aq新華世紀(jì)園 企劃篇

1、aq 新華世紀(jì)園 -企劃篇營(yíng)銷策劃像是一座橋， 連著產(chǎn)品與消費(fèi)者， 但這座橋決不是 “彩虹橋”， 漂亮卻不可捉摸。我們認(rèn)為這座橋要架得準(zhǔn)，架得好，就應(yīng)該堅(jiān)持策劃來(lái) 源于產(chǎn)品，高于產(chǎn)品；而同時(shí)傳播策劃更要以產(chǎn)品為基礎(chǔ)。名目：企劃篇企劃思路企劃緣起品牌策略摸索建議區(qū)域消費(fèi)者心理權(quán)重比推測(cè)及分析目標(biāo)客戶成分及消費(fèi)動(dòng)機(jī)分析推廣案名的緣起推廣核心概念廣告總精神新華世紀(jì)園企劃思路、賣點(diǎn)收集及提煉流程圖 建材篇導(dǎo)視策略篇售樓處策略樣板房選擇思路及策略樣板區(qū)策略一、企劃思路“新華世紀(jì)園”一一企劃緣起摸索流程圖案名緣起4 目標(biāo)客戶成分及消費(fèi) 動(dòng)機(jī)分析一-L客戶權(quán)重比分析L二、企劃緣起新華世紀(jì)園的營(yíng)銷策劃操作，目

2、的是通過(guò)我們的專業(yè)服務(wù)為進(jìn)展商提 供獨(dú)到專業(yè)的市場(chǎng)分析和預(yù)估，以便讓進(jìn)展商能夠在原有的基礎(chǔ)上能夠更 好地把握整個(gè)房產(chǎn)市場(chǎng)；同時(shí)也期望通過(guò)我們專業(yè)的企劃策略來(lái)關(guān)心進(jìn)展 商樹(shù)立企業(yè)和樓盤之間的品牌效應(yīng)，進(jìn)而為今后的進(jìn)展打下良好的口碑； 而環(huán)環(huán)相扣的前期工作為我們今后能夠更好地為進(jìn)展商服務(wù)做了堅(jiān)實(shí)的鋪 墊工作，更期望進(jìn)展商通過(guò)“新華世紀(jì)園”這一起點(diǎn)，為今后帶來(lái)更加美 好的進(jìn)展前景。在銷售前所做的一系列預(yù)備工作，如市場(chǎng)分析、市場(chǎng)定位、價(jià)格定位 等等關(guān)于今后的銷售起著至關(guān)重要的評(píng)估作用，而所有一切的前期工作其 最終目的差不多上為了樓盤在今后的實(shí)際銷售當(dāng)中能夠制造良好的銷售業(yè) 績(jī)。三、品牌策略摸索建議品牌

3、建立摸索緣起目前，隨著上海整體房產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)逐步趨于成熟，以及整體房產(chǎn)市 場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境日益猛烈，使得各路房產(chǎn)進(jìn)展商越來(lái)越注重自身品牌的市場(chǎng) 效應(yīng)和推廣力度，以便吸引到更多消費(fèi)者的注意；同時(shí)現(xiàn)今購(gòu)房者的購(gòu)房 行為也正在日趨理性化和理智化，因此房產(chǎn)商的品牌宣傳就尤為顯得重要 而我們的目的就在于期望通過(guò)詳盡專業(yè)的策劃方式或推廣手段來(lái)關(guān)心進(jìn)展 商確立自身形象在房產(chǎn)市場(chǎng)及消費(fèi)者心中的認(rèn)知度，從而通過(guò)品牌的確立 來(lái)促動(dòng)自身項(xiàng)目的銷售力度，并最終達(dá)到進(jìn)展商預(yù)期的銷售目的。例：深圳萬(wàn)科集團(tuán)自創(chuàng)業(yè)以來(lái)，始終堅(jiān)持樹(shù)立公司及品牌在房產(chǎn)市場(chǎng) 的形象。通過(guò)無(wú)形資產(chǎn)的積存，不但在消費(fèi)者群體中建立了良好的口碑， 而且形成無(wú)

4、形產(chǎn)業(yè)化資本經(jīng)營(yíng)，給公司帶來(lái)了豐厚財(cái)寶回報(bào)。再例：易通房產(chǎn)公司也是我們的全程策略伙伴。在我們的共同努力下， 堅(jiān)持專門的經(jīng)營(yíng)理念，樹(shù)立良好的公司及品牌形象，制造了獨(dú)墅苑二期 75 天 100%銷售的銷售佳績(jī) . 現(xiàn)在已在蘇州房產(chǎn)市場(chǎng)及消費(fèi)者群體中形成了良 好的口碑，使房產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷售蒸蒸日上。（二） 建議1、整個(gè)“新華世紀(jì)園”地產(chǎn)須導(dǎo)入公司整體 CI 系統(tǒng)，包括 4 個(gè)方面 的內(nèi)容：開(kāi)發(fā)商往常的進(jìn)展歷史及進(jìn)程進(jìn)行整合導(dǎo)入企業(yè)的理念識(shí)不 MI導(dǎo)入企業(yè)的法則識(shí)不 BI導(dǎo)入企業(yè)的形象識(shí)不 VI品牌及進(jìn)展商的形象定位 按照進(jìn)展商的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃（設(shè)置公司上海總部）立足上海房產(chǎn)市場(chǎng)，有 必要制定長(zhǎng)遠(yuǎn)的進(jìn)展規(guī)劃，以

5、便為今后形成連動(dòng)開(kāi)發(fā)建設(shè)，產(chǎn)業(yè)化運(yùn)作經(jīng) 營(yíng)打下厚實(shí)的市場(chǎng)知名度。（關(guān)于品牌的策略和建議，如進(jìn)展商需要可另外商討提供有關(guān)內(nèi)容的 詳細(xì)的提案。）四、區(qū)域消費(fèi)者心理權(quán)重比推測(cè)及分析緣起：有了對(duì)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的分析；有了對(duì)消費(fèi)者的分析；有了對(duì)本案的分析； 我們將三者進(jìn)行結(jié)合對(duì)比分析，通過(guò)百分百權(quán)重比的形式表現(xiàn)出來(lái)。目的 是對(duì)本案樓盤的各方面進(jìn)行對(duì)比分析，找到目標(biāo)消費(fèi)者看待權(quán)重大的方面, 可在其后的企劃中進(jìn)行提升優(yōu)化，為銷售做前期鋪墊。新華路區(qū)域消費(fèi)群體心理權(quán)重比推測(cè)規(guī)劃設(shè)計(jì)單位環(huán)境單體設(shè)計(jì)房型建材周邊商配25%10%25%12%8%7%20%會(huì)所小區(qū)配套人氣品牌效應(yīng)人文環(huán)境地理位置競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案合計(jì)10%10%5

6、%3%5%-10%-30%100%新華路區(qū)域消費(fèi)群體心理權(quán)重比分析規(guī)劃25%:規(guī)劃是一個(gè)小區(qū)的靈魂所在，也是最有創(chuàng)意的地點(diǎn)。目標(biāo)購(gòu)房者對(duì)社 區(qū)規(guī)劃也是專門重視。有好的規(guī)劃才有好的環(huán)境才能專門好地生活。設(shè)計(jì)單位5%：設(shè)計(jì)是能夠利用目標(biāo)購(gòu)房者的盲動(dòng)跟隨心理，其對(duì)購(gòu)房者有一定的阻 礙力；如果沒(méi)有名牌設(shè)計(jì)單位的話，就能夠避過(guò)不提。環(huán)境25%：環(huán)境對(duì)目標(biāo)購(gòu)房者的購(gòu)房心理阻礙程度專門大。環(huán)境好壞直截了當(dāng)阻 礙居住的舒服及軀體的健康。我們?cè)诖松献髁速u點(diǎn)的分析提煉，通過(guò)突出 小區(qū)綠化的比重（新華路上唯獨(dú)擁有超過(guò) 40%綠化率的大型住宅小區(qū)）來(lái) 營(yíng)造一個(gè)目標(biāo)購(gòu)房者傾心的環(huán)境，對(duì)整體售價(jià)的提升起重要作用；估量占

