工程經(jīng)濟(jì)學(xué)課件情境8

1、工程經(jīng)濟(jì)學(xué)工程經(jīng)濟(jì)學(xué). 學(xué)習(xí)單元學(xué)習(xí)單元1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目. 學(xué)習(xí)單元學(xué)習(xí)單元2識(shí)別房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目效益和費(fèi)用識(shí)別房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目效益和費(fèi)用. 學(xué)習(xí)單元學(xué)習(xí)單元3編制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目報(bào)表編制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目報(bào)表. 學(xué)習(xí)單元學(xué)習(xí)單元4房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)學(xué)習(xí)單元學(xué)習(xí)單元1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的分類一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的分類 由于不同類型的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 ， 市場(chǎng)調(diào)查和預(yù)測(cè)的內(nèi)容、方法以及收入和費(fèi)用測(cè)算的方式不同， 應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 的類別， 對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。 （一）按未來獲取收益的方式分類（一）按未來獲取收益的方式分類 1

2、.出售型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 出售型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 以預(yù)售或開發(fā)完成后出 售的方式獲得收入， 回收開發(fā)資金，獲取開發(fā)收益，以達(dá)到盈利的目的。 2.出租型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 出租型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目以預(yù)租或開發(fā)完成后出 租的方式獲得收入， 回收開發(fā)資金， 獲取開發(fā)收益， 以達(dá)到盈利的目的。 3.混合型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 混合型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 以預(yù)售、預(yù)租或開發(fā)完成后出售、出租、自營的各種組合方式獲得收入， 回收開發(fā)資金， 獲取開發(fā)收益， 以達(dá)到盈利的目的。 （二）按用途分類（二）按用途分類 1.居住用途的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 居住用途的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 ， 一般是指供人們生活居住使用的商品住宅項(xiàng)目 ， 包括普通住宅、公寓

3、、別墅等。 這類物業(yè)的購買者大都是以滿足自 用為目 的， 也有少量作為投資， 出租給租客使用。 2.商業(yè)用途的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 商業(yè)用途的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 有時(shí)也稱經(jīng)營性物業(yè)或投資性物業(yè)， 包括酒店、寫字樓、商場(chǎng)、出租商住樓等。 3.工業(yè)用途的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 工業(yè)用途的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 通常是為人類的生產(chǎn)活動(dòng)提供空間， 包括重工業(yè)廠房、輕工業(yè)廠房和近年來逐漸發(fā)展起來的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房等。 4.特殊用途的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 特殊用途的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 是指賽馬場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)、汽車加油站、飛機(jī)場(chǎng)、車站、碼頭等項(xiàng)目 ， 通常稱之為特殊物業(yè)。 5.土地開發(fā)項(xiàng)目 依土地所處的狀態(tài)不同， 城市土地又可

4、分為具備開發(fā)建設(shè)條件、立即可以開始建設(shè)的熟地和必須經(jīng)過土地的再開發(fā)過程才能用于建設(shè)的毛地。 土地開發(fā)項(xiàng)目 ， 一般是指在生地或毛地上進(jìn)行三通一平， 將其開發(fā)成為熟地， 進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 。 二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn) 與一般工業(yè)項(xiàng)目 相比， 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 具有以下特點(diǎn)。 （一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 完成的建筑產(chǎn)品是項(xiàng)目完成的建筑產(chǎn)品是項(xiàng)目 的最終產(chǎn)品的最終產(chǎn)品 對(duì)于一般的工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目 ， 建設(shè)完成的建筑產(chǎn)品只是整個(gè)項(xiàng)目 的“ 中間產(chǎn)品”， 是生產(chǎn)最終產(chǎn)品的生產(chǎn)資料， 項(xiàng)目 的收益要通過最終產(chǎn)品來取得； 而房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所完成的建筑產(chǎn)品就是最終產(chǎn)品，

