第七章 房屋維修與設(shè)施設(shè)備管理

1、 第七章第七章 房屋及設(shè)施設(shè)備管理房屋及設(shè)施設(shè)備管理 第一節(jié)第一節(jié) 房屋及設(shè)施設(shè)備管理概述房屋及設(shè)施設(shè)備管理概述一、房屋及設(shè)施設(shè)備的種類和組成部分(一)房屋的種類和基本組成部分1房屋種類的劃分 (1)按房屋的建筑結(jié)構(gòu)類型和材料可分為：磚木結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)和其他結(jié)構(gòu)； (2)按房屋承重受力方式可分為：墻承重結(jié)構(gòu)、構(gòu)架式承重結(jié)構(gòu)、筒體結(jié)構(gòu)或框架筒體結(jié)構(gòu)承重和大空間結(jié)構(gòu)承重； (3)按房屋的層次和高度可分為：低層建筑、多層建筑和高層建筑； (4)按房屋的用途可分為：居住用途、商業(yè)用途、工業(yè)用途和其他用途。2房屋的基本組成部分(1)結(jié)構(gòu)部分基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、非承重墻、屋面、樓地面等；(2)

2、裝修部分門窗、外抹灰、內(nèi)抹灰、頂棚、細(xì)木裝修等；(3)設(shè)施設(shè)備部分水衛(wèi)、電氣、暖通、特殊設(shè)備(如消防、避雷、電梯)等項(xiàng)目。( (二二) )設(shè)施設(shè)備的種類和組成設(shè)施設(shè)備的種類和組成各類物業(yè)常見設(shè)施設(shè)備的種類和組成： 供配電供配電、消防消防、空調(diào)空調(diào)、采暖、給排水、電梯、采暖、給排水、電梯、電信電信和智能化系統(tǒng)和智能化系統(tǒng) 另外，在物業(yè)管理中還可能涉及一些其他的設(shè)施設(shè)備，如游泳池水處理系統(tǒng)、中水系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)、立游泳池水處理系統(tǒng)、中水系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)、立體車庫系統(tǒng)體車庫系統(tǒng)等。二、房屋及設(shè)施設(shè)備管理的基本要求二、房屋及設(shè)施設(shè)備管理的基本要求(一)基本要求(1)做好房屋及設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)維護(hù)保養(yǎng)

3、工作，充分發(fā)揮設(shè)施設(shè)備功能功能，有效延長(zhǎng)延長(zhǎng)設(shè)施設(shè)備的使用壽使用壽命，并自始至終把安全管理安全管理工作放在最重要的位置上。(2)開展技術(shù)更新與改造，降低能源消耗，改善房屋及設(shè)施設(shè)備狀態(tài)。(二)評(píng)價(jià)參考主要指標(biāo)房屋及設(shè)施設(shè)備評(píng)價(jià)參考的主要指標(biāo)包括房屋完好房屋完好率、危房率和設(shè)施設(shè)備完好率率、危房率和設(shè)施設(shè)備完好率。1. 房屋完好率、危房率(1)房屋完好率，是指完好房屋與基本完好房屋建筑面積之和占房屋總建筑面積的百分比(2)危房率，就是指危險(xiǎn)房屋的建筑面積占房屋總建筑面積的百分比注：在計(jì)算房屋完好率和危房率之前，必須先進(jìn)行房屋完好等級(jí)評(píng)定，分別得出完好房屋建筑面積、基本完好房屋建筑面積和危房建筑面

4、積，然后按上述公式進(jìn)行計(jì)算。根據(jù)各類房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成部分的完好及損壞程度，房屋的完損等級(jí)分為以下5類：完好房。完好房。指房屋的結(jié)構(gòu)構(gòu)件完好，安全可靠，屋面或板縫不漏水，裝修和設(shè)備完好、齊全完整，管道暢通，現(xiàn)狀良好，使用正?；螂m個(gè)別分項(xiàng)有輕微損壞，但不影響居住安全和正常使用，一般經(jīng)過小修就能修復(fù)好的房屋?；就旰梅??；就旰梅?。指房屋結(jié)構(gòu)基本完好，少量構(gòu)部件有輕微損壞，裝修基本完好，油漆缺乏保養(yǎng)，設(shè)備、管道現(xiàn)狀基本良好，能正常使用，經(jīng)過一般性的維修即可恢復(fù)使用功能的房屋。一般損壞房。一般損壞房。指房屋結(jié)構(gòu)一般性損壞，部分構(gòu)部件有損壞或變形，屋面局部漏雨，裝修局部有破損，油漆老化，設(shè)備

5、管道不夠通暢，水衛(wèi)、電照管線、器具和零件有部分老化、損壞或殘缺，需要進(jìn)行中修或局部大修更換部件的房屋。嚴(yán)重?fù)p壞房。嚴(yán)重?fù)p壞房。指房屋年久失修，結(jié)構(gòu)有明顯變形或損壞，個(gè)別構(gòu)件已處于危險(xiǎn)狀態(tài)，屋面嚴(yán)重滲漏，裝修嚴(yán)重變形、破損，油漆老化見底，設(shè)備陳舊不齊全，管道嚴(yán)重堵塞，水衛(wèi)、電照的管線、器具和零件殘缺及嚴(yán)重?fù)p壞，需要進(jìn)行大修或翻修、改建的房屋。危險(xiǎn)房。危險(xiǎn)房。指房屋承重構(gòu)件已屬危險(xiǎn)構(gòu)件，結(jié)構(gòu)喪失穩(wěn)定和承載能力，隨時(shí)有倒塌可能，不能確保住用安全的房屋。2設(shè)施設(shè)備完好率設(shè)施設(shè)備完好率是指完好設(shè)施設(shè)備數(shù)量占全部設(shè)施設(shè)備數(shù)量的百分比。注：完好設(shè)備的具體標(biāo)準(zhǔn)，由行業(yè)主管部門統(tǒng)一制訂。三、房屋及設(shè)施設(shè)備管理的

6、內(nèi)容與方法三、房屋及設(shè)施設(shè)備管理的內(nèi)容與方法(一)使用管理房屋及設(shè)施設(shè)備的使用管理，一方面要通過物業(yè)使用說明書、業(yè)主公約及物業(yè)管理單位展開的其他宣傳溝通工作，使業(yè)主和物業(yè)使用人在充分了解房屋及設(shè)施設(shè)備使用方法的基礎(chǔ)上，正確使用房屋及設(shè)施設(shè)備。另一方面，物業(yè)管理單位應(yīng)認(rèn)真做好房屋及設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)、巡視檢查工作，確保房屋及設(shè)施設(shè)備的穩(wěn)定、可靠、安全使用和運(yùn)行，降低維護(hù)費(fèi)用，延長(zhǎng)房屋和設(shè)施設(shè)備的物理壽命。(二)維修保養(yǎng)維修保養(yǎng)的主要內(nèi)容包括：對(duì)房屋和設(shè)施設(shè)備進(jìn)行的定期檢查、維護(hù)、清潔及潤(rùn)滑；損耗或故障時(shí)的維修；必要情況下(如較為復(fù)雜的設(shè)備和系統(tǒng))的專業(yè)測(cè)試；無法修理或無修理價(jià)值時(shí)的更新以及材料、

7、結(jié)構(gòu)和設(shè)計(jì)方面的改善等。(三)安全管理(1)通過安全教育使員工和業(yè)主、物業(yè)使用人樹立安全意識(shí)，了解安全防護(hù)知識(shí)和安全管理規(guī)定。(2)建立健全各類安全管理制度并嚴(yán)格遵守。(3)提供必要的安全和防護(hù)裝置裝備。(四)技術(shù)檔案資料管理房屋及設(shè)施設(shè)備相關(guān)技術(shù)資料在歸檔前，物業(yè)管理單位的相關(guān)部門和人員要加強(qiáng)管理，妥善保管，避免遺失，確保物業(yè)管理檔案資料的完整性。(五)采購和零備件管理一是加強(qiáng)計(jì)劃采購，盡可能減少零星采購，建立符合實(shí)際情況的庫存?zhèn)浼浐妥畹蛶齑媪?；二是?duì)不設(shè)庫存的零部件，建立起暢通的采購和供應(yīng)渠道；三是嚴(yán)把采購質(zhì)量關(guān)；四是妥善保管設(shè)備供應(yīng)商或安裝單位采購文件，建立有效的備品備件合格供貨商名

