黃陂區(qū)舊城改造項目立項申報建議書

1、黃陂區(qū)舊城改造項目立項申報建議書 第一章 總 論 一.項目背景1.項目名稱 舊城改造項目是對納入黃陂區(qū)政府前川舊城改造指揮部統(tǒng)籌規(guī)劃組織實施的一系列項目的總稱。具體包括的項目如下: 舊城改造a地塊項目 舊城改造b地塊項目 舊城改造c地塊項目 舊城改造d地塊項目 舊城改造e地塊項目 舊城改造一期還建和經濟適用房項目 舊城改造二期還建項目 舊城改造改制企業(yè)用地項目 舊城改造工業(yè)還建用地項目 舊城改造道路基礎設施配套項目 以上項目尚未命名,暫以開發(fā)和用地地塊的劃分加以區(qū)別。需要視項目具體的開發(fā)運作方案和根據(jù)市場策劃擬定合適的項目名稱。2.承辦單位概況 項目承辦單位:武漢市黃陂區(qū)城建投資開發(fā)有限公司

2、公司住所:湖北省武漢市黃陂區(qū)前川街黃陂大道建設大廈 法定代表人:吳繼紅 注冊資本:人民幣捌億叁仟陸佰萬元整3.可行性研究報告編制依據(jù) (1)國家建設部及湖北省、武漢市及黃陂區(qū)頒布的相關法律、法規(guī)與政策; (2)武漢市及黃陂區(qū)國民經濟和社會發(fā)展“十五”計劃、“十一五”計劃草案和遠景目標綱要; (3)武漢市及黃陂區(qū)2003、2004、2005年國民經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報; (4)武漢市及黃陂城市總體規(guī)劃大綱(2000年-2020年); (5)武漢市、黃陂區(qū)和市政府相關部門關于舊城改造工作的有關文件精神; (6)國家計委、建設部建設項目經濟評價方法與參數(shù)第二版1993年; (7)建設部房地產開發(fā)項目

3、經濟評價方法建標2000205號; (8)國家發(fā)展與改革委員會投資項目可行性研究指南計辦投資200215號; (9)城市房屋拆遷管理條例; (10)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程; (11)武漢市及黃陂區(qū)以及項目周邊地區(qū)市場調研和現(xiàn)場勘察資料; (12)黃陂區(qū)規(guī)劃勘測設計院的地籍勘測資料。4.項目提出的理由和過程 舊城改造區(qū)地處 老城區(qū)西部,東至民安街,西至石陽街,南至人民大道,北至接駕湖,占地面積407畝。其間有“二程”(宋代理學家程頤、程顥)遺址,建筑以民宅為主。該區(qū)域俗稱“老三街”,房屋密集,絕大部分年久失修,破爛不堪,存在極大的消防安全隱患,市政基礎設施配套嚴重不足,居民生活環(huán)境極為惡劣,嚴重影響居

4、民生活和城市形象。 由于該區(qū)域人居環(huán)境惡劣,安全隱患較多,長期以來,居民多有反映要求改造。黃陂區(qū)人大、政協(xié)也多次提出改造的議案、提案。近年來黃陂區(qū)政府雖然進行了一些局部整治,但沒有、也不可能解決根本問題。 2005年年中,黃陂區(qū)領導和有關部門通過深入調研前川舊城改造中的項目運作、規(guī)劃編制、開發(fā)模式和經濟適用房建設等問題,初步確定整體改造這一區(qū)域,以徹底解決老百姓生活環(huán)境質量問題,改善城市面貌。 舊城改造指揮部隨之成立,由黃陂區(qū)區(qū)長任指揮長,區(qū)主管領導任副指揮長,各相關部門負責人為成員。指揮部下設辦公室,從相關部門抽調人員組成工作專班,全面啟動和推進前川的舊城改造工作。二. 舊城改造項目的必要性

5、與重要性1. 舊城改造項目的經濟社會意義和重要性 舊城改造項目已經納入黃陂區(qū)“十一五”規(guī)劃。是黃陂區(qū)城市化進程中具有里程碑意義的重點實施項目。通過項目的實施推進, 的城市面貌和城市功能將得以根本改觀。 (1) 舊城改造項目是帶動城區(qū)經濟特別是商品經濟發(fā)展的龍頭項目。前川作為黃陂區(qū)的區(qū)域中心,作為一個人口過百萬的大區(qū)的政治文化和地理中心,城區(qū)的商業(yè)業(yè)態(tài)散亂、無序、規(guī)模偏小偏弱,一個重要原因就在于前川的城市風格和特性不明顯,被類同于一般鄉(xiāng)鎮(zhèn)街的地域屬性。通過項目的實施推進,作為承載平臺,可以實現(xiàn)對商品經濟的業(yè)態(tài)集合,發(fā)展壯大專業(yè)市場和特色市場,借助地理中心的位置和正在實施并已見成效的區(qū)?鄉(xiāng)街鎮(zhèn)路網

6、建設的中心結點位置,實現(xiàn)前川商品經濟本應具有的對周邊區(qū)域的輻射力和穿透力,使城區(qū)的商品經濟質量和規(guī)模獲得應有的發(fā)展。 (2) 舊城改造項目的實施推進,將使黃陂城關能夠更好的建設成為黃陂區(qū)發(fā)展現(xiàn)代工業(yè)產業(yè)的生活服務基地,為工業(yè)產業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造良好的生活物質條件。前川不僅是黃陂區(qū)的行政中心,而且是今后的商業(yè)服務業(yè)中心,現(xiàn)代工業(yè)產業(yè)化發(fā)展的支持服務基地。圍繞舊城改造項目,將陸續(xù)在前川周圍形成和舉辦一系列的產業(yè)園區(qū),不斷壯大黃陂的產業(yè)經濟規(guī)模,提升黃陂區(qū)的工業(yè)產業(yè)的質量和對產業(yè)的吸引力。黃陂區(qū)從武漢市的經濟地理區(qū)位上來講,已經不單純是武漢市特別是漢口城區(qū)的后花園,城市居住區(qū)的擴散地,其逐步完善的基礎設施

