某地產(chǎn)產(chǎn)品建議與廣告計(jì)劃

1、花好月圓 錦峰苑產(chǎn)品建議及廣告計(jì)劃上海春之聲置業(yè)有限公司2022年4月?tīng)I(yíng)銷(xiāo)廣告策劃總思路：錦峰苑兩大支撐點(diǎn)：獨(dú)特的山水園林生活品味+現(xiàn)代齊全的生活服務(wù)設(shè)施創(chuàng)品牌，營(yíng)建獨(dú)有社區(qū)文化上海漕峰置業(yè)有限公司上海春之聲置業(yè)有限公司云南設(shè)計(jì)院上海分公司 現(xiàn)代生活配套環(huán)境規(guī)劃現(xiàn)代人性化的物業(yè)管理生活空間多重化聯(lián)手精心打造精品社區(qū)現(xiàn)代完備生活服務(wù)設(shè)施園林設(shè)計(jì)藝術(shù)化 園林特色個(gè)性化功能格局合理化環(huán)境規(guī)劃：原創(chuàng)典型江南園林山水，品位高格調(diào)；布局科學(xué)一步一景，多重空間放飛心靈。配套服務(wù)：克短。針對(duì)周邊大配套缺乏，做到讓現(xiàn)代人緊跟現(xiàn)代步伐。濱河景觀：園藝+水系，真正做到“江南山水生活”親水社區(qū)：市政改造邱涇樣板段，7

2、萬(wàn)平米社區(qū)相伴數(shù)百米水系，工業(yè)區(qū)難得一見(jiàn)。高標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)代生活社區(qū)產(chǎn)品建議原 因：本案以園林與現(xiàn)代為營(yíng)銷(xiāo)主題，設(shè)立園林山水為主題的園林規(guī)劃、現(xiàn)代全新生活的服務(wù)和設(shè)施。由于周邊生活配套缺乏，為彌補(bǔ)缺陷支撐產(chǎn)品定位。目 的：提升本案附加值吸引客戶，為今后物業(yè)公司增加創(chuàng)收，一舉雙贏。設(shè)計(jì)宗旨：高標(biāo)準(zhǔn)，高質(zhì)量，上檔次。一、生活服務(wù)設(shè)施1、社區(qū)大巴購(gòu)買(mǎi)車(chē)型：40至50座服務(wù)類(lèi)型：設(shè)往返地鐵莘莊班車(chē)和學(xué)生接送班車(chē)行駛路線：本案莘莊地鐵站（社區(qū)班車(chē)）；本案莘莊顓橋（學(xué)生接送班車(chē)）時(shí)間安排：2、幼托中心組建方法：由物業(yè)公司組建管理，教師向社會(huì)公開(kāi)招聘。設(shè)置地點(diǎn)：3、會(huì)所成立項(xiàng)目：健身房、棋牌室、乒乓球室、閱覽室設(shè)置

3、地點(diǎn)：4、社區(qū)醫(yī)療服務(wù)室（具體操作參見(jiàn)錦蝶苑等）5、室外健身場(chǎng)設(shè)置器械：健身道、規(guī)劃面積：規(guī)劃地點(diǎn)：二、家政服務(wù)1、 洗衣房形式：商鋪招商（以正章等知名優(yōu)先）或物業(yè)公司組建內(nèi)容：干洗、熨燙、皮衣護(hù)理等2、 家庭保潔服務(wù)形式：商鋪招商或物業(yè)公司組建3、提供保姆介紹服務(wù)形式：商鋪招商或物業(yè)公司組建三、日常生活設(shè)施1、24小時(shí)超市形 式：商鋪招商招商目標(biāo)：羅森、可的等2、商務(wù)服務(wù)中心（）形 式：商鋪招商或物業(yè)組建設(shè)立項(xiàng)目：復(fù)印、打字、傳真、快遞服務(wù)、票務(wù)等四、高尚生活配套設(shè)施1、音像服務(wù)形 式：商鋪招商招商對(duì)象：美亞2、旅游度假咨詢服務(wù)3、時(shí)尚閱覽室 書(shū)籍類(lèi)型：港臺(tái)報(bào)紙，時(shí)尚雜志等設(shè)立地點(diǎn)：4、桑拿

