房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)會計核算

1、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)會計核算第一章 房地產(chǎn)會計概述一、房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營內(nèi)容及分類（1）房地產(chǎn)：房產(chǎn)與地產(chǎn)，屬于不動產(chǎn)。（2）房地產(chǎn)業(yè)：從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的行業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依據(jù)本法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為。二、房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營流程（1）建造過程：房地產(chǎn)企業(yè)進行土地開發(fā)、房屋建造等活動。（2）流通過程：房地產(chǎn)企業(yè)進行銷售房產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓地產(chǎn)等活動。（3）持有過程：房地產(chǎn)企業(yè)進行自用、出租房產(chǎn)等經(jīng)營活動。房地產(chǎn)開發(fā)項

2、目從開始立項到銷售結(jié)束大致分為三個階段：第一階段（開工前期）：通過土地交易中心組織的土地掛牌、招標、拍賣程序受讓土地使用權(quán)取得發(fā)改委印發(fā)的正式立項計劃書規(guī)劃部門批準的建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)部門核發(fā)的建筑工程施工許可證（其中在核發(fā)許可證時，規(guī)劃建設(shè)部門將對房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)項目的施工圖、設(shè)計合同、勘察合同、施工合同、采購合同、監(jiān)理單位以及投資資金等情況進行審查）。第二階段（組織施工期）：通過發(fā)包招投標程序，組織安排施工企業(yè)進場施工至竣工驗收備案。第三階段（預(yù)售期和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移期）：根據(jù)國家規(guī)定的完工程度或投資額比例，辦理預(yù)售證組織房屋銷售。預(yù)售房屋時必須取得房屋主管部門批準的預(yù)售許可證。房屋產(chǎn)權(quán)移交給

3、購買者，必須到房產(chǎn)管理部門辦理產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)。第二章 房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算一、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本賬務(wù)處理原則房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本的方法為：“可售面積單位工程成本成本對象總成本可銷售總面積銷售成本已實現(xiàn)銷售的可售面積可售面積單位工程成本”。由于房地產(chǎn)開發(fā)的自身特點，開發(fā)項目的開發(fā)周期一般又在一年以上，按傳統(tǒng)的制造成本法計算出的單位造價形成會出現(xiàn)計劃成本與實際成本之分，即：前期發(fā)生的開發(fā)成本費用高，中后期發(fā)生的開發(fā)成本費用減少，而且大量的前期費用和公共配套設(shè)施需在總銷售面積中分攤。所以在會計核算開發(fā)產(chǎn)品銷售成本時，前期完工的成本對象要承擔預(yù)提出后期未完工成本對象的預(yù)算成本，而前期發(fā)生的成本費用要分

4、配待攤至后期未完工的成本對象中。隨著中后期成本對象逐漸完工，開發(fā)產(chǎn)品成本的結(jié)轉(zhuǎn)才會與實際最后成本逐漸接近，最后在工程辦理竣工結(jié)算時，企業(yè)會計核算上再根據(jù)“工程結(jié)算書”對預(yù)提金額和待攤金額與實際支出的差額，增加或減少有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品成本。二、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品成本核算程序依據(jù)企業(yè)會計準則等規(guī)定，企業(yè)的成本核算都要遵守這五個要求：1、合理確定核算的成本對象；2、恰當確定成本的核算期；3、正確選擇成本核算的方法；4、合理設(shè)置成本費用科目；5、合理選定成本費用分配標準。房地產(chǎn)企業(yè)對應(yīng)當屬于開發(fā)產(chǎn)品成本對象中的各項費用支出、預(yù)提費用、待攤費用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本，并按規(guī)定將其合理的歸集

5、、分配至已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象。按“誰耗費誰負擔”（或“誰受益誰負擔”）原則合理選定分配方法。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品成本核算，應(yīng)當合理確定成本對象。要進行開發(fā)成本核算，必須首先確定成本對象。如果成本對象確定得不準確或不恰當，就會大大增加開發(fā)成本核算的難度，核算出來的單位開發(fā)成本不準確，不能滿足企業(yè)內(nèi)部管理和對外提供會計信息的需要，甚至不能完成開發(fā)成本核算的任務(wù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)成本分配分攤計算公式表項目分配計算公式主營業(yè)務(wù)收入單位銷售價格已售面積（從預(yù)售許可證的測繪報告獲得）主營業(yè)務(wù)成本可售面積單位工程成本已售面積（與主營業(yè)務(wù)收入配比相同）某一成本對象可售面積單位工程成本組

