物業(yè)管理基礎知識培訓879882892

1、物業(yè)管理基礎知識培訓物業(yè)：特指正在使用中和已經(jīng)可以投入使用的各類建筑物及附屬設備、配套設施、相關場地等組成的單宗房地產以及依托于該實體上的權益。各類建筑物分為：住宅小區(qū)的房屋，也可以是寫字樓、商業(yè)大廈、綜合商住樓宇、公寓、別墅、工業(yè)廠房、倉庫、體育場館等；配套設施、設備分為：市政設施、文化娛樂設施、交通設施等；場地分為：庭院、綠地、道路等。物業(yè)側重于使用、服務和管理角度。物業(yè)的特征：1、固定性（在各級政府規(guī)劃部門的規(guī)劃范圍內，進行精心策劃，在施工中，要嚴格管理，保證質量。新建的物業(yè)，要和周圍環(huán)境協(xié)調一致，創(chuàng)造良好的自然環(huán)境。）2、耐久性（“精心設計，百年大計”，說明建筑物）3、多樣性（物業(yè)的多

2、樣性構成了城市鄉(xiāng)村的不同風格，更加顯示物業(yè)區(qū)域的風采）4、高值性（為業(yè)主的物業(yè)保值、增值，自然就成了物業(yè)管理企業(yè)的重要職責）5、權益性（房地產業(yè)基本術語標準特別強調不動產、房地產、物業(yè)都不僅包括相關物質實體，而且包括依托于物業(yè)實體上的權益。物業(yè)的法律屬性集中反映在物權的關系上，在我國，房地產物權是指物權人在法律規(guī)定的范圍內享有的房屋的所有權及其占有土地的使用權）物業(yè)管理（proerty managment）：是指業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。物業(yè)管理起源于19世紀60年

3、代的英國，迄今為止，物業(yè)管理作為現(xiàn)代化城市管理和房地產經(jīng)營管理的重要組成部分，在國際上十分流行并獲得了蓬勃發(fā)展，被人們視作現(xiàn)代化城市的朝陽產業(yè)。20世紀80年代，1981年3月，全國第一家物業(yè)管理公司-深圳市物業(yè)管理公司誕生。1994年3月23日建設部以第33號令頒布了城市新建住宅小區(qū)管理辦法這是我國有關城市住宅小區(qū)管理工作正規(guī)化、法制化奠定了基礎。1994年6月18日，深圳市頒布了深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅物業(yè)管理條例，并于11月1日起施行，這是我國第一部地方性物業(yè)管理法規(guī)。2003年9月1日，國務院頒布的物業(yè)管理條例開始實施，這標志者我國物業(yè)管理工作步入了新的發(fā)展階段，進入了高效、法制、規(guī)范的高速發(fā)

4、展新時期。物業(yè)管理的特性：1、覆蓋面廣（從地域上看，管理面廣，從管理對像上看，包括的范圍也比較寬。從服務對象來看，由于各種物業(yè)歸屬于不同的業(yè)主或由各種各樣的使用人使用）2、服務性強（物業(yè)管理人員屬于社會服務人員，服務是物業(yè)管理的根本屬性）3、專業(yè)性強4、業(yè)主處于主導地位（業(yè)主是物業(yè)的主人，在物業(yè)管理中業(yè)主始終處于主導地位，實踐中，業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決議，通過招標形式選擇物業(yè)企業(yè)的服務，只有被業(yè)主接受，企業(yè)才會有生命力，才能取得合法收入，得到良好的效益）5、物業(yè)管理與社區(qū)管理相結合物業(yè)管理的主要內容（一）物業(yè)的接管驗收：主要是根據(jù)物業(yè)管理委托服務合同制定物業(yè)的接管驗收方案，按照有關規(guī)定組織

5、物業(yè)的接管驗收。（二）物業(yè)管理方案和制度的制定：（1）建立物業(yè)管理企業(yè)的相關管理部門，確定人員編制（2）在物業(yè)管理早期介入中對物業(yè)的規(guī)劃設計方案、施工質量等提出合理建議（3）根據(jù)委托服務合同制定物業(yè)管理方案（4）制定各項物業(yè)管理制度（5）制定物業(yè)再開發(fā)利用方案（6）制定物業(yè)管理費用收支計劃，并控制預算（7）制定房屋租賃方案，提供房屋租賃服務（三）客戶管理服務：（1）提供業(yè)主或使用人入住服務（2）有計劃地與客戶進行有效溝通（3）接待客戶日常來電、來信、來訪，處理客戶投訴（4）擬寫物業(yè)管理的常用文書（5）建立與管理物業(yè)管理檔案（6）測算并收取物業(yè)管理費用（7）對專項維修資金的使用進行管理（8）在管

6、區(qū)內組織和管理各種有益的文體娛樂活動（四）房屋建筑及附屬設備設施的維修養(yǎng)護管理服務：（1）向業(yè)主和使用人說明房屋建筑及附屬設備設施的功能和使用注意事項，進行房屋及附屬設備設施的安全管理（2）制定房屋及附屬設備設施的維修養(yǎng)護計劃（3）對房屋進行日常養(yǎng)護和維修（4）管理監(jiān)督業(yè)主或使用人室內裝飾裝修工程（5）對房屋附屬設備設施進行日常養(yǎng)護和維修（6）運用智能化物業(yè)管理系統(tǒng)進行管理（7）對特種設備的委托維修養(yǎng)護工作進行管理（8）編制房屋維修預算方案和設備設施的維修、更新預算方案（五）安全服務：（1）制定物業(yè)管理區(qū)域內安全防范設施的設置方案，正確設置消防器材（2）提供物業(yè)管理區(qū)域內的安全保衛(wèi)服務（3）進

7、行消防安全管理（4）對進入物業(yè)管理區(qū)域內車輛的行使和停放進行管理（5）預防和及時處理物業(yè)管理區(qū)域內的各類突發(fā)事件（六）環(huán)境保潔與綠化美化管理：（1）對物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境污染進行防治（2）對物業(yè)管理區(qū)域內的房屋共用、共用設施設備和公共場地提供衛(wèi)生保潔服務（3）對物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境進行綠化美化 （七）綜合經(jīng)營服務：綜合經(jīng)營服務是多種經(jīng)營性質的有償服務，綜合經(jīng)營服務中的特約性服務，是具有委托和代理性質的服務方式。物業(yè)管理的早期介入：是指物業(yè)管理公司在接管物業(yè)之前，就參與物業(yè)規(guī)劃、設計和建設，從物業(yè)管理服務的角度提出意見和建議，以使建成后的物業(yè)能滿足業(yè)主或使用人的要求。物業(yè)管理早期介入越早越好。前

