系建設規(guī)劃20112015年國辦發(fā)201160號1.3可行性研究范圍遵照國家有關法律法規(guī)和文件精神，依據(jù)國家計委投資項目可行性研究指南的規(guī)定，對菏澤樂源老年公寓建設項目的建設規(guī)模、建設方案、選址、總平面布置、節(jié)能、環(huán)保、勞動安全衛(wèi)生，投資和經(jīng)濟效益進行全面技術經(jīng)濟論證，為業(yè)主和政府主管部門提供決策依據(jù)。本報告研究范圍包括：（1）論述項目建設的必要性和意義；（2）通過對老年公寓發(fā)展和需求情況調(diào)研，推薦工程建設規(guī)模與方案；（3）根據(jù)所選場址實際狀況進行總體布置，確定工程技術方

9、案；（4）對環(huán)境保護、節(jié)能、勞動安全衛(wèi)生與消防提出方案；（5）對投資估算、資金籌措、經(jīng)濟效益進行定量分析；（6）提出可行性研究結論和建議。1.4項目概況1.4.1建設地點菏澤開發(fā)區(qū)丹陽路與長沙路交界處，距菏澤市區(qū)2公里。1.4.2建設規(guī)模本項目總投資2.6億元，占地48畝，建筑面積118852平方米，項目竣工后可接收5000位老年人入住。1.4.3建設內(nèi)容項目名稱層數(shù)棟數(shù)長寬單棟建筑面積總建筑面積辦公室2814141963136老年公寓28層282481257632256老年公寓11層112481257612672老年大學活動中心31802520006000兩層門市21802016003200

10、餐飲中心31108.09505404.516213.5醫(yī)療康復中心31354515754725快捷酒店61354515759450三層超市315096480014400單身公寓623540140016800休閑健身廣場111584063206320總建筑面積（不含廣場）118852.5同時建設鍋爐房、配電房、污水處理站等附屬設施。1.5主要技術經(jīng)濟指標見表1-1。表1-1 主要技術經(jīng)濟指標序號名稱單位數(shù)量或指標備注1建設規(guī)模1.1總投資萬元31865.391.1.1其中 建設投資萬元28246.591.1.2 建設期貸款利息萬元01.1.3流動資金萬元8001.2建筑面積平方米1188521.

11、3老年公寓床位總數(shù)個50001.3.1其中 醫(yī)護型床位個1400患病老人和殘疾人居住1.3.2 全壽命型床位個800供健康老人長期居住1.3.3 健康型床位個2800供健康老人居住1-3年2新增職工人數(shù)人2003經(jīng)濟指標3.1投資利潤率3.233.2投資利稅率3.593.3成本利潤率25.683.4內(nèi)部收益率6.52全部投資3.5凈現(xiàn)值（i6）萬元27.33.6盈虧平衡點54.223.7投資回收期年12.86全部投資，含建設期2、需求分析2.1老齡人口及撫養(yǎng)情況從1964至1980年，我國老年人口比重平均每十年增長0.65個百分點；從1980至2010年，老年人口比重每十年平均增長1.12個百

12、分點，2010年至2040年為我國老齡化最快的時期，每十年提高3.99個百分點。這樣高的老齡化速度在世界上是少見的。中國的養(yǎng)老問題將面臨極為嚴峻的挑戰(zhàn)。中國人口年齡結構、人口撫養(yǎng)比和老年人口數(shù)量的變化詳見表2-1。表2-1 中國人口年齡結構和撫養(yǎng)比變化趨勢年份人數(shù)（萬人）比例（）總人口606580014歲1559歲6080/60014歲撫養(yǎng)比60撫養(yǎng)比總撫養(yǎng)比20002005 201020152020202520302035204020452050126 722131 789136 232140 329143 605145 655146 545146 511145 687144 220141

13、86713 01214 28216 61620 45123 37428 27234 03938 04839 20640 65243 5358 8379 96410 94412 93016 27718 72722 86427 67130 80831 44532 2491 2001 4791 8122 1752 5232 8623 7015 0545 6737 3529 25024.321.019.919.819.018.016.815.915.515.415.365.468.267.965.664.862.660.058.157.656.454.010.310.812.214.616.619.4

14、23.226.026.928.230.79.210.210.910.610.810.110.913.314.518.121.337.230.829.330.229.328.728.027.327.027.328.315.715.918.022.225.131.038.744.746.750.056.852.946.747.352.454.459.766.872.073.777.385.1我國人口撫養(yǎng)比（14歲以下人口60歲以上人口/1559歲人口）在未來50年中變化比較明顯。少兒人口撫養(yǎng)比（14歲以下人口/1559歲人口）從2000年的37.2下降到2050年的28.3，下降了8.9個百分點。

15、老年人口撫養(yǎng)比（60歲以上人口/1559歲人口）則從15.7上升到56.8，上升了41.1個百分點。雖然少兒人口撫養(yǎng)比下降，但由于老年人口撫養(yǎng)比大幅度上升，致使總人口撫養(yǎng)比從52.9提高到85.1，上升了32.3個百分點（見圖2-1）。人口高齡化或老年人口老齡化是我國不能回避的一個嚴重問題（見表2-2）。據(jù)全國第六次人口普查結果顯示，2010年，菏澤市60歲及以上老年人口為120.74萬人，占常住人口的14.6%，按照國際標準（60歲以上老年人口的比重超過10%），已進入老齡化社會。人口老齡化呈現(xiàn)以下特點：一是老年人口增長速度快、比重提高幅度大。2000-2010年，全市常住人口總量由809.