6、成土地征用費及拆遷補償費項目開發(fā)用地總面積（某一成本對象占地面積權(quán)數(shù)）某一成本對象可售面積 其中：權(quán)數(shù)項目開發(fā)用地總面積項目占地總面積前期工程費項目總可售面積（或基礎(chǔ)設(shè)施工程費本期總可售面積）某一成本對象建筑安裝工程費某一成本對象可售面積或者，本期全部成本對象總建筑安裝工程費本期全部成本對象總可售面積本期基礎(chǔ)設(shè)施工程費本期全部成本對象總可售面積（或者建筑面積）項目公用設(shè)備工程費（含未建）項目總可售面積（或者建筑面積）不可售的公共配套設(shè)施工程費（含未建）項目總可售面積（或者建筑面積）開發(fā)間接費（含未交）本期全部成本對象總可售面積（其中借款費用屬于不同成本對象共同負擔的，按直接成本法或按預(yù)算造價法

7、進行分配）房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本的會計核算流程通常為“貨幣資金工程物資開發(fā)成本開發(fā)產(chǎn)品主營業(yè)務(wù)成本”，會計準則沒有具體規(guī)定“開發(fā)成本開發(fā)產(chǎn)品”這個階段采用何種分配核算方法，由企業(yè)依據(jù)實際情況在不違反會計核算原則下合理選擇的核算方法。因此在會計核算上，房地產(chǎn)開發(fā)公司有權(quán)自主選擇采用任何一種會計核算方法歸集計算開發(fā)成本，都是符合會計規(guī)定并且是正確的，只是與國稅發(fā)200931號文規(guī)定方法計算出的開發(fā)成本有差異部分，應(yīng)當作為財稅差異按規(guī)定進行納稅調(diào)整。在現(xiàn)實中企業(yè)為了減少納稅調(diào)整的工作量，在會計核算上按31號文規(guī)定方法核算開發(fā)成本，這樣雖然不是會計準則的本意，但也不算是錯誤的。 有些企業(yè)常采用“以總開發(fā)成

8、本直接除以總可售面積得出單位成本，來結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本”的統(tǒng)一平均核算方法。這個方法雖然符合會計上的一般性核算規(guī)定，但是違反會計準則和國稅發(fā)200931號文的要求采用更為精準反映會計信息的個別計價核算法規(guī)定。因為不同類成本對象本身直接歸屬的單位成本是存在有差異，而且這個差異是永遠存在的：如，不同建筑物雖然在占用土地面積相同的情況下，但是由于其建筑物的建筑面積的不同，所應(yīng)當分攤的單位土地成本也是不同的。如果直接采用統(tǒng)一平均分配方法，顯然不符合會計準則上要求準確都反映實際成本的會計信息。又如，標準住宅等屬于批量化規(guī)模建造的建筑物，其直接成本絕對可以且應(yīng)當可以最小化，而公配會所等屬于特定單一建造的建筑物，

9、其直接成本絕對不能且無法做到最小化。無論這兩類成本對象分攤的間接成本怎么計算的，成本差異是永遠存在的。如果直接采用統(tǒng)一平均分配方法，那無疑是人為增加了標準住宅等建筑物的單位成本，而減少公配會所等建筑物的單位成本。就會產(chǎn)生“普通住宅增值為負數(shù)，非普通住宅增值為正數(shù)”的稅收征管尷尬情況。同樣，也不能以開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入作為權(quán)數(shù)來分配結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品的單位成本，因為開發(fā)產(chǎn)品按建筑面積分攤成本是建筑物建造客觀現(xiàn)象決定的，在同一成本對象內(nèi)的所有單位開發(fā)產(chǎn)品在功能及使用上存在著“相互依存、相互交叉、你中有我、我中有你”的客觀事實，是無法進行具體區(qū)分或者分解計算的。如，底層房屋就是頂層房屋的基礎(chǔ)和支撐，而頂層房