7、權(quán)重比的25%。單體設(shè)計(jì) 12%： 著重突出外立面的幽雅格調(diào)，與新華路整個(gè)居住氛圍有一個(gè)既和諧又 能張揚(yáng)自己建筑風(fēng)采的立面成效。這方面是引導(dǎo)目標(biāo)購(gòu)房者的一方面，應(yīng) 著重于顏色的冷暖度及面磚等方面的搭配，視覺(jué)成效在一定程度上關(guān)系到 客戶個(gè)人的喜好程度。房型 15%： 房型關(guān)于目標(biāo)購(gòu)房者來(lái)講是專門重要的，關(guān)系到居住大小，布局合理 與否等咨詢題。因此建議進(jìn)展商按照市場(chǎng)的真正需求再進(jìn)一步優(yōu)化組合目 前的房型的配置，以便在今后的銷售當(dāng)中通過(guò)房型的優(yōu)勢(shì)來(lái)強(qiáng)化消費(fèi)者的 認(rèn)可度。建材 7%： 這方面關(guān)系到目標(biāo)購(gòu)房者購(gòu)房后的生活質(zhì)量，能夠此來(lái)補(bǔ)償其它的不 足，因此應(yīng)努力提升建材質(zhì)量，把好建筑質(zhì)量關(guān)，努力做到最好

8、，因?yàn)樗?對(duì)樓盤整體售價(jià)的拉升專門重要。周邊配套 5%： 這方面關(guān)系到目標(biāo)購(gòu)房者購(gòu)房后的生活方便咨詢題，因直截了當(dāng)性專 門強(qiáng)，因此其權(quán)重比估量將占到 5%。會(huì)所 10%： 按照對(duì)本案區(qū)域的整體統(tǒng)計(jì)分析，就本區(qū)域而言，小區(qū)自身?yè)碛歇?dú)立 會(huì)所的寥寥無(wú)幾，而本案“ 2670 平方米的會(huì)所”將是我們?cè)诮窈蟮匿N售、 宣傳推廣方面的一個(gè)大賣點(diǎn)，引導(dǎo)消費(fèi)者的購(gòu)買沖動(dòng)，起到對(duì)整體售價(jià)的 全面拉升。小區(qū)配套 10%： 小區(qū)的各方面配套要齊全，并擁有良好的物業(yè)服務(wù)，它對(duì)目標(biāo)購(gòu)房者 也是專門重要的，對(duì)買房后的生活有專門大輔助作用。因此，我們?cè)谶@方 面建議專門多，將在后面的產(chǎn)品定位篇內(nèi)作詳細(xì)的分解，期望通過(guò)優(yōu)化的 小

9、區(qū)配套組合來(lái)對(duì)其進(jìn)行提煉拉升，最終起到拉升整體售價(jià)的作用。人氣 5%：人氣是售房的基礎(chǔ)，只有集合更多人氣，才能將銷售策略順利的執(zhí)行 我們的專門多情況差不多上服務(wù)與它。然而它是一個(gè)專門可變的因素，因 此我們只把它估量為 5%。品牌效應(yīng) 3%： 因?yàn)槟壳暗哪繕?biāo)購(gòu)房者不僅對(duì)產(chǎn)品的本身關(guān)懷，而且對(duì)樓盤的進(jìn)展商 也要求金牌， 開(kāi)發(fā)商曾做過(guò)哪些樓盤， 這些差不多上他的重點(diǎn)參照物。 （如： 萬(wàn)科他就形成了名牌的象征，只要是他開(kāi)發(fā)的樓盤就熱銷，因此這是他多 年來(lái)逐步積存的成績(jī)。 ）我們?cè)诖艘策M(jìn)行了提煉和提升，對(duì)今后的整體銷售 應(yīng)有初步成效。人文環(huán)境 15%： 人文環(huán)境是消費(fèi)者衡量一個(gè)樓盤好壞的直截了當(dāng)依據(jù)之一

10、，因此我門 在那個(gè)地點(diǎn)將它預(yù)定為 15%壞的通過(guò)新華路這一相當(dāng)高雅寂靜的人文居住 環(huán)境，來(lái)拉升并吸引更多購(gòu)房者的注意力，但由于各方面緣故的阻礙，只 把它預(yù)定為 5%。地理位置 25%： 就本區(qū)域而言，本案的整體地理位置并不是專門理想，因?yàn)榈囟闻c地 理位置的好壞將直截了當(dāng)阻礙到消費(fèi)者的購(gòu)買欲望，因此由于位置的因素 可能會(huì)對(duì)我們的樓盤產(chǎn)生一定的的不利因素，估量會(huì)是 25%。競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案 -30%： 周圍的競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案對(duì)我們的沖擊較大，有相當(dāng)一部分競(jìng)爭(zhēng)樓盤的產(chǎn)品比 較成熟，目標(biāo)購(gòu)房群體又專門相近；在這種不利的情形下我們會(huì)運(yùn)用我們 專門的整體包裝策略， 對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行整合， 做到拉升整體售價(jià)。但我們估 量來(lái)自競(jìng)爭(zhēng)

11、個(gè)案的負(fù)面因素最大，因此將其定為 -30%。三）分析規(guī)劃： 從整個(gè)新華路的建筑規(guī)劃來(lái)看，本案的規(guī)劃、環(huán)境、商配優(yōu)勢(shì)分不占 到了 25%、 25%和 20%的比例，因此本案在今后的推廣中，媒體宣傳的重 點(diǎn)應(yīng)該放在小區(qū)的整體規(guī)劃（體現(xiàn)出是本區(qū)域唯獨(dú)一個(gè)規(guī)模接近 30000 平 方米的現(xiàn)代時(shí)尚社區(qū)） 、新華路獨(dú)有的文化底蘊(yùn)以及本案區(qū)域的商配優(yōu)勢(shì)。小區(qū)環(huán)境：作為本案的另一優(yōu)勢(shì)是小區(qū)的綠化， 40%的高綠化率， 在本案區(qū)域是絕 無(wú)僅有的；從而為今后廣告的推廣提升了 5%左右的優(yōu)勢(shì)。房型：本案總共推出了三個(gè)主力房型， 其中 70%為市場(chǎng)需求最大的三房式 （面 積略微偏大，需要在今后的單價(jià)上有一個(gè)合理的百分

12、比操縱，以免由于單 價(jià)的偏高而造成總售價(jià)的抬高） 、另外確實(shí)是各占 15%的復(fù)室和二房式，由 于較為合理的房型配比，因此有關(guān)于其它樓盤（如：申亞新華府）而言， 面積的操縱依舊較為理想。同時(shí)通過(guò)對(duì)房型需求的分析，三房式房型將會(huì) 是以后市場(chǎng)所需求的主力房型，因此能夠確信通過(guò)對(duì)本案房型的進(jìn)一步合 理優(yōu)化，一定會(huì)是本案在今后銷售中的一大有利點(diǎn)。建材： 建材選擇的好壞與否，必將阻礙到今后入住居民的切身利益，為了使 客戶能夠深層次地了解樓盤的建筑質(zhì)量，能夠通過(guò)對(duì)建材品質(zhì)的宣傳來(lái)提 升本案在市民心中的形象，同時(shí)又能夠成為本案在銷售推廣時(shí)期的一個(gè)專 門好的賣點(diǎn)。周遍商配： 齊全的公建配套設(shè)施，是本案能夠得到消

13、費(fèi)者認(rèn)可的又一有力點(diǎn)，勢(shì) 必會(huì)成為本案吸引客戶的一個(gè)相當(dāng)有利的宣傳推廣資本。小區(qū)會(huì)所：會(huì)所給人最直截了當(dāng)?shù)母惺艽_實(shí)是高檔，而本案的各競(jìng)爭(zhēng)樓盤由于受 土地開(kāi)發(fā)面積的制約，無(wú)法在僅有的占地面積上打造一個(gè)成規(guī)摸的小區(qū)會(huì) 所，因此本案必須充分利用會(huì)所的優(yōu)勢(shì)，而前提確實(shí)是定位的合適與否， 因?yàn)檫@將直截了當(dāng)關(guān)系到本案在今后銷售推廣中處于的位置是否有利。小區(qū)配套：“良好的小區(qū)居家服務(wù)”及小區(qū)智能化是現(xiàn)在消費(fèi)者購(gòu)置房屋的又一 衡量標(biāo)準(zhǔn)，因此小區(qū)配套的好壞對(duì)小區(qū)的整體形象提升乃至價(jià)格的定位都 將起到專門大的推波助瀾的作用。人文環(huán)境：本案區(qū)域所獨(dú)有的文化底蘊(yùn)和區(qū)域勢(shì)必會(huì)給本案在今后的推廣銷售方 面帶來(lái) 10%的優(yōu)