16、80增加到828.78萬人，10年增中18.98萬人，增長2.3%，年均增長0.3%；而60歲及以上人口從87.76萬增加到120.74萬年增加32.98萬人，增長37.6%，年均增長3.6%，占常住人口的比重10年提高了3.7個百分點；65歲及以上人口從63.22萬人增加到80.41萬人，10年增加17.19萬人，增長27.2%，年均增長2.4%，占常住人口的比重10年提高了1.9個百分點。二是老年人口的高齡化發(fā)展趨勢明顯。在60歲及以上老年人口中，80歲及以上人口稱之為老年人口的高齡人口。隨著生活水平的改善和醫(yī)療技術的提高，人們的養(yǎng)生理念逐步普及，全市城鄉(xiāng)居民預期壽命普遍延長，80歲及以上

17、高齡人口總量增加多、比重增長快。2000-2010年，全市80歲及以上高齡人口從9.92萬人上升至17.61萬人，增長77.5%，年均增長5.9%。三是老年人口撫養(yǎng)比提高。老年撫養(yǎng)比是指老年人口占勞動適齡人口的比重，以此反映社會對老年人的負擔程度。從兩次人口普查數(shù)據(jù)可以看出，全市老年撫養(yǎng)比不斷提高。2000年全市60歲以上老年人口占15-59歲人口的比例為15.9%，2010年全市60歲以上老年人口占15-59歲人品的比例提高到21.0%，10年提高5.1個百分點，年均增加0.5個百分點。 圖2-2 中國人口撫養(yǎng)比的變化表2-2 兩個年齡組老年人口比重的變化年份年齡組1953196419821

18、990200020102020203020402050607995.595.793.492.190.489.189.689.686.179.2804.54.36.67.99.610.910.410.413.920.8合計1001001001001001001001001001002.2老齡服務業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀我市老齡事業(yè)社會化運作尚處在起步階段，現(xiàn)有福利機構較少，養(yǎng)老機構普遍存在著養(yǎng)老模式單一，完全依賴民政部門，資金投入不足，養(yǎng)老居所品質(zhì)及功能落后，服務項目不配套，不能適應老齡群體的需求。目前，菏澤市區(qū)尚無一所能提供老年人娛樂、康復助殘、自費養(yǎng)老等全部社會服務的、設施齊備，管理先進的老年公寓。2.3

19、需求分析據(jù)第五次人口普查，我國有65歲及以上老年人的家庭戶數(shù)占全國家庭總戶數(shù)的20.09。在全國一人家庭戶中，65歲以上單身老年人口占27.71，在全國二人家庭戶中，有兩個65歲以上老人戶占13.41。城市和鎮(zhèn)有老年人家庭戶的比例比較接近，農(nóng)村則明顯高于城鎮(zhèn)。2000年，全國有65歲以上老年人家庭中，單身老人戶占11.46，只有一對老夫婦戶占11.38，合計為22.84。而老年人與其他人一起居住的情況，占77.17。單身老人戶和只有一對老夫婦戶這兩種完全老人戶所占比例城市26.93，鎮(zhèn)為26.13，農(nóng)村20.98。從另一角度看，農(nóng)村老年人與其親屬一起居住的情況最多，達79.02，而鎮(zhèn)（73.8

20、7）和城市（73.07）水平接近。由此可見城鎮(zhèn)老人與后代分開居住的趨勢較農(nóng)村更為顯著。近30年來，我國人口出生率明顯下降，導致家庭規(guī)模向小型化、核心化轉(zhuǎn)變，加之人口流動性增強，傳統(tǒng)大家庭失去了普遍存在的根基，小家庭成為主導模式。隨著現(xiàn)代化的發(fā)展，人口流動性加快及城鎮(zhèn)地區(qū)住房緊張問題的緩解，家庭小型化趨勢將更加明顯。家庭養(yǎng)老和照料的功能明顯弱化。這為老年公寓提供了一個龐大市場，本項目完工后，必將出現(xiàn)供不應求之勢。2.4本項目服務對象本項目服務對象為60歲以上老人，以菏澤市及周邊縣市老人為主，惠及全國各地有需求的老人。本項目老年公寓按入住對象分為三種類型，以適應不同需求的老人。其中一棟為醫(yī)護型老年