10、屋又是底層房屋的成本薄攤和體現(xiàn)價值增值的因素。底層房屋支撐高層建筑需要使用高標號混凝土和多增加鋼筋用量，同樣頂層房屋由于施工難度而需要增加建造成本，等等諸多因素，也就是底層房屋和頂層房屋實際建造成本基本是相等的，也是無法區(qū)分的。所以不能因為銷售價格的不同，而人為調(diào)節(jié)其本身客觀實際發(fā)生的單位成本。這樣不能向投資者觀實反映企業(yè)各類開發(fā)產(chǎn)品創(chuàng)造的利潤和增值等會計信息，無法滿足投資者決策有用的需要，來引導(dǎo)決策企業(yè)投資發(fā)展的方向。再，對于需要分期的開發(fā)項目，先期已完工開發(fā)產(chǎn)品中屬于后期未完工開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)當承擔不能銷售公共配套設(shè)施的成本，需要向后分配；先期已完工開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)當承擔后期尚未建造或者尚未完工開發(fā)產(chǎn)

11、品中不能銷售公共配套設(shè)施的成本，需要前提預(yù)計。也就是總的“開發(fā)成本”分配到每一個“開發(fā)產(chǎn)品”過程中，之間還有隱藏著一個體現(xiàn)合理分配的過渡性環(huán)節(jié)，由于企業(yè)的過渡性環(huán)節(jié)以實際情況而定，故而會計上并沒有設(shè)置這個過橋性核算科目。所謂過渡性環(huán)節(jié)就是“某一類成本對象”，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核算開發(fā)成本時，先合理確定“某一類成本對象”這個作為過橋作用的過渡性對象是非常關(guān)鍵的。簡單地說，將六項開發(fā)成本歸集金額按規(guī)定比例分配到“某一類成本對象”中，再由“某一類成本對象”按規(guī)定一定比例分配成“最基本核算單位”的開發(fā)產(chǎn)品。即：至少經(jīng)過兩次二個不同比例進行分配。這個房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品成本分配核算程序，也是國稅發(fā)2009

12、31號文費盡心思重點著力表述的真正意圖。房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本核算程序示意表情形某一成本對象最基本核算單位依據(jù)銷售商品房的由結(jié)構(gòu)類型或使用功能相同的棟幢組成套建設(shè)部令200188號轉(zhuǎn)讓土地的由轉(zhuǎn)讓地宗或者土地證組成平方米或畝國稅函2003922號國稅發(fā)200931號文附件房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計稅成本對象備案報告表表明成本對象是為“棟”或者“幢”。財會200618號“1405 庫存商品（開發(fā)產(chǎn)品）”規(guī)定可按庫存商品的種類、品種和規(guī)格等進行明細核算。制造加工業(yè)主要是“以銷售計量單位組合名稱為最基本核算單位，作為庫存商品明細進行核算”；商品流通業(yè)主要是“以購進發(fā)票上登記的名稱為最基本核算單位，作為庫存商品明細

13、進行核算”；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)再銷售行為，其存貨采用個別計價法核算，明細參照制造加工業(yè)進行設(shè)置。1、房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本對象歸集內(nèi)容（成本對象歸集方法-“費用功能”分類法）開發(fā)產(chǎn)品成本核算歸集的內(nèi)容：（1）土地征用費及拆遷補償費，指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項費用；（2）前期工程費，指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用；（3）建筑安裝工程費，指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用（為建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費用、設(shè)備采購費用和安裝工程費用等）；（4）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費，指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎(chǔ)設(shè)施

14、支出（為建筑物2米以外和項目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程）；（5）公共配套設(shè)施費，指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出（為居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營利性的配套設(shè)施的建設(shè)費用）。（6）開發(fā)間接費，指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。2、房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品核算成本對象確定的基本原則：（成本對象確定方法-同類功能分類法） （1）可否銷售原則。開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，應(yīng)作為獨立的計稅成本對象進行成本核算；不能對外經(jīng)營銷售的，可先作為過渡性成本對象進行歸集

15、，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營銷售的成本對象。（2）分類歸集原則。對同一開發(fā)地點、竣工時間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項目，可作為一個成本對象進行核算。（3）功能區(qū)分原則。開發(fā)項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能時，可以作為獨立的成本對象進行核算。（4）定價差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期售價存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對象進行核算。（5）成本差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對象進行核算。（6）權(quán)益區(qū)分原則。開發(fā)項目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對象進行核算。3、

