萬豪商業(yè)城策劃案

1、萬豪商業(yè)城營銷策劃方案發(fā)布目錄第一部分物業(yè)定位第一章市場(chǎng)調(diào)查分析一深圳市總體商業(yè)市場(chǎng)背景二南山商業(yè)市場(chǎng)綜述三同類主題市場(chǎng)調(diào)研八卦嶺片區(qū)典型可比商場(chǎng)調(diào)研田貝片區(qū)典型可比商場(chǎng)調(diào)研筍崗片區(qū)典型可比商場(chǎng)調(diào)研本區(qū)域典型可比商場(chǎng)調(diào)研四總結(jié)分析第二章物業(yè)發(fā)展建議一商場(chǎng)平面布局規(guī)劃設(shè)計(jì)鋪位分割過道設(shè)計(jì)商場(chǎng)人流圖繪制二商場(chǎng)賣場(chǎng)設(shè)計(jì)三商場(chǎng)經(jīng)營品種分區(qū)設(shè)計(jì)四商場(chǎng)各層租金估算及租金價(jià)格表制定五 商場(chǎng)商業(yè)經(jīng)營管理建議六 建筑外立面之裝飾、色彩修改建議商場(chǎng)休閑廣場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議七第二部分 招租推廣策略一 主體推廣方案及廣告推廣要點(diǎn)二 階段推廣計(jì)劃時(shí)間表三 組合媒體發(fā)布計(jì)劃四 銷售賣場(chǎng)策劃造勢(shì)手法策劃 五第一部分 物業(yè)定位第

2、一章 市場(chǎng)調(diào)查分析一、 深圳市總體商業(yè)市場(chǎng)背景1 、商場(chǎng)分割小鋪位銷售已風(fēng)光不再曾經(jīng)轟動(dòng)一時(shí)的 “西部電子” ， 開業(yè)后遠(yuǎn)未達(dá)到人們預(yù)期， “ 東方巴黎”至今仍無法開業(yè)， 這使得將統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)的商場(chǎng)劃分成小鋪位賣的銷售形式難度增大，讓投資客重新建立起信心的難度增強(qiáng)。事實(shí)上，即使后來彩福大廈的裙樓商場(chǎng)因新一佳著名商家的進(jìn)駐， 和發(fā)展商不惜血本10 年 8%的回報(bào)率而使彩福大廈裙樓銷售良好， 也不可以輕易斷言市場(chǎng)可以接受這種商場(chǎng)鋪位劃分的形式。因?yàn)椋@種形式存在許多的問題尚未解決：* 產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營權(quán)不統(tǒng)一的矛盾始終未能解決。怎樣使小業(yè)主的利益得到保障一旦大商家退出商場(chǎng)， 誰來負(fù)責(zé)重新招租，各小業(yè)主之間的

3、利益誰來平衡* 鋪位劃分過細(xì)、過小不利經(jīng)營者使用。發(fā)展商為了盡快銷售鋪位，常常將鋪位劃分過細(xì)、過小，以減少鋪位總值，降低置業(yè)門檻，擴(kuò)大購買層面。而實(shí)際的經(jīng)營者無法接受和使用過小的商鋪，這種矛盾只好通過重新劃分、整合鋪位來解決，從而導(dǎo)致銷售鋪位與經(jīng)營鋪位完全不同的局面， 一旦經(jīng)營客退出重新招租時(shí)，必將引發(fā)各種矛盾。* 經(jīng)營管理水平是影響商場(chǎng)存活的關(guān)鍵因素。商場(chǎng)內(nèi)各鋪位利益相關(guān)，彼此一榮俱榮、一損俱損，這需要商場(chǎng)經(jīng)營管理部門統(tǒng)一的管理協(xié)調(diào)商場(chǎng)才能做旺。 但往往發(fā)展商將商鋪分割售出后， 就不再理會(huì)經(jīng)營的問題， 這是導(dǎo)致目前眾多商場(chǎng)失敗的直接原因。* 發(fā)展商能否“放水養(yǎng)魚”是招商工作的關(guān)鍵。一個(gè)新的商

4、場(chǎng)開業(yè)需要培育市場(chǎng)的時(shí)間 ,發(fā)展商需要給經(jīng)營客適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠來增強(qiáng)其對(duì)商場(chǎng)的信心， 從而吸引進(jìn)場(chǎng)， 這就需要發(fā)展商在一段時(shí)間內(nèi)承受短期利益的損失，如減免租金、管理費(fèi)等，這些措施對(duì)發(fā)展商的資金壓力較大， 發(fā)展商面臨能否堅(jiān)守難關(guān)的困惑； 而發(fā)展商如果不“放水養(yǎng)魚”給租客以適當(dāng)優(yōu)惠，則商場(chǎng)招滿有一定困難，嚴(yán)重的會(huì)導(dǎo)致無法開業(yè)，發(fā)展商屆時(shí)將面臨更為嚴(yán)峻的形勢(shì)。2、街鋪始終受市場(chǎng)鐘愛與上述情況不同，街鋪產(chǎn)權(quán)獨(dú)立，受其他干擾因素少，客流量僅受街道人流的影響，生意好做長久，租金穩(wěn)定。因此，商鋪的售價(jià)也穩(wěn)定而高企，街鋪的價(jià)值為許多投資客和經(jīng)營者認(rèn)可，易受市場(chǎng)追捧。3、專業(yè)市場(chǎng)增多，競(jìng)爭(zhēng)更加激烈訂立明確的主題，走專

5、業(yè)化路線來吸引客戶的專業(yè)市場(chǎng)越來越多。但是做專業(yè)市場(chǎng)需要一定條件才能成功：* 可借用的資源優(yōu)勢(shì)* 規(guī)模、交通、配套等自身硬件條件* “放水養(yǎng)魚”的可持續(xù)發(fā)展策略* 和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手或潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比具有比較優(yōu)勢(shì)* 有較強(qiáng)昭示力* 原則上不單純依賴批發(fā)客戶，還應(yīng)具備較多的周邊零售客戶，以積聚人氣* 專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營管理* 充足的資金、人才儲(chǔ)備只有滿足上述全部或多項(xiàng)條件的專業(yè)市場(chǎng)，才有可能成功，如：享譽(yù)全國的賽格電子配套市場(chǎng)， 就是依靠華強(qiáng)北是眾多的電子生產(chǎn)商集結(jié)地這一大的資源優(yōu)勢(shì)，配合便捷的交通、暢旺的人氣、較強(qiáng)的昭示力等綜合優(yōu)勢(shì)而發(fā)展起來的，并逐步發(fā)展成為輻射全國的專業(yè)市場(chǎng)。雖說專業(yè)市場(chǎng)的成功案例很多

