房地產(chǎn)開項目的成本控制課件

1、房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制一、可研階段成本控制的工作重點一、可研階段成本控制的工作重點主講內(nèi)容：主講內(nèi)容：二、設(shè)計階段成本控制重點二、設(shè)計階段成本控制重點三、招標階段成本部門的其他控制重點招標階段成本部門的其他控制重點四、合同履約階段成本控制重點合同履約階段成本控制重點五、三邊工程成本如何控制五、三邊工程成本如何控制六、變更洽商控制的重點六、變更洽商控制的重點七、施工索賠管理七、施工索賠管理八、如何實現(xiàn)成本動態(tài)八、如何實現(xiàn)成本動態(tài)控制控制九、竣工結(jié)算階段成本控制重點九、竣工結(jié)算階段成本控制重點十、總公司、項目公司成本管十、總公司、項目公司成本管理體

2、系理體系房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制一、可研階段成本控制的工作重點n可行性研究：運用多種科學(xué)手段綜合論證一個工程項目在技術(shù)上是否可行性研究：運用多種科學(xué)手段綜合論證一個工程項目在技術(shù)上是否先進、實用和可靠，在財務(wù)上是否贏利；作出環(huán)境影響、社會效益和先進、實用和可靠，在財務(wù)上是否贏利；作出環(huán)境影響、社會效益和經(jīng)濟效益的分析和評價，及工程項目抗風(fēng)險能力等的結(jié)論；為投資決經(jīng)濟效益的分析和評價，及工程項目抗風(fēng)險能力等的結(jié)論；為投資決策提供科學(xué)的依據(jù)。策提供科學(xué)的依據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制n可行性研究報告的結(jié)構(gòu)和內(nèi)容可行性研究報告的結(jié)構(gòu)和內(nèi)容1 1、總論：項目背景、概況、問題和建議、總論：項目背景、概況

3、、問題和建議2 2、市場調(diào)查與預(yù)測：為可研的重要環(huán)節(jié)，內(nèi)容包括：市場現(xiàn)狀調(diào)查、市場調(diào)查與預(yù)測：為可研的重要環(huán)節(jié)，內(nèi)容包括：市場現(xiàn)狀調(diào)查、產(chǎn)品供需預(yù)測、價格預(yù)測、競爭力分析、市場風(fēng)險分析產(chǎn)品供需預(yù)測、價格預(yù)測、競爭力分析、市場風(fēng)險分析3 3、資源條件評價：資源可利用量、資源品質(zhì)情況、資源賦存條件、資源條件評價：資源可利用量、資源品質(zhì)情況、資源賦存條件、資源開發(fā)價值資源開發(fā)價值4 4、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案：建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案構(gòu)成、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案：建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案構(gòu)成、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案比選、推薦的建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案品方案比選、推薦的建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案5 5、場址選擇：場址現(xiàn)狀、場

4、址方案比選、推薦的場址方案、場址選擇：場址現(xiàn)狀、場址方案比選、推薦的場址方案房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制6 6、技術(shù)方案、設(shè)備方案和工程方案：技術(shù)方案選擇、主要設(shè)備方案、技術(shù)方案、設(shè)備方案和工程方案：技術(shù)方案選擇、主要設(shè)備方案選擇、工程方案選擇選擇、工程方案選擇7 7、原材料燃料供應(yīng)：主要原材料供應(yīng)方案、燃料供應(yīng)方案、原材料燃料供應(yīng)：主要原材料供應(yīng)方案、燃料供應(yīng)方案8 8、總圖運輸與公用輔助工程：總圖布置方案、場內(nèi)外運輸方案、公、總圖運輸與公用輔助工程：總圖布置方案、場內(nèi)外運輸方案、公用工程與輔助工程方案用工程與輔助工程方案9 9、節(jié)能措施：節(jié)能措施、能耗指標分析、節(jié)能措施：節(jié)能措施、能耗指標分析

5、1010、節(jié)水措施：節(jié)水措施、水耗指標分析、節(jié)水措施：節(jié)水措施、水耗指標分析房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制1111、環(huán)境影響評價：環(huán)境條件調(diào)查、影響環(huán)境因素分析、環(huán)境保護、環(huán)境影響評價：環(huán)境條件調(diào)查、影響環(huán)境因素分析、環(huán)境保護措施措施1212、勞動安全衛(wèi)生與消防：危險因素和危害程度分析、安全防范措、勞動安全衛(wèi)生與消防：危險因素和危害程度分析、安全防范措施、衛(wèi)生保健措施、消防設(shè)施施、衛(wèi)生保健措施、消防設(shè)施1313、組織機構(gòu)與人力資源配置：組織機構(gòu)設(shè)置及其適應(yīng)性分析、人、組織機構(gòu)與人力資源配置：組織機構(gòu)設(shè)置及其適應(yīng)性分析、人力資源配置、員工培訓(xùn)力資源配置、員工培訓(xùn)1414、項目實施進度：建設(shè)工期、實施進

6、度安排、項目實施進度：建設(shè)工期、實施進度安排1515、投資估算：建設(shè)投資估算、流動資金估算、投資估算表、投資估算：建設(shè)投資估算、流動資金估算、投資估算表房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制1616、融資方案：融資組織形式、資本金籌措、債務(wù)資金籌措、融資、融資方案：融資組織形式、資本金籌措、債務(wù)資金籌措、融資方案分析方案分析1717、財務(wù)評價：財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選擇、銷售收入與成本費用估算、財務(wù)評價：財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選擇、銷售收入與成本費用估算、財務(wù)評價報表、盈利能力分析、償債能力分析、不確定性分析、財務(wù)評財務(wù)評價報表、盈利能力分析、償債能力分析、不確定性分析、財務(wù)評價結(jié)論價結(jié)論1818、國民經(jīng)濟

7、評價：影子價格及評價參數(shù)選取、效益費用范圍與數(shù)值調(diào)整、國民經(jīng)濟評價：影子價格及評價參數(shù)選取、效益費用范圍與數(shù)值調(diào)整、國民經(jīng)濟評價報表、國民經(jīng)濟評價指標、國民經(jīng)濟評價結(jié)論國民經(jīng)濟評價報表、國民經(jīng)濟評價指標、國民經(jīng)濟評價結(jié)論1919、社會評價：項目對社會影響分析、項目與所在地互適性分析、社會風(fēng)險、社會評價：項目對社會影響分析、項目與所在地互適性分析、社會風(fēng)險分析、社會評價結(jié)論分析、社會評價結(jié)論2020、風(fēng)險分析：項目主要風(fēng)險識別、風(fēng)險程度分析、防范風(fēng)險對策、風(fēng)險分析：項目主要風(fēng)險識別、風(fēng)險程度分析、防范風(fēng)險對策2121、研究結(jié)論與對策：推薦方案總體描述、推薦方案優(yōu)缺點描述、主要對比、研究結(jié)論與對策

8、：推薦方案總體描述、推薦方案優(yōu)缺點描述、主要對比方案、結(jié)論與建議方案、結(jié)論與建議房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制n可行性研究的重點市場調(diào)查、產(chǎn)品方案、財務(wù)評價市場調(diào)查、產(chǎn)品方案、財務(wù)評價房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制二、設(shè)計階段成本控制重點1 1、執(zhí)行設(shè)計標準、執(zhí)行設(shè)計標準2 2、推行標準設(shè)計、推行標準設(shè)計3 3、推行限額設(shè)計、推行限額設(shè)計4 4、設(shè)計方案優(yōu)選、設(shè)計方案優(yōu)選5 5、價值工程應(yīng)用、價值工程應(yīng)用6 6、項目設(shè)計的經(jīng)濟評價、項目設(shè)計的經(jīng)濟評價房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制n設(shè)計階段是成本控制的關(guān)鍵階段。設(shè)計一條線，投資設(shè)計階段是成本控制的關(guān)鍵階段。設(shè)計一條線，投資千千萬。千千萬。n初步設(shè)計階段：影響投資