16、房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本分配方法（成本分配方法）只有確定了開發(fā)產(chǎn)品的成本對象，才能對開發(fā)產(chǎn)品成本核算歸集的內(nèi)容，按照以下分配方法，應(yīng)當以受益原則和配比原則分配至各成本對象： （1）占地面積法，指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配；（2）建筑面積法，指按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進行分配。（3）直接成本法，指按期內(nèi)某一成本對象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對象直接開發(fā)成本的比例進行分配。（4）預(yù)算造價法，指按期內(nèi)某一成本對象預(yù)算造價占期內(nèi)全部成本對象預(yù)算造價的比例進行分配。三、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本項目的設(shè)置1、房地產(chǎn)開發(fā)成本核算的內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)成本：房地產(chǎn)

17、企業(yè)在開發(fā)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用支出總額。（1）開發(fā)成本：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費等六個成本歸集內(nèi)容。（2）開發(fā)間接費用。期末按一定比例分配到開發(fā)成本的開發(fā)間接費中。2、房地產(chǎn)開發(fā)按用途（工程項目或開發(fā)項目）分類（總項目分類）（1）土地開發(fā)項目成本費用支出：土地開發(fā)發(fā)生的各項直接費用、間接費用。（2）房屋建設(shè)項目成本費用支出：開發(fā)建設(shè)各種房屋發(fā)生的各項費用、支出。（3）配套設(shè)施工程項目成本費用支出：開發(fā)建設(shè)城市規(guī)劃中的大型配套設(shè)施發(fā)生的各項費用支出、包括不能有償轉(zhuǎn)讓和能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施。（4）代建工程項目成本費用支出。3、

18、房地產(chǎn)開發(fā)按成本內(nèi)容（經(jīng)濟內(nèi)容）分類（與稅法規(guī)定一致）（1）土地征用及拆遷補償費：征地費、安置費、拆遷補償費等。（2）前期工程費：房地產(chǎn)在開發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、地質(zhì)勘察、測繪、場地平整等費用。（3）基礎(chǔ)設(shè)施費：房地產(chǎn)在開發(fā)中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、道路等基礎(chǔ)設(shè)施費用。（4）建筑安裝工程費：房地產(chǎn)在開發(fā)中施工發(fā)生的各項建筑安裝工程費、設(shè)備費。（5）公共配套設(shè)施費：可記入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費用。（6）開發(fā)間接費：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)部(或工程部、開發(fā)現(xiàn)場等)直接為組織管理房地產(chǎn)開發(fā)項目而發(fā)生的各項間接費用。四、房地產(chǎn)

19、企業(yè)開發(fā)成本的歸集和會計核算科目的設(shè)置1、相關(guān)主要會計科目設(shè)置“5001開發(fā)成本”賬戶（成本歸集科目）核算內(nèi)容：核算發(fā)生的房屋、土地、配套設(shè)施、代建工程中各項承擔的支出。賬戶性質(zhì)：成本類。賬戶結(jié)構(gòu)：借方：歸集房屋、土地、配套設(shè)施、代建工程的開發(fā)成本；貸方：轉(zhuǎn)出完工開發(fā)產(chǎn)品成本；借方余額：未完工開發(fā)產(chǎn)品成本。明細設(shè)置核算：一級科目二級科目三級科目四級科目5001開發(fā)成本土地開發(fā)（或項目名稱）1.土地征用及拆遷補償費2.前期工程費3.基礎(chǔ)設(shè)施費4.建筑安裝工程費5.公共配套設(shè)施費6.開發(fā)間接費由企業(yè)自行設(shè)置（也可以不設(shè)置）房屋開發(fā)（或項目名稱）配套設(shè)施開發(fā)（或項目名稱）代建工程開發(fā)（或項目名稱）“

20、2801預(yù)計負債”賬戶核算內(nèi)容：核算已完工的房屋和土地應(yīng)當承擔未發(fā)生公共配套設(shè)施的工程款。賬戶性質(zhì)：負債類。賬戶結(jié)構(gòu)：借方：沖銷預(yù)提未發(fā)生的房屋和土地開發(fā)成本（工程款）；貸方：預(yù)提未發(fā)生的房屋和土地開發(fā)成本（工程款）；貸方余額：未沖銷完的預(yù)提開發(fā)成本（工程款）。明細設(shè)置核算：一級科目二級科目三級科目2801預(yù)計負債項目名稱1、待結(jié)算工程成本2、待建工程成本3、待上交費用“1405開發(fā)產(chǎn)品”賬戶（成本承擔的最基本核算單位）核算內(nèi)容：核算完工房屋、土地、配套設(shè)施、代建工程成本。賬戶性質(zhì)：資產(chǎn)類。賬戶結(jié)構(gòu)：借方：轉(zhuǎn)入已完工房屋、土地、配套設(shè)施、代建工程成本；貸方：轉(zhuǎn)出已銷售房屋、土地、配套設(shè)施、代建

