常州御水華庭(勤業(yè)路北側(cè)地塊)開發(fā)項目申請報告總結(jié)

1、常州御水華庭（勤業(yè)路北側(cè)地塊）開發(fā)工程申請報告第一章工程申報單位情況企業(yè)名稱：常州城置置業(yè)有限公司 企業(yè)類型：有限責(zé)任公司（臺港澳法人獨資） 法定代表人：彭慶邦 注冊資本： 2950 萬美元 企業(yè)地址：常州市勤業(yè)路 288 號 成立時間： 2007年 07月 19日 經(jīng)營范圍：從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、出租、出售、轉(zhuǎn)讓及配套建筑裝潢 （凡涉及國家專向規(guī)定的，取得專向許可手續(xù)后經(jīng)營）。機構(gòu)設(shè)置：1、經(jīng)理室2、行政管理部3、開發(fā)部4、財務(wù)部5、工程管理部 職工人數(shù)： 40 人 具有：中高級職稱 25 人。初級職稱 15 人。開發(fā)資質(zhì)正在辦理之中。第二章 擬建工程情況2.1 工程建設(shè)用地地塊位置：本工程位

2、于三堡街南側(cè)、勤業(yè)北路西側(cè)。四 至：東 : 勤業(yè)北路；南：勤業(yè)路；西：五星路；北：三堡街。基地現(xiàn)狀：基地位于常州主城區(qū)中心區(qū)，四面臨街。西接龍江路，北至三 堡街、東臨勤業(yè)北路、南至勤業(yè)路?；匦螤钶^規(guī)則，基地東西長約 510M南 北長約548M沿三堡街有一條110KV高壓線。整個基地分為二個地塊：04地 塊、 12 地塊。 04 地塊現(xiàn)狀為謝家村、龔家村民房、常州嫦娥工具有限公司、常 州維達廠、常州市刃具廠、常州三宏電器廠、三環(huán)電子廠、常州市生物工程有 限公司、常州順康織造廠、常州恒源織造有限公司輕紡輔助料廠等； 12 地塊現(xiàn) 狀為陳家村民房等?；厮拿媾R街，交通條件比較優(yōu)越。工程基地為毛地，

3、拆遷面積約為總占地面積的三分之二。民房、工廠、店 面房拆除量較大?；匚挥谇跇I(yè)居住區(qū)，距延陵路西段不足 4 公里，距懷德橋 鬧市區(qū)域大約有 2 公里；距廣化街、蘭陵等區(qū)域也只有 3 公里左右。相距基地 500M 處是常州三大超市之一的“歐尚超市”大賣場。緊靠 04 地塊北側(cè)為世界 上最長的、最古老人工河流京杭大運河，南側(cè)為五星中心幼兒園、平崗小學(xué)， 勤業(yè)中學(xué)等； 12 地塊東側(cè)為成熟居住小區(qū)萊茵花園?？梢娭苓吪涮自O(shè)施齊全， 區(qū)位優(yōu)勢明顯。土地出讓用地：1 、勤業(yè)路北側(cè)地塊出讓合同編號：（ 2007）出字第 162 號出讓面積：140110川（其中：04地塊120400譏 12地塊19710 m

4、2）土地使用性質(zhì)：住宅出讓年限：住宅 70 年土地獲得方式：掛牌競拍出讓總價：1.2億元（2007年11月30日前分二期付清）土地狀況：毛地占地面積：140110平方M （詳見附件一一勤業(yè)路北側(cè)地塊紅線圖）預(yù)計拆遷面積：30000平方M包括基地外道路、綠化工程拆遷。詳見附件 本工程地塊拆遷范圍圖。2.2擬建工程簡況1、工程名稱：御水華庭（勤業(yè)路北側(cè)地塊）2、地塊總建筑面積：44.0132萬卅序號名稱單位建筑面積備注1地上總建筑面積m2380482其中：1、商品房住宅m2649722、安置房住宅520003、公寓式酒店131404、臨街商業(yè)401205、商業(yè)街60006、會所40007、配套設(shè)施

5、2502地下總建筑面積m596503合計4401323、停車車位序號名稱單位數(shù)量合計地面停車地下停車社會停車1規(guī)劃機動車位個400119015902非機動車個53004、居住戶數(shù)：2650戶5、工程總投資：133882萬元&資金來源：建設(shè)單位自籌解決籌措方案:（1）工程注冊資本 2950 萬美元，用于支付土地出讓金及其它前期費用；（2）銀行貸款（土地抵押），用于拆遷及施工啟動資金。（3）預(yù)售款。按國家對商品房銷售管理的有關(guān)規(guī)定，資金可以從預(yù)售房 款中解決，實行滾動開發(fā)。用于支付施工款及還貸。7、工程建設(shè)工期： 36 個月第三章 工程申請報告編制依據(jù)1、國務(wù)院關(guān)于投資體制改革的決定（國發(fā) 200

6、420 號）。2、江蘇省企業(yè)投資工程核準暫行辦法。3、勤業(yè)路北側(cè)地塊國有土地使用權(quán)出讓合同。4、勤業(yè)路北側(cè)地塊土地出讓條件5、勤業(yè)路北側(cè)地塊宅開發(fā)工程公建配套建設(shè)要求意見書。6、勤業(yè)路北側(cè)地塊控制性詳細規(guī)劃（調(diào)整）7、御水華庭（勤業(yè)路北側(cè)地塊）工程規(guī)劃總平面圖。8、公共建筑工程可行性研究報告編制大綱。9、常州城置置業(yè)有限公司委托合同。10、常州城置置業(yè)有限公司提供的其它資料。第四章 工程符合性分析4.1 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)準入分析4.1.1 發(fā)展規(guī)劃 根據(jù)常州市總體規(guī)劃，常州市主城區(qū)空間發(fā)展方向為“拓展南北，提升中 心”。主城區(qū)形成“一體兩翼”分散組團式的空間結(jié)構(gòu)。一體： 即中心城區(qū)，范

