中信泰富南京西路商業(yè)環(huán)境分析調(diào)查報(bào)告20頁

1、 肇 業(yè) 聯(lián) 行 peter wu & partners business management co., ltd. 叁 / 南京西路商業(yè)環(huán)境分析調(diào)查 comercial activities survey of nan jing rd.（w.） 一、南京西路商業(yè)圈概述1.背景分析中信泰富地處上海最高檔的辦公區(qū)商業(yè)區(qū)之一的南京西路。該區(qū)域的區(qū)域功能結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜，既有南京東路步行街延伸的零售商業(yè)，又緊鄰市政府大廈，集中了一批行政、商務(wù)辦公樓宇。南京西路在“文化、商業(yè)、景觀”三大資本支架集成的前提下，重點(diǎn)發(fā)展文化服務(wù)、專業(yè)辦公、精品購物、藝術(shù)品交易、時(shí)尚餐飲、酒店賓館等六大業(yè)態(tài)。由于業(yè)態(tài)消費(fèi)層次定

2、位不同，物價(jià)普遍偏高。由于該區(qū)域?yàn)楸ＷC入住品牌的品質(zhì)，提升該路段的整體檔次，是靜安區(qū)南京路成為上海市高檔品牌聚集地，在引進(jìn)品牌是嚴(yán)格按照第一高檔、第二時(shí)尚、第三流行的標(biāo)準(zhǔn)先后順序的進(jìn)行品牌選擇。2.特征描述南京西路，現(xiàn)實(shí)中已經(jīng)遍布星級(jí)酒店和高檔寫字樓，早就揚(yáng)名萬里的上海商城，薈萃it精英的南證大廈，遍布著40家世界500強(qiáng)的分支機(jī)構(gòu)。這就是中信泰富等商廈存在的理由，也是上海高檔時(shí)尚消費(fèi)存在的理由。3.相關(guān)性 項(xiàng)目所在板塊以梅龍鎮(zhèn)廣場、中信泰富廣場、恒隆廣場為核心，形成商務(wù)辦公、休閑時(shí)尚、品牌購物中心區(qū)，三大商廈間將以空中走廊進(jìn)行連接，都擁有寬敞的中庭共享空間，氛圍舒適優(yōu)雅；在銷售模式上都采取了

3、專賣店為主的經(jīng)營形式，以國際知名的品牌商品為主導(dǎo)，帶動(dòng)其它商品的消費(fèi)。功能上購物、休閑和娛樂為一體。由于聚集著眾多的豪華品牌旗艦店、以及氣派時(shí)尚的購物場所，成為吸引上海大批消費(fèi)的潮流風(fēng)向標(biāo)。二、南京西路商業(yè)板塊分布南京西路位于靜安區(qū)東南部，東起成都北路、陜西南路，西至常德路、富民路，南臨長樂路、延安中路，北到北京西路、南京西路，靜安南京路橫貫東西，地形特征好似一把開啟致富之門的金鑰匙，具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢。南京西路分5大板塊：第一大板塊是石門路地區(qū)，它東起成都北路、西至茂名北路，這一地區(qū)定位為文化傳媒、公共活動(dòng)、辦公服務(wù)區(qū)。第二大板塊以梅龍鎮(zhèn)廣場、中信泰富廣場、恒隆廣場為核心，形成商務(wù)辦公、休閑

4、時(shí)尚、品牌購物中心區(qū)，三大商廈間將以空中走廊進(jìn)行連接。第三大板塊是展覽中心地區(qū)，這里以波特曼麗嘉酒店、嘉里中心、上海展覽中心為核心，形成商務(wù)辦公、會(huì)展、酒店服務(wù)區(qū)。第四大板塊為靜安寺地區(qū)，這里以靜安寺為中心，東起常德路、西至烏魯木齊北路，發(fā)展定位是商業(yè)購物、公共活動(dòng)、辦公酒店區(qū)。第五大板塊為協(xié)和世界地區(qū)。它位于烏魯木齊北路和鎮(zhèn)寧路之間，這一地區(qū)的定位是商辦住綜合區(qū)，并設(shè)想以永源路為中心建成一條800米長的主題購物街。南京西路商業(yè)板塊分布協(xié)和世界地區(qū)靜安寺板塊展覽中心地區(qū)梅泰恒商務(wù)地區(qū)石門路地區(qū)三、南京西路商圈的發(fā)展品牌策略調(diào)整品牌檔次、“低出高進(jìn)”，讓南側(cè)品牌逐步跟上北側(cè)。近幾年，靜安南京路南