21、公寓，接收體弱多病的老人和殘疾人；兩棟為全壽命老年公寓，接收長期入住頤養(yǎng)天年的老人；兩棟為健康型老年公寓，接收短期（1年以上，3年以下）入住的老人，經(jīng)短期生活習慣后可轉(zhuǎn)入全壽命老年公寓。3、建設規(guī)模3.1建設規(guī)模本項目投資31865.39萬元，建設菏澤樂源老年公寓及生活配套設施。項目建成后可接收5000個老年人安度晚年，為老年人提供一個休閑、娛樂、健身、康復等綜合活動場所。3.2建設標準本項目老年公寓建筑按四星級標準建設。3.3建設內(nèi)容工程項目表：項目名稱層數(shù)棟數(shù)長寬單棟建筑面積總建筑面積平米造價總造價（萬元）聯(lián)排別墅28141419631361900595.84老年公寓28層28248125

22、763225620006451.2老年公寓11層11248125761267218002280.96老年大學活動中心3180252000600020001200兩層門市218020160032001800576餐飲中心31108.09505404.516213.522003566.97醫(yī)療康復中心313545157547252000945快捷酒店6135451575945020001890三層超市31509648001440024003456單身公寓62354014001680018003024休閑健身廣場111584063206320500316總建筑面積（不含廣場）118852.5總投資2

23、4301.974、場址選擇4.1場址選擇4.1.1地點及占地面積 菏澤樂源社老年公寓選址在菏澤開發(fā)區(qū)丹陽路與長沙路交界處，占地48畝，該地塊地勢平整，視野開闊。周邊無任何污染，空氣清新，環(huán)境極佳。本項目選址緊靠菏澤最主要的交通要道丹陽路，距菏澤市中心只有2公里，交通非常便捷。4.1.2地理位置 項目選址位于菏澤開發(fā)區(qū)區(qū)域，即離開菏澤市中心的喧嘩，使老年人有一個安靜、平和的居住環(huán)境，又不脫離城市中心的的醫(yī)療、文化資源，離菏澤中醫(yī)院僅有2公里距離，充份保障了老年人在突發(fā)、意外事故出現(xiàn)之后的應急處置。4.2場址條件4.2.1地形、地貌菏澤地處 地處黃河下游，地勢平坦，土層深厚，屬華北平原新沉降盆地的

24、一部分。自西南向東北呈簸萁形逐漸降低，海拔高度為6837米，平均坡降為1/4700。境內(nèi)地勢平坦，土地肥沃，水資源豐富，便于發(fā)展陸運水運、水利設施、工業(yè)項目的建設和農(nóng)林牧漁業(yè)的綜合開發(fā)利用。 于北緯3039-3553，東經(jīng)11448-11624。4.2.2氣候、氣溫菏澤菏澤市屬暖溫帶季風型大陸性氣候，四季分明，雨熱同季，光熱充足。年太陽輻射總量為116.6-123.6千卡/平方厘米。其中植物可利用的光能為57.2-60.5千卡/平方厘米。年日照時數(shù)2329.2-2578.3小時，年日照百分率54-59%；年平均氣溫為13.5-14.0，年平均降雨量為655毫米。待添加的隱藏文字內(nèi)容24.2.3

25、河流水文菏澤為北方少有的豐水地區(qū)，水資源量為29.21億立方米，客水資源豐富，黃河入境水量428億立方米，可利用量為31.7億立方米。其中地表水1.52億立方米，地下水15.18億立方米，可利用黃河水15億立方米。人均占有量406立方米，為全省平均水平的1.47倍。是我省少有的富水區(qū)，可以完全滿足工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和居民生活用水的需求。4.2.4工程地質(zhì)、水文地質(zhì)條件建設場地系黃河沖積平原，土層為200-400米以上，為黃土地場地地下水為上層滯水，主要賦存于耕植土層中，主要由大氣降水及地表山泉水補給，對砼無腐蝕作用。4.2.5交通條件老年公寓距菏澤市中心2公里，南臨菏澤市主要交通要道丹陽路，東臨長沙路

26、，距日東高速2公里，交通條件十分便捷。4.2.6社會環(huán)境條件 隨著社會的發(fā)展，菏澤市也和全國一樣已進入老齡化社會。2010年，菏澤市60歲及以上老年人口為120.74萬人，占常住人口的14.6%，根據(jù)中共中央、國務院關于加強老齡工作的決定和國發(fā)200019號文件精神，以滿足社會日益增長的老年人需求為目標，積極推進菏澤老年事業(yè)發(fā)展進程，完善社會保障體系，更好地為老年人提供服務，促進社會穩(wěn)定和文明進步，決定投資建造一所集養(yǎng)老、健身、醫(yī)療、康復、娛樂為一體的綜合性、多功能的老年公寓。4.2.7社會經(jīng)濟狀況 菏澤經(jīng)濟開發(fā)區(qū)目前已形成了完善的生產(chǎn)、生活服務設施。按照一流的規(guī)劃設計、一流的建筑、一流的配套

