《土地估價案例與報告》第一部分

1、第一部分案例分析第一章、估價程序、內(nèi)容及要求、估價程序在受理業(yè)務后，從估價程序到完成估價報告，主要經(jīng)過以下步驟:第一步：估價基本項目第二步：擬定估價作業(yè)計劃第三步：收集資料、實地踏勘第四步：分析整理相關資料第五步：選定適宜方法試算價格第六步：確定估價結果第七步：撰寫土地估價報告第八步：整理工作底稿，估價資料存檔二、受理估價業(yè)務受理估價業(yè)務的主要內(nèi)容是簽署估價委托協(xié)議。（一）簽署委托協(xié)議的意義：估價委托的法律依據(jù)；明確土地估價雙方權利與義務；降低估價收益風險（五）土地估價委托協(xié)議的主要內(nèi)容：委托方、受托方的名稱、評估目的；評估對象；評估基準日；評估時間；報告使用范圍；評估費的收??；合同有效期；違

2、約責任；雙 方的權利、義務；爭議解決；簽合同的時間、地點、人物及印章。三、 明確土地估價基本事項主要包括：目的、對象、期日、日期、使用方向、特別事項、地價定義（一）明確估價目的：出讓（協(xié)議、招、拍、掛）、轉讓、租賃、作價入股、清產(chǎn)核資、抵押、收購儲備、土地增值稅、司法鑒定、基準地價、標定地價、動態(tài)監(jiān)測、企業(yè) 經(jīng)營活動等目的。（二）明確估價對象1、土地范圍界定：土地位置、四至、面積等2、土地類型界定：（按用途分）住宅用地，工業(yè)用地，教育、科技、文化、衛(wèi)生用地，商業(yè)、旅游、娛樂用地，綜合用地或其他用地、土地使用年3、土地權利狀況界定：權屬來源和權利類型（出讓、劃撥、租賃等）期、他項權利和權利糾紛等

3、4、土地利用狀況的界定：容積率、綠化率、建筑情況、開發(fā)程度、規(guī)劃利用條件（三）估價期日和估價作業(yè)日期（四）報告使用限制條件和使用方向規(guī)定（五）特別事項的界定：經(jīng)濟技術指標來源、數(shù)據(jù)特殊處理說明、其他特殊情況四、界定土地價格內(nèi)涵應明確：估價期日；現(xiàn)狀利用或規(guī)劃利用條件；實際開發(fā)程度和設定開發(fā)程度；實際用途和設定用途；實際使用年期和設定使用年期；權利性質和價格類型或估價目的（明確指出對應的權利價格，包括是出讓、承租、戈y撥土地使用權等）五、擬定估價作業(yè)方案內(nèi)容：安排作業(yè)時間、人員、經(jīng)費；主要工作內(nèi)容；工作程序；需要注意的其他事項。八、1、2、3、4、5、收集土地估價資料宗地自身資料（反映土地權屬狀

4、態(tài)的資料、反映土地實體狀態(tài)的資料）價格影響因素資料（區(qū)域因素資料和一般因素資料） 市場交易資料（交易價格、租金、成本、費用資料） 圖件資料（地形圖、地籍圖、宗地圖、總平面圖、區(qū)域規(guī)劃圖、建設工程圖等） 其他資料（基準地價等）七、土地估價現(xiàn)場調(diào)查1 .權屬狀況核實：是否與登記文件一致2 .土地實體狀況勘察（個別因素修正）：位置、四至、形狀、地形、地勢、寬度、深度、地質條件；宗地開發(fā)程度；宗地的自然環(huán)境、人文環(huán)境、相鄰土 地關系；距公交、商店、學校距離等。3 .周邊環(huán)境調(diào)查（區(qū)域因素修正）：交通情況；公共設施狀況；環(huán)境狀況；周邊土地利用方向；土地規(guī)劃；人口狀況；集聚程度等。4 .地上建筑物情況：建