5、側(cè)品牌雖然基本上實(shí)現(xiàn)了國際化，但檔次仍停留在中檔或中檔以下。此番調(diào)整將使南側(cè)品牌檔次升級(jí)為中檔或中檔以上。調(diào)整南京路商品消費(fèi)功能，改變目前商品品牌以服裝、服飾為主的單一狀況，力求商品品牌業(yè)種多元化。擴(kuò)大靜安南京路品牌影響力和號(hào)召力，改變目前一店一品牌、一個(gè)門面一個(gè)品牌的現(xiàn)狀，引進(jìn)更多的占據(jù)兩開間門面以上一二線品牌形象店、標(biāo)志店和旗艦店。改造+擴(kuò)鋪+調(diào)整 三大手筆升級(jí)品牌 從銅仁路到石門路之間，約5000平方米的商業(yè)面積進(jìn)行改頭換面的改造調(diào)整，其中15排共計(jì)40開間的門面是成排連片的，占總改造調(diào)整門面的三分之二，這里將引進(jìn)高檔國際品牌30多個(gè)。靜安南京路將增加15萬平方米商業(yè)零售面積，使整條路的

6、零售商業(yè)面積由原先的20多萬平方米增加至45萬平方米。在已開業(yè)的商業(yè)設(shè)施中將有萬平方米的營業(yè)面積進(jìn)行品牌升級(jí)、調(diào)整，有恒隆廣場二三樓約萬平方米營業(yè)面積的品牌調(diào)整；中信泰富、上海商城鋪面萬平方米的品牌調(diào)整；鴻翔百貨約5000平方米的品牌調(diào)整；5000平方米的原第九百貨商店改造調(diào)整為高檔食品城；萬平方米的原九百家居改造調(diào)整為古玩工藝城。 四、周邊典型個(gè)案分析梅龍鎮(zhèn)廣場1. 商業(yè)項(xiàng)目概況分析 梅龍鎮(zhèn)廣場座落于上海市最繁盛的南京西路, 占地 11,767平方米，由購物商場、辦公樓和停車場組成，其中十層商場和三十七層甲級(jí)寫字樓，是一座集飲食、娛樂、購物及休閑于一身的大型購物廣場。1997年中開業(yè)，國內(nèi)、

7、外名牌商鋪林立，主要商戶有伊勢丹百貨公司、百佳超級(jí)市場、屈臣氏、梅龍鎮(zhèn)紫覲殿酒家、ua電影城、以及杰尼亞、versace、紀(jì)梵希等國際名牌商店。 2. 典型個(gè)案分析梅龍鎮(zhèn)廣場項(xiàng)目梅龍鎮(zhèn)廣場各樓層主題1f化妝品、女式皮鞋以及服飾配件2 f少女裝、包具以及女士飾品3 f淑女裝、內(nèi)衣、睡衣、咖啡廳以及面包房4 f名牌精品專柜以及珠寶、鐘表和美容院5 f男裝、皮鞋以及飾品6 f運(yùn)動(dòng)服裝、體育用品、孕婦裝、童裝及玩具7 f文具、眼鏡、家用電器、家庭用品、洗衣店、彩擴(kuò)及日本食品地下一樓 1500 m2業(yè)種超市 600 m2餐廳 900 m2品牌百佳超市600肯德基100大食代800一樓 3100 m2業(yè)種

8、國際精品 2700 m2珠寶 200 m2冰激凌店 200 m2品牌burberry300inniu300gianni versace300a.teastoni300英皇珠寶dazs200haagen-200givenchy300sony ericsson150ermenegildo zegna200gianfranco ferre250emperop300versace300二樓 1640 m2業(yè)種精品女裝 820 m2超市 300 m2珠寶 650 m2品牌真美詩60wolford40rex&co80mng80moiselle80屈臣氏300梅隴鎮(zhèn)珠寶廊600rcoco barocco j