9、初步設(shè)計階段：影響投資75%75%95%95%n技術(shù)設(shè)計階段：影響投資技術(shù)設(shè)計階段：影響投資35%35%75%75%n施工圖設(shè)計階段：影響投資施工圖設(shè)計階段：影響投資5%5%35%35%房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制n設(shè)計階段成本控制重點1 1、執(zhí)行設(shè)計標準、執(zhí)行設(shè)計標準設(shè)計標準的作用：設(shè)計標準的作用：1 1）對規(guī)模、內(nèi)容、建造標準進行控制；）對規(guī)模、內(nèi)容、建造標準進行控制；2 2）保證安全性和使用功能；）保證安全性和使用功能；3 3）提供設(shè)計必要的指標、定額、計算方法和構(gòu)造措施；）提供設(shè)計必要的指標、定額、計算方法和構(gòu)造措施；4 4）提供控制工程投資的方法和依據(jù)；）提供控制工程投資的方法和依據(jù)；5

10、 5）減少設(shè)計工作量，提高設(shè)計效率；）減少設(shè)計工作量，提高設(shè)計效率；6 6）促進建筑工業(yè)化、裝配化，加快建設(shè)進度）促進建筑工業(yè)化、裝配化，加快建設(shè)進度。房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制2 2、推行標準設(shè)計、推行標準設(shè)計 通用的標準圖、通用圖和復(fù)用圖。采用標準設(shè)計可加快設(shè)計進度通用的標準圖、通用圖和復(fù)用圖。采用標準設(shè)計可加快設(shè)計進度1 12 2倍，節(jié)約建設(shè)投資倍，節(jié)約建設(shè)投資10%10%15%15%。3 3、推行限額設(shè)計、推行限額設(shè)計 按批準的投資估算控制初步設(shè)計，按批準的初步設(shè)計總概算控制按批準的投資估算控制初步設(shè)計，按批準的初步設(shè)計總概算控制施工圖設(shè)計。即將上階段設(shè)計審定的投資額和工程量先行分解到施

11、工圖設(shè)計。即將上階段設(shè)計審定的投資額和工程量先行分解到各專業(yè)，然后再分解到各單位工程和分部工程。各專業(yè)在保證使各專業(yè)，然后再分解到各單位工程和分部工程。各專業(yè)在保證使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設(shè)計，嚴格控制技術(shù)設(shè)用功能的前提下，按分配的投資限額控制設(shè)計，嚴格控制技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計的不合理變更。計和施工圖設(shè)計的不合理變更。房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制限額設(shè)計控制工作的主要內(nèi)容限額設(shè)計控制工作的主要內(nèi)容1 1）重視初步設(shè)計的方案選擇）重視初步設(shè)計的方案選擇2 2）嚴格控制施工圖預(yù)算）嚴格控制施工圖預(yù)算 重點在工程量控制方面重點在工程量控制方面3 3）加強設(shè)計變更管理）加強設(shè)計變更管理4 4

12、）強化指標管理）強化指標管理 如結(jié)構(gòu)專業(yè)的混凝土含量，鋼筋含量等；安裝工程設(shè)備的國產(chǎn)化；如結(jié)構(gòu)專業(yè)的混凝土含量，鋼筋含量等；安裝工程設(shè)備的國產(chǎn)化；園林工程中的軟硬比等園林工程中的軟硬比等4 4、設(shè)計方案優(yōu)選、設(shè)計方案優(yōu)選房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制5 5、價值工程應(yīng)用、價值工程應(yīng)用n優(yōu)化設(shè)計方案價值工程（優(yōu)化設(shè)計方案價值工程（Value EngineeringValue Engineering，VEVE）又稱為價值）又稱為價值分析（分析（Value AnalysisValue Analysis，VAVA）是一門新興的管理技術(shù)，是降低成）是一門新興的管理技術(shù)，是降低成本提高經(jīng)濟效益的有效方法。所謂價

13、值工程，指的是通過集體智本提高經(jīng)濟效益的有效方法。所謂價值工程，指的是通過集體智慧和有組織的活動對產(chǎn)品或服務(wù)進行功能分析，使目標以最低的慧和有組織的活動對產(chǎn)品或服務(wù)進行功能分析，使目標以最低的總成本（壽命周期成本），可靠地實現(xiàn)產(chǎn)品或服務(wù)的必要功能，總成本（壽命周期成本），可靠地實現(xiàn)產(chǎn)品或服務(wù)的必要功能，從而提高產(chǎn)品或服務(wù)的價值。從而提高產(chǎn)品或服務(wù)的價值。 價值工程的主要思想是通過對選定研究對象的功能及費用分析，價值工程的主要思想是通過對選定研究對象的功能及費用分析，提高對象的價值。這里的價值，指的是反映費用支出與獲得之間提高對象的價值。這里的價值，指的是反映費用支出與獲得之間的比例，用數(shù)學(xué)比例

14、式表達如下：價值功能成本，即的比例，用數(shù)學(xué)比例式表達如下：價值功能成本，即“V VF/C”F/C”。這條提示了。這條提示了“用最少的投資，爭取最大效益用最少的投資，爭取最大效益”的五條方法：的五條方法： 房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制n（1 1）保持開發(fā)項目功能不變，降低項目投資。）保持開發(fā)項目功能不變，降低項目投資。 （2 2）投資不變，提高項目功能。）投資不變，提高項目功能。 （3 3）投資雖有所增加，但功能提高幅度更大。）投資雖有所增加，但功能提高幅度更大。 （4 4）降低一些次要功能，使成本大幅降低。）降低一些次要功能，使成本大幅降低。 （5 5）運用新科技，新技術(shù)，既提高功能，又降低項目投

15、）運用新科技，新技術(shù)，既提高功能，又降低項目投資。資。 房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制6 6、合同措施、合同措施n采用合同措施，有效控制造價針對目前設(shè)計人員經(jīng)濟觀念淡薄，設(shè)計采用合同措施，有效控制造價針對目前設(shè)計人員經(jīng)濟觀念淡薄，設(shè)計變更隨心所欲。應(yīng)在設(shè)計合同經(jīng)濟條款上，增加設(shè)計變更及修改的費變更隨心所欲。應(yīng)在設(shè)計合同經(jīng)濟條款上，增加設(shè)計變更及修改的費用額度限制條款，如設(shè)計變更費超出施工合同價的某一比例（如用額度限制條款，如設(shè)計變更費超出施工合同價的某一比例（如5%5%）時，則扣罰一定比例的設(shè)計費（設(shè)計質(zhì)保金）。采取一定的約束力是時，則扣罰一定比例的設(shè)計費（設(shè)計質(zhì)保金）。采取一定的約束力是對設(shè)計規(guī)范

