重慶市百吉項目投資計劃書

1、 目 錄一、 項目基本情況（一） 地理位置（二） 主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)（三） 地塊性質(zhì)二、 項目前景（一） 重慶概況（二） 北部新區(qū)概況（三） 重慶房地產(chǎn)市場情況三、 項目聯(lián)建方案（一） 聯(lián)建條件（二） 操作步驟四、 聯(lián)建方股權(quán)結(jié)構(gòu)五、 項目開發(fā)時間節(jié)點及資金投入計劃六、 項目經(jīng)濟測算（一） 主要測算依據(jù)（二） 項目成本測算（三） 計劃銷售收入（四） 項目財務(wù)分析七、 公司架構(gòu)八、項目激勵機制九、企業(yè)文化（一） 企業(yè)文化（二） 企業(yè)目標(biāo)客戶（三） 企業(yè)品牌重慶北部新區(qū)百吉地塊項目投資計劃書一、項目基本情況（一）地理位置百吉地塊位于重慶市北部新區(qū)人和組團民安大道與泰山大道交匯處，地塊周邊路網(wǎng)發(fā)達，交

2、通便捷。距離江北機場15分鐘車程，距離龍頭寺火車站僅1.5公里，距離擁有中國最長商業(yè)步行街的商圈觀音橋商圈僅5分鐘車程。（二）主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)地塊面積20942.83 m2擬建面積50385 m2地上面積41885 m2住宅36235 m2門市3500 m2辦公2000 m2社區(qū)用房150 m2地下面積8500 m2車庫7800 m2設(shè)備用房700 m2容積率2.0覆蓋率30%綠地率30%停車位257個地上26個地下231個（三）地塊性質(zhì)項目地塊目前為出讓工業(yè)辦公用地，規(guī)劃已調(diào)整為綜合用地，且已經(jīng)與土地方百吉廠口頭達成聯(lián)建協(xié)議，并與重慶市土地交易中心、評估公司等有關(guān)土地招拍掛部門就后續(xù)土地招拍

3、掛程序取得一致意見。二、項目前景（一）重慶概況重慶地處中國內(nèi)陸西南，位于長江上游。城市面積8.2403萬平方公里。重慶是我國面積最大、最年輕、最具活力的直轄市。2007年底,重慶戶籍人口總量已達到3235.32萬（中國省級行政區(qū)第20名）。其中主城九區(qū)戶籍人口約568萬。2008年重慶地區(qū)生產(chǎn)總值5096億人民幣，近五年年均增長12%，人均gdp突破3000美元。2009年gdp增幅有望突破14%，增幅進入全國前五名。2007年9月，國務(wù)院下發(fā)國務(wù)院關(guān)于重慶市城鄉(xiāng)總體規(guī)劃的批復(fù)，正式批準(zhǔn)實施重慶市城鄉(xiāng)總體規(guī)劃(20072020年),明確了重慶市是我國重要的中心城市之一，國家歷史文化名城，長江上

4、游地區(qū)經(jīng)濟中心，國家重要的現(xiàn)代制造業(yè)基地，西南地區(qū)綜合交通樞紐。重慶市政府于2009年發(fā)布了宜居重慶總體規(guī)劃，將從居住條件、公共空間、服務(wù)設(shè)施三部分來打造“宜居重慶”。根據(jù)宜居重慶總體規(guī)劃總體目標(biāo)，2009年-2012年4年間，將斥資8761億元，把我市建成為西部(最)宜居城市之一。2013年到2017年，將持續(xù)投入巨資，將我市建成全國(最)宜居的城市之一。在現(xiàn)江北、渝北基礎(chǔ)上，重慶市政府已經(jīng)規(guī)劃了具有多項特惠政策的兩江新區(qū)上報國務(wù)院批準(zhǔn)。本地塊處于渝北中心地帶。（二）北部新區(qū)概況重慶市北部新區(qū)于2000年12月18日成立，將建成以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)基地、都市發(fā)達經(jīng)濟圈的核心增長極和