7、圍為北至4.2工程用地符合性分析4.2.1 土地開發(fā)建設(shè)與利用條件受讓人（建設(shè)單位）在宗地范圍內(nèi)新建建筑物，應(yīng)符合下列要求:1、規(guī)劃用地性質(zhì)：居住用地2、綠地率、建筑密度及容積率控制：宗地用地面積（m2）建筑密度（）綠地率（%）容積率04120400 30 2.81219710 30 2.2綜合140110 30 2.723、工程用地方案控制：地上總建筑面積不大于 380482平方M 4.2.2用地符合性分析1、該工程競得的土地在常州市中心城區(qū)。根據(jù)鐘樓區(qū)用地規(guī)劃，該地塊為 居住用地。土地利用現(xiàn)狀為國有土地。符合土地法第三章十七條、第四章第三 十六條之規(guī)定，可以用作建設(shè)用地。2、該工程土地獲得

8、過程符合法律程序及相關(guān)政策的規(guī)定，已依法申請使用 國有土地手續(xù)。3、該工程需使用的土地采取總體規(guī)劃、一次申請辦理，一期建設(shè)實施的方 案，委托有相應(yīng)資質(zhì)的咨詢、設(shè)計部門出具“工程申請報告”及“初步設(shè) 計”。符合國務(wù)院第26號令第五章第二十一條之規(guī)定。4、該工程設(shè)計計劃用地與國有土地使用權(quán)掛牌出讓成交確認書核定的 面積相吻合。容積率、建筑密度與土地使用符合要求。4.2.3投資強度本工程的總用地為210畝，總投資133882萬元，投資強度為每638萬元 方案符合集約和節(jié)約利用土地資源的原則。4.3主要技術(shù)經(jīng)濟指標符合性分析4.3.1主要技術(shù)經(jīng)濟指標1、主要技術(shù)經(jīng)濟指標工程單位數(shù)量備注總用地面積m21

9、40110總建筑面積(地上)m380482其中商品房住宅m264972安置房住宅m52000公寓式酒店m13140臨街商業(yè)m40120商業(yè)街m6000會所m4000配套設(shè)施m250地下總建筑面積m59650居住總戶數(shù)戶2650居住總?cè)丝?74515568容積率/2.72總建筑密度%20.5綠地率%49機動車停車位輛1590其中地面輛400地下輛1190非機動車輛5300432指標符合性分析詳規(guī)指標與建設(shè)條件及控規(guī)指標對比項目指標與建設(shè)條件及控規(guī)指標比較備注控規(guī)要求工程規(guī)劃規(guī)劃用地(m2)140110140110相同容積率 2.722.72滿足根據(jù)控規(guī)，04 和 12地塊綜合容積率為2.72建筑

10、密度（% 3049滿足機動車（輛）15901590滿足注：1、根據(jù)常房發(fā)200675號關(guān)于印發(fā)常州市新建住宅小區(qū)汽車庫（位）建設(shè)使用管理補充規(guī)定的通知本工程規(guī)劃汽車車位1590個造價（含分攤土地、規(guī)費等）不計入房價，作為營業(yè)性車位可銷售（人防及地面車位除外）。4.4其它4.4.1公建配套小區(qū)公建配套主要為居委會用房、物業(yè)管理用房、地下汽車庫和自行車庫 等，詳見以下公建配套表：工程建設(shè)規(guī)模（能）安置去向權(quán)屬中學(xué)6691區(qū)外配套公益性公建小學(xué)5618區(qū)外配套增建公益性公建幼托5681區(qū)外配套增建公益性公建防保站252區(qū)外配套增建非營業(yè)性文化中心1073區(qū)外配套增建非營業(yè)性居委會用房1262區(qū)內(nèi)配套

11、非營業(yè)性社區(qū)服務(wù)中心1262區(qū)外配套增建非營業(yè)性物業(yè)管理服務(wù)用房1522區(qū)內(nèi)配套非營業(yè)性供電開閉所按專業(yè)要求區(qū)內(nèi)配套公益性公建給水加壓站按專業(yè)要求區(qū)內(nèi)配套公益性公建燃氣調(diào)壓站按專業(yè)要求區(qū)外配套增建公益性公建公安派出所404區(qū)外配套增建非營業(yè)性街道辦事處404區(qū)外配套增建非營業(yè)性垃圾中轉(zhuǎn)站3787區(qū)外配套增建公益性公建公共廁所126區(qū)內(nèi)配套公益性公建非機動車車庫19725區(qū)內(nèi)配套非營業(yè)性1、本工程需承擔(dān)區(qū)外配套費用 3234萬元。2、 五星路臨04地塊的半幅道路、北側(cè)三堡街、沿京杭運河公共綠地、04 地塊南側(cè)勞動西路、04和012地塊東側(cè)勤業(yè)北路、04號地塊南側(cè)勞動西路、04 和012地塊沿勞動

12、西路和勤業(yè)北路公共綠地由建設(shè)單位負責(zé)拆遷（詳見拆遷范 圍圖，需拆遷的道路、綠化用地暫劃歸地塊建設(shè)單位，拆遷完后無償返還政府），道路、綠化工程由政府負責(zé)實施（地塊建設(shè)單位負責(zé)出資）。012地塊西側(cè)7M規(guī)劃道路由建設(shè)單位負責(zé)實施。工程規(guī)劃公建符合公建配套要求。4.4.2戶型根據(jù)工程控規(guī)要求，套型建筑面積90平方M以下住房占總住房面積大于40%經(jīng)計算，戶型配比如下表:戶型一房一廳兩房兩廳衛(wèi)三房兩廳衛(wèi)三房兩廳兩衛(wèi)二房兩廳兩衛(wèi)戶數(shù)291戶769戶530戶239戶265戶556戶面積63.98-66 m286.5-89.88 m90.8-117105.2 m118.08 m2120-160 m比例11%2

13、9%20%9%10%21%第五章工程選址與建設(shè)條件5.1工程地址5.1.1地理位置常州地處江蘇省南部，滬寧線中段，屬長江三角洲沿海經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。位于北緯31。0932。04、東經(jīng)119。08120。12之間，北倚長江天塹，南與安徽省交界，東瀕太湖與無錫市相連，西與南京、鎮(zhèn)江兩市接壤。擬建工程建設(shè)地點在常州市中心城區(qū)，本工程位于三堡街南側(cè)、勤業(yè)北路西側(cè)。5.1.2自然狀況1、地形、地質(zhì)、地貌常州地貌類型屬高沙平原，山丘平圩兼有。南為天目山余脈，西為茅山山脈，北為寧鎮(zhèn)山脈尾部，中部和東部為寬廣的平原、圩區(qū)。境內(nèi)地勢西南略高，東北略低，高低相差1.52M左右。常州境內(nèi)河道縱橫交織，湖塘星羅棋布。著名的

