物業(yè)管理制度與政策考試重點(diǎn)

1、物業(yè)管理制度與政策重點(diǎn)資料1、（ 前言補(bǔ)充材料 ）物業(yè)管理產(chǎn)生的原因：業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)的出現(xiàn)- 共有財(cái)產(chǎn)什么情況下才出現(xiàn) - 組團(tuán)建筑、住宅小區(qū)的出現(xiàn) - 導(dǎo)致住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備（共有財(cái)產(chǎn)）出現(xiàn) - 導(dǎo)致共有產(chǎn)權(quán)出現(xiàn)（對(duì)應(yīng)的是專有產(chǎn)權(quán)， 自己私人負(fù)責(zé)；建筑物區(qū)分所有權(quán)） - 共有產(chǎn)權(quán)、共有財(cái)產(chǎn)如何管理業(yè)主的共同管理權(quán)管什么、怎么實(shí)現(xiàn) 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)實(shí)現(xiàn)對(duì)共有財(cái)產(chǎn)和共同利益的平衡 - 制定管理規(guī)約（ 83 頁(yè)法律效力：對(duì)業(yè)主、物業(yè)使用 人發(fā)生法律效力；對(duì)物業(yè)的繼受人自動(dòng)產(chǎn)生效力）和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則等事項(xiàng) - 決策權(quán)和管理權(quán)分離決策權(quán) 歸業(yè)主大會(huì)（ 決策內(nèi)容，共 10 項(xiàng) ，對(duì)全體業(yè)主有

2、約束力，不得以沒有參加業(yè)主大會(huì)為由，拒不執(zhí)行，例如業(yè)主以其并非物業(yè)服務(wù)合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持 。業(yè)主個(gè)人權(quán)利和業(yè)主大會(huì)決策之間的關(guān)系： 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)， 如果決定侵犯了業(yè)主個(gè)人權(quán)益，業(yè)主可以請(qǐng)求法院要求撤銷；除此之外， 個(gè)人服從集體 。 原因是業(yè)主大會(huì)決策能 夠代表全體業(yè)主的意志， 條件是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi) 專有部分 占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占 總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主 參加既最少雙二分之一， 特殊情況雙三分之二， 少數(shù)服從多數(shù)。 確定業(yè)主身份： 取得建筑物專有部分所有權(quán)的人， 應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主；基于

3、房屋買賣等民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的 人，可以認(rèn)定為業(yè)主。業(yè)主專有部分面積的認(rèn)定辦法和業(yè)主人數(shù)的認(rèn)定辦法，見 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則 第 23 、24 條），第二十三條 業(yè)主大會(huì)確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)， 可以按照下列方法認(rèn)定專有部分面積和建筑物總面積：（一）專有部分面積按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行登記的，暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算；尚未 進(jìn)行實(shí)測(cè)的，暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算； （二）建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。 （其計(jì)算公式 是：專有部分面積建筑物總面積 100。因此，只有建筑物總面積等于專有部分面積的總和，上述公式才有 意

4、義。否則，很有可能出現(xiàn)所有業(yè)主的表決能力的總和大于100或者小于 100的情形，這顯然是荒謬的） 第二十四條 業(yè)主大會(huì)確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)，可以按照下列方法認(rèn)定業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)： （一）業(yè)主人數(shù)，按照專有 部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按一人計(jì)算。 但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受 人擁有一個(gè)以上專有部分的，按一人計(jì)算； （二）總?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。管理權(quán)交由物業(yè)服務(wù)企業(yè) 實(shí)施 - 委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)業(yè)主的共同契約，為業(yè)主提供 公共服務(wù) ，維護(hù)業(yè)主的權(quán)益 - 委托如何實(shí)現(xiàn) - 市場(chǎng) 化是物業(yè)管理最主要的特點(diǎn)（雙向選擇、等價(jià)有償） - 以業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，

5、業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主與 物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之時(shí)為分界點(diǎn)，劃分為前期物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)服務(wù)合同 - 前期物業(yè)服 務(wù)合同（特點(diǎn)：過渡性即附終止條件、要式合同，課本57 頁(yè)）由建設(shè)單位和通過招投標(biāo)（ 住宅物業(yè)強(qiáng)制執(zhí)行，特例：協(xié)議。見課本 91 頁(yè)）選定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂（包含物業(yè)管理不具有的內(nèi)容，課本26 頁(yè)），合同的依據(jù)是業(yè)主臨時(shí)規(guī)約（建設(shè)單位制定，而且是在物業(yè)銷售前制定，這時(shí)唯一的業(yè)主 既大業(yè)主 是建設(shè)單位，后續(xù)購(gòu)買物 業(yè)的業(yè)主既 小業(yè)主 的利益如何保證？建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約，不得侵害物業(yè) 買受人的 合法權(quán)益，合法權(quán)益 見課本 85頁(yè)；建設(shè)單位的義務(wù)見課本 32頁(yè)，臨時(shí)規(guī)約

