商業(yè)物業(yè)租售運(yùn)營(yíng)機(jī)制

1、商業(yè)物業(yè)租售運(yùn)營(yíng)機(jī)制目 錄 頁 碼前 言 3第一章 商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)組織 3第一節(jié) 商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)的含義第二節(jié) 商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)第二章 商業(yè)物業(yè)的前期與規(guī)劃設(shè)計(jì)論證和經(jīng)營(yíng)方案制定與審批 6第一節(jié) 前期論證與規(guī)劃設(shè)計(jì)論證第二節(jié) 租售規(guī)劃制定與流程轉(zhuǎn)換第三章 商用物業(yè)租售營(yíng)銷方案的制定與審批 8第一節(jié) 租售營(yíng)銷方案制定與審批第二節(jié) 單元售價(jià)的制定第三節(jié) 單元租價(jià)的制定第四節(jié) 階段性價(jià)格調(diào)整及制定促銷措施第五節(jié) 制定商用物業(yè)租售付款方式第四章 商鋪/寫字樓面積計(jì)算與編號(hào) 19第五章 宣傳推廣與營(yíng)銷費(fèi)用的制定與審批 20第一篇 商業(yè)物業(yè)的宣傳推廣工作指引第二篇 商業(yè)物業(yè)營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算管理辦法第二節(jié) 預(yù)算編制及

2、評(píng)審小組第三節(jié) 年度預(yù)算編制和審批流程第四節(jié) 月度預(yù)算編制及審批流程第五節(jié) 預(yù)算方案調(diào)整第六節(jié) 預(yù)算執(zhí)行監(jiān)督措施第七節(jié) 營(yíng)銷費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)單價(jià)第六章 交樓標(biāo)準(zhǔn)的制定及審定裝修標(biāo)準(zhǔn) 30第一節(jié) 商用物業(yè)交樓標(biāo)準(zhǔn)的制定第二節(jié) 審定裝修標(biāo)準(zhǔn)第七章 商鋪銷售、租賃工作程序 32第一篇 銷售第二篇 租賃第一節(jié) 認(rèn)租手續(xù)及審批辦理程序第二節(jié) 商場(chǎng)/商鋪?zhàn)鈶糇赓U資格評(píng)估第三節(jié) 寫字樓租戶租賃資格評(píng)估第四節(jié) 租賃合同簽署程序第五節(jié) 續(xù)約、再出租辦理程序第六節(jié) 競(jìng)價(jià)程序第七節(jié) 撻定程序第八節(jié) 退租手續(xù)辦理程序第九節(jié) 商鋪交付使用程序第十節(jié) 帶租約出售程序第十一節(jié) 轉(zhuǎn)租程序第十二節(jié) 現(xiàn)場(chǎng)管理規(guī)定第八章 商用物業(yè)租售臺(tái)帳

3、建立及租售控制程序 52第一節(jié) 租售臺(tái)帳第二節(jié) 租售控制第九章 經(jīng)營(yíng)管理及推廣 56第一節(jié) 租金、管理費(fèi)繳付程序第二節(jié) 租金摧收及違約處理程序前 言合生創(chuàng)展集團(tuán)在董事局的正確領(lǐng)導(dǎo)下得到迅猛的發(fā)展，業(yè)務(wù)從廣州拓展到北京、上海、天津、西安等地，在商品住宅市場(chǎng)上，已成為行業(yè)的領(lǐng)頭羊。隨著集團(tuán)業(yè)務(wù)的不斷擴(kuò)張以及廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈，如何使企業(yè)能在變幻莫測(cè)的市場(chǎng)環(huán)境中游刃有余地主宰發(fā)展速度，能在充滿風(fēng)險(xiǎn)的投資環(huán)境中保持穩(wěn)健，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，成為地區(qū)公司實(shí)施以房地產(chǎn)開發(fā)為核心的多元化策略的出發(fā)點(diǎn)。盤活資產(chǎn)，經(jīng)營(yíng)好商用物業(yè)將成為地區(qū)公司另一個(gè)利潤(rùn)的來源，增值的商用物業(yè)和穩(wěn)定的長(zhǎng)期性收益將有利于集團(tuán)長(zhǎng)期穩(wěn)定

4、的發(fā)展。本制度將建立起一個(gè)商用物業(yè)的經(jīng)營(yíng)體系，指導(dǎo)該項(xiàng)工作的進(jìn)行。第一章 商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)組織第一節(jié) 商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)的含義一、商用物業(yè)范圍由地區(qū)公司下屬各項(xiàng)目公司開發(fā)、建設(shè)的所有用于營(yíng)商或辦公用途的物業(yè)，具體包括：1、大型純商業(yè)項(xiàng)目（專業(yè)寫字樓、專業(yè)商場(chǎng)） 整個(gè)項(xiàng)目用途是純商業(yè)的，無住宅功能的，例如越華 項(xiàng)目依托住宅區(qū)、商住結(jié)合，但單體面積40000以上，例如駿景商業(yè)廣場(chǎng)2、非大型純商業(yè)項(xiàng)目（地鋪、商業(yè)裙樓、改作商用的架空層或其他場(chǎng)地）二、經(jīng)營(yíng)的含義1、指通過充分的市場(chǎng)調(diào)研，準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)，建造出優(yōu)質(zhì)的商業(yè)物業(yè)，運(yùn)用富有成效的營(yíng)銷手段，租賃與銷售的合理分配使商用物業(yè)建設(shè)良性循環(huán)，物業(yè)

5、不斷增值從而使公司利益最大化的行為過程。2、具體表現(xiàn)為以下四個(gè)階段：（1）投資開發(fā)期市場(chǎng)環(huán)境調(diào)研項(xiàng)目可行性分析市場(chǎng)定位論證（2）前期策劃期專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)研及對(duì)手分析項(xiàng)目的發(fā)展目標(biāo)規(guī)劃設(shè)計(jì)確定具體市場(chǎng)定位總體市場(chǎng)策略（3）租售推廣期項(xiàng)目主題整體形象包裝項(xiàng)目布局規(guī)劃項(xiàng)目功能規(guī)劃租賃與銷售分配時(shí)期、區(qū)域劃分及推廣時(shí)機(jī)的把握階段租售計(jì)劃制定策略定價(jià)租/售宣傳推廣租售洽談及簽約（4）經(jīng)營(yíng)期 商家經(jīng)營(yíng)行為管理，包括對(duì)商家的經(jīng)營(yíng)范圍及合法經(jīng)營(yíng)的管理、形象管理、污染管理等。物業(yè)管理：包括公共秩序、車流人流管理、貨物運(yùn)送、設(shè)施管理、安全等等。公共關(guān)系管理：處理與工商行政管理部門、環(huán)保、消防、公安、衛(wèi)生檢疫、街道、城

6、管等政府部門的關(guān)系。經(jīng)營(yíng)期宣傳推廣確立市場(chǎng)形象，提高市場(chǎng)知名度和地位，吸引消費(fèi)者來消費(fèi)。定期翻新及注入新元素：以求保持新鮮感和貼近消費(fèi)者。租金、推廣費(fèi)、管理費(fèi)等收取。跟蹤了解商戶的經(jīng)營(yíng)狀況，應(yīng)對(duì)減租要求。增加設(shè)施或制造優(yōu)勢(shì)，為商家創(chuàng)造更好的營(yíng)商環(huán)境，使物業(yè)升值。第二節(jié) 商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)一、系統(tǒng)架構(gòu) 見附件二、分工與職責(zé)1、地區(qū)公司營(yíng)銷中心（1） 代表地區(qū)公司對(duì)其管轄范圍內(nèi)的商用物業(yè)擔(dān)當(dāng)資產(chǎn)管理者角色及統(tǒng)籌策劃、租售、宣傳推廣和經(jīng)營(yíng)管理工作，并向地區(qū)公司經(jīng)營(yíng)班子負(fù)責(zé)。（2） 指導(dǎo)、幫助、管理、監(jiān)管地區(qū)公司屬下項(xiàng)目公司對(duì)需要出售商用物業(yè)進(jìn)行策劃、銷售及宣傳推廣工作。（3） 負(fù)責(zé)對(duì)用于出租的商用物業(yè)

