商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)價(jià)研究

1、商業(yè)地產(chǎn)評(píng)估研究商業(yè)地產(chǎn)是指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂(lè)、健身服務(wù)、休閑等經(jīng)營(yíng)用 途的房地產(chǎn)。狹義的商業(yè)地產(chǎn)主要只用于零售業(yè)、 批發(fā)業(yè)的房地產(chǎn)， 主要包括百 貨店、商場(chǎng)、購(gòu)物中心、商業(yè)店鋪、超級(jí)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)、便利店、專賣店、倉(cāng) 儲(chǔ)商店等。廣義的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)既包括零售業(yè)、 批發(fā)業(yè)的房地產(chǎn)， 還包括酒店、餐飲、 娛樂(lè)休閑、 商務(wù)辦公等房地產(chǎn)。 我們今天主要討論狹義的商業(yè)地產(chǎn)的評(píng)估， 也就 是商場(chǎng)和店鋪的評(píng)估。我們大家都評(píng)估過(guò)商業(yè)物業(yè)， 有大的商場(chǎng)， 也有小的店鋪。 在現(xiàn)場(chǎng)勘查和評(píng) 估過(guò)程中，我們可以發(fā)現(xiàn)，相對(duì)于住宅、辦公和工業(yè)物業(yè)來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值 評(píng)估考慮到的影響因素是最多的，遇到的情況也是最

2、為復(fù)雜的。下面，我從商業(yè)地產(chǎn)的特點(diǎn)分析出發(fā)， 大家討論一下現(xiàn)場(chǎng)勘查和評(píng)估中需要 注意的一些事項(xiàng)， 提出評(píng)估商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)采用的幾種方法， 并對(duì)一些具有代表性的 商業(yè)地產(chǎn)的評(píng)估難點(diǎn)和技術(shù)路線提出探討性意見(jiàn)。一、商業(yè)地產(chǎn)特點(diǎn)1、收益性商業(yè)地產(chǎn)屬于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)， 其主要特點(diǎn)是能夠用以獲得收益， 其收益和獲 利方式大致分為兩類：（1）是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)后直接銷售、投資轉(zhuǎn)賣，這類商業(yè)地產(chǎn) 多為小區(qū)級(jí)零星商鋪、街鋪，其特點(diǎn)表現(xiàn)分散、體量小及經(jīng)營(yíng)檔次在中檔以下， 這種商業(yè)地產(chǎn)獲利方式從嚴(yán)格單方上講屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)范疇，主要獲取開(kāi)發(fā)利 潤(rùn)；（2）是長(zhǎng)期投資經(jīng)營(yíng)，有開(kāi)發(fā)商自營(yíng)、業(yè)主自營(yíng)、出租給他人經(jīng)營(yíng)等方式， 這類包含各種

3、體量商業(yè)地產(chǎn)。2、經(jīng)營(yíng)內(nèi)容多，業(yè)態(tài)多樣在同一宗商業(yè)地產(chǎn)特別是大體量商業(yè)地產(chǎn)中， 往往會(huì)有不同的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)和內(nèi) 容，例如 一部分經(jīng)營(yíng)商業(yè)零售，一部分經(jīng)營(yíng)餐飲，一部分經(jīng)營(yíng)娛樂(lè)等等。不同 的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容一般會(huì)有不同的收益水平， 因此對(duì)商業(yè)地產(chǎn)估價(jià)時(shí)需要區(qū)分其不同的 經(jīng)營(yíng)內(nèi)容， 根據(jù)不同經(jīng)營(yíng)內(nèi)容分別進(jìn)行估價(jià)測(cè)算， 例如采用收益時(shí)應(yīng)在市場(chǎng)調(diào)配 分析的基礎(chǔ)上測(cè)算不同經(jīng)營(yíng)內(nèi)容商業(yè)地產(chǎn)的收益水平， 并以各種商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)采 取不同的收益率。3、出租轉(zhuǎn)租多，產(chǎn)權(quán)分散復(fù)雜商業(yè)地產(chǎn)往往是銷售給個(gè)體業(yè)主或公司， 業(yè)主又常常將其擁有的房地產(chǎn)出租 給別人經(jīng)營(yíng)或自營(yíng)， 有的承租人從業(yè)主手上整體承租后又分割轉(zhuǎn)租給第三者， 造 成商業(yè)