6、的內(nèi)容， 85頁(yè)）- 商品房銷售合同包含前期物業(yè)服務(wù)合 同內(nèi)容和遵守臨時(shí)規(guī)約的承諾條款前期物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容（見課本58 頁(yè)） - 業(yè)主大會(huì)成立（ 已交付的專有部分面積超過建筑物總面積 50%時(shí)可以成立業(yè)主大會(huì)，缺少對(duì)業(yè)主人數(shù)的規(guī)定，但達(dá)不到雙二分之一的規(guī)定，業(yè)主 大會(huì)的決議不起作用，業(yè)主大會(huì)也就沒成立）， 業(yè)主委員會(huì) 和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)企業(yè)如果變更有交接過程（主要是與業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)的承接查驗(yàn)，只要是物業(yè)服務(wù)企業(yè)第一次介入就要查驗(yàn)，一共 幾次？具體內(nèi)容見課本 98 頁(yè)，查驗(yàn)出來的問題要確定維修責(zé)任，是否在保修期？不在保修期的處理） - 物業(yè)服 務(wù)的內(nèi)容，見課本 36 頁(yè)-

7、 物業(yè)服務(wù)的等級(jí)，見課本 38 頁(yè)如何提供，三個(gè)義務(wù)，課本60頁(yè)，可以免責(zé) - 責(zé)任的認(rèn)定，合同責(zé)任， 64頁(yè) - 物業(yè)服務(wù)費(fèi)的繳納： 違反物業(yè)服務(wù)合同約定， 業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的， 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴；物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)， 業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的， 人民法院不予支持。 已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納；業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定， 業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任； 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供 物業(yè)服務(wù)

8、合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方約定；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、 有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi) 等額外費(fèi)用。 物業(yè)的維護(hù)與使用： 64頁(yè)、 65 頁(yè)2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的相關(guān)規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須是獨(dú)立的法人 資質(zhì)等級(jí)的認(rèn)定和承接項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)，數(shù)字標(biāo)準(zhǔn)，按一半遞減 - 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該 區(qū)域 內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人 物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細(xì)則， 應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。1業(yè)主是建議權(quán)，業(yè)主大會(huì)是決策權(quán)，物業(yè)企業(yè)

9、是管理權(quán)， 2業(yè)主大會(huì)決定的 十項(xiàng)內(nèi)容 ：（必考） （一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（二）制定和修改管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)委員；（四）制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案；（五）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；（ 六）籌集和使用專項(xiàng)維修資金； （雙三分之二）（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施； （雙三分之二）（八）改變共有部分的用途；（九）利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)以及所得收益的分配與使用； （十）法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)。第一章 物業(yè)管理概述1、物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套設(shè) 施設(shè)備和相

10、關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。即物業(yè)管理是業(yè)主通過選 聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來實(shí)現(xiàn)的活動(dòng)。 P1 2、條例調(diào)整和規(guī)范的范圍： 僅限于 業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)所進(jìn)行的物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)。 P13、是否選聘物業(yè)管理企業(yè)來對(duì)物業(yè)實(shí)施管理是業(yè)主的權(quán)力P14、物業(yè)管理活動(dòng)的基礎(chǔ)是物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)管理活動(dòng)的實(shí)質(zhì)是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)就物業(yè)管理服務(wù) 為標(biāo)的 所 進(jìn)行的一項(xiàng)交易。 P25、條例調(diào)整的范圍：住宅物業(yè)、非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)。P2 6、條例的適用范圍，既包括城市、也涵蓋鄉(xiāng)村。7、物業(yè)管理活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循市場(chǎng)原則。市場(chǎng)原則是物業(yè)管理活動(dòng)的前提條件，本質(zhì)是業(yè)主將自己的物業(yè)管

11、理職能從物業(yè)管理權(quán)限中分離出去，決策權(quán)屬于全體業(yè)主，但職能交由物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施。 P48、非市場(chǎng)性的房屋管理不屬于物業(yè)管理。P49、社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化是物業(yè)管理的三個(gè)基本特征；市場(chǎng)化是物業(yè)管理最主要的特點(diǎn)；雙向選擇和等價(jià)有 償是物業(yè)管理市場(chǎng)化的集中體現(xiàn)。 P5-610、物業(yè)管理起源于 19世紀(jì) 60 年代的英國(guó)。 P611、1993 年，深圳人大頒發(fā)了全國(guó)第一部物業(yè)管理地方性法規(guī)深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例 方性 條例），2000 年中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)成立。 P10-1112 、城市新建住宅小區(qū)管理辦法是 我國(guó) 第一部系統(tǒng)規(guī)范物業(yè)管理制度的規(guī)范性文件，是推動(dòng)我國(guó)全面開展物 業(yè)管理活動(dòng)的