6、， 但更多的專業(yè)市場(chǎng)由于自身缺乏上述的條件或不具備比較優(yōu)勢(shì)， 往往在競(jìng)爭(zhēng)中慘遭淘汰， 或是做痛苦的掙扎。4、二層以上物業(yè)銷售難度大凡是出售的商業(yè)物業(yè)， 無論是開放式商場(chǎng)還是獨(dú)立式商鋪， 二層以上的部分大多銷售困難，最終只能通過招租解決二、 南山商業(yè)市場(chǎng)綜述南山商業(yè)市場(chǎng)面臨的歷史契機(jī)、 1 深圳城市中心的西移， 濱海大道的建成通車， 西部跨海大橋的規(guī)劃， 給予了南山商貿(mào)物業(yè)發(fā)展的歷史契機(jī)。 而南山房地產(chǎn)市場(chǎng)整體的火爆則直接成為南山商貿(mào)物業(yè)發(fā)展的澎湃動(dòng)力。如今，南山居住，市區(qū)上班已成為部分深圳人的時(shí)尚生活。 隨著南山本地商業(yè)需求與日遞增， 南山商貿(mào)物業(yè)在近兩年來呈現(xiàn)出一派旺銷景象。 在南山購物環(huán)境

7、日漸改善的條件下， 南山商貿(mào)物業(yè)將徹底一改完全區(qū)域內(nèi)消費(fèi)的特征，將有力地輻射寶安及其周邊地區(qū)， 吸引港人前往購物的前景也不是奢望。2 南山商業(yè)市場(chǎng)的消費(fèi)群體分析滿足本地市場(chǎng)需求從南山本地人口及現(xiàn)時(shí)在售、 在建和在營業(yè)的商服物業(yè)總量比例來看， 南山商服物業(yè)在未來發(fā)展中可滿足本地商業(yè)的發(fā)展需要， 可滿足本地消費(fèi)者對(duì)良好的購物休閑環(huán)境和多姿多彩、 琳瑯滿目的購物場(chǎng)所的需求。南山在建、在售的商服物業(yè)逾2 0萬平方米，截止到今年底其商服物業(yè)空置量達(dá)7 . 5 6萬平方米，二項(xiàng)相加南山在未來一年內(nèi)的商服物業(yè)供應(yīng)量將達(dá)到2 7 .5萬平方米，南山居住人口4 5萬，平均每人擁有0. 6 0平方米的商服物業(yè)，此

8、種比例遠(yuǎn)高于其它地區(qū)商業(yè)配套比例。 在南山未來的商服物業(yè)發(fā)展中， 如何定位，形成自身特色，強(qiáng)力吸引本地居民消費(fèi)，滿足本地居民需求是重中之重。輻射周邊居民 周邊指科技園、西麗和寶安。歷史上南山與這三個(gè)地區(qū)有著千絲萬縷的聯(lián)系， 商業(yè)更是相互補(bǔ)充， 南山在近幾年的商業(yè)發(fā)展中已形成了以幾大商場(chǎng)為龍頭的成熟大商圈， 而科技園、 西麗和寶安的商業(yè)還顯得不成規(guī)模、不具特色、不上檔次，由于南山與這三個(gè)地區(qū)的交通方便，路程近，人與人之間的聯(lián)系較多，所以有理由相信， 在未來的南山商服物業(yè)的發(fā)展中， 它能吸引周邊的居民加入到本地商場(chǎng)的消費(fèi)群體中來。吸引港人購物 羅湖區(qū)已成為港人置業(yè)和購物的理想?yún)^(qū)域，已成為不爭(zhēng)的事實(shí)

9、。 港人每天到羅湖大包小包購物已成為羅湖東門老街及其它購物商場(chǎng)的一大景觀。 港人前往羅湖購物是因?yàn)楦廴丝梢宰罱?最便利到達(dá)羅湖， 是因?yàn)楦廴藢?duì)羅湖商服物業(yè)有較深入的了解， 是因?yàn)榱_湖的購物環(huán)境已接近和達(dá)到香港水平。 隨著西部跨海大橋的建成開通，南山與香港的距離縮短， 坐車只需十幾分鐘， 這使得大多數(shù)港人可便利前往南山。 一方面，跨海大橋的開通可吸引港人南山置業(yè)居住， 居住南山的港人可增加本地的商業(yè)消費(fèi)需求；另一方面，交通便利，通關(guān)方便，兩地物價(jià)差和南山購物環(huán)境的日臻完善， 會(huì)使得一部分港人把購物的區(qū)域轉(zhuǎn)移到南山， 從而可使得南山的商業(yè)需求總量得以增加， 商業(yè)發(fā)展步入更高的平臺(tái)。3 南山商圈狀

10、況分析南山商服物業(yè)在分布上呈商圈和沿交通干線分布的特征， 特別在商圈分布上， 南山商業(yè)發(fā)展的龍頭商場(chǎng)的帶動(dòng)作用不可估量， 至今已在南山形成了：以人人樂、沃爾瑪為中心的商圈；以家樂福為中心的商圈；以女兒國、愉康商城為中心的商圈。這三個(gè)商圈，是南山商業(yè)發(fā)育得最為成熟的繁華區(qū)。本項(xiàng)目位于以人人樂、 沃爾瑪為中心的商圈，又稱“沃爾瑪商圈”，此商圈目前發(fā)展最具潛力，不僅檔次高，而且多為知名度高、有很強(qiáng)消費(fèi)支撐力和號(hào)召力的大型商場(chǎng)，再加上順電近期的加盟，使得該商圈更具分量，另外，本項(xiàng)目一萬豪商業(yè)城和相臨的佳騰電器城也是有一定規(guī)模的商場(chǎng)，大家主題不同， 各有側(cè)重，使得該商圈經(jīng)營業(yè)態(tài)豐富。4 南山商業(yè)街道分布

11、狀況分析南新路 南山老城區(qū)，人流量大，商業(yè)繁榮，低檔為主，業(yè)態(tài)多樣商業(yè)繁榮，業(yè)態(tài)多樣，餐飲業(yè)最發(fā)達(dá)，有家樂福商場(chǎng)常新路人流量大，主要服務(wù)于周邊居民區(qū)，有愉康超市、女兒國 南山大道商業(yè)前景好，以檔次較高的大型商場(chǎng)為主，有海雅百貨、沃爾南油大道瑪、佳騰、萬豪等，但交通干線不聚人氣，且分布分散。登良路 業(yè)態(tài)以五金配件、汽車修理為主，裝飾材料也較發(fā)達(dá)不聚人氣，基本無商業(yè)，有東方巴黎在售內(nèi)環(huán)路隨著后海大批住宅興起，被眾商家看好.商業(yè)繁榮，業(yè)態(tài)多樣 東濱路小結(jié)：從上表看出，南油大道的商業(yè)目前檔次高，且較為集中，有形成“南山華強(qiáng)北”之勢(shì)。5南山商業(yè)供應(yīng)量分析進(jìn)年來，蛇口沃爾瑪購物廣場(chǎng)，南新路女人世界，姊妹城