8、期物業(yè)管理：是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理。早期介入是前期物業(yè)管理的重要鋪墊，前期物業(yè)管理又是后期物業(yè)管理的基礎，后期物業(yè)管理是前期物業(yè)管理的工作延續(xù)，二者一脈相承。物業(yè)管理的過程（一）簽訂物業(yè)服務合同：物業(yè)管理條例規(guī)定，在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同（二）驗收接管物業(yè)：簽訂物業(yè)服務合同以后，物業(yè)管理企業(yè)應當成立接管驗收小組，對物業(yè)的共同部門和共用設施設備進行查驗，并辦理接管手續(xù)。（三）履行服務合同：物業(yè)管理企業(yè)也可以根據(jù)業(yè)主的委托，在力所能及的條件下，為業(yè)主提供物業(yè)服務合同約

9、定以外的其他服務項目。（四）終止合同，做好交接物業(yè)管理的基本原則：（一）權責分明原則：在物業(yè)管理區(qū)域內，業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)的權利與責任應當非常明確，物業(yè)管理企業(yè)各部門的權利與職責要分明。一個物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主組成一個業(yè)主大會，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構。物業(yè)的產權是物業(yè)管理權的基礎，業(yè)主、業(yè)主大會或業(yè)主委員會是物業(yè)管理權的主體，是物業(yè)管理權的核心。（二）業(yè)主主導原則：業(yè)主主導，是指在物業(yè)管理活動中，以業(yè)主的需要為核心，將業(yè)主置于首要地位。強調業(yè)主主導，是現(xiàn)代物業(yè)管理與傳統(tǒng)體制下房屋管理的根本區(qū)別。（三）服務第一原則：所做的每一項工作都是服務，物業(yè)管理必須堅持服務

10、第一的原則。（四）統(tǒng)一管理原則：一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會，一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理。（五）專業(yè)高效原則：物業(yè)管理企業(yè)進行統(tǒng)一管理，并不等于所有的工作都必須要由物業(yè)管理企業(yè)自己來承擔，物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內的專項服務委托給專業(yè)性服務企業(yè)，但不得將該區(qū)域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人。（六）收費合理原則：物業(yè)管理的經(jīng)費是搞好物業(yè)管理的物質基礎。物業(yè)服務收費應當遵循合理、公平以及費用與服務水平相適應的原則。區(qū)別不同的物業(yè)的性質和特點，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按有關規(guī)定進行約定。收繳的費用要讓業(yè)主和使用人能夠接受并感到質價相符，物有所值。物業(yè)管理的專項維修資金要

11、依法管理和使用。物業(yè)管理企業(yè)可以通過實行有償服務和開展多種經(jīng)營來增加收入。（七）公平競爭原則：物業(yè)管理是社會主義市場經(jīng)濟的產物，在市場經(jīng)濟中應當實行公開、公平、公正的競爭機制，在選聘物業(yè)管理企業(yè)時，應該堅持招標、投標制度，委托方發(fā)標，一般要有3個以上的物業(yè)管理企業(yè)投標，招標要公開，揭標要公正。（八）依法行事原則：物業(yè)管理遇到的問題十分復雜，涉及到法律非常廣泛，整個物業(yè)管理過程中時時刻刻離不開法律、法規(guī)。依法簽訂的物業(yè)服務合同，是具有法律效力的規(guī)范文書，是物業(yè)管理的基本依據(jù)。物業(yè)管理的服務質量標準一、建設部制定的全國物業(yè)管理示范小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標準及評分細則：總的來說提高物業(yè)價值和在法律允許

12、前提下讓業(yè)主和使用人滿意是物業(yè)服務質量的根本標準。2000年5月25日以建住房物第008號文發(fā)布了新的標準全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標準及評分細則。各地應在每年7月30日前將參見全國物業(yè)管理示范項目考評驗收的項目名單及全國物業(yè)管理示范項目申報表報建設部。凡是上報建設部的項目，省（自治區(qū)、直轄市）預評預驗分值不得低于98分，全國物業(yè)管理示范項目每三年進行一次復驗，對復驗不達標的，取消“全國物業(yè)管理示范項目”稱號。 物業(yè)管理企業(yè)資質管理國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質制度。物業(yè)管理企業(yè)的資質是企業(yè)實力、規(guī)模、業(yè)績和誠信的綜合反映，是國家對物業(yè)管理市場準入管理的重要標志。物業(yè)管理企

13、業(yè)從事物業(yè)管理業(yè)務的條件包括：有符合國家規(guī)定的注冊資本；有與其從事的物業(yè)管理活動相適應的專業(yè)技術人員；有一定的從事物業(yè)管理的業(yè)績。物業(yè)管理企業(yè)劃分為一級、二極、三級資質等級和臨時資質。資質一級企業(yè)：（1）注冊資本500萬元以上（2）具有中級一上職稱的管理人員、工程技術人員不少于30人，企業(yè)經(jīng)理取得建設部頒發(fā)的物業(yè)管理經(jīng)理崗位證書，80%以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)崗位證書（3）管理兩種類型以上的物業(yè)（4）管理各類物業(yè)的建筑面積分別占下列相應計算基數(shù)的百分之和不低于100%。多層住宅200萬平方米，高層住宅100萬平方米，獨立式住宅（別墅）15萬平方米，辦公樓宇、工業(yè)區(qū)及其他物業(yè)50萬平方米。

14、（5）20%以上的管理項目獲得建設部授予的“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）”稱號，20%以上的管理項目獲得省級城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）稱號。（6）具有健全的企業(yè)管理制度和符合國家規(guī)定的財務管理制度（7）建立了專項維修資金管理與使用制度。資質二級企業(yè)（1）注冊資本300萬元（2）具有中級以上職稱的管理人員、工程技術人員不少于20人，企業(yè)經(jīng)理取得建設部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)崗位證書，60%以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書。（3）管理兩類型以上物業(yè)（4）管理各類物業(yè)的建筑面積分別占下列相應計算基數(shù)的百分比之和不低于100%。計算基數(shù)是：多層住宅80萬平方米，高層住