9、eans50stlparis40folli follie50iuzze80bianco50漢玉工坊30bernini80sisley60furla70satellite女人飾界20三樓 2310 m2業(yè)種淑女裝 1510 m2餐廳 800 m2工藝品 300 m2品牌cecoco150acque demi70b+ab100i80天府傳說800集寶齋工藝品300貝拉維拉80lilly80omnialo80kako100issis100luxman100sacha100mi-tu80cristina gavioli100giordano ladies150jetezo80龍笛80la pargay

10、80zuczug80梅龍鎮(zhèn)廣場品牌信息四樓 2270 m2業(yè)種男裝 1600 m2配飾 190 m2餐廳 500 m2品牌st. rome100frogine zila100 tony wear200lampo100thelebre40satchi40錦亭酒家500tassigny80guylarochestudio80la vico100didiboy80rouse fri30emperers40朗尼卡100v.e delure80fairwhale100g.v80clear lucerne40cardeendino90friend100carlo castello90五樓 3000 m2業(yè)

11、種餐廳 600 m2美容 200 m2運(yùn)動(dòng) 2500 m2品牌概念式潮州菜300王磊形象公社200名店運(yùn)動(dòng)城2500大漁日式料理300六樓 2208 m2業(yè)種童裝 440 m2美容美甲 350 m2攝影 300 m2家居 610 m2餐廳 500 m2品牌yaduo100baby de mode80纖致指甲沙龍80福弛歡樂屋70利源家居100xoxo50梅龍鎮(zhèn)酒家sweet kids80清雅童裝100瑪花纖體150福寶寶80匠心坊80aussino300碗豆苗80coverlooks120喬安婚紗120益田屋80封面造型30七樓 2520 m2業(yè)種餐廳 1000 m2家居 1520 m2品牌異

12、人館300aussino500natuzzi120圓苑酒家500golf man200musterring700 楓葉咖啡館200八樓 2900 m2業(yè)種美容 400 m2娛樂 2500 m2品牌純美spa護(hù)夫空間300王磊美容分社100環(huán)藝影城25003.現(xiàn)狀評(píng)析梅龍鎮(zhèn)廣場位于南京西路金三角商圈，在本核心中恒隆和中信泰富是高檔品牌的領(lǐng)跑者，梅龍伊勢丹是中高帶偏高品牌的跟跑者，金鷹為商圈中高檔品牌的補(bǔ)缺者。作為本商圈中的主要代表商場，梅龍鎮(zhèn)廣場以其明確的定位特色，在激烈的市場競爭中成為不敗的典范。4. 招商率分析注：數(shù)據(jù)由本公司調(diào)研取得肆 / 中信泰富定位分析一、概述中信泰富廣場位于上海最繁華

13、的南京西路、江寧路口，毗鄰梅龍鎮(zhèn)廣場，距波特曼卡爾頓酒店、錦滄文華酒店等五星級(jí)豪華酒店僅一步之遙。中信泰富廣場交通極為便捷，公交線路四通八達(dá)，步行至新貫通的地鐵 2 號(hào)線僅五分鐘。中信泰富廣場由 34,500 平方米的新式商場和 71,000 平方米的高標(biāo)準(zhǔn)寫字樓組成。其中商場部分共六個(gè)樓層，地下一層和地上面五個(gè)樓層。中信泰富中信泰富位置示意圖二、中心泰富商業(yè)產(chǎn)品定位與建議1. 中信泰富商業(yè)產(chǎn)品定位現(xiàn)狀樓層業(yè)種業(yè)態(tài)引入品牌1f男裝、女裝、咖啡bally、franck muller、givenchy、kenzo、maxmara、aquascutum、starbucks、萬寶龍、cerruti 1

14、881、max&co、swarovski、lagerfeld、esprit2f女裝、餐飲esprit、red earth、miss sixty、杰西卡、pelletteria、馬獅隆、a ma、leyefe、吉祥日本料理、byrnerg/kern、oliver grant、joy&peace、3f美發(fā)、餐飲、男裝、女裝maya美亞音像、salon esprit、mirabell、odbo、byford、poll fily、hailives、evita peroni 依慧達(dá)、staccato 思嘉圖、eve.ny伊芙心悅4f眼鏡、餐飲、休閑裝、飾品、休閑食品gloden jaguar 金錢豹、r