12、基石。（全國(guó)性 的）13 、條例規(guī)定物業(yè)管理的基本制度： 1）創(chuàng)設(shè)了業(yè)主大會(huì) 2）業(yè)主公約 3）前期物業(yè)管理招投標(biāo) 4）物業(yè)承接查 驗(yàn) 5）物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理 6 ）物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格 7 ）住宅專項(xiàng)維修資金。 條例對(duì)業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)力的 尊重和保護(hù)，還體現(xiàn)在對(duì)侵害業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)的救濟(jì)上。 （物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房和用途，或利用物業(yè) 共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，剩 余部分由 業(yè)主大會(huì) 決定使用。這充分體現(xiàn)了保護(hù)業(yè)主權(quán)益的立法精神） 反復(fù)提到 P23 14、前期物業(yè)管理包括通常情況下物業(yè)管理不具有的一些內(nèi)容，如管理遺留掃

13、尾工程、空置房出租或是看管等物業(yè)管理事項(xiàng)。 P2615、條例的法律責(zé)任的特點(diǎn)： （ 1）行政責(zé)任、民事責(zé)任并存（ 2）處理好行政處罰和承擔(dān)民事責(zé)任之間的關(guān)系 （ 3）體現(xiàn)了業(yè)主自我管理、自我監(jiān)督的原則P30、（1）業(yè)主相互之間的關(guān)系：物業(yè)管理本質(zhì)上是業(yè)主對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共同利益的維護(hù)和管理。 管理企業(yè)和業(yè)主之間是完全平等關(guān)系（3）開發(fā)企業(yè)與業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)之間是大業(yè)主與小業(yè)主的關(guān)系。二、條例要求，購(gòu)房人在與開發(fā)建設(shè)單位簽定的購(gòu)房合同中，必須包含建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期 物業(yè)管理服務(wù)合同的內(nèi)容，從而讓購(gòu)房人承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)合同中約定的關(guān)于物業(yè)管理的權(quán)力義務(wù) 2）住宅物業(yè)必須通過招投標(biāo)

14、方16、2）物業(yè)三、開發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)管理合同中的義務(wù)：1）制定業(yè)主臨時(shí)公約并明示買受人式選聘物業(yè)管理企業(yè) 3）提供必要的物業(yè)管理用房 4）不得擅自處分物業(yè)共用部位和公用設(shè)施設(shè)備 和保養(yǎng)范圍內(nèi)承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任 四條例 規(guī)定了供水、 供電、 供氣、 通信、 有線電視等單位的權(quán)力和義務(wù)， 以及“應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任” 受委托代收前款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用” 新補(bǔ)充材料（必看） ：5）在保修期限即“應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用” 。同時(shí)明確規(guī)定“物業(yè)管理企業(yè)接P31-32第十條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組由 業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)

15、人民政府代表和居民委員會(huì)代 表 組成?；I備組成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)， 其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半，籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處、 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表?yè)?dān)任。第五十一條 業(yè)主委員會(huì)未按業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定組織召開業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議， 或者發(fā)生應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì) 臨時(shí)會(huì)議的情況，業(yè)主委員會(huì)不履行組織召開會(huì)議職責(zé)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦 事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期召開； 逾期仍不召開的，可以由物業(yè)所在地的居民委員會(huì)在街道辦 事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下組織召開 。第五十七條 業(yè)主委員會(huì)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)不組織換屆選舉的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦

16、 事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期組織換屆選舉；逾期仍不組織的，可以由物業(yè)所在地的居民委員會(huì)在街道辦 事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，組織換屆選舉工作。第五十八條 因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的， 新一屆業(yè)主 委員會(huì)產(chǎn)生之前，可以由物業(yè)所在地的居民委員會(huì)在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員 會(huì)的職責(zé)。第二章 物業(yè)管理服務(wù)1、一、物業(yè)管理服務(wù)的公共性和綜合性，物業(yè)管理服務(wù)有別于單一客戶提供的特約服務(wù)，而具有為某一特定社 會(huì)群體提供服務(wù)產(chǎn)品的公共性。P35-36養(yǎng)護(hù)與5）物業(yè)二、物業(yè)管理的公共性決定了其受益主體的廣泛性和差異性。這是物

17、業(yè)服務(wù)合同區(qū)別一般委托合同的一個(gè)顯著特 點(diǎn)。三、物業(yè)管理服務(wù)的即時(shí)性和無形性，物業(yè)管理服務(wù)不存在流通環(huán)節(jié)，生產(chǎn)和消費(fèi)處于同一過程中。2、物業(yè)管理服務(wù)是指業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)通過物業(yè)服務(wù)合同約定的公共性服務(wù)。包括兩方面的內(nèi)容：一是對(duì)房 屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)在進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理；二是維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生秩序。 P363、物業(yè)管理服務(wù)主要包括的內(nèi)容： 1）房屋共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)與管理2）房屋共用設(shè)施設(shè)備的維修、管理 3）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)與管理4）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理服務(wù)區(qū)域內(nèi)公共秩序、消防、交通等協(xié)管事項(xiàng)服務(wù)6）物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù) 7）物業(yè)檔案資料的管