5、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過直接出售和出租這些建筑產(chǎn)品來獲取收益。 （二）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目（二）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 的產(chǎn)品具有很強(qiáng)的地域性的產(chǎn)品具有很強(qiáng)的地域性 以建筑產(chǎn)品作為最終產(chǎn)品的最大特點(diǎn)， 就是產(chǎn)品的不可移動(dòng)性。 因此， 除國家的有關(guān)政策、法規(guī)外， 市場(chǎng)需求的調(diào)查和預(yù)測(cè)主要限于項(xiàng)目 所在區(qū)域。 （三）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目（三）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 對(duì)投資效益影響大對(duì)投資效益影響大 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 經(jīng)營方案的涉及因素多， 選擇余地廣， 對(duì)投資效益影響大。 （四）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目（四）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)分為財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和綜合評(píng)價(jià)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)分為財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和綜合評(píng)價(jià) 對(duì)于一般的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 ， 只需進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)；對(duì)于重大

6、的、對(duì)區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有較大影響的房地產(chǎn)項(xiàng)目 ， 如經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)項(xiàng)目 、成片開發(fā)項(xiàng)目 ， 在做出決策前應(yīng)進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。 1.財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是指根據(jù)現(xiàn)行財(cái)稅制度和價(jià)格體系， 計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 的財(cái)務(wù)收入和財(cái)務(wù)支出， 分析項(xiàng)目 的財(cái)務(wù)盈利能力、清償能力以及資金平衡狀況， 判斷項(xiàng)目 的財(cái)務(wù)可行性。 2.綜合評(píng)價(jià) 綜合評(píng)價(jià)是從區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度， 分析和計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 對(duì)區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)的效益和費(fèi)用， 考察項(xiàng)目 對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的凈貢獻(xiàn)， 判斷項(xiàng)目 的社會(huì)經(jīng)濟(jì)合理性。 三、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)三、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè) 地域性是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 與一般工業(yè)項(xiàng)目 的重要差別之一。 一般來說， 要根據(jù)房地產(chǎn)

7、項(xiàng)目 的用途、未來獲取收益的方式及所在地區(qū)的具體情況， 就地域性的投資環(huán)境， 房地產(chǎn)的供求狀況、價(jià)格、租金和經(jīng)營收入以及開發(fā)和經(jīng)營成本、費(fèi)用、稅金及其支付的標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)間等進(jìn)行深入調(diào)查和認(rèn)真預(yù)測(cè)。 （一）房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)的內(nèi)容（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)的內(nèi)容 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)包括房地產(chǎn)投資環(huán)境的調(diào)查與預(yù)測(cè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的調(diào)查與預(yù)測(cè)。 1.投資環(huán)境的調(diào)查與預(yù)測(cè) 房地產(chǎn)投資環(huán)境的調(diào)查與預(yù)測(cè)應(yīng)該在國家、區(qū)域、城市、鄰里層次上進(jìn)行。 主要內(nèi)容包括政治、法律、經(jīng)濟(jì)、文化教育、自 然條件、城市規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施等方面， 對(duì)已經(jīng)發(fā)生的或?qū)⒁l(fā)生的重大事件或政策對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 的影響， 要做充分的了解和估

8、計(jì)。 2.市場(chǎng)狀況的調(diào)查與預(yù)測(cè) 房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的調(diào)查與預(yù)測(cè)應(yīng)在房地產(chǎn)投資環(huán)境調(diào)查與預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上進(jìn)行。 主要內(nèi)容包括： ）供求狀況，包括地段、用途、規(guī)模、檔次、價(jià)位、平面布置等房地產(chǎn)供求狀況， 如供給量、有效需求量、空置量和空置率等。 ）商品房的價(jià)格、租金和經(jīng)營收入。 ）房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的成本、費(fèi)用、稅金的種類及其支付的標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)間等。 （二）房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)的方法（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)的方法 根據(jù)調(diào)查對(duì)象和內(nèi)容的不同， 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查通常采用的方法包括普查法、抽樣調(diào)查法、直接調(diào)查法和間接調(diào)查法。 四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的一個(gè)重要特點(diǎn)是， 在法律上允許