5、筑物面積、層數(shù)、結構、裝修、成新率、使用率，建筑物的用 途等；5. 估價案例調(diào)查八、資料整理和估價分析1. 審查資料是否真實、有效、能否滿足估價需求。2估價分析：土地權利狀況分析、土地利用狀況分析、土地市場狀況分析、土地估價條 件假設和限制條件分析。九、選擇估價方法1. 具體估價方法的選擇要考慮：根據(jù)估價目的、原則、待估宗地的狀況、市場狀況 等，結合估價方法的使用條件、范圍來選擇適宜的估價方法；2. 確定技術思路：指利用調(diào)查資料，采用適宜的評估方法，評估宗地地價。十、測算與確定地價1. 測算土地價格：計算要準確、參數(shù)要有依據(jù)；2. 分析估價結果：估價方法適宜性分析、估價過程準確性分析、估價結果

6、可靠性分析；3. 估價結果基本內(nèi)容：列出各種估價方法估價結果，并分別進行評價；說明計算平均價格的方法和權重，并說明理由；計算平均地價；對結果進行可靠 性、方法邏輯性和現(xiàn)實性分析說明；最后確定的評估結果。4. 評估結果確定方法： 簡單平均法、加權平均法、取一種方法結果、以一種結果為主另以結果進行適當修正。十一、撰寫估價報告書（詳見第二部分）十二、審核估價報告1. 估價依據(jù)的資料應真實、有效、合法、完整、詳實；2. 合法性審核：估價機構、人員；宗地產(chǎn)權、用途、處分等；3. 合規(guī)性審核：報告符合規(guī)程、技術標準；4. 合理性審核：估價假定前提和限制條件；技術思路與估價方法；市場分析；參數(shù)確定與估價過程

7、；估價結果的確定。十三、資料歸檔內(nèi)容：估價報告、委托方提供的資料、調(diào)查資料、作業(yè)底稿和各級審核記錄、委托 估價協(xié)議書。第二章常見目的下土地估價一、土地使用權出讓價格評估評估目的：為出讓提供底價或價值參考價格類別：屬于買賣價格；常見類型：出讓金、補交地價、出讓底價。估價技術要點：根據(jù)土地現(xiàn)狀用途、土地規(guī)劃用途和利用條件估價。出讓底價評估注意事項： 不能依照周邊拍賣價格進行比較，這樣會使價格偏高，出讓底價應該按照平均市場價確定二、土地使用權轉讓價格評估評估目的： 未轉讓提供價值參考依據(jù)價格類別：屬于買賣價格估價技術要點：是剩余年期下的價格三、土地使用權抵押價格評估評估目的： 為確定抵押貸款額度提供

8、參考價格類別：抵押價格估價技術要點：保守原則、抵押要符合規(guī)定注意事項：1.抵押評估價格如不能滿足貸款需求，不能盲目調(diào)高評估價格， 可以建議增加抵押物的建筑面積；2.銀行收押國有土地使用證， 并不能證明該土地歸銀行所有， 關鍵在于證載內(nèi)容， 證載內(nèi)容受法律保護，如證載內(nèi)容沒有改變銀行也沒有處置權；按規(guī)定銀行 應要求辦理抵押登記手續(xù)，銀行領取他項權利證書，作為抵押權的證明文件。3.4.土地抵押登記的申報價值必須是以抵押為目的的估價結果為依據(jù) 抵押價格評估過程應注意的問題：注重預期風險、分析市場變現(xiàn)能力、 考慮抵押期間的損耗、測算成本的構成。四、土地租賃價格評估評估目的：確定租金價格類別：租賃價格;