5、都市風(fēng)貌展示區(qū)。北部新區(qū)位于重慶主城區(qū)，南臨渝中半島，北靠江北國際空港保稅區(qū)，西接嘉陵江，東依長江寸灘保稅港區(qū)，規(guī)劃面積136.6平方公里，城市建設(shè)用地91.73平方公里。規(guī)劃人口65萬人，科技人員占30%以上。北部新區(qū)擁有便利的交通優(yōu)勢；重慶鐵路客運樞紐龍頭寺火車站聚散人數(shù)居西部前列；規(guī)劃的城市輕軌環(huán)線，3號、4號、6號線通達四周；毗鄰長江、嘉陵江，得長江黃金水道舟楫之利。中國西南最大的電信交換樞紐落戶其南緣。優(yōu)越的地理位置和發(fā)達便捷的交通、通信條件，賦予北部新區(qū)獨特的區(qū)位優(yōu)勢和巨大的發(fā)展?jié)摿?。毗北部新區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)是：到2010年再造一個重慶工業(yè)，即到2010年在北部新區(qū)實現(xiàn)年工業(yè)總產(chǎn)值1

6、500億元。（三）房地產(chǎn)市場情況 自2009年春節(jié)之后， 重慶樓市成交量連續(xù)三個月位居全國首位，成交價格環(huán)比漲幅亦一直居前列。 多年來，在全國房地產(chǎn)市場上，重慶樓市一直保持著“低泡沫、高創(chuàng)新”的良好形象，重慶地產(chǎn)，領(lǐng)跑全國。商品房方面，隨著降低交易稅費等刺激房市政策的實施，重慶商品房銷售開始出現(xiàn)量價齊升的形勢，1-4月商品房累計銷售957.73萬平方米，同比增長27.6%；1-4月商品房累計銷售額298.45億元，同比增長44.3%；主城九區(qū)商品房成交均價4071元/平方米，環(huán)比增加328元/平方米。重慶商品房成交量連續(xù)5個月位居全國第一。土地供應(yīng)方面，在經(jīng)濟通脹預(yù)期下，土地供應(yīng)市場回暖，知名

7、地產(chǎn)如萬科等開始在重慶(果斷）拿地，增加土地儲備。6月，重慶市國土房管局共推出土地33宗,其中面積最大為江北區(qū)大石壩組團k分區(qū)的一塊土地，約合896畝，拍賣成交價總價38.1億元，樓面地價為3040元每平方米；價格最貴為江北區(qū)江北城組團a分區(qū)，面積約合142.3畝，總價20.24億元，均價1422萬元/畝，萬科在緊鄰百吉廠附近拍得63畝地，樓面地價為2013元每平方米。房價方面，隨著成交量的增加，房價開始節(jié)節(jié)攀升，北部新區(qū)成為房價最高的板塊，2009年，北部新區(qū)高層住宅套內(nèi)成交均價達到5626元/平方米，成為主城區(qū)房價最高的區(qū)域。與去年下半年相比，北部新區(qū)多數(shù)樓盤（如上品十六、魯能星城、首創(chuàng)十

8、方界等）成交價較去年下半年增加500-800元/平方米。三、項目聯(lián)建方案（一）聯(lián)建條件經(jīng)與百吉廠多次溝通，該廠董事長同意以地出資與房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱聯(lián)建方）進行聯(lián)建，聯(lián)建條件如下：1、聯(lián)建方式：項目地塊總面積31.4畝，作價4500萬元，聯(lián)建方向百吉廠支付現(xiàn)金2000萬元作為廠房的搬家補償費，另2500萬元作為百吉廠聯(lián)建投入。項目開發(fā)建設(shè)所需的其他資金由聯(lián)建方投入。2、分配方式：序號項目總建筑面積(m2)百吉廠分房面積(m2)聯(lián)建分房面積(m2)1住宅362352700335352門市待添加的隱藏文字內(nèi)容23500100025003辦公2000100010004車庫78001500630

9、05社區(qū)用房1506設(shè)備用房700合計50385620043335（二）操作步驟聯(lián)建方與百吉廠簽訂聯(lián)建協(xié)議后，項目即開始啟動，具體步驟如下：1、聯(lián)建協(xié)議簽訂后，聯(lián)建方向百吉廠支付1000萬元作為定金，用于百吉廠辦理廠房搬遷，啟動土地招拍掛程序。在拿到拍賣成交確認(rèn)書后百吉廠就開始搬遷（百吉廠是一個私營企業(yè)，新廠房已建好，拆遷工作順利不會影響項目進展）。2、與土地交易中心、評估單位商議土地評估，力爭將項目土地評估價值評為5500萬元，以阻止其他房地產(chǎn)開發(fā)公司摘牌，同時為后續(xù)合法避稅創(chuàng)造條件。如被其他單位摘牌，超出土地成本的1000萬元，聯(lián)建方得700萬元，百吉廠得300萬元，已付百吉廠的款項全額退