4、地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)分散、復(fù)雜，因此在進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)估價(jià)時(shí)要調(diào)查清楚產(chǎn)權(quán)狀況， 分清估價(jià)價(jià)值定義是出租人權(quán)益評(píng)估還是承租人權(quán)益評(píng)估， 避免有的估價(jià)委托人 僅是承租人，卻以房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人的身份委托評(píng)估。4、裝修高檔且復(fù)雜為了營(yíng)造舒適宜人的購(gòu)物消費(fèi)環(huán)境， 商業(yè)地產(chǎn)通常會(huì)有相對(duì)高檔的裝修， 而 且形式各異。估價(jià)時(shí)需要準(zhǔn)確單獨(dú)估算其價(jià)值。另外，商業(yè)用房裝修升級(jí)快，對(duì) 有些經(jīng)營(yíng)者而言， 買下或承租別人經(jīng)營(yíng)的商業(yè)用房后， 為了保持或建立自己的經(jīng) 營(yíng)風(fēng)格或品牌效應(yīng)， 一般會(huì)重新裝修。 因此在估價(jià)時(shí)應(yīng)該充分分析現(xiàn)有裝修狀況 能否有效利用，如無(wú)法利用應(yīng)考慮追加裝修投入對(duì)評(píng)估價(jià)值的影響。5、垂直空間價(jià)值衰減性明顯商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值在

5、垂直空間范圍內(nèi)表現(xiàn)出明顯的衰減性。 一般來(lái)說(shuō)， 商業(yè)物 業(yè)的價(jià)值以低層為高（高層商業(yè)物業(yè)頂層有景觀等因素，比較特殊） ，向上的方 向其價(jià)值呈現(xiàn)快速的衰減， 越到后面， 價(jià)值衰減則越慢。 這是因?yàn)榈蛯訉?duì)于消費(fèi) 者而言具有最便捷的通達(dá)度， 不需要借助于垂直方面的交通工具， 而向上的樓層 需要借助交通工具，通達(dá)的便捷度隨之減弱。二、現(xiàn)場(chǎng)勘查時(shí)需要注意的事項(xiàng)對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)， 我們?cè)诂F(xiàn)場(chǎng)勘查的時(shí)候要特別注意。 因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)的實(shí)物狀 況、權(quán)益狀況和區(qū)位狀況都會(huì)影響到其價(jià)值。1、實(shí)物狀況（1）建筑結(jié)構(gòu)和建成時(shí)間建筑結(jié)構(gòu)：混合結(jié)構(gòu)和鋼混結(jié)構(gòu)較多，鋼結(jié)構(gòu)的比較少。多年評(píng)估下來(lái)，一 般一些沿街的小店鋪是混合結(jié)構(gòu)的居

6、多； 商場(chǎng)則以鋼混結(jié)構(gòu)居多。 一般來(lái)說(shuō)配置 電梯的商業(yè)地產(chǎn)一般都是鋼混結(jié)構(gòu)的。 這些，我們?cè)诜康禺a(chǎn)權(quán)證或者交易中心的 登記簿信息中可以查到。建成時(shí)間： 建成的時(shí)間也很重要， 這關(guān)系到建筑物的可使用時(shí)間， 以及維修 費(fèi)用的多少。（2 ）空間布局空間布局包括兩個(gè)方面：A 整體建筑物內(nèi)部的空間布局，待估商業(yè)地產(chǎn)在整體建筑物中所處的位置。樓梯和電梯的布置，著重考察建筑物內(nèi)部人流的流動(dòng)方式B 另一個(gè)就是待估商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)部的空間布局。是否有利于柜臺(tái)、貨架等的 布置？出入口的位置， 是開(kāi)在建筑物內(nèi)部的， 還是開(kāi)在街道上的？這些都會(huì)對(duì)商 業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生影響，進(jìn)而也會(huì)影響到商業(yè)物業(yè)的價(jià)值。另外，一些大型商業(yè)用房