9、承租土地使用權的租賃價格（盈余估價技術要點：土地使用權租賃價格（市場租金）租金）五、土地收購儲備價格評估評估目的： 為政府收購儲備土地提供價格參考依據(jù)價格類別： 征收、征用價格，主要考慮補償性（包括土地價格和地上建筑物的補償）估價技術要點：收購出讓地，參照出讓土地價格評估 ；收購劃撥地，參照劃撥地評估； 不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素影響，但考慮區(qū)位因素和 用途的影響收購儲備劃撥土地價格注意事項：收購儲備采用市場法和收益法對原用途市場價進 行評估不合理，因為收回補償價格應該是原用途的劃撥價格而不是完全市場價格，需要扣除國家所有權收益和有關稅費。六、企業(yè)各種經(jīng)濟活動中的土地價格評估企業(yè)改

10、制可以采?。和恋厥褂脵喑鲎?、租賃、作價出資（入股）、授權經(jīng)營（只能在集團內(nèi)部流轉，還原率高 1%）、保留劃撥方式。七、土地課稅評估評估目的：稅基評估價格類別：課稅價格估價技術要點：一定程度上受政府公權力干預八、基準地價、標定地價、城市地價動態(tài)監(jiān)測等其他評估第三章主要用途土地估價一、居住用地估價適宜方法：市場比價法其他方法：收益法、剩余法、基準地價修正法有限制條件：成本逼近法（新開發(fā)）二、工業(yè)用地估價一般方法：市場比較法、成本逼近法、基準地價修正法有限制條件：收益法、剩余法（能測算土地收益、租賃市場發(fā)達）三、商業(yè)、旅游、娛樂用地估價適宜采用：市場比較法、收益法、剩余法、基準地價修正法四、教育、科

11、技、文化、衛(wèi)生、體育及其他用地適宜方法：成本逼近法視情況用：基準地價修正法、收益法、剩余法第四章 主要權利狀態(tài)下的土地估價一、出讓土地使用權價格評估對剩余使用年期進行修正二、承租土地使用權價格評估按市場租金與合同租金的差額在租期內(nèi)的資本化還原率比出讓土地使用權高 1%三、劃撥土地使用權價格評估先評估其出讓土地使用權價格，再扣除土地出讓金四、設有租賃權的土地使用權價格評估先不考慮租賃權的情況下評估土地使用權價格，再作加減修正在租賃期內(nèi)采用合同租金，租賃期外采用最佳利用方向的未來收益確定五、設有地役權的土地使用權價格評估先不考慮地役權的影響評估，再作加減修正六、租賃土地使用權價格評估市場租金與合同

12、租金的差額確定純收益還原率高1%七、地役權價格評估還原率高1%第五章評估理論方法一、市場法求租金對案例中租金的說明應注意:（1）說明租金時間單位（年租金、月租金。日租金）（2）說明租金類型（市場平均租金還是個別租金）（3）說明租金時點（4）說明租金情況（是正常情況，還是特殊情況）二、收益法中對收益有影響的參數(shù)（1）可利用率（或建筑可利用率）（2）出租率（空置狀況）（3）損失率（租賃變動）三、計算土地還原率的幾種方法1. 純收益與價格比率法2. 安全利率加風險調(diào)整值法3. 投資風險和投資收益率綜合排序插入法4. 復合投資收益率法r=M X FM +（1-M） X RE M銀行貸款額度比率，R貸款

13、利率,R-平均投資收益率四、剩余法成本法中計算利息時，選用的貸款利息率要與開發(fā)周期匹配。 一定要注意。（連續(xù)考）五、估價報告中關于估價方法選擇的敘述內(nèi)容說明方法選擇總的思路 列出選擇的方法 說明所選方法的理由 說明未選方法的理由對所選方法基本原理進行介紹1.2.3.4.5.六、基準地價評估方法使用條件:1. 基準地價是否覆蓋估價對象2. 基準地價設定的市場條件是否與估價對象所在的市場條件相似3. 基準地價內(nèi)涵設定是否與宗地自身條件近似（內(nèi)涵）4. 基準地價是否在合法試用期內(nèi)5. 基準地價現(xiàn)時性是否較好6. 估價目的所反映的競爭性一般，與基準地價特點相似七、基準地價修正因素:年期修正、期日修正、