7、進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)定位、策劃、招租、宣傳推廣及經(jīng)營(yíng)期經(jīng)營(yíng)管理和宣傳推廣工作。具體工作由營(yíng)銷中心商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)部組織實(shí)施。（4） 對(duì)駿景商業(yè)廣場(chǎng)、越華兩個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行市調(diào)、策劃、租售、宣傳推廣和經(jīng)營(yíng)推廣工作。2、項(xiàng)目公司（1） 負(fù)責(zé)對(duì)相關(guān)項(xiàng)目的商用物業(yè)組織協(xié)調(diào)包括：規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、裝修、竣工驗(yàn)收、物業(yè)改造等方面的工作。（2） 受營(yíng)銷中心委托對(duì)需出售的商用物業(yè)進(jìn)行策劃、銷售及宣傳推廣工作。（3） 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)營(yíng)商與居住兩方面的關(guān)系，以及完成營(yíng)商所需的各種硬件和周邊必備的條件。（4） 負(fù)責(zé)商用物業(yè)工程進(jìn)度和質(zhì)量的監(jiān)管，以確保商用物業(yè)按時(shí)按質(zhì)交付使用。（5） 根據(jù)營(yíng)銷中心的要求對(duì)建成商業(yè)進(jìn)行改造或完善工程。

8、（6） 負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)招租處的建造和裝修。（7） 負(fù)責(zé)租金收取工作，并按要求建立臺(tái)帳，填寫報(bào)表上報(bào)營(yíng)銷中心及財(cái)務(wù)部。（8） 與商戶有關(guān)工程條件的談判。（9） 對(duì)項(xiàng)目所屬的商鋪進(jìn)行經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的工作。3、廣東康景物業(yè)服務(wù)有限公司（1） 負(fù)責(zé)對(duì)商用物業(yè)實(shí)施專業(yè)的物業(yè)管理。（2） 協(xié)調(diào)商戶與業(yè)主之間，商戶與街道、城管等政府部門之間的公共關(guān)系。（3） 協(xié)助商業(yè)物業(yè)宣傳推廣活動(dòng)。（4） 根據(jù)租賃合同對(duì)商家進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)的管理，包括經(jīng)營(yíng)范圍、合法經(jīng)營(yíng)行為、店面形象、污染等等。4、其他部門的職責(zé)與住宅開發(fā)的分工和職責(zé)大致相同。 三、崗位職責(zé)及人員定編 見附件第二章 商業(yè)物業(yè)的前期與規(guī)劃設(shè)計(jì)論證和經(jīng)營(yíng)方案的制定與審批 第一節(jié)

9、 前期與規(guī)劃設(shè)計(jì)論證1、 商業(yè)物業(yè)論證的管理制度和工作流程與項(xiàng)目論證管理規(guī)范相關(guān)規(guī)定基本一致。2、 論證附件附件1市場(chǎng)定位報(bào)告附件2項(xiàng)目全程價(jià)格方案附件3營(yíng)銷計(jì)劃書附件4規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)一覽表附件5經(jīng)營(yíng)計(jì)劃財(cái)務(wù)評(píng)估分析編制說明附件6項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃財(cái)務(wù)評(píng)估分析規(guī)定附件7各經(jīng)營(yíng)期利潤(rùn)測(cè)算表附件8項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃成本明細(xì)表附件9項(xiàng)目各期資金回籠預(yù)測(cè)表附件10項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃各期現(xiàn)金流量分析表附件11項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃各期融資計(jì)劃及還貸計(jì)劃表附件12項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃資金成本估算表附件13單位（項(xiàng)）工程進(jìn)度計(jì)劃表附件14單位（項(xiàng)）工程主要進(jìn)度控制點(diǎn)匯總表附件15項(xiàng)目工程工作計(jì)劃表附件16地塊住宅主要進(jìn)度控制點(diǎn)完成時(shí)間計(jì)劃附件1

10、7項(xiàng)目網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃圖附件18住宅項(xiàng)目網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃圖備注：（1）共18個(gè)附件，黑色加粗附件呈報(bào)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)閱 （2）附件1、2、3本章后附有格式范本，附件4-18文件格式與項(xiàng)目論證管理規(guī)范相關(guān)文件一致。第二節(jié) 租售規(guī)劃與轉(zhuǎn)換流程營(yíng)銷中心主持租售規(guī)劃會(huì)議營(yíng)銷中心審批經(jīng)營(yíng)部每間鋪定租價(jià)項(xiàng)目公司每間鋪定售價(jià)項(xiàng)目公司開始出售確定租售比例劃定租售范圍租售轉(zhuǎn)換營(yíng)銷中心每半年一次調(diào)整租售規(guī)劃經(jīng)營(yíng)部開始出租租轉(zhuǎn)售項(xiàng)目公司出售地區(qū)財(cái)務(wù)租售控制售轉(zhuǎn)租經(jīng)營(yíng)部出租工作指引1、項(xiàng)目公司與經(jīng)營(yíng)部分別就各自的投資回報(bào)要求，確定每間鋪售價(jià)、租價(jià)，應(yīng)根據(jù)實(shí)際的位置、平面、進(jìn)深比、大小、人流等制定，便于后期規(guī)劃和轉(zhuǎn)換。2、在每年年頭要召開全年

11、的租售規(guī)劃會(huì)議，在項(xiàng)目商業(yè)交付前三個(gè)月要召開專項(xiàng)租售規(guī)劃會(huì)議。3、租售比例原則上為7：3。4、劃定租售范圍須明確到每間鋪。5、對(duì)于出售或出租范圍中的物業(yè)可以租售轉(zhuǎn)換。6、對(duì)于未出租的，經(jīng)地區(qū)財(cái)務(wù)核對(duì)租售控制表（附后）后可以出售，已出租的轉(zhuǎn)入帶租約出售程序。7、在出租范圍中轉(zhuǎn)換成出售的面積，須在經(jīng)營(yíng)部考核指標(biāo)相應(yīng)調(diào)整，具體可在年底統(tǒng)一調(diào)整。第三章 商用物業(yè)租售營(yíng)銷方案的制定與審批第一節(jié) 租售營(yíng)銷方案制定與審批在商業(yè)物業(yè)落成并準(zhǔn)備招租前三個(gè)月有關(guān)部門應(yīng)開始著手安排租賃經(jīng)營(yíng)方案。一、工作流程二、工作指引 1、商業(yè)項(xiàng)目第一次租賃經(jīng)營(yíng)方案至少應(yīng)包括以下內(nèi)容：（1） 市場(chǎng)及對(duì)手狀況。（2） 項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)分

12、析。（3） 項(xiàng)目定位建議。（4） 項(xiàng)目的成本攤分系數(shù)建議。（5） 項(xiàng)目總平均租金回報(bào)率及基準(zhǔn)價(jià)建議。（6） 招租策略（例如分期、分區(qū)攤出策略等）。（7） 裝修及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)建議。（8） 租賃條件建議。（9） 形象主題及宣傳推廣費(fèi)用與策略的建議。（10） 如以小面積出租為主的鋪或商場(chǎng)，須作出開業(yè)一年內(nèi)的經(jīng)營(yíng)期宣傳推廣計(jì)劃及費(fèi)用建議。2、方案中各項(xiàng)目?jī)?nèi)容的制定指引見相關(guān)工作指引，例如：制定項(xiàng)目總平均租金回報(bào)率時(shí)參照租金定價(jià)工作程序中第二章的工作指引，如運(yùn)作當(dāng)中要修改回報(bào)率，審批程序則按第二章上所列的程序報(bào)批。第二節(jié) 單元售價(jià)的制定商用物業(yè)單元定價(jià)：營(yíng)銷中心根據(jù)商用物業(yè)均價(jià)分布圖及面積表，結(jié)合項(xiàng)目公司推

13、售策略及不同的地理位置、環(huán)境特點(diǎn)等，制定出商用物業(yè)具體單元的銷售價(jià)格（單價(jià)及總價(jià)）。一、工作流程二、工作指引1、 項(xiàng)目公司根據(jù)推售策略擬樓宇推售計(jì)劃報(bào)營(yíng)銷中心，推售計(jì)劃內(nèi)容應(yīng)包括：本次推出的商用物業(yè)組團(tuán)、時(shí)間安排、每一單元價(jià)差。2、 營(yíng)銷中心收到推售計(jì)劃后，根據(jù)推售計(jì)劃，結(jié)合本部門意見出具基準(zhǔn)價(jià)格試算表。3、 基準(zhǔn)價(jià)格試算的步驟：（1） 商用物業(yè)樓宇均價(jià)分布圖，確認(rèn)即將推出的每一幢商用物業(yè)均價(jià)；（2） 為確保實(shí)收價(jià)格達(dá)到計(jì)劃價(jià)格指標(biāo)，需將常規(guī)折扣計(jì)入每幢商用物業(yè)均價(jià)內(nèi)，得出推售均價(jià)。常規(guī)折扣主要有：付款方式折扣、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)折扣、領(lǐng)導(dǎo)特批折扣、等。推售均價(jià)計(jì)算方法為：推售均價(jià)=均價(jià)分布圖規(guī)定的樓宇