12、，南山商業(yè)文化中心的海雅百貨新形象商場(chǎng)先后開張營業(yè)，西部電子商場(chǎng)、 佳騰電器城、萬豪商業(yè)場(chǎng)、東方巴黎服裝城等商服物業(yè)鋪天蓋地廣告 宣傳及層出不窮的多種促銷的活動(dòng)的開展， 形成了南山商服物業(yè)爭(zhēng)搶 市場(chǎng)的一個(gè)個(gè)火爆場(chǎng)面。截止到今年上半年，南山在建和在售的商服物業(yè)逾2 0萬平方米， 其 中總建筑面積在1 0 0 0平方米以上的有南城購物廣場(chǎng)、西部電子時(shí)代廣場(chǎng)、萬豪商業(yè)城、南油佳騰電器城、東方巴黎時(shí)裝城、女人世界 南山分店、姊妹城、南景園商場(chǎng)、倉前錦福苑商場(chǎng)、富嘉名閣商場(chǎng)、 大陸莊園商場(chǎng)、星海名城一期商場(chǎng)及國興苑商場(chǎng)等十幾家，其中在今 年十月以前開業(yè)的商場(chǎng)有五家。這十幾家在售和在建的大型商場(chǎng)，大 都以

13、主題商場(chǎng)宣傳，鮮明界定和劃分終端目標(biāo)消費(fèi)群。在深圳市全市的商服物業(yè)區(qū)域構(gòu)成比例中，南山區(qū)去年商服物業(yè) 施工面積，占到全市的1 7%。新開工面積占全市的1 4%,竣工面 積占全市的1 2%,樓花銷售面積占全市的1 4%。以上數(shù)據(jù)表明， 南山商服物業(yè)已成為深圳商服物業(yè)中的主要組成部分，南山商服物業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展，為南山區(qū)商業(yè)環(huán)境的日臻完善提供了基本的條件。.項(xiàng)目名稱 位置 商場(chǎng)面積 入伙時(shí) 經(jīng)營項(xiàng)目 期M () 2百貨精品南新路南城購物廣場(chǎng)30000電腦、通訊、辦16639南油大道展望西部公自動(dòng)化、音響與學(xué)府路 電子時(shí)代廣場(chǎng)交界處器材2000/桃園路蘇豪名廈商場(chǎng).南新路服裝及女性產(chǎn)品 桃園路 5000

14、 深圳秭妹購物城小商品批發(fā)、肉桃園路 8283 南貿(mào)市場(chǎng)菜市場(chǎng)南新路 /5000 倉前錦福苑裙樓學(xué)府南油大1500 家居廣萬豪商業(yè)南油金暉家居廣電腦、音像、 1000 南油大訊器材、家電臺(tái)灣高檔家尚未開1447 東方巴黎時(shí)裝交內(nèi)環(huán)南廣桃園女性及兒童用 300 女兒國南山分南新女人世界南山分桃園 360 女性及兒童用南新沃爾瑪蛇口分南油大300 百貨超內(nèi)環(huán) 3500 南油大海雅百百貨商濱海道6 南山商業(yè)商業(yè)特征分析檔次低、規(guī)模小，經(jīng)營品種不全*這也是造成以往南山商業(yè)氣氛平淡的一個(gè)重要原因。南山商服市場(chǎng)，包括人人樂、家樂福、愉康倉儲(chǔ)商場(chǎng)，總體商業(yè)規(guī)模不大，三家商場(chǎng)營業(yè)面積加起來才2 萬余平方米。

15、加上各類商鋪門店， 總的商業(yè)面積約 2030 萬平方米，由于商業(yè)不集中，分布在從南頭到南油的廣闊區(qū)域，十分分散，又大都采用地鋪式經(jīng)營，因而經(jīng)營的各種商品品種較少，檔次較低，顯得比較零亂。以服裝為例，無論是已經(jīng)倒閉的金太陽商業(yè)城， 還是南新路口的南新時(shí)裝商場(chǎng)， 登良路的登良自選商場(chǎng)，都以經(jīng)營低檔時(shí)裝為主， 除人人樂購物廣場(chǎng)和新開業(yè)的女兒國南山分店、海雅百貨外，很難能見到較高檔的商品。除此之外，就只有近千家經(jīng)營飲食、日用百貨、鞋帽服飾、珠寶鐘表、五金交電器件、低檔家私的商鋪門店，如常興路商業(yè)街等。* 商圈形象未能深入人心，人氣不旺濱海大道通車后，羅湖上班，南山居住成為一部分人的夢(mèng)想。而現(xiàn)在南山居住

16、，福田、 羅湖購物卻是活生生的現(xiàn)實(shí)。由于幾個(gè)主要大商場(chǎng)相隔較遠(yuǎn)， 中間的小商鋪又不成氣候， 使得相當(dāng)一部分人不得不到市中心區(qū)甚至羅湖去購物。 特別是科技園的中高收入者， 大部分身居南山，卻很少為南山的商業(yè)發(fā)展作貢獻(xiàn)。除了必要的日常用品外，購買衣物、電腦、家電、家具等，南山均不是首選，甚至壓根兒就沒想到南山。據(jù)統(tǒng)計(jì)，到華強(qiáng)北和東門購物的南山人比例達(dá)到 25 以上。這部分有相當(dāng)購買力的消費(fèi)者的分流， 無疑是南山商業(yè)發(fā)展的一大損失。* 整體規(guī)劃分散零亂，無統(tǒng)一布局在南山購物，有可能遇到這家賣皮鞋，而緊鄰的那家卻在賣五金配件， 再過去是飲食店，而飲食店隔壁卻在賣陶瓷建材的情況， 由于設(shè)有統(tǒng)一規(guī)劃， 這

17、些大都是由住宅樓的底層改建的商鋪就給人一種特別零亂的感覺。7 南山商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析當(dāng)眾多的發(fā)展商把眼光盯向南山的住宅開發(fā)時(shí)， 一些精明的發(fā)展商早就瞄準(zhǔn)了南山的商服市場(chǎng)。近兩年來，南山商服樓盤推出速度之快，規(guī)模個(gè)商服樓盤竣工入伙或即將開14 之大，檔次之高，非往年堪與比擬。有業(yè)，面積近20 萬 M ，大部分商場(chǎng)面積均在5000M 以上，上千家新推的 22 商鋪門店招租在即。而商業(yè)用房面積達(dá)40000M 以上的南油購物公園將2 把南城購物廣場(chǎng)以南的姊妹購物城、 家樂福、 海雅百貨、萬豪商業(yè)城、人人樂購物廣場(chǎng)、沃爾瑪、籌建中的天虹商場(chǎng)等聯(lián)成一片，形成一個(gè)完整的商業(yè)圈，南山商業(yè)文化中心規(guī)劃中的面積為2

18、87500M 的商業(yè)用房的全面2 建成將使南山商業(yè)圈真正與東門、華 強(qiáng)北三足鼎立、強(qiáng)勢(shì)互動(dòng)。* 各大型主題商城粉墨登場(chǎng)今年就有 7 家大型主題商城開業(yè)， 西部電子時(shí)代廣場(chǎng)是集電腦、 通訊、辦公自動(dòng)化、音響器材、電子元配件、電子玩具、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)為一體的專業(yè)化電子配套市場(chǎng)； 姊妹購物城是經(jīng)營全品牌女性服裝為主的主題商城；女兒國、 女人世界的女性品牌主題早已深人人心；南油佳騰電器城率先在南山開電器主題商城之先河。* 大型綜合類商場(chǎng)問世，慘淡經(jīng)營海雅百貨規(guī)模35000M ，在海雅百貨開業(yè)之前，南山尚無一家大型2百貨商場(chǎng)。 其起點(diǎn)高， 規(guī)模大， 經(jīng)營品種齊全， 并規(guī)劃有大型停車位，而且在經(jīng)營理念，操作手法