7、往往要分割出租， 其內(nèi)部空間能否靈活的間隔對(duì)其 收益產(chǎn)生較大的影響。因此，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)空間布局的考察很重要。（3）樓層通常狀況下位于底層的商業(yè)用房?jī)r(jià)值要高于其他樓層的商業(yè)用房。 如根據(jù)一 般的估價(jià)實(shí)踐，大型商業(yè)大廈二層的價(jià)格可能是底層價(jià)格的 50%-80% ，三層為 底層的 40%-60% ，然而對(duì)于一些社區(qū)內(nèi)的商鋪，二層價(jià)格可能只有底層的 35%-50% 。我們現(xiàn)在評(píng)估大多都是 2 層、3 層和 4 層分別取 1 層的 70% 、60% 、 50% 。但是如果有自動(dòng)扶梯上下， 首層商業(yè)用房與其他層商業(yè)用房的價(jià)格差距將 大大縮小。這個(gè)主要是估價(jià)師現(xiàn)場(chǎng)勘查， 2 層、 3 層和 4 層的

8、交通便利程度，以 及樓層差異對(duì)人流的影響程度。（4）凈高商業(yè)地產(chǎn)的室內(nèi)凈高應(yīng)適宜。 凈高偏低則難免產(chǎn)生壓抑感， 不利于經(jīng)營(yíng)； 若 凈高超過(guò)合適的高度，建筑成本會(huì)提高，也無(wú)助于房地產(chǎn)價(jià)值的提高。但是，還 有一種情況，就是有些商業(yè)用房超過(guò) 5.5 米，使用者可以隔層增加使用面積的， 我們要考慮到其收益的增加，進(jìn)而會(huì)影響到商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值。5）面積根據(jù)商業(yè)業(yè)態(tài)的差異， 商業(yè)經(jīng)營(yíng)要求的不同， 商業(yè)用房所需的經(jīng)營(yíng)面積會(huì)存 在較大差異，如百貨商店的經(jīng)營(yíng)面積一般需 5000 平方米以上，超級(jí)市場(chǎng) 500 平方米以上， 而一般的臨街店鋪僅為幾十平方米。 因此對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)應(yīng) 區(qū)分不同的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)對(duì)面積的

9、不同要求。（6 ）設(shè)施設(shè)備主要是電梯、空調(diào)、新風(fēng)等等設(shè)施設(shè)備對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的影響。（7）裝修裝修分別商業(yè)地產(chǎn)外立面的裝修， 內(nèi)部公共空間的裝修， 這些都會(huì)影響商業(yè) 地產(chǎn)的建筑品質(zhì)。另外，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)空間內(nèi)的裝修， 我們可以適當(dāng)考慮， 特別是在做抵押評(píng) 估時(shí)，我們不能對(duì)其裝修作價(jià)評(píng)估。2、權(quán)益狀況（1）所有權(quán)或都使用權(quán)情況土地所有權(quán)狀況和土地使用權(quán)情況： A 土地的用途是什么。目前做了很多 的商業(yè)物業(yè)，土地的用途各種各樣，有商業(yè)的、辦公的、工業(yè)的、住宅的。我們 評(píng)估的時(shí)候要看清楚，土地的法定用途到底是什么。 B 土地的來(lái)源是什么。是 國(guó)有土地還是集體土地。如果是國(guó)有土地，那么其使用期限還有多長(zhǎng)。房屋