14、均價(jià)1（1常規(guī)折扣）；（3） 確定推售均價(jià)后，根據(jù)項(xiàng)目公司的推售計(jì)劃、本部門意見、結(jié)合每一單元的特點(diǎn)，綜合各種權(quán)數(shù)后，對(duì)每一單元計(jì)算出一個(gè)試算價(jià)格，并匯編成商用物業(yè)價(jià)格試算一覽表。4、 營(yíng)銷中心組織召開定價(jià)會(huì)議，討論價(jià)格試算一覽表的可行性，與會(huì)人員應(yīng)包括：營(yíng)銷老總、價(jià)格小組成員、營(yíng)銷中心負(fù)責(zé)人、營(yíng)銷中心定價(jià)組成員，財(cái)務(wù)部有關(guān)人員。5、 經(jīng)價(jià)格會(huì)議討論取得共識(shí)后，由營(yíng)銷中心根據(jù)試算表制定出每幢樓宇的商用物業(yè)價(jià)目表及使用說明，經(jīng)財(cái)務(wù)部核實(shí)后，加蓋項(xiàng)目公司公章，然后頒發(fā)給項(xiàng)目公司使用。三、影響商鋪定價(jià)的因素1、 客流量系數(shù)這是衡量一個(gè)商鋪價(jià)值最重要的因素，客流量越大的商鋪，商業(yè)價(jià)值越高；反之，則越低

15、。2、 間隔設(shè)計(jì)系數(shù)一個(gè)商鋪，它的門面越闊價(jià)值越高、縱深越小價(jià)值越高；反之，則越低。3、 面積系數(shù)一個(gè)商鋪，它的面積越小，涉及的總金額就相對(duì)較小，易為客戶接受；相反，面積越大，總金額就越高，市場(chǎng)承受力就越弱。所以一個(gè)面積較小的商鋪的面積系數(shù)要高于一個(gè)面積較大的商鋪。4、 樓層差系數(shù)由于首層商鋪能接觸到較大的客流量，而位于二層的商鋪所接觸到的客流量就遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于首層商鋪，所以一般而言，二層商鋪的價(jià)值只相當(dāng)于首層商鋪的50%60%，而二層以上的商鋪與二層商鋪的價(jià)值則相去不遠(yuǎn)。第三節(jié) 單元租價(jià)的制定一、 確定投資成本及分?jǐn)傁禂?shù)商業(yè)項(xiàng)目的價(jià)格系統(tǒng)是以總平均租金回報(bào)率為最終歸結(jié)，計(jì)算總平均租金回報(bào)率的基數(shù)是

16、相關(guān)商業(yè)項(xiàng)目的平均投資成本。由于不同位置、不同樓層的商鋪/寫字樓價(jià)值并不一樣，為了易于比較故需把平均成本按照價(jià)值大小的一定比例分?jǐn)傊粮鱾€(gè)區(qū)域。1、地鋪/裙樓投資成本攤分系數(shù)表 2、工作指引（1）因商業(yè)物業(yè)的定位受地點(diǎn)、周邊人口數(shù)、交通狀況、物業(yè)狀況等眾多因素的影響，不能一概而論，故上述的成本系數(shù)分?jǐn)偸歉鶕?jù)目前地區(qū)公司現(xiàn)存商業(yè)物業(yè)的狀況來擬定，適合駿景、華景、帝景、愉景、暨南、珠帝、逸景街鋪項(xiàng)目使用。（2）對(duì)于未來的項(xiàng)目，應(yīng)參照上述系數(shù)，結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際具體情況擬定。二、確定各商業(yè)項(xiàng)目總平均租金回報(bào)率及基準(zhǔn)價(jià)總平均租金回報(bào)率：是指整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目所有商鋪/寫字樓單元的年租金水平除以平均投資成本得到的回

17、報(bào)率?；鶞?zhǔn)價(jià)：是指與總平均租金回報(bào)率相對(duì)應(yīng)的該項(xiàng)目的平均租金水平，應(yīng)計(jì)算至各樓層。1、工作流程2、工作指引及步驟（1）項(xiàng)目開盤前，營(yíng)銷中心商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)部對(duì)同期市場(chǎng)上同類物業(yè)的租貨條件作出詳細(xì)調(diào)查。（2）根據(jù)市場(chǎng)情況，分別對(duì)用于生活配套的物業(yè)和主題定位的商業(yè)物業(yè)的最高租價(jià)作出估算。（3）根據(jù)財(cái)務(wù)部測(cè)算的投資成本，分別推算出生活配套和主題定位商業(yè)物業(yè)各自的平均租金回報(bào)率及各樓層的基準(zhǔn)租價(jià)以及整個(gè)項(xiàng)目的總平均租金回報(bào)率。（4）方案中應(yīng)同時(shí)提出因項(xiàng)目住宅入住人口數(shù)而推出的商業(yè)面積及進(jìn)度策略。（5）營(yíng)銷顧問小組，由地區(qū)公司營(yíng)銷老總、財(cái)務(wù)老總、營(yíng)銷中心相關(guān)人員、相關(guān)項(xiàng)目公司經(jīng)理共同組成，營(yíng)銷中心負(fù)責(zé)組織協(xié)

18、調(diào)相關(guān)工作的開展。（6）營(yíng)銷顧問小組組織召開論證會(huì)，小組各成員根據(jù)方案從各自的專業(yè)角度提出建議，經(jīng)過論證取得共識(shí)后，商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)部把論證結(jié)果形成書面報(bào)告，報(bào)公司決策層批示后，作為日后制定具體價(jià)格的依據(jù)。（7）商業(yè)項(xiàng)目的第一份租賃經(jīng)營(yíng)方案應(yīng)包含本章內(nèi)容，方案的其他內(nèi)容詳見商業(yè)項(xiàng)目租賃經(jīng)營(yíng)方案制定與審批。三、確立租金價(jià)格走勢(shì)根據(jù)已通過的總平均租金回報(bào)率和基準(zhǔn)價(jià)，建立整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的租價(jià)走勢(shì)。除了考慮產(chǎn)品的“區(qū)”、“級(jí)”的不同外，還要考慮商家的品牌、租用面積大小、行業(yè)的毛利率等因素。 知名品牌，尤其是世界品牌能幫助迅速提升知名度，帶來人流，令周邊物業(yè)（包括住宅、商鋪）升值，無形價(jià)值大，所以實(shí)際租金較低

19、，品牌知名度往往與租金水平成反比。 租用面積大類似批發(fā)，往往租用面積與租金水平成反比。 不同的行業(yè)承受租金的水平不一樣，商家能給付的租金數(shù)與其所處行業(yè)的毛利率密切相關(guān)。 商鋪對(duì)于不同位置、品牌、面積大小、實(shí)用率大小的租金差異要大于寫字樓?；谝陨鲜袌?chǎng)特征和價(jià)格策略的八大原則，按以下流程和指引建立租價(jià)走勢(shì)。1、商鋪、寫字樓定價(jià)審批流程2、商鋪定價(jià)工作流程3、寫字樓定價(jià)工作程序4、工作指引（1）商鋪普通租戶的營(yíng)銷價(jià)總體應(yīng)在基準(zhǔn)價(jià)上上浮20%，以應(yīng)付品牌商家和大面積商家的下浮價(jià)格要求，其中用于應(yīng)付品牌商家的比例是10%，大面積租用約為6%除此之外的商家促銷下浮空間約為4%，合共20%。具體見下列表格

20、： 據(jù)商業(yè)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，國(guó)際知名品牌及國(guó)內(nèi)知名品牌的數(shù)量占商戶總量不到40%，其中國(guó)際品牌低于15%，國(guó)內(nèi)品牌低于25%，因此總平均回報(bào)率在各類商家中的分配比例建議如下表，以此制定營(yíng)銷價(jià)。 如果某商業(yè)項(xiàng)目的條件只能以大面積出租（例如愉景31、32棟），則在定租金回報(bào)率時(shí)要充分考慮下浮幅度并制定租金水平。如項(xiàng)目條件允許存在大小不同面積出租（例如駿景花園商鋪），按行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，大面積出租比例一般不超過45%，建議按下表制定營(yíng)銷價(jià)。如商家既是知名品牌又大面積承租，則表一與表二累加執(zhí)行。當(dāng)項(xiàng)目已出租至90%，則結(jié)算已出租面積的加權(quán)平均租金回報(bào)率，并與公司要求的回報(bào)率相比較，若高于公司要求，則計(jì)算其中的空間，分