19、上都有全新突破，但受周邊人氣影響，尚處于慘淡經(jīng)營之中。* 品牌商家大舉搶灘登陸女兒國購物城南山分店己于去年底開業(yè)，今年，女人世界南山分店、沃爾瑪購物廣場(chǎng)也相繼登臺(tái)亮相。 特別是沃爾瑪蛇口分店， 坐鎮(zhèn)蛇口與南油交匯處， 是深圳規(guī)模最大的沃爾瑪購物廣場(chǎng)， 以其無形的金字招牌的強(qiáng)大凝聚力必能夠?qū)⑸呖凇?南油、 南頭三塊斷檔的商網(wǎng)緊密地銜接， 將片區(qū)內(nèi)幾十家分散的商家以統(tǒng)一的商業(yè)形象重新展現(xiàn)， 而老牌勁旅人人樂購物廣場(chǎng)與沃爾瑪比肩而立， 逐鹿南山商圈， 輻射關(guān)外，從而帶旺南山商圈的人氣，大力提升整體形象。南山商圈架構(gòu)被重組*商圈內(nèi)大商家變得密集， 以兩家超市為主導(dǎo)的商業(yè)格局被打破。 綜合類大商場(chǎng)、主題

20、商城、專業(yè)商場(chǎng)、倉儲(chǔ)式商場(chǎng)均登臺(tái)唱戲，搶奪領(lǐng)班權(quán)。以南城購物廣場(chǎng)、姊妹購物城、女人世界為中心的南新路口商業(yè)區(qū)，以西部電子、愉康商場(chǎng)、女兒國購物城為中心的愉康商業(yè)區(qū)、以沃爾瑪、人人樂、萬豪商業(yè)城、南油佳騰電器城、順電為中心的沃爾瑪商業(yè)區(qū)將在家樂福、 海雅百貨的承南啟北下形成一個(gè)完整的商業(yè)圈。* 南山商業(yè)將向中高檔方向發(fā)展濱海大道通車后，創(chuàng)世紀(jì)濱?；▓@、鴻瑞花園、招商海月花園、中海麗苑、海典居、海珠城等住宅區(qū)業(yè)主的大規(guī)模入住，加上科技園、深大片區(qū)原有中高收人階層的存在以及西部硅谷、 跨海深港大橋通車的宏偉藍(lán)圖， 使商家不斷看好這里的中高檔市場(chǎng)。 規(guī)劃中的南山商業(yè)文化中心， 南油購物公園均有大規(guī)模的

21、住宅和商業(yè)用房開發(fā)， 南山商圈內(nèi)充滿了無限商機(jī)。* 競(jìng)爭(zhēng)激烈導(dǎo)致商家不斷有新的促銷手段家樂福超市的進(jìn)駐曾使南山最有名氣的愉康商場(chǎng)改為倉儲(chǔ)式商場(chǎng)， 不斷增加經(jīng)營品種， 改善購物環(huán)境， 而后兩家商場(chǎng)均打出了最低價(jià)的招牌，力爭(zhēng)以價(jià)平取勝，以招徠更多的顧客。海雅百貨的開業(yè)，如同淺水灣里開來了一艘航空母艦（家樂福、人人樂、愉康商場(chǎng)三家商場(chǎng)加起來還不夠海雅百貨面積大） ；南山商圈內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)壓力激增。目前，家樂福、人人樂、海雅百貨三家商場(chǎng)都開通了免費(fèi)接送選購物大巴， 各種各樣的購物送禮、 集團(tuán)購物熱線的優(yōu)惠促銷活動(dòng)不斷出籠； 一些取悅消費(fèi)者、 吸引口頭客的舉措更讓消費(fèi)者有一種上帝的感覺。 如人人樂購物廣場(chǎng)推出的

22、真心換真情活動(dòng)， 如果消費(fèi)者在人人樂購物廣場(chǎng)遇到下雨， 不管有沒有購物， 都可以獲贈(zèng)雨傘一把，一周內(nèi)還回即可。可以想見，消費(fèi)者將從中獲得更多的方便和實(shí)在。三 同類主題市場(chǎng)調(diào)研八卦嶺片區(qū)典型可比商場(chǎng)調(diào)研*居家裝飾城：開業(yè)時(shí)間較長，已開一、二、三期，其中一、二期位于八卦路，為2 棟相臨廠房，均為2 層，每層面積約 1400 平方米，生意甚是紅火。一層經(jīng)營各種裝飾材料，品種齊全，二層為眾多家居設(shè)計(jì)公司， 有名氣的有： 怡庭、 雅庭、 吉祥如意、 居眾、 創(chuàng)典居等公司。三期位于八卦三路，與國際展覽中心相臨，只開業(yè)一層，生意一般。均獨(dú)立收銀，可講價(jià)，鋪位面積由 20-60 平米不等，租金水平約為160

23、元/ 平米。雅居裝飾城：位于八卦四路，已開業(yè)一至四期，與居家裝飾城毗鄰，生意很好，規(guī)模、布局、經(jīng)營品種等均與居家相若，都是憑借八卦嶺地緣優(yōu)勢(shì)、 便利交通、 成行成市的規(guī)模效應(yīng)和廉價(jià)的倉庫用地而蓬勃發(fā)展起來的，其租金水平約為 128 元/ 平米。八卦嶺裝飾材料城 ：居家裝飾城對(duì)面，位于工業(yè)區(qū)內(nèi)，不臨街，檔次較居家低，規(guī)模不大，共一層，面積約 1000 平方米，人氣不旺，生意較慘淡。指望旁邊鵬基大廈招商使用后，能帶旺生意。經(jīng)營品種不十分齊全。*田貝片區(qū)典型可比商場(chǎng)調(diào)研 金麗家居廣場(chǎng)：田貝金麗家居廣場(chǎng)營業(yè)面積逾2萬平方米。 商品按家 庭裝修工序呈遞進(jìn)式布局。金麗家居廣場(chǎng)，經(jīng)營范圍1F:地磚、馬桶、淋