10、還給聯(lián)建方。3、成功摘牌后，取得成交確認(rèn)書。聯(lián)建方向土地交易中心支付首期款3500萬元，土地交易中心收到后率先向百吉廠返還第一期土地成本3500萬元。此3500萬元中，百吉廠在扣除1000萬元的搬家補償費后，再將2500萬元轉(zhuǎn)到聯(lián)建方賬上，聯(lián)建方將2500萬元交到土地交易中心，土地交易中心將2500萬元返還給百吉廠，完成土地成本支付環(huán)節(jié)后，簽訂土地出讓合同，辦理國土證。百吉廠將2500萬元再次轉(zhuǎn)到聯(lián)建方賬上，?？顚Ｓ米鳛轫椖块_發(fā)資金。至此，雙方已經(jīng)完成聯(lián)建的相應(yīng)出資。4、聯(lián)建方按照既定程序繳納土地出讓金1250萬元，取得國有土地使用權(quán)證，即可進入后續(xù)的開發(fā)程序。四、聯(lián)建方股權(quán)結(jié)構(gòu)作為百吉廠的聯(lián)

11、建方，必須要有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。因此，需要成立一個全新的房地產(chǎn)開發(fā)公司。根據(jù)估算，百吉項目啟動資金為7000萬元，扣除百吉廠聯(lián)建投入的2500萬元，項目缺口4500萬元。初步設(shè)想成立一家注冊資金800萬元的三級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)公司與百吉廠進行聯(lián)建。該房地產(chǎn)開發(fā)公司暫定名為“重慶泰富物業(yè)發(fā)展有限公司”，股東建議為2名(如果主要出資方認(rèn)為確有必要，亦可再邀請1-2位小股東，但我認(rèn)為，為了減少開發(fā)過程中的溝通成本，股東不宜過多)，深圳匯金泰富董事長（或其他人）出資4050萬元，占90%股份，吳春成（或其他人）出資450萬元，占10%的股份。公司成立后，4500萬元資金必須全額到位，大股東即委派財務(wù)人員

12、對項目資金進行全程監(jiān)管，?？顚Ｓ?，用于該項目開支。小股東因與百吉廠、重慶市地房局、建委系統(tǒng)、規(guī)劃局系統(tǒng)等有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的政府部門建立了良好的關(guān)系，因此該項目除財務(wù)之外全程運作均由小股東負(fù)責(zé)，并保障項目的最低利潤指標(biāo)。五、項目開發(fā)時間節(jié)點及資金投入計劃序號項目分項名稱費用金額（萬元）時間節(jié)點費用備注一土地取得階段60002009.7.12009.10.311百吉土地成本45002009年7月31日前其中2000萬元作為搬家費，合同簽訂后付1000萬元，在完成招拍掛手續(xù)后，支付土地成本時扣除1000萬元，另2500萬元作為百吉聯(lián)建投入。2補繳土地出讓金12502009年9月15日前取得土地成交確認(rèn)

13、書并簽訂土地出讓合同時。3評估費及交易稅費2502009年9月15日前二規(guī)劃設(shè)計報建階段402009.10.12009.3.104方案設(shè)計402009.10.12009.11.15預(yù)付設(shè)計費定金10萬元，規(guī)費、地勘、放線、環(huán)評等30萬元。其余設(shè)計費項目開盤后再分期支付。5方案報建完并取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證2009.11.162009.12.156初步設(shè)計2009.11.162009.12.207初設(shè)報建完并取得聯(lián)建備案2009.12.212010.1.208施工圖設(shè)計2009.12.212010.1.319施工圖報建完并取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證2010.2.12010.3.10三施工報建階段73