8、錄和相關(guān)資料。(六)工量具和維修用設(shè)備的管理工量具和維修用設(shè)備的管理應(yīng)該責(zé)任到人，建立健全使用、保養(yǎng)制度，定期進(jìn)行校驗(yàn)，以保證其使用性能。對(duì)于多人共用或價(jià)值較高的工量具或儀器儀表，應(yīng)指定責(zé)任人，固定保管地點(diǎn)，強(qiáng)化領(lǐng)用歸還手續(xù)。對(duì)于普通的工量具和維修用設(shè)備，則要求使用人和保管人會(huì)使用、會(huì)維護(hù)、會(huì)修理。(七)外包管理外包主要有兩方面的內(nèi)容：一是將某類設(shè)施設(shè)備的管理全部外包給專業(yè)公司，包括運(yùn)行操作、維護(hù)保養(yǎng)和修理等項(xiàng)工作，如電梯、中央空調(diào)等；二是將某類維修(通常是大中修)、改造、更新工程進(jìn)行外包。(八)技術(shù)支持技術(shù)支持是對(duì)個(gè)別具體問題尋求外界的幫助，如故障診斷、維修方案等，多數(shù)情況下以聘請(qǐng)技術(shù)專家擔(dān)

9、任顧問的方式進(jìn)行。技術(shù)支持是降低管理成本、提高管理效率和服務(wù)質(zhì)量，培養(yǎng)專業(yè)技術(shù)人才的有效方法。第二節(jié)第二節(jié) 房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃與實(shí)施房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃與實(shí)施一、房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的制訂一、房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的制訂(一)制訂房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的基本方法1維修養(yǎng)護(hù)的方式與類別(1)維修方式對(duì)各類不同的對(duì)象應(yīng)采用不同的維修方式，房屋及設(shè)施設(shè)備維修應(yīng)遵循其自身的客觀規(guī)律，在保證運(yùn)行的前提下，合理利用維修資源，達(dá)到物理壽命周期內(nèi)費(fèi)用最經(jīng)濟(jì)的目的。1)預(yù)防性維修為了降低故障率或防止房屋及設(shè)施設(shè)備性能劣化，按事先規(guī)定的修理計(jì)劃和技術(shù)要求進(jìn)行的維修活動(dòng)，稱為預(yù)防性維修。

10、預(yù)防性維修是一種主動(dòng)的具有預(yù)防作用的維修策略，能夠降低故障率，將事故隱患消除在初級(jí)階段，從而提高系統(tǒng)的穩(wěn)定性和可靠性，保障房屋及設(shè)施設(shè)備的正常使用，是物業(yè)管理應(yīng)提倡的主要維修養(yǎng)護(hù)方式。特別是對(duì)重點(diǎn)和重要設(shè)施設(shè)備，更應(yīng)該實(shí)行預(yù)防性維修。預(yù)防性維修有以下幾種方式：計(jì)劃性預(yù)防維修。計(jì)劃性預(yù)防維修又稱定期維修，具有周期性特點(diǎn)。它是根據(jù)零件的失效規(guī)律，事先規(guī)定修理間隔期、修理類別、修理內(nèi)容和修理工作量。狀態(tài)監(jiān)測(cè)下的預(yù)防維修。這是一種以設(shè)施設(shè)備技術(shù)狀態(tài)為基礎(chǔ)，按實(shí)際需要進(jìn)行修理的預(yù)防維修方式，是在狀態(tài)監(jiān)測(cè)和技術(shù)診斷基礎(chǔ)上，掌握設(shè)施設(shè)備劣化發(fā)展情況，在高度預(yù)知的情況下，適時(shí)安排的預(yù)防性修理，又稱預(yù)知的維修。

11、它主要適用于重點(diǎn)設(shè)施設(shè)備，利用率高的精、大、稀設(shè)備等。改善性的預(yù)防維修。為消除設(shè)施設(shè)備先天性缺陷或陳舊老化引起的功能不足、故障頻發(fā)，對(duì)設(shè)施設(shè)備局部結(jié)構(gòu)和零件設(shè)計(jì)加以改造，結(jié)合修理進(jìn)行改裝以提高其可靠性和維修性的措施，稱為改善性維修2)事后維修事后維修是對(duì)一些沒有列入預(yù)防維修計(jì)劃的項(xiàng)目，在其發(fā)生故障或性能降低到不能滿足使用要求時(shí)才進(jìn)行修理。采用事后維修策略可以發(fā)揮主要構(gòu)件的最大物理壽命，單位維修經(jīng)濟(jì)性好。但對(duì)物業(yè)管理而言，由于設(shè)備故障或性能由于設(shè)備故障或性能減低通常會(huì)給物業(yè)的使用或安全造成較大的影響或威脅，減低通常會(huì)給物業(yè)的使用或安全造成較大的影響或威脅，因此一般情況下，應(yīng)該盡量避免事后維修因此

12、一般情況下，應(yīng)該盡量避免事后維修，僅在下述場(chǎng)合可以采用：故障停機(jī)后再修理不會(huì)給物業(yè)使用造成影響；修理技術(shù)不復(fù)雜，修理迅速而又能及時(shí)提供備件；某些利用率低或有備用的設(shè)備。 3)緊急搶修緊急搶修是對(duì)意外事件引發(fā)的故障進(jìn)行的緊急修理，這類意外事件是偶然發(fā)生的，往往不具有預(yù)見性，難以進(jìn)行事前準(zhǔn)備。由于發(fā)生緊急事件會(huì)對(duì)物業(yè)的使用或安全造成重大影響，因此物業(yè)管理應(yīng)該將緊急搶修列為單獨(dú)的項(xiàng)目加以考慮。通常采取設(shè)計(jì)緊急事件處理程序的方法對(duì)緊急搶通常采取設(shè)計(jì)緊急事件處理程序的方法對(duì)緊急搶修進(jìn)行準(zhǔn)備修進(jìn)行準(zhǔn)備。實(shí)踐證明，這是提高房屋及設(shè)施設(shè)備管理水平的重要手段。(2)修理類別（對(duì)于修理的類別，一般在物業(yè)服務(wù)合同中

13、加以約定，一般情況下，大、中修不屬于物業(yè)服務(wù)的范圍）1)大修設(shè)施設(shè)備大修是工作量最大的一種計(jì)劃修理。它是在房屋及設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)構(gòu)件或主要零件損壞嚴(yán)重，主要性能大部分喪失，安全性和可靠性嚴(yán)重下降，必須經(jīng)過全面修理才能恢復(fù)其效能的情況下使用的一種修理形式。進(jìn)行設(shè)備大修時(shí)，一般需要對(duì)設(shè)備進(jìn)行全部解體，消除缺陷，恢復(fù)設(shè)備的規(guī)定精度和性能。為了補(bǔ)償設(shè)備的無形磨損，還可結(jié)合大修，采用新技術(shù)、新工藝、新材料進(jìn)行改造、改進(jìn)和改裝，提高設(shè)備效能。2)中修中修的工作量介于大修和小修之間。在實(shí)際工作中大修與中修的差別往往不太容易界定，特別是在結(jié)構(gòu)和構(gòu)成不復(fù)雜的情況下，可取消中修類別。3)小修設(shè)施設(shè)備小修是維修工作量最