9、、技術(shù)上可能的前提下， 通過系統(tǒng)的項(xiàng)目 策劃， 可以形成和優(yōu)選出比較具體的項(xiàng)目 開發(fā)經(jīng)營方案， 獲得盡可能高的經(jīng)濟(jì)回報(bào)。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 策劃的具體內(nèi)容包括： 1.區(qū)位分析與選擇 2.開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇 3.開發(fā)時(shí)機(jī)的分析與選擇 4.合作式的分析與選擇 5.融資方式與資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇 6.產(chǎn)品經(jīng)營方式的分析與選擇學(xué)習(xí)單元學(xué)習(xí)單元2識(shí)別房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目效益和費(fèi)用識(shí)別房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目效益和費(fèi)用 一、投資與成本費(fèi)用一、投資與成本費(fèi)用 （一）投資的含義（一）投資的含義 房地產(chǎn)投資可分為房地產(chǎn)開發(fā)投資和房地產(chǎn)置業(yè)投資。房地產(chǎn)開發(fā)投資是指投資者從購買土地使用權(quán)開始， 經(jīng)過規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工建設(shè)等過程，

10、 建成可以滿足人們?nèi)胱『褪褂眯枰姆课菁案綄傥铮?然后將其推向市場(chǎng)進(jìn)行銷售， 轉(zhuǎn)讓給新的投資者或使用者， 并通過這種轉(zhuǎn)讓來收回投資， 實(shí)現(xiàn)獲取投資收益的目的。 （二）投資與成本費(fèi)用的構(gòu)成（二）投資與成本費(fèi)用的構(gòu)成 開發(fā)項(xiàng)目總投資 開發(fā)項(xiàng)目總投資包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營資金。 開發(fā)建設(shè)投資是指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)所需投入的各項(xiàng)費(fèi)用；經(jīng)營資金是指開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營的周轉(zhuǎn)資金。 2.開發(fā)成本 開發(fā)成本包括土地使用權(quán)出讓金、土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)和開發(fā)期間稅費(fèi)。 3.開發(fā)費(fèi)用 開發(fā)費(fèi)用屬于間接費(fèi)用， 包括開發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)用、銷售

11、費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等。 二、經(jīng)營收入、利潤和稅金二、經(jīng)營收入、利潤和稅金 （一）經(jīng)營收入（一）經(jīng)營收入 經(jīng)營收入是指向社會(huì)出售、出租房地產(chǎn)商品或自 營時(shí)的貨幣收入， 包括銷售收入、出租收入和自 營收入。 銷售收入 銷售房屋面積 房屋銷售單價(jià) 出租收入 出租房屋建筑面積 房屋租金單價(jià) 自營收入 營業(yè)額 營業(yè)成本 自 營中的商業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)回報(bào) （二）利潤（二）利潤 利潤是企業(yè)經(jīng)濟(jì)目 標(biāo)的集中表現(xiàn)， 企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)投資的最終目 的是獲取開發(fā)或投資利潤。 經(jīng)營利潤 營業(yè)（ 含出租、自 營）收入經(jīng)營成本期間費(fèi)用營業(yè)稅金 利潤總額 經(jīng)營利潤 營業(yè)外收支凈額 凈利潤 利潤總額 所得稅 可分配（ 應(yīng)付）利潤 凈

12、利潤（ 盈余公積 未分配利潤） （三）稅金（三）稅金 稅金是國家或地方政府依據(jù)法律對(duì)有納稅義務(wù)的單位或個(gè)人征收的財(cái)政資金。國家或地方政府的這種籌集財(cái)政資金的手段叫稅收。 目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)納稅的主要稅種有以下幾個(gè)方面。 1.營業(yè)稅金及附加 2.城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅 3.企業(yè)所得稅 三、房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式三、房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式 （一）置業(yè)投資（一）置業(yè)投資 對(duì)置業(yè)投資來說， 房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)在租金、物業(yè)增值、股權(quán)增加等方面。 租金通常表現(xiàn)為月 租金收入， 而增值和股權(quán)增加效果則既可在處置（ 轉(zhuǎn)讓） 物業(yè)實(shí)現(xiàn)， 也可在以針對(duì)物業(yè)的再融資行為中實(shí)現(xiàn)（ 如申

