注冊(cè)測(cè)繪師房產(chǎn)測(cè)量01綜合講義_解江N

1、注冊(cè)測(cè)繪師資格考試輔導(dǎo)01房產(chǎn)測(cè)繪綜合講義REAL ESTATE SERVY OFFICEOF XIAN 解 江 西安市房產(chǎn)測(cè)量事務(wù)所房產(chǎn)測(cè)繪考試大綱要求 根據(jù)房產(chǎn)管理需求，選擇房產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪方案。 根據(jù)房產(chǎn)測(cè)繪方案，運(yùn)用不同類(lèi)型控制網(wǎng)的作用，選擇布網(wǎng)方案，確定施測(cè)方法。 根據(jù)房產(chǎn)測(cè)繪項(xiàng)目，選擇權(quán)屬調(diào)查方法，實(shí)施房產(chǎn)要素測(cè)量。 根據(jù)房產(chǎn)測(cè)量項(xiàng)目的需要，選擇房產(chǎn)圖的種類(lèi)和成圖比例尺，確定成圖方法。 根據(jù)房產(chǎn)測(cè)繪項(xiàng)目要求，正確區(qū)分不同的權(quán)屬和分?jǐn)偡绞?，確定測(cè)量和檢測(cè)方法，以及精度等級(jí)；進(jìn)行面積測(cè)算和共有共用面積分?jǐn)?，提供房產(chǎn)簿冊(cè)、房產(chǎn)數(shù)據(jù)、房產(chǎn)圖集以及數(shù)據(jù)庫(kù)等測(cè)繪成果。 根據(jù)房產(chǎn)管理要求，實(shí)施變更測(cè)

2、量。房產(chǎn)測(cè)繪概述 房產(chǎn)測(cè)繪目的 房產(chǎn)測(cè)繪內(nèi)容 房產(chǎn)測(cè)繪成果房產(chǎn)測(cè)繪目的 房產(chǎn)測(cè)繪的目的是采集和表述房屋和房屋用地的有關(guān)信息，為房屋產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利用、交易、征收稅費(fèi)、以及為城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)、地理信息系統(tǒng)建設(shè)提供數(shù)據(jù)和資料。房產(chǎn)測(cè)繪內(nèi)容 房產(chǎn)測(cè)繪內(nèi)容包括：房產(chǎn)平面控制測(cè)量、房屋調(diào)查、房產(chǎn)要素測(cè)量、房產(chǎn)圖繪制、房產(chǎn)面積測(cè)算、變更測(cè)量、成果資料的檢查和驗(yàn)收等。 房屋調(diào)查與測(cè)繪以幢為單位分戶進(jìn)行。 房產(chǎn)測(cè)繪中所形成的圖件有房地產(chǎn)分幅平面圖、房地產(chǎn)分丘平面圖和房地產(chǎn)分層分戶平面圖三種。房產(chǎn)測(cè)繪成果 房產(chǎn)測(cè)繪成果包括房產(chǎn)簿冊(cè)、房產(chǎn)數(shù)據(jù)和房產(chǎn)圖集三部分組成。房產(chǎn)測(cè)繪中使用過(guò)的地形圖、控制點(diǎn)成果、測(cè)量

3、完成的控制點(diǎn)、界址點(diǎn)、面積、房產(chǎn)平面圖等和相應(yīng)的技術(shù)設(shè)計(jì)書(shū)、技術(shù)總結(jié)等都應(yīng)歸入房產(chǎn)測(cè)繪成果。房產(chǎn)控制測(cè)量 概述 房產(chǎn)平面控制網(wǎng)布設(shè) 控制測(cè)量數(shù)據(jù)處理概述 房產(chǎn)平面控制測(cè)量是房產(chǎn)測(cè)量的基礎(chǔ)，目的是提供一個(gè)準(zhǔn)確的控制框架和定位基準(zhǔn)，并控制誤差積累。 房產(chǎn)平面控制測(cè)量方法GPS測(cè)量和導(dǎo)線測(cè)量技術(shù)。 房產(chǎn)平面控制測(cè)量的精度要求末級(jí)相鄰基本控制點(diǎn)的相對(duì)中誤差不大于 2.5 cm。房產(chǎn)平面控制網(wǎng)布設(shè) 房產(chǎn)平面控制測(cè)量應(yīng)充分利用國(guó)家和城市控制測(cè)量成果。 房產(chǎn)平面控制點(diǎn)包括二、三、四等和一、二、三級(jí)控制點(diǎn)。 房產(chǎn)平面控制點(diǎn)的密度在建筑物密集區(qū)的控制點(diǎn)平均間距在 100 米左右，建筑物稀疏區(qū)的控制點(diǎn)平均間距在