14、02010.3.112010.4.1010配套費4802010.3.112010.4.10按190元/平米繳納，交一半緩一半。11人防費2302010.3.112010.4.10按45元/平米繳納13取得施工許可證-2010年3月31日前14項目三通一平202010年3月31日前四項目開工-2010年4月10日由施工單位墊資至封頂，銷售資金作為再投入五前期營銷階段1002010.42010.915售房部裝修好并對外開放202010年8月1日前項目開盤前營銷推廣及物料16沙盤樓書等制作152010年8月1日前17景觀示范區(qū)施工152010年8月1日前18前期營銷推廣502010.42010.9六

15、項目開盤102010年9月中旬七竣工驗收交房-2011年12月31日前八開盤前其它費用1202010年9月中旬開盤前19項目管理費802010年9月中旬開盤前人員工資及相關(guān)費用20不可預(yù)見費402010年9月中旬開盤前其它可能產(chǎn)生的費用費用合計7000費用總計7000萬元，扣除百吉土地成本2500萬元，實際僅需要投入4500萬元即可進入預(yù)售，預(yù)售收入作為項目再投入。六、項目經(jīng)濟測算（一）主要測算依據(jù)序號項目總計建筑面積（）百吉廠分房面積（）聯(lián)建方分房面積（）1住宅362352700335352商業(yè)3500100025003辦公2000100010004車庫7800150063005社區(qū)用房15

16、0-6設(shè)備用房700-合計50385620043335 （二）項目開發(fā)成本測算 序號費用名稱建筑面積（平方米）費用標(biāo)準(zhǔn)（元/平方米）費用金額（萬元）備注1土地費用503853500土地成本、出讓金及交易稅費2三通一平50385402123前期規(guī)費503852801122城市配套費、人防費（扣除車庫設(shè)備用房不交配套費及原產(chǎn)權(quán)房配套費的減免）4建安費50385105052905水電氣、閉路、通訊網(wǎng)絡(luò)、電梯5038525012606綠化及配套50385603027不可預(yù)見費用50385402028管理費用50385603029銷售費用503858040310財務(wù)費用50385120605總計5038

17、513198（三）計劃銷售收入序號項目總計建筑面積（）可售部分建筑面積（）預(yù)計平均售價（元/）銷售收入（萬元）1住宅36235335354200140852商業(yè)35002500120003000.003辦公200010005000500.004車庫7800630020001260.005社區(qū)用房150-6設(shè)備用房700-合計503854333518845（四）項目財務(wù)分析序號項目合計金額（萬元）1銷售收入188452完全成本131983稅前利潤56474稅后利潤37625全部投資的投資利潤率28.50%6全部投資的投資利稅率42.79%7自有資金的投資利潤率83.60%財務(wù)評價：本項目以上三個

18、靜態(tài)評價指標(biāo)與目前中小房地產(chǎn)同行相應(yīng)指標(biāo)（比較）較好，故項目可行。七、公司組織構(gòu)架董 事 會總 經(jīng) 理材 設(shè) 部一人營銷部一人成本控制部一人工程管理部兩人行政人力部兩人開 發(fā) 部一人財務(wù)部兩人備注：上述人員隨著項目進度陸續(xù)招聘到位。八、項目激勵機制有效的激勵機制能讓項目團隊更有效的工作，項目團隊在完成既定利潤的前提下，提取既定利潤10%-20%作為獎勵；如在項目團隊努力下，創(chuàng)造了超額利潤，則超過既定利潤部分建議項目團隊和公司實行三七分成。九、企業(yè)文化和品牌（一）企業(yè)文化產(chǎn)品是軀體，品牌是靈魂。如何建立企業(yè)品牌，關(guān)鍵是樹立正確的企業(yè)文化，用企業(yè)文化作為項目和公司品牌的橋梁。重慶泰富物業(yè)發(fā)展有限公司在重慶這塊熱土上銳意進取、志存高遠(yuǎn)，要做到健康持續(xù)的發(fā)展，必須順應(yīng)市場和行業(yè)的發(fā)展趨勢，其競爭力不僅僅體現(xiàn)在產(chǎn)品力層面，還要上升到形象力層面。這就要求公司的企業(yè)文化要做到“精專勤勉.，誠信務(wù)實”。（二）企業(yè)目標(biāo)客戶重慶作為最年輕的直轄