15、ex、lee、hei b、montbell、replay、tough、銀鎮(zhèn)、mizuno、x-ray star、現(xiàn)代觀點(diǎn)、mitsuba、oxygen、廣良興5f書店、咖啡、眼鏡、超市、民族服飾spr coffee、jordon、folonaya、pork chop&friends 豬扒家族、angel heart、l.l.m 李黎明、魚翅撈飯、i-nail beauty world、cnpiec bookstore、beauty heavenlg餐飲、男裝、女裝、珠寶首飾salon vogue、g2000、u2、kuhle、only、湯尼威爾、大昌燒味、wagas 沃歌斯、mcdonalds

16、 麥當(dāng)勞、kenny rogers 肯尼.羅杰斯、weekend workshop、jack&jones2. 品牌分析目前中信泰富廣場共有97家左右客戶，以國內(nèi)、外知名品牌為主，其中國際一線品牌占30%（如：armani collezioni、bally、franck muller、givenchy、萬寶龍等）；國內(nèi)、外知名品牌占54%（如：maya美亞音像、odbo、byford、poll fily、hailives、evita peroni 依慧達(dá)、eve.ny伊芙心悅等），一般品牌及其他占16%（如：lawson羅森、cnpiec bookstore 中圖書店、中信銀行）。綜上分析可知，

17、中信泰富廣場定位為中高檔，入住品牌仍以國內(nèi)外知名品牌為主。序號(hào)品 牌 名 稱原產(chǎn)地外文中文1bally巴利瑞士2alfred danhill登喜路英國3givenchy紀(jì)梵希法國4ken20法國5maxmara麥克斯馬勒意大利6aquascutum雅格獅丹英國7s.t.dupont都彭法國8royal selangor皇家雪蘭莪馬來西亞9ports寶姿加拿大10max & co意大利中信泰富廣場一線品牌舉例中信泰富品牌比例表樓層b1餐飲、男、女裝、珠寶首飾 3580 m2店名面積店名面積店名面積店名面積店名面積店名面積piombo 200t-store300大昌燒烤500麥當(dāng)勞550羅杰斯40

18、0cerruti200armani(e)450lottusse180hiersun8001f男裝、女裝、咖啡 3050 m2店名面積店名面積店名面積店名面積店名面積店名面積萬寶龍120cerruti80cfloe150lagerfelg200gally200franckmuller200giyenchy150kenzo250esprit400maxmara250armani(c)600星巴克200aquadcutum2502f女裝、餐飲 2620 m2店名面積店名面積店名面積店名面積店名面積店名面積esprit550muchacha100thory150marie claire80oliveg

19、rant60moiselle200episode200dyreberg50吉祥料理200max co150riciandrist120伊太利屋100guy laroche100caractere100louisam80pelletteria60jessica120mixx sixy2003f美發(fā)、餐飲、男裝、女裝 2990 m2店名面積店名面積店名面積店名面積店名面積店名面積dissona120odbo80byford60liliane100pink&mary60bettycooper80sefon100海上明月300evitperonl50decoster120exceqtion120et7

20、0maniakeans60azure blu100eve.ny120maya500espert salon600mirabell2504f眼鏡、餐飲、休閑裝、飾品、零食 2840 m2店名面積店名面積店名面積店名面積店名面積店名面積金錢豹1000lex150lee60heib80fairwhale100replay120dscente100tough80銀鎖60as120瑪滿廣300廣良興70enrgie60現(xiàn)代觀點(diǎn)60skap200fornarina180victorinox40konplott605f書店、咖啡、眼鏡、超市、民族服飾 1810 m2店名面積店名面積店名面積店名面積店名面積店

21、名面積ovelylace80sawio60ivybooks100ecc80funhouse70李黎明60mtm60魚翅撈飯800mitsuhiro80摩登30poshlife35osim50i-nai45beauty&heawen35美式眼境50sprcoffe80中國書店45羅森50中信泰富品牌信息中信泰富樓層品牌價(jià)位信息樓層鋪位品牌價(jià)位時(shí)尚女裝lg0508tru trussardi15002400元lg0920aix armani exchange200800元lg1718cerruti 1881 （blue label）8005000元105kenzo幾千幾百萬107108armani