21、攤至剩余的面積上制定傾銷價(jià)。（2）寫字樓的下浮要求體現(xiàn)在大面積承租上，據(jù)經(jīng)驗(yàn)，500以上約占25%，1000以上約25%，其余小面積占50%，所以寫字樓300以下的租金營(yíng)銷價(jià)應(yīng)在基準(zhǔn)價(jià)上上浮10%，以應(yīng)付大面積承租租金下浮及促銷措施。（3）上述指引中表一、二、三中給品牌商家和大面積承租商家在基準(zhǔn)價(jià)基礎(chǔ)上下浮后形成的是營(yíng)銷價(jià)，不屬于打折范圍，其差額已在其他定價(jià)中彌補(bǔ)。（4）由于商業(yè)物業(yè)又租又售，且同時(shí)進(jìn)行，所以應(yīng)對(duì)商業(yè)物業(yè)的項(xiàng)目為單位分別按公司要求全部定出租價(jià)和售價(jià)，從總體定價(jià)上把握定價(jià)是否達(dá)到公司要求。（5）把投資成本價(jià)值系數(shù)分?jǐn)傊粮鲀r(jià)格區(qū)的不同樓層。（6）促銷措施的制定和實(shí)施見階段性租賃價(jià)格

22、調(diào)整。四、 制定租賃條件租賃條件：包括承租位置、面積、租金水平、承租期、免租期、遞增率和交付裝修標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)施、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)，廣告招牌位置及使用條件、管理費(fèi)水平、推廣費(fèi)用水平，預(yù)付或押金數(shù)量等等。1、審批流程與商鋪、寫字樓定價(jià)審批流程相同。2、工作指引（1）在申報(bào)項(xiàng)目租賃經(jīng)營(yíng)方案時(shí)與定價(jià)一起擬列在方案內(nèi)，詳見制定和申報(bào)租賃經(jīng)營(yíng)方案。（2）除租金外，方案中應(yīng)列明以下項(xiàng)目，一般性標(biāo)準(zhǔn)指引如下：承租期：小面積商鋪和寫字樓一般為兩至三年；3001000商鋪一般為五年；1000以上5000商鋪一般為五至八年；5000以上商鋪一般八年以上；10000以上超市大賣場(chǎng)、百貨公司一般會(huì)要求十年至十五年，甚至更長(zhǎng)。 免租

23、期：一般1000以下給予最多三個(gè)月；1000以上最少三個(gè)月甚至正式開張之日，最長(zhǎng)不超過半年；10000以上大面積最少半年，可雙方協(xié)商一個(gè)合理的最長(zhǎng)期限，由合同中予以約定。 遞增率：500以下承租一般為510%；5001000一般為4%8%；1000以上一般為3%5%；首二年不遞增，第三年起逐年遞增。（3）廣告招牌位置：每個(gè)商鋪應(yīng)給予一個(gè)免費(fèi)的招牌位置，在商場(chǎng)或商業(yè)街開業(yè)早期，對(duì)品牌企業(yè)、大面積承租或位置較偏的商戶可提供一至兩個(gè)設(shè)置在公共位置的廣告位，半年至一年的免費(fèi)使用期，應(yīng)視項(xiàng)目實(shí)際情況作出安排。對(duì)寫字樓租戶，應(yīng)提供免費(fèi)水牌，包括位于大堂及所在樓層，租戶也可在租用單元門口墻上免費(fèi)掛公司招牌一

24、個(gè)。如果整棟物業(yè)不是由一個(gè)商戶整體租用，原則外墻廣告位置要按市場(chǎng)價(jià)值予以收費(fèi)。如果整棟物業(yè)是由一個(gè)商戶整體租用，外墻的使用權(quán)歸該商戶 ，以不損壞結(jié)構(gòu)，不丑化形象及符合國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)為原則，租約期滿商戶應(yīng)予恢復(fù)原狀。（4）管理費(fèi)水平由廣東康景物業(yè)服務(wù)有限公司建議，經(jīng)地區(qū)公司營(yíng)銷中心、財(cái)務(wù)部會(huì)簽后，由地區(qū)公司總經(jīng)理審批?？稻绊氂谏虡I(yè)項(xiàng)目完工前兩個(gè)月完成上述審批工作，把結(jié)果遞交至營(yíng)銷中心。商場(chǎng)及商業(yè)步行街經(jīng)營(yíng)期的推廣費(fèi)要包含在管理費(fèi)中，向物價(jià)局申報(bào)，故康景在申報(bào)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)之前要把營(yíng)銷中心經(jīng)營(yíng)部擬定的經(jīng)營(yíng)期推廣費(fèi)商家承擔(dān)之部分融入管理費(fèi)中，向物價(jià)局申報(bào)。（5） 租賃雙方簽署合同前，租戶要交納相當(dāng)于兩個(gè)

25、月租金的押金及一個(gè)月租金上期。第四節(jié) 階段性價(jià)格調(diào)整及制定促銷措施促銷措施和階段性價(jià)格調(diào)整：根據(jù)市場(chǎng)的季節(jié)性和促銷策略，在營(yíng)銷價(jià)上附加一些優(yōu)惠措施或?qū)ψ鈨r(jià)作一些階段性調(diào)整，以促進(jìn)商家在淡季開盤、競(jìng)爭(zhēng)激烈等時(shí)候達(dá)成成交。一、工作流程二、工作指引1、商鋪促銷措施的空間來自：商鋪營(yíng)銷價(jià)內(nèi)已含有的基準(zhǔn)價(jià)上浮的4%、國(guó)際品牌基準(zhǔn)價(jià)下浮20%和國(guó)內(nèi)知名品牌基準(zhǔn)價(jià)下浮10%的實(shí)際未用完的部分；寫字樓促銷措施的空間來自營(yíng)銷價(jià)內(nèi)已含有的基準(zhǔn)價(jià)上浮3%，3001000基準(zhǔn)價(jià)下浮5%和1000以上基準(zhǔn)價(jià)下浮10%實(shí)際未用的部分。詳見確立租金價(jià)格走勢(shì)的工作指引。2、擬定方案時(shí)，應(yīng)注意把附加了優(yōu)惠條件或調(diào)整了價(jià)格后的租

26、金回報(bào)率與公司要求的該項(xiàng)目租金回報(bào)率相比較。在原租金回報(bào)率不變的情況下恰當(dāng)運(yùn)用延長(zhǎng)免租期、租價(jià)折扣、送管理費(fèi)等手段促進(jìn)成交。3、營(yíng)銷中心、財(cái)務(wù)部會(huì)簽方案，在不低于相關(guān)項(xiàng)目租金回報(bào)率前提下營(yíng)銷老總作最終審定。4、該制度同時(shí)適用于租戶在合約期內(nèi)提出減租申請(qǐng)的處理。第五節(jié) 制定商用物業(yè)租售付款方式商用物業(yè)付款方式：是指商用物業(yè)在買賣過程中我司提供給買受人可供選擇的幾種付款類型及付款計(jì)劃，如：出售商用物業(yè)時(shí)提供給客戶選擇的一次性付款、揭行按揭、免息分期等。一、工作流程二、工作指引1、商用物業(yè)推售前，項(xiàng)目公司根據(jù)銷售策略、結(jié)合市場(chǎng)因素提出商用物業(yè)付款方式建議，建議內(nèi)容包括：付款種類、優(yōu)惠政策、付款計(jì)劃等

27、；或商用物業(yè)推出租賃業(yè)務(wù)前，營(yíng)銷中心商用物業(yè)經(jīng)營(yíng)部根據(jù)租賃策略、結(jié)合市場(chǎng)因素提出商用物業(yè)付款方式建議，建議內(nèi)容包括：租金繳付計(jì)劃、優(yōu)惠政策等。2、對(duì)于出售的商用物業(yè)付款方式建議經(jīng)營(yíng)銷中心、財(cái)務(wù)部會(huì)簽后報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)審批，經(jīng)審批同意后返回營(yíng)銷中心銷售策劃組。對(duì)于出租的商用物業(yè)付款方式建議經(jīng)項(xiàng)目公司、財(cái)務(wù)部會(huì)簽后報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)審批，經(jīng)審批同意后返回營(yíng)銷中心商用物業(yè)經(jīng)營(yíng)部。3、營(yíng)銷中心一方面通知項(xiàng)目公司有關(guān)會(huì)簽結(jié)果，另一方面擬付款方式表。付款方式表經(jīng)財(cái)務(wù)部審核，營(yíng)銷老總審批后送行政人事部蓋章（項(xiàng)目公司公章）。4、經(jīng)蓋章的付款方式表由營(yíng)銷中心頒布給項(xiàng)目公司貫徹執(zhí)行。三、付款方式表（范本）a) 出售商用物業(yè)付款

