房地產(chǎn)可行性研究

1、雅居樂(lè)地產(chǎn)湛江海悅城項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)可行性報(bào)告 馮二友 目錄一、項(xiàng)目總論41、項(xiàng)目背景 42、項(xiàng)目概況 4（1）項(xiàng)目名稱、性質(zhì)、開(kāi)發(fā)方式 4（2）項(xiàng)目建設(shè)單位概況 4（3）項(xiàng)目地塊位置及周邊現(xiàn)狀 5二、市場(chǎng)研究51、宏觀環(huán)境分析 52、全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析 63、本市經(jīng)濟(jì)狀況及房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 6（1）湛江霞山區(qū)居民收入分析 6 （2）本市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 7（3）本市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) 74、板塊市場(chǎng)分析 8(1)區(qū)域住宅市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況 8（2）區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征 85、區(qū)域市場(chǎng)目標(biāo)客層研究 86、項(xiàng)目SWOT分析9（1）外部環(huán)境 9（2）內(nèi)部環(huán)境 9三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案101、項(xiàng)目地塊特性與價(jià)值分析1

2、02、項(xiàng)目定位方案103、規(guī)劃設(shè)計(jì)分析104、產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議11（1）項(xiàng)目整體規(guī)劃 11（2）項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì) 11（3）項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì) 11（4）項(xiàng)目的環(huán)境規(guī)劃 11（5）項(xiàng)目的配套 12（6）物業(yè)服務(wù) 125、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 12四、投資估算與融資方案 131、投資項(xiàng)目估算 132、銷(xiāo)售收入143、融資方案144、財(cái)務(wù)費(fèi)用155、現(xiàn)金流量預(yù)測(cè) 156、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益估算表16五、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 171、敏感性分析172、臨界點(diǎn)分析183、雅居樂(lè)公司資產(chǎn)負(fù)債表19六、項(xiàng)目市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)及回避 191、項(xiàng)目市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 192、項(xiàng)目市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的控制203、項(xiàng)目其它風(fēng)險(xiǎn) 20七、項(xiàng)目改造期環(huán)境保護(hù) 211、廢氣處理212

3、、廢水處理213、噪聲處理214、固體廢物處理21八、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期期環(huán)境保護(hù) 221、廢氣處理222、廢水處理223、噪聲 224、固體廢物23九、綠化設(shè)計(jì) 23十、節(jié)約能源 231、 建筑節(jié)能 232、節(jié)水節(jié)電243、節(jié)約暖通、采光耗能244、隔熱、保溫245、新技術(shù)應(yīng)用24十一、可行性研究結(jié)論及建議 241、項(xiàng)目評(píng)價(jià)24（1）經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 24（2）社會(huì)效益評(píng)價(jià) 24（3）環(huán)境效益評(píng)價(jià) 242、結(jié)論 24一、項(xiàng)目總論1、項(xiàng)目背景 該項(xiàng)目建在廣東粵西的龍頭城市湛江市，有“十大休閑城市”之稱，湛江交通便利，交通工具齊全，配有湛江碼頭，飛機(jī)場(chǎng)，客運(yùn)站，火車(chē)站，高鐵（在建中）等。而湛江市霞山區(qū)是湛江

4、最繁華的城區(qū)之一。項(xiàng)目靠近海邊，空氣好，溫差小。2、項(xiàng)目概況（1）項(xiàng)目名稱、性質(zhì)、開(kāi)發(fā)方式湛江海悅城是一棟多層式建筑，設(shè)計(jì)堅(jiān)持高端和高效益。海悅城集休閑、娛樂(lè)、健身、購(gòu)物等于一體的休閑購(gòu)物中心。由雅居樂(lè)地產(chǎn)控股有限責(zé)任公司獨(dú)家開(kāi)發(fā)，依托城中央，便捷的交通，臨海的優(yōu)勢(shì)，建設(shè)一個(gè)五星級(jí)的家。 圖1，海悅城效果圖（圖片來(lái)自搜狗圖片）（2）項(xiàng)目建設(shè)單位概況雅居樂(lè)地產(chǎn)控股有限責(zé)任公司是中國(guó)最具實(shí)力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之一，品牌享譽(yù)全國(guó)。雅居樂(lè)一直堅(jiān)守“遠(yuǎn)見(jiàn)、心建、共建未來(lái)”的理念，致力于為居住者筑建可安享“心的歸屬”的幸福家園。發(fā)展迄今，雅居樂(lè)于逾40個(gè)城市和地區(qū)，擁有建筑面積逾4,500萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，