10、所有權(quán)狀況： 房屋的所有權(quán)人是不是委托方， 如果不是委托方， 那么在 抵押評(píng)估時(shí)需要產(chǎn)權(quán)人出具同意委托人將該物業(yè)進(jìn)行抵押的股東會(huì)決議書。2）他項(xiàng)權(quán)利設(shè)立情況他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)立情況主要是影響我們?cè)u(píng)估的抵押價(jià)值。 在抵押評(píng)估時(shí)， 我們 要去交易中心查閱該商業(yè)物業(yè)的抵項(xiàng)情況。（3）限制情況建筑物的限制情況， 可以到房地產(chǎn)交易中心查詢。 主要就是一些法院封查信 息等。（4）出租或者占用情況出租情況：租金、租期。根據(jù)租期的長(zhǎng)短。如果是租期短于一年，我們?cè)谠u(píng) 估的時(shí)候可以不考慮。 如果租期長(zhǎng)于一年， 我們?cè)谠u(píng)估時(shí)則要考慮租憑情況的影 響，分租期內(nèi)和租期外兩個(gè)階段進(jìn)行評(píng)估。（5 ）其他特殊情況其他一些特殊情況，

11、我們也要考慮到。如，我們做的，工業(yè)用地上的建筑改 用為錦江之星， 經(jīng)營(yíng)人可以從政府獲得同意改變用途的批文。 城市中心的工業(yè)用 地上的工業(yè)廠房改建為辦公及商鋪， 上海市經(jīng)委會(huì)有同意其改變性質(zhì)作為創(chuàng)意地 產(chǎn)的文。這些我們?cè)谠u(píng)估也要考慮到。3、區(qū)位狀況（1）位置狀況坐落、方位、與重要場(chǎng)所的距離、臨街臨路狀況、朝向、樓層等。影響商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格的首要因素是所處地段的繁華程度， 繁華程度越高， 商業(yè) 地產(chǎn)的價(jià)值越高。 對(duì)于一般的商業(yè)地產(chǎn)， A 首先要確定的就是它處于哪一級(jí)商業(yè) 中心區(qū)， 從而可知其所處地段的商業(yè)繁華程度； B 要確定商業(yè)地產(chǎn)所處商業(yè)區(qū)的 具體位置，因?yàn)樵谕簧虡I(yè)區(qū)中主道上的商業(yè)地產(chǎn)比相距僅數(shù)

12、米遠(yuǎn)的側(cè)道上的商 業(yè)地產(chǎn)價(jià)值可能要高出許多， 而在同一幢商業(yè)地產(chǎn)中， 首層入口處附近的商鋪出 租的租金要遠(yuǎn)高于其他位置的商鋪； C 分析所在區(qū)域商業(yè)集聚度、 經(jīng)營(yíng)差異化程 度、人流量、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)檔次等。臨街狀況也是我們?cè)u(píng)估時(shí)現(xiàn)場(chǎng)勘查的重點(diǎn)：商業(yè)地產(chǎn)一般都應(yīng)該是臨街的， 其臨街的具體分布情況對(duì)其價(jià)值產(chǎn)生加大的影響， 在一條路上相距數(shù)米范圍內(nèi)的 不同分布， 將可能呈現(xiàn)不同的價(jià)格或租金水平。 一般來(lái)說(shuō)臨街面越寬越好， 如果 幾面臨街， 一般認(rèn)為有利于商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的提高。 例如，多面臨街的沿街角商鋪 比一邊臨街的商鋪價(jià)值高， 與道路齊平臨街的商鋪比略有凹入的商鋪價(jià)值高， 但 是注意的是， 位于街角