21、工程成本；借方余額：未銷售開發(fā)產(chǎn)品成本。明細設(shè)置核算：一級科目二級科目三四級科目1405開發(fā)產(chǎn)品（同營業(yè)收入）土地（或項目名稱）最基本單位（套或者平方米）商品房（或項目名稱）配套設(shè)施（或項目名稱）最基本單位（整個項目、套、平方米）代建工程（或項目名稱）2、房屋開發(fā)成本（1）開發(fā)成本核算項目（以規(guī)劃報建項目為對象）獨立核算的單體工程。結(jié)構(gòu)類型相同可合并的群體開發(fā)項目。開發(fā)項目內(nèi)的一定區(qū)域分期開發(fā)。（2）開發(fā)間接費用記入成本方式能按成本對象分清楚的：直接記入各的成本對象。不能按成本對象分清楚：先歸集于開發(fā)間接費；期末按建筑面積等分配方法記入各成本對象。（3）科目設(shè)置：應(yīng)設(shè)置“開發(fā)成本-房屋開發(fā)”和

22、“開發(fā)產(chǎn)品-商品房”科目進行核算。（4）賬務(wù)處理：發(fā)生房屋開發(fā)工程支出時，借：開發(fā)成本-房屋開發(fā) 貸：應(yīng)付賬款（銀行存款）完工驗收結(jié)轉(zhuǎn)時，借：開發(fā)產(chǎn)品-商品房（用于銷售轉(zhuǎn)讓的）貸：開發(fā)成本-房屋開發(fā)3、土地開發(fā)成本（1）開發(fā)成本核算對象每一獨立開發(fā)的項目。一定的區(qū)域或地塊。（2）開發(fā)間接費用記入成本方式：先歸集；期末按占地面積分配記入各成本對象。（3）科目設(shè)置：應(yīng)設(shè)置“開發(fā)成本-土地開發(fā)”和“開發(fā)產(chǎn)品-土地”科目進行核算。（4）賬務(wù)處理： 土地開發(fā)有兩種不同的用途：一種是為了作開發(fā)后土地銷售（即有償轉(zhuǎn)讓），另一種是為了建造商品房、出租房而開發(fā)的工程用土地。土地開發(fā)成本項目一般劃分為“土地征用及

23、拆遷補償費”、“前期工程費”兩項。土地開發(fā)的成本費用，若涉及到兩個或兩個以上的成本核算對象時，其發(fā)生的費用可先通過“開發(fā)成本-土地開發(fā)”賬戶歸集，待土地開發(fā)完成，再按一定標準分攤記入有關(guān)的“房屋開發(fā)”賬戶等中。1、發(fā)生土地開發(fā)成本支出時：借：開發(fā)成本-土地開發(fā) 貸：應(yīng)付賬款（銀行存款）2、土地開發(fā)完工驗收時，按土地開發(fā)用途分別進行結(jié)轉(zhuǎn)：借：開發(fā)產(chǎn)品-土地（用于土地銷售） 開發(fā)成本-房屋開發(fā)（用于商品房開發(fā)的直接轉(zhuǎn)入）無形資產(chǎn)-土地使用權(quán)（作為企業(yè)自用資產(chǎn)） 貸：開發(fā)成本-土地開發(fā)4、配套設(shè)施開發(fā)成本（1）開發(fā)成本核算對象開發(fā)區(qū)確定的成本對象每一獨立的配套設(shè)施（2）開發(fā)間接費用記入成本方式：先歸

24、集；期末按建筑面積分配記入各成本對象。（3）科目設(shè)置：應(yīng)設(shè)置“開發(fā)成本-配套設(shè)施開發(fā)”和“開發(fā)產(chǎn)品-配套設(shè)施”科目進行核算。（4）賬務(wù)處理：發(fā)生配套設(shè)施工程支出時，借：開發(fā)成本-配套設(shè)施開發(fā) 貸：應(yīng)付賬款（銀行存款）完工驗收結(jié)轉(zhuǎn)時，借：開發(fā)成本-房屋開發(fā)（用于銷售商品房配套的）開發(fā)產(chǎn)品-配套設(shè)施（用于銷售轉(zhuǎn)讓的）貸：開發(fā)成本-配套設(shè)施開發(fā)5、代建工程開發(fā)成本（1）開發(fā)成本核算對象：已確定的代建工程。（2）開發(fā)間接費用記入成本方式：先歸集；期末按建筑面積分配記入各成本對象。（3）科目設(shè)置：應(yīng)設(shè)置 “開發(fā)成本-代建工程開發(fā)”和“開發(fā)產(chǎn)品-代建工程”科目進行核算。（4）賬務(wù)處理：6、代建工程的一般賬