22、collezioni3000左右202miss sixty5002000元203205jessica杰西卡5003000元320moiselle慕詩（香港）4003000元403lee4001200元405406heib5002000元409replay5002000元412/413tough3001800元lg0508ts tore trussardi2000元lg0910aix armani exchange200800元lg1718cerruti 1881 （blue label）8005000元101bally（瑞士）25008000元103trussardi16002400元1071

23、08armani collezioni3000左右118/120esprit3003000元323azure blu7003000元403lee4001200元405406heib4002000元407408fairwhale3001500元409repaly5002000元412/413tough3001800元423energie（香港）2001500元中西美食lg1112大昌燒味(粵菜）50元以下lg12awagas 沃歌斯（意式快餐咖啡）50左右lg13麥當(dāng)勞（快餐）25左右lg1516肯尼羅杰斯（西餐廳）50元左右109星巴克50元左右218吉祥日本料理80120元316317chi

24、na moon海上明月（川菜）401golden saguar 金錢豹180220元417瑪滿礦泰國餐廳130元左右425廣良興501aspr coffee50元左右512515魚翅撈飯（粵菜海鮮）120以上皮革皮鞋lg1920lottusse（西班牙）25008000元223marie claire303305dissona419skap5001000元3. 中信泰富商業(yè)產(chǎn)品定位建議中信泰富廣場34500平方米商場部分擁有近100家專賣店，云集世界各地名牌精品，突出“室內(nèi)購物街”特色，是融現(xiàn)代購物、文化休閑和美食觀光為一體的現(xiàn)代化大型商場。鑒于靜安區(qū)政府打造南京西路高檔商業(yè)街，中信泰富則是將

25、自己10%的品牌進(jìn)行了調(diào)整升級(jí)，針對(duì)“梅泰隆”金三角商圈的日趨激烈的競爭，對(duì)中信泰富進(jìn)行如下界定：在商品、品牌、業(yè)態(tài)、企業(yè)文化方面與其他幾家商場進(jìn)一步形成“錯(cuò)位競爭”，從而牢牢鎖定目標(biāo)顧客，避免無效競爭，以便實(shí)現(xiàn)“精準(zhǔn)營銷”?，F(xiàn)在南京西路的恒隆、中信泰富、梅龍鎮(zhèn)“金三角”品牌檔次自高而低；因此在經(jīng)營好現(xiàn)有品牌的基礎(chǔ)上，采取逐步升級(jí)的戰(zhàn)略措施，淘汰經(jīng)營較差的品牌，不斷的升級(jí)品牌，既不需要與恒隆廣場爭高檔商場之牛耳亦要與梅龍鎮(zhèn)廣場保持一定的檔次差異。4. 中信泰富商場布局分析中信泰富廣場的商場布局主要有以下幾個(gè)特點(diǎn)：（1）. 中庭設(shè)計(jì)開闊、暢通；（2）. 在商場平面布置活動(dòng)中，摒棄了大通間的格局，

26、采用劃小單元，開設(shè)專買店的辦法來布置商場，以形成品牌集束、張揚(yáng)個(gè)性、爭奇斗艷、五彩繽紛的商場布置特色；（3）. 在櫥窗設(shè)計(jì)時(shí)，十分注意三維空間通透性，展示商品講究突出主題，使櫥窗畫面化，給人美感享受，提高受眾能力；（4）. 在通道、電梯安排中，不再刻意營造迷魂道、八卦陣，取代的是電梯直接、梯道寬敞、有的商場內(nèi)部通道竟有五米之寬，給人氣派、敞亮的高檔商業(yè)設(shè)施的印象。5. 中信泰富周邊消費(fèi)分析國內(nèi)富有人士：居住在南京西路周邊的的國內(nèi)富有人士境外人士：市區(qū)內(nèi)的境外辦公人士及使領(lǐng)館的官員辦公白領(lǐng)：距本項(xiàng)目步行15分鐘內(nèi)的辦公白領(lǐng)一般居民：居住在本項(xiàng)目周邊的部分一般民眾6.中信泰富消費(fèi)群體細(xì)分國內(nèi)有力消