4、，美容美發(fā)中心廣告策略廣告營(yíng)銷(xiāo)總思路1、“有這樣一個(gè)城市，有這樣一群人，有這樣的需求，需要這樣的社區(qū)”為切入點(diǎn)貫穿整條營(yíng)銷(xiāo)、廣告思路。廣告切入點(diǎn)解析：有這樣一座城市國(guó)際化大都市的進(jìn)程高速發(fā)展，經(jīng)過(guò)十年的開(kāi)發(fā)以成為上海周邊地區(qū)的又一關(guān)注焦點(diǎn)，這里將成為新的人才高地。人均收入、交通、城市建設(shè)都發(fā)生了質(zhì)的變化。過(guò)快經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)改變了原有優(yōu)越的生活方式，繁帶給他們的是工作的疲勞、人性的曲扭。有這樣一群人 在繁華都市背后的人性的曲扭集中表現(xiàn)在如：人為喧囂、繁雜、擁擠的的生活空間，繁忙的工作，家庭瑣事，頻繁的社交等，讓都市中忙碌人士總感到心靈的壓抑和精力的透支。（1） 年齡集中在30-45歲之間兩代同居戶，由

5、于住房擁擠他們面臨家庭的矛盾、或?qū)δ壳熬幼l件不滿足有能力改善者，他們注重社區(qū)環(huán)境、配套服務(wù)和房型等。（2） 外地大學(xué)生的不斷涌入上海，穩(wěn)定住所是他們最關(guān)心、最頭痛的問(wèn)題。他們多么渴望購(gòu)買(mǎi)一個(gè)屬于自己的房子，告別“漂流”的日子。（3） 新婚戶需要屬于自己的空間。不希望與長(zhǎng)輩合住，希望有一定知名度的樓盤(pán)、房型較好、面積合適的房屋作為婚房，只要交通方便地段并不十分重要。有這樣的需求 追求一定的生活品位，滿足心理的需求、良好的社區(qū)環(huán)境、生活設(shè)施配套的完善、合理的價(jià)格等。希望有這樣一個(gè)家園得到滿足，讓他們精神松弛、又能在小區(qū)中就可享受便利的生活。廣告切入點(diǎn)1、產(chǎn)品特色、地域發(fā)展前景、消費(fèi)心理三位一體定

6、位 （1）產(chǎn)品特色 ：本案為江南山水的特色園林設(shè)計(jì)配以營(yíng)造現(xiàn)代的生活方式具有獨(dú)特的品味。 （2） 地域發(fā)展前景：本案處于莘莊鎮(zhèn)以南，莘莊工業(yè)區(qū)以北，毗鄰在建的上海莘城商業(yè)中心。在建中的莘閔輕軌和滬閔高架僅600米距離，本地塊將建成莘莊地區(qū)新興的住宅小區(qū)。（3） 消費(fèi)心理切入： 地域生態(tài)環(huán)境好，現(xiàn)代立體交通網(wǎng)絡(luò)完備，滿足現(xiàn)代居住環(huán)境的需求。 良好的物業(yè)環(huán)境設(shè)計(jì)滿足心靈的需求。 小區(qū)的配套服務(wù)滿足生活的需求。從地段升值潛力來(lái)消除地段的偏遠(yuǎn)感。實(shí)惠，體現(xiàn)本案的性能價(jià)格比。廣告總精神目標(biāo)客戶選擇本案的最大動(dòng)力因素以山水園林為主題，高標(biāo)準(zhǔn)的社區(qū)服務(wù)現(xiàn)代型住宅區(qū) 全新現(xiàn)代園林生活從住開(kāi)始傳播階段策略引導(dǎo)期