18、理 8）專項(xiàng)維修資金的代管服務(wù)（所有權(quán)是業(yè)主，雙三分之二） P374、物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)： （ 1）提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，不是物業(yè)管理企業(yè)的法定義務(wù)。（2）合同以外的服務(wù)事項(xiàng)需由特定的業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)另行約定（3）物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)是一種有償服務(wù)。 P37-385、于 2004 年印發(fā)了 普通住宅 小區(qū)物業(yè)管理服務(wù) 等級(jí)標(biāo)準(zhǔn) （試 行）從物業(yè)管理服務(wù)的基本要求、房屋管理、 共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、協(xié)助維護(hù)公共秩序、保法服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)管理六方面界定物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容。注：與 上面八項(xiàng)相對(duì)應(yīng)，公示 24小時(shí)服務(wù)電話，每年至少一次征詢業(yè)主意見，滿意率80%以上。 P386、

19、房屋管理：根據(jù)房屋實(shí)際使用年限，定期檢查房屋使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)； 屬于大、中修范圍的，及時(shí)編制維修計(jì)劃和住宅 專項(xiàng)維修資金 使用計(jì)劃，向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告與 建議，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，組織維修。注：載人電梯 24 小時(shí)正常運(yùn)行，路燈、樓道燈完好率不低于95%。 P397、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主在使用以上標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意的問題：（ 1）標(biāo)準(zhǔn)為普通商品住宅、經(jīng)濟(jì)適用住房、房改房、集資建房、廉租住房等普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)的試行標(biāo) 準(zhǔn)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的高檔商品住宅的物業(yè)服務(wù)不適用本標(biāo)準(zhǔn)。（ 2）標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)需求的不同情況，由高到低設(shè)定為

20、一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)三個(gè)服務(wù)等級(jí)，級(jí) 別越高，表示物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)越高。 P458、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法不再規(guī)定政府定價(jià)形式，僅采取政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)進(jìn)行 管理。 P489、物業(yè)收費(fèi)的形式：包干制、酬金制包干制 是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定費(fèi)用， 盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi) 方式。物業(yè)服務(wù)費(fèi)包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)；包干制是普遍采用的形式。酬金制 是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)， 其余全部用于物業(yè) 服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資

21、金包括：物業(yè) 服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金；物業(yè)服務(wù)支出為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)屬代管性質(zhì)，不得用于合同 約定以外的支出。 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)配合業(yè)主大會(huì)按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算 和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計(jì)。 P4910、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者 物業(yè)服務(wù)成本。 P5011 、條例規(guī)定業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定。P5012 、在建設(shè)單位銷售物業(yè)之前，建設(shè)單位是唯一業(yè)主。P5113、對(duì)拒不交費(fèi)的業(yè)主，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)依法追繳，但不得采取停水、停電等違法

22、措施脅迫業(yè)主交費(fèi)。解決爭(zhēng) 議可以通過仲裁或向人民法院起訴解決。 P5114 、物業(yè)服務(wù)合同屬于民事合同的范疇P5315 、不同物業(yè)管理階段和不同簽約主體分為：前期物業(yè)管理合同，物業(yè)服務(wù)合同。P5416 、物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容： 1）物業(yè)管理事項(xiàng) 2）物業(yè)服務(wù)質(zhì)量 3）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用 4）雙方的權(quán)力義務(wù) 5）專 項(xiàng)綜合維修資金的管理與使用6）物業(yè)管理用房 7）合同期限 8）違約責(zé)任 P54-5517、物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)驗(yàn)收手續(xù)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè) 管理資料； P5518 、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的合同發(fā)生效力就意味著前期物業(yè)管理階段結(jié)束。P5619

23、 、前期物業(yè)服務(wù)合同是要式合同， 條例要求以書面形式簽訂。 條例二十六條規(guī)定：前期物業(yè)合同可約定 期限；期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的合同生效，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。前期物業(yè)服務(wù)合同是一 種 附終止 條件的合同 P5720、不屬于公共服務(wù)項(xiàng)目的有：承攬房屋裝修工程、代理房屋出租、代理家政服務(wù)等，也可以在前期物業(yè)服務(wù)合 同列明。 P5821、維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域秩序的主要方式： （ 1）履行告知義務(wù)（ 2）履行制止義務(wù)（ 3）履行報(bào)告義務(wù) P6022、物業(yè)管理企業(yè)認(rèn)真履行告知、制止、報(bào)告三項(xiàng)義務(wù)后，對(duì)于故意違規(guī)業(yè)主，并給其他業(yè)主造成損害后果的， 依據(jù)民法通則關(guān)于相鄰權(quán)規(guī)定，由違規(guī)業(yè)主承擔(dān)侵

24、權(quán)責(zé)任，物業(yè)管理企業(yè)不承擔(dān)物業(yè)服務(wù)合同的違約責(zé)任。P6123、物業(yè)保安人員不得剝奪、限制公民人身自由；不得搜查他人的身體或者扣押他人合法證件、合法財(cái)產(chǎn)；不得 辱罵、毆打他人或者教唆毆打他人。 P6324 、對(duì)不履行合同約定， 造成業(yè)主人身和財(cái)產(chǎn)損害的， 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的合同責(zé)任， 而非法定責(zé)任。 P63 25 、物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)責(zé)任的前提條件：未能履行包括根本不履行和不完全履行兩種形式。P6426、無論業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)都不得擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑 和共用設(shè)施用途。 P6527 、當(dāng)事業(yè)主不得擅自實(shí)施占用、 挖掘行為、 只有在征得業(yè)主委員會(huì)和