15、宅40萬平方米，獨立式住宅（別墅）6萬平方米，辦公樓宇、工業(yè)區(qū)及其他物業(yè)20萬平方米（5）10%以上的管理項目獲得建設部授予的“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）”稱號，10%以上的管理項目獲得省級城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）稱號。（6）具有健全的企業(yè)管理制度和符合國家規(guī)定的財務管理制度（7）建立了專項維修資金管理與使用制度資質三級企業(yè)：（1）注冊資本50萬元（2）具有中級以上職稱的管理人員、工程技術人員不少于8人，經(jīng)理取得建設部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書，50%以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書（3）有委托的物業(yè)管理項目（4）具有比較健全的企業(yè)管理制度和符合

16、國家規(guī)定的財務管理制度（5）建立了專項維修資金管理與使用制度臨時資質：新設立的物業(yè)管理企業(yè)應按有關規(guī)定到當?shù)乜h級以上人民政府房地產行政主管部門申請領取臨時資質證書，有效期一年。資質等級的管理：（一）申請評定資質等級的物業(yè)管理企業(yè)應提交下列材料物業(yè)管理企業(yè)資質等級申報表營業(yè)執(zhí)照復印件建設部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書、從業(yè)人員崗位證書復印件和管理人員、工程技術人員專業(yè)技術職務資格證書復印件物業(yè)管理委托合同復印件物業(yè)管理業(yè)績材料企業(yè)上一年財務審計表（二）物業(yè)管理企業(yè)的資質管理實行分級審批制度（三）一級企業(yè)可參加全國范圍內物業(yè)管理項目的投標、議標，二級企業(yè)只限參加本?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）區(qū)域內15萬

17、平方米以下物業(yè)管理項目的投標、議標。（四）物業(yè)管理企業(yè)資質等級實行動態(tài)管理，每年核定一次。（五）資質證書格式由建設部統(tǒng)一制定，分為正本和副本，正本和副本具有同樣法律效力。（六）關于法律責任物業(yè)管理條例對違反有關資質管理制度的物業(yè)管理企業(yè)作粗了明確的處罰規(guī)定。未取得資質證書從事物業(yè)管理的，由縣級以上地方人民政府房地產主管部門沒收違法所的，并處5萬元以上20萬元以下的罰款非業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。以欺騙手段取得資質證書，還應由頒發(fā)資質證書的部門吊銷資質證書物業(yè)管理企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令停止違法行為，處5萬元

18、以上20萬元以下的罰款，給業(yè)主造成損失的依法承擔賠償責任。（6）具有健全的企業(yè)管理制度和符合國家規(guī)定的財務管理制度。7）建立了專項維修資金管理與使用制度。3、資質三級企業(yè)（1）注冊資本50萬元以上。（2）具有中級以上職稱的管理人員、工程技術人員不少于8人，經(jīng)理取得建設部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書，50以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書。（3）有委托的物業(yè)管理項目。（4）具有比較健全的企業(yè)管理制度和符合國家規(guī)定的財務管理制度。（5）建立了專項維修資金管理與使用制度。4臨時資質新設立的物業(yè)管理企業(yè)應技有關規(guī)定到當?shù)乜h級以上人民政府房地產行政主管部門申請領取臨時資質證書。臨時資質證書有效

19、期為一年。有期期滿后，物業(yè)管理企業(yè)向房地產行政主管部門申請三級資質的評定。未獲通過的，房地產行政主管部門應當取消其從事物業(yè)管理業(yè)務的資格。隨著物業(yè)管理行業(yè)形勢的發(fā)展，建設部會對物業(yè)管理企業(yè)資質管理辦法適時做出調整。（二）資質等級的管理（1）申請評定資質等級的物業(yè)管理企業(yè)應提交下列材料：物業(yè)管理企業(yè)資質等級申報表營業(yè)執(zhí)照復印件建設部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書、從業(yè)人員崗位證書復印件和管理人員、工程技術人員專業(yè)技術職務資格證書復印件。物業(yè)管理委托合同復印件。物業(yè)管理業(yè)績材料。企業(yè)上一年度財務審計表。（2）物業(yè)管理企業(yè)的資質管理實行分級審批制度。一級由省、自治區(qū)建委（建設廳）、直轄市房地產行政主

20、管部門初審，初審合格后報建設部審批；二、三級由省、自治區(qū)建委（建設廳）、直轄市房地產行政主管部門審批；三級經(jīng)省、自治區(qū)建委（建設廳）同意，可由地級以上城市的房地產行政主管部門審批，報省、自治區(qū)建委（建設廳）備案。經(jīng)資質審查合格的企業(yè)，由資質審批部門發(fā)給相應等級的資質證書。（3）一級企業(yè)可參加全國范圍內物業(yè)管理項目的投標、議標；二級企業(yè)只限參加全國范圍內30萬平方米以下物業(yè)管理項目的投標、議標；三級企業(yè)只限參加本省（自治區(qū)、直轄區(qū)）區(qū)域內15萬平方米以下物業(yè)管理項目的投標、議標。物業(yè)管理企業(yè)資質等級實行動態(tài)管理。（5）資質證書格式由建設部統(tǒng)一制定，分為正本和副本，正本和副本具有同樣法律效力。 （

21、6）關于法律責任。物業(yè)管理條例對違反有關資質管理制度的物業(yè)管理企業(yè)作出了明確的處罰規(guī)定：未取得資質證書從事物業(yè)管理的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償貢任。以欺騙手段取得資質證書的、還應由頒發(fā)資質證書的部門吊銷資質證書。物業(yè)管理企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。建設部于2001年通過了第一批40家一級資質物業(yè)管理企業(yè)的評審，2003年1月2日又公布了第二批38家

22、一級資質物業(yè)管理企業(yè)。第二節(jié)業(yè)主大會與業(yè)主委員會一、業(yè)主根據(jù)物業(yè)管理條例，業(yè)主即房屋的所有權人。物業(yè)管理條例中規(guī)定了業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有的具體權利和義務。（一）業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有的權利業(yè)主最基本的權利就是依法享有所擁有物業(yè)的各項權利和參與物業(yè)管理、要求物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)物業(yè)服務合同提供相應的管理與服務的權利。1、按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務。2提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議業(yè)主可以依據(jù)物業(yè)管理的有關法律、法規(guī)、政策規(guī)定和業(yè)主公約的規(guī)定，依法請求或者提議召開業(yè)主大會，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議。一如請求分配建筑物公共部分應得的利益；請求正當