13、 請(qǐng)二次抵押貸款） 。 （二）開發(fā)投資（二）開發(fā)投資 房地產(chǎn)開發(fā)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為銷售收入， 其經(jīng)濟(jì)效果的大小則用開發(fā)利潤、成本利潤率、投資收益率等指標(biāo)來衡量。學(xué)習(xí)單元學(xué)習(xí)單元3編制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目報(bào)表編制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目報(bào)表 一、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表一、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表包括基本報(bào)表和輔助報(bào)表。 一些基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)（ 如成本、收入等）都存儲(chǔ)于輔助報(bào)表中，這些輔助報(bào)表通過某種對(duì)應(yīng)關(guān)系生成基本報(bào)表。通過基本報(bào)表就可以對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)盈利能力分析、財(cái)務(wù)清償能力分析及資金平衡分析。 （一）基本報(bào)表（一）基本報(bào)表 基本報(bào)表一般包括全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表、資本金財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表、投資者各方現(xiàn)金

14、流量表、資金來源與運(yùn)用表、損益表和資產(chǎn)負(fù)債表。 （二）輔助報(bào)表 輔助報(bào)表主要有項(xiàng)目 總投資估算表、開發(fā)建設(shè)投資估算表、經(jīng)營成本估算表、土地費(fèi)用估算表、前期工程費(fèi)估算表、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表、建筑安裝工程費(fèi)用估算表、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表、開發(fā)期稅費(fèi)估算表、其他費(fèi)用估算表、銷售收入與營業(yè)稅金及附加估算表、出租收入與營業(yè)稅金及附加估算表、自 營收入與營業(yè)稅金及附加估算表和投資計(jì)劃與資金籌措表。 二、財(cái)務(wù)報(bào)表的編制二、財(cái)務(wù)報(bào)表的編制 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 財(cái)務(wù)報(bào)表之間的關(guān)系如下圖所示。 財(cái)務(wù)報(bào)表的編制一般可以手工計(jì)算， 也可以采用 Microsoft Excel 軟件進(jìn)行編制。學(xué)習(xí)單元學(xué)習(xí)單元4房地產(chǎn)開

15、發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 一、靜態(tài)盈利能力指標(biāo)一、靜態(tài)盈利能力指標(biāo) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 主要以銷售為主， 靜態(tài)盈利能力分析指標(biāo)與一般建設(shè)項(xiàng)目 略有不同， 主要區(qū)別在于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 一般不考察年投資利潤率指標(biāo)， 而主要考察總投資利潤率指標(biāo)。 （一）總投資利潤率（一）總投資利潤率 總投資利潤率是項(xiàng)目 利潤總額與項(xiàng)目 總投資的比率， 即： 若對(duì)項(xiàng)目 進(jìn)行融資前分析， 則可采用“全部投資利潤率”指標(biāo)， 即： （二）自有資金凈利潤率（二）自有資金凈利潤率 自有資金凈利潤率是項(xiàng)目 稅后利潤總額與項(xiàng)目 自 有資金出資總額的比率， 即： 二、動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)二、動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo) 般建設(shè)項(xiàng)目的計(jì)算期包

16、括建設(shè)期和生產(chǎn)經(jīng)營期， 而以銷售為主的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)期與生產(chǎn)經(jīng)營期往往無法截然分開， 一般不再劃分為兩部分， 而是統(tǒng)稱為建設(shè)經(jīng)營期。 項(xiàng)目 計(jì)算期從工程正式開工算起， 到產(chǎn)品全部銷售完畢為止。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 的動(dòng)態(tài)盈利性分析指標(biāo)一般選用財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ ） 和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ ） 。 由于以銷售為主的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 為非長期經(jīng)營性項(xiàng)目 ， 投資回收期指標(biāo)的分析計(jì)算無太大的實(shí)際意義， 且投資回收的速度取決于項(xiàng)目 的營銷計(jì)劃和銷售價(jià)格。 銷售方案一經(jīng)確定， 投資回收期也就確定了， 無須再另行計(jì)算分析。 三、清償能力分析三、清償能力分析 （一）項(xiàng)目長期償債能力分析（一）項(xiàng)目長期償債能力分析 長期償債能力是指項(xiàng)目 在長期借款使用期內(nèi)的還本付息能力或長期借款到期后的歸還借貸本金的能力。 長期償債能力分析是通過項(xiàng)目 的資產(chǎn)負(fù)債率、負(fù)債經(jīng)營率、資本負(fù)債率等指標(biāo)來描述的。 資產(chǎn)負(fù)債率是期末負(fù)債總額 （ 包括長期負(fù)債和流動(dòng)負(fù)債）與期末資產(chǎn)總額之比，即： 負(fù)債經(jīng)營率