16、、設(shè)計標準、工程量與概預(yù)算指標等各方面控制的一種舉對設(shè)計規(guī)范、設(shè)計標準、工程量與概預(yù)算指標等各方面控制的一種舉措。措。房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制項目設(shè)計的經(jīng)濟評價n影響工程設(shè)計經(jīng)濟的主要因素：影響工程設(shè)計經(jīng)濟的主要因素： 建筑的設(shè)計有技術(shù)性，更包含設(shè)計的科學(xué)性和經(jīng)濟性，研究和分建筑的設(shè)計有技術(shù)性，更包含設(shè)計的科學(xué)性和經(jīng)濟性，研究和分析設(shè)計經(jīng)濟的影響因素，對尋求工程設(shè)計經(jīng)濟效果的途徑，降低析設(shè)計經(jīng)濟的影響因素，對尋求工程設(shè)計經(jīng)濟效果的途徑，降低工程造價有著極其重要的作用。影響建筑設(shè)計方案經(jīng)濟性的主要工程造價有著極其重要的作用。影響建筑設(shè)計方案經(jīng)濟性的主要因素有以下八個方面。因素有以下八個方面。1

17、1、建筑造價構(gòu)成比。建筑造價構(gòu)成比反映的是不同工程部位的造價、建筑造價構(gòu)成比。建筑造價構(gòu)成比反映的是不同工程部位的造價占總造價的比值。分析這個可以找出降低造價、提高經(jīng)濟效果的占總造價的比值。分析這個可以找出降低造價、提高經(jīng)濟效果的方向。方向。房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制2 2、戶型。小戶型單方造價比大戶型高，因為小戶型內(nèi)墻多，相、戶型。小戶型單方造價比大戶型高，因為小戶型內(nèi)墻多，相應(yīng)墻面抺灰、管線敷設(shè)安裝單方造價就高。應(yīng)墻面抺灰、管線敷設(shè)安裝單方造價就高。3 3、層高。室內(nèi)凈高直接影響建筑造價。降低層高可以：直接節(jié)、層高。室內(nèi)凈高直接影響建筑造價。降低層高可以：直接節(jié)省投資；節(jié)約建筑材料和勞動消耗

18、，減輕建筑自重，提高抗省投資；節(jié)約建筑材料和勞動消耗，減輕建筑自重，提高抗震能力；降低采暖能耗，節(jié)約能源，提高建筑密度；節(jié)約用震能力；降低采暖能耗，節(jié)約能源，提高建筑密度；節(jié)約用地，同時，也有利于節(jié)省市政投資。地，同時，也有利于節(jié)省市政投資。4 4、層數(shù)。高層建筑可以節(jié)約用地，節(jié)約市政投資。、層數(shù)。高層建筑可以節(jié)約用地，節(jié)約市政投資。房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制5 5、建筑的平面形狀。一般來說，建筑的平面形狀越簡單，其造價相、建筑的平面形狀。一般來說，建筑的平面形狀越簡單，其造價相應(yīng)地越低，施工也經(jīng)濟。應(yīng)地越低，施工也經(jīng)濟。6 6、建筑的單元組合。合理安排建筑的單元組合，能提高設(shè)計方案的、建筑的單

19、元組合。合理安排建筑的單元組合，能提高設(shè)計方案的經(jīng)濟效果，單元組合數(shù)可以影響山墻、基礎(chǔ)、屋面等部位的造價。經(jīng)濟效果，單元組合數(shù)可以影響山墻、基礎(chǔ)、屋面等部位的造價。7 7、結(jié)構(gòu)配筋。結(jié)構(gòu)工程師的設(shè)計水平，直接決定了建筑鋼筋含量的、結(jié)構(gòu)配筋。結(jié)構(gòu)工程師的設(shè)計水平，直接決定了建筑鋼筋含量的高低，從而影響工程造價。高低，從而影響工程造價。8 8、建筑結(jié)構(gòu)形式。框架剪力墻結(jié)構(gòu)體系造價最高，框架結(jié)構(gòu)體系次、建筑結(jié)構(gòu)形式。框架剪力墻結(jié)構(gòu)體系造價最高，框架結(jié)構(gòu)體系次之，磚混結(jié)構(gòu)造價最低。因此，建筑結(jié)構(gòu)的選擇，是影響建筑設(shè)計之，磚混結(jié)構(gòu)造價最低。因此，建筑結(jié)構(gòu)的選擇，是影響建筑設(shè)計方案經(jīng)濟性的一個重要因素。方

20、案經(jīng)濟性的一個重要因素。房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制設(shè)計階段成本控制案例(一)n某高層住宅每層電梯井走廊僅十多米的距離，其間又無防火分區(qū)，就某高層住宅每層電梯井走廊僅十多米的距離，其間又無防火分區(qū)，就設(shè)了三只消防箱，而按消防規(guī)范要求，只要兩支水槍同時到達室內(nèi)任設(shè)了三只消防箱，而按消防規(guī)范要求，只要兩支水槍同時到達室內(nèi)任何部位即可。這種設(shè)計不合理，造成了一定浪費，顯然是對工程的各何部位即可。這種設(shè)計不合理，造成了一定浪費，顯然是對工程的各種經(jīng)濟指標不夠重視。種經(jīng)濟指標不夠重視。 房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制設(shè)計階段成本控制案例(二)n房地產(chǎn)方案設(shè)計階段的成本控制流程房地產(chǎn)方案設(shè)計階段的成本控制流程一、重

21、視市場調(diào)查和工程可行性論證工作，加強投資決策的科學(xué)、公正、客觀和程序化。二、認真編寫設(shè)計任務(wù)書，提高設(shè)計任務(wù)書的編制深度，以切實起到控制投資的作用。設(shè)計任務(wù)書是建設(shè)單位對投資意圖、所需功能和使用價值正確分析后，將待建項目的開發(fā)理念、營銷主題、規(guī)模、使用功能、工藝布局、建筑風(fēng)格等要求具體化反映，它是設(shè)計單位編制設(shè)計文件的主要依據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制三、做好建筑方案的征集選擇完成設(shè)計任務(wù)書后，選擇幾家有技術(shù)實力三、做好建筑方案的征集選擇完成設(shè)計任務(wù)書后，選擇幾家有技術(shù)實力的設(shè)計單位，或資深、知名設(shè)計人進行設(shè)計方案競賽，征集建筑設(shè)的設(shè)計單位，或資深、知名設(shè)計人進行設(shè)計方案競賽，征集建筑設(shè)計方案

22、，然后組織有關(guān)人員對競賽方案進行評比、選擇、優(yōu)化，評計方案，然后組織有關(guān)人員對競賽方案進行評比、選擇、優(yōu)化，評比應(yīng)側(cè)重以下幾方面：比應(yīng)側(cè)重以下幾方面：1 1、設(shè)計構(gòu)思的超前性：、設(shè)計構(gòu)思的超前性： 目前的市場發(fā)展變化速度很快，加上房地產(chǎn)開發(fā)項目周期一般較長，目前的市場發(fā)展變化速度很快，加上房地產(chǎn)開發(fā)項目周期一般較長，建成產(chǎn)品對市場的適應(yīng)滯后性，對建筑使用功能的設(shè)計應(yīng)考慮適度建成產(chǎn)品對市場的適應(yīng)滯后性，對建筑使用功能的設(shè)計應(yīng)考慮適度超前，以免建成即落后的情況發(fā)生。例如，要研究轎車進入家庭后超前，以免建成即落后的情況發(fā)生。例如，要研究轎車進入家庭后住宅市場如何升級的問題。住宅市場如何升級的問題。房

23、地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制2 2、建筑平面布置的合理性：、建筑平面布置的合理性： 從目前的市場需求特征來看，建筑的平面布置、戶型的好壞具有十分關(guān)鍵的作用。規(guī)劃設(shè)計要依據(jù)小區(qū)的基本功能和要求，充分考慮建筑物的性質(zhì)、用途、目標客戶對使用功能的要求及其居住、生產(chǎn)、經(jīng)營等活動的特點與習(xí)慣，合理地安排住宅建筑、公共建筑、管線、道路、綠地的布局，建筑平面既要使用功能布置合理、面積利用率高。建議公司內(nèi)部安排專人組成戶型研究攻關(guān)小組，一方面建立戶型評價科學(xué)體系；另一方面通過對各地尤其本市暢銷戶型的深入調(diào)研后提出幾種方案，由相關(guān)部門廣泛討論，甚至組織意向客戶參與座談。房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制n豎向設(shè)計要因地制宜，依