14、有泊洮湖（長蕩湖）、滆湖、太湖三大天然湖泊，并有沙河（天目湖）、大溪兩大人工水庫，貫通全境的 京杭大運河更是支流密布，脈脈相連，形成江河相通，三湖相連的水系網(wǎng)絡(luò)。2、氣候、氣象常州地處中緯度，離海較近，屬北亞熱帶季風(fēng)性濕潤氣候區(qū)，氣候溫和濕潤，年平均氣溫16.8 C；雨量豐沛，年降水總量 942.4毫M日照充足，年日 照時間2287.5小時；無霜期長，年無霜期236天；常年主導(dǎo)風(fēng)向為東南風(fēng)，春 夏秋冬，四季分明。5.1.3區(qū)域經(jīng)濟2006年，全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP 1560億元，按可比價格計算增長 15.2%。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值 59.5億元，增長5.1%;第二產(chǎn)業(yè)增加值 952億 元，

15、增長15.9%;第三產(chǎn)業(yè)增加值548.5億元，增長15.4%。三次產(chǎn)業(yè)增加值結(jié) 構(gòu)由上年的4.3 : 61.1 : 34.6調(diào)整為3.8 : 61.0 : 35.2。按常住人口計算，人 均地區(qū)生產(chǎn)總值達到37210元，按現(xiàn)行匯率折算為4770美元。在國民經(jīng)濟快速 發(fā)展的同時，地方財力顯著增強。2006年全市財政總收入277.3億元，比上年 增長25.8%，其中地方一般預(yù)算收入突破百億元，達到118.9億元，增長25.2%。一般預(yù)算財政支出115.9億元，比上年增長18.5%。5.1.4周邊樓盤案名開發(fā)商總建面積（m2）在售面積（m2）未推出面積（m2）銷售均價（元 / m2）銷售率中意寶第中億

16、房產(chǎn)26.4 萬7.5萬18.9 萬520065%香江華廷中房股份38萬22萬13萬470094%香江庭院中房股份3.5萬1萬2.5萬450085%新城長島新城房產(chǎn)60萬6.5萬53.5 萬360076%世紀華城華強房產(chǎn)24萬4萬20萬345070%榮亨逸都榮亨地產(chǎn)20萬9萬11萬418070%江南佳園華泰房產(chǎn)10萬7萬3萬455875%都市桃源福來房產(chǎn)30萬22.3 萬7.7萬430070%奧新華廷奧特房產(chǎn)1.8萬1.8萬0萬400080%秋水云廬偉誼物業(yè)2.7萬2.7萬0萬700099%河陽花苑嘉源房產(chǎn)4萬4萬0萬430095%怡和花園怡康房產(chǎn)4.4萬4萬0.4萬380080%星盛家園五星

17、置業(yè)16萬1.6萬14.4 萬408070%御源林城御源房產(chǎn)28萬2.8萬25.2 萬330060%嘉城尚座嘉城置業(yè)3.1萬3.1萬0萬480045%楓逸人家金茂置業(yè)17.58萬7萬320060%本區(qū)域目前共有在售個案共有 16個左右（詳見上表），06年到目前為止 本區(qū)域總推案量約為48萬平方M總?cè)セ考s為35萬平方M新推案量剩余約 13萬平方M供需落差逐步形成。目前本區(qū)域在售工程的在售面積中剩下的余量約為25萬平方M左右，此外上述在售工程尚有174萬平方M的案量尚未推出，再加上一年內(nèi)尚有一些新工程即將推出，未來本區(qū)域內(nèi)供需矛盾將進一步 激化5.1.5工程SWO分析定位是對工程特征、消費需求、

18、競爭等方面綜合考慮后得出的工程差異化 的市場位置。在給工程定位之前，須對地塊進行 SWO分析。SWO分 析優(yōu)勢：1、位于市中心人口密集的集中居住區(qū)域； 有勤業(yè)新村等老小區(qū)，容易獲得大量的區(qū)域 客戶。2、周邊配套齊全，醫(yī)院、幼兒園、小學(xué)、 菜場、大賣場等生活配套一應(yīng)俱全。3、區(qū)域交通線路發(fā)達。4、地塊緊靠勤業(yè)路，周邊商業(yè)氛圍較濃 有B。為工程中的商業(yè)部分營造良好的環(huán)境。劣勢：1、周邊道路擁堵，將來會影響小區(qū)居民的 出行。擁有私車的消費階層會因為交通因素 而放棄到這里逛街購物。3、地塊處于鬧市區(qū)，將來具有一定的噪音 污染和對居住生活的干擾。5、地塊內(nèi)拆遷量大，增加了工程的成本和 工程實施的難度。機

19、會：1、高架路龍江路建成后南北貫通，將進一 步提升區(qū)域的交通條件。2、區(qū)域勞動西路區(qū)域?qū)⒊蔀槌Ｖ莩鞘猩虡I(yè) 中心。威脅：1、市中心有相似類型的工程形成很大的競 爭力與市場壓力。2、國家對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控。3、其他不確定因素。5.2地塊交通1、區(qū)域交通常州區(qū)位條件得天獨厚，北臨長江，南瀕太湖，與上海、南京兩大都市等 距相望，是中國“大上海經(jīng)濟圈”的重要城市；同時與蘇州、無錫聯(lián)袂成片， 構(gòu)成中國最富庶的“蘇錫常地區(qū)”。境內(nèi)建有長江萬噸級通用碼頭和石化碼 頭，長江常州港為國家一類開放口岸；常州民航機場，航線通達國內(nèi)北京、廣 州、廈門、成都、西安等20多個大中城市；京滬鐵路、滬寧高速公路和京杭大 運河