14、勢(shì)。地理位置：地段永久是制約樓市房?jī)r(jià)的一個(gè)絕對(duì)因素，本案盡管地處新華路，但 由于差不多是地處新華路的末端位置，同時(shí)與輕軌緊鄰；在一定程度上加 大了本案今后的銷售推廣難度，是一個(gè)較為不利的因素。競(jìng)爭(zhēng)樓盤：由于本案在同一區(qū)域所處的位置較不理想，這勢(shì)必會(huì)成為其它競(jìng)爭(zhēng)樓 盤為突出自身樓盤的優(yōu)勢(shì)時(shí)所會(huì)一直強(qiáng)調(diào)的，關(guān)于本案來(lái)講，這在今后的 銷售期間將是相當(dāng)不利的一個(gè)制約因素。五、目標(biāo)客戶成分及消費(fèi)動(dòng)機(jī)分析緣起：房產(chǎn)市場(chǎng)的根基是由購(gòu)房消費(fèi)者組成的。本案的銷售基礎(chǔ)是由目標(biāo)客 戶構(gòu)成的。因此鎖定目標(biāo)群體，進(jìn)行成分分析，對(duì)購(gòu)買動(dòng)機(jī)的剖析更是關(guān) 鍵節(jié)點(diǎn)，不能不為。同時(shí)通過(guò)對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群體在各方面的信息收集分析， 為本

15、案的市場(chǎng)定位確立一個(gè)可供論證參照的依據(jù)，并能夠借此了解并最終 確立目標(biāo)消費(fèi)群體和廣告的訴求對(duì)象。解析：一）、客戶來(lái)源：徐匯區(qū)、長(zhǎng)寧區(qū)（虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)） 、靜安區(qū)（與本案區(qū)域相接 壤部分）客戶身份：外企或企業(yè)高級(jí)白領(lǐng)階層年齡段： 3035 歲之間2、較高的月收入，使其對(duì)居住環(huán)境有了更高的需求，而住宅是改變生 活方式的重要途徑；3、在事業(yè)上小有成就，想通過(guò)購(gòu)置較高檔樓盤以向親朋好友展現(xiàn)自己 的實(shí)力；戶型需求：由于年齡的關(guān)系，因此不管是否差不多結(jié)婚，他們的需求 面積差不多上應(yīng)在 130 平方米左右（三房一廳或二房二廳） 。訴求點(diǎn)小區(qū)的文化氛圍（高級(jí)會(huì)所） 、高尚的居住環(huán)境（新華路的 居住氛圍）、便利的交

16、通（輕軌） 、距離（淮海路、徐家匯）商業(yè)中心的絕 對(duì)半二）、 客戶來(lái)源：徐匯、長(zhǎng)寧（距離本案 5 公里半徑之內(nèi)）、靜安（與本案區(qū) 域接壤地區(qū)）客戶身份：私營(yíng)業(yè)主或企業(yè)主管以上為代表年齡段： 3550 歲之間2、因職務(wù)的變動(dòng)而需要重新置業(yè)或再次置業(yè)；戶型需求：此類購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)家人是其必須考慮的，因此他們的需 求房型應(yīng)以復(fù)式、三房為主。訴求點(diǎn)體現(xiàn)地位身份的高雅社區(qū)、私家高級(jí)會(huì)所、完善的物業(yè)服 務(wù)三）、客戶來(lái)源：本市周邊區(qū)域，外省市區(qū)域?yàn)檩o 客戶身份：外地來(lái)滬投資、經(jīng)營(yíng)者 年齡段： 35-45 歲之間2、因其具有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，打算通過(guò)在上海經(jīng)商購(gòu)房， 最終促成全家一起落戶本市； 戶型需求：由于此

17、類購(gòu)房者身處他鄉(xiāng)，因此小區(qū)的完全性、配套設(shè)施 及完善的物業(yè)治理將是其考量購(gòu)買的因素，房型一樣應(yīng)以復(fù)式和三房式等 較大房型為主。訴求點(diǎn)完善的高尚小區(qū)、良好的物業(yè)治理、便利的出行交通、就 近的商業(yè)中心四）、客戶來(lái)源：區(qū)域周邊范疇客戶身份：向往新華路生活氛圍的客戶群 年齡段： 35-55 歲之間2、向往新華路這一區(qū)域的生活氛圍； 戶型需求：此類購(gòu)房者的房型需求通常會(huì)以 100 平方米（二房二廳） 為主。訴求點(diǎn)高雅的居住環(huán)境五）、 客戶來(lái)源：東華大學(xué)、交通大學(xué)、各類學(xué)校 客戶身份：教職職員等 年齡段： 30-50 歲之間2、考慮到工作便利等因素； 戶型需求：此類購(gòu)房者通常會(huì)分成兩類，一類以老夫妻和新婚

18、夫婦為 代表，房型的需求差不多以二房二廳為主；另一類是以全家居住為主，他 們的房型需求差不多會(huì)以大三房為主。訴求點(diǎn)懷舊、文化、完善的物業(yè)治理六）、客戶來(lái)源：區(qū)域周邊范疇 客戶身份：就讀于上海高校的外地留滬大學(xué)生 年齡段： 30-40 歲之間 戶型需求：此類購(gòu)房者通常會(huì)以二房為主。訴求點(diǎn)家的感受七）、 客戶來(lái)源：新華路輻射區(qū)域 客戶身份：文化人 年齡段： 30-55 歲之間 2、看中新華路的文化氛圍和居住環(huán)境而決定在該區(qū)域置業(yè)或再次置業(yè)；戶型要求：此類購(gòu)房者通常以選擇二房或三房為主訴求點(diǎn)新華路的文化底蘊(yùn)六、推廣案名的緣起 一個(gè)好的推廣名，能夠充分表現(xiàn)房產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)和內(nèi)涵，也能夠體現(xiàn) 出一個(gè)樓盤的

19、品質(zhì)感，好的推廣名通過(guò)廣告的推廣能專門快被消費(fèi)者認(rèn)可和同意。因此 我方在此提供了三個(gè)推廣名以供參考：“優(yōu)揚(yáng)時(shí)代”之緣起：提出用“優(yōu)揚(yáng)時(shí)代”，是期望略微軟化一點(diǎn)“新華世紀(jì)園”這一案名的硬度。我們之因此用優(yōu)秀的“優(yōu)” ，而不用通常所用的悠揚(yáng) 的“悠”，是期望借此來(lái)宣傳并強(qiáng)化本案所處位置的優(yōu)勢(shì)， 文化氛圍的濃郁； 其二，“揚(yáng)”意在宣揚(yáng)新華路這一文化名街的人文底蘊(yùn)，渲染“午后的新華 路在咖啡、梧桐、幽雅環(huán)境中所襯托出的品質(zhì)生活” 。同時(shí)期望通過(guò) 把本案與東華大學(xué)院區(qū)的對(duì)街來(lái)進(jìn)一步襯托出小區(qū)周邊的文化氛圍， 以此吸引消費(fèi)者的關(guān)注。2、“梧桐季節(jié)”的緣起：第一也是期望以此軟化案名的硬度，同時(shí)期望通過(guò)對(duì)新華

20、路上梧桐這一特色的渲染來(lái)引起消費(fèi)者對(duì)幽雅生活的一 種向往，借此進(jìn)一步加深對(duì)本案區(qū)域生活氛圍的渲染力度。3、“午后風(fēng)景”的緣起：顧名思義，用“午后”渲染的依舊新華路午后的生活風(fēng)情“寧?kù)o、幽雅、恬適” 。而“風(fēng)景”是期望通過(guò)對(duì)午 后新華路的環(huán)境描述來(lái)引伸出本案的綠化環(huán)境，花的語(yǔ)言是最美的，是人 類生命中不可缺少的事物；而樹(shù)是為人類制造清新空氣的守護(hù)神，利用鮮 花和綠蔭為住宅小區(qū)帶來(lái)的生活環(huán)境這一模糊感受來(lái)帶動(dòng)消費(fèi)者的遐想。七、推廣核心概念通過(guò)上面對(duì)客戶的定位分析，以及大量的市場(chǎng)調(diào)研論證，并對(duì)本案產(chǎn) 品的細(xì)化提升，在此提出我們針對(duì)本案的核心推廣概念，期望借此樹(shù)立本 案產(chǎn)品有不于本區(qū)域的專門生活品質(zhì)，