24、山就勢，避免大填大挖，增加土石方和基礎(chǔ)工程費用。要保持住宅的通透性，注意立體造型的簡潔大方和層次錯落有致。住宅的平面布置，在可能的情況下，要盡量縮小外墻周長系數(shù)（外墻周長與建筑面積之比）和結(jié)構(gòu)面積系數(shù)（結(jié)構(gòu)面積與建筑面積之比）。在滿足住宅的基本功能，保證居住質(zhì)量的前提下，加大住宅的進深，對降低造價有明顯的效果。住宅的總體平面布置應(yīng)該注意環(huán)境景觀的營造，平均分配景觀。小區(qū)內(nèi)應(yīng)注意通道的合理布局，人車分流。房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制33、建筑風(fēng)格的策略：、建筑風(fēng)格的策略： 建筑風(fēng)格的功能一是美觀，另一個是識別，即類似于建筑風(fēng)格的功能一是美觀，另一個是識別，即類似于VIVI的作用。的作用。良好的建筑風(fēng)

25、格對樓盤的促銷起著其它廣告宣傳形式難以比擬的良好的建筑風(fēng)格對樓盤的促銷起著其它廣告宣傳形式難以比擬的優(yōu)勢，也會對促銷費用的節(jié)約起作用。建筑風(fēng)格的策略應(yīng)注意以優(yōu)勢，也會對促銷費用的節(jié)約起作用。建筑風(fēng)格的策略應(yīng)注意以下幾方面：下幾方面：1) 1) 建筑風(fēng)格應(yīng)處理好與周邊建筑、周邊環(huán)境的協(xié)調(diào)關(guān)系；建筑風(fēng)格應(yīng)處理好與周邊建筑、周邊環(huán)境的協(xié)調(diào)關(guān)系；2) 2) 目前建筑風(fēng)格仍然不是購房者考慮的重點因素，但隨著居民收入目前建筑風(fēng)格仍然不是購房者考慮的重點因素，但隨著居民收入水平的提高，必然會在這方面提出更高的要求；水平的提高，必然會在這方面提出更高的要求；房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制3) 3) 建筑風(fēng)格的選擇：

26、普通居民更傾向于接受建筑風(fēng)格的選擇：普通居民更傾向于接受“有豪華氣氛有豪華氣氛”的住宅，的住宅，尤其是尤其是“歐式歐式”風(fēng)格接受程度較高，而對開發(fā)商宣傳推廣的各風(fēng)格接受程度較高，而對開發(fā)商宣傳推廣的各種流派和口號不太敏感；而收入水平高、知識層次高的購房者種流派和口號不太敏感；而收入水平高、知識層次高的購房者一般會對建筑風(fēng)格有更高的要求。開發(fā)商應(yīng)根據(jù)項目策劃、目一般會對建筑風(fēng)格有更高的要求。開發(fā)商應(yīng)根據(jù)項目策劃、目標市場定位給設(shè)計人員以更多的指引，以便建筑風(fēng)格的確定既標市場定位給設(shè)計人員以更多的指引，以便建筑風(fēng)格的確定既適合市場需求又有效降低成本。適合市場需求又有效降低成本。4) 4) 應(yīng)重視建

27、筑風(fēng)格與其成本的關(guān)系，研究建筑風(fēng)格增加的投入與其應(yīng)重視建筑風(fēng)格與其成本的關(guān)系，研究建筑風(fēng)格增加的投入與其對項目價值提升所起的作用對比研究，選擇性價比高的建筑風(fēng)對項目價值提升所起的作用對比研究，選擇性價比高的建筑風(fēng)格。格。房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制4 4、做好初步設(shè)計階段結(jié)構(gòu)承重體系的比較選擇工作：建筑方案、做好初步設(shè)計階段結(jié)構(gòu)承重體系的比較選擇工作：建筑方案確定后，即轉(zhuǎn)入初步設(shè)計，此時控制投資主要是做好基礎(chǔ)及結(jié)確定后，即轉(zhuǎn)入初步設(shè)計，此時控制投資主要是做好基礎(chǔ)及結(jié)構(gòu)的選型工作。構(gòu)的選型工作。5 5、在預(yù)定概算限額內(nèi)做好施工圖設(shè)計：對不同設(shè)計及材料進行、在預(yù)定概算限額內(nèi)做好施工圖設(shè)計：對不同設(shè)計及

28、材料進行成本研究，向設(shè)計人員提出成本建議，協(xié)助他們在投資限額范成本研究，向設(shè)計人員提出成本建議，協(xié)助他們在投資限額范圍內(nèi)作好施工圖設(shè)計。圍內(nèi)作好施工圖設(shè)計。6 6、做好施工圖紙的會審工作，將圖紙中的質(zhì)量隱患消滅于萌芽、做好施工圖紙的會審工作，將圖紙中的質(zhì)量隱患消滅于萌芽狀態(tài)，盡可能避免后期發(fā)生變更導(dǎo)致成本的增加。狀態(tài)，盡可能避免后期發(fā)生變更導(dǎo)致成本的增加。房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制n成本控制的運作機制一、嚴格合同審查制度，強化成本費用支出審批制度，重新核定一、嚴格合同審查制度，強化成本費用支出審批制度，重新核定審批職權(quán)范圍，實施獎罰制度。審批職權(quán)范圍，實施獎罰制度。二、完善成本預(yù)測、成本結(jié)算和成

29、本監(jiān)控體系，對項目運營的盈二、完善成本預(yù)測、成本結(jié)算和成本監(jiān)控體系，對項目運營的盈虧有著高度靈敏的顯示和反饋。虧有著高度靈敏的顯示和反饋。三、建立項目成本的后評價制度。三、建立項目成本的后評價制度。房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制四、堅持技術(shù)手段與經(jīng)濟手段相結(jié)合：四、堅持技術(shù)手段與經(jīng)濟手段相結(jié)合：1 1、組織上：明確項目組織結(jié)構(gòu)，使投資控制有專責(zé)小組跟蹤，如由相關(guān)人員組、組織上：明確項目組織結(jié)構(gòu)，使投資控制有專責(zé)小組跟蹤，如由相關(guān)人員組成投資控制委員會來專責(zé)項目的投資營運，促進管理職能分工的科學(xué)化和規(guī)成投資控制委員會來專責(zé)項目的投資營運，促進管理職能分工的科學(xué)化和規(guī)范化。范化。2 2、技術(shù)上：重視設(shè)計

30、多方案選擇，及處理各種問題的多方案選擇，嚴格審查和、技術(shù)上：重視設(shè)計多方案選擇，及處理各種問題的多方案選擇，嚴格審查和監(jiān)督初步設(shè)計、施工圖設(shè)計、施工組織設(shè)計，深入技術(shù)領(lǐng)域研究節(jié)約投資的監(jiān)督初步設(shè)計、施工圖設(shè)計、施工組織設(shè)計，深入技術(shù)領(lǐng)域研究節(jié)約投資的可能。另外，要認真研究、嚴格控制建設(shè)工程施工合同的簽訂，探索節(jié)約建可能。另外，要認真研究、嚴格控制建設(shè)工程施工合同的簽訂，探索節(jié)約建安造價的可能性。安造價的可能性。3 3、經(jīng)濟上：動態(tài)地比較投資的計劃性和實際性，嚴格審核各項費用的支出，采、經(jīng)濟上：動態(tài)地比較投資的計劃性和實際性，嚴格審核各項費用的支出，采取對投資節(jié)約的有力獎勵措施，鼓勵公司地產(chǎn)口有