23、管理共同關系的事務；請求停止侵害、排除障礙、消除危險、賠償損失等行為的權利。3提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議業(yè)主可以通過業(yè)主大會，提出起草和修訂業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則以及物業(yè)管理制度建議的權利。4參加業(yè)主大會會議，行使投票權業(yè)主有參加業(yè)主大會會議以及行使對業(yè)主大會決定事項的投票權利?！巴镀睓唷笔侵笜I(yè)主作為投票人的權利。投票權是按照每一位業(yè)主所擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素來確定的。5選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權在物業(yè)管理活動中，業(yè)主行使權利的主要代表就是業(yè)主委員會，業(yè)主可以通過參加業(yè)主大會，行使選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉的權利。6監(jiān)督業(yè)主委員會的工作：業(yè)主有

24、對業(yè)主委員會的工作進行監(jiān)督的權利，如對業(yè)主委員會的工作提出批評和改進的建議等。7監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同業(yè)主有對物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同情況監(jiān)督的權利，如監(jiān)督物業(yè)管理和服務的水平、服務質量和收費情況等。8對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權業(yè)主可以對物業(yè)共用部位、公用設施設備和相關場地的使用情況進行了解，并提出質疑，要求物業(yè)管理企業(yè)給予答復和說明，對存在的問題提出改進建議并要求得到合理解決。9監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用物業(yè)管理活動中的監(jiān)督權力是參與物業(yè)管理各主體之間相互間的雙向監(jiān)督。作為業(yè)主，可以監(jiān)督其

25、他業(yè)主、物業(yè)使用人、房地產開發(fā)企業(yè)、業(yè)主大會及業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)和政府有關部門，反之，其他業(yè)主、物業(yè)使用人、房地產開發(fā)企業(yè)、業(yè)主大會及業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)和政府有關部門也有權利監(jiān)督該業(yè)主。10法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利包括業(yè)主有選聘、續(xù)聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)的權利。在物業(yè)管理活動中，業(yè)主有通過業(yè)主大會、業(yè)主委員會行使選聘、續(xù)聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)的權利。業(yè)主大會、業(yè)主委員會解聘物業(yè)管理企業(yè)必須遵照中華人民共和國合伺法中關于合同終止、解除的有關法律規(guī)定。（二）業(yè)主在物業(yè)管理活動中應履行的義務提1、遵守業(yè)主公約，業(yè)主大會議事規(guī)則業(yè)主公約是一種公共契約，屬于協(xié)議、合約的性

26、質，是由業(yè)主承諾的，是全體業(yè)主共同約定、相互制約、共同遵守的有關物業(yè)使用、維護、管理及公共利益等方面的行為準則，是實行物業(yè)管理的基礎和基本準則，因此，全體業(yè)主都有遵守的義務。2、遵守物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度。物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共程序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等存方面的規(guī)章制度，都是為了保障建筑物的正常使用，保護業(yè)主和物業(yè)使用人的根本利益的，縣因此，全體業(yè)主都有遵守的義務。3、執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定。4、按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金。5、按時交納物業(yè)服務費用6、法律、法規(guī)規(guī)定的

27、其他義務 二、業(yè)主大會業(yè)主大會是由同一個物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成的，代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益業(yè)主自治管理組織。物業(yè)管理條例規(guī)定，一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。物業(yè)管理區(qū)域的劃分應當考慮物業(yè)的共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素。業(yè)主大會不能組織與物業(yè)管理活動無關的其他活動。業(yè)主大會自首業(yè)主大會會議召開之日起成立。但是，只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。（）業(yè)主大會的職責（1）制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則。（2）選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作。（3

28、）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)。（4）決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施。（5）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度。（6）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關物業(yè)管理的職責。（二）業(yè)主大會會議1、業(yè)主大會會議召開的形式業(yè)主大會一般有兩種形式：集體討論和書面征求意見。2、召開業(yè)主大會的法定人數(shù)無論業(yè)主大會會議采用哪種形式，都應當有物業(yè)管理區(qū)域內持有112以上投票權的業(yè)主參加方可召開。3、業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議業(yè)主不能出席時，可以委托代理人出席業(yè)主大會會議，但必須辦理合法的委托手續(xù)。委托代理人出席業(yè)主大會會議在委

29、托范圍內行使投票權，但不具有被選舉的資格。不滿18周歲的業(yè)主由其法定代理人出席。物業(yè)使用人可列席業(yè)主大會，但沒有投票權。4、業(yè)主人數(shù)較多時可以推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主人數(shù)較多時，可以以棟、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應當于參加業(yè)主大會會議3日前，就業(yè)主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業(yè)主意見，凡需投票表決的，業(yè)主的贊同、反對及棄權的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時如實反映。業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會會議的，其所代表的業(yè)主可以另外推選一名代表參加。5、業(yè)主大會做出決定的法定人數(shù)業(yè)主大會

30、作出普通決議，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權1/2以上通過才能生效。業(yè)主大會作出特別重大事項決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主多持投票權2/3以上通過才能生效。6、業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議經(jīng)20%以上業(yè)主提議，或發(fā)生重大事故，或緊急時間需要及時處理，或業(yè)主大會議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情況出現(xiàn)時，業(yè)主委員會應當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議。7、召開業(yè)主大會會議應當于會前通知業(yè)主業(yè)主大會會議召開15日以前，要通知全體業(yè)主，業(yè)主委員會應當將會議通知及有關材料以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告。應當同時告知相關的居民委員會。8、業(yè)主大會會議記錄應當存檔業(yè)主大會會議應當由業(yè)主委員會做書面記錄并存檔

31、。9、業(yè)主大會的決定應予以公告業(yè)主大會的決定應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內及時公告。（三）第一次業(yè)主大會召開的條件和程序1、第一業(yè)主大會會議召開的條件同一個物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主，應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下成立業(yè)主大會，并選舉產生業(yè)主委員會。第一農業(yè)主大會召開的條件各地區(qū)有所不同，如有的地方規(guī)定：“住宅區(qū)人住率達到50以上或者從第一個業(yè)主人住之日起滿兩年的”，可以召開業(yè)主大會。還有的地方規(guī)定：“一個物業(yè)管理區(qū)域內，有下列情況之一的，即可以召開第一次業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會，選舉產生業(yè)主委員會：公有住宅出建筑面積達到30以上的；新建商品住宅出售建筑面積達到50以上的