7、條件,必將成為武漢市北部的產業(yè)經濟區(qū)。特別是在漢口主城區(qū)產業(yè)功能布局不斷弱化的時期,黃陂的產業(yè)化發(fā)展已經具備了得天獨厚的地理優(yōu)勢和絕佳的發(fā)展機遇。而當代產業(yè)化的發(fā)展離不開現(xiàn)代化的城市功能的支撐。 (3) 舊城改造項目是形成黃陂現(xiàn)代城市功能,實現(xiàn)武漢市衛(wèi)星城快速發(fā)展,改善武漢市城市發(fā)展形態(tài)的重要步驟。武漢市的城市發(fā)展一直呈現(xiàn)為軸射狀圈層式的發(fā)展形態(tài),以這種模式發(fā)展下去,給城市帶來的問題會越來越多。根據(jù)國外的城市發(fā)展經驗,特大城市一定階段圈層式擴展之后,都會明顯減緩這種擴充的態(tài)勢,轉而注重周邊衛(wèi)星城的建設和發(fā)展,以強化和完善城市發(fā)展格局,既體現(xiàn)特大城市的城市競爭力,又能有效緩解特大城市的城市弊端。

8、 具備這種衛(wèi)星城的發(fā)展條件和發(fā)展能力。相應的決定 發(fā)展的不主要取決于武漢市主城區(qū)的圈層式擴展的發(fā)展節(jié)奏,主要在于衛(wèi)星城地域自身的經濟與社會發(fā)展,與主城區(qū)在功能與定位上的互補和相互支撐關系。通過本項目的實施推進,將有利于形成這樣的城市格局,并切實提升與其他衛(wèi)星城鎮(zhèn)的競爭能力,獲取更多的發(fā)展機遇。 (4) 舊城改造項目不單純是個房地產開發(fā)項目或城市建設的一個簡單個例,要通過項目的實施推進,改變目前散亂缺乏有效控制的城市建設格局,為規(guī)范土地和房產市場,特別是政府的調控機制的形成提供契機,全面提升黃陂城區(qū)的發(fā)展質量和發(fā)展水平,實現(xiàn)城區(qū)的跨越式發(fā)展,將成為黃陂城區(qū)城市建設和城市發(fā)展的重要模式。2. 舊城

9、改造項目的經濟社會發(fā)展條件 舊城改造項目的經濟社會發(fā)展條件可以歸納為以下幾點: (1)經過這些年經濟與社會的快速發(fā)展,黃陂區(qū)已經在各方面積累了相應的實力,有能力對前川的城市道路基礎設施和條件進行改造和進行城市創(chuàng)新。 (2)通過近年來房地產市場的培育和發(fā)展壯大,特別是商品房開發(fā)已經成為解決住房問題的主體路徑,著手解決舊城區(qū)的居住狀況、改善舊城區(qū)居民的生活質量和水準,提高城市的現(xiàn)代功能和城市吸引力,已經具備了相應的條件。 (3)圍繞項目發(fā)展建設的經濟社會重要意義和必要性全區(qū)上下已經形成了高度的一致,已經明確列入黃陂區(qū)“十一五”規(guī)劃,具備了促成項目盡快實施的強烈意愿。三. 舊城改造的目標和總體規(guī)劃1

10、. 舊城改造的規(guī)劃定位 按照武漢市政府2004年批準實施的前川城區(qū)總體規(guī)劃,本改造區(qū)域確定為區(qū)級商業(yè)中心、文化娛樂中心和部分生活居住區(qū)。 按照此地塊新近編制的控制性詳細規(guī)劃,此區(qū)域規(guī)劃定位為:融商業(yè)、文化、娛樂、居住為一體,凸顯黃陂人文風情,服務配套設施完善的21世紀“新前川城市生活”示范區(qū)。 融商業(yè)、文化、娛樂、居住為一體:現(xiàn)代城市生活的魅力之一就在于城市的積聚性和包容性,本項目地處前川老城區(qū)中心地帶,是傳統(tǒng)的舊城居住和商業(yè)區(qū)。規(guī)劃考慮在此地區(qū)重點提供商業(yè)、文化、娛樂、居住的活動和空間,四大主題呼應互動,充分展示該地區(qū)的城市復合魅力; 凸顯黃陂人文風情:該地區(qū)要繼承黃陂歷史、前川風情、“二程

11、”文化,推陳出新,通過物化的城市與建筑空間,以用相應的活動,凸顯其別具“黃陂”特色的人文風情; 服務配套設施完善:按照現(xiàn)代化、小康標準,提升和完善該地區(qū)的服務和配套設施,建立高水平的支撐體系,也確保高質量的工作和生活; 21世紀“新前川城市生活”示范區(qū):我們試圖引導和倡導一種具有濃郁地方人文特色的現(xiàn)代健康生活,它構成城市亮麗的風景線,它給予市民舒適感、自豪感和歸屬感,它必將成為奠定21世紀前川新城市生活的基石而具有示范意義。2. 舊城改造的規(guī)劃目標 基于以上定位,我們希望此項城市改造達致以下目標: 新前川、新城市、新街道、新生活3. 舊城改造的總體規(guī)劃 從規(guī)劃結構上,用地布局突顯前川城市新生活