28、方表（范本）b) 出租商用物業(yè)付款方表（范本）第四章 商鋪/寫字樓的面積計(jì)算與編號(hào)計(jì)算商鋪/寫字樓的面積：按照行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，根據(jù)單體建筑平面施工圖計(jì)算出每一個(gè)商鋪/寫字樓單元的建筑面積、公攤及實(shí)用率，作為定價(jià)和租售依據(jù)。1、工作流程2、工作指引（1）項(xiàng)目公司收到設(shè)計(jì)單位送來的商業(yè)物業(yè)施工平面圖（一式四份）后，送總工室。（2）總工室審核圖紙，經(jīng)確認(rèn)無誤后，一份存檔，另三份發(fā)給營(yíng)銷中心、審核部、營(yíng)銷中心商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)部。（3）營(yíng)銷中心、審核部收到施工平面圖后，根據(jù)國(guó)家頒布的房地產(chǎn)測(cè)量方法以及公司的有關(guān)規(guī)定，分別計(jì)算出每一商業(yè)單元的面積（建筑面積、分?jǐn)偯娣e和實(shí)用率）。（4）營(yíng)銷中心計(jì)算出面積表并予以編

29、號(hào)，經(jīng)部門負(fù)責(zé)人簽字后，送審核部核對(duì)，經(jīng)核實(shí)無誤后，送工程、營(yíng)銷老總審定。（5）獲準(zhǔn)的面積表返回營(yíng)銷中心，由營(yíng)銷中心分發(fā)給審核部和營(yíng)銷中心經(jīng)營(yíng)部。第五章、宣傳推廣與營(yíng)銷費(fèi)用的制訂與審批 第一篇、商業(yè)物業(yè)的宣傳推廣工作指引一、工作階段主要分成三個(gè)階段：項(xiàng)目前期：項(xiàng)目開工前后至正式向市場(chǎng)推出之間的階段。租售推廣期：指正式向市場(chǎng)推出至大致上出租或出售完成之間的階段。經(jīng)營(yíng)期：指商業(yè)項(xiàng)目開業(yè)后的階段。二、各階段的工作目標(biāo)、方式、指引1、項(xiàng)目前期： 對(duì)大型的商業(yè)項(xiàng)目，特別是所在地塊未能必然性地讓市場(chǎng)認(rèn)同具有高商業(yè)價(jià)值，需要對(duì)地塊的商業(yè)價(jià)值進(jìn)行培育的情況下，需要安排項(xiàng)目前期宣傳推廣。 主要方式以報(bào)紙軟文、公

30、關(guān)活動(dòng)、目標(biāo)客群滲透為主：、報(bào)紙軟文：在主流媒體上以新聞報(bào)導(dǎo)、專題文章等形式不經(jīng)意地引導(dǎo)市場(chǎng)關(guān)注，并認(rèn)同地塊的商業(yè)價(jià)值。、目標(biāo)客群包括商家及未來消費(fèi)者兩層含義：對(duì)商家的滲透是針對(duì)性滲透，對(duì)符合商業(yè)物業(yè)定位的商家定期寄發(fā)宣傳品，以“匯報(bào)”項(xiàng)目進(jìn)度、思路以樹立他們對(duì)項(xiàng)目的信心。對(duì)消費(fèi)者的滲透是廣泛式滲透，在公司原定的所有對(duì)外宣傳中，對(duì)任何機(jī)會(huì)、任何形式，只要能傳遞信息，對(duì)消費(fèi)者能作正面引導(dǎo)的機(jī)會(huì)都應(yīng)利用。、公關(guān)活動(dòng)：包括組織新聞發(fā)布會(huì)、奠基儀式，組織專家論壇、智囊團(tuán)、旗艦商家招商會(huì)等多種形式發(fā)布消息和吸引注意力。2、租售推廣期： 在前期推廣的基礎(chǔ)上大張旗鼓地樹立、鞏固品牌和主題形象，通過對(duì)新概念的

31、炒作，多角度地對(duì)商業(yè)物業(yè)的盈利能力和消費(fèi)者能獲得新的消費(fèi)體驗(yàn)進(jìn)行層層展現(xiàn)，深入剖析，有力推動(dòng)商家的認(rèn)同和進(jìn)駐，同時(shí)也進(jìn)一步為商家培養(yǎng)消費(fèi)群。 主要方式有現(xiàn)場(chǎng)包裝、布置媒體廣告及軟性文章公關(guān)活動(dòng)展覽會(huì)公益贊助等3、經(jīng)營(yíng)期：主要針對(duì)商場(chǎng)及規(guī)模較大的商業(yè)街項(xiàng)目。項(xiàng)目開業(yè)后，推廣的目的是要把項(xiàng)目的品牌和形象進(jìn)一步鞏固和提升，重點(diǎn)是培養(yǎng)消費(fèi)者到項(xiàng)目來消費(fèi)的消費(fèi)習(xí)慣，在項(xiàng)目開業(yè)頭幾年、消費(fèi)淡季，以及消費(fèi)危機(jī)時(shí)期和過后（例如非典），宣傳推廣尤為重要，只有吸引消費(fèi)者的場(chǎng)所才是商家追逐之地，才是有升值潛力的黃金地。主要方式：現(xiàn)場(chǎng)商業(yè)氣氛布置公關(guān)活動(dòng)購(gòu)物贈(zèng)禮折扣促銷活動(dòng)編輯形象/消費(fèi)雜志媒體廣告展覽活動(dòng)公益與贊助

32、等等三、營(yíng)銷費(fèi)用的使用范圍1、廣告設(shè)計(jì)費(fèi)2、廣告制作費(fèi)3、媒體發(fā)布費(fèi)4、代理費(fèi)5、手續(xù)費(fèi)6、公關(guān)費(fèi)7、活動(dòng)費(fèi)8、各種宣傳物料第二篇 商業(yè)物業(yè)營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算管理辦法第一節(jié) 預(yù)算編制及評(píng)審小組一、小組架構(gòu)二、小組職能參與預(yù)算編制、評(píng)審、管理、監(jiān)督和考核第二節(jié) 年度預(yù)算編制和審批流程一、編制2、工作指引（1） 董事局下達(dá)營(yíng)銷費(fèi)用指標(biāo)，項(xiàng)目前期以預(yù)算總額來控制；租售推廣期以全年銷售營(yíng)銷費(fèi)用占全年銷售收入的比例與全年租賃營(yíng)銷費(fèi)用占全年新簽定合同的年租金水平的比例共同構(gòu)成；經(jīng)營(yíng)期以每平方米一定金額來確定。（2） 租售推廣期租賃部分的營(yíng)銷費(fèi)用基準(zhǔn)數(shù)為合同上列示的租金單價(jià)面積12個(gè)月，并非當(dāng)年實(shí)收租金。（3）

33、審核部通過招標(biāo)方式制定預(yù)算內(nèi)各類單項(xiàng)費(fèi)用價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，以供營(yíng)銷中心和經(jīng)營(yíng)部編制預(yù)算方案、費(fèi)用結(jié)算之用。（4） 預(yù)算單位須于每年一月中旬前擬定年度預(yù)算方案。二、評(píng)審1、評(píng)審程序2、評(píng)審工作指引（1） 參與初審的部門對(duì)年度預(yù)算進(jìn)行會(huì)審，并提出相應(yīng)的建議措施。（2） 營(yíng)銷中心綜合會(huì)審意見，結(jié)合實(shí)際需要，對(duì)原方案作出調(diào)整。（3） 經(jīng)調(diào)整后的預(yù)算方案由評(píng)審小組對(duì)新方案進(jìn)行二次會(huì)審，最終決定年度預(yù)算方案。（4） 方案確定后，集團(tuán)公司與董事局、地區(qū)公司營(yíng)銷中心、經(jīng)營(yíng)部與集團(tuán)公司分別簽定全年?duì)I銷費(fèi)用預(yù)算責(zé)任書，并按年度預(yù)算方案制定月度預(yù)算方案。3、年度預(yù)算表第三節(jié) 月度預(yù)算編制及審批程序一、編制及審批流程二、操作