32、；住宅出售已滿兩年的”可以召開業(yè)主大會。2、第一次業(yè)主大會會議的籌備工作（l）組織大會籌備組。業(yè)主大會籌備組應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產行政主管部門和街道辦事處的指導下成立，由業(yè)主代表、建設單位（包括公有住房出售單位）組成，負責業(yè)主大會籌備工作。己有居民委員會的，還可以邀請居民委員會委員參加。（2）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內容。（3）聽取業(yè)主和相關人員的建議，結合本物業(yè)管理區(qū)域的實際情況，參照政府主管部門定的示范文本，擬訂業(yè)主大會議事規(guī)則草案和業(yè)主公約草案等有關文件。（4）確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首農業(yè)主大會會議上的投票權數(shù)。（5）通過協(xié)商，確定業(yè)主委員會委員候選人產生辦

33、法及名單。業(yè)主既包括商品房購買者，也包括公有住房購買者和仍擁有物業(yè)的房地產開發(fā)企業(yè)。業(yè)主委員會委員，一般應當根據(jù)其實際擁有房屋的建筑面積，按照一定比例推薦。（6）做好召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。會議籌備期間，籌備組成立的過程、每次會議的各項決定的意見，都應當做好認真的記錄。3、第一次業(yè)主大會召開的程序籌備組應當自成立之日起30日內，在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產主管部門的指導下組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議。（1）由大會籌備組成員代表籌備組介紹大會籌備情況。（2）由大會籌備組成員代表籌備組介紹業(yè)主委員候選人情況，候選人本人也可以自我介紹。（3）審議、通過業(yè)主大會議事規(guī)則和業(yè)主公約。（

34、4）選舉產生業(yè)主委員會委員。（5）審議、通過與物業(yè)管理相關的特別重大事項。在第一次業(yè)主大會上，物業(yè)的建設單位還應當做出前期物業(yè)管理工作報告，物業(yè)管理企業(yè)還應當做出物業(yè)接管驗收情況的報告。業(yè)主大會議事規(guī)則應當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權確定辦法、業(yè)主委員會的組成和委員任期等事項依法做出約定。其中，業(yè)主投票權要根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定，具體應按照省、自治區(qū)、直轄市制定的辦法而定。業(yè)主公約應當對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法做出約定。 業(yè)主委員回是按照法定的程序由業(yè)主大會從全體業(yè)主中選舉產生的，是業(yè)

35、主大會的執(zhí)行機構。（1）本物業(yè)管理區(qū)域內具有完全民事行為能力的業(yè)主。（2）遵守國家有關法律、法規(guī)。（3）遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約，模范履行業(yè)主義務。（4）熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力。（5）具有一定組織能力。（6）具備必要的工作時間。業(yè)主大會規(guī)程還規(guī)定，業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會會議通過，其業(yè)主委員會委員資格終止。（l）因物業(yè)轉讓、滅失等原因不再是業(yè)主的。（2）無故缺席業(yè)主委員會會議連續(xù)3次以上的。（3）因疾病等原因喪失履行職責能力的。（4）有犯罪行為的。（5）以書面形式向業(yè)主大會提出辭呈的。（6）拒不履行業(yè)主義務的。、（7）其他原因不宜擔任業(yè)主委員會

36、委員的。一根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)規(guī)模的大小，一般業(yè)主委員會設委員515名，經(jīng)業(yè)主大會決定可以適當增減，但最低不得少與5名，業(yè)主委員會設主任1名，副主任12名，主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產生。在選舉產生業(yè)主委員會時，應當注意發(fā)揮街道辦事處居民委員會、公安派出所以及有關部門和單位的作用。業(yè)主委員會應當選聘執(zhí)行秘書1名，負責處理業(yè)主委員會的日常事務工作。業(yè)主委員；會主任、副主任、執(zhí)行秘書一般為兼職，也可以是專職。業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起30日內，將業(yè)主大會的成立情況、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約及業(yè)主委員會名單等材料向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門備案。業(yè)主委員會備案的有關

37、事項發(fā)生變更的，應按上述規(guī)定重新備案。（二）業(yè)主委員會應履行的職責召1、召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況除第一次業(yè)主大會會議外，以后每年召開的年度業(yè)主大會會議均由業(yè)主委員會籌備，召集和主持。2、代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同3、及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同。4、監(jiān)督業(yè)主公約的實施5、業(yè)主大戶賦予的其他職責（1）組織修訂業(yè)主公約，業(yè)主委員會章程（2）審核專項維修資金的籌集、使用和管理，以及物業(yè)服務費用、標準及使用辦法。（3）接受丈夫有關行政主管部門的監(jiān)督指導，執(zhí)行政府行政部門對本物業(yè)管理區(qū)域的管理事項提出的指令和要求。

38、（4）調節(jié)物業(yè)管理活動中的糾紛。（三）業(yè)主委員會的日常工作1、了解和掌握物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主和物業(yè)使用人的基本情況2、組織實施選聘物業(yè)管理企業(yè)的招標活動3、提出是否續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)的建議4、代表業(yè)主大會管理物業(yè)專項維修資金5、宣傳、教育、督促業(yè)主和物業(yè)使用人自覺遵守業(yè)主公約以及物業(yè)管理區(qū)域內的各項管理制度，協(xié)調業(yè)主之間，業(yè)主與物業(yè)使用人之間，業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)之間的關系。6、協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域內的物業(yè)進行管理7、做好業(yè)主委員會的內部管理工作8、開展有利于業(yè)主和物業(yè)使用人身心健康的各項有益活動，努力創(chuàng)建文明小區(qū)。（四）業(yè)主委員會會議業(yè)主大會規(guī)程規(guī)定，業(yè)主委員應當自選舉產生之