4、200 米左右?？刂茰y(cè)量數(shù)據(jù)處理 坐標(biāo)系的選擇坐標(biāo)系的選擇 要求投影變形小于0.025m/km; 可利用城市平面控制網(wǎng) 按規(guī)范：1980西安 或 地方獨(dú)立坐標(biāo) 平差計(jì)算平差計(jì)算 四等以上，嚴(yán)密平差 一級(jí)一下，近似平差房產(chǎn)要素測(cè)量 房產(chǎn)要素 碎部測(cè)量 房屋面積測(cè)算房產(chǎn)要素 房產(chǎn)要素是反映房屋及用地狀況的要素，可分為屬性的（權(quán)屬調(diào)查的）、位置的（界址點(diǎn)、境界）、數(shù)量的（房屋面積）、地理的（各類(lèi)編號(hào)）以及相關(guān)的地物地貌。 房屋調(diào)查的主要內(nèi)容：房屋產(chǎn)權(quán)人 房屋產(chǎn)別 產(chǎn)權(quán)來(lái)源 房屋權(quán)界 墻體歸屬 爭(zhēng)議附加 層數(shù)層次 建筑結(jié)構(gòu) 竣工時(shí)間 房屋用途 房屋坐落 房產(chǎn)編號(hào) 竣工年代碎部測(cè)量 房產(chǎn)測(cè)量的碎部測(cè)量是

5、對(duì)房產(chǎn)要素進(jìn)行測(cè)量，完成房產(chǎn)測(cè)量分幅平面圖、分丘平面圖和分層分戶平面圖的測(cè)制。 碎部測(cè)量方法同野外數(shù)字測(cè)圖數(shù)字采集方法。碎部測(cè)量房產(chǎn)界址點(diǎn)的精度要求房產(chǎn)界址點(diǎn)的精度要求：（：（3.2.4）精度等級(jí)間距誤差和相對(duì)鄰近控制點(diǎn)的點(diǎn)位誤差限 差 ( m )中誤差 ( m )一0.04 0.02二 0.10 0.05三 0.20 0.10對(duì)于界址點(diǎn)間距小于50米時(shí)，實(shí)測(cè)邊長(zhǎng)與計(jì)算邊長(zhǎng)較差的限差為 ( m + 0.02mD)。房屋面積測(cè)算： 內(nèi)容房屋建筑面積：系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、室外樓梯等，且具備有上蓋、結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20米以上的永久性建筑物。房屋套內(nèi)建筑

6、面積：成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成。房屋使用面積：系指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計(jì)算。 房屋面積測(cè)算： 計(jì)算規(guī)則計(jì)算建筑面積的基本條件 頂蓋 維護(hù) 層高2.2m 結(jié)構(gòu)永久牢固 生產(chǎn)生活可用計(jì)算建筑面積的范圍 規(guī)范： 8.2可以分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e 位于本幢以內(nèi)且專(zhuān)為本幢服務(wù)的公共通道（水平、豎直）、設(shè)備用房（和管理用房）。房屋面積測(cè)算：計(jì)算規(guī)則 8.2.1 計(jì)算全部建筑面積的范圍 A 永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計(jì)算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算。B 房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、電梯間等其高度在

7、2.20m以上部位計(jì)算建筑面積。C 穿過(guò)房屋的通道，房屋內(nèi)的門(mén)廳、大廳，均按一層計(jì)算面積。門(mén)廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20m以上的，按其水平投影面積計(jì)算。D 主體內(nèi)樓梯、樓梯間、電梯(含觀光梯)井、提物井、垃圾道、管道井、通風(fēng)井、排氣井等均按房屋自然層計(jì)算面積。E 房屋天面上，屬永久性建筑，層高在220m以上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.20m以上的部位，按其外圍水平投影面積計(jì)算。F 挑樓、封閉的挑廊、封閉的陽(yáng)臺(tái)按其外圍水平投影面積計(jì)算。G 室外樓梯有永久性結(jié)構(gòu)上蓋的各層，按其水平投影面積計(jì)算。H 與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影