14、小的一種計(jì)劃修理。對(duì)于實(shí)行狀態(tài)(監(jiān)測(cè))維修的設(shè)備，小修的工作內(nèi)容主要是針對(duì)日常點(diǎn)檢和定期檢查發(fā)現(xiàn)的問題，拆卸有關(guān)的零部件，檢查、調(diào)整、更換或修理失效的零件，以恢復(fù)設(shè)備的正常功能；對(duì)于實(shí)行定期維修的設(shè)備，小修的內(nèi)容主要是根據(jù)掌握的損耗規(guī)律，更換或修復(fù)在修理間隔期內(nèi)失效或即將失效的零件，并進(jìn)行調(diào)整，以保證設(shè)備的正常工作能力。(3)修理周期和修理周期結(jié)構(gòu)1)修理周期對(duì)已在使用的設(shè)施設(shè)備來說，修理周期是指兩次相鄰大修之間的間隔時(shí)間；對(duì)新設(shè)備來說，修理周期是指從開始使用到第一次大修理之間的間隔時(shí)間(單位：月或年)。2)修理間隔期修理間隔期是指兩次相鄰計(jì)劃修理之間的工作時(shí)間(單位：月)。確定修理間隔期時(shí)應(yīng)

15、使設(shè)施設(shè)備計(jì)劃外停機(jī)時(shí)間達(dá)到最低限度。3)修理周期結(jié)構(gòu)修理周期結(jié)構(gòu)指在一個(gè)修理周期內(nèi)應(yīng)采取的各種修理方式的次數(shù)和排列順序，如小修小修中修小修小修大修。物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)行計(jì)劃修理時(shí)，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況，確定各種修理形式的排列順序，既要符合設(shè)備的實(shí)際需要，又要研究其修理的經(jīng)濟(jì)性。2維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的種類(1)按時(shí)間進(jìn)度編制的計(jì)劃1)年度維修保養(yǎng)計(jì)劃。包括大修、項(xiàng)修、技術(shù)改造、實(shí)行定期維修的小修和定期維護(hù)，以及更新設(shè)備的安裝等項(xiàng)目。2)季度維修保養(yǎng)計(jì)劃。包括按年度計(jì)劃分解的大修、項(xiàng)修、技術(shù)改造、小修、定期維護(hù)及安裝和使用部門提出的季度追加項(xiàng)目。3)月維修保養(yǎng)計(jì)劃。包括按年度和季度計(jì)劃分解的本月各項(xiàng)目；根據(jù)上

16、月設(shè)備故障修理遺留的問題及定期檢查發(fā)現(xiàn)的問題，必須且有可能安排在本月的項(xiàng)目。(2)按修理類別編制的計(jì)劃。包括房屋維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃、空調(diào)系統(tǒng)維修保養(yǎng)計(jì)劃、消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)計(jì)劃等。3維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的編制依據(jù)(1)房屋及設(shè)施設(shè)備的修理周期與修理間隔期；(2)房屋及設(shè)施設(shè)備的使用要求和管理目標(biāo)；(3)安全與環(huán)境保護(hù)的要求；(4)房屋及設(shè)施設(shè)備的技術(shù)狀態(tài)。4編制維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃應(yīng)考慮的問題(1)物業(yè)使用或運(yùn)行急需的、影響其他系統(tǒng)使用的、關(guān)鍵性的設(shè)施設(shè)備應(yīng)重點(diǎn)提前安排修理，這樣可減少對(duì)日常使用的影響；(2)應(yīng)考慮到維修保養(yǎng)工作量的平衡，使全年工作能均衡地進(jìn)行。對(duì)待修理的設(shè)施設(shè)備應(yīng)按輕重緩急安排計(jì)劃；(3)應(yīng)充分考慮

17、維修前的準(zhǔn)備時(shí)間和維修保養(yǎng)工作時(shí)間；(4)應(yīng)切實(shí)考慮企業(yè)資源和能力能否保障各項(xiàng)目的維修保養(yǎng)，如果能力或資源不足，就應(yīng)該考慮項(xiàng)目外包或?qū)で蠹夹g(shù)支持，不應(yīng)降低維修保養(yǎng)的技術(shù)要求；(5)計(jì)劃最后確定前，資金一定要落實(shí)，確保計(jì)劃內(nèi)每項(xiàng)工作的資金都有足額的保障，否則，應(yīng)該按照輕重緩急做刪減調(diào)整，重新制訂計(jì)劃；(6)所制訂的計(jì)劃應(yīng)該包括必要的工作程序和檢驗(yàn)程序，使計(jì)劃具有可操作性和可驗(yàn)證性；(7)對(duì)物業(yè)使用或運(yùn)行有較大影響的關(guān)鍵設(shè)備，應(yīng)盡可能安排在非高峰期檢修，以縮短停歇時(shí)間(如中央空調(diào)系統(tǒng)的冬季檢修、采暖系統(tǒng)的夏季檢修等)。5. 維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的編制維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的編制流程如圖71所示。6維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的內(nèi)容

18、維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的內(nèi)容如圖72所示。二、房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的實(shí)施二、房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的實(shí)施(一)修前預(yù)檢修前預(yù)檢是對(duì)待修房屋、設(shè)施設(shè)備進(jìn)行全面的檢查，目的是掌握修理對(duì)象的技術(shù)狀態(tài)。修前預(yù)檢可按下面的步驟進(jìn)行：(1)技術(shù)人員首先要閱讀技術(shù)說明書和各類圖紙，熟悉對(duì)象的結(jié)構(gòu)、性能和技術(shù)指標(biāo)。其次是查看技術(shù)檔案，了解對(duì)象的故障及其修理的歷史情況；(2)使用和維護(hù)人員介紹對(duì)象目前的技術(shù)狀態(tài)和主要缺陷；(3)進(jìn)行外觀檢查，如磨損、油漆及缺損情況等；(4)進(jìn)行運(yùn)行檢查，開動(dòng)設(shè)備，觀察運(yùn)行情況；(5)按部件解體檢查。將有疑問的部件拆開細(xì)看是否有問題，拆前要做好記錄，以便解體時(shí)檢查及裝配復(fù)原之用；

19、(6)預(yù)檢完畢后，將記錄進(jìn)行整理，編制維修工藝準(zhǔn)備資料，如修前存在問題記錄表、零配件修理及更換明細(xì)表等。(二)修前資料準(zhǔn)備修前預(yù)檢結(jié)束后，工程技術(shù)人員須準(zhǔn)備各類圖紙、圖樣、記錄表格以及其他技術(shù)文件等。(三)修前工藝準(zhǔn)備資料準(zhǔn)備工作完成后，根據(jù)情況決定是否編制修理的工藝規(guī)程或設(shè)計(jì)必要的工藝裝備等。(四)其他準(zhǔn)備其他準(zhǔn)備包括對(duì)材料及零備件、專用工、量具和設(shè)備的準(zhǔn)備，以及具體落實(shí)停修日期和時(shí)間、向業(yè)主和有關(guān)部門發(fā)出通知、清理作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)等設(shè)施設(shè)備停修前的準(zhǔn)備工作。(五)組織實(shí)施要嚴(yán)格按照房屋及設(shè)施設(shè)備的維修計(jì)劃實(shí)施，在確保安全的前提下，注意控制以下幾個(gè)因素：1質(zhì)量的控制對(duì)維修養(yǎng)護(hù)質(zhì)量有影響的要素進(jìn)行有效

20、控制，并加強(qiáng)對(duì)工程質(zhì)量的驗(yàn)收檢查，確保維修養(yǎng)護(hù)工作能夠達(dá)到計(jì)劃的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。2進(jìn)度的控制物業(yè)的房屋和設(shè)施設(shè)備的使用率較高，停機(jī)維護(hù)一般都會(huì)給物業(yè)的使用造成不便。對(duì)維修養(yǎng)護(hù)工作進(jìn)度進(jìn)行有效控制，既可以減少維修養(yǎng)護(hù)工作對(duì)物業(yè)使用的影響，也有利于降低成本。3成本的控制通過對(duì)維修養(yǎng)護(hù)成本的構(gòu)成要素進(jìn)行有效控制，提高維修養(yǎng)護(hù)工作的經(jīng)濟(jì)性。(六)驗(yàn)收和存檔企業(yè)應(yīng)該根據(jù)房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目實(shí)際情況和工程量，采取適當(dāng)?shù)尿?yàn)收方式。驗(yàn)收時(shí)應(yīng)注意以下幾個(gè)問題：維修養(yǎng)護(hù)工作是否按照計(jì)劃全部完成?維修養(yǎng)護(hù)工作是否達(dá)到要求的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)?維修養(yǎng)護(hù)工作的效率如何?成本控制的效果如何?如果未能滿足計(jì)劃要求，原因是什么?采取何