13、交通要道的商業(yè)地產(chǎn)如果沒(méi)有足夠的緩沖余地， 對(duì)于其經(jīng) 營(yíng)也是不利的， 因?yàn)檫@樣將影響購(gòu)物人流的出入。 還要看看商鋪前面有沒(méi)有什么 影響臨街情況， 我做的一個(gè)青浦區(qū)華科路的沿街商鋪， 有部分商鋪靠近橋， 引橋 高于商鋪地平， 影響了商鋪的臨街性。 這些要進(jìn)行價(jià)值減損處理， 而且要在特殊 事項(xiàng)和變現(xiàn)能力分析中寫清楚。（2）交通條件道路狀況、出入可利用交通工具、交通管制情況、停車方便程度等。交通的通達(dá)度對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格具有很大影響， 商業(yè)地產(chǎn)估價(jià)時(shí)要從兩方面 考慮交通條件。 A 顧客方面，從現(xiàn)階段一般情況來(lái)說(shuō)， 主要是公共交通的通達(dá)度， 可用附近公交線路的條數(shù)、 公交車輛時(shí)間間隔， 以及公交線路連接

14、的居民區(qū)人數(shù) 等指標(biāo)來(lái)衡量，另外還要考慮停車場(chǎng)地問(wèn)題； B 經(jīng)營(yíng)者方面，要考慮進(jìn)貨和卸貨 的交通便利程度道路交通條件的改善可以給沿途商業(yè)帶來(lái)巨大的人流量，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)而 言，集中的人流量固然重要， 但也要看這些人群是否是有效的消費(fèi)群體， 例如某 大型商場(chǎng)， 由于新建的地鐵線路的一個(gè)出口就在商場(chǎng)內(nèi)， 雖然地鐵直接給商場(chǎng)帶 來(lái)了巨大的人流量， 但這些擁擠的人群多是過(guò)客， 反而影響了商場(chǎng)的正常購(gòu)物環(huán) 境，因此，公共交通的影響要認(rèn)真地調(diào)查區(qū)分。（3）環(huán)境狀況自然環(huán)境、人文環(huán)境、景觀等。（4）外部配套設(shè)施狀況基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施?？偨Y(jié)出，人流量情況，是不是能留住人。三、商業(yè)地產(chǎn)常用估價(jià)方法根據(jù)房地產(chǎn)估

15、價(jià)規(guī)范 ，商業(yè)地產(chǎn)估價(jià)可以選擇收益法、市場(chǎng)法、成本法 等。為準(zhǔn)確評(píng)估商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值， 基于商業(yè)地產(chǎn)的收益性特點(diǎn)， 在商業(yè)地產(chǎn)交 易比較活躍的地方，目前主流的方法適宜選擇收益法、市場(chǎng)法。對(duì)于成本法，可 以選用，但一般不宜作為主要方法。市場(chǎng)比較法： 我們?cè)谧龅臅r(shí)候主要就是要注意可比案例的選擇。 案例是否可 比是很重要的。選取的案例與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不要超過(guò)一年，樓層、結(jié)構(gòu)相同，面積相 差不要太大，臨街情況不要相差太大。收益法：我們主要注意市場(chǎng)租金的選取， 現(xiàn)在我們的市場(chǎng)租金也是用市場(chǎng)比 法做出來(lái)的，比較有理有據(jù)。特別要注意的是租賃合同的租金， 我們拿到委托方 提供的租賃合同，我們要有合理的判斷，對(duì)于一些

16、明顯高于市場(chǎng)情況的租金， 我 們不能按合同來(lái)計(jì)算。因?yàn)檫@種租賃關(guān)系是很不穩(wěn)定的，租客很容易選擇替代的 商業(yè)的物業(yè)來(lái)減少成本。如果我們不按租賃合同計(jì)算，那么，我們要在評(píng)估報(bào)告 中寫清楚，我們不按其計(jì)算的理由。1、收益法商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值體現(xiàn)在其獲取收益能力的大小上， 所以收益法是商業(yè)地產(chǎn)估 價(jià)最常用的方法之一，它是以預(yù)期收益原理為基礎(chǔ)，其主要的工作是測(cè)算是商業(yè) 地產(chǎn)的凈收益、收益年限和收益率，在具體操作過(guò)程中要根據(jù)不同商業(yè)業(yè)態(tài)、 類 型區(qū)別對(duì)待。最一般的公式：V= A1 亠亠An 二 A1Yi（1Y 1）（1丫2） uY 1）（1丫2）（1Yn）y （1. Yj）jTj式中：V房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的收益