27、、一流的綠化美化、一流的管理標準，在工業(yè)新區(qū)建設了25公里的環(huán)形路網(wǎng)，供水、排水、電力、通訊、供熱、互聯(lián)網(wǎng)、有線電視等基礎設施配套齊全，形成了開放型、生態(tài)化、園林式的現(xiàn)代化新城區(qū)格局。菏澤經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)的頤海熱電廠及菏澤熱電廠均可供汽，供汽主管道已鋪設完畢，日供汽能力3000噸。日處理能力8萬噸的污水處理廠正在建設當中，排水設施完善。菏澤經(jīng)濟開發(fā)區(qū)有配套齊全的涉外服務機構及設施，設有全省唯一的內(nèi)陸直通口岸，海關、“三檢”、集裝箱運輸中心一應俱全，企業(yè)進出口貨物可直接在區(qū)內(nèi)辦理貨物檢驗、報關、通關、核銷等手續(xù)。中國人民銀行及中國銀行、建設銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行五大商業(yè)銀行的菏澤市分

28、行，均設在開發(fā)區(qū)，形成全市的金融中心。中國人壽保險公司、太平洋保險公司、平安保險公司的分支機構均設在開發(fā)區(qū)。區(qū)內(nèi)有中銀、南華、花都、和平、牡丹等五家三星級以上的賓館，有和平、華平、牡丹等幾個具有良好物業(yè)管理服務、完備生活設施的中高檔住宅區(qū)。有惠慈醫(yī)院、現(xiàn)代醫(yī)院、菏澤市中醫(yī)院等醫(yī)療機構。有銀座超市、施樂超市、天羽量販等大型購物中心，有環(huán)境優(yōu)美的青啤廣場、林蔭廣場及牡丹公園、趙王河公園等。 五、建筑方案5.1指導思想與原則老年公寓宜建在城郊或旅游勝地。但應離主干公路近一些，以方便入住老人外出旅游和就醫(yī)；公寓最好是電梯公寓，占地要少。房間分為公共間（一室兩到四人，提供給由社保供養(yǎng)的孤寡老人），單間、

29、二室間和豪華間幾類，但都有老年人衛(wèi)生間和個人廚房，應有空調(diào)；公寓應配備各種安全設施，包括：適合老年人行走的地面，防跌滑設計；電氣的安全設計，防盜和應急呼叫裝置；有室內(nèi)公共活動場所、娛樂設施、老年健身設備，在室外有園林式的寬闊休閑活動場所和運動場所；保證公寓的水、電、氣、電話、電視、寬帶網(wǎng)常年24小時的不中斷；設有各種服務設施，如公寓廚房、公寓洗衣房、醫(yī)務室、餐廳、洗理按摩房、保安室及管理用房；設置殘疾人設施；老年人住房的特殊要求一般應突出環(huán)境清凈，采光好，進出方便，特別是要堅持無障礙原則。比如，要有防滑地面、防跌扶手、坐式便器、緊急呼救裝置等，公寓樓內(nèi)還應有各種生活服務、娛樂、醫(yī)療保健設施等，

30、配備專門的服務人員和醫(yī)護人員；公寓建造、房間設計應考慮到老人的多樣要求，可分別建造單元式帶衛(wèi)生間和陽臺20平方米的房間，有單人或雙人房，樓房三層以上設計安排電梯。同時應有一定的室內(nèi)、室外活動空間，花草綠地，營造一個舒適溫馨的養(yǎng)老環(huán)境；公寓服務模式，按照“養(yǎng)老、康復、休閑、娛樂、服務一體化”的服務要求調(diào)整結構與布局，形成功能合理，方便住寓老人的服務模式，量力而行，統(tǒng)一規(guī)劃，合理確定老年公寓的規(guī)模和布局、調(diào)整結構和功能。力爭公寓辦成“內(nèi)部設施現(xiàn)代化，休閑場所園林化，康復設施醫(yī)院化、管理服務制度化”的老人樂園。5.2項目總體規(guī)劃方案本項目在菏澤市開發(fā)區(qū)，占地30381.14平方米，長20.8米，寬1

31、4.6米，呈長方形地塊。本項目利用已出讓建設土地進行布置。場區(qū)分服務區(qū)、生活區(qū)、活動區(qū)、動力區(qū)四大功能區(qū)。生活區(qū)：服務區(qū)布置場區(qū)的北側，布置有5棟老年公寓。服務區(qū)：生活區(qū)布置在場區(qū)的東、西兩部分，各布置超市、酒店。活動區(qū)：活動區(qū)布置在場區(qū)的西南部。場區(qū)中部為健身廣場，安裝部份健身器材和和羽毛球場地等。動力區(qū)：污水處理站，污水處理水池，清水池，鍋爐房。生活區(qū)的四棟公寓樓和活動區(qū)的綜合樓之間，樓與樓之間，采用連廊連通起來，使其成為有機的整體，便于老年人活動。場區(qū)的主入口大門布置在場區(qū)的南側，緊臨公路，作為人流大門。場區(qū)的次入口大門布置在場區(qū)的東南側，面臨公路，作為物流大門。場區(qū)內(nèi)主干道寬6米，次干