14、開發(fā)程度修正、容積率修正八、 成本逼近法中土地增值收益的來源:1. 土地權利狀態(tài)調(diào)整2. 用途、規(guī)劃的變化3. 開發(fā)程度的變化4. 投資集約度的變化5. 相對區(qū)位條件的變化（包括土地行政級別的調(diào)整）九、土地取得費的內(nèi)容:、權益狀況修正、估價目的修正。1.征用農(nóng)村集體土地時，土地取得費就是征地費用。包括：土地補償費、安置補助費、地上物補償費、青苗補償費和相關稅費（耕地占用稅、開墾費，新菜地開發(fā)基金， 耕地管理費）。2.城鎮(zhèn)國有土地的土地 取得費按拆遷安置費計算。拆除房屋及構筑物的補償費、拆遷 安置補助費及相關稅費。3.從市場取得土地使用權時，土地取得費就是土地使用權的取得價格（應為客觀合理的公開

15、市場價格，非特殊交易3年、有十、市場法評估比較案例選擇要求 與待估對象同一供需圈、用途相近或相同，交易時間與估價期日相差不超過 三個以上近期類似的比較案例，所選比較案例各項信息盡可能全面、詳實等。十一、土地使用權性質和建筑狀態(tài)描述（按時間順序描述）具體問題具體分析， 要求羅列出權利變化時間、權利人、權利性質、地上建筑物狀態(tài)（已出現(xiàn)過3年了）十二、最佳利用方式的確定:通過分析估價對象條件、利用狀況等，考慮規(guī)劃利用及管理等限制條件，確定土地最 佳利用方式。具體包括：土地用途、容積率、覆蓋率、建筑高度、建筑物裝修檔次等。十三、征地區(qū)綜合評價的特點:1. 征地區(qū)片綜合地價概念征地區(qū)片綜合地價是指在城鎮(zhèn)

16、行政區(qū)土地利用總體規(guī)劃確定的建設用地范圍內(nèi)，依據(jù)地類、產(chǎn)值、土地區(qū)位、農(nóng)用地等級、人均耕地數(shù)量、土地供求關系、當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民 最低生活保障水平等因素，劃分區(qū)片，并采用農(nóng)地價格因素修正、征地案例比較和年產(chǎn)值倍數(shù) 等方法測算的區(qū)片征地綜合補償標準。征地區(qū)片價的實質是征地補償標準，不含地上附著物和 青苗的補償費。I2. 征地區(qū)片綜合地價主要有以下特點 :1.征地區(qū)片綜合地價是按照均值性區(qū)片的補償標準；2 .征地區(qū)片綜合地價是針對土地確定的綜合補償標準，不包括地上附著物和青苗補償費;3 .征地區(qū)片綜合地價在同一區(qū)片內(nèi)不同宗地的征地補償標準相同；4，征地區(qū)片綜合地價是一種預設性標準，在征地沒

17、有發(fā)生時統(tǒng)一制訂，剛性較強。十四、各種評估方法的步驟，資料收集內(nèi)容、特點平時看書時有個印象第六章 土地管理一、作為出讓性質用地的證據(jù)文件:（1 ）出讓合同（2）出讓金收據(jù)（3）土地使用權證（4）土地登記檔案二、土地登記相關內(nèi)容1. 土地登記主要信息：（1）土地使用權人（2）坐落、四至（3）地號(4)(5)(6)(7)(8)(9)地類(用途)(新規(guī)定無綜合用地這項，應分用途，比如08年第一題)終止日期使用權類型使用權面積 土地登記時間國有土地使用證號(10) 圖號(宗地圖或地籍圖，不定，可以沒有這項)2. 土地登記的種類:土地初始登記、變更登記、注銷登記、查封登記、更正登記、異議登記、預告登記、