21、居住環(huán)境和生活品位。新華路上的最后貴族優(yōu)揚(yáng)時(shí)代一一新古典主義演繹新華路上的最后貴族“新華路”的具體表現(xiàn)方式：通過(guò)對(duì)新華路寧?kù)o的生活環(huán)境進(jìn)行描述通過(guò)廣告等推廣形式點(diǎn)綴出新華路獨(dú)有的景觀特色突出作為文化街的深厚文化底蘊(yùn)借鑒上海國(guó)際電影節(jié)展辦地的渲染來(lái)突出本案區(qū)域的優(yōu)勢(shì) 營(yíng)造一種高雅時(shí)尚生活圈的感性理念“最后貴族”的具體表現(xiàn)方式季節(jié)的變換中有悠揚(yáng)的音樂(lè)迎送您在每一天高雅的 VIP 小區(qū)會(huì)所您全家的唯獨(dú) 個(gè)性化物業(yè)治理、完善的配套社區(qū)服務(wù) 多重保安系統(tǒng)，愛(ài)護(hù)您全家在每一天 合理分隔的居住空間，從此有了更加寬敞舒服的生活空間 智能化的社區(qū)網(wǎng)絡(luò)，讓世界從此靠近您八、廣告總精神 廣告總精神是對(duì)樓盤的所有賣點(diǎn)

22、進(jìn)行提煉揉成精髓，整個(gè)樓盤的推廣 都以此為推廣基準(zhǔn)。廣告總精神的推出將進(jìn)一步拉升本案的樓盤形象，為 房產(chǎn)的銷售奠定基礎(chǔ)。核心概念提煉：擁抱東華學(xué)府文雅氣質(zhì)，揚(yáng)溢新華路的異國(guó)情調(diào)優(yōu)揚(yáng)時(shí)代！九、新華世紀(jì)園企劃思路、賣點(diǎn)收集及提煉流程圖媒介策略收集及提煉（一）進(jìn)展商理念篇賣點(diǎn)概念提煉：上市集團(tuán)公司全力打造新華路上的最后新貴！制造適宜的生活空間，打造低密度的時(shí)尚生活，造就生態(tài)社區(qū)，今后 這差不多上我們一直在追求的現(xiàn)代住宅理念；房子成為生活、文化的一部分，讓住宅成為您身份的代言詞，房子價(jià) 值不在是建筑本身這么簡(jiǎn)單。（二）建筑規(guī)劃篇 新貴族生活的基礎(chǔ) 社區(qū)規(guī)劃賣點(diǎn)分析概念提煉： 站立新華路，回味往日榮耀與

23、今日都市生活的全新對(duì)白！整個(gè)地塊南臨新華路、北臨市區(qū)中央主干道延安路立體高架網(wǎng)絡(luò)、西 面有輕軌相伴；由規(guī)劃興建中的七幢板式小高層構(gòu)成了一個(gè)區(qū)域性大型社 區(qū)。20%的主題景觀綠化設(shè)置位于四號(hào)樓前， 同時(shí)配合各個(gè)組團(tuán)式綠化景觀 構(gòu)成了一個(gè) 11000 平方米，覆蓋率達(dá) 40%的小區(qū)綠化。本項(xiàng)目的車行路網(wǎng) 是由環(huán)形主干道組成，人行路網(wǎng)一部分為沿車行環(huán)道的人行道（包括深入 單體的支路），另一部分為小區(qū)主軸。小區(qū)的車行道為環(huán)路，在路的轉(zhuǎn)彎處 應(yīng)考慮設(shè)置景觀點(diǎn)，如一棵樹(shù)、小型雕塑、一塊奇石等。按照國(guó)家有關(guān)規(guī) 定，小區(qū)停車位的配置許多于戶數(shù)的 50%，目前較高配置的小區(qū)此比例已 達(dá)到 80%。本項(xiàng)目總戶數(shù)

24、382 戶，總停車位 269 個(gè)，占總戶數(shù)的 70.14%。 本項(xiàng)目的地面停車位建議采納植草磚形式。同時(shí)在停車位旁和車輛出入的 道路交叉口，且莫設(shè)置兒童游戲場(chǎng)所。在景觀布置上，除了由 7 號(hào)樓、4號(hào) 樓和 8 號(hào)樓的小區(qū)會(huì)所共享的主題綠化外；各個(gè)樓宇之間還有若干個(gè)獨(dú)成 體系的小型組團(tuán)綠化和景觀小品，對(duì)小區(qū)進(jìn)行了有機(jī)的分隔。但我們從中也不難看出， 1 號(hào)樓、 2 號(hào)樓、 3 號(hào)樓和 5 號(hào)樓的位置有關(guān)于另外三個(gè)樓盤 來(lái)講，不管是日照依舊視覺(jué)都將受到一定的阻礙。建筑立面風(fēng)格概念提煉：感受新古典的海派生活風(fēng)情！綜述： 小區(qū)整體訴求的是新古典建筑主義風(fēng)格，重視外墻立面的可塑性和色 彩上的搭配。而在此需

25、要注意的是會(huì)所立面?zhèn)€的改造，由于會(huì)所是屬于舊 樓翻新，因此在外立面的改造上需要與小區(qū)有一個(gè)可比性，但同時(shí)在充分 考慮到功能使用的前提下也應(yīng)該使其與小區(qū)有一個(gè)柔和的連續(xù)和銜接，幸 免在視覺(jué)上產(chǎn)生較大的差異感，而破壞小區(qū)的整體成效。建議：窗及玻璃 窗作為建筑相當(dāng)重要的組成部分，它是室內(nèi)與室外交流的空間。窗要 透入陽(yáng)光、引入景色。開(kāi)窗的大小和位置對(duì)房間光線有著相當(dāng)大的阻礙。 窗套和窗體本身的顏色和線條，關(guān)于外立面的奉獻(xiàn)也是不可估量的。若是 運(yùn)用得當(dāng)，將會(huì)取中意想不到的結(jié)果。本項(xiàng)目的窗采納彩鋁噴塑的材質(zhì)， 色彩的選擇上以墨綠色亞光為宜。由于彩鋁的材質(zhì)纖巧精巧，與本項(xiàng)目立 面沉穩(wěn)的風(fēng)格有所出入，故建議以

26、厚重古樸的窗套增強(qiáng)窗的質(zhì)感，配合整 體風(fēng)格。在色彩處理上建議與局部的主墻體色彩相和諧，可考慮使用相同 色系的面磚。部分部位的凸窗處理：凸窗產(chǎn)生的窗臺(tái)，將對(duì)外立面有一定 的阻礙，而且窗臺(tái)容易產(chǎn)生雨水印記，在凸窗臺(tái)的處理上要多加考慮。窗 臺(tái)的兩側(cè)是剪切應(yīng)力集中區(qū)域，要防止這些部位的開(kāi)裂和漏水。本項(xiàng)目的 定位為中、高檔建筑，其玻璃建議采納 5mm 的綠色浮法玻璃或是雙層玻璃。陽(yáng)臺(tái)工藝本項(xiàng)目的陽(yáng)臺(tái)宜用鐵藝欄桿，或是局部結(jié)合仿天然石材的實(shí)體墻，造 型宜簡(jiǎn)潔古樸和有用。建議不要使用玻璃等較為喧嘩的材質(zhì)，應(yīng)以亞光質(zhì) 感為佳。欄桿的防銹工藝應(yīng)得到重視，以免今后顯現(xiàn)物業(yè)治理的困難和外 觀的破壞。 若是成本承諾，

27、建議采納地碳鍛打的 A3 鋼為材料的鐵藝。要注 意陽(yáng)臺(tái)與單體連接部位在受力后產(chǎn)生裂縫的咨詢題，由于現(xiàn)澆樓板的緣故， 該部位顯現(xiàn)裂縫后極易引起樓下天花板與墻體連接部位的滲水?？煽紤]增 加防水措施或加大該節(jié)點(diǎn)的結(jié)構(gòu)處理。腰線腰線的高度能夠考慮兩種方式： 1)一層以下部位使用仿石涂料，顏色 以青灰色和天然石材的黃紅色為宜。仿石形狀和大小建議采納30*60mm。2) 僅余頂層和越層采納較淺的顏色，其他采納深色的外墻涂料做腰線。在腰 線的大色塊中應(yīng)穿插顏色出挑、寬度適合的橫向線條，集中視線、沖破單 調(diào)。上海較為潮濕，腰線以下部位采納涂料，其防潮防水等工藝需要認(rèn)真 推敲，以免在交房后顯現(xiàn)不必要的苦惱。室外

28、管道 由于上海四季分明，冬季最低氣溫可到零下，暴露在室外管道的管道 較少，差不多為雨水管和污水透氣管、空調(diào)機(jī)出水管這幾種。其中前兩種 一定是設(shè)置在北面，空調(diào)機(jī)出水管需要配合空調(diào)機(jī)位設(shè)置，會(huì)有一部分顯 現(xiàn)在南立面上，可考慮將他們盡量安裝在東西側(cè)面的墻體上；由于管道細(xì) 小，一樣可不能阻礙立面成效。室外管道需要考慮的是老化咨詢題，目前 一樣采納 u-pvc 管道，建議在品牌的選擇上慎重考慮。 若是有專門需要， 可 采納帶有保暖層的管道。煙道要緊是防止油煙倒回的咨詢題，一定要在每 戶人家的排煙出口處按裝止逆閥，在屋頂?shù)某鰺熆诎惭b防風(fēng)掛板。但在屋 頂?shù)牟课唬鰺熆诘脑O(shè)置位置和形狀要考慮配合整體風(fēng)格?？照{(diào)