12、的“交融”特征,形成“一軸交五帶,一園融四區(qū)”的空間結構。具體地: 一軸:以拓寬改造后的前川大道為整個項目用地的主軸線,具有功能和空間意義上的維系和引導作用; 五帶:規(guī)劃考慮與前川大道垂直的街道為主要的商業(yè)、文化、娛樂服務帶;民安街金融服務帶,文教巷人文風情帶,共和巷民俗商業(yè)帶,(規(guī)劃小區(qū)內道路)居住服務帶,石陽街商業(yè)帶; 一園:在民安街至文教巷之間、前川大道南側用地規(guī)劃“前川新天地”,依托文教巷的文化主題和前川大道的商業(yè)主題打造成“block”形式的文化商業(yè)主題園,這里將是“前川新的天地,前川新天地”; 四區(qū):城市空間是居民生活的舞臺和載體,結合用地布置四個居住小區(qū);湖畔休閑居住區(qū),路北宜居

13、生活小區(qū),路南康居生活小區(qū),石陽西生活小區(qū)。四.項目概況1.項目區(qū)位 舊城改造所包含的各個項目均位于黃陂區(qū)前川街的城區(qū)。項目具體的區(qū)位描述如下: (1) 舊城改造a地塊項目: 舊城改造規(guī)劃控制紅線內,前川大道以北,石陽街和模具小區(qū)之間。規(guī)劃總用地面積:39700平方米(59.55畝),規(guī)劃凈用地面積:32845平方米(49.3畝)。 (2) 舊城改造b地塊項目: 舊城改造規(guī)劃控制紅線內,前川大道以北,民安街和模具小區(qū)之間。規(guī)劃總用地面積:38110平方米(57.165畝),規(guī)劃凈用地面積:33920平方米(50.9畝)。 (3) 舊城改造c地塊項目: 舊城改造規(guī)劃控制紅線內,前川大道以南,民安

14、街和共和巷之間,人民道以北。規(guī)劃總用地面積:87020平方米(130.53畝),規(guī)劃凈用地面積:56150平方米(84.3畝)。 (4) 舊城改造d地塊項目: 舊城改造規(guī)劃控制紅線內,前川大道以南,石陽街和共和巷之間,人民道以北。規(guī)劃總用地面積:87900平方米(131.85畝),規(guī)劃凈用地面積:73752平方米(110.7畝)。 (5) 舊城改造e地塊項目: 舊城改造規(guī)劃控制紅線內,石陽街以西,前川大道和人民道之間。規(guī)劃總用地面積:18080平方米(27.12畝),規(guī)劃凈用地面積:14320平方米(21.5畝)。 (6) 舊城改造一期還建和經濟適用房項目: 舊城改造規(guī)劃控制紅線外,向陽大道西

15、側,區(qū)教育局西南方。規(guī)劃總用地面積:54畝。 (7) 舊城改造二期還建項目: 舊城改造規(guī)劃控制紅線外,林蔭大街以西,前川大道和黃陂公園之間。規(guī)劃總用地面積:62624.58平方米(93.94畝),無代征和保留,規(guī)劃凈用地面積:62624.58平方米(93.94畝)。 (8) 舊城改造改制企業(yè)用地項目: 舊城改造規(guī)劃控制紅線外, 舊城改造指揮部已收購完成的前川街改制企業(yè)玻璃廠的土地。土地的主要用途用于前川舊城改造的房屋還建,也可視舊城改造的具體運作方案轉為市場開發(fā)用地。規(guī)劃總用地面積:15畝。 (9) 舊城改造還建工業(yè)用地項目: 舊城改造規(guī)劃控制紅線外,林蔭大街以西,分兩個獨立地塊,前川大道北側

16、地塊和前川大道南側地塊。前川大道北側地塊規(guī)劃總用地面積:7823.65平方米(11.74畝),規(guī)劃凈用地面積:5586.06平方米(8.38畝)。主要用于物流企業(yè)的還建安置。前川大道南側地塊規(guī)劃總用地面積:18804.61平方米(28.21畝),無代征和保留,規(guī)劃凈用地面積:18804.61平方米(28.21畝)。主要用于工業(yè)企業(yè)的還建安置。合計:規(guī)劃總用地面積26628.26平方米(39.94畝),規(guī)劃凈用地面積24390.67平方米(36.586畝)。 (10) 舊城改造道路基礎設施配套項目: 舊城改造規(guī)劃控制紅線內,由政府負責投資建設的現(xiàn)有道路及基礎設施改造和規(guī)劃新建道路及基礎設施的建造

17、。 項目用地在 的地理位置情況參見附圖項目用地范圍示意圖。2.主要開發(fā)建設條件 (1) 舊城改造項目已經列入黃陂區(qū)“十一五”規(guī)劃的重點項目。 (2)已完成 舊城改造項目的規(guī)劃編制工作。 (3)已開始進行項目前期的論證分析及立項工作。并已取得城市規(guī)劃行政主管部門出具的規(guī)劃選址意見,國土資源行政主管部門出具的項目用地預審意見,環(huán)境保護行政主管部門出具的環(huán)境影響評價文件的審批意見。 (4)為配合舊城改造的拆遷工作,已凍結相關證件的辦理。 (5)已完成拆遷的入戶調查工作。 (6)項目市場調查和營銷策劃工作已經在進行并已取得階段性成果。 (7)項目建設資金已經開始籌備。 (8) 舊城改造項目的開發(fā)方案和