39、日起3日內召開首次業(yè)主委員會會議，推選產生業(yè)主委員會主任1人，副主任12人。經(jīng)1/3以上業(yè)主委員會委員提議或者業(yè)主委員會主任認為有必要的，應當及時召開業(yè)主委員會會議。第三節(jié)物業(yè)管理相關機構一、房地產行政主管部門房地產行政主管部門負責物業(yè)管理的行業(yè)政策指定和對物業(yè)管理活動的指導、監(jiān)督、管理、主要體現(xiàn)在以下幾個方面：（一）審批物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營資質（四）（二）對物業(yè)管理招標投標活動實施監(jiān)督管理（三）對日常物業(yè)管理活動實施監(jiān)督管理物業(yè)管理條例規(guī)定，國務院建設行政主管部門負責全國物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區(qū)域內物業(yè)管理和活動的監(jiān)督管理工作，對違反物業(yè)管

40、理條例規(guī)定的各種行為進行行政處罰或行政處分。（1）制定物業(yè)管理區(qū)域劃分辦法，并管理物業(yè)管理區(qū)域的劃分。（2）指導業(yè)主大會的成立。（3）對業(yè)主委員會的成立進行備案管理。（4）參與物業(yè)服務收費辦法的制定。（5）監(jiān)督核查物業(yè)服務收費情況。（6）制止或依法處理物業(yè)管理區(qū)域內有關違法行為。（7）處理業(yè)主、業(yè)主要負會、物業(yè)僅用人利物業(yè)富埋業(yè)業(yè)性物業(yè)室提道細e且被山l（8）對物業(yè)管理區(qū)域內安全事故的張青于以備采開進計處理。（9）審批業(yè)主改變物業(yè)原設計用途的方案。（10）審批改變公共建筑和共用設施使用性質的方案。（l1）參與專項維修資金管理辦法的制定，并監(jiān)督檢查專項維修資金的使用。（l2）違反本行政法規(guī)規(guī)定的

41、行政處罰。（四）組織物業(yè)管理企業(yè)參加考評和評比根據(jù)建設部全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標準以及全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)達標評分細則和全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標準及評分細則，各省、自治區(qū)、直轄市的房地產行政主管部門負責組織轄區(qū)內的物業(yè)管理企業(yè)參加考評和評比，并通過實地考查。聽取匯報、查閱資料、綜合評定等方法，對申報達標的物業(yè)管理區(qū)域進行考評。經(jīng)建設部考評驗收，成績達到一定水平的小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）由建設部授予“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）”或“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）稱號。同樣，根據(jù)各省、自治區(qū)、直轄市級城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標準。評定出省、自治區(qū)

42、、直轄市級城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）。二、工商、稅務和物價等行政主管部門工商、稅務和物價行政主管部門對物業(yè)管理企業(yè)實施監(jiān)督和指導。，（一）物業(yè)管理企業(yè)必須接受工商行政主管部門的監(jiān)督與指導物業(yè)管理企業(yè)在開業(yè)之前，須向工商行政主管部門申請注冊登記，經(jīng)工商行政主管部門審核批準后，依法發(fā)給物業(yè)管理企業(yè)企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照，然后物業(yè)管理企業(yè)方可正式開業(yè)。工商行政主管部門，每年度對物業(yè)管理企業(yè)依法進行年檢、年審，對違法經(jīng)營者有權依法進行批評、教育、處罰，直至吊銷企業(yè)營業(yè)執(zhí)照，對合法經(jīng)營者給予保護和支持。（二）物業(yè)管理企業(yè)要依法向國家納稅s（1）物業(yè)管理企業(yè)要依法將應交稅金按時交到稅務行政主管部門。（

43、2）稅務主管部門有權依法對物業(yè)管理企業(yè)進行定期與不定期的稅務檢查與指導，有權處罰違反稅務規(guī)定的行為。（三）物業(yè)管理企業(yè)應接受物價行政主管部門的物價管理（1）物業(yè)管理企業(yè)制定的物業(yè)管理服務收費標準，須上報物價行政主管部門核定批準，未經(jīng)物價主管部門批準，物價管理企業(yè)不得擴大收費范圍，不得提高收費標準。（2）物價主管部門對物業(yè)管理企業(yè)的價格工作實行監(jiān)督、指導。（四）物業(yè)安全管理工作要接受當?shù)毓簿只蚺沙鏊谋O(jiān)督和指導安全管理是物業(yè)管理的主要工作之一，物業(yè)管理企業(yè)應認真貫徹“預防為主，人防、物防、技防三者互相結合”的原則，自覺接受當?shù)毓矙C關或派出所的監(jiān)督和指導。（1）物業(yè)管理企業(yè)要根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的

44、特點，合理布崗，加強巡邏檢查，發(fā)現(xiàn)有犯罪嫌疑人和易燃、劇毒、放射性等危險物品，或發(fā)現(xiàn)刑事案件、治安案件以及各種災害事故，應當立即向當?shù)毓矙C關的有關部門、派出所匯報，并協(xié)助做好調查、救助和疏散工作。在物業(yè)管理區(qū)域內，當物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現(xiàn)違法行為應該制止，對應該制止而沒有制止的違法行為，應該及時報告治安案件而沒有及時報告的，要承擔相應的法律責任。（2）居住小區(qū)規(guī)劃紅線內的機動車停車場（庫）、非機動車存車處等交通設施，均由物業(yè)管理企業(yè)負責維護、管理；發(fā)生交通事故，報請公安交通管理部門處理；設立收費停車場，由公安交通管理部門審核批準。（3）供水管網(wǎng)及管網(wǎng)上設置的地下式消防井、消火栓等消防設施，由供水部

45、門負責維護、管理、公安消防部門負責監(jiān)督檢查；高、低壓消防供水系統(tǒng)，包括泵房、管道、室內消防栓以及防火門、消防電梯、輕便滅火器材、消防通道等，由物業(yè)管理企業(yè)負責維護、管理，并接受公安消防部門的監(jiān)督檢查。 （五）物業(yè)管理企業(yè)的環(huán)境管理要接受環(huán)衛(wèi)部門和園林部門的監(jiān)督和指導（1）物業(yè)管理企業(yè)對違反固定進行固體、水體、大氣和噪聲污染等行為應該予以制止和揭發(fā)檢舉，情節(jié)嚴重的，應報環(huán)衛(wèi)部門處理，對毀壞綠地、樹木的行為應該予以制止 揭發(fā)檢舉，情節(jié)嚴重的，應報園林綠化部門處理。（2）清掃保潔、垃圾清運、公共廁所的清掏和維護與環(huán)衛(wèi)部門的責任分工明確。通行公共汽車約道路，由所在地環(huán)衛(wèi)部門負責；其他道路、住宅樓房周圍