32、道寬4米，支干道寬3米，各主要建筑設施均有道路相通，形成環(huán)形通道。各建（構）筑物相互間距應滿足消防間距要求。場區(qū)內(nèi)綠化：在生活區(qū)，活動區(qū)、服務區(qū)、主要出入口、道路兩旁和建筑物周圍以及場區(qū)空地進行綠化。場區(qū)綠地構成有喬木、亞喬木、花灌木、綠籬、花壇、草坪和噴水池、假山、涼亭等。根據(jù)功能區(qū)的性質(zhì)，環(huán)境構成，采取不同的綠化方式。場區(qū)綠化面積不小于30。場區(qū)四周設置圍墻，使之形成一個封閉的安寧的舒適的空間。5.3建筑方案5.3.1建筑方案描述（1）徽派建筑藝術與風格本項目建筑按徽派園林式風格建造。明中葉以后，隨著徽商的崛起和社會經(jīng)濟的發(fā)展，徽商財力雄厚。“盛館舍以廣招賓客，擴祠宇以敬宗睦族，筑牌坊以傳

33、世顯榮”。于是乎給后世留下了大量優(yōu)秀作品，其工藝特征和造型風格主要體現(xiàn)在“徽派三絕”牌坊、祠宇、民居等建筑實體中。它是中國古代社會后期成熟的一大建筑流派?；张蓤@林和宅居建筑亦同步發(fā)展起來并跨出徽州本土，在大江南北各大城鎮(zhèn)扎根落戶。作為設計和實施者，江南民間的“徽州幫”匠師對這一流派的形成起了重要作用。作為一個傳統(tǒng)建筑流派，徽派建筑融古雅、簡潔、富麗為一體，它至今仍保持著獨有的藝術風采?；张山ㄖw現(xiàn)的是徽州人在創(chuàng)造最佳人居環(huán)境時，堅持中華古代生態(tài)倫理思想、天人合一理念，努力實現(xiàn)人與所處的山、水、大自然和諧相處的精構巧思和智慧。我們在許多徽州古村落古民居建構中發(fā)現(xiàn)：與天地、自然相通和諧的觀念、與人

34、為善、利人睦鄰的觀念、整體協(xié)調(diào)的觀念、重功能講藝術的觀念、崇儒尚文重教的觀念等等，都是徽派建筑特色之精華?！榜R頭墻”的防火分隔功能和建筑美學韻律的結合，西遞大夫第“作退一步想”的思維和墻角的匠心處理，徽派建筑把人類“遮風蔽雨”功能的“住”的文化在徽州地域發(fā)揮到了極致，其建構整體設計的宗族理念、風水理念、人文理念已成為徽州學術研究的重要課題。只有整體地、本質(zhì)地把握徽派建筑的特色，從內(nèi)質(zhì)而不是表面上體會徽派建筑之妙之美，才有可能在新徽派建筑中融入古徽州人那種善待自然、與鄰為善、重教化、講藝術等理念，從根本上弘揚徽派建筑的特色，堅守徽風徽韻。（2）建筑特征本項目建筑特征按徽派園林風格建造，馬頭翹角式

35、房頂，黑色流璃瓦，白色乳膠漆外墻、古典式馬頭墻，配以塑鋼推拉窗、紅漆木門，外走廊式建筑，突出皖南民族風情。三疊馬頭墻高聳，狀若屏風，如奔馬嘶鳴，高低縱橫，起伏跌落，與屋頂形成黑白、大、小、縱、橫的對比，產(chǎn)生極為簡約奇妙的形式美 ，使整個大院靜穆之中不乏動感，白墻黑瓦與綠水映襯，如水墨般雅致恬淡。樓與樓之間采用連廊連通，使其成為有機整體，便于老年人活動。在建筑上，連廊使建筑空間似隔還連，有收有放，富于層次變化。樓內(nèi)設臺階式樓梯和斜坡式樓梯，便于輪椅車通行。老年公寓內(nèi)裝修為木地板地面、乳膠漆內(nèi)飾墻面。各衛(wèi)生間內(nèi)防滑地板磚輔地，墻面磚內(nèi)飾面，石膏板吊頂。辦公樓和活動間內(nèi)裝修采用防滑地板磚輔地，乳膠漆