25、務(wù)處理（1）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給房地產(chǎn)公司的，成為受讓土地并銷售不動產(chǎn)行為，按照房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)進行會計處理（按銷售不動產(chǎn)繳納全額營業(yè)稅金）：收取代建工程款時，借：銀行存款 貸：預(yù)收賬款-委托單位發(fā)生代建工程支出時，借：開發(fā)成本-代建工程開發(fā) 貸：應(yīng)付賬款 銀行存款等發(fā)生代建工程分包支出時，借：開發(fā)成本-代建工程 貸：應(yīng)付賬款-分包單位完工驗收結(jié)轉(zhuǎn)時，借：開發(fā)產(chǎn)品-代建工程 貸：開發(fā)成本-代建工程開發(fā)移交代建工程時，借：預(yù)收賬款-委托單位 貸：開發(fā)產(chǎn)品-代建工程（2）土地使用權(quán)未轉(zhuǎn)移給房地產(chǎn)公司的，僅承擔代理合同義務(wù)和法律責任的，按照提供代理服務(wù)業(yè)務(wù)進行會計處理（按服務(wù)業(yè)差額繳納營業(yè)稅金）：定期代收

26、代建工程款時，借：銀行存款 貸：其他應(yīng)付款-建設(shè)單位（代建工程款） 應(yīng)收賬款-委托單位（代理服務(wù)費）定期代付代建工程款時，借：其他應(yīng)付款-建設(shè)單位（代建工程款） 貸：銀行存款每個期間按收款時或者完工進度百分比確認收入，借：應(yīng)收賬款-委托單位 貸：主營業(yè)務(wù)收入（3）土地使用權(quán)未轉(zhuǎn)移給房地產(chǎn)公司的，且承擔承包合同義務(wù)和法律責任的，按照建造合同準則進行會計處理（按建筑業(yè)全額繳納營業(yè)稅金。有分包的按建筑業(yè)差額繳納營業(yè)稅金）：屬于BT（Build-Transfer即“建設(shè)-移交”）業(yè)務(wù)的發(fā)生工程建造成本和工程間接費用支出時，借：工程施工-合同成本 貸：應(yīng)付賬款 銀行存款等借：工程施工-間接費用 貸：應(yīng)付

27、賬款銀行存款等每個期間按完工進度百分比確認收入和成本，借：主營業(yè)務(wù)成本/工程施工-合同毛利（差額） 貸：主營業(yè)務(wù)收入按約定時間結(jié)算工程價款時，借：應(yīng)收賬款-建設(shè)單位 貸：工程結(jié)算-建設(shè)單位借：銀行存款預(yù)收賬款等 貸：應(yīng)收賬款-建設(shè)單位工程完工并交付時，相關(guān)科目余額進行對沖處理，借：工程結(jié)算-建設(shè)單位 貸：工程施工-合同毛利/工程施工-合同成本（差額）BT項目驗收移交時，無需再作會計處理，只進行實物交接。屬于BOT（Build-Operate-Transfer即“建設(shè)-運營-移交”）業(yè)務(wù)的項目開工前，項目環(huán)境水土評價、設(shè)計規(guī)劃及可行性研究發(fā)生等前期費用的會計處理：借：無形資產(chǎn)-BOT項目特許經(jīng)營