18、拆遷補償安置方案已取得黃陂區(qū)政府和相關部門的肯定。 (9) 舊城改造項目的道路基礎設施及公益性項目已經分批納入黃陂區(qū)的城建計劃。 (10)一期的還建房和廉租房項目已經啟動,正在全力興建當中。預計年底可為舊城改造項目提供還建房面積5.8萬平方米。3.項目開發(fā)建設方案 根據(jù) 舊城改造項目總體規(guī)劃和地塊劃分情況,5個市場運作項目的規(guī)劃技術經濟指標和整體的規(guī)劃技術經濟指標情況見下表所示。 表6-1 規(guī)劃技術經濟指標表類別合計a地塊b地塊c地塊d地塊e地塊規(guī)劃總用地面積公頃)27.083.973.818.708.791.81其中可開發(fā)建設總用地20.833.193.195.717.331.41規(guī)劃道路代

19、征地4.070.690.471.191.320.40保留改造建筑占地2.180.080.151.800.150規(guī)劃建設總建筑面積?394800498006540010910014120029300其中商業(yè)建筑大型商業(yè)42300850078001780082000小型店鋪32800480042008500114403860商務辦公25900044001600055000文化建筑11500001150000居住建筑高檔住宅42000450028000950000中檔住宅237500320002100045000115700238000其它建筑公共設施20000003601640其它80000800

20、00建筑基底面積?8781015370684032620262106770建筑密度(%)354319413344容積率1.8951.562.051.9111.9262.078綠化用地面積 ?5875089001534011580184304500綠化率0.2820.280.480.200.250.32道路用地面積 ?76650143101164018770257206210道路占地率0.3680.440.360.330.350.44建筑層數(shù)平均層數(shù)4.53 9.53.35.54.3最高層數(shù)156151266地面停車位(個)180225024768 市場運作項目建設開發(fā)周期確定為4年。自2006

21、年5月始,至2010年5月止。項目的工程建設和市場銷售重疊進行。項目的建設期為3年,其中籌建期為1年;營銷期為2年,其中預售期為1年。 主要的里程碑事件的相應時間為:2006年12月31日前出讓人正式將出讓宗地交付給受讓方;2007年4月30日之前正式動工建設;2009年4月30日之前竣工交付使用;2010年4月底前銷售完畢。 五.項目主要研究結論和技術經濟指標1.項目市場研究的定位 (1)物業(yè)定位 項目所需發(fā)展的物業(yè)類型及結構如下表所示。規(guī)劃建設總建筑面積?394800其中商業(yè)建筑大型商業(yè)42300小型店鋪32800商務辦公25900文化建筑11500居住建筑高檔住宅42000中檔住宅237

22、500其它建筑公共設施2000其它800 (2)項目命名 本案項目命名的總體思路建議簡潔直接,切中項目舊城改造的社會主題,在樸實中折射強烈的地理文化信息,貼合項目業(yè)主的品位,以寧靜致遠的手法展現(xiàn)物業(yè)永恒的品質。 (3)項目目標顧客群定位 1)住宅的目標顧客群 項目的目標顧客群主要鎖定為:拆遷后回購的原住戶,企業(yè)管理者、小企業(yè)主、經商一族,機關、事業(yè)單位的公務員和職員,戶籍仍在前川但在外從業(yè)有一定收入水平的人員,周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府及工商業(yè)人士,外地購房人群,投資客/其他人士。 2)商業(yè)物業(yè)的目標顧客群 項目的目標顧客群主要鎖定為:大型連鎖商業(yè)發(fā)展商,專業(yè)化商品市場運營商,品牌專營店投資者,娛樂餐飲經營

23、企業(yè),社區(qū)服務型的西餐廳、咖啡屋、茶室、美容美發(fā)店和便利店的企業(yè)和個體經營者。 3)商務文化場所的目標顧客群 項目的目標顧客群主要鎖定為:黃陂區(qū)區(qū)域金融、證券、保險業(yè)機構,周邊產業(yè)地帶企業(yè)運營總部,集團企業(yè)黃陂代表處或辦事處,咨詢服務業(yè)機構,商貿公司,醫(yī)療、社會教育、文化企業(yè)等。 (4)項目價格定位 項目當前的價格定位結論如下: 中檔住宅:1600元/平方米 高檔住宅:2080元/平方米 商業(yè)建筑:3840元/平方米; 辦公樓:2560元/平方米。 項目在計算期內的價格上漲率確定為:7.44%。這一上漲率為不考慮價格絕對上漲因素的上漲率,即實價上漲率。2.項目投入總資金和主要技術經濟指標 表1

24、-2 市場運作項目投入總資金和主要技術經濟指標表序號項目單位數(shù)量備注主要經濟結果和數(shù)據(jù)一 項目投入總資金萬元68152.75 1 建設投資(不含建設期利息)萬元64286.96 2 建設期利息萬元3865.79 其中自有資金萬元8438.98 二 銷售收入萬元100994.91 項目總銷售收入三 銷售成本萬元5049.75 項目總銷售成本四 銷售稅金萬元5908.20 項目總銷售稅金五 銷售利潤萬元90036.96 項目總銷售利潤 開發(fā)利潤萬元21884.22 項目總利潤六 所得稅萬元6565.27 七 稅后利潤萬元15318.95 經 濟 評 價 指 標一 項目財務內部收益率% 26.39%

25、 基準收益率ic10% 稅后項目財務內部收益率% 20.83% 基準收益率ic10%二 資本金收益率 29.94% 稅前資本金收益率 42.41% 三 財務凈現(xiàn)值(稅后)萬元7511.06 財務凈現(xiàn)值(稅前)萬元11995.23 五 稅后投資回收期年3.39 稅前投資回收期年3.32 四 稅前投資回報率 32.11% 稅后投資回報率 22.48% 六 稅前自有資金投資回報率 259.32% 稅后自有資金投資回報率 181.53% 七 借款償還期年3.24 表1-3分地塊項目主要經濟評價指標匯總表序號項目單位地塊a地塊b地塊c地塊d地塊e主要經濟結果和數(shù)據(jù)一 項目投入總資金萬元10186.941