8、面積計(jì)算。房屋面積測(cè)算：計(jì)算規(guī)則I 房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計(jì)算。J 地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.20m以上的，按其外墻(不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻)外圍水平投影面積計(jì)算。K 有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門(mén)廊、門(mén)斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。L 對(duì)于裝有玻璃幕墻、金屬幕墻以及其它材料幕墻的建筑物：（1）若幕墻內(nèi)有主墻時(shí)，以主墻外圍為準(zhǔn)計(jì)算建筑面積；（2）若幕墻內(nèi)沒(méi)有主墻而設(shè)有防護(hù)欄時(shí)，以護(hù)欄外圍為準(zhǔn)計(jì)算建筑面積；（3）若幕墻內(nèi)沒(méi)有主墻或防護(hù)欄，直接以幕墻作為外墻時(shí)，幕墻整體結(jié)構(gòu)緊靠底板外沿的則計(jì)算至幕墻，幕墻整體結(jié)構(gòu)與底板外沿有中空或間距的，計(jì)算至底

9、板外沿。M 屬永久性建筑的有柱的車(chē)棚、貨棚等(非單排柱)按柱的外圍水平投影面積計(jì)算。 依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.20m以上部位的外圍水平投影面積計(jì)算。 與室內(nèi)任意一邊相通，具備房屋的一般條件，并能正常利用的伸縮縫、沉降縫變形縫計(jì)算建筑面積。 房屋面積測(cè)算：計(jì)算規(guī)則 8.2.2 計(jì)算一半建筑面積的范圍 A 與房屋相連有上蓋無(wú)柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。B 獨(dú)立柱、單排柱的門(mén)廊、車(chē)棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算。C 未封閉的陽(yáng)臺(tái)、挑廊，未封閉的入戶花園、空中花園等，不論其是否有柱，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)內(nèi)上蓋水平投影

10、面積的一半計(jì)算。D 室外樓梯的無(wú)頂蓋的各層按其水平投影面積的一半計(jì)算。E 有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計(jì)算。房屋面積測(cè)算：計(jì)算規(guī)則 8.2.3不計(jì)算建筑面積的范圍A 層高低于2.20m的房屋、夾層、插層、技術(shù)層、架空層及其相應(yīng)的樓梯間、電梯間等，和層高小于2.20m地下室、半地下室及其相應(yīng)的樓梯間、電梯間等。B 突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、梁、柱、裝飾性的幕墻、垛、勒腳、臺(tái)階、無(wú)柱雨篷等。C 房屋之間無(wú)上蓋的架空通廊。D 房屋的天面、挑臺(tái)、露臺(tái)，天面上的花園、泳池。E 建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺(tái)。F 騎樓、過(guò)街樓的底層用作道路街巷通

11、行的部分。G 利用引橋、高架路、高架橋、斜坡道、橋面作為頂蓋建造的房屋。H 活動(dòng)房屋、臨時(shí)房屋、簡(jiǎn)易房屋。I 獨(dú)立煙囪，獨(dú)立的亭、塔、罐、池和地下人防干、支線等。J 與房屋室內(nèi)不相通的伸縮縫、沉降縫、變形縫等。房屋面積測(cè)算：計(jì)算規(guī)則 不計(jì)算建筑面積的范圍補(bǔ)充各類(lèi)用途的室內(nèi)外爬梯。與室內(nèi)不相通的類(lèi)似陽(yáng)臺(tái)、挑廊、檐廊、柱廊的建筑。 樓梯已計(jì)算建筑面積的，其下方空間不論是否利用的部分。 樓梯梯段安全間隙、自動(dòng)扶梯安全間隙寬度大于0.30m的。走廊外的臺(tái)階踏步，底層室內(nèi)樓梯延伸出室外的部分。無(wú)頂蓋的斜坡式人行或車(chē)行通道等。不能正常使用的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層或箱式基礎(chǔ)空間。房屋面積測(cè)算： 方法和精度 房屋面積測(cè)算