25、物業(yè)管理企業(yè)同意的情況下才可實(shí)施。 P66 28 、條例規(guī)定了業(yè)主裝修房屋前對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的告知義務(wù)。P6729、條例關(guān)于利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，主要作三個(gè)方面的規(guī)定：一是原則規(guī)定了利用共 用部位、 共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的辦理程序， 二是明確相關(guān)業(yè)主、 業(yè)主大會(huì)、 物業(yè)管理企業(yè)對(duì)利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的事前否決權(quán)， 三是確定業(yè)主由于物業(yè)共用部位、 共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得收益的使用方向。 共用部位收益應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于補(bǔ)充住宅專項(xiàng)維修資金。 P67-68第三章 物業(yè)管理的基本制度1、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)

26、的活 動(dòng)。 P692、條例規(guī)定：房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。現(xiàn)實(shí)物業(yè)管理中，具備業(yè)主身份的情況：一是房屋所有權(quán)證書持有人； 二是房屋共有權(quán)證書持有人；三是待領(lǐng)房屋所有權(quán)證書和房屋共有權(quán)證書的購(gòu)房人。 P703、（指導(dǎo)規(guī)則補(bǔ)充資料）召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議： 經(jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù) 20%以上業(yè)主提議的。4、業(yè)主大會(huì)可以成立也可不成立。 P745、（指導(dǎo)規(guī)則補(bǔ)充資料） 業(yè)主大會(huì)的 籌備 ：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求，及時(shí)報(bào)送下 列籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的文件資料

27、；（一）物業(yè)管理區(qū)域證明； （二）房屋及建筑物面積清冊(cè)， （三）業(yè)主名冊(cè)； （四）建筑規(guī)劃總平面圖； （五）交付 使用共用設(shè)施設(shè)備的證明； （六）物業(yè)服務(wù)用房配置證明； （七）其他有關(guān)文件資料。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組由 業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居民委員會(huì)代表 組成。 籌備組成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)， 其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半，籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民 政府代表?yè)?dān)任 。6、建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時(shí)公約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。業(yè)主大會(huì)有權(quán)起草、討論和修訂業(yè)主公約， 業(yè)主大會(huì)制定的業(yè)主公約 生效 時(shí)臨時(shí)公約 終止。業(yè)主公約對(duì)全體業(yè)主具有普遍約束力的

28、自律性規(guī)范。 P827、業(yè)主公約的法律效力： （1）業(yè)主公約對(duì)物業(yè)使用人也發(fā)生法律約束力。（ 2）業(yè)主公約對(duì)物業(yè)的繼受人（即業(yè)主）自動(dòng)產(chǎn)生效力。 P838、條例規(guī)定建設(shè)單位制定業(yè)主臨時(shí)公約的時(shí)間為物業(yè)銷售之前。 P849、物業(yè)買受人對(duì)業(yè)主臨時(shí)公約承諾的義務(wù)，通常臨時(shí)公約作為物業(yè)買賣合同的附件，或是在合同中明確規(guī)定， 要求買受人在物業(yè)買賣合同上簽字確認(rèn)。 P8510、對(duì)于發(fā)生危及的公共利益或其他業(yè)主合法權(quán)益的緊急情況，業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)必須及時(shí)進(jìn)入相關(guān)業(yè)主房屋 進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，無法通知相關(guān)業(yè)主的，物業(yè)管理企業(yè)可先向鄰居說明情況，并協(xié)同物業(yè)管理企業(yè)之外的第三方進(jìn) 行維修養(yǎng)護(hù)，但事后應(yīng)當(dāng) 及時(shí)告知。

29、P8811 、全體業(yè)主授予物業(yè)管理企業(yè)行使的管理權(quán)力：1）配合建設(shè)單位制定物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的使用、維護(hù)和管理、共用秩序和環(huán)境的維護(hù)等方面規(guī)章制度；2）以批評(píng)、規(guī)勸、公示等必要措施制止業(yè)主、物業(yè)使用人違反業(yè)主臨時(shí)公約和物業(yè)管理規(guī)章制度的行為。 P8912、違約責(zé)任：（1）業(yè)主違反約定，妨礙物業(yè)正常使用造成物業(yè)損害及損失的，其他業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)可依據(jù) 臨時(shí)公約向人民法院起訴； （2）業(yè)主違反關(guān)于業(yè)主共同利益的約定，導(dǎo)致全體業(yè)主的共同利益受損，其他業(yè)主和 物業(yè)管理企業(yè)可依據(jù)臨時(shí)公約向人民法院起訴； （ 3）建設(shè)單位未能履行臨時(shí)公約約定義務(wù)的，業(yè)主和物業(yè)管理企 業(yè)可向有關(guān)行政主管部門投訴，也