26、2173.7520060.1122131.24795.721 建設投資(不含建設期利息)萬元9600.9111466.3619032.1120867.194516.332 建設期利息萬元586.03707.3910281264.02279.4 其中自有資金萬元1332.841654.312432.532816658.03二 銷售收入萬元14639.0617100.833098.3232312.526696.22三 銷售成本萬元731.95855.041654.921615.63334.81四 銷售稅金萬元856.391000.41936.251890.28391.73五 銷售利潤萬元13050

27、.7315245.3629507.1528806.615969.68 開發(fā)利潤萬元2863.783071.629447.046675.411173.95六 所得稅萬元859.13921.482834.112002.62352.19七 稅后利潤萬元2004.652150.136612.934672.78821.77經 濟 評 價 指 標一 項目財務內部收益率% 23.79%21.89%35.69%25.13%21.40% 稅后項目財務內部收益率% 18.81%17.35%28.19%19.85%16.97%二 資本金收益率 25.14%21.61%44.28%27.62%20.68% 稅前資本金

28、收益率 36.63%32.34%59.19%39.62%31.20%三 財務凈現(xiàn)值(稅后)萬元913.23910.983714.882217.39340.32 財務凈現(xiàn)值(稅前)萬元1500.031540.375650.613585.21580.87四 稅后投資回收期年3.443.483.213.423.49 稅前投資回收期年3.383.413.163.353.42五 稅前投資回報率 28.11%25.23%47.09%30.16%24.48% 稅后投資回報率 19.68%17.66%32.97%21.11%17.14%六 稅前自有資金投資回報率 214.86%185.67%388.36%23

29、7.05%178.40% 稅后自有資金投資回報率 150.40%129.97%271.85%165.94%124.88%七 借款償還期年3.273.33.083.253.313.項目分析評價結論 1、 舊城改造項目已經納入黃陂區(qū)“十一五”規(guī)劃。是黃陂區(qū)城市化進程中具有里程碑意義的重點建設項目。通過項目的實施推進, 的城市面貌和城市功能將得以根本改觀。 2、市場運作項目的地塊位置頗佳,市場前景看好,開發(fā)條件成熟。 3、市場運作項目不僅財務凈現(xiàn)值大于零,而且內部收益率高于行業(yè)基準收益率,財務上是可行的。符合項目承辦方的決策要求。 4、項目沒有什么災難性的風險;嚴重風險很少,且可以控制,或發(fā)生的概率

30、低;項目存在的較大風險,只要重視采取有效的防范措施,其造成的損失項目是可以承受的。 綜上所述,該項目的建設是必要的,可行的。但是需要科學決策、精心組織、審慎運作,有效的規(guī)避風險。六.問題與建議1.項目開發(fā)建設存在的主要問題 本項目開發(fā)建設存在的主要問題有: (1)項目前期各項審批手續(xù)尚未全部完成,項目規(guī)劃建設方案和項目動建計劃尚不能最后確定。 (2)項目建設投資總額控制有賴于項目實施過程中承辦方的具體執(zhí)行情況,不確定因素較多,須規(guī)避其風險。 (3)項目開發(fā)總體規(guī)模較大,市場消化速度和能力會對項目構成重大影響,存在預期利益難以兌現(xiàn)的可能。 (4)項目開發(fā)的主體是商業(yè)、辦公及相對高尚的居住區(qū),受限

31、于當?shù)氐慕洕鷹l件和收入水平,其市場認同、市場價格的承受能力會對項目產生影響,存在叫好而不叫買的可能。 (5)存在一定的市場競爭壓力,項目競爭優(yōu)勢和競爭力還需要多方面培育。2.實施建議 (1)對市場運作項目項目承辦方的實施建議主要有以下幾點: 1)集中力量抓緊完成項目的規(guī)劃和立項報批工作,落實項目開工建設的各項手續(xù),確保項目能盡快開工建設。 2)及早辦理項目預售許可手續(xù)。項目營銷工作從策劃到組織落實需要周密考慮和安排,必須做詳盡的市場調查工作。 3)以客戶顯而易見的性價比優(yōu)勢進行產品設計和價格定位,強化成競爭優(yōu)勢。精心設計,提高建筑面積使用率,并降低建造成本。 4)既要節(jié)省建設資金,又必須切實保

32、證工程質量,堅持以質量領先的市場策略。 5)制定穩(wěn)妥積極的施工方案,保證施工安全和現(xiàn)場文明施工水平,加快工程施工進度,盡可能減少因施工對周邊居民和商貿活動產生的影響的持續(xù)時間。 6)運用預訂等方式,應先期聯(lián)絡到一批目標客戶,有利于盡快形成樓盤的旺盛人氣。 7)資金運作中,可以考慮拉開開發(fā)時序,分期分批操作,加大預售款和現(xiàn)房款的使用比例,進而降低資本金需要量。 8)真正將未來業(yè)主,即客戶置于中心地位,除將此作為理念貫徹項目開發(fā)經營始終外,可采取請意向客戶參與施工管理與監(jiān)督、參與選擇物業(yè)管理公司等事項,以保證工程質量,并帶來良好的輿論口碑,樹立產品品牌。 9)雖然是舊城改造項目,但須精心于每一個細