24、浴房、按摩浴缸、木地板、水龍頭、門鎖等。2F:櫥柜、木門、布藝、木地板、潔具3F:燈飾、布藝、床上用品、櫥柜、地毯4F:家私、家裝設(shè)計(jì)公司.管理費(fèi)30元/月全包50-60% 實(shí)用率1租期年中高檔檔次.另外，還辟出了專門的裝飾設(shè)計(jì)中心，該中心由市建設(shè)局、市裝飾行 業(yè)協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)管理。以老字號(hào)雅庭裝飾公司為首的數(shù)十家正規(guī)家庭裝修 公司的資深設(shè)計(jì)師現(xiàn)場(chǎng)演示。金麗是深圳家居裝飾市場(chǎng)的典范之作， 其先進(jìn)的商業(yè)管理、大量的商 業(yè)宣傳推廣、合理的平面布局、明確的功能分區(qū)以及“一口價(jià)”的招 租策略和“質(zhì)量保證”等手段均顯示出其自身的不凡實(shí)力，處處走在 行業(yè)的前列，是我們學(xué)習(xí)的榜樣。*筍崗片區(qū)典型可比商場(chǎng)調(diào)研香江裝

25、飾廣場(chǎng)：位于寶安北路，人才大市場(chǎng)旁，是規(guī)模最大，經(jīng)營劃 分最細(xì)致，管理最嚴(yán)格的一個(gè)商場(chǎng)。共 6層，總面積約60000平方 米，現(xiàn)已開業(yè)，租戶獨(dú)立收銀，自主經(jīng)營。，香江裝飾廣場(chǎng).經(jīng)營范圍1F:精品家私、櫥柜城、瓷片、潔具2F:陶瓷城：瓷片、潔具、淋浴房、蒸氣房、按摩房、小五金3F:地板城：地板、門類、鐵藝、地毯、墻紙4F:燈飾城：燈飾、工藝品、布藝.管理費(fèi)28元/月60%實(shí)用率1租期年中高檔檔次20-80平米不等鋪位面積香江裝飾城：位于梅園路，共一層，面積約 3500平方米，經(jīng)營品種 齊全，生意不錯(cuò)，獨(dú)立收銀。香江家具城： 位于寶安北路，香江裝飾廣場(chǎng)旁邊。主營各類家具： 沙發(fā)、桌 椅、床、餐臺(tái)等

26、各種普通家具及少量高檔家私。.*本區(qū)域典型可比商場(chǎng)調(diào)研金暉主題商場(chǎng)：位于南油大道，本項(xiàng)目的相臨位置，該商場(chǎng)原本是以電器為主題的商場(chǎng)，但最近有所轉(zhuǎn)型，轉(zhuǎn)向家具、裝飾商場(chǎng)金暉主題商場(chǎng)經(jīng)營范圍1F:通信產(chǎn)品、電子類產(chǎn)品3F2F:電器、音響類產(chǎn)品：櫥柜等家居用品4F:羅敏娜家私管理費(fèi)15元/月，不包空調(diào)費(fèi)、水電實(shí)用率50%租期3年檔次鋪位面積相當(dāng)柜臺(tái)、40-80平米不等海雅百貨：這家位于濱海大道與南山大道交匯處的商城， 是海雅集團(tuán) 投資三億多元修建的超大型百貨商場(chǎng)，上下共八層，總面積為3. 5 萬平方米，是目前深圳西部最大的百貨商場(chǎng)，同時(shí)也是我市單體面積 最大的商場(chǎng)。海雅百貨外觀氣勢(shì)雄偉，內(nèi)部裝修豪華

27、，四周廣場(chǎng)寬闊、 停車位充足，各種配套設(shè)施十分完善。海雅百貨經(jīng)營品種多樣齊全，場(chǎng)內(nèi)分設(shè)了大型超市、精品世界、時(shí) 裝商場(chǎng)、男士用品、家用商場(chǎng)、兒童天地、美食廣場(chǎng)等，真正實(shí)現(xiàn)了“一站式”購物。 海雅百貨斥巨資設(shè)置了太空娛樂城，集智力開發(fā)和娛樂為一體，新鮮、刺激，在深圳獨(dú)樹一幟。海雅百貨實(shí)行會(huì)員制管理， 公司承諾， 在所有商品價(jià)格不高于市區(qū)同類商場(chǎng)相同貨品的基礎(chǔ)上， 對(duì)會(huì)員實(shí)行大約百分之五的會(huì)員優(yōu)惠， 同時(shí)開展豐富多彩的會(huì)員活動(dòng)，如啤酒競(jìng)飲、書法大賽、會(huì)員聯(lián)歡等，吸引會(huì)員入會(huì)。為了更好的服務(wù)消費(fèi)者，除了電話訂貨、送貨上門、免費(fèi)修補(bǔ)等之外，海雅百貨還開設(shè)了購物巴士，免費(fèi)接送顧客。四 總結(jié)分析1 、深圳

28、家裝市場(chǎng)主要集中在：八卦嶺、筍崗、田貝一帶，南山目前尚無大的家裝市場(chǎng)，本項(xiàng)目應(yīng)很好地抓住此機(jī)會(huì)點(diǎn)。2 、目前以居家、雅居為首的八卦嶺家裝市場(chǎng)規(guī)模最大， 最具市場(chǎng)號(hào)召力，租金較貴，生意較好，本項(xiàng)目與其相比沒有太多可比優(yōu)勢(shì)。3 、 金麗家居廣場(chǎng)有許多值得我們借鑒的地方， 無論從商場(chǎng)布局、 功能分區(qū)和廣告推廣方面都較為先進(jìn)。海雅百貨在經(jīng)營管理及各種促銷手段方面值得我們借鑒和學(xué)習(xí)。 、 4 第二章 物業(yè)發(fā)展建議一 商場(chǎng)平面布局規(guī)劃設(shè)計(jì)* 商場(chǎng)格局設(shè)計(jì)獨(dú)立收銀、 商場(chǎng)中部開放式格局， 相臨鋪位間隔板高度米；靠墻四周采取半開放式或封閉式格局。* 鋪位分割（見附圖）鋪位以標(biāo)準(zhǔn)面積分割為主，具體招商操作時(shí)，根

29、據(jù)商家實(shí)際需要，可相臨商鋪合并使用。鋪位面積主要為 20 平米、 40 平米兩種。* 過道設(shè)計(jì)（見附圖）商場(chǎng)布局緊湊，過道適當(dāng)，不宜過寬，否則不易積聚人氣，這是成功商場(chǎng)的“必殺招” 。因此，本商場(chǎng)過道設(shè)計(jì)為：臨大門及電梯口的主通道寬度為米，視消防要求。其他過道（也即次過道）寬度為米。這樣做既使得購物者覺得商場(chǎng)商品集中， 人氣鼎旺， 又可以提高商場(chǎng)面積使用率，增加商場(chǎng)的租金收入。* 商場(chǎng)人流圖繪制（見附圖）二 商場(chǎng)賣場(chǎng)設(shè)計(jì)* 背景音樂 ：劉德華演唱的親愛的馬桶* 商場(chǎng)內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn) ：天花部分只裝大廳，其余部分不吊頂，空調(diào)管、噴淋系統(tǒng)裸露，空調(diào)管簡(jiǎn)單用錫紙包裝，天花統(tǒng)一噴白； 1-2 層地板只鋪大廳