7、：2022年7月初 2022年8月28日新：以全新的方式快速地使花好月圓達(dá)成廣泛的知名度，并初步建立本案充滿“江南園林+現(xiàn)代”氣息的高檔樓盤(pán)形象。開(kāi)盤(pán)期：2022年8月28日 2022年9月底情：廣告煽情，利用受眾群對(duì)自由和品味的向往，以充滿感性色彩的語(yǔ)言，明確本案的生活主張，文化理念和全新的現(xiàn)代居住理念。強(qiáng)銷(xiāo)期：2022年9月底 2022年12月份中實(shí)：用感性和理性結(jié)合的方式，將本案實(shí)在賣(mài)點(diǎn)一一提出，并通過(guò)SP活動(dòng)加強(qiáng)本案華而實(shí)的形象特點(diǎn)，吸引消費(fèi)者前來(lái)現(xiàn)場(chǎng)。持續(xù)期：2022年12月中2022年3月份 根據(jù)季節(jié)因素、銷(xiāo)售進(jìn)程、施工進(jìn)程、營(yíng)銷(xiāo)效果調(diào)整二次強(qiáng)銷(xiāo)：2022年4月份 2022年6月份

8、 房產(chǎn)銷(xiāo)售旺季到來(lái)，根據(jù)市場(chǎng)情況，結(jié)合時(shí)點(diǎn)營(yíng)銷(xiāo)，展開(kāi)二次強(qiáng)銷(xiāo)分類(lèi)廣告一、 引導(dǎo)期我知道1、 現(xiàn)代人講究品位，追求文化氛圍2、 現(xiàn)代居住要健康，生態(tài)型3、 現(xiàn)代生活崇尚輕松、自由我需要 “放”心的家園，演繹現(xiàn)代居家新理念品味健康生活，源自江山水園林江南風(fēng)情藝術(shù)家園二、開(kāi)盤(pán)期原則：開(kāi)盤(pán)確立樓盤(pán)整體形象1、 新世紀(jì)山水園林居住生活2、 一半是現(xiàn)代生活服務(wù)，一半是江南山水園林3、 7萬(wàn)平米山水園林，七彩生活好心情三、強(qiáng)銷(xiāo)期原則：在整個(gè)概念的基調(diào)下，分賣(mài)點(diǎn)一一展開(kāi)1、 自然與人文，在花好月圓2、 非常服務(wù)，還你自由生活3、 600米“黃金水岸”，生活更添彩4、 全新的體念地鐵生活系列廣告一、環(huán)境系列主標(biāo)

9、：藝術(shù)將花園、庭院、家園聯(lián)成一片表現(xiàn)：以江南山水為主題的現(xiàn)代環(huán)境設(shè)計(jì)主標(biāo)：源泉，源于我家表現(xiàn)：小區(qū)優(yōu)美的景觀環(huán)境主標(biāo)：我家有天然氧吧表現(xiàn)：小區(qū)高綠化率，良好的生態(tài)環(huán)境含氧率高二、 配套服務(wù)系列三、 房型系列1、 黑+白房型，居住辦公自成一家2、 成長(zhǎng)的家，50年不落后3、 舒適生活，合理主張四、 證言廣告系列主標(biāo)：良好的生態(tài)環(huán)境有助您健康表現(xiàn)：通過(guò)醫(yī)學(xué)專家對(duì)健康見(jiàn)解，反襯樓盤(pán)是真正的生態(tài)、健康型住宅活動(dòng)部分1、利用本案位于莘莊高新開(kāi)發(fā)區(qū)又靠近地鐵的優(yōu)勢(shì)，吸引區(qū)域性客源2、SP公關(guān)活動(dòng)的開(kāi)展3、在廣告宣傳上，結(jié)合工程進(jìn)度，以實(shí)實(shí)在在的內(nèi)容為支撐，樹(shù)立本案中檔樓盤(pán)的形象4、營(yíng)銷(xiāo)方式靈活多樣，如參加