29、機(jī)位空調(diào)機(jī)位應(yīng)當(dāng)設(shè)置在立面較為隱藏的地點(diǎn)，在平面上需考慮空調(diào)送風(fēng) 管距離不能過(guò)長(zhǎng)，同時(shí)需滿足空調(diào)散熱通風(fēng)的要求。建議盡可能不要將空 調(diào)機(jī)放在各家的陽(yáng)臺(tái)上，盡管對(duì)外立面美觀有一定的奉獻(xiàn)，然而關(guān)于業(yè)主 來(lái)講抗性較大，也不利于實(shí)現(xiàn)陽(yáng)臺(tái)真正的作用。有些建筑在空調(diào)室外機(jī)外 側(cè)添加了百葉簾較為美觀，但要考慮對(duì)散熱的阻礙程度如何以及外立面的 和諧統(tǒng)一。建議空調(diào)擱板采納鋼筋混凝土材質(zhì)，若是有可能在擱板的上表 面設(shè)置直角型的預(yù)埋件，并做好防銹處理。以利于今后業(yè)主安裝空調(diào)的方 便和牢固，以及物業(yè)治理上的便利。建議空調(diào)數(shù)目的估量上要充分考慮到 廳、主臥、次臥的需要，北面小房間的空調(diào)位置盡可能考慮，不然今后業(yè) 主在安

30、裝空調(diào)時(shí)米納的三角支架極易生銹，阻礙外觀。建議空調(diào)擱板和空 調(diào)排水管之間的距離要近，盡量滿足一樣空調(diào)機(jī)自帶出水管的長(zhǎng)度要求。 不然，兩段排水管之間的接口極易斷開(kāi)，引起苦惱。景觀規(guī)劃篇景觀整體布局產(chǎn)品分析：總體上來(lái)講，本案景觀規(guī)劃的主題是為新海派的設(shè)計(jì)風(fēng)格，通過(guò)靈活 的構(gòu)思，形成一個(gè)由主題景觀綠地與小型組團(tuán)式綠地、點(diǎn)綴景觀相結(jié)合構(gòu) 成的景觀模式；同時(shí)通過(guò)對(duì)小區(qū)中部 （ 4 號(hào)樓）樓棟底層架空的手法來(lái)弱化 由于 4 號(hào)樓的建筑位置所給本案全局造成的缺陷和小區(qū)前后的連貫性；盡 量幸免因?yàn)?4 號(hào)樓所處的位置給本案整體的一個(gè)延伸所帶來(lái)的缺陷。概念提煉：自然和諧的生活空間?。ㄈ┉h(huán)境規(guī)劃概念總提煉 在那

31、個(gè)地點(diǎn)讓您感受的是人要健康，一切空間也要求健康。更強(qiáng)調(diào)人 與空間的健康共存。在那個(gè)地點(diǎn)健康法則充分發(fā)揮他的執(zhí)法性，對(duì)您周圍 的空間嚴(yán)格度衡，每寸空間要求做到健康合格。讓您能夠生活在充滿陽(yáng)光 綠意的生活空間里?？偟母拍钐釤挘盒氯A路上的唯獨(dú)擁有超過(guò) 40%綠化的時(shí)尚都市！ （專門建議：邀請(qǐng)專業(yè)的知名環(huán)境設(shè)計(jì)師來(lái)執(zhí)筆）（四）商配篇分析： 本區(qū)域擁有相當(dāng)完善的交通地理優(yōu)勢(shì)：輕軌線、延安路主干道、內(nèi)環(huán) 線高架；同時(shí)又緊鄰名校資優(yōu)區(qū)：東華大學(xué)、交通大學(xué)；相當(dāng)完善齊全的 區(qū)域生活配套優(yōu)勢(shì)，緊鄰虹橋、淮海、靜安、中山和徐匯五大商圈。概念提煉：成熟街區(qū)帶來(lái)無(wú)奇不有的生活便利，從此生活更輕松！ （專門提示：將在本

32、案正南面的新華路隧道上方由東華大學(xué)興建一座綜合 型擁有游泳池等設(shè)施的健身場(chǎng)館）（五）物業(yè)治理篇（因未展開(kāi)工作，因此只有概念提煉及產(chǎn)品建議）1、區(qū)配套及物業(yè)治理建議 享受生活的最佳保證 概念提煉：風(fēng)雨無(wú)阻的貼心好總管！社區(qū)配套建議采納散點(diǎn)式的布局方法，以沿街商業(yè)街、體育中心、休 閑街、庭院中的服務(wù)設(shè)施組成；社區(qū)配套有一部分是作為對(duì)小區(qū)業(yè)主服務(wù)的，要緊通過(guò)物業(yè)治理費(fèi)用 的方式經(jīng)營(yíng)；另外一部分作為收費(fèi)的服務(wù)性項(xiàng)目，能夠?qū)I(yè)主或是外來(lái)人 員開(kāi)放，通過(guò)收取服務(wù)費(fèi)以保證收支平穩(wěn)。這部分配套項(xiàng)目可按照實(shí)際需 要制定標(biāo)準(zhǔn)的高低。本項(xiàng)目物業(yè)治理的模式，是人性化的服務(wù)。這需要增加更多的細(xì)節(jié)的、 人性化的服務(wù)項(xiàng)目支

33、撐。社區(qū)配套位置分布建議要考慮到物業(yè)治理上的便利。以下是我司對(duì)本項(xiàng)目物業(yè)配套服務(wù)的建議：公共服務(wù)項(xiàng)目（不另收取費(fèi)用）專項(xiàng)、配套有償服務(wù)1、二十四小時(shí)保安，消防和 車輛治理；1、各項(xiàng)健身、娛樂(lè)活動(dòng)2、公共場(chǎng)所保潔；2、餐飲、酒吧；3、公共綠化園藝保養(yǎng)和培植；3、保健、醫(yī)療；4、住宅區(qū)生活垃圾收集和清 倒；4、美發(fā)美容；5、公共設(shè)施的修理和保養(yǎng)5、提供小型商務(wù)會(huì)議場(chǎng)所 及服務(wù)；6、電話及訪客留言轉(zhuǎn)告；6、傳真、復(fù)印、打字；7、組織區(qū)內(nèi)業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)；7、園藝；&定時(shí)對(duì)私家花園進(jìn)行草坪 修整，除雜草；8臨時(shí)照看孩童；9、代收代繳水電費(fèi)；9、鐘點(diǎn)清潔；10、代收代繳有線電視收視費(fèi)；10、老人、病人的護(hù)理

34、；11、代辦報(bào)刊訂閱和收發(fā)、郵 件收發(fā)；11、禮儀服務(wù)；12、代叫出租車；12、禮品速遞（限于市區(qū)）；13、代聘司機(jī)；13、代管房屋；14、代請(qǐng)保姆；14、代理房屋租賃；15、代請(qǐng)家教；15、機(jī)動(dòng)車輛清洗；16、代請(qǐng)私人保健大夫；16、住宅水電設(shè)施的修理（免人工費(fèi)）；17、代辦暫住證；17、住宅外墻的清洗和粉刷（免人工費(fèi)）18、代辦保險(xiǎn)；18、四季暖房花卉供應(yīng)及代 為養(yǎng)護(hù)。19、代訂生日蛋糕、花籃；20、代聘裝潢設(shè)計(jì)、施工單位；21、代訂飛機(jī)、輪船、汽車、 火車票；22、私宅報(bào)警器日常檢查和愛(ài)護(hù)；23、大件物品搬運(yùn)（區(qū)內(nèi)）。2、小區(qū)智能化建議概念提煉：生活原先能夠如此輕松安逸!A、安保系統(tǒng)項(xiàng)目