33、節(jié),作為樹立企業(yè)品牌的良好開端。 10)項目開發(fā)的各個階段要注意邀請既有實力又能切實認真地投入的合作伙伴,以增強承辦方自身在項目開發(fā)上的綜合業(yè)務能力。 (2)對項目發(fā)起人的實施建議主要有以下幾點: 1)黃陂不論是南部、中部還是北部都具有較為廣闊的發(fā)展空間和較多的發(fā)展機會,黃陂區(qū)政府應與舊城改造項目投資方建立強有力的長期戰(zhàn)略合作伙伴關系,從而實現(xiàn)雙方長期共贏目標。 2)嚴控拆遷成本,保證供地價格。 舊城改造項目的拆遷補償費用將通過政府出面組織進行的方式,嚴格控制在預定的標準以內,進而保證對開發(fā)商的供地價格落實在約定的價格以內。 3)政府補貼、個人比例負擔,實現(xiàn)拆遷戶的就地安置。根據(jù)自愿原則,除政

34、府另行安排還建房之外,對愿意回購住房的,按照政府與開發(fā)商事先達成的價格,由政府補貼一部分,拆遷補償費抵充一部分,個人負擔增加一部分的方式,解決這部分拆遷戶資金和購買能力上的不足。政府補貼的數(shù)額與個人增加負擔的數(shù)額大體相當。并在訂立拆遷安置補償協(xié)議時予以明確。政府補償資金主要來源于用于修建安置房的土地轉用于市場出讓的土地收益。 4)以優(yōu)惠政策,集合各類商品市場,做大做強。對于能夠影響和輻射整個黃陂地區(qū)的商品市場優(yōu)惠政策主要體現(xiàn)為減免稅費,通過城市規(guī)劃和城市管理等手段對市場進行培育和有效保護。 5)盡快落實前川周邊各類產業(yè)園區(qū)的規(guī)劃,加強招商引資工作。除工業(yè)園區(qū)之外,重點發(fā)展物流園區(qū)、現(xiàn)代生態(tài)農業(yè)

35、產業(yè)園區(qū)。如農產品交易園區(qū),改變目前農產品運進城后再行交易的物流態(tài)勢,以更靠近和貼合產地的交易園區(qū),實現(xiàn)交易和物流配送,先交易后進城,并實現(xiàn)門對門的農產品供應物流鏈。以更具效應、更低成本提高本地農產品的競爭力和市場份額。同時將貿易活動的外部擴散效應惠及當?shù)亍?6)制定 舊城改造項目所需的城市道路和基礎設施建設方案,盡快納入城市建設重點項目計劃,并保證所需資金的落實,如期開工建設。 7)圍繞項目規(guī)劃的實施,公益性項目如學校、醫(yī)院等,調集政府資源,優(yōu)先投入、優(yōu)先解決。 8)作為區(qū)里“十一五”規(guī)劃的重點項目,項目相關的各行政機關必須在項目指揮部的統(tǒng)一協(xié)調下,全力支持配合,做到特事特辦,并加強與市相關

36、部門的協(xié)調和溝通。 9)全區(qū)土地開發(fā)工作要形成大局觀,要為本項目的實施創(chuàng)造條件,要對市場進行有效的調控,對房地產開發(fā)規(guī)模合理設限,以利市場需求的有效轉化。包括盤龍城和灄口等地,在土地價格上要與全區(qū)的土地價格形成有效的梯級控制。 10)將前川舊城改造視作宏觀統(tǒng)領新前川發(fā)展的重要一環(huán),整體部署、整體推進、聯(lián)動互促,走活前川經濟與社會發(fā)展的全局。 第二章 市場分析一.我國房地產市場態(tài)勢分析1.房地產市場發(fā)展及當前主要問題? 1998年以來,城鎮(zhèn)住房制度改革取得重大進展,房地產市場體系基本建立,房地產業(yè)持續(xù)快速發(fā)展,對拉動經濟增長、推進城鎮(zhèn)化、改善人民生活等,都發(fā)揮了重要作用。 近兩年來,國家把房地產

37、市場調控作為加強和改善宏觀調控的重要內容,采取了一系列措施。嚴格房地產開發(fā)信貸和土地管理,提高房地產開發(fā)項目資本金比例,控制城市拆遷規(guī)模,前不久還取消了個人住房貸款優(yōu)惠利率的政策。房地產市場調控取得了積極成效,房地產開發(fā)投資、信貸和土地供應過快增長的勢頭得到有效控制。但是當前房地產市場區(qū)域性、結構性問題還十分突出。主要表現(xiàn)是: (1)房價上漲過快。當前房價上漲的主要特點:一是房價漲幅為2000年以來最高,商品房和商品住宅平均銷售價格漲幅突破兩位數(shù),2004年分別上漲14.4%和15.2%,今年一季度比去年同期又分別上漲12.5%和13.5%;二是東部地區(qū)房價漲幅最高,且有進一步上升趨勢;三是部

38、分大中城市房價上漲過快,有的平均房價漲幅已連續(xù)二、三年在15%以上。據(jù)國家統(tǒng)計局城調隊對35個大中城市的抽樣調查,一季度商品住宅價格比去年第四季度環(huán)比增長2.8%;四是房價上漲過快現(xiàn)象呈蔓延態(tài)勢,由上海、浙江、江蘇等東部沿海地區(qū)向中、西部地區(qū)擴展;五是商品房銷售價格上漲帶動二手房交易價格上漲,2005年一季度35個大中城市二手住宅銷售價格上漲11.4%。房價過快上漲,已成為社會關注的熱點問題。如任其發(fā)展,將影響房地產市場持續(xù)健康發(fā)展,影響宏觀經濟和社會穩(wěn)定。 (2)市場需求偏大,供求矛盾突出。房地產市場的供求狀況,已由前些年的需求不足,轉變?yōu)殡A段性、結構性需求過度擴張。2000年以來,全國商品