36、內(nèi)飾墻面。塑鋼推拉窗、玻璃門。餐廳采用防滑地板磚輔地，墻角1.5米貼瓷磚內(nèi)飾面。其余乳膠漆內(nèi)飾面。廚房操作間面貼瓷磚內(nèi)飾面，石膏板吊頂。（3）結構選型a公寓1號樓、2號樓建筑長48米，寬12米，28層建筑，底層高3.3米，二層以上層高3米，為鋼筋混凝土磚混結構。b.公寓3號樓、4號樓，建筑長48米，寬12米，11層建筑，底層高3.3米，二層以上層高3米，為鋼筋混凝土框架結構。c.公寓5號樓、6號樓，建筑長40米，寬35米，6層建筑，層高3米，為鋼筋混凝土框架結構。d.酒店建筑長50米、寬28米，6層建筑，為鋼筋混凝土磚混結構。e.醫(yī)療康復中心建筑長45米、寬35米、3層建筑，為鋼筋混凝土磚混結

37、構。f.餐飲中心建筑長38米，寬50米，三層建筑底層高3.3米，為鋼筋混凝土磚混結構。g.老年大學、商業(yè)門市樓， 建筑長80米，寬35米，3層建筑，層高4.2米，為鋼筋混凝土框架結構。（4）建筑、平面布置a.公寓14號樓：每棟每一層設有20套標準單人間起居室，每套配備老人衛(wèi)生間，每套標間面積20平方米。每棟每一層可供20位單身老人居住。b.公寓56號樓：為6層建筑，每棟每一層設有60套標準雙人間起居室，每套配備老人衛(wèi)生間。每套標間面積25平方米。其中，每棟每一層可供120位老年人居住。c.綜合樓：為三層建筑，第一層設計為餐廳，布置有廚房、大餐廳，包廂、開水間、洗碗間。第二層為活動室，布置健身房

38、、練聲房，書畫室和圖書室。第三層為活動室，布置臺球室、乒乓球室，棋牌室等，為老年人提供活動場所。d.辦公樓：為二層建筑，一層布置辦公室、醫(yī)務室、康復室。 第二層布置辦公室，會議室。5.3.2建（構）筑物一覽表表51 建（構）筑物一覽表項目名稱層數(shù)棟數(shù)長寬單棟建筑面積總建筑面積聯(lián)排別墅2814141963136老年公寓28層282481257632256老年公寓11層112481257612672老年大學活動中心31802520006000兩層門市21802016003200餐飲中心31108.09505404.516213.5醫(yī)療康復中心31354515754725快捷酒店6135451575

39、9450三層超市315096480014400單身公寓623540140016800休閑健身廣場1115840632063205.3.3主要設備（1）設備選擇原則a.滿足使用要求，產(chǎn)品質(zhì)量可靠。b.選擇技術先進、造型美觀，物美價廉，注意設備利用率和成本核算。c.選用能耗少，效率高，維修方便，并能一機多用的設備。d.回轉(zhuǎn)部位與危險部位裝置安全保護設施。e.運轉(zhuǎn)時保持低噪音。f.設備盡量采用封閉式操作，操作方便，簡單，安全可靠。（2）主要設備明細表表52 主要設備明細表序號設備名稱型號規(guī)格數(shù)量用電量（kw）用水量(t/h)用汽量（t/h）單價（元）總額（萬元）備注1柜式空調(diào)228022800.36

40、842分體式空調(diào)120600.25303微機2080.6124電風扇1125.60.011.125電視機22801000.24566電冰箱30500.154.57洗衣機12120.22.48太陽能熱水器22800.3 6849健身器械50件123510醫(yī)療器具10套505011辦公用品6套6612消毒柜10100.154.513櫥具5套101514電話機22800.0122.815面包車31816小轎車33617鍋爐系統(tǒng)1套4含洗衣房、烘干施設18配電系統(tǒng)1套319污水處理系統(tǒng)1套920通訊系統(tǒng)1套3合計2603.62080.325.4配套設施（1）給水本項目所需的生活用水由市自來水公司供應。

41、a.用水量表53 用水量表序號用水部分日用水量（噸）備注1鍋爐房802生活用水6603未預見水量180合計 920不包括消防用水量b.水質(zhì)、水源本項目水的用途一般可分為：生產(chǎn)用水、生活用水、鍋爐用水、冷卻用水和消防用水等。不同的用途，有著不同的水質(zhì)要求。生活用水的水質(zhì)要求符合生活飲用水水質(zhì)標準，消防用水可低于生活飲用水的標準，鍋爐用水應符合鍋爐用水標準。用水由當?shù)刈詠硭竟?。c.水質(zhì)水壓要求水質(zhì)要求：職工生活用水及生產(chǎn)用水應符合生活飲用水衛(wèi)生標準gb547985要求。水壓要求：依據(jù)上述水質(zhì)、水壓、水量要求，按照公司生產(chǎn)區(qū)的供水能力設計采用生活生產(chǎn)消防聯(lián)合供水的管網(wǎng)形式。本項目給水方案如下：