30、和通道，鋪位部分商家自行處理； 3-4 層地板可全部鋪淺色防滑釉面瓷磚，全場(chǎng)色彩明快大方，給人視覺空間開闊、通透之感。：地面預(yù)留用電插座。 商場(chǎng)用電 * 廣告燈箱：柱子簡(jiǎn)單刷白，并做廣告燈箱；大堂醒目位置，做幾個(gè)燈箱廣告位，可租可送。* 標(biāo)識(shí)、導(dǎo)示系統(tǒng)：每層于電梯口設(shè)功能分區(qū)、經(jīng)營品種牌、洗手間指示、電梯及緊急出口指示等。* 休閑設(shè)施： 于電梯附近或位置較寬松的地方設(shè)置休閑椅， 供購物者休息之用。* 促銷氣氛營造：幾種顏色的彩帶裝飾，形成色彩繽紛、熱鬧喜慶的氣氛，有利于銷售和良好購物心情的培養(yǎng)。* 樓下為樓上的商品做廣告： 一層用三種不同顏色的彩旗代表二、 三、四層的商品，并標(biāo)明： “ # 商

31、品請(qǐng)上樓”以此來推銷上面的產(chǎn)品；二層則用兩種顏色的彩旗；三層用一種顏色的彩旗推薦四層的產(chǎn)品。三 商場(chǎng)經(jīng)營品種分區(qū)設(shè)計(jì)* 本商場(chǎng)經(jīng)營品種主力推薦方案：1F潔具浴室陶瓷浴室五金（水龍頭、毛巾架）2F 櫥柜 木地板 石材 五金（把手、鎖） 防火板 塑鋼門 窗3F布藝地毯墻紙文化石藝術(shù)墻面 涂料 油漆4F 燈具 飾品 鐵花 藝術(shù)玻璃 藝術(shù)天花 裝飾公司其中“蘭色”字體的經(jīng)營品種為該層的主力品種，其他為輔助品種。此種方案可以根據(jù)實(shí)際的招租情況進(jìn)行調(diào)整變化， 將會(huì)引起上述變化的條件有：1 ） 如果某層已租滿，但仍有屬于該層的經(jīng)營品種范圍的商家想進(jìn)駐，原則上可以放在上面一層。如：陶瓷的商家眾多，如果一層已經(jīng)

32、招滿，可考慮部分陶瓷類的商家放在 二層。 2 ） 如果遇到相當(dāng)知名品牌或大戶欲進(jìn)駐與其經(jīng)營品種不相符的樓層， 視其實(shí)力與行業(yè)影響力及其提出條件是否苛刻， 可適當(dāng)滿足其要求。如：某知名品牌的木地板商家想租一層，為了提升本商場(chǎng)檔次及增加品牌號(hào)召力， 就可放寬條件滿足其要求， 但是此種情況應(yīng)嚴(yán)格控制，否則會(huì)影響整個(gè)商場(chǎng)的經(jīng)營分區(qū)狀況，造成混亂。3）正規(guī)的裝修公司對(duì)家居商場(chǎng)是一種促進(jìn)作用，有利于老百姓“裝修一條龍”服務(wù)，因此，建議每層都招 1-2家。4）若招不滿，則可加些輔助類的經(jīng)營品種。*商場(chǎng)各經(jīng)營品種所占比例分析三大家居市場(chǎng)不同經(jīng)營品種之商家數(shù)目比例表市場(chǎng)名稱冏品名稱金麗居家雅居潔具%12%浴室陶

33、瓷木地板%5%15%22% %廚柜%8%浴室五金10% %五金% %涂料7% %玻璃2% 3% 布藝% %燈飾.鐵藝%3%門%3%石材墻紙%5%天花地毯%2%2%裝飾品%1%爐具%三大家居市場(chǎng)不同經(jīng)營品種之所占面積比例表市場(chǎng)名稱商品名稱2F 70453F 304F 租金（元/M ） 租金（元/M ） 1層2層2層3層金麗98884890 401/20 2/12/52/12/152/16160106 發(fā)表對(duì)本 冏場(chǎng)蟹員 觀點(diǎn)折 頁設(shè)計(jì)印 刷、制作 完成商 報(bào)一百姓 談南山家 居市場(chǎng) 廣告論壇 預(yù)告居家210074雅居904858不詳 2154 1009060 廣告公司/廣告公司世方世方潔具浴室3

34、層4層4層人員精% % 352/82/1 一80 76W VI15%9% 70% 7470 45世方心搜集整理，請(qǐng)按實(shí)際 需求再行修改編輯，因 文檔各種差異排版需 調(diào)整字體屬性及大小1/161/202/17銷售經(jīng)理到位銷售人員到位南山家居市場(chǎng)論壇手冊(cè)設(shè)計(jì)世方/世浩裝飾協(xié)主講人：天虹經(jīng)會(huì)會(huì)長，世浩，理，陶瓷木地板平間% %查家居18%世方/廣告廣告1/16 零售商名25%公司世方彩/廣1/181/2錄、地址、1/4告公司世方/廣告01/16 電話、負(fù)1/4公司套紅2/20責(zé)人打印2/15文件，聯(lián)2/18絡(luò)裝修公專家論壇商報(bào)南方都市報(bào)廚柜布藝% %司，洽談6%世方/廣告公1/241/1商場(chǎng)招10%

35、司6 2/18標(biāo)，及商以后家進(jìn)場(chǎng)意愿。征求租客意見及租金摸暫略燈飾門% %1/底編制5% 0%162/1銷售培訓(xùn)2/4百問培訓(xùn)及考試其它% 2/8 租金及銷12%2/12/6 一售價(jià)格表2/1 2/6制定售樓處布置及氣球等全部人員進(jìn)場(chǎng)參照以上兩表，可粗略制定本商場(chǎng)各類經(jīng)營品種之比例， 并依據(jù)所占 擺放位置。且按照不同品種產(chǎn)品對(duì)鋪位的要求條件，分配面積；比例， 主要經(jīng)營品種所在位置和分區(qū)情況將在附圖中標(biāo)明， 輔助類的產(chǎn)品由 于數(shù)量不多，要求面積不大，可在具體招租過程中靈活安排。. 四商場(chǎng)各層租金估算及租金價(jià)格表制定*最理性租金一市場(chǎng)比較法租金通過對(duì)可比商場(chǎng)的租金分析比較，利用市場(chǎng)比較法來確定本商

36、場(chǎng)的最 理性租金。“可比”的定義是：規(guī)模、經(jīng)營品種相似的商場(chǎng)（金麗、香江）或地理位置接近的商場(chǎng)（如金暉）的租金也有一定的參考價(jià)值。表一：各主要可比商場(chǎng)租金價(jià)格比較表名稱 金麗 香江 居家 金雅 金暉 達(dá)利（元/M ）（元/M ）（元/M ）樓層 （元/M ）（元/M ）（元/M ） 222222 1201581F 130 80-98 118-138 100由上表：通過對(duì)主要可比商場(chǎng)租金的比較，本項(xiàng)目的最理性、市場(chǎng)可接受、風(fēng)險(xiǎn)性較小的一種租金價(jià)格制定如下：1F110 元/M 22F90元/M 23F40元/M 24F35元/M 2*按照年8%回報(bào)率推算出的理論租金按照公式：月租金=銷售單價(jià)*8%