46、及綠地內、樓內公共部位等，由物業(yè)管理企業(yè)負責；將垃圾由垃圾樓（站）運至垃圾轉運站或垃圾消納場，由所在地環(huán)衛(wèi)部門負責；將垃圾由住宅運至垃圾樓（站），由物業(yè)管理企業(yè)負責；公共廁所的權屬于環(huán)衛(wèi)部門的，由環(huán)衛(wèi)部門負責；本辦理產權移交的，由物業(yè)管理企業(yè)負責，或由回其委托環(huán)衛(wèi)部門負責。（3）綠化美化管理與園林綠化部門的責任分工明確。三、供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位（一）物業(yè)管理企業(yè)與供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位分工明確物業(yè)管理條例供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內相關管線和設施設備維修養(yǎng)護責任。物業(yè)管理條例規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域內，供水、供電

47、、供氣、供熱、通訊、有線電視等公用單位應當向最終用戶收取有關費用。物業(yè)管理企業(yè)可以接受上述各單位的有償委托，代收有關費用，但是不得向業(yè)戶收取手續(xù)等額外費用。”（二）物業(yè)管理企業(yè)應與供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位密切配合為了搞好物業(yè)管理工作，物業(yè)管理企業(yè)必須加強與各單位的聯(lián)系，在日常工作中及時發(fā)現(xiàn)問題，凡屬于供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位維修養(yǎng)護責任范圍內的問題，要及時向有關單位通報，督促其及時解決問題，保證業(yè)主和物業(yè)使用人的正常生回活和工作。當供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位因維修、養(yǎng)護等需要臨時占用。挖掘道路、場地的，應當事先通報物業(yè)管理企業(yè)，以便于物

48、業(yè)管理企業(yè)通知業(yè)主和使用人做好自己的生活和工作安排，有關單位應在合理的時間內盡快完成維修、養(yǎng)護任務，并將醫(yī)道路、場地恢復原狀。四、物業(yè)建設單位物業(yè)建設單位負責物業(yè)的開發(fā)建設，1998年7月20日頒布的城市房地產開發(fā)經(jīng)營管理條例（國務院令第248號）規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)應當對其開發(fā)建設的房地產開發(fā)項目的質量承擔責任；2000年1月30日頒布的建設工程質量管理條例（國務院令第279號）也規(guī)定，建設單位、勘察單位、設計單位、施工單位、工程監(jiān)理單位都依法對建設工程質量負責。城市房地產開發(fā)經(jīng)營管e至條例還規(guī)定，房地產開發(fā)企k開發(fā)建設的房地產項目，應當符合有關法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質量、安全標準、建筑

49、工程勘察、設計、施工的技術規(guī)范以及合同的約定；房地產開發(fā)項目竣工后，房地產開發(fā)企業(yè)應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地查開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請，房地產開發(fā)主管部門自收到竣工驗收申請之日起30日內，對涉及公共安全的內容組織成功質量監(jiān)督，規(guī)劃，消防，人防等有關部門或者單位進行驗收。建設部于2000年6月30日發(fā)布并開始施行的房屋建筑工程質量保修辦法在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限為：（1）地基基礎和主體結構工程，為設計文件規(guī)定的該工程合理使用年限（2）屋面防水功臣個、有防水要求的衛(wèi)生間，房間和外墻面的防滲漏，為5年（3）供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖供冷期（4）電氣系統(tǒng)、給排水管道

50、、設備安裝為2年（5）裝修工程為2年物業(yè)開發(fā)建設單位應當向物業(yè)的所有或物業(yè)管理公司提供物業(yè)的使用說明書和工程質量保證。建設部于1993年11月13日發(fā)布的城市住宅小區(qū)竣工中和驗收管理辦法（建法字第814號）規(guī)定，住宅小區(qū)開發(fā)建設單位對所開發(fā)的住宅小區(qū)質量負最終責任，不得將工程質量 不合格或配套不完善的房屋交付使用。住宅小區(qū)竣工綜合驗收必須符合下列要求：（1）所有建設項目按批準的小區(qū)規(guī)劃和有關專業(yè)管理及設計要求全部建成，并滿足使用要求。（2）住宅及公共配套設施、市政公用基礎設施等單項工程全部驗收合格，驗收資料齊全。（3）各類建筑物的平面位置、立面造型、裝修色調等符合批準的規(guī)劃設計要求。（4）施工

51、機具、暫設工程、建筑殘土、剩余構件全部拆除清運完畢，達到場清地平。（5）拆遷居民已合理安置。2004年1月30日，建設部又針對保證住宅工程質量專門發(fā)布了關于加強住宅工程質量管理的若干意見其中進一步強調，建設單位是住宅工程質量的第一責任者，對建設的住宅工程的質量全面負責。建設部于1994年3月23日以第33號令頒布的城市新建住宅小區(qū)管理辦法規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)在出售住宅小區(qū)房屋前，應當選聘物業(yè)管理公司承擔住宅小區(qū)的管理，并與其簽訂物業(yè)管理合同。住宅小區(qū)在物業(yè)管理公司負責管理前，由房地產開發(fā)企業(yè)負責管理。物業(yè)管理條例規(guī)定，在業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，物業(yè)的建設單位應按照房地產開發(fā)與物業(yè)管理相分

52、離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)承擔之前期物業(yè)管理工作。物業(yè)的開發(fā)建設的開發(fā)建設單位和物業(yè)管理公司是委托和受托的關系，雙方應按規(guī)定辦理物業(yè)的接管驗收手續(xù)。五、業(yè)主大會和業(yè)主委員會物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主和使用人提供服務，物業(yè)管理區(qū)域的全體業(yè)主組成業(yè)主大會，業(yè)主委員會是依照法定的程序由業(yè)主大會從業(yè)主中選舉產生的，業(yè)主大會和業(yè)主委員會一方面要代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主的合法權益，另一方面也要協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)開展工作。業(yè)主大會及業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的關系是平等的，是委托與受托的關系。（）物業(yè)管理企業(yè)應主動聽取業(yè)主大會和業(yè)主委員會的意見（1）業(yè)主委員會根據(jù)物業(yè)服務合同，應及