21、種補(bǔ)救措施?維修養(yǎng)護(hù)工作的存檔應(yīng)該包括維修養(yǎng)護(hù)的計(jì)劃、預(yù)算和批準(zhǔn)文件、維修養(yǎng)護(hù)工作記錄、更換材料和零配件記錄、竣工圖和驗(yàn)收資料等。 案例分析案例分析 編制房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃編制房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃消防設(shè)施維修保養(yǎng)計(jì)劃 一、維修保養(yǎng)項(xiàng)目 (一)建筑名稱：某大廈 地點(diǎn)：某市某區(qū)某路某號(hào) 建筑結(jié)構(gòu)：一棟，高層(32層)建筑面積25800m2(二)消防設(shè)施維修保養(yǎng)項(xiàng)目 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、消火栓系統(tǒng)、報(bào)警控制回路、自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)、氣體滅火系統(tǒng)、泡沫滅火系統(tǒng)、消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)(含事故廣播和對(duì)講電話)。(三)維修保養(yǎng)費(fèi)計(jì)劃內(nèi)的維修保養(yǎng)費(fèi)為每月XX元，詳見大廈消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)預(yù)算單。二

22、、技術(shù)資料及圖紙為實(shí)施維修保養(yǎng)計(jì)劃，必須準(zhǔn)備以下技術(shù)資料和圖紙。（答題內(nèi)容）(一)竣工圖1消防給水系統(tǒng)(含消火栓、自動(dòng)噴水滅火、泡沫等)2防排煙系統(tǒng)3火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)(含聯(lián)動(dòng)、緊急廣播、消防電話)4氣體滅火系統(tǒng)(二)詳細(xì)技術(shù)資料1消防控制設(shè)備(含報(bào)警控制器、聯(lián)動(dòng)柜、緊急廣播柜、消防電話柜、氣體滅火控制柜等)的原理圖、端子接線圖。2消防被控設(shè)備(含消防水泵、防排煙機(jī)、電梯、防火卷簾、非消防電源、應(yīng)急照明等)控制柜的原理圖、端子接線圖。(三)設(shè)備資料1消防給水設(shè)備(含水泵、報(bào)警閥、壓力開關(guān)、信號(hào)閥、水流指示器、氣壓罐、泡沫混合器裝置等)產(chǎn)品說明書。2. 滅火系統(tǒng)設(shè)備(含滅火劑儲(chǔ)存裝置、啟動(dòng)裝置、選

23、擇分配裝置、稱重裝置和警告裝置等)產(chǎn)品說明書。3火災(zāi)報(bào)警設(shè)備(含報(bào)警控制器、各種模塊或中繼器、探測(cè)器、氣體滅火控制柜等)產(chǎn)品說明書，如聯(lián)動(dòng)柜、事故廣播、通信柜為標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品，亦應(yīng)提供其產(chǎn)品說明書。4防排煙設(shè)備(含風(fēng)機(jī)、風(fēng)閥等)產(chǎn)品說明書。5防火分隔設(shè)備(防火門、防火卷簾及閉門裝置、啟動(dòng)控制裝置等)的產(chǎn)品說明書。(四)文件1消防設(shè)備的運(yùn)轉(zhuǎn)記錄2系統(tǒng)編程表及系統(tǒng)軟件三、運(yùn)行和使用者的責(zé)任和配合三、運(yùn)行和使用者的責(zé)任和配合(1)指定負(fù)責(zé)消防系統(tǒng)運(yùn)行的責(zé)任人23人，運(yùn)行責(zé)任人必須由具備相關(guān)專業(yè)知識(shí)的人員擔(dān)任。(2)運(yùn)行責(zé)任人應(yīng)對(duì)維修保養(yǎng)記錄和報(bào)告進(jìn)行審查和簽字確認(rèn)。(3)運(yùn)行責(zé)任人的職責(zé)：1)負(fù)責(zé)提供維修

24、保養(yǎng)所需的水、電供應(yīng)；2)負(fù)責(zé)提供維修保養(yǎng)所需的垂直運(yùn)輸；3)負(fù)責(zé)通知樓宇住戶(租客)有關(guān)維修保養(yǎng)的工作時(shí)間，避免造成不必要的恐慌；4)負(fù)責(zé)協(xié)助維修保養(yǎng)人員進(jìn)入安裝有消防系統(tǒng)的室內(nèi)；5)負(fù)責(zé)加強(qiáng)維修保養(yǎng)期間的巡查，預(yù)防事故發(fā)生。四、維修保養(yǎng)人員職責(zé)四、維修保養(yǎng)人員職責(zé)(1)維修保養(yǎng)人員應(yīng)由有消防設(shè)施調(diào)試維修保養(yǎng)資格和經(jīng)驗(yàn)的工程技術(shù)人員擔(dān)任。(2)維修保養(yǎng)人員進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)后，在5個(gè)工作日內(nèi)提供所保養(yǎng)設(shè)備的現(xiàn)狀報(bào)告，并對(duì)存在問題提出解決方案，由有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)確認(rèn)。(3)維修保養(yǎng)人員進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)后，提交月、季、年度保養(yǎng)計(jì)劃，經(jīng)審核批準(zhǔn)后實(shí)施，并交運(yùn)行責(zé)任人以便配合。(4)按照計(jì)劃對(duì)建筑消防設(shè)施進(jìn)行定期檢查、維修和

25、保養(yǎng)。(5)對(duì)維修保養(yǎng)的消防設(shè)施運(yùn)行情況，每月不少于二次到現(xiàn)場(chǎng)做一般性檢并記錄。檢查結(jié)果應(yīng)如實(shí)記錄，并會(huì)同運(yùn)行責(zé)任人共同簽字確認(rèn)。(6)實(shí)行24小時(shí)值班制度，對(duì)消防設(shè)施出現(xiàn)的故障及時(shí)修復(fù)，保證其正常運(yùn)行。(7)接到運(yùn)行人員通知后，應(yīng)在4小時(shí)內(nèi)解決一般故障，2小時(shí)內(nèi)解決嚴(yán)重故障；對(duì)無法解決的故障要作出書面說明，并將解決的具體日期作出書面保證，同時(shí)應(yīng)得到運(yùn)行責(zé)任人認(rèn)可。五、月、季度檢查五、月、季度檢查 (1)在進(jìn)行每月檢查時(shí)要對(duì)下列各系統(tǒng)逐項(xiàng)抽查，如實(shí)記錄檢查結(jié)果，發(fā)現(xiàn)故障應(yīng)及時(shí)修復(fù)，保證消防設(shè)施的正常運(yùn)行并記錄故障修復(fù)的全過程。(抽查比例應(yīng)在月、季、年度檢查計(jì)劃中列明，但全年必須100覆蓋)1)

26、消火栓系統(tǒng)：水槍噴水試驗(yàn)、水泵自動(dòng)啟動(dòng)。2)自動(dòng)噴淋系統(tǒng)：末端排水試驗(yàn)水流指示報(bào)警、水泵自動(dòng)啟動(dòng)、濕式報(bào)警閥水力警鈴檢測(cè)。3)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)(季度試驗(yàn)比例按安裝設(shè)備的30以上進(jìn)行)：加煙試驗(yàn)報(bào)警(年終試驗(yàn)100)、加溫試驗(yàn)報(bào)警、手動(dòng)觸發(fā)報(bào)警。4)防排煙系統(tǒng)：報(bào)警信號(hào)聯(lián)動(dòng)風(fēng)閥、風(fēng)閥聯(lián)動(dòng)風(fēng)機(jī)、手動(dòng)啟動(dòng)風(fēng)機(jī)。5)氣體滅火系統(tǒng)：手動(dòng)啟動(dòng)試驗(yàn)、自動(dòng)啟動(dòng)試驗(yàn)。6)聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)：事故廣播播音、對(duì)講電話通話。(2)季度檢查原始記錄必須由參加維修保養(yǎng)的運(yùn)行責(zé)任人簽字。(3)季度檢查結(jié)果和處理意見一式二份，由運(yùn)行責(zé)任人和維修保養(yǎng)人員簽字后各執(zhí)一份。六、半年檢查和書面報(bào)告六、半年檢查和書面報(bào)告維修保養(yǎng)人員和運(yùn)行責(zé)任人每半