20、穿境而過。2、地塊交通本地塊位于三堡街南側(cè)、勤業(yè)北路西側(cè)。距離常州機場18公里，距離常州火車站6公里,距離滬寧高速10公里，交通十分便捷。規(guī)劃道路寬度如下：道路名稱寬度（m）勤業(yè)北路36三堡街20五星路20勞動西路規(guī)劃道路4212地塊西側(cè)規(guī)劃道路12（1）、動態(tài)交通本工程的交通目前存在一定的問題，由于規(guī)劃道路勤業(yè)南路、新體西路及 東側(cè)規(guī)劃道路目前尚未實施到位，所以難以進行有效的交通組織。建議在本工 程實施完成前，盡快與有關(guān)部門及建設(shè)方把規(guī)劃道路實施到位。04地塊小區(qū)共設(shè)三個出入口。分別在規(guī)劃道路勞動西路、五星路及規(guī)劃道 路勤業(yè)北路設(shè)置；12地塊小區(qū)出入口設(shè)置在西側(cè)規(guī)劃道路。詳見附件一一交通分析

21、圖（2）、靜態(tài)交通本工程地塊內(nèi)機動車停車為地下室與地面停車相結(jié)合，摩托車、自行車停 放在地下室及沿商業(yè)街。3、公共交通地塊現(xiàn)狀主要公交線路有：50 路：花園公交中心站 - 綠洲家園9 路： 勤業(yè)公交中心站虹景金桂園259 路：鐘樓開發(fā)區(qū)科技工業(yè)園南站江南商場 258路：南大街 -新閘鎮(zhèn)政府5.3 基礎(chǔ)設(shè)施5.3.1 給排水 周邊城市主要道路供水管網(wǎng)環(huán)通，可直接供水。建筑一至五層可由市政管 網(wǎng)直接供給，超過五層需增壓，建自來水增壓站。污水在室外集中后排入市政污水管網(wǎng) 雨水有組織收集后 , 接入市政雨水管網(wǎng) .5.3.2 強弱電 供電線路道路敷設(shè)已經(jīng)到位，都為地下敷設(shè)。弱電地下敷設(shè)到位。第六章 征

22、地拆遷及移民安置6.1 簡況勤業(yè)路西側(cè)地塊涉及范圍：拆遷建筑面積 3萬平方M為謝家塘、龔家村 及營業(yè)性用房拆遷等，詳見附件本工程地塊拆遷范圍圖。6.2 安置依據(jù)：1、常政發(fā)（ 2004）85 號文常州市城市房屋拆遷管理辦法2 、常建（ 2004）132 號常州市城市房屋拆遷補償估價技術(shù)細則3、常建（ 2005）117 號常州市物價局、建設(shè)局關(guān)于調(diào)整市區(qū)城市房屋搬遷補 助費等標準的通知4 、常拆辦（ 2006）01 號關(guān)于在城市房屋拆遷中對各類無證房處理的指導(dǎo)意 見6.3住宅拆遷方案6.3.1貨幣補償（住宅房）（1）無需拆遷人提供回遷房、安置房（二手房）的貨幣補償辦法。權(quán)證面積（包括房屋所有權(quán)證

23、、建筑施工許可證、民房建筑規(guī)劃許可證）及84年前建造的房屋，并經(jīng)村、街道拆遷人審核確認的面積，按評估價進行補償。（2）無證房按（常拆辦200601號文）執(zhí)行補償。（3）閣樓、空地按常建（2004）132號估價技術(shù)細則進行補償（4）84年以后建造的無證房面積一律不享受獎勵、過度費補償政策（5） 在規(guī)定獎勵期限內(nèi)，在正常補償和獎勵基礎(chǔ)上，另增加獎勵200元/ m2,逾期不作獎勵，如該獎勵標準低于房屋評估總價的3%則以評估總價的3%作為獎勵標準。6.3.2回遷安置補償辦法1、安置對象：嚴格按照被拆遷房屋所有權(quán)證書（房屋所有權(quán)證、建筑施工許可證、規(guī)劃 許可證、84年前建造并經(jīng)確認權(quán)的房屋）載明的所有人

24、作為安置對象，安置房 不得變更原房屋所有人。被拆遷房屋所有權(quán)證書載明的建筑面積小于60平方M的，原則上作回遷安置。原建房時經(jīng)主管部門明確的應(yīng)拆未拆房屋（包括房屋所有權(quán)證書已收交和 未收交的），一律不作安置。其余無證房面積、閣樓面積按貨幣補償辦法執(zhí) 行，均不計入回遷房安置面積，不享受獎勵、過渡費等補償。2、回遷房補償辦法：回遷安置的房屋拆遷補償價按房屋估價結(jié)構(gòu)差價及相關(guān)辦法補償。（1）、采用戶型，按建筑面積最小最近原則，拆除房可安置面積小于安置 房面積的，只能安置一戶；拆除房面積較大的，可根據(jù)選擇一套或多套原地安 置房。（2）、辦理手續(xù)，被拆遷人需填寫回遷房申請登記表，經(jīng)拆遷人審核 后，在規(guī)定時

25、間內(nèi)，至指定地點簽定回遷房合同，被拆遷人需帶產(chǎn)權(quán)證及建筑 施工許可證、規(guī)劃許可證，差遣人確認面積表復(fù)印件，拆遷實施單位拆遷補償 協(xié)議，結(jié)算表等手續(xù)，方可簽定回遷房合同。按被拆遷人先認可估價報告，先 選擇安置房的戶型、樓層、面積的順序簽定房屋拆遷補償安置協(xié)議（并在規(guī)定 時限內(nèi)搬遷騰出空房、交出鑰匙）。（3）、價格計算，原面積部分結(jié)構(gòu)差價為：小高層為450元550元/叭高層為550 650元/叭根據(jù)評估報告認定。擴大部分面積允許超10平方M按3680元/卅，樓層系數(shù)另計，再擇多套安置房，且安置房總面積超過 安置面積時，超過部分的面積按每套安置房平均分攤面積的方式進行市場價結(jié) 合其相應(yīng)的樓層系數(shù)結(jié)。