10、房展會(huì)、DM、看板等開(kāi)盤(pán)活動(dòng)之一 在開(kāi)盤(pán)當(dāng)日進(jìn)行“月到中秋花好月圓”開(kāi)盤(pán)文藝活動(dòng)目標(biāo)對(duì)象：主要針對(duì)閔行和徐匯地區(qū)潛在客戶活動(dòng)內(nèi)容：1、開(kāi)盤(pán)典禮，邀請(qǐng)閔行區(qū)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)講話。2、邀請(qǐng)歌星、曲藝明星進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)文藝演出，以流行歌曲、越劇表演為主，中間可穿插群眾參與性的趣味游戲。3、給預(yù)訂、簽約客戶發(fā)放禮品（月餅）。4、記者發(fā)布會(huì)之二 在蓮花路家樂(lè)?；蚰戏缴坛俏乃囇莩黾靶麄髂繕?biāo)對(duì)象：莘莊地區(qū)往來(lái)家樂(lè)福和南方商城的消費(fèi)者原因： 該地區(qū)是莘莊地區(qū)的商業(yè)中心，往來(lái)的人流量大。如家樂(lè)福每天的人流量超過(guò)千人，在該處設(shè)點(diǎn)對(duì)樓盤(pán)推廣影響力大。內(nèi)容：1、開(kāi)盤(pán)典禮，邀請(qǐng)閔行區(qū)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)講話。2、邀請(qǐng)歌星、曲藝明

11、星進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)文藝演出，以流行歌曲、越劇表演為主，中間可穿插群眾參與性的趣味游戲。3、現(xiàn)場(chǎng)咨詢臺(tái)，傳播樓盤(pán)信息，DM派發(fā)4、帶領(lǐng)客戶參觀施工現(xiàn)場(chǎng)及銷(xiāo)售預(yù)定之三 生態(tài)居家論談目標(biāo)對(duì)象：房產(chǎn)業(yè)業(yè)內(nèi)人士、知名大學(xué)教授、新聞媒體和預(yù)購(gòu)房者內(nèi)容：1、對(duì)生態(tài)住宅提出各自的看法和建議2、把準(zhǔn)市場(chǎng)需求，為后期廣告定位、社區(qū)服務(wù)和房型做修改3、新聞媒體對(duì)此研討會(huì)做宣傳報(bào)道4、見(jiàn)報(bào)的市民可通過(guò)電話、信件、傳真、網(wǎng)絡(luò)與我方聯(lián)絡(luò)，進(jìn)行詢問(wèn)和建議（有獎(jiǎng)）。SP活動(dòng)之一 建材服務(wù)一條龍目標(biāo)對(duì)象：本案旁邊建材市場(chǎng)私營(yíng)業(yè)主內(nèi)容：1、雙惠雙贏私營(yíng)業(yè)主買(mǎi)房可以享受優(yōu)惠；業(yè)主買(mǎi)建材也享受優(yōu)惠2、提供免費(fèi)建筑設(shè)計(jì)，建材咨詢之二 銷(xiāo)售資料

12、派發(fā)目標(biāo)對(duì)象：地鐵沿線上下班的白領(lǐng)族派發(fā)物品：印有樓盤(pán)迅息的面巾紙（便簽本）DM 地點(diǎn)：1、徐家匯廣場(chǎng)（東方商廈、六百、太平洋百貨、港惠廣場(chǎng)）地鐵入口處2、蓮花路家樂(lè)福和南方商城處3、莘莊地鐵總站大廳入口時(shí)間安排：周一至周五 AM 7:309:30 PM 17:0019:00 周六、周日 10:3021:00 (時(shí)間根據(jù)銷(xiāo)售進(jìn)度調(diào)整)之三 情義卡目標(biāo)對(duì)象：預(yù)購(gòu)房和已購(gòu)房客戶目的：此項(xiàng)SP活動(dòng)，利用已簽約和預(yù)定客戶，通過(guò)客戶間相互交流起到傳帶銷(xiāo)售使樓盤(pán)快速去化。并營(yíng)造良好的口碑市場(chǎng)。內(nèi)容：1、此“優(yōu)惠卡”只發(fā)給已簽約和大定的客戶，但他們不能享受此卡的優(yōu)惠政策。2、上述客戶將此卡轉(zhuǎn)贈(zèng)于準(zhǔn)備購(gòu)房的親