27、年將消防設(shè)施維修保養(yǎng)的情況和檢查結(jié)果，形成書面報(bào)告并存檔。其內(nèi)容包括：(1)消防設(shè)施各系統(tǒng)的運(yùn)轉(zhuǎn)情況；(2)半年維修保養(yǎng)和檢查記錄；(3)消防設(shè)施各系統(tǒng)穩(wěn)定性和可靠性的分析；(4)保證消防設(shè)施正常運(yùn)轉(zhuǎn)的建議。七、更換材料、設(shè)備的供應(yīng)七、更換材料、設(shè)備的供應(yīng)(1)維修保養(yǎng)中發(fā)現(xiàn)需更換的材料、設(shè)備由維修保養(yǎng)人員以書面報(bào)告的形式，經(jīng)批準(zhǔn)后領(lǐng)用或采購。(2)定期檢查需要重新灌裝的滅火劑由運(yùn)行責(zé)任人負(fù)責(zé)，維修保養(yǎng)人員協(xié)助進(jìn)行拆裝。八、安全工作八、安全工作(1)維修保養(yǎng)人員應(yīng)按安全工作有關(guān)規(guī)定，采取嚴(yán)格、科學(xué)的安全防護(hù)措施，確保操作者安全和第三者的安全。(2)維修保養(yǎng)人員在動(dòng)力設(shè)備、易燃易爆和貴重的設(shè)備中

28、進(jìn)行維修保養(yǎng)時(shí)應(yīng)向運(yùn)行責(zé)任人提出安全保護(hù)措施，運(yùn)行責(zé)任人應(yīng)派員在現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督和協(xié)助維修保養(yǎng)人員進(jìn)行有關(guān)工作。(3)在有毒有害環(huán)境中施工，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定提供相應(yīng)的防護(hù)措施。課后練習(xí)課后練習(xí)比照 “案例分析 編制房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃-消防設(shè)施維修保養(yǎng)計(jì)劃”的內(nèi)容和模式，編制一套該高層住宅所使用的兩部乘客電梯的維修保養(yǎng)計(jì)劃。 第三節(jié)第三節(jié) 共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行管理共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行管理一、制訂合理的運(yùn)行計(jì)劃一、制訂合理的運(yùn)行計(jì)劃根據(jù)設(shè)施設(shè)備和物業(yè)的實(shí)際情況所制訂的合理使用計(jì)劃，應(yīng)包括開關(guān)機(jī)時(shí)間、維護(hù)保養(yǎng)時(shí)間、使用的條件和要求等方面的內(nèi)容，如電梯的運(yùn)行時(shí)間、臺(tái)數(shù)和停靠樓層，中央空調(diào)機(jī)組的開關(guān)機(jī)時(shí)間和制冷

29、量、供應(yīng)范圍和溫度，路燈或噴泉的開關(guān)時(shí)間等。這些內(nèi)容會(huì)根據(jù)具體物業(yè)的實(shí)際情況和季節(jié)、環(huán)境等因素的變化而有所區(qū)別，以滿足安全、使用、維護(hù)和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行方面的需要。二、配備合格的運(yùn)行管理人員二、配備合格的運(yùn)行管理人員物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)設(shè)施設(shè)備的技術(shù)要求和復(fù)雜程度，配備相應(yīng)工種的操作者，并根據(jù)設(shè)備性能、使用范圍和工作條件安排相應(yīng)的工作量，確保設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行和操作人員的安全。必須采取多種形式，對(duì)職工進(jìn)行多層次的培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容包括技術(shù)教育、安全教育和管理業(yè)務(wù)教育等，目的是幫助職工熟悉設(shè)施設(shè)備的構(gòu)造和性能。操作人員經(jīng)培訓(xùn)考核合格后，才能獨(dú)立上崗操作相關(guān)工作專業(yè)的設(shè)備。供配電、電梯、鍋爐運(yùn)行等特殊工種還須經(jīng)

30、政府主管部門組織考核發(fā)證后憑證上崗。三、提供良好的工作環(huán)境三、提供良好的工作環(huán)境工作運(yùn)行環(huán)境不但與設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，減少故障，延長(zhǎng)使用壽命有關(guān)，而且對(duì)操作者的情緒也有重大影響。為此，應(yīng)安裝必要的防腐蝕、防潮、防塵、防震裝置，配備必要的測(cè)量、保險(xiǎn)、安全用儀器裝置，還應(yīng)有良好的照明和通風(fēng)設(shè)備等。四、建立健全必要的規(guī)章制度四、建立健全必要的規(guī)章制度(1)實(shí)行定人、定機(jī)和憑證操作設(shè)備制度，不允許無證人員單獨(dú)操作設(shè)備，對(duì)多人操作的設(shè)施設(shè)備，應(yīng)指定專人負(fù)責(zé)。(2)對(duì)于連續(xù)運(yùn)行的設(shè)施設(shè)備，可在運(yùn)行中實(shí)行交接班制度和值班巡視記錄制度。(3)操作人員必須遵守設(shè)施設(shè)備的操作和運(yùn)行規(guī)程。五、設(shè)施設(shè)備的狀態(tài)管理五、

31、設(shè)施設(shè)備的狀態(tài)管理(一)設(shè)備的檢查設(shè)備的檢查就是對(duì)其運(yùn)行情況、工作性能、磨損程度進(jìn)行檢查和校驗(yàn)，通過檢查可以全面掌握設(shè)備技術(shù)狀況的變化和劣化程度，針對(duì)檢查發(fā)現(xiàn)的問題，改進(jìn)設(shè)備維修工作，提高維修質(zhì)量和縮短維修時(shí)間。按檢查時(shí)間的間隔，通常分為日常檢查和定期檢查：日常檢查是操作人員每天對(duì)設(shè)備進(jìn)行的檢查，在運(yùn)行值班巡視中實(shí)施；定期檢查是在操作人員參加下，由技術(shù)人員按計(jì)劃定期對(duì)設(shè)備進(jìn)行的檢查，屬定期維護(hù)保養(yǎng)內(nèi)容。(二)設(shè)備的狀態(tài)監(jiān)測(cè)設(shè)備的狀態(tài)監(jiān)測(cè)分為停機(jī)監(jiān)測(cè)和不停機(jī)監(jiān)測(cè)(又稱在線監(jiān)測(cè))，是在設(shè)備運(yùn)行使用過程中通過相關(guān)的儀器儀表所指示的參數(shù)，直接或間接地了解掌握設(shè)備的運(yùn)行情況和設(shè)備自身狀態(tài)。設(shè)備的狀態(tài)監(jiān)測(cè)

32、應(yīng)根據(jù)不同的檢測(cè)項(xiàng)目采用不同的方法和儀器，通常采用的方法有直接檢測(cè)、絕緣性檢測(cè)、溫度檢測(cè)、振動(dòng)和噪聲檢測(cè)、泄漏檢測(cè)、裂紋檢測(cè)和腐蝕檢測(cè)等。 (三)定期預(yù)防性試驗(yàn)對(duì)動(dòng)力設(shè)備、壓力容器、電氣設(shè)備、消防設(shè)備等安全性要求較高的設(shè)備，應(yīng)由專業(yè)人員按規(guī)定期限和規(guī)定要求進(jìn)行試驗(yàn)，如耐壓、絕緣、電阻等性能試驗(yàn)，接地、安全裝置、負(fù)荷限制器、制動(dòng)器等部件試驗(yàn)，發(fā)電機(jī)啟動(dòng)、消防報(bào)警、水泵啟動(dòng)，管道試水等系統(tǒng)試驗(yàn)。通過試驗(yàn)可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，消除隱患，安排修理。(四)設(shè)備故障診斷技術(shù)在設(shè)備運(yùn)行中或基本不拆卸的情況下，采用先進(jìn)的信息采集、分析技術(shù)掌握設(shè)備運(yùn)行狀況，判定產(chǎn)生故障的原因、部位，預(yù)測(cè)、預(yù)報(bào)設(shè)備未來狀態(tài)的技術(shù)，稱