26、（4）、選擇原地安置房建筑面積小于被拆除房建筑面積部分，按正常貨幣補 償標準另再作獎勵（3280元/川）。放棄面積50%勺獎100元/叭30%勺獎80 元/叭 20%勺獎60元/叭10 （含10%以內(nèi)的）獎40元/川。同時放棄面積必 須大于回遷房最小戶型 50%勺方可再選擇最接近戶型回遷房一套。否則，不可 以繼續(xù)選擇備選的房型。（5）、拆遷人應(yīng)付給被拆遷人的拆遷補償款項抵作回遷房款，其余差額項等 到該房屋開盤之日由被拆遷人向拆遷人結(jié)清。如果被拆遷人選擇將拆遷補償款 以現(xiàn)金方式提取，則不享受回遷房的權(quán)利。（6）、回遷房源采取“誰先前約水誰優(yōu)先”的原則，頂層房源不作安置。（7） 、回遷房款項一次性

27、結(jié)清，在優(yōu)惠價基礎(chǔ)上優(yōu)惠2%6.4非住宅拆遷安置方式6.4.1貨幣補償辦法（1）、營業(yè)房按營業(yè)房評估價的1.3倍（自營）（2） 、住改非部分營業(yè)房，具有合法產(chǎn)權(quán)、建筑、規(guī)劃許可證及84年前建 造，并經(jīng)確認可，且有工商頒發(fā)營業(yè)執(zhí)照，按照區(qū)位路線價（ 3800元/川）評 估價的1.1倍補償（營業(yè)不足2年的）（3）、兩證不齊全的按住宅房評估價的1.2倍補償，或以住宅房營業(yè)但無營 業(yè)執(zhí)照的（有工商證明材料）自營的按 1200元/卅補償，出租的按營業(yè)面積 800元/卅進行補償（以此方式處置的面積可以計入回遷住房面積）6.4.2返回商鋪辦法（1）、返回商鋪單價按18000元/卅計算（一鋪一價）(2) 、所

28、有非住宅面積拆遷補償安置的均不能回遷住宅。6.5 拆遷獎勵結(jié)算辦法1、以拆遷許可證頒發(fā)始 30 日內(nèi)簽訂房屋拆遷協(xié)議，并騰讓空房交鑰匙的被拆遷人，在政策規(guī)定的 5600 元/戶的基礎(chǔ)上再增加獎勵 6400 元/戶；第 31-45 天內(nèi)簽訂協(xié)議并騰讓空房交鑰匙，在 3900 元/ 戶基礎(chǔ)上再增加獎勵 4100 元/戶；第 46-60 天內(nèi)簽訂協(xié)議并騰讓空房交鑰匙，在2200 元/ 戶的基礎(chǔ)上再增加獎勵 2800元/戶，拆遷開始 2 個月以后一律不予享受獎勵辦法。2、過渡費補助，參照政策規(guī)定執(zhí)行，臨時安置補助費期限從獎勵期結(jié)束后 第一天起到 12 個月結(jié)束，延續(xù)遞減，但最少不得少于 3個月，每月臨

29、時補助費 的標準為8元/ m203、有限電視補助統(tǒng)一以 350 元/戶計算，電話移裝費統(tǒng)一以 210 元/臺計 算04、電信寬帶網(wǎng)費用，憑遷移發(fā)票或剩余月數(shù)按實結(jié)算0第七章 工程建設(shè)方案7.1 工程定位本工程位于常州市核心區(qū)，位于勞動西路以南，晉陵南路以西，蘭陵北路 以東0區(qū)位優(yōu)勢突出0住宅：小區(qū)將以優(yōu)良居住區(qū)生態(tài)環(huán)境，創(chuàng)建常州一流的居住小區(qū)； 以時尚的設(shè)計、優(yōu)美的環(huán)境、便捷的交通，滿足用戶對住宅、基礎(chǔ)設(shè)施的 要求07.2 設(shè)計7.2.1 建筑1、設(shè)計依據(jù)建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范( GB50009-2001)建筑給水、排水設(shè)計規(guī)范（ GB50015-2003） 采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范（ GB500

30、19-2003） 民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范（ JGJ/T16-1992 ） 建筑設(shè)計防火規(guī)范（ GBJ16-87/2001 年版）建筑物防雷設(shè)計規(guī)范（GB50057-1997/2000年版） 建筑抗震設(shè)計規(guī)范（ GB50011-2001）2、總平面布置（ 1 ）、本工程整個地塊形狀呈 7 字形，充分考慮與周邊地塊的關(guān)系，注重 三堡街、勞動西路（規(guī)劃道路）、勤業(yè)北路（規(guī)劃道路）、五星路的城市景觀 面。（ 2）小區(qū)分為二個地塊，規(guī)劃區(qū)內(nèi)道路上設(shè)主出入口，另設(shè)置次出入口。（ 3）、豎向設(shè)計根據(jù)目前規(guī)劃條件，工程內(nèi)部道路和現(xiàn)有周邊道路交接?；貥烁吆托^(qū) 道路標高與周邊城市交通主干道標高相協(xié)調(diào)。（ 4 ）

31、、交通組織 地塊低層為商業(yè)店面，住宅為高層，行人從出入口進入小區(qū)，可以就近通 過行人入口進入建筑，減少在環(huán)路上與車輛交織。行人出入口靠近公交站臺， 便于居民換乘公交。地下車庫的出入口設(shè)置在小區(qū)主要出入口旁，汽車進入小 區(qū)后直接進入地下，減少了汽車在地面上與行人的相互交織，有利于改善小區(qū) 地面的交通環(huán)境。（ 5）、小區(qū)停車按規(guī)范要求設(shè)置，機動車停車泊位能滿足控規(guī)地塊需求。3、建筑方案本工程位于三堡街南側(cè)、勤業(yè)北路西側(cè)。工程總用地面積約 140110平方 M，為新開發(fā)的住宅區(qū)。（ 1 ）戶型布局本工程由住宅及配套公建組成，住宅由二十棟高層（十八層至三十二層 ）建筑組成；公建包括沿街商業(yè)及配套公建、