34、規(guī)定1、經(jīng)營(yíng)部根據(jù)年度預(yù)算方案，于每月25日之前擬定下一個(gè)月的預(yù)算方案，并報(bào)地區(qū)公司銷售副總審批；2、銷售副總審批同意的本月預(yù)算方案交由地區(qū)公司財(cái)務(wù)部備案；3、經(jīng)營(yíng)部執(zhí)行當(dāng)月預(yù)算方案。三、月度預(yù)算表四、月度預(yù)算方案實(shí)施 1、工作流程 2、工作指引 （1）計(jì)劃、合同會(huì)簽程序。3、結(jié)算 結(jié)算是指方案實(shí)施后對(duì)相關(guān)費(fèi)用的支付。（1） 計(jì)劃類費(fèi)用結(jié)算：按樣報(bào)或播出證明憑實(shí)結(jié)算有關(guān)款項(xiàng)；（2） 合同類、請(qǐng)示類費(fèi)用結(jié)算：則根據(jù)驗(yàn)收制度驗(yàn)收，按合同條款如實(shí)結(jié)算款項(xiàng)；（3） 各類款項(xiàng)支付必須按財(cái)務(wù)新頒的付款審批制度報(bào)批；（4） 禁止將結(jié)算款折分請(qǐng)款，一經(jīng)查實(shí)，從重處罰經(jīng)辦人及部門負(fù)責(zé)人。第四節(jié) 預(yù)算方案調(diào)整一、

35、操作流程二、操作規(guī)定1、經(jīng)營(yíng)部在預(yù)算執(zhí)行過程中根據(jù)實(shí)際需要提出預(yù)算調(diào)整方案（一般指年度預(yù)算方案），或有關(guān)單位（如：審計(jì)室、財(cái)務(wù)部、 營(yíng)銷中心等）在監(jiān)督預(yù)算執(zhí)行時(shí)提出修改建議；2、評(píng)審小組對(duì)預(yù)算調(diào)整方案或建議進(jìn)行會(huì)審，會(huì)審?fù)ㄟ^后預(yù)算單位調(diào)整原方案，并按調(diào)整后方案執(zhí)行；第五節(jié) 預(yù)算執(zhí)行監(jiān)督措施1、地區(qū)公司財(cái)務(wù)部及營(yíng)銷中心經(jīng)營(yíng)部應(yīng)分別設(shè)立預(yù)算監(jiān)控臺(tái)帳如：預(yù)算執(zhí)行情況登記表（見下表），用于掌握預(yù)算執(zhí)行情況、使用進(jìn)度；2、每月26日費(fèi)用經(jīng)營(yíng)部將本月預(yù)算執(zhí)行情況登記表報(bào)地區(qū)公司財(cái)務(wù)復(fù)核，每月30日財(cái)務(wù)部門將復(fù)核無誤的預(yù)算執(zhí)行情況登記表報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)； 3、每月費(fèi)用統(tǒng)計(jì)區(qū)間為：上月26日至本月25日，一月份為1

36、月1日至25日，六月份為5月26日至6月30日，七月份為7月1日至7月25日，十二月份為11月26日至12月31日；4、審計(jì)室對(duì)預(yù)算執(zhí)行情況起監(jiān)督審計(jì)作用，財(cái)務(wù)部必須于每月1日前將上月預(yù)算執(zhí)行情況匯總表報(bào)審計(jì)室。每半年，由地區(qū)公司財(cái)務(wù)部、審核部、審計(jì)室聯(lián)合對(duì)各預(yù)算單位的預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行審計(jì)，并根據(jù)實(shí)際需要對(duì)預(yù)算進(jìn)行調(diào)整；5、預(yù)算制訂后，要求每季度費(fèi)用支出不超出預(yù)算，上月余額可結(jié)轉(zhuǎn)下月使用，各類別可相互挪動(dòng)，但不可挪作營(yíng)銷費(fèi)用以外的用途。第六節(jié) 預(yù)算考核辦法一、預(yù)算編制時(shí)間規(guī)定1、營(yíng)銷中心經(jīng)營(yíng)部必須于每年1月10日前將本年度預(yù)算方案報(bào)評(píng)審小組，評(píng)審小組必須及時(shí)組織會(huì)審，并在5個(gè)工作日完成初審工作

37、，5個(gè)工作日內(nèi)完成二次會(huì)審，1月底簽訂預(yù)算責(zé)任書；2、經(jīng)營(yíng)部必須于每月25日前擬定下一個(gè)月的預(yù)算方案，并于25日當(dāng)天送至銷售副總辦公室審批；3、經(jīng)營(yíng)部收到已經(jīng)批復(fù)的預(yù)算方案后，1個(gè)工作內(nèi)將預(yù)算方案復(fù)印件送地區(qū)公司財(cái)務(wù)備案；二、預(yù)算執(zhí)行考核辦法營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算列入年終獎(jiǎng)金考核內(nèi)容，按預(yù)算完成情況進(jìn)行考核，節(jié)約有獎(jiǎng)，超支懲罰，具體事項(xiàng)在獎(jiǎng)金考核辦法中另行規(guī)定。第七節(jié) 營(yíng)銷費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)單價(jià)一、制定標(biāo)準(zhǔn)單價(jià)程序1、 操作流程2、 操作規(guī)定（1） 經(jīng)營(yíng)部根據(jù)審核部要求列出費(fèi)用明細(xì)表，明細(xì)表內(nèi)容包括：費(fèi)用名稱、規(guī)格、制作要求等；（2） 審核部根據(jù)經(jīng)營(yíng)部提供的有關(guān)資料按招標(biāo)程序確定合作單位及標(biāo)準(zhǔn)單價(jià)；（3） 經(jīng)營(yíng)部

38、根據(jù)實(shí)際需要與合作單位簽訂合作合同（如：宣傳印刷合同、廣告制作合同等），以標(biāo)準(zhǔn)單價(jià)作為合同單價(jià)，凡與標(biāo)準(zhǔn)單價(jià)不符或未有標(biāo)準(zhǔn)單價(jià)的，均須報(bào)審核部審定價(jià)格（或招標(biāo)），并對(duì)標(biāo)準(zhǔn)單價(jià)表予以補(bǔ)充；（4） 審核部必須定期了解市場(chǎng)行情，以確保標(biāo)準(zhǔn)單價(jià)符合市場(chǎng)趨勢(shì)，每季度必出一份市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告，以進(jìn)一步評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)單價(jià)的可行性，并報(bào)評(píng)審小組；（5） 標(biāo)準(zhǔn)單價(jià)與操作與住宅推廣基本保持一致。第六章 交樓標(biāo)準(zhǔn)的制定及審定裝修標(biāo)準(zhǔn)第一節(jié) 商用物業(yè)交樓標(biāo)準(zhǔn)的制定商用物業(yè)交樓標(biāo)準(zhǔn)：是指我司將商用物業(yè)交付給業(yè)主使用時(shí)所需具備的裝修條件，商用物業(yè)交樓標(biāo)準(zhǔn)的書面文本分兩類，一類是用于宣傳推廣的書面文本，另一類是用于買賣合同附件及現(xiàn)場(chǎng)

39、施工的書面文本。一、工作流程二、工作指引1、 商用物業(yè)推租售前或現(xiàn)場(chǎng)施工進(jìn)入裝修階段，項(xiàng)目公司擬商用物業(yè)交樓標(biāo)準(zhǔn)書面文本，交樓標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容包括：公共部分、室內(nèi)部分、水電等。2、 交樓標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)銷中心、審核部、規(guī)劃設(shè)計(jì)室、總工室會(huì)簽，公司領(lǐng)導(dǎo)審定。3、 經(jīng)審定的交樓標(biāo)準(zhǔn)返回項(xiàng)目公司，項(xiàng)目公司根據(jù)會(huì)審意見修改原交樓標(biāo)準(zhǔn)，確認(rèn)無誤后發(fā)給相關(guān)單位（營(yíng)銷策劃組、簽約組、經(jīng)營(yíng)部、工程部）使用。第二節(jié) 審定裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修標(biāo)準(zhǔn)：是指各樓盤商用物業(yè)的門面、室內(nèi)外交樓標(biāo)準(zhǔn)，裝修標(biāo)準(zhǔn)必須經(jīng)報(bào)批，通過后方可頒布執(zhí)行。一、工作流程二、工作指引1、裝修標(biāo)準(zhǔn)建議應(yīng)考慮所在樓盤的檔次、規(guī)模及成本控制因素。2、新建樓盤或原為毛坯的樓盤