42、市政管網(wǎng)水源 廠區(qū)管網(wǎng) 消防水池 用水點 室內(nèi)消防管網(wǎng) 室外消火栓 火點（2）排水本項目將建設完備的排水系統(tǒng)，全場實行雨污分流的排水體制。生活污水：本項目生活污水約36噸/天，經(jīng)化糞池處理，收集后排至場區(qū)污水管網(wǎng)，由場區(qū)污水處理站統(tǒng)一處理。生活污水處理按以下流程進行：污水 化糞池 小型一體化處理設備 處理達標后的廢水，在不影響的前提下，可作為綠化用水和場地沖洗用水。（3）電氣a.供電設計用電負荷等級：按本項目性質(zhì)和供電規(guī)程，無特殊要求，其用電按三級負荷考慮；供電系統(tǒng)：本項目用電均由碧西村電站供給，電纜可架空或埋地引至用電點；電力線路敷設應考慮生產(chǎn)照明、電力防爆、防腐方面的要求；設置功率因素自動

43、補償屏，平均功率因素cos0.9；全廠采用分級計量，低壓側設照明計量裝置，各用電回路裝設低壓計量表，以便加強管理和考核用電指標。b.過電壓及接地保護為了使配電房及各用電設備安全運行，在配電房設工作接地及過電壓接地保護并連成一體，做成環(huán)狀接地網(wǎng)，從而降低跨步電壓和接觸電壓。各建筑物進戶線距配電房距離大于50米的均設置重復接地裝置。進戶后采用tn-c-s系統(tǒng)。變配電房接地電阻r10.c.電力設計負荷計算根據(jù)各專業(yè)所需的用電條件，用電設備分類按需用系數(shù)分別計算，然后綜合確定本項目用電負荷。工藝設備安裝容量：61.6kw生活照明安裝容量：110.2kw總裝機容量：171.8kw建配電房40平方米，安裝

44、配電箱一套。電源及電壓本項目電源由廠外高壓線經(jīng)變壓器后，直接引至場區(qū)配電房。場區(qū)動力及照明均采用三相四線制（380v/220v）。供給電源進入場區(qū)后，經(jīng)總配電柜、各分配電柜引到各用電設備，用電點一般采用放射樹干式供電方式，對大容量的用電設備采用降壓起動的方式以減少起動電流對線路電壓質(zhì)量的影響。場區(qū)內(nèi)部動力線路采用bv銅芯穿焊接鋼管或upvc管明設或暗設，或沿橋架敷設。d.照明設計場區(qū)照明和動力為同一線路，進戶后分開鋪設。生活照明電源由變電房照明電柜引出專線。各建筑物照明采用pz30jr型配電箱，照明配線系統(tǒng)均為放射樹干混合系統(tǒng)。照明線路配線采用bv銅芯穿鋼管或電線管明敷或暗敷。各建筑物室內(nèi)照度

45、值的選擇依據(jù)建筑電氣設計技術規(guī)程的推薦值并結合具體情況確定。場地照明采用熒光燈，空間凈高超過6m時采用高壓汞燈和高壓鈉燈的混光照明。潮濕場所，采用防潮型熒光燈。浴室和淋浴間采用防水型燈具。辦公室、生活用房照明采用日光燈。路燈一般采用80125w高壓汞燈或100w高壓鈉燈，集中在傳達室控制。大面積的場地照明控制開關宜分片集中布置。各類場地最低照度不同，室內(nèi)高于100lz，庫房、鍋爐房、辦公室等場所高于50lz。e.接地和防雷場區(qū)內(nèi)建筑物和構筑物設避雷針或避雷帶保護。配電房設計五防式人工接地裝置，接地電阻不大于4歐姆，各用電點重復接地電阻不大于10歐姆。（4）供汽生活用汽量：0.5t/h總用汽量：

46、0.5t/h建設鍋爐房130平方米，購置1臺0.5噸蒸汽燃煤鍋爐。（5）通訊設施a.通訊設施包括電話通訊，有線電視（catv），寬帶網(wǎng)絡和消防監(jiān)控。b.在場區(qū)內(nèi)裝設光纜，通訊設施和寬帶傳輸設施。c.有線電視（catv）系統(tǒng)盡量利用地方電視訊號，同時建立衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)以豐富老年人文娛生活。d.場區(qū)內(nèi)設置消防滅火設施和消防監(jiān)控中心。所有公寓房間和娛樂活動場所都裝設感煙、感溫等火情探測裝置和消防設施，設置完善的聲光報警訊號和通風排煙、噴淋等自動滅火設施。e.場區(qū)內(nèi)設置有線電視監(jiān)視系統(tǒng)，在各個建筑的門口、走廊過道等重要地點均裝設電視攝像頭，并配備錄像等監(jiān)控設備。f.通訊設施費用分別計入工藝設備、消防