32、地下汽車庫、地下自行車庫。小區(qū)內(nèi)住宅體現(xiàn)出多樣性，合理性原則，為用戶提供多種套型進行選擇。 套內(nèi)功能分區(qū)合理，做到了內(nèi)外、動靜、功能分區(qū)明確使用，設(shè)備管線設(shè)計合理。住宅平面布置緊湊，設(shè)計盡可能減少開向起居廳門洞的數(shù)量，走道簡捷，提高 面積的使用率和舒適程度。住宅單體設(shè)計適應(yīng)現(xiàn)代生活方式，并以經(jīng)濟實用為原則，強調(diào)大廳活動空 間，做到全明。每套住宅除設(shè)有生活陽臺外，根據(jù)當?shù)亓?xí)慣大部份住宅單元在 廚房外布置服務(wù)陽臺。廚房設(shè)計考慮系統(tǒng)廚柜與冰箱機位。住宅立面設(shè)計，充分考慮了與周邊環(huán)境和諧、共生。且更為精致耐看，外 墻立面上同時采用淺灰色表達一種樸素堅實的視覺效果，使得整體效果更為沉 穩(wěn)大氣。外飾面上以

33、涂料為主，局部面磚。（2）住宅戶型（圖紙由設(shè)計院提供，見附件：戶型圖）（3）住宅戶型配比戶型一房一廳兩房兩廳衛(wèi)二房兩廳衛(wèi)二房兩廳兩衛(wèi)二房兩廳兩衛(wèi)戶數(shù)291戶769戶530戶239戶265戶556戶面積63.98-66 m286.5-89.88 m90.8-117105.2 m118.08 m2120-160 m比例11%29%20%9%10%21%（4）地下室小區(qū)地下地下室可容納約1190輛車位的停車庫，地下總面積 59650平方M地下車庫層高3.6M。車庫為每位一庫形式，標準車位凈寬2.4M，深5.3M，根據(jù)上部建筑和場地的具體情況，車位尺寸有一些變化。車庫防火分區(qū)均不大于 4000平方M地

34、下車庫設(shè)自動噴水滅火系統(tǒng)和通風(fēng)系統(tǒng)。人行出口盡量借用近 鄰的高層地下自行車庫的樓梯，疏散距離不大于60M（5）地下分層平面見附件7.2.2結(jié)構(gòu)1、依據(jù)建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計統(tǒng)一標準 GB50068-3001建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范GB50009-2001（2006版）混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范GB50010-2002建筑抗震設(shè)計規(guī)范GB50011-2001高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程JGJ 3-2002建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范 GB50007-2002建筑樁基技術(shù)規(guī)范 JGJ 94-94人防防空地下室設(shè)計規(guī)范 GB50038-2005住宅工程質(zhì)量通病控制標準 DGJ32/16-2005地下工程防水技術(shù)規(guī)范 GB2010

35、8-2001建筑工程抗震設(shè)防分類標準 GB50223-2004江蘇省現(xiàn)行的有關(guān)規(guī)范 . 規(guī)定和標準2、自然條件 基本風(fēng)壓：50 年一遇 0.40KN/ m2 100 年一遇 0.45KN/ m2基本雪壓：0.35KN/ m抗震設(shè)防烈度 7度. 設(shè)計基本地震加速度為 0.10g, 設(shè)計地震分組第一組3、設(shè)計荷載臥室 客廳 餐廳 廚房： 2.0KN/ m衛(wèi)生間( 帶浴缸)： 4.0KN/ m陽臺： 2.5KN/ m儲藏室 ： 5.0KN/ m不上人屋面 ： 0.5KN/ m上人屋面 ： 2.0KN/m消防疏散樓樓梯 ： 3.5KN/ m商場： 3.5KN/ m其他部分應(yīng)根據(jù)各單體不同的使用功能 ,

36、 按建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范要求進 行取值4 、主要設(shè)計參數(shù)本工程建筑結(jié)構(gòu)的安全等級為二級 , 結(jié)構(gòu)的設(shè)計使用年限為 50 年. 建筑的抗 震設(shè)防類別為丙類 . 地基基礎(chǔ)設(shè)計等級為甲級或乙級 .5、地基及基礎(chǔ)方案選型(1) 擬建場地土層簡介暫無地質(zhì)勘察報告(2) 地基及基礎(chǔ)的選型高層住宅建筑擬采用筏板 +樁基礎(chǔ)； 2-3 層商場采用拄下獨基6材料(1) 鋼筋采用HPB235級筋，HRB400級筋(2) 預(yù)埋鋼板及型鋼板用Q235(3) 混凝土強度等級根據(jù)各單位具體情況而定(4) 外墻填充墻采用200厚混凝土小型空心砌塊，內(nèi)墻填充墻采用200厚 加氣混凝土砌塊7、其他作用：(1) 、結(jié)構(gòu)分析時不計溫度應(yīng)

37、力的作用，通過在合適的位置設(shè)置后澆帶及 適當提高配筋率等措施，控制因溫差產(chǎn)生的不利影響。(2) 、結(jié)構(gòu)分析時不考慮地基、基礎(chǔ)及上部結(jié)構(gòu)的共同作用，基礎(chǔ)設(shè)計時 按規(guī)范要求控制建筑的整體沉降及整體傾斜，控制基礎(chǔ)相對上部荷載的偏 心。8主體結(jié)構(gòu)主要建筑結(jié)構(gòu)方案一覽表：編號性質(zhì)最高層數(shù)結(jié)構(gòu)建筑面積(m2)1#樓住宅19 F框剪163022#樓住宅19F框剪95383#樓住宅19 F框剪95384#樓住宅19 F框剪105265#樓住宅19 F框剪100326#樓住宅19 F框剪95387#樓住宅19 F框剪143078#樓住宅24 F框剪178249#樓住宅24 F框剪1782410#樓住宅19 F框

38、剪1330011#樓住宅19 F框剪1330012#樓住宅32 F剪力墻1920013#樓住宅32 F剪力墻1824814#樓住宅32 F剪力墻1824815#樓住宅32 F剪力墻1824816#樓住宅32 F剪力墻2009617#樓住宅19 F框剪1442118#樓住宅32 F剪力墻1833619#樓會所2 F框架410620#樓商業(yè)售樓處3 F框架4644合計2775761#樓住宅18 F框剪182252#樓住宅18 F框剪147783#樓住宅28 F剪力墻160884#樓公寓式酒店15 F框剪13695合計62786總計3403629、上部結(jié)構(gòu)設(shè)計(1)、上部結(jié)構(gòu)選型：根據(jù)國家的技術(shù)經(jīng)濟