28、權(quán) 貸：銀行存款等建造期間，按合同規(guī)定支付給分包施工單位工程款（若是自建的，應(yīng)通過“在建工程”核算建造成本完工時再轉(zhuǎn)入“無形資產(chǎn)”，而不通過“工程施工”進行核算），會計處理：借：無形資產(chǎn)-BOT項目特許經(jīng)營權(quán) 貸：應(yīng)付賬款-分包施工單位建造過程如發(fā)生借款利息，按企業(yè)會計準則第17號-借款費用的規(guī)定進行會計處理：借：無形資產(chǎn)-BOT項目特許經(jīng)營權(quán) 貸：應(yīng)付利息通過預(yù)測高速公路的大修周期，為保證高速公路移交時保持良好的運營狀態(tài)，高速公路移交前的運營期內(nèi)，每年需預(yù)計發(fā)生的大修等費用，按現(xiàn)值計算預(yù)計負債：借：管理費用 貸：預(yù)計負債。經(jīng)營期間發(fā)生的各項經(jīng)營養(yǎng)護管理費用：借：管理費用 貸：庫存現(xiàn)金、銀行存

29、款、應(yīng)付職工薪酬等。經(jīng)營期間，取得的BOT項目經(jīng)營收入：借：銀行存款、應(yīng)收賬款等 貸：主營業(yè)務(wù)收入經(jīng)營期內(nèi)采用合理的方法對無形資產(chǎn)進行攤銷：借：主營業(yè)務(wù)成本 貸：累計攤銷BOT項目經(jīng)營期滿移交時，由于在特許經(jīng)營期間“無形資產(chǎn)-BOT項目特許經(jīng)營權(quán)”已經(jīng)攤銷完畢，無需再作會計處理，只進行實物交接。代建工程土地已過戶作為開發(fā)產(chǎn)品進行核算，在交付移交時確認銷售產(chǎn)品收入和成本土地不過戶承擔承包法律義務(wù)和責任的按建造合同準則確認確認建安收入和成本承擔代理責任的（收款跨年度）按完工百分比法確認勞務(wù)收入承擔代理責任的（收款不跨年度）在收取款項時確認服務(wù)收入根據(jù)國稅函 1995156號和國稅函1998554號

30、等規(guī)定，代建房屋一般必須同時滿足4個條件：事先與委托方訂有委托代建合同，并在合同上載明收取代建費用（或管理費）依據(jù)及標準；委托方擁有土地使用權(quán)，由委托方自行立項或者以委托方名義立項，不發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移；以委托方名義與負責施工方結(jié)算，施工方開具建安發(fā)票給委托方，受托方原票轉(zhuǎn)交給委托方；受托方不墊付建設(shè)資金。則受托方僅僅是利用自身技術(shù)力量幫助委托方負責工程的組織管理協(xié)調(diào)業(yè)務(wù)，其取得的代建費用和銷售代理費則只按“服務(wù)業(yè)-代理業(yè)”稅目計征營業(yè)稅。所得計入利潤總額計算繳納企業(yè)所得稅。五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)期間費用的核算 （1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)期間費用核算的科目設(shè)置與一般工業(yè)制造企業(yè)沒有本質(zhì)區(qū)別。（2）房地產(chǎn)

31、開發(fā)企業(yè)期間費用設(shè)置銷售費用、管理費用、財務(wù)費用進行賬務(wù)處理。第三章 房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品銷售的核算一、房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入確認的一般原則房地產(chǎn)銷售收入確認標準：經(jīng)營過程已經(jīng)完成或基本完成并進行交易之后、考慮以下兩個重要因素：一是要根據(jù)客戶的資信程度并以定金與售價的百分比作為參考，評價其在房地產(chǎn)上首次或繼續(xù)投資的情況，二是要評價房地產(chǎn)企業(yè)對已售出的房產(chǎn)和地產(chǎn)的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系的履約程度、因此，房地產(chǎn)銷售中，當客戶履約的意圖已經(jīng)十分明確，且房地產(chǎn)企業(yè)有能力履行合同中規(guī)定的義務(wù)，使客戶不會因為賣方未盡義務(wù)而拒絕付款時，即確認該項房地產(chǎn)銷售收入的實現(xiàn)。二、房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入確認的方法1、完全應(yīng)計法（1）定義：

32、在房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移(商品已交付),并滿足下列特定條件時以確保收到款項時，確認營業(yè)收入。（2）適用條件：收款可靠計量；應(yīng)收賬款收回的把握性；賣方應(yīng)盡義務(wù)大部分完成。2、分期收款法（1）定義：開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)交付，房款按合同約定分期收回，以本期收到的價款或合同約定的本期應(yīng)收價款，確認營業(yè)收入。（2）適用條件：房地產(chǎn)的交易實際上已經(jīng)完成；因客戶初期交款不足等原因而無法合理估計收款情況。三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品收入的會計科目設(shè)置1、“主營業(yè)務(wù)收入”科目：核算房地產(chǎn)企業(yè)對外轉(zhuǎn)讓、銷售和出租開發(fā)產(chǎn)品等取得的經(jīng)營收入、按商品房銷售收入、土地轉(zhuǎn)讓收入、配套設(shè)施銷售收入、代建工程結(jié)算收入、出租產(chǎn)品租金收入

