房地產(chǎn)稅務(wù)培訓(xùn)提綱課件

1、房地產(chǎn)稅務(wù)培訓(xùn)提綱課件20112011年年5 5月月房地產(chǎn)稅務(wù)培訓(xùn)提綱課件目錄目錄營業(yè)稅問題營業(yè)稅問題土地增值稅問題土地增值稅問題企業(yè)所得稅問題企業(yè)所得稅問題其他問題其他問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售業(yè)務(wù)涉稅會(huì)計(jì)處理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售業(yè)務(wù)涉稅會(huì)計(jì)處理房地產(chǎn)稅務(wù)培訓(xùn)提綱課件營業(yè)稅問題營業(yè)稅問題u 房地產(chǎn)企業(yè)主要涉及哪幾個(gè)營業(yè)稅稅目？u 哪些情況屬于視同銷售需要繳納營業(yè)稅？u 代收費(fèi)用什么情況下不作為價(jià)外費(fèi)用，不需要繳納營業(yè)稅？u 房地產(chǎn)企業(yè)收取的住房專項(xiàng)維修基金是否需要繳納營業(yè)稅？u 折扣售房的折扣額需要計(jì)繳營業(yè)稅嗎？u 預(yù)收的售房款何時(shí)計(jì)繳營業(yè)稅？u 退還客戶的購房款可否從當(dāng)期營業(yè)額中減除？u 以房地

2、產(chǎn)（包括開發(fā)產(chǎn)品）對(duì)外投資要繳納營業(yè)稅嗎？u 合作建房如何計(jì)繳營業(yè)稅？u 以開發(fā)產(chǎn)品作為拆遷補(bǔ)償時(shí)營業(yè)稅如何處理？u 取得拆遷補(bǔ)償是否計(jì)繳營業(yè)稅？u 預(yù)收的租金何時(shí)計(jì)繳營業(yè)稅？u 遲收的租金何時(shí)計(jì)繳營業(yè)稅？u 銷售、出租不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)在何地繳納營業(yè)稅？房地產(chǎn)稅務(wù)培訓(xùn)提綱課件土地增值稅問題土地增值稅問題u 哪些情況下需要繳納土地增值稅（征稅范圍）？u 無償贈(zèng)與房地產(chǎn)是否需要繳納土地增值稅？u 轉(zhuǎn)讓股權(quán)是否需要繳納土地增值稅？u 轉(zhuǎn)讓碼頭泊位、機(jī)場(chǎng)跑道等基礎(chǔ)設(shè)施是否需要繳納土地增值稅？u 計(jì)算土地增值稅的扣除項(xiàng)目有哪些？u 地方政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的費(fèi)用在計(jì)征土地增值稅時(shí)如何處理？u 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取

3、得的貨幣為外幣的，在計(jì)算土地增值稅時(shí)如何折合人民幣？u 土地增值稅的稅率是多少？u 怎樣速算土地增值稅稅額？u 土地增值稅主要有哪些優(yōu)惠政策？u 土地增值稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間、納稅申報(bào)時(shí)間、納稅期限是怎樣規(guī)定的？u 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅申報(bào)與一般企業(yè)土地增值稅納稅申報(bào)有何不同？u 開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目需要到稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理項(xiàng)目登記、備案嗎？什么時(shí)候登記、備案？登記、備案時(shí)需要提供什么資料？房地產(chǎn)稅務(wù)培訓(xùn)提綱課件土地增值稅問題土地增值稅問題u 預(yù)繳土地增值稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間如何確定？u 預(yù)繳土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)如何確定？u 土地增值稅的預(yù)征（繳）率是多少？u 如何計(jì)算土地增值稅的預(yù)繳稅額？u 預(yù)繳土

4、地增值稅如何申報(bào)？u 未按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅是否加收滯納金？u 如何確定土地增值稅的清算單位？u 哪些情況下房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅清算？u 哪些情況下稅務(wù)機(jī)關(guān)可以要求房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算？u 房地產(chǎn)企業(yè)何時(shí)需要到稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理土地增值稅清算手續(xù)？u 土地增值稅清算時(shí)收入如何確定？u 土地增值稅清算時(shí)哪些情況屬于視同銷售行為？u 對(duì)自用或出租的開發(fā)產(chǎn)品是否征收土地增值稅？u 土地增值稅清算時(shí)對(duì)扣除項(xiàng)目需要提供什么憑證？房地產(chǎn)稅務(wù)培訓(xùn)提綱課件土地增值稅問題土地增值稅問題u 土地增值稅清算時(shí)對(duì)公共配套設(shè)施如何處理？u 土地增值稅清算時(shí)對(duì)裝修費(fèi)如何處理？u 土地增值稅清算時(shí)對(duì)預(yù)提費(fèi)用可否扣

5、除？u 土地增值稅清算時(shí)，對(duì)多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，如何計(jì)算清算項(xiàng)目的扣除金額？u 土地增值稅清算時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用如何扣除？u 土地增值稅清算時(shí)，對(duì)扣留建筑安裝施工企業(yè)的質(zhì)量保證金如何處理？國稅函2010220號(hào)u 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)在土地增值稅清算時(shí)可以扣除嗎？國稅函2010220號(hào)u 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)時(shí)支付的契稅的在土地增值稅清算時(shí)如何扣除？u 拆遷補(bǔ)償在土地增值稅上如何處理？房地產(chǎn)稅務(wù)培訓(xùn)提綱課件土地增值稅問題土地增值稅問題u 土地增值稅清算后應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅是否加收滯納金？u 清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓時(shí)如何計(jì)算土地增值稅？u 以