13、戚或朋友。那么持該卡人到售樓處購(gòu)房可享受（95%）優(yōu)惠。3、贈(zèng)卡人可獲減免（5個(gè)月-1年）的物業(yè)管理費(fèi)予以獎(jiǎng)勵(lì)。補(bǔ)充方案：1、在閔行工業(yè)區(qū)展板上做廣告或在地鐵車(chē)票、汽車(chē)票上印廣告2、參加房交會(huì)（上海市房地產(chǎn)交易會(huì)、閔行區(qū)房地產(chǎn)交易會(huì)、六百門(mén)前小型房產(chǎn)展示會(huì)）3、新民晚報(bào)與解放日?qǐng)?bào)相結(jié)合媒體策略1、以新民晚報(bào)、新聞晨報(bào)、申江服務(wù)導(dǎo)報(bào)為一條線，進(jìn)行強(qiáng)勢(shì)廣告宣傳，規(guī)格基本以半版、通欄為主。2、以新民晚報(bào)為主線，新聞晨報(bào)組合為長(zhǎng)期線，其他以解放日?qǐng)?bào)、申江服務(wù)導(dǎo)報(bào)、新聞晚報(bào)作為配合。區(qū)域市場(chǎng)攻擊1DM派送：直接針對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群在莘莊鎮(zhèn)及地鐵車(chē)站沿線主要站頭，進(jìn)行人員DM派送 建議站點(diǎn)：徐家匯站、蓮花路站、

14、莘莊站2. 橫幅建議地點(diǎn)：莘莊鎮(zhèn)、地鐵徐家匯站、蓮花路站、莘莊站及樓盤(pán)區(qū)域主要入口3、車(chē)身廣告或車(chē)票廣告選擇路線：選擇來(lái)往徐家匯閔行的交通線路。如：徐閔線，747路等 原因：（1）莘莊是上海市最大的住宅區(qū)之一，本區(qū)域內(nèi)商業(yè)并不發(fā)達(dá)，滿足不了本區(qū)域的就業(yè)和投資需求，所以大部分居民仍需座車(chē)到外區(qū)工作。 （2）本案的客戶群大部分不具備自備車(chē)，所以往來(lái)市區(qū)的公交線路仍是他們的代步工具。在座車(chē)的空閑之際，有文字的紙張往往是人們關(guān)注的焦點(diǎn)，故此制作精美的車(chē)票一定會(huì)引起重視?，F(xiàn)場(chǎng)促進(jìn)一、 售樓處相關(guān)建議：1、售樓處廣場(chǎng)重新規(guī)劃，進(jìn)門(mén)處建議設(shè)計(jì)江南風(fēng)格的小型的小橋流水，創(chuàng)造良好的過(guò)度。2、售樓處廣場(chǎng)電線桿、花

15、壇等視線障礙物，使其開(kāi)闊，舒展。3、建議繪制區(qū)域效果圖，用于售樓處內(nèi)大型主題燈箱。4、展板：900X1200（CM）內(nèi)容數(shù)量（塊）交通示意圖1發(fā)展商簡(jiǎn)介1環(huán)境規(guī)劃篇2配套服務(wù)篇1交通篇1房型篇2共計(jì)：8塊二、圍墻或外圍板1、 表現(xiàn)主題：2、 廣告語(yǔ)：3、 相關(guān)建議：（1） 由于工地形象差，圍墻低矮粗糙嚴(yán)重影響了本樓盤(pán)的品位。建議把樣板區(qū)臨時(shí)圍墻拆除改用圍板，其高度不應(yīng)低于4米。（2） 如邱涇河治理改造工程尚未完成，建議用廣告圍板將其隔斷。（3） 圍墻或外圍板油漆手繪處理。三、橫 幅 滬閔路、申北路、中春路等共6-8條。戶外看板地點(diǎn)選擇：滬閔路申北路口、售樓處附近。四、引導(dǎo)系統(tǒng)引導(dǎo)性圍墻：可利用