27、費(fèi)者境外消費(fèi)者國籍中國各地、上海為主東南亞、港澳臺(tái)、歐洲、日韓等年齡層30-50歲2555歲生活觀念愛表現(xiàn)、有內(nèi)涵、見識(shí)廣、追求高品生活、向往海外生活方式、進(jìn)口高端商品的擁護(hù)者群居性、自由性、輕松性、講求生活品質(zhì)購物需求國外知名品牌、本國品牌商品本國商品、國外知名品牌、國內(nèi)特色商品生活方式白天忙于生意、管理，中午選擇大型品牌餐廳進(jìn)行商務(wù)溝通、晚上下班后回家或應(yīng)酬前往高級(jí)club瀟灑消費(fèi)白天工作異常忙碌、中午選擇中、高檔餐廳就餐、晚上完工后選擇具輕松、活潑的餐廳吃飯或買外帶回家享受家居瞬間、周末去外國人聚集的酒吧釋放壓力。購買力強(qiáng)強(qiáng)比例80%20%7. 營運(yùn)概況及租金調(diào)查1).中信泰富的經(jīng)營方式

28、租金扣率兩者取高，一層租金可達(dá)到5.5美元/天/.2). 周邊商鋪?zhàn)饨鹦星?南京西路、陜西北路、江寧路沿街商鋪行情表南京西路、陜西北路、江寧路沿街商鋪行情表業(yè)種業(yè)態(tài)租金范圍（元/月/）餐飲350054000元/月小百貨45009500元/月服飾270015000元/月飾品店27005400元/月音像店7500元/月食品店27006700元/月書店15000元/月美容美發(fā)27008800元/月業(yè)種業(yè)態(tài)面積范圍餐飲10-200小百貨15-40服飾10-50飾品店10-20音像店25食品店10-25書店50美容美發(fā)30-1503）、租金發(fā)展趨勢分析由于“梅泰恒”金三角商圈在未來的幾年，將繼續(xù)以梅龍鎮(zhèn)

29、廣場、中信泰富廣場和恒隆廣場為核心，形成國際品牌服飾和商務(wù)辦公的制高點(diǎn)，成為商務(wù)辦公、時(shí)尚休閑、品牌購物中心區(qū)，根據(jù)該區(qū)域“高品位的商業(yè)商務(wù)區(qū)，高品質(zhì)的生活居住區(qū)”的定位，勢必將繼續(xù)引進(jìn)國際著名品牌，加快世界頂級(jí)品牌在南京路集聚，成為國際著名品牌集聚高地，其配套設(shè)施、環(huán)境條件將進(jìn)一步改善，低價(jià)上升、租金進(jìn)一步提高也是毫無疑問的。三、中信泰富消費(fèi)人群分析1. 中信泰富其他商業(yè)商場的消費(fèi)人群調(diào)研商場年齡收入職業(yè)中信泰富26-30歲1501-3000元管理人員、專業(yè)人員、國家機(jī)構(gòu)工作人員36-40歲5001元以上東方商廈31-35歲1501-4000元個(gè)體私營業(yè)主、職員巴黎春天無明顯特征1001-3000元職員百盛無明顯特征無固定收入者在校學(xué)生新世界46歲及以上3000元以下服務(wù)業(yè)從業(yè)人員、專業(yè)人員、國家機(jī)構(gòu)工作人員太平洋百貨23-25歲無明顯特征職員（注：數(shù)據(jù)來源上海肇業(yè)聯(lián)行）通過研究數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，上海的高級(jí)商場在市場細(xì)分方面也做得越來越細(xì)，商場的目標(biāo)消費(fèi)群體隨著其市場定位也越來越明確。每個(gè)高級(jí)商場都已經(jīng)有了自己比較固定的顧客。其中中信泰富廣場的消費(fèi)者以管理、專業(yè)、國家機(jī)構(gòu)工作人員為主，中信泰富的定位較高，而這部分消費(fèi)者的收入也處于上游，經(jīng)濟(jì)上可以承受。其他商場如東方商廈、巴黎春天的消費(fèi)者比較接近；新世界偏中檔，其主要消費(fèi)人群也以服務(wù)業(yè)從業(yè)人員、收入在3000元以下的中年人為導(dǎo)向；