30、可向人民法院起訴。 P8913 、條例特別要求，住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)以招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。條例的例外規(guī)定。 1）對(duì)于規(guī)模較小的住宅物業(yè) 2）投標(biāo)人少于 3 個(gè)的，建設(shè)單位可采用協(xié)議的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)； 條例特別規(guī) 定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，才可以進(jìn)行。 P9114 、邀請(qǐng)招標(biāo)必須向三個(gè)以上物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書。P9215 、房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立評(píng)標(biāo)的專家名冊(cè)，由具有經(jīng)驗(yàn)的人員組成物業(yè)管理評(píng)標(biāo)專家?guī)?。P9516 、評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員是 5 人以上的單數(shù)， 其中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理方面專家不得少于成員總數(shù)的三分之二。 P9517、物業(yè)承接查

31、驗(yàn)的內(nèi)容：首位業(yè)主入住之前與物業(yè)管理企業(yè)辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)，并將記錄做為物業(yè)管理檔 案。業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)在原合同終止后組織新老物業(yè)企業(yè)共同進(jìn)行物業(yè)承接查驗(yàn)活動(dòng)，由原物 業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)移交手續(xù)，再由業(yè)主委員會(huì)與新物業(yè)管理企業(yè)辦理物業(yè)承接手續(xù)。 P9818、建設(shè)單位向物業(yè)管理企業(yè)移交的資料： （ 1）竣工驗(yàn)收資料（ 2）技術(shù)資料（ 3）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用 說明文件（ 4）物業(yè)管理所必需的其他資料 P9819 、條例第三十一條規(guī)定：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。P9920 、從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)，必須具有獨(dú)立法人資格。P1

32、0121、物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)： 1）一級(jí)資質(zhì)，注冊(cè)資本 500萬元以上，專職管理技術(shù)人員不少于30 人，中級(jí)以上職稱的人員不少于 20人； 2）二級(jí)資質(zhì)，注冊(cè)資本 300 萬元以上，專職管理技術(shù)人員不少于 20人，中級(jí)以上 職稱的人員不少于 10 人； 3）三級(jí)資質(zhì)，注冊(cè)資本 50 萬元以上，專職管理技術(shù)人員不少于 10人，中級(jí)以上職稱 的人員不少于 5人。 P10322、執(zhí)業(yè)資格注冊(cè)：執(zhí)業(yè)資格實(shí)行注冊(cè)登記制度，取得執(zhí)業(yè)資格證書者，應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的期限內(nèi)到指定的注冊(cè)管理機(jī)構(gòu)辦理注冊(cè)登記手續(xù)。P11323、物業(yè)管理師是指經(jīng)全國(guó)統(tǒng)一考試，取得中華人民共和國(guó)物業(yè)管理師資格證書 ，并依法注冊(cè)取得中華人

33、民共和國(guó)物業(yè)管理師注冊(cè)證，從事物業(yè)管理工作的專業(yè)管理人員。 P11524 、考試成績(jī)實(shí)行 2 年一個(gè)周期的滾動(dòng)管理辦法。 P11625 、取得物業(yè)管理師資格證書的人員，經(jīng)注冊(cè)后方可以物業(yè)管理師的名義執(zhí)業(yè)。P11726、物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)每年接受繼續(xù)教育應(yīng)當(dāng)不少于40 學(xué)時(shí)。27 、一、物業(yè)管理師應(yīng)具備的 執(zhí)業(yè)能力 ：1）掌握物業(yè)管理、建筑工程、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)等專業(yè)知識(shí)；2）具有一定的經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)、社會(huì)學(xué)、心理學(xué)等相關(guān)學(xué)科的知識(shí)；3）能夠熟練運(yùn)用物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定； 4）具有豐富的物業(yè)管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。二、（重點(diǎn)掌握）物業(yè)管理師的 執(zhí)業(yè)范圍 ： 1）制定并組織實(shí)施物業(yè)管理方案；2）審定

34、并監(jiān)督執(zhí)行物業(yè)管理財(cái)務(wù)預(yù)算； 3）查驗(yàn)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和有關(guān)資料；4）負(fù)責(zé)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地的維修、養(yǎng)護(hù)與管理； 5）維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序； 6）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項(xiàng)。 P119第四章 房地產(chǎn)相關(guān)制度與政策1、直接關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)的法律： 1）城市房地產(chǎn)管理法 、土地管理法和城市規(guī)劃法 P1272、規(guī)劃管理的主要方式是依據(jù)城市規(guī)劃法審批、核發(fā)“一書兩證，”即項(xiàng)目選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證。 P1323、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同約定的動(dòng)工期限開發(fā)建設(shè)，超過一年未動(dòng)工開發(fā)的，政府可以 征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金

35、20%以下的土地閑置費(fèi)，超過 2 年未動(dòng)工開發(fā)的，政府可以無償收回土地使用權(quán)。P1344、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗(yàn)收合格之是起15 日內(nèi)依照本辦法規(guī)定， 向工程所在地的縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門備案。 P1365、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后30 日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)，并申報(bào)成交價(jià)格。 P1396、商品房產(chǎn)預(yù)售的條件： 1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證； 3）投入開發(fā)建設(shè)資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的 25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。P1417、商