16、申北路本公司未開(kāi)發(fā)的塊圍墻，進(jìn)行引導(dǎo)性宣傳和形象宣傳。引導(dǎo)牌：三角型材料選擇：木架龍骨+寶麗板貼面+即時(shí)貼地點(diǎn)選擇：莘莊地鐵站滬閔路申北路基地沁春路基地 中 莘莊地鐵站 上海莘城 滬 售樓處 金竹苑 申 北 路本案 清馨苑 錦繡人家 春 閔 申 興 路 路 附件一：7月12月報(bào)刊廣告安排：媒體時(shí)間規(guī)格內(nèi)容單價(jià)（萬(wàn)）合計(jì)導(dǎo)入期 2022年6月初 2022年8月28日閔行報(bào)6/15（四）黑白整版現(xiàn)代人住哪？0.819.7萬(wàn)元新民晚報(bào)6/16（五）彩色通欄愛(ài)家的人，家難找5新聞晨報(bào)彩色通欄真生活，看好50年2.5新聞晚報(bào)彩色通欄品味，五彩家園3新民晚報(bào)黑白通欄想要的不一定是貴的4.4申江服務(wù)導(dǎo)報(bào)彩色

17、通欄有品位不一定要奢華2.2新民晚報(bào)黑白半版花好月圓，美好生活從住開(kāi)始7開(kāi)盤(pán)期 2022年8月28日 2022年9月底新聞晨報(bào)8/28彩色半版花好月圓，現(xiàn)代園中緣535.4新民晚報(bào)10解放日?qǐng)?bào)（軟新聞）3.6申江服務(wù)導(dǎo)報(bào)9/4（二）彩色通欄非常服務(wù)，還你自由生活4.4新民晚報(bào)9/12（三）彩色通欄新世紀(jì)山水園林居住生活5新民晚報(bào)9/21（五）黑白通欄7萬(wàn)平米山水園林，七彩生活好心情4.4新聞晚報(bào)9/26（三）彩色通欄一半是山水園林，一半是貼心服務(wù)3強(qiáng)銷(xiāo)期2022年9月底 2022年12月份中解放日?qǐng)?bào)10/11（四）軟新聞三百萬(wàn)的決心，誰(shuí)得意？3.629.7新民晚報(bào)10/19（五）黑白通欄舒適生

18、活，合理主張4.4申江服務(wù)導(dǎo)報(bào)10/30（二）彩色通欄現(xiàn)代生活用時(shí)間來(lái)量距離3.6新聞晨報(bào)11/9（五）黑白通欄600米“黃金水岸”，生活更添彩2.5新民晚報(bào)11/21（三）黑白通欄精彩生活，多重空間4.4新聞晚報(bào)11/30（五）黑白雙半通欄花好月圓，現(xiàn)代健康住宅2.4申江服務(wù)導(dǎo)報(bào)12/6（二）彩色通欄全方位服務(wù)體貼到位4.4新民晚報(bào)12/19（一）黑白通欄我們?cè)诔砷L(zhǎng)（地段）4.4附件二:錦峰苑廣告費(fèi)用支出計(jì)劃表時(shí)間項(xiàng) 目單 價(jià)（元）費(fèi)用預(yù)算（萬(wàn)元）計(jì)劃進(jìn)度(月份)34567891011122022年35月銷(xiāo)售準(zhǔn)備期1銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)POPA室內(nèi)看板（包括襯板、燈）400/塊0.32B其他布置（地毯、辦公用具等）0.822塊路牌（近滬閔路）1000元/m2 50 m2 含制作費(fèi)、發(fā)布費(fèi)1038塊工地現(xiàn)場(chǎng)看板及售樓處門(mén)頭燈箱(制作費(fèi))200元/ m2 160m2 6.44道旗（從滬閔路至現(xiàn)場(chǎng)）30元/面800（制作費(fèi)）2.42022年58月預(yù)登記期5樓書(shū)制作8元/本400066海報(bào)及夾報(bào)DM制作1元/份2000027、報(bào)刊廣告發(fā)布10開(kāi)盤(pán)