39、房銷售面積增幅連續(xù)5年大于竣工面積增幅,其中2004年銷售面積增幅高出竣工面積增幅11.6個百分點。這幾年商品住房供求差距逐步縮小,去年以來局部地區(qū)出現(xiàn)了供求緊張的狀況。今年一季度,全國商品住宅竣工面積只有銷售面積的73%。東部地區(qū)和部分中心城市尤為突出。上海市商品住宅銷售面積已經連續(xù)4年大于竣工面積。商品房供不應求,導致價格不斷攀升,并帶動二手房價格上漲。一些地方拆遷規(guī)模反彈,帶來被動性住房需求上升,加劇了供求矛盾。 (3)部分地區(qū)房地產投資增長仍然偏快。2004年房地產開發(fā)投資增長28.1%,今年一季度在去年同期較高增幅的基礎上又增長26.7%,高于全社會固定資產投資增幅。有13個省區(qū)市房

40、地產開發(fā)投資增幅超過30%,其中6個地區(qū)超過50%,最高的達到115%。 (4)市場供應結構不合理。商品房市場中,非住宅開發(fā)比例偏大,空置面積上升。商品住宅中,中低價位、中小套型住宅供應比例偏低。今年一季度,部分城市商品住宅供應中,100平方米/套以上的占總量的60%?70%,有的城市高達87%。2004年全國經濟適用住房開發(fā)投資出現(xiàn)負增長,占房地產開發(fā)投資的比重由上年的6.1%下降到4.6%,有的地區(qū)甚至停止了經濟適用住房建設。2.存在問題的原因分析? 產生這些問題的原因是多方面的,有些是合理因素,如城鎮(zhèn)人口增長較快,居民生活水平不斷提高,對住房需求迅速增加;土地價格上升,建筑材料價格上漲,

41、加之商品房品質提高,配套設施和環(huán)境改善,商品房開發(fā)建設成本增加。但是,也有許多不合理因素,最主要的是各種投資、投機需求大量增加,部分地區(qū)市場總需求偏大,導致價格上漲過快,擴大了房地產開發(fā)的利潤空間,吸引了各類資金參與房地產開發(fā)投資和購房投資,從而使房價進一步上漲。 (1)大量資金涌入房地產市場。近年來,銀行存款利率較低,股票低迷,債市盤子小,鋼鐵、水泥、電解鋁等熱點行業(yè)也開始降溫,社會資金缺乏其他投資渠道。在這種情況下,大量社會資金,如上市公司募集的資金、民間拆借資金、典當行資金,紛紛擠向房地產市場。特別是在負利率的情況下,居民個人住房貸款成本低,銀行大量資金通過住房消費信貸轉化為房地產開發(fā)資

42、金,成為開發(fā)企業(yè)最主要的資金來源。 (2)國內投資性購房和投機性炒房抬頭。一些城市房價較快上漲,社會各方面對市場產生較高預期,使得局部地區(qū)投資性需求迅速擴大,投機炒作現(xiàn)象嚴重。如曾經活躍一時的“溫州炒房團”、“山西炒房團”,聚集資金在一些城市進行期房的買賣。城鎮(zhèn)不少居民基于較高的房價上漲預期,也參與購房投資。投資性購房已由原來的非住宅為主擴展到住宅,進一步加劇了房價過快上漲的態(tài)勢。 (3)境外資金參與國內房地產市場開發(fā)和炒作。一段時期以來,外資為賺取外匯人民幣利差、預期匯差、房價差,紛紛進入國內房地產市場。2004年,房地產開發(fā)全部利用外資超過實際使用外資的1/3,增幅達到34.2%,高于整個

43、利用外資增幅20.9個百分點。今年1-2月,江蘇、上海、廣東房地產開發(fā)投資中利用外資分別是去年同期的6.6、2.6、2.5倍。 (4)一些地方政府行為不規(guī)范。前幾年部分城市盲目大拆大建,帶來大量被動性住房需求,至今尚未消化。去年一些城市拆遷安置需求一度占市場商品住宅需求的一半,有的甚至達到60%。在經營城市、經營土地的理念指導下,一些地方政府從土地收益中籌集大量城市建設資金,抬高了土地和房地產市場的價格。一些地方政府還在搞不切實際的形象工程、政績工程。 (5)市場秩序比較混亂。一些開發(fā)商利用政策、市場信息不對稱與不透明,通過虛假交易、虛假宣傳等不正當手段,謊報商品房銷售進度,發(fā)布不實價格信息,

44、哄抬房價,誤導市場預期。有的放慢開發(fā)和銷售進度,囤積土地、囤積房源,人為造成市場緊張,帶來房價短期內非正常上漲。 (6)不同利益主體相互影響,共同推動了房價上漲。隨著房地產市場的快速發(fā)展,部分城市政府片面強調“以地生財”、“經營城市”,一些商業(yè)銀行以及企業(yè)過度依賴房地產獲取利潤,有房者追求房產升值,無房者擔心房價上漲提前入市。在多重因素的作用下,不同利益主體相互影響,共同推動了房價非理性上漲。3.穩(wěn)定房價的主要政策措施? 2005年以來,針對房地產投資規(guī)模和房價上升幅度過快的問題,國務院領導多次作出重要批示,溫家寶總理在十屆人大三次會議政府工作報告中指出:“要抑制房價過快上漲勢頭”,并將此作為