39、政策，堅持因地制宜、就地取材的原則，合理選用結(jié)構(gòu)方案和建筑材料，做到技術(shù)先進、經(jīng)濟合理、安全適用。為保證結(jié)構(gòu)的整體 受力性能，控制樓板裂縫，樓(屋)蓋均采用全現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓(屋)蓋。(2)、 伸縮縫、沉降縫、抗震縫的設(shè)置： 本工程高低層層數(shù)相差較多，應(yīng)設(shè)置沉降縫。當采用筏形基礎(chǔ)時，如能通 過先施工主樓、采用加強后澆帶等措施控制各部分基礎(chǔ)沉降差，可不設(shè)沉降 縫。地下室長度超過規(guī)范要求應(yīng)設(shè)伸縮縫，地上部分在合適的位置設(shè)置伸縮縫，伸 縮縫應(yīng)滿足抗震縫的要求。10、結(jié)構(gòu)措施高層地下室不設(shè)伸縮縫，長度超過規(guī)范要求，但設(shè)計施工中采取如下措施：(1)、地下室頂板加強配筋以提高抗裂性能，全截面的配筋率不小于

40、0 .5%， 配筋應(yīng)采用小直徑、小間距 。(2)、選用低水化熱水泥，減少粗細骨料的含泥量，優(yōu)化混凝土集料的配比， 控 制 混 凝 土 的 水 灰 比。根據(jù)本工程特點，采用UEA補償收縮混凝土技術(shù)(4) 、 在 合 適 的 位 置 設(shè) 施 工 后 澆 帶 。(5) 、生活水池應(yīng)和主體結(jié)構(gòu)脫開。設(shè)計時水池池壁和地下室外墻、底板、頂板分開，間距滿足設(shè)備專業(yè)要求。(6) 房屋頂層的剪力墻、房屋的樓梯間、電梯間、端開間的縱向剪力 墻、端開間，水平和豎向分布筋的最小配筋率為 0.3 %。間距為 200。(7) 電、樓梯間使樓板削弱，將電、樓梯間周邊的樓板加強，并雙層雙向 配筋。(8) 形成凹槽部分增設(shè)拉梁

41、、拉板，并加強配筋。7.2.3 給排水1、計依據(jù) 國家及江蘇省現(xiàn)行的有關(guān)規(guī)范 標準 業(yè)主提供的有關(guān)具體要求 建筑專業(yè)提供的圖紙材料2、給水設(shè)計水源：從勤業(yè)北路市政給水管網(wǎng)上個引兩根DN250給水管入基地，并在基地內(nèi)連成環(huán)狀用水量：最高日用水量 ： 3800m3/d ，最大時用水量 335m3/d給水系統(tǒng)(1) 本工程 12層及地下車庫采用市政直接共水方式(2) 三層及上分三個地塊采用變頻加壓供水 , 供水方式為 ： 蓄水池 變頻加壓水泵 用水點的供水方式3、消防設(shè)計設(shè)防消防 ： 建筑周圍室外消防栓 , 沿建筑均勻布置且間距不大于 120M 消防水量標準 ：( 1)室內(nèi)消火栓用水量 201/s

42、自動噴淋用水量 271/s( 2)室外消防用水量 151/s( 3)室內(nèi)消火栓系統(tǒng) ： 采用臨時高壓給水系統(tǒng) , 整個小區(qū)公用一套消火栓 給水系統(tǒng) , 集中消防泵設(shè)在 05 地塊地下車庫內(nèi) , 消防穩(wěn)水由屋頂水箱提供 , 滿 足火災(zāi)發(fā)生時前 10min 消防用水量 . 火災(zāi)時 , 通過消防火栓內(nèi)按扭啟動消防泵 房內(nèi)的消火栓泵 , 從消防水池吸水加壓滅火 .（4）自動噴灑滅火系統(tǒng) 設(shè)計參數(shù) : 地下停車庫 : 屬中 II 級 噴水強度 8L/m2.min 作用面積 : 160m2 最不利點噴頭工作壓力 : 0.1MPa 自動噴塞水泵設(shè)在 05 地塊消防水泵房內(nèi) , 在每個防火分區(qū)設(shè)監(jiān)控閥水流指

43、示器 末端試水裝置一套 . 室外設(shè)消防水泵結(jié)合器兩套手提滅火器系統(tǒng) : 建筑各層均設(shè)置適量手提干粉滅火器4、排水設(shè)計最高日排水量 3496m3/d 最大時排水量 : 300m3/h 室內(nèi)污染廢水合流,采用UPV（塑料排水管.粘接,室外雨污分流. 污水在室外集中后排入市政污水管網(wǎng)雨水有組織收集后 , 接入市政雨水管網(wǎng) .7.2.4 強弱電 本工程配電容量及供電線路由供電部門根據(jù)工程情況確定。小區(qū)內(nèi)供電由 工程配電房引出。商業(yè)用房區(qū)一般采用放射式配電，居住用房區(qū)采用樹干式配電。每戶用量 按江蘇省住宅標準設(shè)計，實行一戶一表制，每戶總電源進線斷路器具有漏電保 護功能。室內(nèi)設(shè)計足夠電器插座，以滿足家庭生

44、活需要。1、弱電 座機電話與電信部門電纜線連接，電話電纜線引入分戶分線箱，線路采用 暗管配線方式。有線電視線路設(shè)計由有線電視專業(yè)部門審核后施工，客廳、臥室、門面房 均設(shè)置有線電視端頭，同軸電纜全部暗管按敷。按信息化智能化要求，本工程配置寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、區(qū)域監(jiān)控系統(tǒng)及消防報警系統(tǒng)，利用門禁監(jiān)視系統(tǒng)為商鋪及住戶提供可靠的智能化安防服務(wù)7.3工程進度計劃7.3.1本工程建設(shè)期36個月。工程實施進度安排詳見下表:單位:時間內(nèi)容建設(shè)期（2007.08起）07.10-08.0608.07-10.0110.01-10.310.03-10.06工程前期準備工程勘察與設(shè)計征地、拆遷工程建筑工程道路工程給排水工程供