53、時聽取業(yè)主和使用人的意見和建議，發(fā)現(xiàn)問題及時向物業(yè)管理企業(yè)進行反映，物業(yè)管理企業(yè)應主動向業(yè)主委員會了解意見，改進自身工作，不斷提高物業(yè)管理水平。（2）物業(yè)管理企業(yè)在制定物業(yè)管理區(qū)域內的年度房屋維修計劃、設備更新改造計劃、公共設施維修養(yǎng)護計劃時，應主動地、認真地聽取業(yè)主委員會的意見，并在與業(yè)主委員會達成共識的基礎上提交業(yè)主大會討論，這樣，有利于各項計劃的批準，有利于順利地在下一個年度中實施，當需要增加經(jīng)費時，有利于追加。（二）應充分發(fā)揮業(yè)主委員會的作用一（1）當業(yè)主或使用人對物業(yè)管理工作有意見時，物業(yè)管理企業(yè)應及時改進工作，如有困難應向業(yè)主委員會通報，以求得其理解，如果由業(yè)主委員會出面向業(yè)主或物

54、業(yè)使用人進行解釋、引導、宣傳，；進行有效溝通，更容易使大家理解，這樣就會有利于化解矛盾，有利于物業(yè)管理企業(yè)開展工作。（2）物業(yè)管理企業(yè)在組織開展文體娛樂活動時，應當爭取業(yè)主委員會的理解和又持，這樣有利于做好動員和管理工作。（3）在日常工作中，物業(yè)管理企業(yè)應定期或不定期地向業(yè)主委員會匯報工作，以確保物業(yè)服務合同、提高服務水平為中心內容，將企業(yè)對業(yè)主或物業(yè)使用人加強服務的重要措施企業(yè)內部改進工作的重要舉措及時地向業(yè)主委員會通報，讓業(yè)主委員會全程了解企業(yè)對業(yè)主或物業(yè)使用人良好的、積極的態(tài)度，全程了解企業(yè)搞好各項工作的愿望和成果，這樣有利于建立業(yè)主委員會對物業(yè)管理企業(yè)的認識，便于協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)開展工

55、作，便于修訂物業(yè)管理的各項制度，便于物業(yè)管理企業(yè)的續(xù)聘 房產6000 ：六、專業(yè)性服務企業(yè)。物業(yè)管理條例物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內的專項服務業(yè)務委托給專業(yè)性服務企業(yè)，但不得將區(qū)域內的全部物業(yè)管理一并委托人。七、街道辦事處和居委會街道辦事處是政府的派出機構，主要承擔社區(qū)行政管理職責，依法統(tǒng)籌規(guī)劃、信息引導、組織協(xié)調和監(jiān)督檢查。居民委員會是社區(qū)居民群眾的自治組織，同時又在街道辦事處的領導下，履行最基層政府的職能，物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主大會、業(yè)主委員會都應接受街道辦事處和居民委員會的工作指導，并積極配合他們開展社區(qū)建設工作。物業(yè)管理條例規(guī)定，住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會。業(yè)

56、主大會規(guī)程還規(guī)定，業(yè)主籌備成立業(yè)主大會的，也應接受街道辦事處的指導。八、行業(yè)協(xié)會行業(yè)協(xié)會是具有社團法人資格的，以本行業(yè)的從業(yè)企業(yè)為主體，相關企業(yè)參加，按照有關法律、法規(guī)自愿組成的全國性或區(qū)域行業(yè)性的自律組織。行業(yè)協(xié)會的有效工作可以促進本行業(yè)的健康有序發(fā)展。我國既有全國性的物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會即中國物業(yè)管理協(xié)會，各省市也紛紛成立了區(qū)域性的本省市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會。物業(yè)管理公司應積極參加物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會的活動，接受其業(yè)務指導。（1）協(xié)助政府貫徹執(zhí)行國家的有關法律、法規(guī)和政策。（2）協(xié)助政府開展行業(yè)調研和行業(yè)統(tǒng)計工作，為政府制定行業(yè)改革方案、發(fā)展規(guī)劃、產業(yè)政策等提供預案和建議。（3）協(xié)助政府組織、指導物業(yè)

57、管理科研成果的轉化和新技術、新產品的推廣應用工作，促進行業(yè)科技進步。（4）代表和維護企業(yè)合法權益，向政府反映企業(yè)的合理要求和建議。（5）組織制定并監(jiān)督本行業(yè)的行規(guī)行約，建立行業(yè)自律機制，規(guī)范行業(yè)自我管理行為，樹立行業(yè)的良好形象。（6）進行行業(yè)內部協(xié)調，維護行業(yè)內部公平競爭。（7）為會員單位的企業(yè)管理和發(fā)展提供信息與咨詢服務。（8）組織開展對物業(yè)管理企業(yè)的資質評定與管理、物業(yè)管理優(yōu)秀示范吸目的達標考評和從業(yè)人員執(zhí)業(yè)資格培訓工作。（9）促進國內、國際行業(yè)交流和合作。第三章住宅小區(qū)的物業(yè)管理知識第一節(jié)住宅小區(qū)的構成與特點住宅是供人類居住的人造空間。住宅要具備人們一定空間內吃、穿、住、用等起居功能和設

58、施條件，是否具有居住功能是劃分房屋是住宅與非住宅的一個根本標志。居住區(qū)泛指：不同居住人口規(guī)模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模（30000-50000人）相對應，配建有一整套較完善的、能滿足該居民物質與文化生活所需的公共服務設施的居住生活聚居地。居住小區(qū)，一般稱小區(qū)，是指被城市道路或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模（100015000人）相對應，配建有套能滿足該區(qū)居民基本的物質與文化生活所需的公共服務設施的居住生活聚居地。居住組團，一般稱組團，指被小河道路分隔，并與居住人口規(guī)模（100一3000人）相對應，配建有居民所需的基層公共服務設施的居住生活聚居地。按照城市統(tǒng)一規(guī)劃進行綜合開發(fā)、建設，達到一定規(guī)模、基礎設施配套比較齊全的居住區(qū)稱為住宅小區(qū)。1、房屋及產權區(qū)分所有權的建筑共有部分是指供區(qū)所有權人共用、共有部分，包括共有部分和功用設施設備。2建筑附屬設備與配套設施住宅小區(qū)配套設備設施可以分為以下幾大類：（1）建筑給水、排是設備（2）建筑電氣工程設備。（3）建筑供暖，供熱