45、2005年宏觀調控的一項重要任務。3月27日,國務院辦公廳下發(fā)了關于切實穩(wěn)定住房價格的通知(國辦發(fā)明電20058號),就加強和改善房地產市場宏觀調控,解決市場運行中的突出矛盾,特別是房價上漲過快問題,提出了八項措施。 2005年5月9日,國務院辦公廳又轉發(fā)了建設部、發(fā)展改革委、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局、銀監(jiān)會關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見(國辦發(fā)200526號)。對穩(wěn)定房價采取了以下主要措施: (1)強化城市規(guī)劃調控,改善住房供應結構。要求各地盡快明確今明兩年普通商品住房和經濟適用住房建設規(guī)模、項目布局以及進度安排。住房價格上漲過快、中低價位普通商品住房和經濟適用住房供應不足的地

46、區(qū),住宅建設要以此類項目為主,并在有關計劃中明確開工、竣工面積和占住宅建設總量的比例,盡快向社會公布,穩(wěn)定市場預期。城市規(guī)劃主管部門要根據(jù)中低價位普通商品住房和經濟適用住房的建設需求,加快工作進度,要優(yōu)先審查規(guī)劃項目,在項目選址上予以保證。對中低價普通商品住房建設項目,在供應土地前,由城市規(guī)劃主管部門提出規(guī)劃設計條件,房地產主管部門會同有關部門提出住房銷售價位、套型面積等控制性要求,并作為土地出讓的前置條件。同時,要求加強對房地產開發(fā)項目的規(guī)劃許可監(jiān)管。 (2)加大土地供應調控力度,嚴格土地管理。要求各地在嚴格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和土地利用計劃的前提下,對居住用地土地價格、住房價格上漲過快的城

47、市,適當提高居住用地在土地供應中的比例,著重增加中低價位普通商品住房和經濟適用住房建設用地供應量。在土地出讓公告和合同中,要明確開工與竣工的條件和時間要求、違約責任。嚴格土地轉讓管理,依法制止炒買炒賣土地行為。要加大對閑置土地的清理力度,切實制止囤積土地行為。 (3)調整住房轉讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策,嚴格稅收征管。運用稅收等經濟手段,加大對投機性、投資性購房等房地產交易行為的調節(jié)力度。對個人購買普通住房不足兩年的,銷售時按銷售額恢復征收營業(yè)稅;個人購買普通住房超過兩年(含兩年)的,銷售時繼續(xù)免征營業(yè)稅。同時要嚴格界定現(xiàn)行有關住房稅收優(yōu)惠政策的適用范圍,加強稅收征收管理。 (4)加強房地產信貸管理,防

48、范金融風險。人民銀行各分支機構要加大“窗口指導”力度,商業(yè)銀行要加強對房地產開發(fā)貸款和個人住房抵押貸款的信貸管理,銀監(jiān)局要加大對國有商業(yè)銀行房地產貸款的檢查力度,加強風險提示,嚴格控制不合理的房地產貸款需求,防范貸款風險。 (5)明確享受優(yōu)惠政策的普通住房標準,合理引導住房建設與消費。對中小套型、中低價位普通住房,在規(guī)劃審批、土地供應、信貸審核、稅收征管等環(huán)節(jié),給予優(yōu)惠政策支持。對享受優(yōu)惠政策普通住房的認定,要從嚴掌握,原則上應同時滿足以下標準:住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上的住房、單套建筑面積在120平方米以下的住房、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下的住房。各地可根據(jù)

49、實際情況,制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標準,具體標準可在上述標準基礎上適當浮動,但向上浮動的比例不得超過20%,并報建設部等部門備案。 (6)加強經濟適用住房建設,完善城鎮(zhèn)廉租住房制度。要求各地按經濟適用住房管理辦法和當?shù)卣囊?guī)定,落實經濟適用住房項目招投標制度,嚴格實行政府指導價,控制套型面積和銷售對象,切實降低成本、控制開發(fā)利潤。要求把城鎮(zhèn)廉租住房制度建設情況,納入省級政府對市(區(qū))、縣政府工作的目標責任制管理。各地要抓緊開展城鎮(zhèn)最低收入家庭住房困難情況的調查,建立保障對象檔案;切實落實以財政預算安排為主、多渠道籌措廉租住房資金的規(guī)定,著力擴大廉租住房制度覆蓋面。 (7)切實整頓

50、和規(guī)范市場秩序,嚴肅查處違法違規(guī)銷售行為。根據(jù)中華人民共和國城市房地產管理法有關規(guī)定,國務院決定,禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓。實行實名制購房,推行商品房預銷售合同網上即時備案,防范私下交易行為。嚴肅查處和嚴厲打擊房地產開發(fā)企業(yè)、中介機構違法違規(guī)銷售以及不履行開工與竣工時間、銷售價格與套型面積控制等項目建設要求的行為。對各類違法違規(guī)行為,房地產主管部門要將其作為不良記錄,納入房地產企業(yè)信用檔案,并公開曝光。 (8)加強市場監(jiān)測,完善市場信息披露制度。要求各地加快建立健全市場信息系統(tǒng),加強對市場運行情況的動態(tài)監(jiān)測,準確判斷建設用地供應、土地價格和房價變動趨勢。要求各有關部門加強信息溝通與整合,適時披露土地供應情況、房地產市場供求及房價、地價變動等信息。同時加強輿論引導,促進市場理性發(fā)展。 以上八條內容也被房地產業(yè)內人士稱為“國八條”。除“國八條”,近些年國家一直在推出很多針對房地產市場的政策和措施。比如“新國八點”、討論物業(yè)稅開征相關問題、央行調整房貸利率等。 除以上主要以穩(wěn)定房