35、一覽表:項(xiàng)目確定實(shí)施部分待定部分紅外線周界報(bào)警確定實(shí)施出入口及重點(diǎn)區(qū)域監(jiān)控系 統(tǒng)確定實(shí)施訪客對(duì)講系統(tǒng)確定實(shí)施家庭緊急報(bào)警系統(tǒng)確定實(shí)施電子訓(xùn)更確定實(shí)施B、小區(qū)治理系統(tǒng)項(xiàng)目一覽表:項(xiàng)目確定實(shí)施部分待定口部分寬帶網(wǎng)智能卡通車輛出入治理，收費(fèi)治理（會(huì)所）電子公告提供各種信息及公告，作為與客戶聯(lián)系的工具音樂(lè)（包括緊急廣播）自動(dòng)三表處理（包括晝夜電表）目前閔行區(qū) 還沒(méi)有實(shí)施 該項(xiàng)服務(wù)。凈水設(shè)備（布管線或每戶提供設(shè)備）待定灑水設(shè)備垃圾處理設(shè)備按照以上的項(xiàng)目一覽表，我司建議把本案的智能化配置分為以下四個(gè) 系統(tǒng)：1. 多媒體信息通訊與服務(wù)智能化小區(qū)內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)，提供寬帶網(wǎng)有線電視中視網(wǎng)等公網(wǎng)的接入。差不多功能：提供

36、話音通信，模擬視頻點(diǎn)播，高速 INTERNET接入?？稍旃δ埽禾峁?shù)字視頻廣播，視頻點(diǎn)播（VOD）基準(zhǔn)視頻點(diǎn)播（NV 0D）和其他多媒體服務(wù)。2. 社區(qū)安全防范系統(tǒng)完整的社區(qū)安全防范系統(tǒng)包括：小區(qū)周界防范報(bào)警系統(tǒng)、小區(qū)、重要部 位監(jiān)控系統(tǒng)、樓宇訪客系統(tǒng)，家庭安全防范報(bào)警系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、背景音 響及緊急廣播系統(tǒng)，車輛出入治理系統(tǒng)。1）小區(qū)周界防范報(bào)警系統(tǒng)差不多功能：在住宅小區(qū)周圍設(shè)置紅外線，微波探測(cè)裝置，并與治理 主機(jī)相連，發(fā)覺(jué)盜者后能自動(dòng)向安保報(bào)警，同時(shí)還顯示具體路段和方位， 并在治理中心運(yùn)算機(jī)上有自動(dòng)記錄報(bào)警信息外，報(bào)警系統(tǒng)還應(yīng)具備有防止 小動(dòng)物跨過(guò)而造成誤報(bào)警的能力。可選功能：使用閉路電視

37、監(jiān)控系統(tǒng)（ CCTV ）對(duì)小區(qū)周邊實(shí)施監(jiān)控，必 要時(shí)實(shí)現(xiàn)小區(qū)報(bào)警與各系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)。2）家庭安全防范報(bào)警系統(tǒng) 差不多功能：在住戶室內(nèi)以及戶門和陽(yáng)臺(tái)外窗配置便于布防與撤防的 報(bào)警系統(tǒng)，當(dāng)室內(nèi)發(fā)生煤氣泄漏，火災(zāi)或可疑進(jìn)入時(shí)會(huì)自動(dòng)發(fā)聲、發(fā)光報(bào) 警，并將戒備信號(hào)傳到治理中心，在室內(nèi)設(shè)置家庭緊急求助和報(bào)警按鈕。可造功能：家庭煤氣（天然氣）進(jìn)氣管設(shè)置自動(dòng)開(kāi)關(guān)，在發(fā)生泄漏時(shí)， 能自動(dòng)報(bào)警并切斷進(jìn)線，家庭報(bào)警和求助信息反映到治理中心的同時(shí)能夠 自動(dòng)撥通事先設(shè)置的系統(tǒng)，通知有關(guān)人員。3）樓宇訪客門禁系統(tǒng) 差不多功能：安裝具有電控門鎖的安全防盜門和對(duì)講式門禁系統(tǒng)。 可造功能：樓宇訪客門禁系統(tǒng)采納可視對(duì)講系統(tǒng)，電控門鎖有

38、鑰匙開(kāi) 鎖功能外，還可設(shè)置密碼開(kāi)鎖功能，該系統(tǒng)還能與小區(qū)治理中心聯(lián)網(wǎng)，也 可對(duì)出入情形進(jìn)行經(jīng)歷與儲(chǔ)存。4）小區(qū)重要部位監(jiān)控系統(tǒng) 差不多功能：通過(guò)在小區(qū)要緊出入口，樓宇進(jìn)出口，消防通道，停車 場(chǎng)（停車庫(kù)），供水供電重點(diǎn)部位設(shè)置探測(cè)器或電視攝像機(jī)，實(shí)施聯(lián)網(wǎng)和信 息存貯，發(fā)覺(jué)情形后能及時(shí)將治理信息傳輸至小區(qū)安保值班部門?？蛇x功能：實(shí)現(xiàn)小區(qū)重要部位監(jiān)控系統(tǒng)與 110 報(bào)警系統(tǒng)的聯(lián)網(wǎng)。5）巡更系統(tǒng)可選功能：自小區(qū)相應(yīng)位置設(shè)置巡更信息，巡邏人員裝備電子巡更器， 治理中心設(shè)置巡更系統(tǒng)，使巡邏人員的巡邏時(shí)刻、位置能通過(guò)治理機(jī)記錄 和顯示，從而進(jìn)一步強(qiáng)化對(duì)巡邏人員的治理。6）背景音響及緊急廣播系統(tǒng)差不多功能：在

39、小區(qū)內(nèi)設(shè)置有線廣播系統(tǒng)，以備在必要或緊急情形下 進(jìn)行廣播可選功能：在小區(qū)內(nèi)有線廣播的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步提升音質(zhì)成效，作為 日常小區(qū)范疇內(nèi)的背景音樂(lè)，以優(yōu)化小區(qū)的環(huán)境氛圍。7）車輛出入治理系統(tǒng)差不多功能：在實(shí)行人車分流的前提下，通過(guò)智能卡等形式自動(dòng)識(shí)不 出入車輛，自動(dòng)開(kāi)合通道記錄和顯示車輛停留時(shí)刻并進(jìn)行自動(dòng)收費(fèi)。可選功能：對(duì)車輛出入操縱與治理的同時(shí)，對(duì)車輛泊位實(shí)行聯(lián)動(dòng)操縱 與治理。3社區(qū)服務(wù)物業(yè)治理1）樓宇設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)： 差不多功能：對(duì)小區(qū)的輸配電設(shè)備，給排水設(shè)備冷熱源進(jìn)行參數(shù)監(jiān)視 和自動(dòng)操縱；對(duì)路燈、公共區(qū)域的照明（包括道路、景觀、冷光）設(shè)備進(jìn) 行監(jiān)控。監(jiān)控電梯，當(dāng)電梯出故障時(shí)，能趕忙顯示故障狀態(tài)

40、，運(yùn)行方向及 所在樓層位置，還能保持乘客的聯(lián)絡(luò)通話?？蛇x功能：監(jiān)視小區(qū)的供水質(zhì)量園林綠化實(shí)行澆灌自動(dòng)操縱 以所有監(jiān)控設(shè)備的運(yùn)行愛(ài)護(hù)進(jìn)行集中治理 電梯內(nèi)設(shè)置攝像機(jī) 公共設(shè)施集中操縱信息與相應(yīng)的治理部門或?qū)I(yè)修理部門聯(lián)網(wǎng)。2）社區(qū)服務(wù)與物業(yè)治理系統(tǒng)差不多功能：三表出戶，采納儲(chǔ)值 IC 卡的方式實(shí)現(xiàn)自動(dòng)計(jì)費(fèi)。 目前不贊成遠(yuǎn)程抄表，因?yàn)橐皇怯行┕檬聵I(yè)部門不承諾，二是造成二次收費(fèi)的難題配置有用的運(yùn)算機(jī)物業(yè)治理軟件，實(shí)現(xiàn)小區(qū)物業(yè)治理運(yùn)算機(jī)化服務(wù)， 收費(fèi)、小區(qū)業(yè)主情形等數(shù)據(jù)庫(kù)資料。在小區(qū)內(nèi)設(shè)置電子公告牌，顯示有關(guān)公共信息合物業(yè)治理信息?？蛇x功能：在小區(qū)內(nèi)部實(shí)行IC卡一卡通，住戶能夠用電子鈔票包在小區(qū)內(nèi)消費(fèi)