33、為故障診斷技術(shù)。設(shè)備診斷技術(shù)是預(yù)防維修的基礎(chǔ)，目前應(yīng)用中的技術(shù)手段主要是紅外線溫度檢測(cè)、潤(rùn)滑油品化學(xué)分析、噪聲與振動(dòng)頻譜分析、超聲與次聲波檢測(cè)以及計(jì)算機(jī)專家分析與故障診斷系統(tǒng)等。設(shè)備故障診斷技術(shù)在設(shè)備綜合管理中具有重要的作用，主要表現(xiàn)在：(1)它可以監(jiān)測(cè)設(shè)備狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)異常狀況，防止突發(fā)故障和事故的發(fā)生，建立維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)，開展預(yù)防性維修和改善性維修；(2)較科學(xué)地確定設(shè)備修理間隔期和內(nèi)容；(3)預(yù)測(cè)零件壽命，搞好備件管理。六、節(jié)能管理六、節(jié)能管理(一)采用管理手段節(jié)能降耗通過各種管理手段，在不投資或少量投資的情況下杜絕能源浪費(fèi)，減少各種非正常的能源消耗，是一種最經(jīng)濟(jì)的節(jié)能方式。能源消耗可以用下式表達(dá)

34、：（能耗的構(gòu)成）（能耗的構(gòu)成）WnWb+Wc+Ws+Wf+Wsb式中 Wn設(shè)備系統(tǒng)的綜合能耗量；Wb設(shè)備(或產(chǎn)品)標(biāo)準(zhǔn)能耗；Wc操作人員非正常操作浪費(fèi)的能源；Ws因維護(hù)保養(yǎng)不善設(shè)備損壞造成的能耗；Wf 運(yùn)輸、保管及其他非正常消耗；Wsb設(shè)備狀況不良，運(yùn)行中浪費(fèi)的能源。以上除Wb外，其余均屬浪費(fèi)掉的能源，因此，節(jié)能的主要任務(wù)，就在于用各種管理手段，減少這些能源的浪費(fèi)。要建立廠個(gè)系統(tǒng)的管理體系，使物業(yè)運(yùn)行中各環(huán)節(jié)的所有操作和管理人員密切配合。具體措施包括：（節(jié)能措施）（節(jié)能措施）(1)落實(shí)組織和管理體系。要建立有物業(yè)管理企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和業(yè)主參加的，覆蓋各個(gè)管理環(huán)節(jié)和所有用能設(shè)施設(shè)備的節(jié)能體系。業(yè)主和有關(guān)

35、物業(yè)管理企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)在財(cái)力上、計(jì)劃上、人力上等的多方面支持是節(jié)能工作順利開展的根本保證。(2)加強(qiáng)節(jié)能宣傳和培訓(xùn)，樹立節(jié)能意識(shí)。加強(qiáng)對(duì)各級(jí)管理人員、技術(shù)人員和操作工的培訓(xùn)。要系統(tǒng)地對(duì)上述人員進(jìn)行能源科學(xué)管理知識(shí)、熱工基礎(chǔ)理論和節(jié)能技術(shù)改造途徑等方面的教育，使其增強(qiáng)責(zé)任感和緊迫感。(3)建立能源消耗的計(jì)劃和考核制度。要做到能源有計(jì)劃的使用與消耗，據(jù)物業(yè)設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行要求與性質(zhì)，準(zhǔn)確測(cè)算各年、季、月的能源需要量，確定能源考核標(biāo)準(zhǔn)。(4)在運(yùn)行管理上，盡量安排設(shè)備能夠連續(xù)、滿載開動(dòng)使用。這樣可以減少設(shè)備的能量相對(duì)損失，減少固定能耗部分。(5)調(diào)整設(shè)備運(yùn)行時(shí)間，實(shí)行節(jié)能運(yùn)行程序，特別注意控制空調(diào)、室外照明

36、和霓虹燈等的開關(guān)時(shí)間。(6)合理設(shè)定運(yùn)行參數(shù)(如空調(diào)溫控點(diǎn))，既保證正常使用功能，又節(jié)省能源。(二)采用技術(shù)改造節(jié)能技術(shù)改造節(jié)能也稱為投資性節(jié)能，通過對(duì)設(shè)備或工藝進(jìn)行局部或全部改造，必要時(shí)包括對(duì)耗能較大設(shè)備的更換，提高設(shè)備技術(shù)水平或工藝水平，降低能源消耗。在設(shè)備和技術(shù)狀況一定的情況下，采取管理手段節(jié)能是有一定限度的。由能源消耗表達(dá)式可見，當(dāng)一切浪費(fèi)的能源都得到了控制，剩下的就是設(shè)備或產(chǎn)品的合理消耗，這時(shí)以管理手段節(jié)能就達(dá)到了極限，要進(jìn)一步提高節(jié)能水平，還可以靠改造和更換設(shè)備及技術(shù)。由于技術(shù)和工藝的改進(jìn)，一方面可以使標(biāo)準(zhǔn)耗能狀況大幅度下降，即改變了Wb；另一方面，在新設(shè)備、新工藝的條件下，又會(huì)產(chǎn)

37、生新的非正常消耗。例如，由于工人的技術(shù)熟練程度不足、設(shè)備未達(dá)到最佳狀態(tài)及未合理使用等原因，又會(huì)造成新的浪費(fèi)，就需要通過管理手段來逐步提高、解決問題。由于管理水平的提高，管理節(jié)能效益也會(huì)不斷提高，又會(huì)進(jìn)一步提出需要解決的技術(shù)問題。通過科技進(jìn)步，解決了生產(chǎn)中的技術(shù)問題或提高了技術(shù)水平，又會(huì)促進(jìn)管理水平的提高。房屋及設(shè)施設(shè)備的節(jié)能管理，必須將管理手段和技術(shù)改造兩者有機(jī)結(jié)合，方能達(dá)到最佳效果。除了上述所列的方法外還有許多具體方法，設(shè)施設(shè)備管理人員可在不影響物業(yè)正常合理使用的前提下，根據(jù)實(shí)際情況采用相應(yīng)的措施，實(shí)事求是，因地制宜。注意：節(jié)能管理將是設(shè)備管理部分的考核點(diǎn)之一，注意復(fù)習(xí)。出題的形式包括：1、

38、制定節(jié)能計(jì)劃；2、提出節(jié)能措施3、如何通過技術(shù)改造節(jié)能 等第四節(jié)第四節(jié) 房屋及共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理項(xiàng)目房屋及共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理項(xiàng)目的外包控制的外包控制一、共用設(shè)施設(shè)備外包的選擇一、共用設(shè)施設(shè)備外包的選擇由于技術(shù)的不斷發(fā)展，共用設(shè)施設(shè)備的技術(shù)含量、復(fù)雜化程度也越來越高，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)施設(shè)備管理提出了更高的要求。為了達(dá)到最佳和最經(jīng)濟(jì)的管理狀態(tài)，實(shí)現(xiàn)共用設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)的維護(hù)、保養(yǎng)，物業(yè)管理企業(yè)要進(jìn)行綜合的評(píng)估確認(rèn)，在此基礎(chǔ)上選擇和確定適合本企業(yè)特點(diǎn)的管理維護(hù)方式。目前常見的管理模式主要是自行管理模式和外包管理模式。(一)項(xiàng)目外包分析如果物業(yè)管理企業(yè)采用外包模式，則可從以下幾個(gè)方面進(jìn)行綜合分析：(