18、 抵押登記。3土地登記提交的材料 土地登記申請書 申請人身份證明材料 土地權屬來源證明 地籍調(diào)查表、宗地圖、總的界址坐標 法律法規(guī)規(guī)定的完稅或者減稅憑證 地上附著物權屬證明 其他證明材料4.暫緩登記的事項：(1) 土地權屬來源不明的或土地權屬糾紛未解決的；(2) 涉及違法用地、違章建筑事項 ，未經(jīng)處理或正在處理之中的；(3) 土地利用不合理的；(4) 地上建筑物產(chǎn)權不明或建筑物權屬糾紛未解決的；(5) 法律、法規(guī)、行政規(guī)章規(guī)定應暫緩登記的。 上述暫緩登記事由消失后，登記機關應當核準登記。5土地登記手續(xù)(1)(2)(3)(4)(5)土地登記申請 地籍調(diào)查 權屬審核 注冊登記 核發(fā)證書6. 土地初

19、始登記卡(1) 土地登記卡中的證件種類如果是企業(yè)應為法人代碼證，而個人才是身份證； 權屬性質為所有權使用權性質，如國有建設用地使用權；(2) 使用權類型有行政劃撥和有償取得兩種，其中有償取得包括出讓，國有租賃，私 有房屋和外資企業(yè)場地使用權幾種。7、土地登記注意事項:(1) 土地登記時申報地價為自行申報。申報者單方負責，不一定需要專門評估，可以根 據(jù)有關評估報告確定；(2) 土地登記時，地價申報不需要評估報告，采用有關評估報告結果沒有對原估價行為 形成法律侵權。三、土地利用條件包括():(1) 綠地率 容積率建筑覆蓋率等“三率”，(2) 建筑層數(shù)建筑面積建筑高度，（3）土地用途 土地面積。四、

20、出讓方式獲得使用權的使用者應履行的責任（1）支付地價款；（2）按照規(guī)劃條件用地；（3）投資額不低于多少；（4）按期動工和完工；（5）完成開發(fā)投資額的 25%上才可以轉讓。五、出讓方式獲得使用權的土地使用者可采用的土地處置方式（1）轉讓；（2）出租；（3）抵押；（4）置換；（5）作價出資；（6）作價入股；（7）贈與。六、劃撥土地使用者的土地處置方式:（1）出讓；（2）國有租賃；（3）授權經(jīng)營；（4）作價出資（入股）七、招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權公布出讓計劃，確定供地方式； 編制、確定出讓方案； 地價評估，確定出讓底價（活動結束之前應當保密 ）; 編制出讓文件；發(fā)布出讓公告（開始前20日發(fā)布，

21、公告調(diào)整順延 20日）；申請和資格審查； 招標拍賣掛牌活動實施；簽訂出讓合同，公布出讓結果（ 結束后10個工作日內(nèi)公布，不得向受讓人收取1. 招標拍賣掛牌出讓程序（1）（2）（3）（4）（5）（6）（7）（8）費用）；（9）核發(fā)建設用地批準書，交付土地；（10）辦理土地登記；（11）資料歸檔。2 .經(jīng)營性用地出讓三種方式的特點：招標：有投標者制作并投送標書，根據(jù)標書所示的設計方案和投標價格確定中標者， 投標者一般在三個以上。中標者不一定是投標價最高者。拍賣：先有出讓方公布拍賣土地的使用條件及有關限制，然后再固定的場所集中競買，出價高者成交。掛牌：有出讓方發(fā)布掛牌公告，公布出讓土地的交易條件和期

22、限，掛牌期間截止時的最高價格即為成交價格（掛牌時間不得少于10個工作日）。土地掛牌出讓相比土地轉讓特點:掛牌供給土地數(shù)量有限，供需不易平衡；掛牌時間有限；掛牌場地少（缺乏靈活性）；掛牌土地信息有限。出讓人的名稱和地址；出讓宗地的位置、現(xiàn)狀、面積、使用年期、用途、規(guī)劃設計要求; 投標人、競買人的資格要求及申請取得投標、競買資格的辦法； 索取招標拍賣掛牌出讓文件的時間、地點及方式；招標拍賣掛牌時間、地點、投標掛牌期限、投標和競價方式等； 確定中標人、競得人的標準和方法； 投標、競買保證金；其他需要公告的事項。2. 招標拍賣掛牌公告應當包括下列內(nèi)容：（1）（2）（3）（4）（5）（6）（7）（8）八