17、價(jià)格，通常稱為現(xiàn)值；A房地產(chǎn)的未來(lái)凈運(yùn)營(yíng)收益，通常簡(jiǎn)稱凈收益；丫一一房地產(chǎn)的報(bào)酬率（折現(xiàn)率）；n房地產(chǎn)的收益期限，是從估價(jià)時(shí)點(diǎn)開(kāi)始計(jì)算的未來(lái)可以獲得收 益的年限。2、市場(chǎng)法商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)租比例比較頻繁， 特別是小型商鋪更是如此，較易獲得比較實(shí)例，所以在商業(yè)地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，市場(chǎng)法也可以是一種常用方法。另外，在用收 益法評(píng)估商業(yè)地產(chǎn)的客觀租金時(shí)，也可用市場(chǎng)比較法進(jìn)行租金的測(cè)算。比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例成交價(jià)格X交易情況修正系數(shù)X市場(chǎng)狀況修正系數(shù)X房 地產(chǎn)狀況修正系數(shù)3 、成本法在有些估價(jià)業(yè)務(wù)中， 由于市場(chǎng)交易資料的缺乏， 例如熱點(diǎn)區(qū)域大多商業(yè)地產(chǎn) 是只租不售的， 或是對(duì)將要轉(zhuǎn)變用途的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)， 也

18、會(huì)用到成本法作為 輔助方法。成本法最基本的公式為：房地產(chǎn)價(jià)值 =重新構(gòu)建價(jià)格 -建筑物折舊其中適用于新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)的基本公式：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值 =土地取得成本 +開(kāi)發(fā)成本 +管理費(fèi)用 +銷售費(fèi)用 +投資利 息+銷售稅費(fèi) +開(kāi)發(fā)利潤(rùn)適用于新建成投產(chǎn)的建筑物的基本公式：新建成的建筑物價(jià)值 = 建筑物建設(shè)成本 + 管理費(fèi)用 + 銷售費(fèi)用 + 投資利息 + 銷售稅費(fèi) + 開(kāi)發(fā)利潤(rùn)適用于新開(kāi)發(fā)的土地基本公式：新開(kāi)發(fā)的土地價(jià)值 =取得待開(kāi)發(fā)土地的成本 +土地開(kāi)發(fā)成本 +管理費(fèi)用 +銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi) +開(kāi)發(fā)利潤(rùn)四、商業(yè)地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理商業(yè)地產(chǎn)評(píng)估在總體技術(shù)方法思路上雖大體一致， 但在具

19、體技術(shù)路線的選擇 和處理上有各自的特點(diǎn)。 下面對(duì)不同情況下以抵押貸款為目的的商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行評(píng) 估的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理進(jìn)行簡(jiǎn)要說(shuō)明。1、不同經(jīng)營(yíng)方式商業(yè)地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理（1）出租型商業(yè)地產(chǎn)出租型商業(yè)地產(chǎn)的投資者主要通過(guò)收取租金獲取回報(bào)， 這類商業(yè)地產(chǎn)主要為 臨街中小型商鋪、便利店、專賣店、專業(yè)市場(chǎng)、社區(qū)商鋪等。出租型商業(yè)地產(chǎn)主 要采用收益法和市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)。采用收益法關(guān)鍵是求取租金收益， 租金的測(cè)算要區(qū)分租期內(nèi)和租期結(jié)束兩種 情況。在租期內(nèi)（毀約除外）應(yīng)根據(jù)租賃合同計(jì)算凈收益，但如果租賃協(xié)議中的 租金明顯過(guò)高或過(guò)低時(shí)，在以抵押評(píng)估為目的的前提下，就應(yīng)該遵循謹(jǐn)慎原則， 不宜采用明顯過(guò)高的