31、關(guān)員工及承建商積極提出取對投資節(jié)約的有力獎勵措施，鼓勵公司地產(chǎn)口有關(guān)員工及承建商積極提出各種降低成本的建設(shè)性方案等，把項目投資控制觀念滲透于每位員工頭腦中。各種降低成本的建設(shè)性方案等，把項目投資控制觀念滲透于每位員工頭腦中。房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制五、嚴格遵守成本和費用開支范圍，劃清各種費用界限，保證成本的五、嚴格遵守成本和費用開支范圍，劃清各種費用界限，保證成本的真實性、科學(xué)性和可比性。真實性、科學(xué)性和可比性。六、劃清各期成本與各個成本核算對象之間的界限，企業(yè)應(yīng)按月結(jié)算六、劃清各期成本與各個成本核算對象之間的界限，企業(yè)應(yīng)按月結(jié)算開發(fā)費用，計算開發(fā)產(chǎn)品成本。開發(fā)費用，計算開發(fā)產(chǎn)品成本。七、實行

32、成本管理責(zé)任制，對成本實行全員管理。發(fā)動廣大職工參與七、實行成本管理責(zé)任制，對成本實行全員管理。發(fā)動廣大職工參與成本管理，把成本管理納入崗位責(zé)任制，并做到責(zé)、權(quán)、利結(jié)合。成本管理，把成本管理納入崗位責(zé)任制，并做到責(zé)、權(quán)、利結(jié)合。把成本費用指標層層分解，按干什么管什么的原則，把小指標分別把成本費用指標層層分解，按干什么管什么的原則，把小指標分別落實到有關(guān)職能部門，可采取部門經(jīng)理負責(zé)制。八、加強成本預(yù)測、落實到有關(guān)職能部門，可采取部門經(jīng)理負責(zé)制。八、加強成本預(yù)測、計劃、核算、控制、分析、檢查，努力降低開發(fā)產(chǎn)品成本。計劃、核算、控制、分析、檢查，努力降低開發(fā)產(chǎn)品成本。房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制三、招標

33、階段：成本部門除了工程量清單外的其他控制重點1 1、確定合適的合同價格：固定價、可調(diào)價、成本加酬金。、確定合適的合同價格：固定價、可調(diào)價、成本加酬金。固定價：固定總價、固定單價固定價：固定總價、固定單價可調(diào)價：可調(diào)總價、可調(diào)單價可調(diào)價：可調(diào)總價、可調(diào)單價成本加酬金：成本加固定百分比酬金、成本加固定金額酬金、成本加獎成本加酬金：成本加固定百分比酬金、成本加固定金額酬金、成本加獎罰、最高限額成本加固定最大酬金罰、最高限額成本加固定最大酬金房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制各種合同價格的適用條件各種合同價格的適用條件1 1、固定總價：發(fā)承包雙方均不能以工程量、設(shè)備和材料價格、工資、固定總價：發(fā)承包雙方均不能以

34、工程量、設(shè)備和材料價格、工資等變動為理由，提出對總價調(diào)值的要求。等變動為理由，提出對總價調(diào)值的要求。 適用條件：設(shè)計深度已達到施工圖設(shè)計要求，圖紙完整齊全，項適用條件：設(shè)計深度已達到施工圖設(shè)計要求，圖紙完整齊全，項目范圍及工程量計算依據(jù)確切，不會出現(xiàn)較大的設(shè)計變更，報價目范圍及工程量計算依據(jù)確切，不會出現(xiàn)較大的設(shè)計變更，報價工程量與實際工程量無較大的差異；規(guī)模較小，技術(shù)不復(fù)雜的中工程量與實際工程量無較大的差異；規(guī)模較小，技術(shù)不復(fù)雜的中小型工程；工期較短，一般在一年以內(nèi)。小型工程；工期較短，一般在一年以內(nèi)。房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制2 2、固定單價、固定單價1 1）估算工程量單價：在實際工程量與報

35、價工程量相差超過正負）估算工程量單價：在實際工程量與報價工程量相差超過正負10%10%時，時，可以調(diào)價。可以調(diào)價。 適用條件：工期長，技術(shù)復(fù)雜，不可遇見因素較多的工程；或施工圖不適用條件：工期長，技術(shù)復(fù)雜，不可遇見因素較多的工程；或施工圖不完整或工程項目內(nèi)容、技術(shù)經(jīng)濟指標不能明確、具體予以規(guī)定時。完整或工程項目內(nèi)容、技術(shù)經(jīng)濟指標不能明確、具體予以規(guī)定時。2 2）純單價：適用于沒有施工圖，工程量不明，卻急需開工的緊迫工程。）純單價：適用于沒有施工圖，工程量不明，卻急需開工的緊迫工程。房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制3 3、可調(diào)價、可調(diào)價1 1）可調(diào)總價：因通貨膨脹而使工料成本增加，可對合同總價進行）可調(diào)

36、總價：因通貨膨脹而使工料成本增加，可對合同總價進行調(diào)整。合同中需注明調(diào)價條件約定，如鋼材等大宗材料的調(diào)價調(diào)整。合同中需注明調(diào)價條件約定，如鋼材等大宗材料的調(diào)價條件為正負條件為正負5%5%到到10%10%，基價如何確定？超過部分是否取費？風(fēng)，基價如何確定？超過部分是否取費？風(fēng)險如何分攤？險如何分攤？ 適用條件：工程內(nèi)容和經(jīng)濟技術(shù)指標規(guī)定很明確的項目，合同適用條件：工程內(nèi)容和經(jīng)濟技術(shù)指標規(guī)定很明確的項目，合同工期一般一年以上。工期一般一年以上。2 2）可調(diào)單價：由于物價發(fā)生變化或招標、簽約時，因某些不確定）可調(diào)單價：由于物價發(fā)生變化或招標、簽約時，因某些不確定因素而在合同中暫定某些分部分項工程的單

37、價，結(jié)算時根據(jù)合因素而在合同中暫定某些分部分項工程的單價，結(jié)算時根據(jù)合同約定對單價進行調(diào)整，如地質(zhì)復(fù)雜的土石方工程。同約定對單價進行調(diào)整，如地質(zhì)復(fù)雜的土石方工程。房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制4 4、成本加酬金：直接成本費由發(fā)包方實報實銷，給承包方相應(yīng)報、成本加酬金：直接成本費由發(fā)包方實報實銷，給承包方相應(yīng)報酬。酬。 適用于工程內(nèi)容及技術(shù)經(jīng)濟指標尚未全面確定，投標報價依據(jù)適用于工程內(nèi)容及技術(shù)經(jīng)濟指標尚未全面確定，投標報價依據(jù)尚不充分的情況下，發(fā)包方因工期要求緊迫，必須發(fā)包的工程；尚不充分的情況下，發(fā)包方因工期要求緊迫，必須發(fā)包的工程；或雙方有著高度的信任，承包方在某些方面有獨特的技術(shù)、特或雙方有著高