41、。 小區(qū)自動(dòng)抄表系統(tǒng)與公用事業(yè)治理部門聯(lián)網(wǎng)。小區(qū)物業(yè)治理信息于其他小區(qū)，上級(jí)物業(yè)治理部門和有關(guān)單位或部門 聯(lián)網(wǎng)。住戶能網(wǎng)上查詢小區(qū)物業(yè)治理信息。網(wǎng)上購(gòu)物與網(wǎng)上閱讀。4. 家庭智能操縱系統(tǒng)差不多功能：家用電器的自動(dòng)與遠(yuǎn)程操縱內(nèi)容包括電話遠(yuǎn)程編碼操縱, 室內(nèi)有線或無(wú)線遙控通過(guò)家庭信息總線將居室的家用電器進(jìn)行智能化操 縱?？蛇x功能：通過(guò)電話遠(yuǎn)程編碼結(jié)合遙控裝置、時(shí)刻程序、實(shí)現(xiàn)對(duì)空調(diào)、 電視、燈具、窗簾等家用電器和生活設(shè)施的遠(yuǎn)程實(shí)施操縱。（六）房型篇概念提煉：為所欲為的居住空間，推窗即景的寫意生活！房型分析：二號(hào)樓B型：（單位：平米）總面 積客廳餐廳活動(dòng) 室房1房2房321.8618.516.7211

42、.2910.92房4衛(wèi)生間1衛(wèi)生間2廚房?jī)?chǔ)藏 室生活陽(yáng) 臺(tái)工作陽(yáng)臺(tái)4.64.257.151.565.861.98優(yōu)點(diǎn)：客廳面寬達(dá)4.5米； 餐廳、客廳分隔明確;臥房和餐廳、客廳分不集中于不同區(qū)域，做到動(dòng)靜分區(qū); 三間房中有兩間房是朝南；采納凸窗，觀景范疇更大缺點(diǎn)：餐廳為暗廳；分戶門到客廳之間一塊區(qū)域無(wú)法充分利用；二號(hào)樓C型：（單位：平米）總面 積客廳、餐廳活動(dòng) 室房1房2房3約11538.4815.8712.24房4衛(wèi)生間1衛(wèi)生間2廚房?jī)?chǔ)藏 室生活陽(yáng) 臺(tái)工作陽(yáng) 臺(tái)6.937.155.271.98優(yōu)點(diǎn)：會(huì)客、娛樂(lè)、用餐區(qū)和休息區(qū)明確分隔開(kāi)來(lái)；全部采納凸窗，觀景范疇更大；臥房較為方正；廚房做到干濕

43、分離；5. 主臥、次臥通風(fēng)狀況良好；缺點(diǎn)：1. 客廳面寬4米，在目前上海購(gòu)房者心目中該面寬偏小；2. 從分戶門到生活陽(yáng)臺(tái)之間進(jìn)深太長(zhǎng)，會(huì)給購(gòu)房者帶來(lái)不適感;五號(hào)樓B3型：（單位：平米）總面 積客廳、餐廳活動(dòng) 室房1房2房3約14037.617.0210.6414.3房4衛(wèi)生間1衛(wèi)生間2廚房?jī)?chǔ)藏 室生活陽(yáng)臺(tái)工作陽(yáng)臺(tái)5.294.507.261.765.801.98優(yōu)點(diǎn)：客廳面寬達(dá)4.4米；客廳方正；餐廳、客廳分隔明顯；主臥內(nèi)有衛(wèi)生間，兩間次臥也都靠近衛(wèi)生間，晚間上衛(wèi)生間方便; 缺點(diǎn)：主臥通風(fēng)不良；餐廳為暗間；五號(hào)樓B4型：（單位：平米）總面 積客廳、餐廳活動(dòng) 室房1房2房3約13536.1017.

44、0213.029.56房4衛(wèi)生間1衛(wèi)生間2廚房?jī)?chǔ)藏 室生活陽(yáng) 臺(tái)工作陽(yáng) 臺(tái)5.895.296.965.322.16優(yōu)點(diǎn)：客廳、主臥都朝南；13.02平米的房間開(kāi)有東南向窗，較好地解決了該房的采光咨詢題; 廳房都較方正；客、餐廳與臥房分隔明顯；采納凸窗；缺點(diǎn)：分戶門至生活陽(yáng)臺(tái)間進(jìn)深較長(zhǎng)；餐廳為暗間；主臥不通風(fēng)；五號(hào)樓D型：（單位：平米）總面 積客、餐 廳衛(wèi)生間3工人房房1房2房3約20043.051.044.6422.7814.0012.09房4衛(wèi)生間1衛(wèi)生間2廚房?jī)?chǔ)藏 室生活陽(yáng) 臺(tái)工作陽(yáng)臺(tái)11.909.406.908.251.908.944.64優(yōu)點(diǎn)：客廳面寬達(dá)4.7米；五間房中由三間是朝南；

45、客、餐廳與房完全分隔；餐廳開(kāi)有西向窗，是餐廳成為明窗；公用衛(wèi)生間做到干濕分離；缺點(diǎn)：分戶門至14平米房之間的一塊區(qū)域不能充分利用; 主臥不通風(fēng)；號(hào)樓4-9層房型：（單位：平米）套內(nèi) 面積客廳餐廳活動(dòng) 室房1房2房3130.2926.2220.3019.0817.7012.87房4衛(wèi)生間1衛(wèi)生間2廚房?jī)?chǔ)藏 室生活陽(yáng)臺(tái)工作陽(yáng)臺(tái)7.565.768.972.035.54.3優(yōu)點(diǎn)：客廳面寬達(dá)4.6米；客廳和三間房中的兩間房差不多上朝南;廚房做到干濕分離；客廳和餐廳分隔明顯；缺點(diǎn)：餐廳為暗間；主臥不通風(fēng)；五號(hào)樓E型：（單位：平米）套內(nèi) 面積客廳、餐廳活動(dòng) 室房1房2房3124.5243.0522.7813

46、.339.90房4衛(wèi)生間1衛(wèi)生間2廚房?jī)?chǔ)藏 室生活陽(yáng) 臺(tái)工作陽(yáng) 臺(tái)6.806.658.253.4010.36優(yōu)點(diǎn)：客廳和兩間房都朝南；客廳面寬達(dá)4.7米；廚房做到干濕分離；生活陽(yáng)臺(tái)達(dá)10.36平米；缺點(diǎn)：客廳、餐廳難以做到分隔明確；主臥不通風(fēng)；靠近分戶門的一塊區(qū)域差不多上被白費(fèi)掉了;（七）會(huì)所概念提煉：關(guān)懷備之的私人醫(yī)療顧咨詢！建議：當(dāng)今社會(huì)，健康是一切的基礎(chǔ)，沒(méi)有了健康就意味著失去一切，由于 工作的緣故，現(xiàn)今有許多成年人都處于一種亞健康的狀態(tài)之下，因此通過(guò) 在小區(qū)設(shè)置醫(yī)療診所，為小區(qū)業(yè)主提供一站式健康服務(wù)將是一個(gè)相當(dāng)可行 的建議。產(chǎn)品建議：桌球室、乒乓球室、美容中心、親子游戲室、才藝教室、室

47、外游泳 池及觀景平臺(tái)十、建材及施工篇：概念提煉：沒(méi)有質(zhì)量漂亮將不堪一擊 工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)建議表：工程內(nèi)容質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)地基基礎(chǔ)主體確保ioo%i到國(guó)家驗(yàn)收評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)合格以上的要求。屋面互棱平直，瓦片不翹角，不破舊，不污染，確保三年 內(nèi)無(wú)任何滲漏現(xiàn)象樓地面嚴(yán)格操縱“三起一裂”（起皮、起殼、起皺、開(kāi)裂），嚴(yán)格操縱樓地面的平坦度（地坪標(biāo)高 致，地坪不能起沙、起殼、踢腳角線平坦）門窗確保安裝平坦、順直、密封、門窗關(guān)啟靈活，材質(zhì)光 潔。內(nèi)外墻裝修墻面平坦，色澤平均，確保不顯現(xiàn)起沙、起皮等現(xiàn)象， 陰陽(yáng)角、線角方正，順直。給排水符合國(guó)家安裝標(biāo)準(zhǔn)，戶 表。水管接口處嚴(yán)密，不 滲漏。鑄鐵管用瀝青、黑油漆涂覆，不生銹。污水、

48、廢水分流，排水暢通。電氣安裝符合國(guó)家安裝標(biāo)準(zhǔn)，戶 表，有線電視、電話線預(yù) 留。開(kāi)關(guān)、插座安裝牢固，絕緣接地符合規(guī)范。卜一、導(dǎo)示策略“新華世紀(jì)園”相對(duì)其他競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案而言，地理位置并不是最佳，因此 導(dǎo)示系統(tǒng)的建立是必定的。導(dǎo)示系統(tǒng)的好壞，阻礙到樓盤本身的品質(zhì)感。 往往導(dǎo)示系統(tǒng)能夠成為他們對(duì)樓盤的第一印象，因此也要具有一定的親和 力，因?yàn)橐龑?dǎo)客戶的消費(fèi)是我們的首要任務(wù)。建議及作用：燈桿旗：從新華路至凱旋路，一路上燈桿旗的制作，對(duì)客戶查找本案 起到了好的作用；交通指示牌：在延安路、定西路口設(shè)置交通路牌，引導(dǎo)客戶光臨“新華 世紀(jì)園”；大型看板：樹(shù)“新華世紀(jì)園”建筑外立面，并配以指示標(biāo)記，使客戶 能夠清晰的