33、等設(shè)置明細賬；2、“主營業(yè)務(wù)成本”科目：核算企業(yè)對外轉(zhuǎn)讓、銷售、結(jié)算和出租開發(fā)產(chǎn)品等應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的經(jīng)營成本、按商品房銷售成本、土地轉(zhuǎn)讓成本、配套設(shè)施銷售成本、代建工程結(jié)算成本、出租產(chǎn)品經(jīng)營成本等設(shè)置明細賬；該科目應(yīng)與“主營業(yè)務(wù)收入”科目相對應(yīng)設(shè)置明細賬。3、“其他業(yè)務(wù)收入”科目：核算主營業(yè)務(wù)以外的其他業(yè)務(wù)收入、按商品房售后服務(wù)收入、材料銷售收入、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入、固定資產(chǎn)出租收入等設(shè)置明細賬；4、“其他業(yè)務(wù)成本”科目：核算企業(yè)發(fā)生的與其他業(yè)務(wù)收入相關(guān)的成本、費用等，該科目應(yīng)與“其他業(yè)務(wù)收入”科目相對應(yīng)設(shè)置明細賬。四、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品收入的賬務(wù)處理 1、土地轉(zhuǎn)讓和商品房銷售的賬務(wù)處理（1）付款交房的

34、銷售方式（現(xiàn)房）在銷售房產(chǎn)時：借：應(yīng)收賬款-房號（業(yè)主）貸：主營業(yè)務(wù)收入-土地轉(zhuǎn)讓收入 -商品房銷售收入同時或定期按土地開發(fā)成本和商品房成本結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本：借：主營業(yè)務(wù)成本-土地轉(zhuǎn)讓成本 -商品房銷售成本 貸：開發(fā)成本-土地開發(fā) -房屋開發(fā)（2）預(yù)收房款的銷售方式（期房）在收到房款時：借：銀行存款貸：預(yù)收賬款-房號（業(yè)主）交房時確認經(jīng)營收入并同時結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本借：預(yù)收賬款-房號（業(yè)主）貸：主營業(yè)務(wù)收入-土地轉(zhuǎn)讓收入 -商品房銷售收入（3）托收承付的銷售方式，將開發(fā)產(chǎn)品交付客戶使用，向銀行辦理托收時：借：銀行存款貸：主營業(yè)務(wù)收入-土地轉(zhuǎn)讓收入 -商品房銷售收入（4）分期收款的銷售方式在交付銷售房產(chǎn)時

35、借：應(yīng)收賬款-房號（業(yè)主）貸：主營業(yè)務(wù)收入-土地轉(zhuǎn)讓收入 -商品房銷售收入按照合同收款時借：銀行存款貸：應(yīng)收賬款-房號（業(yè)主）同時結(jié)轉(zhuǎn)相應(yīng)的成本借：主營業(yè)務(wù)成本-商品房或土地銷售成本貸：開發(fā)產(chǎn)品-土地或商品房等2、配套設(shè)施銷售收入的賬務(wù)處理其收入應(yīng)記入“主營業(yè)務(wù)收入-配套設(shè)施銷售收入”明細賬，其賬務(wù)處理與前相同3、代建工程收入的賬務(wù)處理代建工程銷售收入應(yīng)在工程竣工驗收并辦妥交接手續(xù)時，記入“主營業(yè)務(wù)收入-代建工程收入”明細賬。第四章 房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品出租的核算一、房地產(chǎn)企業(yè)出租業(yè)務(wù)1、房產(chǎn)出租2、土地出租（受政策限制）二、房地產(chǎn)企業(yè)出租業(yè)務(wù)核算的科目設(shè)置和賬務(wù)處理 1、房地產(chǎn)企業(yè)出租業(yè)務(wù)核算的科目設(shè)置（1）對于出租的開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)在“固定資產(chǎn)”、“無形資產(chǎn)”或 “投資性房地產(chǎn)”科目中核算。（2）對于在出租經(jīng)營過程中所發(fā)生的營業(yè)收