38、度的信任，承包方在某些方面有獨特的技術(shù)、特長或經(jīng)驗。長或經(jīng)驗。 缺點：發(fā)包方對工程總價不能實施有效地控制；承包方對降低缺點：發(fā)包方對工程總價不能實施有效地控制；承包方對降低成本也不感興趣。成本也不感興趣。房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制1 1）成本加固定百分比酬金：成本越高，酬金越高，極少采用。）成本加固定百分比酬金：成本越高，酬金越高，極少采用。2 2）成本加固定金額酬金）成本加固定金額酬金3 3）成本加獎罰）成本加獎罰4 4）最高限額成本加固定最大酬金）最高限額成本加固定最大酬金房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制5 5、影響合同計價方式選擇的因素、影響合同計價方式選擇的因素1 1）項目的復(fù)雜程度）項目的復(fù)雜

39、程度2 2）工程設(shè)計工作的深度）工程設(shè)計工作的深度3 3）工程施工的難易程度）工程施工的難易程度4 4）工程進度要求的緊迫程度）工程進度要求的緊迫程度房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制四、合同履約階段成本控制重點1 1、控制措施：、控制措施：組織措施：職能部門、專業(yè)分工；編制計劃和工作流程圖組織措施：職能部門、專業(yè)分工；編制計劃和工作流程圖。經(jīng)濟措施：編制資金使用計劃，確定、分解投資控制目標；進行工程計經(jīng)濟措施：編制資金使用計劃，確定、分解投資控制目標；進行工程計量；復(fù)核工程付款帳單，防止超付；跟蹤控制，及時糾偏；協(xié)商工程量；復(fù)核工程付款帳單，防止超付；跟蹤控制，及時糾偏；協(xié)商工程變更價款。變更價款。技

40、術(shù)措施：嚴格控制設(shè)計變更；優(yōu)化設(shè)計；審核施工組織設(shè)計，對主要技術(shù)措施：嚴格控制設(shè)計變更；優(yōu)化設(shè)計；審核施工組織設(shè)計，對主要施工方案做經(jīng)濟技術(shù)分析。施工方案做經(jīng)濟技術(shù)分析。合同措施：做好施工記錄，參與處理索賠事宜；參與合同修改、補充工合同措施：做好施工記錄，參與處理索賠事宜；參與合同修改、補充工作。作。房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制2 2、控制重點、控制重點1 1）工程計量：支付中最關(guān)鍵環(huán)節(jié)，承包人提報，工程管理現(xiàn)場計量，成工程計量：支付中最關(guān)鍵環(huán)節(jié)，承包人提報，工程管理現(xiàn)場計量，成本或財務(wù)現(xiàn)場復(fù)核，計算方法按合同約定或統(tǒng)一的計算規(guī)則，如混凝本或財務(wù)現(xiàn)場復(fù)核，計算方法按合同約定或統(tǒng)一的計算規(guī)則，如混凝

41、土量的計算，不計損耗，不扣鋼筋含量，潤管費不得另計。土量的計算，不計損耗，不扣鋼筋含量，潤管費不得另計。2 2）加強隱蔽工程驗收：比較易出問題的部位，多部門共同驗收確認。加強隱蔽工程驗收：比較易出問題的部位，多部門共同驗收確認。3 3）只對質(zhì)量合格和合同約定、圖紙范圍之內(nèi)的工程計量。如灌注樁圖紙只對質(zhì)量合格和合同約定、圖紙范圍之內(nèi)的工程計量。如灌注樁圖紙設(shè)計為設(shè)計為3535米，施工單位實際做了米，施工單位實際做了4040米，只計量米，只計量3535米，按米，按3535米付款。米付款。4 4）加強設(shè)計變更和工程洽商管理：制定考核指標，嚴格審批流程和分級加強設(shè)計變更和工程洽商管理：制定考核指標，嚴

42、格審批流程和分級授權(quán)。授權(quán)。5 5）加強工程變更價款管理加強工程變更價款管理房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制五、三邊工程成本如何控制1 1、三邊工程、三邊工程2 2、三邊工程成本控制重點、三邊工程成本控制重點3 3、三邊工程成本控制方法、三邊工程成本控制方法房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制1 1、三邊工程、三邊工程 在基本建設(shè)工程中，因為某種原因，工程項目實行邊勘測，邊設(shè)計，在基本建設(shè)工程中，因為某種原因，工程項目實行邊勘測，邊設(shè)計，邊施工邊施工三邊工程。三邊工程是違背工程建設(shè)基本程序的，在施工過程中三邊工程。三邊工程是違背工程建設(shè)基本程序的，在施工過程中的不可預(yù)見性、隨意性較大，工程質(zhì)量和安全隱患比較突出，

43、工期不能保的不可預(yù)見性、隨意性較大，工程質(zhì)量和安全隱患比較突出，工期不能保證。工程竣工后的運行管理成本較高。國家或企業(yè)一般不主張三邊工程。證。工程竣工后的運行管理成本較高。國家或企業(yè)一般不主張三邊工程。房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制2 2、三邊工程成本控制重點、三邊工程成本控制重點n大宗材料價格：水泥、混凝土、鋼材、木材、石膏等每周核定價格；大宗材料價格：水泥、混凝土、鋼材、木材、石膏等每周核定價格；n關(guān)鍵設(shè)備甲購：電梯、空調(diào)、給水設(shè)備等；關(guān)鍵設(shè)備甲購：電梯、空調(diào)、給水設(shè)備等；n大宗裝修材料甲控，簽署三方（甲方、乙方、廠家）協(xié)議；大宗裝修材料甲控，簽署三方（甲方、乙方、廠家）協(xié)議；n制定費率合同：確

44、定計算和結(jié)算的原則；制定費率合同：確定計算和結(jié)算的原則；n按圖紙工程量計量、支付和結(jié)算；按圖紙工程量計量、支付和結(jié)算；n控制設(shè)計變更和洽商：設(shè)定變更和洽商支付下限，下限以上只支付控制設(shè)計變更和洽商：設(shè)定變更和洽商支付下限，下限以上只支付直接費和稅金直接費和稅金房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制3 3、三邊工程成本控制方法、三邊工程成本控制方法n1 1）組建忠誠、精干造價管理隊伍：預(yù)算工作強度大、涉及的部）組建忠誠、精干造價管理隊伍：預(yù)算工作強度大、涉及的部門多，需要預(yù)算人員完成大量的計算及測算工作。在門多，需要預(yù)算人員完成大量的計算及測算工作。在“三邊三邊”工程中圖紙隨著工程進度下發(fā)，下發(fā)后需要立即進行

45、工程量計工程中圖紙隨著工程進度下發(fā)，下發(fā)后需要立即進行工程量計算。伴隨著工程的進行，變更洽商及工程簽證數(shù)量巨大。算。伴隨著工程的進行，變更洽商及工程簽證數(shù)量巨大。n2 2）明確文件簽署人的權(quán)限：一切工程、技術(shù)及經(jīng)濟文件，必須）明確文件簽署人的權(quán)限：一切工程、技術(shù)及經(jīng)濟文件，必須按照不同額度按責(zé)任、權(quán)限授權(quán)。按照不同額度按責(zé)任、權(quán)限授權(quán)。房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制3 3）建立完善的工程資料管理體系：）建立完善的工程資料管理體系： “ “三邊三邊”工程中圖紙是隨著工程進度逐步下發(fā)的，設(shè)計時間工程中圖紙是隨著工程進度逐步下發(fā)的，設(shè)計時間倉促，經(jīng)常發(fā)生返工，導(dǎo)致圖紙編號雜亂；由于施工的同時進倉促，經(jīng)常發(fā)

