小區(qū)公建配套用房權(quán)屬辨析

1、小區(qū)公建配套用房權(quán)屬辨析作者 姚志剛 律師 杭州某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商z公司開(kāi)發(fā)的別墅已經(jīng)全部銷售完畢，業(yè)主也已經(jīng)入伙。z公司將小區(qū)唯一的公建配套設(shè)施小區(qū)會(huì)館的部分房屋申領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證，并登報(bào)出售。由此引發(fā)矛盾，業(yè)主委員會(huì)將房管局告上法庭，要求撤銷房管局核發(fā)的產(chǎn)權(quán)證。經(jīng)區(qū)、市兩級(jí)法院審理，業(yè)主委員會(huì)在行政訴訟中敗訴。2004年6月，業(yè)主委員會(huì)又向杭州市中級(jí)人民法院提起民事訴訟，要求確認(rèn)房管局核發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房屋之產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主共有。原告的主要理由為：小區(qū)會(huì)館屬于公建配套設(shè)施(已經(jīng)得到行政判決的確認(rèn))，與小區(qū)別墅同時(shí)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建造，已經(jīng)列入小區(qū)開(kāi)發(fā)成本，業(yè)主支付的房?jī)r(jià)中包含了小區(qū)配套用房的價(jià)格，故認(rèn)為會(huì)館應(yīng)當(dāng)屬

2、于全體業(yè)主共有。目前該案由杭州市中級(jí)人民法院審理，估計(jì)近期將作出判決。 我們作為被告開(kāi)發(fā)商的代理人，參加了訴訟。通過(guò)對(duì)相關(guān)材料的審查，結(jié)合有關(guān)法律法規(guī)，我們認(rèn)為，會(huì)館作為小區(qū)配套用房，權(quán)屬并不當(dāng)然歸全體業(yè)主所有，理由如下： 一、小區(qū)公建配套房屋權(quán)屬全部歸業(yè)主所有，不符合立法本意，也不符合實(shí)際情況。 現(xiàn)有的法律法規(guī)對(duì)小區(qū)公建配套用房的權(quán)屬?zèng)]有明確規(guī)定。 國(guó)務(wù)院頒布的物業(yè)管理?xiàng)l例第38條規(guī)定，“物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。”第27條規(guī)定，“業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。”第50條第一

3、款規(guī)定，“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途?！?從上述規(guī)定可以看出，業(yè)主享有物業(yè)管理用房屋的所有權(quán)和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)，但沒(méi)有明確除上述內(nèi)容以外的公共建設(shè)配套用房的所有權(quán)。 杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例作為地方性法規(guī)，第三十四條、第五十七條，對(duì)此有所涉及。杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例第三十四條規(guī)定“建設(shè)單位應(yīng)在物業(yè)交付使用辦理房屋產(chǎn)權(quán)證之前，提供房屋總建筑面積3的物業(yè)管理辦公用房和公共活動(dòng)用房，以及總建筑面積4的商業(yè)用房，由市、縣（市）物業(yè)管理部門(mén)代為接收。社區(qū)居民委員會(huì)的用房，按國(guó)家規(guī)定另行配置。物業(yè)管理辦公用房、公共活動(dòng)用房和商業(yè)用房的所有權(quán)屬于該物業(yè)管理區(qū)域的全體

4、業(yè)主，其所有權(quán)不得分割、轉(zhuǎn)讓、抵押。具體位置應(yīng)在辦理物業(yè)銷售（預(yù)售）證之前予以確定。” 從第三十四條的規(guī)定可以看出，第一，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)提供7的配套用房。如果所有公建配套房屋均屬于業(yè)主的話，那么條例就應(yīng)當(dāng)規(guī)定所有的公建配套均屬于業(yè)主所有，而且公建配套用房不得少于房屋總建筑面積的7。但是，條例沒(méi)有作如此規(guī)定，而是僅僅規(guī)定了7屬于業(yè)主。因此，從立法本意可以推斷，超過(guò)7部分的房屋所有權(quán)應(yīng)當(dāng)屬于開(kāi)發(fā)商。第二，從該條第二款規(guī)定來(lái)看，7的配套用房應(yīng)當(dāng)在辦理物業(yè)銷售（預(yù)售）證之前予以確定。結(jié)合實(shí)踐，在領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證之前，配套用房已經(jīng)確定。故預(yù)售證允許銷售的房屋中不包括配套用房。換句話說(shuō)，只要是預(yù)售證銷售范

5、圍內(nèi)的房屋，肯定不是配套用房。第三，從項(xiàng)目驗(yàn)收、房屋辦證的前提條件來(lái)看，配套房屋必須得到房屋管理部門(mén)的確認(rèn)，實(shí)踐中房屋管理部門(mén)以杭州市物業(yè)維修基金和用房繳交確認(rèn)單的形式予以確認(rèn)。換個(gè)角度講，如果所有公建配套房屋均屬于業(yè)主的話，那么配套的學(xué)校、環(huán)衛(wèi)、郵電等用房均屬于業(yè)主所有，那結(jié)果顯然就很荒謬了。杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例第五十七條對(duì)于由全體業(yè)主共有的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備這兩個(gè)概念作出了界定，這兩者中均未包括小區(qū)會(huì)館。縱觀該條例，明確屬于全體業(yè)主共有的共有部位是：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬全體業(yè)主或單幢物業(yè)的業(yè)主、使用人共同使用的門(mén)廳、樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電話分線間、電梯機(jī)房、走廊通道、傳達(dá)室、內(nèi)天