40、的裝修標(biāo)準(zhǔn)審定均按上述程序執(zhí)行。3、已提供裝修物業(yè)因?yàn)槌鲎獾囊笮柚匦绿峁┭b修，按以下程序操作：第七章 商鋪銷售、租賃工作程序第一篇 銷售由于商用物業(yè)銷售工作程序與現(xiàn)在執(zhí)行的樓宇銷售工作程序相同，在此不作重列附認(rèn)購(gòu)書和買賣契約第二篇 租賃第一節(jié) 認(rèn)租手續(xù)及審批辦理程序認(rèn)租手續(xù)：在現(xiàn)場(chǎng)招商中，為了盡快明確客戶意向，促成招租成功，現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目主管有權(quán)在客戶已符合公司批準(zhǔn)的價(jià)格、功能、定位時(shí)，收取客戶認(rèn)租金（同售樓時(shí)收取認(rèn)購(gòu)定金的目的一致）。一、工作流程二、工作指引1、招租人員須熟悉每間商鋪/寫字樓的價(jià)格、功能定位，在這個(gè)前提下與客戶洽談。2、經(jīng)洽談雙方取得共識(shí)后，要求客戶提交資格評(píng)估資料并簽認(rèn)租意向書

41、?？蛻籼峤毁Y料（包括但不限以下事項(xiàng)）公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件或身份證明復(fù)印件。公司及經(jīng)營(yíng)品牌的簡(jiǎn)介。店面或櫥窗的vi（須提供相片）。相關(guān)專業(yè)人員的執(zhí)業(yè)證、上崗證。3、項(xiàng)目主管須依據(jù)商場(chǎng)/商鋪?zhàn)鈶糍Y格評(píng)估表進(jìn)行初評(píng)（評(píng)估要求見商場(chǎng)/商鋪?zhàn)鈶糇赓U資格評(píng)估表使用說明）。4、初評(píng)達(dá)標(biāo)，項(xiàng)目主管審核認(rèn)租書后簽名并督促招租人員帶客戶至項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)交認(rèn)租金，認(rèn)租金原則上為首月租金的一半，300以上客戶交5000元。5、項(xiàng)目主管須于當(dāng)日填好商鋪出租意見書，附齊商場(chǎng)/商鋪?zhàn)鈶糇赓U資格評(píng)估表、認(rèn)租書、認(rèn)租金收據(jù)（復(fù)印件）、客戶資料，并最遲于次日內(nèi)遞交營(yíng)銷中心經(jīng)營(yíng)部。6、財(cái)務(wù)開票時(shí)須注明鋪號(hào)，認(rèn)租人姓名，并且只能寫臨時(shí)認(rèn)

42、租金并只開收據(jù)，不能寫訂金或其它。7、租售控表見第八章8、如營(yíng)銷中心不批準(zhǔn)出租，項(xiàng)目主管須執(zhí)退回的商鋪出租意見書和客戶認(rèn)租書、認(rèn)租金收據(jù)，協(xié)助客戶退款。附件：商鋪臨時(shí)認(rèn)租書范本第二節(jié) 商場(chǎng)/商鋪?zhàn)鈶糇赓U資格評(píng)估一、商場(chǎng)/商鋪?zhàn)鈶糇赓U資格評(píng)估表二、工作指引1、本表適用于商場(chǎng)及商鋪?zhàn)鈶粼诔凶狻⒗m(xù)約時(shí)的評(píng)估；2、滿分標(biāo)準(zhǔn)分為100分；3、除超市和醫(yī)療配套外，只有總分達(dá)到70分的商戶才有資格租用商鋪，其中：國(guó)際知名品牌租賃條件單項(xiàng)不低于48分，國(guó)內(nèi)知名品牌不低于54分，無品牌者不低于60分。在兩家以上商戶綜合素質(zhì)對(duì)比時(shí)，綜合得分高者得。過往有嚴(yán)重拖租欠租紀(jì)錄和嚴(yán)重違章違法經(jīng)營(yíng)情況者，即否決了該商戶的租

43、賃資格；4、超市和醫(yī)療配套通常為社區(qū)必備，回報(bào)率一般達(dá)不到公司回報(bào)率，該表將用于兩家以上對(duì)比之用，分高者得；5、租賃條件的實(shí)得分按以下公式和步驟計(jì)算。（1） 公司要求的凈回報(bào)率：該鋪月租單價(jià)（要求總租期-免租期）總租期月數(shù)12個(gè)月投資成本（2） 計(jì)算租戶租賃條件的實(shí)體凈回報(bào)率凈回報(bào)率 = 首年月租單價(jià)（總租期月數(shù)免租期）總租期月數(shù)12個(gè)月實(shí)際投資成本（3） 增減比率 = （租戶實(shí)付凈回報(bào)率公司要求凈回報(bào)率）公司要求凈回報(bào)率（4） 注釋：a、投資成本：地區(qū)公司財(cái)務(wù)部將提供各商業(yè)項(xiàng)目的平均投資成本，并按“成本分?jǐn)傁禂?shù)”把平均成本分?jǐn)傊敛煌臉菍?，從而得出各?xiàng)目不同樓層的投資成本。b、實(shí)際投資成本：

44、若租戶要求提高或降低裝修標(biāo)準(zhǔn)或設(shè)備數(shù)量、質(zhì)量，則應(yīng)在上述投資成本基礎(chǔ)上加減提高或降低的部分，從而得出實(shí)際投資成本。（5） 舉例： 公司要求：定價(jià)100元/月，3個(gè)月免租期，3年租約，提供裝修且成本為4300元/；租戶可付：120元/月，6個(gè)月免租期，3年合約，免裝修交付。 評(píng)估步驟：a、測(cè)算免裝修后成本：假設(shè)該案例為3500元/b、計(jì)算公司要求凈回報(bào)率：100元/月（36個(gè)月3個(gè)月）36個(gè)月=91.67元/月實(shí)際單月租金91.67元/月12個(gè)月4300元/=25.58%c、計(jì)算商戶實(shí)付凈回報(bào)率120元/月（36個(gè)月6個(gè)月）36個(gè)月=100元/月實(shí)際單月租金100元/月12個(gè)月3500元/=34

45、.29%d、租戶實(shí)付的凈回報(bào)率明顯高于公司要求的回報(bào)率，則計(jì)算增減比例：（34.29%25.58%）25.58%=34.05%e、租戶在“租賃條件”項(xiàng)目上的實(shí)得分： （134.05%）60分=80.43分6、因每個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的旗艦店的價(jià)值體現(xiàn)在對(duì)項(xiàng)目知名度的提升，增加人流及提升其他商鋪的租值，故可以不按此評(píng)價(jià)法進(jìn)行評(píng)估專案報(bào)批。7、經(jīng)營(yíng)行為紀(jì)錄來源有：（1） 曾向本公司租用物業(yè)的租戶可查以往交租記錄和租戶檔案。（2） 未向本公司租用物業(yè)的租戶可從報(bào)章及行業(yè)了解。（3） 如沒發(fā)現(xiàn)不良紀(jì)錄即得8分。第三節(jié) 寫字樓租戶租賃資格評(píng)估一、寫字樓租戶租賃資格評(píng)估表二、工作指引1、本表適用于租用場(chǎng)地作寫字樓用

46、途的租戶在承租、續(xù)約時(shí)的評(píng)估。2、滿分標(biāo)準(zhǔn)為100分。3、只有實(shí)得分達(dá)到80分的商戶才有資格租用寫字樓。4、如兩個(gè)商戶同時(shí)要求租用同一位置，則分高者得。5、本評(píng)估法側(cè)重租賃條件的評(píng)估。第四節(jié) 租賃合同簽署程序一、租賃合同簽署程序?qū)懽謽浅鲎庵袑?duì)客戶的評(píng)估較為容易，且以價(jià)高者得原則為主，因此在客戶到價(jià)后，可從認(rèn)租直接到簽約程序，營(yíng)銷中心在合同階段審核相關(guān)內(nèi)容。1、工作流程2、工作指引a. 合同的填寫見合同使用規(guī)范。b. 合同用章經(jīng)營(yíng)銷中心、營(yíng)銷副總、總經(jīng)理批準(zhǔn)。c. 押金標(biāo)準(zhǔn)為兩個(gè)月租金，可把已交之認(rèn)租金作抵扣補(bǔ)充余額，交回認(rèn)租金收據(jù)押金。d. 財(cái)務(wù)開押金單時(shí)，須依合同注明鋪號(hào)、承租方姓名、開押金