47、費用中。5.3.4動力、燃料供應本項目選用1臺0.5噸燃煤鍋爐全年燃煤需要量：243噸本項目餐飲全年用煤量：300噸表54 公用系統(tǒng)消耗表序號名稱內(nèi)容單位消耗量備注1電380v-220v，50hzkw34362水飲用水噸/天9203蒸汽0.6mp噸/小時0.54煤噸10860全年消耗量6、環(huán)境保護6.1編制依據(jù)6.1.1中華人民共和國環(huán)境保護法6.1.2國務院（98）第253號建設項目環(huán)境保護管理條例6.1.3國家計委、國務院環(huán)委87國環(huán)字第002文建設項目環(huán)境保護設計規(guī)定6.1.4國務院環(huán)境保護委員會、國家計劃委員會、國家經(jīng)濟委員會（86）國環(huán)字第003號文關于頒發(fā)“建設項目環(huán)境保護管理辦法

48、”的通知6.2設計采用標準6.2.1環(huán)境質(zhì)量標準6.2.1.1大氣環(huán)境質(zhì)量執(zhí)行：gb3095-1996大氣環(huán)境質(zhì)量標準的二級標準。6.2.2污染物排放標準6.2.2.1廢污水執(zhí)行：gb8978-1996污水綜合排放標準的二級標準6.2.2.2廢氣執(zhí)行gb16297-1996大氣污染物綜合排放標準的二級標準6.2.2.3噪聲執(zhí)行gb-12348-90工業(yè)企業(yè)廠界噪聲標準的二級標準和衛(wèi)生部、國家勞動總局頒發(fā)的工業(yè)企業(yè)噪聲衛(wèi)生標準（試行草案）6.3主要污染源和污染物該項目實施后的主要環(huán)境問題是生活過程產(chǎn)生的廢水，固體廢物，鍋爐房和洗衣房的噪聲。6.3.1廢水：廢水來源主要為廚房、餐廳、洗衣房、浴室的

49、清洗廢水和生活區(qū)的衛(wèi)生用污水。這類廢水無毒、無害。廢水排放量約為36噸/天。醫(yī)務室產(chǎn)生少量醫(yī)療廢水，搜集消毒后與生活污水一起進入污水處理站處理。6.3.2固體廢棄物固體廢棄物主要來源于廚房食物原料處理后的廢渣，生活區(qū)生活垃圾，廢棄的包裝材料，煤渣全年的固體廢物約為190.3噸。醫(yī)務室產(chǎn)生的少量醫(yī)療廢物。6.3.3灰塵生活過程中不產(chǎn)生灰塵，鍋爐產(chǎn)生的煙塵。6.3.4噪聲根據(jù)衛(wèi)生部和勞動總局頒發(fā)的工業(yè)企業(yè)噪聲衛(wèi)生標準對新建企業(yè)的規(guī)定，8小時允許噪聲要降為85db（a）。本項目建成后噪聲源主要為鍋爐房和洗衣房等聲壓級在85db以上，超過規(guī)定標準，危害工作人員健康。6.4綜合利用與治理方案6.4.1污

50、染防治原則6.4.1.1遵照（87）國環(huán)字第002號所規(guī)定的原則。6.4.1.2污染治理方案優(yōu)先采用國家環(huán)保局發(fā)布的國家環(huán)境保護最佳實用技術，國家尚未頒發(fā)最佳實用技術的則選用國內(nèi)普遍采用的成熟工藝。6.4.2廢水處理本項目的生活廢水，主要組成是生物類物質(zhì)。設置日處理能力為50m2/d的污水處理裝置一套。采用馬鞍山市華騏環(huán)保發(fā)展有限公司上向流曝氣生物濾池污水處理新工藝和一體化地埋式污水處理設備。通過處理以后，可達到國家一級排放標準。6.4.3廢氣治理鍋爐產(chǎn)生的煙氣擬采取濕式水膜除塵器進行處理后由高50m的煙囪排放，濕法除塵效率一般為9095，so2去處率約為15，處理后的煙塵和so2排放濃度分別

51、為171.9mg/m3和502 mg/m3?？蓾M足gb132712001鍋爐大氣污染物排放標準時段二級標準。6.4.4噪聲污染防治首先要進行合理的總圖分區(qū)設計，高噪聲房間和設備，應盡量與生活區(qū)分開布置。并遠離要求安靜的區(qū)域；高噪聲設備應盡可能低位布置，以減少噪聲污染范圍；高噪聲機器和設備，宜集中布置在單獨房間內(nèi)，以縮小噪聲污染面和便于采取相應措施；采用隔、吸、消音等綜合防治措施；并在隔聲間的內(nèi)墻加裝隔聲和吸聲材料，以消除強噪聲對生活環(huán)境的干擾。采取上述措施后，一般均可使高噪聲設備對環(huán)境的影響不超過規(guī)定標準的要求。6.4.5固體廢棄物防治處理 燃煤爐渣出售給磚廠作制磚原料，廚房、餐廳、生活區(qū)產(chǎn)生的生活垃圾由環(huán)保部門處理。醫(yī)務室產(chǎn)生的少量醫(yī)療廢棄物集中搜集，由菏澤樂源醫(yī)療廢棄物處置中心定期收集處理。6.5