36、品房預(yù)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)在預(yù)購(gòu)商品房交付使用之日起90 日內(nèi)，依法到房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)。 P1418、（1）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通信等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備 交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；（ 2）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。 P1429、商品房銷售合同的內(nèi)容： （1）商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；（ 2）供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ?、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；（ 3）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬； P14310、商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套

37、內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪?筑面積部分為共有產(chǎn)權(quán)。 P14411 、住宅質(zhì)量保證書的主要內(nèi)容：地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修；（屋面防水 3 年，管道堵塞 2個(gè)月；供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備 1 個(gè)采暖期或供冷期） ，住宅保修期從開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收的住宅交付用戶使用之日起計(jì)算； P14612 、房屋租憑合同是面租憑合同。禁止房屋租賃的規(guī)定：1）未依法取得房屋所有權(quán)證的 2）共有房屋未取得共有人同意的 3）權(quán)屬有爭(zhēng)議的 P14913 、房屋租賃的兩項(xiàng)登記備案制度。 （一）房屋行政主管部門魴備案（二）公安部門登記備案 P150 14、針對(duì)中介服務(wù)人員資格、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)和中介服

38、務(wù)業(yè)務(wù)作出行業(yè)管理規(guī)定。P15115 、房地產(chǎn)兩種特定抵押情況和方式：一是在建工程抵押；二是預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押P15516 、房地產(chǎn)抵押合同 1）房地產(chǎn)抵押應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同2）還應(yīng)在合同訂立中注明事項(xiàng)。房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效 P15716 、房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度：一類是契證登記制度，一類是權(quán)證登記制度P16017、我國(guó)基本采用權(quán)證登記制度，主要表現(xiàn)： （1）法律要求房地產(chǎn)權(quán)力人必須按期進(jìn)行房地產(chǎn)權(quán)屬登記；（ 2）對(duì)權(quán)利申請(qǐng)人提供的文件進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的審查（3）實(shí)行房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)證制度，頒發(fā)的權(quán)屬證件受法律保護(hù)。P16118、初始登記即指對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的原始登記。一般有三種：一是新建房屋進(jìn)行

39、的初始登記；二是集體土地轉(zhuǎn)為 國(guó)有土地后，地上房屋納入城市房屋管理范圍所進(jìn)行的初始登記；三是城市國(guó)有土地上少量從未辦理過登記的房 屋，所進(jìn)行的初始登記。 P16119、轉(zhuǎn)移登記是指房屋所有權(quán)主體轉(zhuǎn)移所進(jìn)行的登記。權(quán)力人申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記，應(yīng)當(dāng)提交房屋權(quán)屬證書以及相關(guān)的 合同、協(xié)議、當(dāng)事人身份證明、以及與房屋轉(zhuǎn)讓情況相關(guān)的證明文件。 P16220 、房屋權(quán)屬證書的種類： 房屋所有權(quán)證 房屋共有權(quán)證 房屋他項(xiàng)權(quán)證 P16321 、凡權(quán)屬清楚、產(chǎn)權(quán)來源資料齊全的，在受理登記后的30 日內(nèi)核準(zhǔn)登記，并頒發(fā)房屋權(quán)屬證書； P164第五章 專項(xiàng)維修資金 （ 新增內(nèi)容重點(diǎn)看 ）1、住宅專項(xiàng)維修資金是指專項(xiàng)用于住宅

40、 共用部位、共用設(shè)施設(shè)備 保修期滿后的維修和更新、改造的資金。 解釋：（ 1）共用部位、共用設(shè)施設(shè)備：對(duì)公有部位、公用設(shè)施設(shè)備的管理是物業(yè)管理服務(wù)的主要內(nèi)容（公共性服務(wù)， 物業(yè)管理服務(wù)是公共性服務(wù)，因而，專用部位的服務(wù)不在服務(wù)范圍，但該類服務(wù)可以單獨(dú)約定，單獨(dú)收費(fèi)，舉例 課本 37 頁(yè)）。分層次理解： （課本 86 頁(yè)） 由單幢建筑物的全體業(yè)主共有的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備、 由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共有的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備住宅專項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè) 主討論通過使用建議（住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理前和劃歸后該規(guī)定有無區(qū)別

41、？）受益人和負(fù)擔(dān)人相一致 （誰(shuí)受益誰(shuí)分?jǐn)偟脑瓌t） 的原則，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)?（注意 公有住房 的特殊性，交存主體有兩個(gè)：業(yè)主和公房單位，因而，分?jǐn)傁仍跇I(yè)主和公房單位之間進(jìn)行，分?jǐn)?依據(jù)是交錢比例；然后在業(yè)主間分?jǐn)?，分?jǐn)傄罁?jù)是相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偅?。【住宅樓本體的維修由該棟樓內(nèi)專有部分占整幢樓總建筑面積 2/3 以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù) 2/3 以上的業(yè)主表 決通過；住宅小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主的共用設(shè)施、設(shè)備的維修須由小區(qū)全體業(yè)主按照以上比例表決通過。 】 （ 2）保修期：見房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法 、住宅質(zhì)量保證書的規(guī)定，其中兩者保修的開始時(shí)間不同： 前