47、收據(jù)。e. 由營(yíng)銷中心經(jīng)營(yíng)部起草好收鋪通知，財(cái)務(wù)收款后審核合同與通知一致，并蓋章，經(jīng)辦物業(yè)顧問負(fù)責(zé)送達(dá)。f. 收鋪通知一式四份，經(jīng)營(yíng)部、項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)、客戶、管理中心各一份。附件：出租意見表及收鋪通知范本二、租賃合同使用規(guī)范租賃合同是指地區(qū)公司所有的商用物業(yè)出租時(shí)與租戶簽定的物業(yè)租賃協(xié)議，由地區(qū)公司法律室以房地產(chǎn)管理局租賃合同范本的基礎(chǔ)，結(jié)合地區(qū)公司出租物業(yè)的實(shí)際情況分別編寫地區(qū)公司商場(chǎng)商鋪、臨街鋪及寫字樓物業(yè)租賃合同范本，由相關(guān)職能部門會(huì)簽、修改，由公司領(lǐng)導(dǎo)審核后正式使用。一、條款應(yīng)包括以下內(nèi)容：1、租賃標(biāo)的物的地址。2、租賃標(biāo)的物租賃期限、租賃方式、租金支付方式等。3、租賃期內(nèi)相關(guān)各方關(guān)于租

48、賃標(biāo)的物的權(quán)利及義務(wù)。4、租賃期內(nèi)相關(guān)各方的違約責(zé)任及相關(guān)賠償內(nèi)容。二、租賃合同填寫要求：1、合同文本適用于確立房地產(chǎn)租賃關(guān)系。2、合同文本由合生創(chuàng)展地區(qū)公司統(tǒng)一印制。3、合同條款的解釋權(quán)屬合生創(chuàng)展地區(qū)公司。4、合同須用墨水筆或簽字筆填寫，不得涂改，不得漏填。5、合同的訂立人(出租人、承租人)必須是自然人、法人、其他組織，其中無民事行為能力或限制民事行為能力的自然人必須由其法定代理人代理。6、合同未盡事宜，其他條款經(jīng)雙方議定后，可填入第八十四條條款空白處，但內(nèi)容不得違反國(guó)家、省、市有關(guān)法律和法規(guī)，如與合同有抵觸未作注明的，以合同為準(zhǔn)。三、租賃合同會(huì)簽程序詳見租賃合同簽約程序。四、租賃合同一式五

49、份、客戶、經(jīng)營(yíng)部、項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)、管理中心、地區(qū)公司資料室。第五節(jié) 續(xù)約、再出租辦理程序物業(yè)租賃合同到期前，開展競(jìng)價(jià)，同等條件下原承租方有優(yōu)先承租權(quán)，即續(xù)約；反之則出價(jià)最高者承租，即再出租。一、工作流程二、工作指引1、所有租賃合同到期的物業(yè)均須參與競(jìng)價(jià)。2、張貼通知15天為公告期，用于意向方了解查看物業(yè)情況。3、法律規(guī)定了原租客在再出租或出售時(shí)，在同等條件下有優(yōu)先承租/購(gòu)買權(quán)，故經(jīng)辦部門須把競(jìng)價(jià)通知確保送達(dá)原租戶。4、如續(xù)約的須補(bǔ)齊因租金上升產(chǎn)生押金差額后，方可發(fā)出收鋪通知。5、續(xù)約新合同的起租日期與原合同終止日期一致。6、續(xù)約不再給予免租期，再出租只能給出最長(zhǎng)一個(gè)月免租裝修期。7、再出租新合同

50、的起租日期原則上以原租戶交回商鋪日期為準(zhǔn)。第六節(jié) 競(jìng)價(jià)程序商用物業(yè)出貨方式主要以公開招租為主，其次為競(jìng)價(jià)，針對(duì)續(xù)約、再出租、生活基本配套（凈菜超市、醫(yī)療、幼兒園、托兒所）以及租金水平會(huì)低于公司核定的投資回報(bào)率的出租，須公開競(jìng)價(jià)明確承租方及租賃條件。一、工作流程二、工作指引1、每年一月、四月、七月、十月的第五個(gè)工作日進(jìn)行四次固定競(jìng)價(jià)。2、當(dāng)次競(jìng)價(jià)日起90天內(nèi)，所有在下次競(jìng)價(jià)目前到期的商用物業(yè)及需要的生活配套，均列入當(dāng)次競(jìng)價(jià)物業(yè)范圍，統(tǒng)一發(fā)布公告。3、如有特殊情況，可安排專項(xiàng)競(jìng)價(jià)。4、經(jīng)營(yíng)部負(fù)責(zé)對(duì)重點(diǎn)客戶送達(dá)競(jìng)價(jià)公告（例如知名超市）、醫(yī)療中心。5、經(jīng)營(yíng)部統(tǒng)一接收競(jìng)價(jià)書。6、經(jīng)營(yíng)部組織營(yíng)銷中心價(jià)格組

51、、審核部、財(cái)務(wù)部、相關(guān)項(xiàng)目公司競(jìng)價(jià)評(píng)議會(huì)。第七節(jié) 撻定程序四種撻定情形：1、認(rèn)租已獲得批準(zhǔn)，認(rèn)租方五個(gè)工作日內(nèi)不簽正式租賃合同的，予以沒收認(rèn)租金。2、已簽租賃合同，在起租日屆滿十五天內(nèi)不收鋪的，予以沒收押金。3、已簽租賃合同且已收鋪，但沒有在首次免租期屆滿一個(gè)月內(nèi)開業(yè)，予以沒收押金。4、執(zhí)行合同過程中，承租方要求更改租賃條件不獲出租方同意的，予以沒收押金。一、 工作流程二、工作指引1、取證須現(xiàn)場(chǎng)拍照。2、警告通知須送達(dá)承租方，第二、三種情況須在該鋪門面張貼通知并拍照取證。3、對(duì)達(dá)到上述三種情況，發(fā)出警告給予五個(gè)工作日寬限期。4、警告和終止通知均須抄送管理中心。5、管理中心在接到終止通知后，須按

52、通知之日停止水電供應(yīng)，停辦裝修申請(qǐng)，停止支付鑰匙，并派保安人員加強(qiáng)監(jiān)管。第八節(jié) 退租手續(xù)辦理程序退租：指商鋪?zhàn)赓U期限到期，原承租方不愿續(xù)約或在競(jìng)價(jià)中得不到承租權(quán)的，予以辦理退租。一、工作流程二、工作指引1、項(xiàng)目主管應(yīng)在租約到期前15天督促原租戶盡快搬遷。2、驗(yàn)收日即為合同終止之日，如租戶拖延交鋪，則按合同約定收取延期費(fèi)用。3、項(xiàng)目主管對(duì)租金交付情況開展檢查，管理中心對(duì)工程及管理費(fèi)、水電費(fèi)等，開展檢查，雙方應(yīng)按合同的約定驗(yàn)收無誤。4、項(xiàng)目主管、管理中心、租戶三方在驗(yàn)收表上簽名，由管理中心收回鑰匙。5、項(xiàng)目主管協(xié)助項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)退回租賃押金、管理中心負(fù)責(zé)退回管理費(fèi)、水電費(fèi)押金。6、該制度同時(shí)適用于寫

53、字樓。附：小區(qū)商鋪退回驗(yàn)收單第九節(jié) 商鋪交付使用程序商鋪交付使用參照住宅交付，分兩步：第一步 由項(xiàng)目公司交付給康景物業(yè)；第二步 由經(jīng)營(yíng)部協(xié)助康景物業(yè)交付給承租方。第一步 項(xiàng)目公司康景一、工作流程 二、工作指引1、 施工、驗(yàn)收、辦理綜合驗(yàn)收均參照住宅做法。2、 經(jīng)營(yíng)部與物業(yè)公司一起參與對(duì)物業(yè)的驗(yàn)收與移交。3、 經(jīng)營(yíng)部主要對(duì)商鋪的裝飾、裝修配套設(shè)施、間隔及編號(hào)進(jìn)行驗(yàn)收，管理中心負(fù)責(zé)全面驗(yàn)收。4、 管理中心須在物業(yè)交付和商業(yè)物業(yè)租售推出之前時(shí)間內(nèi)，處理好商業(yè)物業(yè)的移交存在的所有問題，使商家的收鋪順利進(jìn)行，以免發(fā)生延長(zhǎng)起租，增加免租期或減租等問題。第二步 康景租戶一、工作流程二、工作指引1、 財(cái)務(wù)須審核商鋪出租意見表、合同、收鋪通知無誤，收取押金和上期后方能在收鋪通知上蓋章。2、 經(jīng)營(yíng)部現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目主管須將合同及收鋪通知一個(gè)工作日內(nèi)送達(dá)管理中心，方便客戶收鋪。3、 管理中心必須在收鋪通知之日完成交鑰匙之前工作。4、 相關(guān)收鋪消防協(xié)議書等文件、裝修及監(jiān)管規(guī)定由管