23、、補償價格和出讓底價的評估處理：（1）出讓底價應該依照新用途平均市場價格確定，一般采用剩余法和市場比較法評估 新用途的市場價值，然后根據(jù)宗地的具體條件和其他相關要求制訂出讓價格方案;（2）收回補償價格應該是原用途的劃撥價格而不是完全市場價，需要扣除國家所有權 收益和有關稅費部分，一般采用成本逼近法和基準地價系數(shù)修正法評估原用途的 市場價格，在扣除國家所有權收益和有關稅費部分確定劃撥用途價格。九、開發(fā)商改用途容積率補地價前需要補辦主要手續(xù):（1）原出讓方（當?shù)卣┱{(diào)整規(guī)劃批復，或重新供地批復。（2）規(guī)劃部門出具的調(diào)整規(guī)劃意見書。（3）與國土部門簽訂出讓合同補充協(xié)議，補交出讓金。十、對補地價政策

24、方面的建議:（1 ）不符合城市規(guī)劃的不允許補辦手續(xù)；（2）非政府原因的原則上不提倡補地價政策，因為補地價政策會擾亂正常的招拍掛市 場，影響土地出讓合同的嚴肅性，且從管理上容易產(chǎn)生腐??；（3）即使要制定補地價政策，應從嚴控制標準，技術設計上從高收取土地出讓金。持處置文件辦理變更登記手續(xù)；辦理有關規(guī)劃變更、審批手續(xù)；到土地管理部門辦理用途變更登記或用途變更審批手續(xù)；便利補交出讓金的手續(xù)；到房屋管理部門辦理房屋用途、容積率的變更手續(xù)。十一、用于規(guī)劃的變化導致用途變化，容積率變化，用地者如改用途加大容積率，應辦理 的手續(xù)：（1）（2）（3）（4）（5） 十二、判斷土地能否抵押的關鍵信息:（1）是否符合

25、規(guī)劃（2）建筑物是否合法（3）是夠繳納清有關稅費（4）委托方是否真正具有土地處置權（產(chǎn)權是否清晰，是否有產(chǎn)權糾紛）（5）是否重復抵押（是否設定有他項權利）十三、企業(yè)未能償還貸款，銀行拍賣的前置條件:（1）購買方具有競買資格；（2）土地用途不變（3）土地使用權性質不變（4）專門土地拍賣場地（5）專門土地拍賣公司十四、購單位房改時劃撥用地房，出手時需要辦理手續(xù)：（1）依法辦理土地登記手續(xù)（2）依法辦理土地出讓金十五、抵押貸款時，銀行要求辦理的手續(xù)：（1 ）對所涉及土地應辦理抵押登記手續(xù)；（2）銀行領取他項權利證明書，作為抵押權的證明文件。十六、抵押失敗后，抵押物拍賣評估特點：（1）特點：強制處分、

26、快速變現(xiàn)、消費者心理因素、消費者額外支出造成價格變化。（2）評估技術路線：估價時采用市場比較法、成本逼近法等確定正常的市場成交價格,在考慮快速變現(xiàn)系數(shù)。十七、出讓土地的使用管理以出讓方式取得土地使用權進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未 動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權；但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。十八、我國常見的土地他項權利有:抵押權、租賃權、地役權、擔保權十九、實際能夠得到的補償、要求返還的土地出讓金總額計算二十、土地初始登記卡二十一、宗地圖、地籍圖、區(qū)域位置示意圖的區(qū)別、釋讀。有時間研究一下。二十二、辦了土地征用手續(xù)，可取得土地使用權;才可明確土地出讓性質。沁園春雪北國風光，千里冰封,里雪飄。望長城內(nèi)外惟余莽莽;大河頓失滔滔。山