37、/12推算租金則：表二：理論租金表.均價(jià)（元/M ） 租金（元/M ） 22160 1層24674層 2 106 16022 . 3 層 12016 8076 11415 4層*由于改變商場(chǎng)使用率所引起調(diào)整后的租金由于商場(chǎng)原來設(shè)計(jì)的通道寬度為米和米，現(xiàn)在調(diào)整為米和米，減低 了商場(chǎng)的公攤面積，同時(shí)由于招租重新劃分了商場(chǎng)鋪位， 使原來的部 分通道改變成為新的鋪位，也增加了使用面積，兩者影響的結(jié)果相加， 經(jīng)粗略計(jì)算將增加5%的使用率，新增的使用面積換算成租金再除上 每層的總面積，則每平方米租金約下降了 6元錢。因此，上述之每層租金價(jià)格改為：表三：調(diào)整后的理論租金表.總結(jié)：顯然，上表通過回報(bào)率推出的理

38、論租金值與市場(chǎng)比較法得出的 最理性租金值相差很大，尤其是1層和4層的租金明顯偏高市場(chǎng)價(jià)， 如果按照表三的租金進(jìn)行實(shí)際招租的話，市場(chǎng)、商家勢(shì)必不接受，會(huì) 對(duì)招商工作很不利，因此，本著以下4條考慮我們建議本商場(chǎng)的租金 為：第一條：放水養(yǎng)魚，培育市場(chǎng)是招租工作的關(guān)鍵，需要給商家以信心，畢竟我們是市場(chǎng)的開拓者，有一定的風(fēng)險(xiǎn)。第二條：租金偏高即使可以招滿并開業(yè)，但是商場(chǎng)很難長久 興旺，因?yàn)樵谑袌?chǎng)還不成熟的情況下，高租金無疑使。商家生意難做，這無異于“殺雞取蛋”第三條：由于租金每年有 6-8%,甚至是10%的租金遞增，因 止匕，第一年商場(chǎng)的租金可以適當(dāng)定低些，等第二年 市場(chǎng)做旺之后，再提租金也不遲。第四條

39、：如果租金定的高，與金麗、香江等知名家居商場(chǎng)持平，甚至還高于他們，那么，我們的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)在哪兒 呢很可能出現(xiàn)招租周期長，推廣難度大等問題，風(fēng)險(xiǎn)大，不宜采取。表四：建議租金表，市場(chǎng)比較租理論租金建議租金（元/M ）（元/M ） /M 金（元）222120 154 1 層 110上表的建議租金僅為內(nèi)部認(rèn)購價(jià)，在內(nèi)部認(rèn)購期內(nèi)視市場(chǎng)反應(yīng)及時(shí)做 出調(diào)整，如果市場(chǎng)不接受，則仍需調(diào)低；若市場(chǎng)反應(yīng)良好，則租金馬 上漲價(jià)。另外，租期建議為1年。租約1年1簽的好處是：可以及時(shí)、靈活 地根據(jù)市場(chǎng)變化對(duì)租金進(jìn)行調(diào)整，而且對(duì)于租客來講也放心（擔(dān)心每 年的租金遞增值太高，承受不起）。管理費(fèi)按照市場(chǎng)的調(diào)查情況，多數(shù)在 30-

40、40元之間，我們建議本商 場(chǎng)的管理費(fèi)為30元左右，空調(diào)費(fèi)、水費(fèi)全包，電費(fèi)自理。商場(chǎng)商業(yè)經(jīng)營管理建議 五.*高薪聘請(qǐng)金麗家居廣場(chǎng)的總經(jīng)理或副總來本商場(chǎng)任總經(jīng)理，負(fù)責(zé)全面的經(jīng)營管理工作，以快速增加管理經(jīng)驗(yàn)及借鑒完善管理機(jī)制。*商場(chǎng)外搞促銷，以吸引人氣。如：放置一個(gè)抽獎(jiǎng)大轉(zhuǎn)盤，凡是在本 商場(chǎng)購買商品的顧客，都可以參加抽獎(jiǎng)，并有精美禮品送，禮品費(fèi)用 由各商家分?jǐn)偂?聘請(qǐng)一位年輕貌美的模特身著泳裝在櫥窗內(nèi)的豪華按摩浴缸內(nèi)洗澡，肯定可以吸引人氣并引起轟動(dòng)效應(yīng)。* 進(jìn)行各種各樣的抽獎(jiǎng)、促銷活動(dòng)，制造熱賣氣氛，多造節(jié)、多過節(jié)，這是很多大型商場(chǎng)的制勝法寶。* 設(shè)置商場(chǎng)購物專車， 并在車身做廣告， 在南山即將入伙

41、和剛剛?cè)牖锏臉潜P之間轉(zhuǎn)悠， 一方面為商場(chǎng)拉客； 一方面可以起到很好的廣告宣傳作用。* 商場(chǎng)外墻每遇南山某樓盤入伙， 即打巨型條幅祝賀， 既為商場(chǎng)造聲勢(shì)、提高知名度，又可以招攬?jiān)摌潜P的住戶前來購物，一舉兩得。六 建筑外立面之裝飾、色彩修改建議* 建議外立面掛一個(gè)醒目的大廣告牌， 列明各層經(jīng)營品種、 功能分區(qū)等，形成良好的導(dǎo)示系統(tǒng)。* 一層的外玻璃幕墻保持通透， 在適當(dāng)高度懸掛米高的燈箱， 統(tǒng)一裝修格式，上寫各大入駐品牌的名稱，既為品牌打了廣告，又提升了商場(chǎng)檔次，增加了吸引力。七 商場(chǎng)休閑廣場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議* 廣場(chǎng)地面為硬地，注意地面顏色搭配，及圖案拼制；并種植少量觀賞樹木（高度適中，不能遮擋視線）

42、以增加景觀和可識(shí)別性。休閑椅的設(shè)置，以吸引人氣，并留住顧客* 砍掉門前的道路綠化樹，以開闊廣場(chǎng)視野，并增強(qiáng)商場(chǎng)昭示力第二部分招租推廣策略一、主體推廣方案及廣告推廣要點(diǎn)1、市場(chǎng)定位招租客戶與投資客戶完全不同，他們不僅僅需要發(fā)展商對(duì)遠(yuǎn)景所 進(jìn)行的虛幻的承諾，更看重眼前實(shí)實(shí)在在的利益。即：我為什么到這里來來了以后有沒有生意，能不能賺到錢會(huì)不會(huì)一年半載有需要離開因此，為了吸引租客到來，必須具有實(shí)實(shí)在在的利益吸引。我們?cè)O(shè)定物業(yè)招租市場(chǎng)定位如下：順應(yīng)南山開發(fā)與商業(yè)經(jīng)營變革浪潮，應(yīng)運(yùn)而生的核心區(qū)位大型家居主題商場(chǎng)。II定位釋義及租客前來的理由：*為什么要去南山順應(yīng)南山開發(fā)浪潮。隨著交通條件的改善，城市西移步