45、電工程信息管線工程燃氣工程小區(qū)環(huán)境配套工程竣工并驗收第八章投資估算及資金籌措8.1估算范圍及依據(jù)8.1.1估算范圍根據(jù)本工程為房地產(chǎn)開發(fā)工程，所以本工程總投資由工程費用、設(shè)備費 用、安裝費用、其他費用及基本預(yù)備費組成。估算范圍為基地范圍內(nèi)的住宅、 商業(yè)、公建、地下室的土建費用，設(shè)備費用，安裝費用，基地范圍內(nèi)的土地費 用，拆遷紅線內(nèi)的拆遷費用，區(qū)外要求建設(shè)的道路、綠地工程，區(qū)內(nèi)的綠化及相關(guān)配套等。8.1.2估算依據(jù)1、常州工程造價信息2007年第二期2、江蘇省建筑工程概算定額（2005版）3、常州市工程造價管理處發(fā)布的建筑工程造價案例4、國家及地方現(xiàn)行的各種取費規(guī)定5、其他費用取費標準：（1）土

46、地費用、拆遷費用按實際出讓價格計列；（2）管理費按工程費用的19計列；（3）標底編制費按常價房（2005）50號關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)“江蘇省物價局、 江蘇省建設(shè)廳關(guān)于印發(fā)江蘇省建設(shè)工程造價咨詢服務(wù)收費管理辦法的 通知”的通知有關(guān)規(guī)定計列；（4） 前期咨詢費按國家計委頒發(fā)的計價格（1999） 1283號的通知規(guī) 定計列；（5）監(jiān)理費按常建2005219號，常州市建設(shè)局、物價局關(guān)于進一 步規(guī)范我市建設(shè)工程監(jiān)理收費的通知的規(guī)定計列；（6）工程勘察設(shè)計費根據(jù)工程勘察設(shè)計收費標準（2002年修訂本）計列。8.2投資估算8.2.1工程費用1、工程量總建筑面積440132吊，其中地上380482rn，地下59650吊。

47、名稱2面積（m）總建筑面積440132苴丿、地上建筑面積380482中苴丿、商品房住宅264972中安置房住宅52000公寓式酒店13140臨街商業(yè)40120商業(yè)街6000會所4000配套設(shè)施250地下建筑面積59650苴丿、地下車庫建筑面積41650中住宅地下建筑面積180002、工程費用估算，具體見下表:工程名稱單價（元 / m2）工程量（萬m2）估算費用（萬元）備注零星工程1038.05380.5以地上建筑面積商品房住宅150026.539750安置房住宅13005.26760土建公寓式酒店16001.312096商業(yè)及公建8005.044032地下室25005.9714925水電安裝1

48、0044.014401綠化工程3038.051141.5后三通接水35038.0513317.5接電道路管網(wǎng)周邊規(guī)劃道路250萬元/公里2.38公里595公共綠地502.789139.5合計87538822設(shè)備費用1、主要設(shè)備費用序號設(shè)備名稱單價設(shè)備量投資估算備注單位數(shù)量1電梯（住宅商業(yè)梯）40萬兀/臺臺702800合計28008.2.3安裝費用安裝費用按設(shè)備費用的15%計。2800 X 15%=42（萬元824其他費用名稱單價（元/m2）工程量（萬m2）費用（萬兀）費率備注1.管理費907.61%以工程費用為基價2. 土地出讓金120003.契稅480以土地出讓金的4%4.拆遷費用35003

49、.010500包括住宅、道路、綠化工程拆遷5.區(qū)外配套32346.規(guī)費：200.344.018815.27臨時設(shè)施費（臨水、電、道路等）1038.05380.58.咨詢費0（1）標底編制費127.11.4 %。以工程費用為基價（2）結(jié)算審核費54.50.6 %以工程費用為基價（3）前期咨詢費129.監(jiān)理費0（1）服務(wù)費544.50.6%以工程費用為基價（2）安全責(zé)任費81.715%以監(jiān)理服務(wù)費為基價10.勘察設(shè)計費2087.42.3%以工程費用為基價合計39224.5825基本預(yù)備費基本預(yù)備費=（工程費用+設(shè)備+安裝+其他費用）X 3%基本預(yù)備費=（87538+2800+420+39224.5

50、）X 野 3899.5 萬元8.2.6本工程總投資名稱投資估算（萬元）工程費用87538設(shè)備2800安裝420其他費用39224.5基本預(yù)備費3899.5總計133882本工程總投資為133882萬元。827投資總估算表（詳見附件）8.3資金籌措本工程建設(shè)資金全部由建設(shè)單位自籌解決?；I措方案：（1）工程注冊資本2950萬美元，用于支付土地出讓金及其它前期費用；（2）銀行貸款（土地抵押），用于拆遷及施工啟動資金。（3）預(yù)售款。按國家對商品房銷售管理的有關(guān)規(guī)定，資金可以從預(yù)售房款 中解決，實行滾動開發(fā)。用于支付施工款及還貸。第九章資源利用與能源耗用分析9.1我國資源利用現(xiàn)狀資源是指維持生命和生活所必需和經(jīng)常利用的物質(zhì)，包括空氣、水、陸 地、森林、礦產(chǎn)、能源等。人人都在利用或接觸資源，人類對地球資源的需要 不斷增加。地球資源的開發(fā)和利用，為人類文明進程提供了必要的物質(zhì)基礎(chǔ)。人口多、人均資源不足是中國的基本國情。土地即地球陸地的表面部分，它是人類生活和生產(chǎn)的主要空間場所。土地 是由氣候、地貌巖石、土壤、植被和水文等自然要素共同作用下形成的自然綜 合體，也是人類生產(chǎn)勞動的產(chǎn)物。土地資源是一種“綜合”的自然資源，具有 一切農(nóng)業(yè)自然資源的屬性，是人類社會最基本的生產(chǎn)資料與勞動對象。中國山 地多，平地少，干旱、高寒區(qū)域大，耕地