49、看到位置。售樓處門外停車區(qū)導(dǎo)示：引導(dǎo)客戶停車，專門好的安排客戶秩序停車, 從小細(xì)節(jié)反映進(jìn)展商的細(xì)心。工地圍板工地旗：鮮艷，引導(dǎo)客戶參觀工地現(xiàn)場(chǎng)，了解基地建筑面積。 精神堡壘：整個(gè)導(dǎo)示系統(tǒng)的核心，凸現(xiàn)整個(gè)樓盤的品質(zhì)，使客戶覺(jué)得 樓盤的包裝優(yōu)質(zhì)，能給客戶一個(gè)良好的第一印象。樣板區(qū)公告牌：樣板區(qū)設(shè)置大型導(dǎo)示，引導(dǎo)客戶進(jìn)入樣板區(qū)，同時(shí)以人性化設(shè)計(jì)出現(xiàn)，使消費(fèi)者產(chǎn)生親切感，對(duì) 樣板房產(chǎn)生好奇心，從而起到良好的促進(jìn)銷售作用。小區(qū)內(nèi)導(dǎo)示旗：不僅僅是起到導(dǎo)示的作用，同時(shí)還渲染了小區(qū)的氣氛， 也起了廣告作用，提升了本案的品牌形象。公共告示牌：以公益為主題，出現(xiàn)人性化的設(shè)計(jì)（如小草睡覺(jué)，請(qǐng)勿打攪）每個(gè)主題景觀設(shè)置

50、標(biāo)牌。概念提煉：我家就住“優(yōu)揚(yáng)時(shí)代新華世紀(jì)園”十二、售樓處策略目的： 作為體現(xiàn)樓盤整體形象的窗口，售樓處位置設(shè)置的合理與否，包裝成 效的優(yōu)劣將直截了當(dāng)阻礙到進(jìn)展商的整體形象，同時(shí)也是進(jìn)展商文化內(nèi)涵 與總體實(shí)力的直觀表現(xiàn)。而我們的目的確實(shí)是期望通過(guò)對(duì)售樓處的設(shè)置包 裝來(lái)向市場(chǎng)傳遞一個(gè)信息。建議售摟處應(yīng)該分成六個(gè)，區(qū)域動(dòng)線分明，功能區(qū)分明確，便于業(yè)務(wù) 人員在同一區(qū)域的工開(kāi)。1、參觀區(qū)：模型： 建議進(jìn)展商將此次模型表現(xiàn)整個(gè)“新華世紀(jì)園”，按照標(biāo)準(zhǔn)模式建筑，三萬(wàn)方建筑與景觀為主 ,其他項(xiàng)目 可相對(duì)虛化，主次必須分明，模型體相對(duì)漂亮。模型比例建議 1：150，其 中環(huán)境與建筑的比例相對(duì)要縮小 95%，便

51、于客戶能夠?qū)ｉT直觀的看到，精 細(xì)的出現(xiàn)小區(qū)的規(guī)劃，并不是給人模糊概念，如此精巧的制作，關(guān)于客戶 而言，就可不能盲目的購(gòu)房，而是能夠從模型中選擇自己中意的位置，另 外要注意的是模型的制作要留有余地，便于在以后的開(kāi)發(fā)、規(guī)劃中補(bǔ)充、 添加景觀。展板：購(gòu)房流程圖銀行按揭流程圖購(gòu)房裝修知識(shí)圖房型配置圖物業(yè)治理圖單體成效圖景觀成效圖俯視圖環(huán)境平面規(guī)劃圖將其制作成展板形式，分不同推廣時(shí)期展出，使業(yè)務(wù)員在與客戶攀談 時(shí)，能夠向客戶講明。簽約室將單獨(dú)建2、洽談區(qū)：洽談區(qū)的風(fēng)格要簡(jiǎn)約，設(shè)計(jì)以線條為主，但又要不失高貴，體現(xiàn)出品質(zhì)感，洽談區(qū)配備洽談桌椅，色彩柔和。3、應(yīng)接區(qū)：應(yīng)接區(qū)的應(yīng)接臺(tái)相對(duì)要有一定的親和力，建議以

52、曲線條為主， LOGO 墻簡(jiǎn)潔明了，不宜復(fù)雜化，使客戶一進(jìn)門就能感受到本案以人為本的設(shè)計(jì)及人性化的 服務(wù)，能夠?qū)ｉT快的同意本案，也能專門清 晰看到 LOGO 墻。應(yīng)接臺(tái)：可分兩層，一層為接待銷控 臺(tái)，二層為主控臺(tái)，二層建筑的相對(duì)要高， 分兩層的目的是給客戶形成壓迫感，造成心理壓力，有利于業(yè)務(wù)員的銷售講辭4、品位廊：售樓中心可布置一些軟裝飾，如裝飾畫(huà)、鮮花、擺設(shè)等，此處為品位廊，布置風(fēng)格類似于后現(xiàn)代主義。給客戶參觀時(shí)豐富視覺(jué),同時(shí)也使售樓處的氣氛傾向于和諧，自然。烘托現(xiàn)場(chǎng)銷售氣氛。5、現(xiàn)場(chǎng)建材展現(xiàn)廳：保安系統(tǒng) 衛(wèi)生器材 瓷磚塑鋼門窗隱藏工程涂料、地板外墻涂料管道設(shè)施現(xiàn)場(chǎng)展現(xiàn)廳的建立，有利于客戶了

53、解房屋建材設(shè)備，從內(nèi)展現(xiàn)出建筑材料，使客戶感受到進(jìn)展商的設(shè)想周到，以及提早為消費(fèi)者作出裝修建議專門建議：增設(shè)簽約室，與洽談室分離銷售道具的建立及作用：樓書(shū)：作為銷售的要緊道具，制作精美，樓書(shū)中出現(xiàn)的賣點(diǎn)均是該樓 盤的優(yōu)勢(shì)，也使客戶清晰的明白該樓盤的優(yōu)點(diǎn)，使其對(duì)樓盤產(chǎn)生好奇心， 從而促成其購(gòu)買。此次建議樓書(shū)印刷數(shù)為 5000 本，樓書(shū)的內(nèi)容包括本案賣 點(diǎn)的優(yōu)化，購(gòu)房須知、簽約須知、物業(yè)治理手冊(cè)，內(nèi)容的充分便于客戶深 入了解本案的細(xì)微之處。海報(bào)：海報(bào)通常以單片的形式顯現(xiàn)，便于攜帶，閱讀方便，能專門快 的得知樓盤的最新消息。銷售價(jià)目表：利于銷售的便利，在業(yè)務(wù)繁忙時(shí)，能夠引導(dǎo)消費(fèi)者自行 閱讀，選擇適合

54、自身購(gòu)買能力的房型及樓層。名片：名片上的地址及電話號(hào)碼，便于客戶與業(yè)務(wù)員聯(lián)絡(luò)，提升銷售 率。銷售人員降服：統(tǒng)一的降服給人以整潔的感受，使客戶覺(jué)得公司整體 形象甚好，使業(yè)務(wù)員在與客戶攀談時(shí)留下好印象。中央廣播系統(tǒng)：播放背景音樂(lè)，緩和售樓中心氣氛，體現(xiàn)人文氣息， 給人以聽(tīng)覺(jué)上的享受。專門建議：一條龍的售后服務(wù)：簽約室律師到場(chǎng)，簽約現(xiàn)場(chǎng)銀行當(dāng)場(chǎng) 辦理按揭手續(xù)或一次性付款手續(xù)，方便客戶，加大現(xiàn)場(chǎng)逼定，同時(shí)也增快 了銷售速度，使業(yè)務(wù)速戰(zhàn)速?zèng)Q。十三、樣板房選擇思路及策略目的：景觀最為有利的感受面為促進(jìn)樣板房的銷售策略思路：人是感性的，其關(guān)于任何美好事物的認(rèn)同感差不多上一樣的，因此請(qǐng)客戶參觀裝修精美的樣板房，通過(guò)其在參觀過(guò)程中微妙的心理變化來(lái)鞏固 樓盤在他心中的印象，如此專門容易在參觀完