39、1)物業(yè)管理企業(yè)的管理規(guī)模；(2)所管物業(yè)中共用設(shè)施設(shè)備的復(fù)雜程度及數(shù)量情況；(3)設(shè)施設(shè)備的生產(chǎn)年代、技術(shù)先進(jìn)程度；(4)政府部門對(duì)此類設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)管理的技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)要求；(5)自行管理此類設(shè)施設(shè)備的技術(shù)難度、管理風(fēng)險(xiǎn)大?。?6)設(shè)施設(shè)備生產(chǎn)廠家的技術(shù)服務(wù)情況，包括維修網(wǎng)點(diǎn)的分布、服務(wù)及時(shí)性、技術(shù)壟斷程度等；(7)市場(chǎng)上此類設(shè)施設(shè)備管理維護(hù)技術(shù)人員的供求情況、社會(huì)平均工資水平；(8)本地市場(chǎng)能夠提供系統(tǒng)分包服務(wù)的專業(yè)機(jī)構(gòu)發(fā)展的成熟度，包括從業(yè)機(jī)構(gòu)數(shù)量情況、技術(shù)水平、服務(wù)價(jià)格、業(yè)務(wù)規(guī)模、企業(yè)信譽(yù)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力等。(二)承包方評(píng)估如果需要將設(shè)施設(shè)備業(yè)務(wù)實(shí)行外包管理模式，就應(yīng)選擇在服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)價(jià)格方面

40、均滿足企業(yè)需要的合格承包方。通常要從以下幾個(gè)方面對(duì)承包方進(jìn)行評(píng)估：(1)企業(yè)品牌狀況；(2)企業(yè)規(guī)模；(3)資信信譽(yù)；(4)技術(shù)能力(是否具備相關(guān)許可、技術(shù)資質(zhì)證書等)；(5)企業(yè)質(zhì)量保證能力(如是否有質(zhì)量保證體系)；(6)管理維護(hù)計(jì)劃、標(biāo)準(zhǔn)；(7)預(yù)算價(jià)格、付款方式。在評(píng)估時(shí)應(yīng)注意：選取多家單位進(jìn)行綜合價(jià)格比較；同等條件下原承包方優(yōu)先；不以價(jià)格為惟一選擇標(biāo)準(zhǔn)；評(píng)估參與人與承包方有特殊關(guān)系時(shí)應(yīng)予回避；秉承公開、公正、公平的原則；根據(jù)分包項(xiàng)目的內(nèi)容，選擇采取資料審核、現(xiàn)場(chǎng)考察、分項(xiàng)評(píng)分、逐級(jí)審核、評(píng)估會(huì)議等方式對(duì)承包方進(jìn)行評(píng)估。二、共用設(shè)施設(shè)備外包管理合同的簽署和外包控制二、共用設(shè)施設(shè)備外包管理

41、合同的簽署和外包控制(一)訂立外包管理合同應(yīng)注意的事項(xiàng)由于設(shè)施設(shè)備的重要性和發(fā)生故障所產(chǎn)生的損失和影響可能較大，在合同起草和簽訂過程中，應(yīng)特別注意以下幾個(gè)方面：(1)在簽訂合同時(shí)要注意保證簽約主體與實(shí)施主體一致。(2)在合同中應(yīng)明確因設(shè)施設(shè)備故障、事故造成的人員、財(cái)產(chǎn)等損失，明確在出現(xiàn)情況時(shí)的責(zé)任方，以免在出現(xiàn)問題時(shí)產(chǎn)生糾紛。(3)應(yīng)在合同中明確服務(wù)的技術(shù)指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，并盡量采取量化形式，便于檢驗(yàn)。(4)委托方應(yīng)盡量保留受托方在服務(wù)過程中的有關(guān)質(zhì)量記錄文件，既便于監(jiān)督服務(wù)過程，也便于掌握設(shè)施設(shè)備狀況，保證設(shè)施設(shè)備歷史資料的完整性。(二)外包管理合同實(shí)施應(yīng)注意的問題(1)建立針對(duì)承包方的檢查監(jiān)控制度

42、并落實(shí)專人負(fù)責(zé)實(shí)施。(2)建立與承包方的定期溝通會(huì)議制度，及時(shí)解決合同履約過程中出現(xiàn)的問題。(3)建立定期效果評(píng)估制度。對(duì)評(píng)估過程中發(fā)現(xiàn)的較大或普遍存在的問題，以書面形式通知承包方，并提出整改要求，限期整改。(4)定期對(duì)承包方基本情況全面更新，以及時(shí)掌握承包方的企業(yè)狀況，適時(shí)采取對(duì)策，確保承包方有能力持續(xù)履行服務(wù)合同。第五節(jié)第五節(jié) 幾種典型設(shè)施設(shè)備的管理幾種典型設(shè)施設(shè)備的管理一、供配電系統(tǒng)一、供配電系統(tǒng)(一)種類物業(yè)的供電種類按供電方式的不同分為高壓供電和低壓供電；按供電回路數(shù)目的情況分為單回路供電和多回路供電；按備用電源情況分為無自備電源供電和有自備電源供電；按供電性質(zhì)分為長(zhǎng)期供電和臨時(shí)供電

43、。(二)管理工作主要內(nèi)容(1)配備合格的專業(yè)工程技術(shù)人員和相應(yīng)數(shù)量的操作和維修電工。(2)制訂嚴(yán)格的供配電運(yùn)行制度和電氣維修保養(yǎng)制度，同時(shí)建立相應(yīng)的檢查監(jiān)督機(jī)制保證各項(xiàng)制度的執(zhí)行。(3)建立供配電系統(tǒng)技術(shù)檔案。(4)配備各種必要的工具、儀器儀表和安全防護(hù)用品、常用零配件和易損易耗晶等，并建立零配件供應(yīng)渠道和供應(yīng)商名冊(cè)。(5)定期對(duì)用電計(jì)量?jī)x表進(jìn)行檢查和校驗(yàn)，確保用電計(jì)量的準(zhǔn)確性。進(jìn)行用電統(tǒng)計(jì)分析，做好用電調(diào)度和用電計(jì)劃工作。(6)建立臨時(shí)用電管理制度，對(duì)任何新增加的用電都應(yīng)進(jìn)行用電負(fù)荷的計(jì)算，進(jìn)行合理的負(fù)荷分配，任何情況下都不允許超負(fù)荷供電。(7)要建立火警、水災(zāi)、臺(tái)風(fēng)、地震等災(zāi)害時(shí)的供電預(yù)防

44、措施。(8)做好節(jié)約用電工作，降低損耗。(9)限電、停電要提前通知業(yè)主、物業(yè)使用人。(10)供配電運(yùn)行可建立24小時(shí)值班制度，發(fā)生故障時(shí)應(yīng)能及時(shí)組織力量搶修，盡快恢復(fù)電力供應(yīng)。(11)定時(shí)對(duì)備用電源進(jìn)行檢查，對(duì)蓄電池進(jìn)行充電，對(duì)備用發(fā)電機(jī)進(jìn)行運(yùn)行試驗(yàn)。(12)重視無功功率和補(bǔ)償工作，提高功率因數(shù)，改善用電質(zhì)量。(13)進(jìn)行公共用電的測(cè)算和計(jì)量統(tǒng)計(jì)工作，為管理服務(wù)費(fèi)的收取和調(diào)整提供依據(jù)。二、給排水系統(tǒng)二、給排水系統(tǒng)(一)種類(1)給水系統(tǒng)可分為生活給水、消防給水、中水和熱水系統(tǒng)。(2)排水系統(tǒng)可分為：1)污水系統(tǒng)，用于排放便溺用衛(wèi)生器具排出的污水和人們?nèi)粘Ｉ钪械南礈煊盟?。有的建筑物還分為糞便污