6、井、房屋承重結(jié)構(gòu)、室外墻面、屋面等部位。共有設(shè)施是：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，屬全體業(yè)主或單幢物業(yè)的業(yè)主、使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化糞池、垃圾通道、垃圾箱（房）、電視天線、電梯、照明燈具、建筑智能系統(tǒng)、避雷裝置、消防器具、防盜門(mén)、郵政信箱、娛樂(lè)設(shè)施等設(shè)施設(shè)備。 由此可見(jiàn)，只要配套房屋未在杭州市物業(yè)維修基金和用房繳交確認(rèn)單用房認(rèn)定范圍，而在預(yù)售證許可銷售范圍，就屬于開(kāi)發(fā)商所有，是能夠辦理出獨(dú)立的所有權(quán)證和土地使用權(quán)證。 二、配套用房的權(quán)屬與開(kāi)發(fā)成本是否分?jǐn)偟臎](méi)有必然的關(guān)聯(lián)。 業(yè)主主張配套用房的開(kāi)發(fā)費(fèi)用已經(jīng)計(jì)入業(yè)主購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)格之中，即由全體業(yè)主分?jǐn)偭伺涮子梅康拈_(kāi)發(fā)成本。我們認(rèn)為，這種

7、觀點(diǎn)本身不能成立，也缺乏有效的證據(jù)來(lái)證明。 浙江省商品房住宅價(jià)格構(gòu)成及價(jià)格行為規(guī)范第五條第二款第三項(xiàng)規(guī)定，“非營(yíng)業(yè)性公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，包括根據(jù)城市建設(shè)總體規(guī)劃要求列入小區(qū)施工圖預(yù)算項(xiàng)目的公共停車庫(kù)（棚）、鍋爐房、水泵房、派出所、居委會(huì)、公廁、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、圍墻等建設(shè)費(fèi)用中，按規(guī)定應(yīng)由商品住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目負(fù)擔(dān)的費(fèi)用”。該規(guī)定明確了非營(yíng)業(yè)性公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)是可以計(jì)入房?jī)r(jià)，所針對(duì)的是非營(yíng)業(yè)性公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，對(duì)其他配套用房開(kāi)發(fā)費(fèi)用是否可以計(jì)入房?jī)r(jià)未作規(guī)定。 我們認(rèn)為，上述規(guī)范是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的時(shí)代產(chǎn)物，與現(xiàn)實(shí)已經(jīng)有很大距離。作為自由定價(jià)、全部市場(chǎng)化的別墅銷售，實(shí)質(zhì)上不存在成本如何計(jì)算、如何分?jǐn)偟膯?wèn)題，而是

8、存在開(kāi)發(fā)商是否盈利、利潤(rùn)是多是少的問(wèn)題。因此，配套用房的開(kāi)發(fā)費(fèi)用是否攤?cè)氤杀荆瑢?duì)案件爭(zhēng)議的解決沒(méi)有實(shí)質(zhì)性意義。同時(shí)，業(yè)主與開(kāi)發(fā)商均很難舉證說(shuō)明開(kāi)發(fā)費(fèi)用是如何分?jǐn)偂?三、開(kāi)發(fā)商交足7的物業(yè)用房后，對(duì)于剩余公建配套用房，享有所有權(quán)。 對(duì)于公建配套用房，在開(kāi)發(fā)商交足7后，剩余房屋所有權(quán)是否屬于全體業(yè)主所有，現(xiàn)有法律、法規(guī)未明確規(guī)定。因此，應(yīng)當(dāng)按照法學(xué)的基本原理和法律的基本精神來(lái)處理該問(wèn)題，也就是要按照“誰(shuí)投資，誰(shuí)受益”的原則來(lái)處理。顯然，開(kāi)發(fā)商是房屋的開(kāi)發(fā)建設(shè)單位，是投資者，理應(yīng)享有所有權(quán)。在行政訴訟中，杭州市房管局將訟爭(zhēng)房屋所有權(quán)登記在被告名下的行政行為，已經(jīng)得到杭州市中級(jí)人民法院終審判決的確認(rèn)，予以維持。我們認(rèn)為，行政終審判決確認(rèn)維持的行政行為屬于房屋的初始登記，沒(méi)有法律、法規(guī)的明確規(guī)定，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)人開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)送房屋的承諾，配套用房的權(quán)屬不能改變。初始登記是房屋所有權(quán)取得方式的一種，但初始登記并不影響所有權(quán)的屬性，即初始登記反映的權(quán)利仍然是所有權(quán)。 綜上，