46、生返工，導(dǎo)致圖紙編號雜亂；由于施工的同時進行設(shè)計的完善工作，導(dǎo)致洽商及現(xiàn)場簽證工作量巨大，因此應(yīng)行設(shè)計的完善工作，導(dǎo)致洽商及現(xiàn)場簽證工作量巨大，因此應(yīng)建立完善的資料管理體系。工程資料基本包括：設(shè)計圖紙、設(shè)建立完善的資料管理體系。工程資料基本包括：設(shè)計圖紙、設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證、往來發(fā)文、會議紀要、合同等。造價管理計變更、現(xiàn)場簽證、往來發(fā)文、會議紀要、合同等。造價管理部門中有專人負責(zé)資料管理。對于被替代的圖紙等資料，應(yīng)將部門中有專人負責(zé)資料管理。對于被替代的圖紙等資料，應(yīng)將被替代出的圖紙保存好，以便于核對及發(fā)生返工時計算工程量，被替代出的圖紙保存好，以便于核對及發(fā)生返工時計算工程量，建立資料臺帳。

47、建立資料臺帳。4 4）合同交底必須全面：組織工程、技術(shù)人員學(xué)習(xí)合同，開工前成）合同交底必須全面：組織工程、技術(shù)人員學(xué)習(xí)合同，開工前成本經(jīng)理應(yīng)依據(jù)總承包合同編制合同交底文件，將與工程、技術(shù)本經(jīng)理應(yīng)依據(jù)總承包合同編制合同交底文件，將與工程、技術(shù)及其它部門有關(guān)的合同條款向相關(guān)人員交底、講解，特別是在及其它部門有關(guān)的合同條款向相關(guān)人員交底、講解，特別是在現(xiàn)場指令、設(shè)計變更的程序及時限性等條款。現(xiàn)場指令、設(shè)計變更的程序及時限性等條款。房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制n5 5）圖紙工程量計算必須及時：）圖紙工程量計算必須及時：“三邊三邊”工程圖紙是隨工程進度逐步工程圖紙是隨工程進度逐步下發(fā)的，各項指標及相應(yīng)工程量

48、是逐步計算出來的。下發(fā)的，各項指標及相應(yīng)工程量是逐步計算出來的。n6 6）工程變更洽商嚴格管理、及時會簽。無論甲方還是乙方提出的工）工程變更洽商嚴格管理、及時會簽。無論甲方還是乙方提出的工程變更洽商均應(yīng)按不同授權(quán)，執(zhí)行程序和時限會簽。同時經(jīng)濟洽商應(yīng)程變更洽商均應(yīng)按不同授權(quán)，執(zhí)行程序和時限會簽。同時經(jīng)濟洽商應(yīng)統(tǒng)一編號，以備查閱及核對。統(tǒng)一編號，以備查閱及核對。n7 7）現(xiàn)場簽證應(yīng)及時，）現(xiàn)場簽證應(yīng)及時，“三邊三邊”工程中返工、拆除項目必然不少，遇工程中返工、拆除項目必然不少，遇到此類現(xiàn)象應(yīng)在實施前與乙方、監(jiān)理一起現(xiàn)場測量，確認工程量，履到此類現(xiàn)象應(yīng)在實施前與乙方、監(jiān)理一起現(xiàn)場測量，確認工程量，履

49、行完三方簽字手續(xù)后及時審批經(jīng)濟洽商。行完三方簽字手續(xù)后及時審批經(jīng)濟洽商。房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制n8 8）洽商、簽證定價及時審核審批，需要認價的項目及時認價。）洽商、簽證定價及時審核審批，需要認價的項目及時認價。最好做到經(jīng)濟文件簽署后再進行現(xiàn)場洽商及簽證實施工作。最好做到經(jīng)濟文件簽署后再進行現(xiàn)場洽商及簽證實施工作。n9 9）隨時關(guān)注合同價格，如果出現(xiàn)合同價格與市場價格出現(xiàn)明顯）隨時關(guān)注合同價格，如果出現(xiàn)合同價格與市場價格出現(xiàn)明顯大幅度偏差，及時與乙方溝通，重新確認合同的價格。大幅度偏差，及時與乙方溝通，重新確認合同的價格。n1010）做好甲分包工程的成本管理工作。）做好甲分包工程的成本管理工作

50、。房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制六、變更洽商控制的重點n設(shè)計變更管理發(fā)包人要求的設(shè)計變更： 更改工程有關(guān)部分的標高、基線、位置和尺寸；增減合同中約定的工程量；改變有關(guān)工程的施工時間和順序；變更需要的附加工作。承包人要求的設(shè)計變更： 承包人不得因施工方便而要求對原工程設(shè)計進行變更房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制 未經(jīng)同意承包人擅自變更或換用，承包人承擔(dān)費用，并賠償發(fā)包人的損失，延誤的工期不予順延。設(shè)計單位要求的設(shè)計變更 因設(shè)計規(guī)范或施工規(guī)范調(diào)整，設(shè)計單位可以做設(shè)計變更處理。但由于設(shè)計深度不夠或存在設(shè)計缺陷，或設(shè)計中各專業(yè)之間不閉合而導(dǎo)致的設(shè)計變更，設(shè)計單位必須承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制n控制重點

51、嚴格圖紙會審制度，各專業(yè)圖紙審核應(yīng)該到大樣圖、節(jié)點的深度，加強設(shè)計交底管理加強設(shè)計管理，嚴格考核設(shè)計單位設(shè)計質(zhì)量，獎罰分明，明確設(shè)計變更導(dǎo)致工程增加總費用上限嚴格審核設(shè)計費支付，必須經(jīng)各職能部門，包括工程、招標、造價、技術(shù)等部門的審核對施工單位提出的設(shè)計變更，凡不增加費用的可適當(dāng)放松房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制設(shè)計委托階段明確設(shè)計標準，設(shè)計階段優(yōu)化各專業(yè)設(shè)計，避免進入施工階段再變化設(shè)計標準。凡導(dǎo)致費用大幅上升，應(yīng)嚴格控制房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制n變更價款的確定合同中已有的，按原價格執(zhí)行合同中有類似的，參照執(zhí)行沒有適用或類似的，協(xié)商執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制n洽商控制重點1、制定內(nèi)部洽商考核指標，

52、分解到各專業(yè)或?qū)ｍ椆こ躺希?、嚴格內(nèi)部審核程序，一般執(zhí)行部門提報，相關(guān)部門（技術(shù)、工程、招標、成本）審核，主管領(lǐng)導(dǎo)審批，凡不涉及費用增加可適當(dāng)放松；3、完善合同管理，制定洽商費用一定額度內(nèi)由承包人承擔(dān)，超過部分只支付直接費和稅金；4、分級審批權(quán)限；房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制七、施工索賠管理n1 1、概念及特征、概念及特征n（1 1）概念：因?qū)Ψ截?zé)任，造成損失，給予賠償或補償。）概念：因?qū)Ψ截?zé)任，造成損失，給予賠償或補償。n（2 2）特征：雙向的；實際經(jīng)濟損失或權(quán)利損害；未經(jīng)確認的單方）特征：雙向的；實際經(jīng)濟損失或權(quán)利損害；未經(jīng)確認的單方行為，需協(xié)商、談判、調(diào)節(jié)或仲裁、訴訟才能實現(xiàn)（與工程簽證行為

53、，需協(xié)商、談判、調(diào)節(jié)或仲裁、訴訟才能實現(xiàn)（與工程簽證的區(qū)別）。的區(qū)別）。房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制 2 2、分類、分類n（1）按合同依據(jù)：名示或默示（隱含）n（2）按目的：工期（權(quán)利）、費用（經(jīng)濟）n（3）按性質(zhì)：n程延誤索賠：未按合同要求提供施工或條件，如未及時交付圖紙、現(xiàn)場、道路等n工程變更索賠：增減工程量或增加附加工程、修改設(shè)計、變更施工順序等n合同被迫終止的索賠：無責(zé)任方提出n工程加速索賠：加快施工速度，縮短工期而引起承包人額外開支n意外風(fēng)險和不可預(yù)見因素索賠：地下水、地質(zhì)斷層、溶洞、地下文物、地下其它障礙物n其他索賠：貨幣貶值、匯率變化、物價、工資上漲、政策法令變化房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本