12、均指水平面積的測(cè)算，測(cè)算方法有坐標(biāo)解析法和幾何要素解析法。 房屋面積測(cè)算的精度房屋面積的精度等級(jí)房屋面積誤差的限差 ( m)一級(jí)0.02S+0.0006S二級(jí)0.04S+0.002S三級(jí)0.08S+0.006S房產(chǎn)圖測(cè)繪 房產(chǎn)分幅平面圖 房產(chǎn)分丘平面圖 房產(chǎn)分層分戶平面圖房產(chǎn)分幅平面圖 房產(chǎn)分幅平面圖是全面反映房屋及其用地位置和權(quán)屬等狀況的基本圖，是測(cè)繪房產(chǎn)分丘平面圖和分層分戶平面圖的基礎(chǔ)資料。 房屋要分幢測(cè)繪，以外墻勒腳以上外圍輪廓的水平投影為準(zhǔn)，同幢房屋層數(shù)不同的應(yīng)繪出分層線。 房產(chǎn)分幅平面圖采用全野外數(shù)字測(cè)圖方法成圖。房產(chǎn)分幅圖（局部）房產(chǎn)分丘平面圖 房產(chǎn)分丘平面圖是分幅圖的局部圖，是繪

13、制房產(chǎn)權(quán)證附圖的基本圖。 房產(chǎn)分丘圖的內(nèi)容除與分幅圖內(nèi)容相同外，還表示出界址點(diǎn)和點(diǎn)號(hào)、界址邊長(zhǎng)、用地面積、房屋建筑的細(xì)節(jié)（挑廊、陽(yáng)臺(tái)等）、墻體歸屬、房屋邊長(zhǎng)、建筑面積、建成年份和四至關(guān)系等各項(xiàng)房產(chǎn)要素。 房產(chǎn)分丘圖是房產(chǎn)分幅圖的局部明細(xì)圖，每丘為單獨(dú)一張，它是作為權(quán)屬依據(jù)的產(chǎn)權(quán)圖。房屋分丘圖房產(chǎn)分層分戶平面圖 分戶圖應(yīng)表示出房屋的權(quán)界線、四面墻體的歸屬。樓梯和走道等共有部位以及房屋坐落、幢號(hào)、所在層次、室號(hào)、房屋建筑面積和房屋邊長(zhǎng)等。 房產(chǎn)分戶圖以一戶產(chǎn)權(quán)人為單元，如果為多層房屋，分層分戶地表示出房屋權(quán)屬范圍的細(xì)部，繪制成房產(chǎn)分層分戶圖。房產(chǎn)分層分戶圖共有面積分?jǐn)偱c計(jì)算 共有面積及分?jǐn)傇瓌t 共

14、有面積的分?jǐn)傆?jì)算共有面積及分?jǐn)傇瓌t 共有建筑面積分為全幢共有共用的建筑面積、功能區(qū)共有共用的建筑面積、分層共有共用的建筑面積。 參加分?jǐn)偤螽a(chǎn)權(quán)各方建筑面積之和應(yīng)等于相應(yīng)的棟、區(qū)域、層的權(quán)屬建筑面積。共有面積的分?jǐn)傆?jì)算 住宅樓共有建筑面積的分?jǐn)傆?jì)算以幢為單元進(jìn)行分?jǐn)?。根?jù)整幢的共有建筑面積和整幢套面積總和求出分?jǐn)傁禂?shù)，再根據(jù)各套的套內(nèi)面積按比例分?jǐn)傆?jì)算。 產(chǎn)權(quán)各方有合法全書(shū)分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行。無(wú)產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，按相關(guān)房屋的建筑面積比例進(jìn)行分?jǐn)偂?多功能綜合樓共有建筑面積的分?jǐn)?，在各功能區(qū)之間，應(yīng)按照誰(shuí)受益（使用）、誰(shuí)分?jǐn)偟脑瓌t進(jìn)行分?jǐn)偂７慨a(chǎn)測(cè)繪成果管理 房產(chǎn)測(cè)繪成果及其整理 房產(chǎn)測(cè)繪成果的審核