45、水管道和生活廢水管道，分別排出便溺用衛(wèi)生器具的污水和洗滌用水。2)雨水系統(tǒng)，用于排除屋面雨、雪水。3)工業(yè)廢水系統(tǒng)，用于排除工業(yè)企業(yè)生產(chǎn)過程中排出的生產(chǎn)廢水和生產(chǎn)污水。(二)管理工作主要內(nèi)容(1)建立給排水管理隊(duì)伍，負(fù)責(zé)小區(qū)范圍內(nèi)室內(nèi)外給排水設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行管理和維修保養(yǎng)工作。(2)建立給排水運(yùn)行管理和維修保養(yǎng)管理制度。(3)建立給排水工程技術(shù)檔案，特別要收集保存好隱蔽的和地下的工程、管道的圖紙資料。(4)配備必要的工具和安全防護(hù)用品，準(zhǔn)備相應(yīng)數(shù)量的零備件和易損易耗品。(5)制訂供水計(jì)劃，保證供水的水壓、水質(zhì)。如需限水、停水，則要提前通知用戶。(6)有應(yīng)付臺(tái)風(fēng)、暴雨、大面積跑水等緊急事件的應(yīng)急

46、措施，每年雨季來臨前要清理疏通排水工程。(7)做好節(jié)約用水工作，防止跑冒滴漏。積極協(xié)助用戶安排合理的用水計(jì)劃。(8)對(duì)公共清潔用水和綠化用水進(jìn)行計(jì)量和測(cè)算，為管理費(fèi)的收取提供依據(jù)。(9)定期清洗供水水箱和水池，防止二次污染。(三)注意事項(xiàng)(1)應(yīng)保證消防用水的基本儲(chǔ)備。(2)北方地區(qū)應(yīng)注意冬季管道防凍，避免發(fā)生水管爆裂、跑水事故。(3)餐廳和食堂的廚房排水要建隔油池，防止油污直接排入排水管道，要定清理化糞池和隔油池，防止污水管道堵塞。(4)采用分流排水系統(tǒng)的要堅(jiān)持雨水和污水分流排放，不允許污水通過雨水管道排放。三、消防系統(tǒng)三、消防系統(tǒng)(一)構(gòu)成物業(yè)管理所涉及的建筑物的消防設(shè)備以高層建筑最為齊全

47、復(fù)雜，典型的高層建筑消防系統(tǒng)通常由8個(gè)部分組成。1火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)由煙感探測(cè)器、溫感探測(cè)器、手動(dòng)報(bào)警按鈕、閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)、火警警鈴、消防廣播系統(tǒng)、電話和對(duì)講機(jī)等通信聯(lián)絡(luò)器材組成。2消防控制中心消防控制中心由集中報(bào)警器、聯(lián)動(dòng)控制柜、消防電梯控制器、管道煤氣緊急切斷裝置、消防廣播話筒擴(kuò)音機(jī)和控制器、通信裝置等組成。當(dāng)火警發(fā)生后，控制中心指揮各項(xiàng)滅火、疏散和救護(hù)行動(dòng)，并直接控制消防水泵、送排風(fēng)機(jī)、消防電梯等設(shè)施。3消火栓系統(tǒng)消火栓系統(tǒng)由消防水泵、管道、閥門、水龍帶、噴水槍、消防水泵接合器等組成，是應(yīng)用最為普遍的滅火裝置。4自動(dòng)噴灑滅火系統(tǒng)自動(dòng)噴灑滅火系統(tǒng)由噴灑泵、供水管道、噴頭等組成。當(dāng)火

48、災(zāi)使環(huán)境溫度達(dá)到一定臨界值時(shí)，該系統(tǒng)自動(dòng)噴灑水流滅火，是一種非常有效的滅火系統(tǒng)，其應(yīng)用越來越廣泛。5防排煙系統(tǒng)防排煙系統(tǒng)由防煙防火門、通風(fēng)管道、排煙風(fēng)機(jī)、正壓送風(fēng)機(jī)組成，通過排煙風(fēng)機(jī)抽走含煙氣體，用正壓風(fēng)機(jī)強(qiáng)制送人新鮮空氣，使保護(hù)區(qū)域當(dāng)中的人員免受毒煙傷害。6安全疏散和防火隔離系統(tǒng)安全疏散和防火隔離系統(tǒng)由安全疏散指示燈、防火門、防火卷簾門、水幕等組成，它對(duì)疏散人員指示方向，對(duì)火和煙進(jìn)行隔離。7手提式滅火器手提式滅火器是較為常用的滅火器具，攜帶使用方便，對(duì)范圍不大的初期火災(zāi)滅火效果好，常見的有泡沫滅火器、干粉滅火器等。8其他滅火系統(tǒng)其他滅火系統(tǒng)如氣體自動(dòng)滅火系統(tǒng)，主要用于變壓器房、配電房，發(fā)電機(jī)

49、房和油庫等不宜用水滅火的特殊場(chǎng)合。(二)管理工作主要內(nèi)容(1)配備消防設(shè)施主管技術(shù)人員，要求這些人員既有機(jī)電設(shè)備管理的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，又有必要的消防知識(shí)，有較強(qiáng)的工作責(zé)任心。(2)建立嚴(yán)格的消防設(shè)施管理制度，每個(gè)消防設(shè)備都應(yīng)指定設(shè)備責(zé)任人，設(shè)有消防控制中心的要安排24小時(shí)值班。(3)建立消防設(shè)備、設(shè)施技術(shù)檔案，包括消防設(shè)施分布、結(jié)構(gòu)、性能、技術(shù)指標(biāo)和圖紙、使用說明書、測(cè)試數(shù)據(jù)等，還應(yīng)包括每次實(shí)驗(yàn)、測(cè)試的結(jié)果和數(shù)據(jù)，更換和改造記錄等。(4)建立消防設(shè)備巡視、檢查、測(cè)試制度，具體內(nèi)容可根據(jù)消防設(shè)備的使用要求和技術(shù)說明書制訂。1)每周檢查項(xiàng)目：檢查各處消火栓是否損壞，水龍帶、水槍是否在位；檢查各處消防水

50、管是否漏水；檢查各類手提式滅火器是否完好；檢查防火門、安全出口指示燈、安全通道照明是否完好。2)每月檢查項(xiàng)目：消防加壓水泵、正壓送風(fēng)、排煙風(fēng)機(jī)試啟動(dòng)一次；檢查各類信號(hào)指示燈是否正常；檢查各類水壓壓力表是否正常；檢查消防水泵泵體是否漏水，生銹；檢查消防備用電源是否正常，能否及時(shí)切換。3)每半年檢查項(xiàng)目：檢查手提式滅火器是否有效；檢測(cè)煙感、溫感探測(cè)器是否正常工作；消火栓放水檢查一次；檢查消防報(bào)警按鈕、警鈴及指示燈；檢查消防廣播系統(tǒng)；消防控制聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)進(jìn)行一次試驗(yàn)測(cè)試；檢查自動(dòng)噴灑系統(tǒng)管道和各消防水箱、水池排水；氣體滅火裝置的檢查測(cè)壓。每年結(jié)合消防演習(xí)，對(duì)整個(gè)消防系統(tǒng)進(jìn)行一次運(yùn)行檢查，對(duì)各消防設(shè)備的聯(lián)動(dòng)協(xié)調(diào)運(yùn)行進(jìn)行測(cè)試。(5)對(duì)日常巡檢和測(cè)試發(fā)現(xiàn)的問題和安全隱患，一定要在限期內(nèi)整改完畢，并進(jìn)行調(diào)查分析，采取措施避免錯(cuò)誤再次發(fā)生。(6)對(duì)消防設(shè)施日常運(yùn)行、維修、更換的成本進(jìn)行測(cè)算，為管理費(fèi)的收取提供數(shù)據(jù)。(三)注意事項(xiàng)(1)同其他機(jī)電設(shè)備不同，消防設(shè)備大多是在火警發(fā)生時(shí)才投入運(yùn)行的待機(jī)設(shè)備，到實(shí)際使用時(shí)才發(fā)現(xiàn)故障并維修調(diào)整是不允許和來不及的，因此，日常的巡視、檢查、試驗(yàn)和測(cè)試是保證設(shè)備完好的基本手段。要高度重視這項(xiàng)工作，要針對(duì)巡視、檢查、試驗(yàn)和測(cè)試等工作制訂計(jì)劃，要有專人進(jìn)行，要有記錄，對(duì)發(fā)現(xiàn)