20、租金而應(yīng)采用正常市場(chǎng)租金， 對(duì)于過(guò)低的租金則應(yīng)采用。 租 期結(jié)束后，應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)客觀租金水平、 經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、 稅金等利用市場(chǎng)求取待估商業(yè) 地產(chǎn)的凈收益， 并根據(jù)市場(chǎng)租金變化趨勢(shì)判斷未來(lái)租金水平。 因此是否存在租約 限制對(duì)準(zhǔn)確測(cè)算出租型商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值非常重要。采用市場(chǎng)法對(duì)出租型商業(yè)地產(chǎn)估價(jià)主要應(yīng)用在兩個(gè)方面： 直接求取商業(yè)地 產(chǎn)價(jià)格；求取商業(yè)地產(chǎn)租金，在利用收益法測(cè)算商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格交易實(shí)例的選擇 和修正系數(shù)的確定是市場(chǎng)法評(píng)估出租型商業(yè)地產(chǎn)的重要環(huán)節(jié)。 由于影響商業(yè)地產(chǎn) 價(jià)格的因素很多， 因此對(duì)估價(jià)對(duì)象及交易實(shí)例的實(shí)地查看顯得非常重要， 必須要 詳細(xì)了解待估商業(yè)地產(chǎn)的地段及具體坐落、 臨街狀況， 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)

21、和內(nèi)容、 建筑及 內(nèi)部格局、樓層、面積、裝修、交易方式等因素。此外在交易實(shí)例的選擇時(shí)還應(yīng)關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)的交易形式、 價(jià)格（租金）內(nèi)涵。 如，當(dāng)前許多商業(yè)地產(chǎn)的銷售采取了售后回租的形式， 這種交易情況下的價(jià)格比 非售后回租情況下的價(jià)格要高， 具體高多少， 取決于售后回租的條件。 即回報(bào)率 與回報(bào)年限。類似這種實(shí)例可比性基礎(chǔ)比較弱，一般不宜采用。如果一定要用， 必須針對(duì)回報(bào)率和回報(bào)年限的綜合情況進(jìn)行修正。 又如商業(yè)物業(yè)的租金， 有的包 含管理費(fèi)、水電費(fèi)等，或者收取了押金， 而有的則沒(méi)有。而租賃價(jià)格中稅費(fèi)的 負(fù)擔(dān)，房屋的修繕責(zé)任歸屬， 租賃期限的長(zhǎng)短、 租金的支付方式及違約責(zé)任等都 對(duì)租賃價(jià)格產(chǎn)生影響

22、，所以要詳細(xì)了解這些內(nèi)容。（2）運(yùn)營(yíng)型商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)型商業(yè)地產(chǎn)主要靠經(jīng)營(yíng)獲得收入， 如百貨店、超級(jí)市場(chǎng)、 大型商場(chǎng)等這 類商業(yè)地產(chǎn)評(píng)估方法的選擇要受收集的資料情況的影響?？墒占恼Ｊ袌?chǎng)交易價(jià)格、 租金、位置等信息： 優(yōu)先選用市場(chǎng)比較法和 收益法兩種方法進(jìn)行評(píng)估。對(duì)于某些熱點(diǎn)區(qū)域， 市場(chǎng)買賣交易很少， 多用于出租， 這時(shí)無(wú)法收集到足 夠的市場(chǎng)法可比實(shí)例。 針對(duì)這種情況則應(yīng)收集估價(jià)對(duì)象的取得成本， 運(yùn)用成本法 和收益法進(jìn)行評(píng)估。在采用成本法時(shí)，對(duì)于估價(jià)對(duì)象土地取得成本可以選擇用市場(chǎng)比較法評(píng)估的 應(yīng)優(yōu)先選用市場(chǎng)比較法， 基準(zhǔn)地價(jià)法次之。 對(duì)于建筑物成本則應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的 結(jié)構(gòu)、裝修情況、設(shè)備 、設(shè)施