43、伐明顯加快。近年來 南山每年新開發(fā)面積逐年上升，現(xiàn)在已占全市新開發(fā)面積一半以上， 蔚藍(lán)海岸、星海名城、招商海月等數(shù)十萬平米大型社區(qū)不斷涌現(xiàn)，家 居用品銷售中心的轉(zhuǎn)移也是大勢(shì)所趨。*為什么要選我們：A南山區(qū)核心位置，沃樂瑪商圈B南油大道旁，昭示力強(qiáng)勁C 20000萬平方米超大規(guī)模D主題化商場(chǎng)經(jīng)營、主題推廣核心方案2所謂主題推廣核心方案，就是從租客戶最終做生意的角度出 發(fā)，以租客的現(xiàn)實(shí)需要為前提條件，以租客的消費(fèi)心理為價(jià)值取向， 以租客的審美情趣作參照比例，以租客容易接受的方式，采用理性訴 求與感性渲染相結(jié)合的方式去打動(dòng)客戶的表現(xiàn)核心。該表現(xiàn)核心將直 接影響租客是否進(jìn)場(chǎng)，有的物業(yè)包裝奢華，講天講地

44、就是不講樓，但 消費(fèi)者會(huì)為了那些漂亮的詞語而買樓嗎物業(yè)推廣， 漂亮是基礎(chǔ)，品味 是要點(diǎn)，簡(jiǎn)潔明了是根本，而最最重要的是講清楚為客戶所帶來的利 益，并提供相應(yīng)的證明，以打動(dòng)客戶的心。A、 區(qū)位主題訴求：是困守羅湖，還是殺入南山是生存還是發(fā)展市區(qū)亦或南山進(jìn)攻還是防守誰不想搶占市場(chǎng)份額誰不想永續(xù)經(jīng)營II南山家居大蛋糕，不容錯(cuò)過。提供客戶利益：南山5年內(nèi)近千萬平方米開發(fā)量，家居市場(chǎng)規(guī)模 近百億。證明：*樓盤列表（含LOGO、開發(fā)面積、總戶數(shù)、入伙 時(shí)間）例，蔚藍(lán)海岸80萬平方米，星海名城80萬 平方米，招商海月40萬平方米等。*開發(fā)圖片列表。B、 商圈主題訴求：南山華強(qiáng)北在哪里當(dāng)然是沃爾瑪商圈。II提

45、供客戶利益：位處南山開發(fā)的核心位置，龍頭商家率先出擊，生 意自然好做。最有發(fā)展?jié)摿χ?，生意自然才? 永續(xù)經(jīng)營不是夢(mèng)。交通必達(dá)要地。開發(fā)樓盤環(huán)繞身旁，區(qū)位地圖表現(xiàn)，*證明：*大型商家捷足先登。沃爾瑪、南山順電、金暉家居 廣場(chǎng)。C、位置及昭示力主題訴求：南油大道咽喉要地，物業(yè)形象深入民心。提供客戶利益：南油大道車來車往，臨街面長，商場(chǎng)將在短時(shí) 間內(nèi)樹立知名度，吸引客戶前來選購，生意機(jī)會(huì) 多。證明：*物業(yè)與南油大道背景圖牌。*南油大道交通匯總表（含大巴、中巴）15小時(shí)車流量統(tǒng)計(jì)表D、規(guī)模及主題商場(chǎng)主題訴求：20000平方米專業(yè)商場(chǎng)設(shè)計(jì)，規(guī)模優(yōu)勢(shì)明顯提供客戶利益：專業(yè)組織、專業(yè)營銷，形成規(guī)模效應(yīng)，

46、客戶家庭裝修必到一站。氣派大堂，開間方正實(shí)用，電梯、扶梯、觀光梯數(shù)量充足，照度充足，空調(diào)舒適等，完全不同于以往裝飾市場(chǎng)黑、舌L、臟的購 物環(huán)境，必將吸引客戶一而再，再而三的回頭 光顧，增加生意機(jī)會(huì)。證明：*深圳裝飾協(xié)會(huì)秘書長以及其它業(yè)內(nèi)人士發(fā)表公開講 話，對(duì)本物業(yè)前景充滿信心。* 深圳裝飾協(xié)會(huì)會(huì)員單位。* 金麗模式及我們的特點(diǎn)對(duì)比。E、完美商業(yè)規(guī)劃，適應(yīng)時(shí)代潮流主題訴求：商業(yè)營銷新革命，讓客戶常來看看II提供客戶利益：將改變南山商鋪格子間的現(xiàn)狀，全面大商場(chǎng)開放式 格局設(shè)計(jì)，細(xì)致的人流規(guī)劃貫穿全場(chǎng)，令客戶逛遍 商場(chǎng)每一個(gè)角落?？蛻舨焕?，自然愿意常來看看。證明：*傳統(tǒng)零售業(yè)代表天虹商場(chǎng)策劃部經(jīng)理發(fā)

47、表公開講話。* 商場(chǎng)人流規(guī)劃圖*專設(shè)南山重點(diǎn)樓盤樣板間。首層潔具專賣區(qū)設(shè)蔚藍(lán) 海岸、星海名城、招商海月、花園城等八大樓盤洗 手間樣板區(qū)。F、專業(yè)商業(yè)經(jīng)營管理商場(chǎng)比住宅更需要售后服務(wù)，住宅沒有物業(yè)管理，最多會(huì) 跌價(jià)，商場(chǎng)沒有專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營管理，就是甩手掌柜不成事。一定會(huì)關(guān)門。主題訴求：商場(chǎng)好管家，是您財(cái)源廣進(jìn)的基礎(chǔ).提供客戶利益：商場(chǎng)專業(yè)經(jīng)營管理，預(yù)留充足宣傳廣告費(fèi)用。專設(shè)交樓直通車及形象宣傳車。南山每一個(gè)新盤入 伙，交樓直通車就主動(dòng)前往迎客上門，為租客接生 意廣開客源。營業(yè)時(shí)間從朝9: 30至晚9: 30,適應(yīng)南山客戶特點(diǎn)，增加生意機(jī)會(huì)。提供成本低廉之倉庫用地，解決用家后顧之憂。證明：以承諾的方式展現(xiàn)。G、放水養(yǎng)魚策略，租金39 （僅為示意）元起主題訴求：39元錢，搶占南山市場(chǎng)制高點(diǎn).提供客戶利益：價(jià)廉物美是每一個(gè)人購物決策的重要一環(huán)。證明：以算帳或打分評(píng)分的方式展現(xiàn)。租金有多高，生意有多少。羅湖租金與羅湖生意以及本物業(yè)租金與生意對(duì)比3、物業(yè)命名物業(yè)命名恰如產(chǎn)品品牌，良好的品牌可以博得消費(fèi)者強(qiáng)烈 的忠 誠，增加產(chǎn)品的價(jià)值。.我們將本物業(yè)命名為 集美堂國際名店家居廣場(chǎng)