54、控制3 3、索賠的起因、索賠的起因n工程項目的特殊性：工程規(guī)模大、技術(shù)性強、投資額大、工期長、材料設(shè)備價格變化快n內(nèi)外部環(huán)境的復(fù)雜性和多變性：技術(shù)環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、社會環(huán)境、法律環(huán)境的變化；地質(zhì)條件變化、材料價格上漲、貨幣貶值、國家政策、法規(guī)的變化n參與工程建設(shè)主體的多元性：發(fā)包人總包人、監(jiān)理工程師、分包人、指定分包人、材料設(shè)備供應(yīng)商n工程合同復(fù)雜性及易出錯性：合同文件多而復(fù)雜，措詞不黨、缺陷、圖紙錯誤等房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制4 4、索賠程序、索賠程序n承包人的索賠承包人的索賠n提出索賠要求（索賠事件發(fā)生提出索賠要求（索賠事件發(fā)生2828天內(nèi)發(fā)出索賠意向通知，索賠意天內(nèi)發(fā)出索賠意向通知，索賠意

55、向通知提交后向通知提交后2828天內(nèi)遞交索賠報告）天內(nèi)遞交索賠報告）n審核索賠報告（審核索賠申請，判斷索賠是否成立，對索賠報告審核索賠報告（審核索賠申請，判斷索賠是否成立，對索賠報告的審查）的審查）n確定合理的補償額（協(xié)商補償，處理決定）確定合理的補償額（協(xié)商補償，處理決定）n承包人是否接受承包人是否接受房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制發(fā)包人的索賠發(fā)包人的索賠n拒收不合格的材料和工程n承包人未能按照指示完成缺陷補救工作n由于承包人的原因修改進度計劃導(dǎo)致業(yè)主有額外投入n拖期違約賠償n業(yè)主為承包人提供的電、氣、水等應(yīng)收款項n未能通過竣工驗收n保修期的延長n未能補救缺陷n承包人未約終止合同后的支付n承包人辦

56、理保險未能獲得補償?shù)牟糠址康禺a(chǎn)開發(fā)項目的成本控制索賠管理的原則索賠管理的原則n合理處理索賠：從工程整體效益、工程總目標作出判斷；按照合同約定行事；實事求是n及時決定，處理索賠：減少承包人的索賠幾率；防止干擾事件的擴大；減少矛盾n盡可能通過協(xié)商達成一致n誠實信用房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制n對索賠的審查對索賠的審查n審查索賠證據(jù)審查索賠證據(jù)合同文件中的條款約定認可的施工進度計劃合同履行中的來往函件施工現(xiàn)場記錄施工會議記錄工程照片書面指令支付進度款的單證檢查和試驗記錄匯率變化表各類財務(wù)憑證其他有關(guān)資料n審查工期順延要求審查工期順延要求 劃清進度拖延責(zé)任 應(yīng)在關(guān)鍵線路上 無權(quán)要求承包人縮短合同 工期房地

57、產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制n承包人可索賠的費用承包人可索賠的費用人工費：增加工作內(nèi)容的人工費、停工損失費和工作效率降低的損失費等累計，但不能簡單地用計日工費計算設(shè)備費：可采用機械臺班費、機械折舊費、設(shè)備租賃費材料費保函手續(xù)費貸款利息保險費利潤管理費：現(xiàn)場管理費和公司管理費房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制n審核索賠計算的正確性審核索賠計算的正確性所采用的費率是否合理、適度 工程量表中的單價是綜合單價，含直接費，也包括間接費、風(fēng)險費、輔助施工機械費、公司管理費和利潤等的攤銷成本。索賠中不應(yīng)重復(fù)取費。停工損失中，不應(yīng)以日工費計算。不計算在此期間的獎金、福利等報酬。停駛的機械補償，應(yīng)按機械折舊費或設(shè)備租賃費計算，不

58、包括運轉(zhuǎn)操作費用。房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制八、如何實現(xiàn)成本動態(tài)控制1 1、設(shè)計質(zhì)量控制、設(shè)計質(zhì)量控制2 2、招標比價、招標比價3 3、變更簽證、變更簽證4 4、竣工決算審計、竣工決算審計房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制1 1、設(shè)計質(zhì)量控制、設(shè)計質(zhì)量控制n1）設(shè)立專業(yè)設(shè)計管理部門，進行設(shè)計管理和設(shè)計優(yōu)化工作 項目規(guī)劃設(shè)計的優(yōu)劣決定項目的成敗,項目擴初設(shè)計的優(yōu)劣則直接影響項目的成本。有資料分析，設(shè)計費一般只占建設(shè)工程全壽命費用的1%以下，但正是這小于1%的費用，對工程造價的影響度卻占到75%。長期以來開發(fā)企業(yè)普遍對建設(shè)項目設(shè)計階段重視不夠，沒有專門的設(shè)計部，開發(fā)商對設(shè)計方案的技術(shù)經(jīng)濟性根本就沒有一個控制、

59、審查和優(yōu)化程序，經(jīng)常出現(xiàn)設(shè)計過于保守、各專業(yè)不配套、圖紙不校對等現(xiàn)象，結(jié)果到施工階段，施工現(xiàn)場的洽商、變更、返工現(xiàn)象屢見不鮮；房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制 其實開發(fā)商早在選擇設(shè)計單位時，就應(yīng)該建立起一套甲方和設(shè)其實開發(fā)商早在選擇設(shè)計單位時，就應(yīng)該建立起一套甲方和設(shè)計院就設(shè)計方案的溝通優(yōu)化程序，除了設(shè)計院內(nèi)部的優(yōu)化程序，計院就設(shè)計方案的溝通優(yōu)化程序，除了設(shè)計院內(nèi)部的優(yōu)化程序，設(shè)計院與開發(fā)商的溝通優(yōu)化程序也應(yīng)該同時運行。比如該設(shè)計方設(shè)計院與開發(fā)商的溝通優(yōu)化程序也應(yīng)該同時運行。比如該設(shè)計方案選取的計算模型是否合理，地基承載力取值是否過于保守，單案選取的計算模型是否合理，地基承載力取值是否過于保守，單樁極

60、限承載力是否依據(jù)試樁檢測報告的數(shù)據(jù)，最小配筋率是否經(jīng)樁極限承載力是否依據(jù)試樁檢測報告的數(shù)據(jù)，最小配筋率是否經(jīng)過驗算，基礎(chǔ)形式（如樁長及數(shù)量）、底板厚度、鋼筋含量等是過驗算，基礎(chǔ)形式（如樁長及數(shù)量）、底板厚度、鋼筋含量等是否可以再優(yōu)化、機電系統(tǒng)的功能配置否可以再優(yōu)化、機電系統(tǒng)的功能配置, ,系統(tǒng)設(shè)置，設(shè)備選型等是否系統(tǒng)設(shè)置，設(shè)備選型等是否經(jīng)過價值功能的論證？所有這些都影響到設(shè)計方案的經(jīng)濟性。經(jīng)過價值功能的論證？所有這些都影響到設(shè)計方案的經(jīng)濟性。 房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制2 2、招標比價、招標比價n1、工程招標應(yīng)采取公開招標或邀請招標，選擇有實力的承包商；要求提供投標保證金和履約保證金；要考察施工