6、不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外投資是否要繳納土地增值稅？u 土地增值稅計(jì)算案例房地產(chǎn)稅務(wù)培訓(xùn)提綱課件企業(yè)所得稅問題企業(yè)所得稅問題u 確認(rèn)開發(fā)產(chǎn)品完工的條件是什么？u 房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工產(chǎn)品取得預(yù)收款的所得稅如何處理？u 房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率如何確定？u 開發(fā)產(chǎn)品預(yù)租款何時(shí)確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)？u 開發(fā)產(chǎn)品完工銷售收入包括哪些內(nèi)容？u 開發(fā)企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，是否應(yīng)確認(rèn)為銷售收入？u 開發(fā)企業(yè)通過正式簽訂房地產(chǎn)銷售合同或房地產(chǎn)預(yù)售合同所取得的收入，應(yīng)在何時(shí)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)？收入的金額如何確定？u 哪些情況下須對(duì)開發(fā)產(chǎn)品視同銷售計(jì)繳所得稅？視同銷售的收入如何確認(rèn)？u 租賃收入在何

7、時(shí)確認(rèn)？u 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本、費(fèi)用區(qū)分為哪幾類？ u 什么是計(jì)稅成本？ u 什么是成本對(duì)象？u 確定成本對(duì)象的原則是什么？u 確定成本對(duì)象需要向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案嗎？房地產(chǎn)稅務(wù)培訓(xùn)提綱課件企業(yè)所得稅問題企業(yè)所得稅問題u 開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出包括哪些內(nèi)容？ u 開發(fā)企業(yè)計(jì)稅成本如何核算？u 共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，如何分配至各成本對(duì)象？u “以地?fù)Q房”方式取得土地使用權(quán)的，土地成本如何確定？u 以接受投資的方式取得土地使用權(quán)的，土地成本如何確定？u 預(yù)提費(fèi)用可以作為計(jì)稅成本嗎？u 企業(yè)建造的停車場(chǎng)所的成本如何處理？u 企業(yè)在結(jié)算計(jì)稅成本時(shí)其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的

8、如何處理？u 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本如何計(jì)算？u 企業(yè)對(duì)尚未出售的已完工開發(fā)產(chǎn)品和按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同規(guī)定對(duì)已售開發(fā)產(chǎn)品（包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備）進(jìn)行日常維護(hù)、保養(yǎng)、修理等實(shí)際發(fā)生的維修費(fèi)用，所得稅上如何處理？房地產(chǎn)稅務(wù)培訓(xùn)提綱課件企業(yè)所得稅問題企業(yè)所得稅問題u 企業(yè)將已計(jì)入銷售收入的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門、單位的，如何扣除？u 企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、幼兒園等配套設(shè)施，在所得稅上如何處理？u 企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)向銀行提供的保證金（擔(dān)保金）在所得稅上如何處理？u 企業(yè)因國家無償收回

9、土地使用權(quán)而形成的損失，可以在所得稅稅前扣除嗎？u 企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的，可以稅前扣除折舊費(fèi)用嗎？u 合作建房分配開發(fā)產(chǎn)品的，所得稅上如何處理？u 合作建房分配利潤的，所得稅上如何處理？u 以地?fù)Q房的，出地方所得稅如何處理？u 房地產(chǎn)企業(yè)廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)的計(jì)算基數(shù)如何掌握？u 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按規(guī)定對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算后，在向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理注銷稅務(wù)登記時(shí)，如注銷當(dāng)年匯算清繳出現(xiàn)虧損的，如何辦理退稅？u 對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)何時(shí)可以核定征收企業(yè)所得稅？房地產(chǎn)稅務(wù)培訓(xùn)提綱課件其他稅務(wù)問題其他稅務(wù)問題u 房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品在什么情況下需要繳納房產(chǎn)稅？u 對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，房

10、產(chǎn)原值是否包含地價(jià)（為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等）？u 宗地容積率低于0.5的，如何確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)？u 對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司建造商品房的用地是否征收土地使用稅？u 以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，何時(shí)開始繳納土地使用稅？u 已出售的開發(fā)產(chǎn)品何時(shí)停止繳納土地使用稅？u 以協(xié)議方式受讓土地使用權(quán)的，其契稅計(jì)稅是否包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)？u 以競(jìng)價(jià)方式出讓的，契稅計(jì)稅依據(jù)是否包括市政建設(shè)配套費(fèi)以及各種補(bǔ)償費(fèi)用？u 因減免土地出讓金而承受國有土地使用權(quán)的，是否亦減免契稅？u 期房購買者退房時(shí)已經(jīng)繳納的契稅是否可以退還？u 購買已裝修的房屋，裝修費(fèi)用是否包括在契稅計(jì)稅價(jià)格內(nèi)？房地產(chǎn)稅務(wù)培訓(xùn)提綱課件其他稅務(wù)問題其他稅務(wù)問題u 企業(yè)合并時(shí)，合并后的企業(yè)承受原合并各方的土地、房屋權(quán)屬，是否要繳納契稅？u 企業(yè)分立時(shí)，派生方、新設(shè)方承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，是否繳納契稅？u 土地使用權(quán)出讓合同、轉(zhuǎn)讓合同是否要繳納印花稅？u 商品房銷售合同應(yīng)按何種稅目繳納印花稅？u 對(duì)個(gè)人銷售或購買住房，印花稅有何優(yōu)惠？u 房地產(chǎn)企業(yè)與貸款公司的借款合