23、情況等求取。另外，在采用收益法評(píng)估時(shí)， 當(dāng)難以獲得第一手租金資料， 對(duì)于這類估價(jià)對(duì)象，在評(píng)估時(shí)理論上可基于營(yíng)業(yè)收入測(cè)算凈收益，即凈收益= 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 -主營(yíng)業(yè)務(wù)成本和稅金 -管理費(fèi)用 -財(cái)務(wù)費(fèi)用 -銷售費(fèi)用 -商業(yè)利潤(rùn)。但實(shí)際操作中，如 何剝離商業(yè)經(jīng)營(yíng)的利潤(rùn)與房地產(chǎn)帶來(lái)的利潤(rùn)是比較難以處理的判斷， 一般做法是 根據(jù)類似可比實(shí)例修正估算出租賃收入來(lái)確定商業(yè)地產(chǎn)的凈收益。2、不同規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理（1）整幢商業(yè)地產(chǎn)估價(jià)在實(shí)際的商業(yè)地產(chǎn)估價(jià)中， 進(jìn)行整幢房地產(chǎn)估價(jià)的情況相對(duì)而言比較少。 對(duì) 整幢商業(yè)地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，首先應(yīng)詳細(xì)了解不同樓層的商業(yè)業(yè)態(tài)、經(jīng)營(yíng)方式、類型、 收入水平差異等；其

24、次要了解同層商業(yè)地產(chǎn)鋪面的分布格局及價(jià)格分布影響因 素；最后根據(jù)不同樓層具體情況、 交易實(shí)例收集的難易程度、 潛在租金及其經(jīng)營(yíng) 費(fèi)用測(cè)算的難易程度而選擇不同估價(jià)方法， 一般可采用收益法和市場(chǎng)法。 如很難 找到可比較的市場(chǎng)買賣實(shí)例， 或者酒店等大型經(jīng)營(yíng)性物業(yè)， 將選用收益法和成本 法進(jìn)行評(píng)估。（2）整層商業(yè)地產(chǎn)估價(jià)整層商業(yè)地產(chǎn)評(píng)估， 一般可采用市場(chǎng)比較法或收益法進(jìn)行， 但通常情況下整 層出售或出租個(gè)案遠(yuǎn)少于單個(gè)商鋪出售或出租， 因此當(dāng)缺少類似整層商業(yè)地產(chǎn)出 租或銷售可比實(shí)例， 而僅有單個(gè)商鋪的成交實(shí)例時(shí)， 如何利用單個(gè)商鋪價(jià)格修正 而估算得出整層商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格往往成為估價(jià)的難點(diǎn)。雖然整層商業(yè)地產(chǎn)與分割商鋪面臨的客戶群體定位不同， 二者在市場(chǎng)價(jià)格形 成過(guò)程中的分割布局、策劃費(fèi)用、銷售代理費(fèi)用、市場(chǎng)接受能力并不一致。但是二者畢竟是“全體”與“個(gè)體”的關(guān)系，對(duì)某個(gè)具體的鋪位價(jià)格而言，在數(shù)量上 與整層商業(yè)地產(chǎn)均價(jià)間存在一定的比例關(guān)系， 因此可通過(guò)細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)查， 確定 這種數(shù)量關(guān)系，進(jìn)而修正到整層商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格。（3 ）同層商業(yè)地產(chǎn)不同鋪面評(píng)估對(duì)于同層商業(yè)地產(chǎn)多個(gè)鋪面進(jìn)行評(píng)估時(shí)， 可先評(píng)估出一個(gè)鋪面的價(jià)格， 其余 鋪面價(jià)格在此