42、者規(guī)定房屋建筑工程保修期從工程竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算； 后者規(guī)定住宅保修期從開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收的住 宅交付用戶使用之日起計(jì)算。 商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定 保修期的存續(xù)期。但這些保修范圍和保修期限，主要是物業(yè)自用部位與自用設(shè)施設(shè)備，而住宅專項(xiàng)維修資金是用 于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期期滿后，有些部分保修期尚無規(guī)定，需要物業(yè)服務(wù)企業(yè)與建設(shè)單位在前期 物業(yè)服務(wù)合同中約定。（ 3）維修的定義：大修、中修通過專項(xiàng)維修資金列支。小修由物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織維修（見課本39 頁(yè)、課本 50頁(yè)）。維修費(fèi)用如何核算：大修、中修費(fèi)用不得列入物業(yè)服務(wù)成本，通過專項(xiàng)維修

43、資金收回；小修費(fèi)用列入物業(yè) 服務(wù)成本，通過物業(yè)服務(wù)收入收 回。2、專項(xiàng)維修資金的所有權(quán)： 業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主 所有。從公有住房售房款中提取的住宅專項(xiàng)維修資金屬于公有住房售房單位所有。住宅專項(xiàng)維修資金管理實(shí)行專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ谩⑺袡?quán)人決策（既業(yè)主共同決策，雙 2/3 原則）、政府監(jiān) 督（使用方案報(bào)主管部門備案監(jiān)管）的原則。3、交存金額：業(yè)主按每平方米造價(jià)，不包含在房?jī)r(jià)中。公房單位繳納部分包含在房?jī)r(jià)中4、繳納時(shí)間：業(yè)主 應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，公房單位應(yīng)當(dāng)在收到售房款之日起 30 日內(nèi)。 未按規(guī)定交存首期 住宅專項(xiàng)維修資金的，開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購(gòu)買人

44、。5、續(xù)交條件： 業(yè)主分戶賬面住宅專項(xiàng)維修資金余額 不足首期交存額 30%的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交6、普通使用程序：分為劃轉(zhuǎn)前和劃轉(zhuǎn)后（劃轉(zhuǎn)給業(yè)主大會(huì)） ，多了一道程序，就 是業(yè)主委員會(huì)審核。7、緊急使用程序：不用業(yè)主表決，即不用雙 2/3 同意8、使用禁止：依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、 養(yǎng)護(hù)費(fèi)用； 人為損害等9、滾存使用范圍：住宅專項(xiàng)維修資金本身的收益：利息或國(guó)債 住宅專項(xiàng)維修資金的對(duì)象既共用部位和共用設(shè)施設(shè)備帶來的收益：經(jīng)營(yíng)收入、報(bào)廢收入 利 用住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，業(yè)主所得收益，如何處理？ 首先是依據(jù)業(yè)主大會(huì)決議，如果業(yè)主

45、大會(huì)沒有相關(guān)決議， 轉(zhuǎn)入住宅專項(xiàng)維修資金滾存使用。順序不可顛倒。遇 到有關(guān)業(yè)主大會(huì)決議的題目，一定要知道業(yè)主大會(huì)的決議是第一位的，其余都是第二位的。因?yàn)闃I(yè)主大會(huì)具有決 策權(quán)，而且決策對(duì)所有的業(yè)主具有約束力。 報(bào)廢問題：住宅共用設(shè)施設(shè)備報(bào)廢后回收的殘值應(yīng)該轉(zhuǎn)入住宅專項(xiàng)維修資金滾存使用（無論房屋是否存在） ； 而房屋滅失的，房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項(xiàng)維修資金 返還業(yè)主10、過戶問題：房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)向受讓人說明住宅專項(xiàng)維修資金交存和結(jié)余情況并出具有效證明， 該房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項(xiàng)維 修資金隨房屋所有權(quán)同時(shí)過戶 。受讓人需要持住宅專項(xiàng)維修資金過戶的協(xié)議、 房屋權(quán)屬證書、身份證等到專戶

46、管理銀行辦理分戶賬更名手續(xù)。建筑物區(qū)分所有權(quán)重點(diǎn)：1、業(yè)主：取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主。 基于房屋買賣等民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為業(yè) 主。2、業(yè)主對(duì)專有部分的所有權(quán)：外人不得干涉，業(yè)主行使專有部分所有權(quán)時(shí)，不得危及建筑物的安全，不得損害 其他業(yè)主的合法權(quán)利。專有部分的管理不屬于物業(yè)服務(wù)范圍，非公共服務(wù)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房 等專有部分，其對(duì)共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)是一個(gè)集合權(quán)這三種權(quán)利具有 不可分離性 。在這三種權(quán)利中，業(yè)主對(duì)專有部分的所有權(quán) 占 主導(dǎo)地位 業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意（全部由利 害關(guān)系的業(yè)主都同意） 。3、業(yè)主對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分的共有權(quán)： 對(duì)專有部分以外的共有部分， 業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī) 定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。“物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的