5、為數(shù)十萬(wàn)家庭提供更具生命力的多元小區(qū)生活平臺(tái)，成為國(guó)內(nèi)領(lǐng)先 的綜合性社區(qū)運(yùn)營(yíng)者。 （3）項(xiàng)目地塊位置及周邊現(xiàn)狀 項(xiàng)目位于湛江海灣大橋西東側(cè)，海灣大橋西公交站就在旁邊，有完善的生活配套設(shè)施，附近有城堡幼兒園、湛江市第二十中學(xué)、農(nóng)業(yè)銀行、臨近湛江海灣大橋、寸金橋公園、廣東海洋大學(xué)濱海校區(qū)、廣東醫(yī)學(xué)院、湛江國(guó)際會(huì)展中心、湛江奧林匹克體育中心等。項(xiàng)目臨海，無(wú)限風(fēng)光，溫差較小，空氣較好，土地平坦，是個(gè)宜居地段。圖1.2海悅城位置地圖（來(lái)自百度地圖）二、市場(chǎng)研究1、宏觀環(huán)境分析中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將進(jìn)一步放緩，貨幣政策松緊適度。宏觀經(jīng)濟(jì)方面，中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議指出保持經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間，強(qiáng)調(diào)深化改革，做到“調(diào)速不減勢(shì)，

6、量增質(zhì)更優(yōu)”，2015年我國(guó)經(jīng)濟(jì)在改革中平穩(wěn)前行，但由于內(nèi)外部因素影響，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將進(jìn)一步放緩。貨幣信貸方面，中央仍將繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，其中，“積極的財(cái)政政策要有力度，貨幣政策要更加注重松緊適度”，面對(duì)當(dāng)前不斷增加的經(jīng)濟(jì)下行和通縮壓力，2015年出現(xiàn)降息降準(zhǔn)，但整體貨幣環(huán)境仍將穩(wěn)健。房地產(chǎn)政策方面，限 購(gòu)限貸等行政手段逐漸退出，調(diào)節(jié)回歸市場(chǎng)化，長(zhǎng)效機(jī)制逐步建立，同時(shí)受不同城市市場(chǎng)分化影響，地方政策調(diào)整也更趨靈活。2、全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析利好政策疊加效應(yīng)將顯現(xiàn)，市場(chǎng)整體向好但增速減緩根據(jù)“中國(guó)房地產(chǎn)中長(zhǎng)期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型”分析，宏觀經(jīng)濟(jì)在結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型中增速略有放緩，貨幣環(huán)境穩(wěn)健，調(diào)

7、控回歸市場(chǎng)化的背景下，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng) 呈現(xiàn)“銷(xiāo)售面積小幅回升，新開(kāi)工企穩(wěn)，投資增速持續(xù)放緩”的特點(diǎn)。成交方面，2015年，降息降準(zhǔn)成為大概率事件，貨幣政策支持力度有望進(jìn)一步加大，購(gòu) 房需求或?qū)⒂行蜥尫牛唐贩夸N(xiāo)售面積有望小幅回升2015年全年商品房銷(xiāo)售面積為12.4-12.7億平米，同比增長(zhǎng)0.5%-2.5%。供應(yīng)方 面，銷(xiāo)售預(yù)期不明朗、土地成交走低致新開(kāi)工同比繼續(xù)下降但降幅收窄，開(kāi)發(fā)投資增速趨緩，2015年全國(guó)新開(kāi)工面積同比下降，降幅介于0%-2%之間， 全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比增長(zhǎng)9.5%-11%。價(jià)格方面，目前市場(chǎng)庫(kù)存高企，2015年市場(chǎng)仍以去庫(kù)存為主，預(yù)計(jì)全年價(jià)格保持平穩(wěn)或小幅下跌，但

8、不同城 市價(jià)格表現(xiàn)分化，一線城市和少數(shù)熱點(diǎn)二線城市存在上漲壓力。 房地產(chǎn)市場(chǎng)由高速增長(zhǎng)時(shí)期進(jìn)入平穩(wěn)增長(zhǎng)的新常態(tài)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)告別過(guò)去高速增長(zhǎng)的“黃金時(shí)代”，經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)整后將步入平穩(wěn)增長(zhǎng)的新常態(tài)階段，未來(lái)幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體銷(xiāo)售規(guī)模增速將維持在2%-5%的增長(zhǎng)區(qū)間。 3、本市經(jīng)濟(jì)狀況及房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（1）湛江霞山區(qū)居民收入分析 2010年霞山區(qū)完成生產(chǎn)總值230.92億元，比2009年增15.3%。第一產(chǎn)業(yè)增加值4.66億元，比 2009年增1.3%。第二產(chǎn)業(yè)增加值118.39億元，比2009年增24%。第三產(chǎn)業(yè)增加值107.86億元，比2009年增9%。三次產(chǎn)業(yè)比例由 1.9:45.2:52

9、.9調(diào)整為2.0:51.3:46.7。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資58.02億元，比2009年增15.5%。外貿(mào)出口總額1.59億美元，比2009年增14.6%。實(shí)際利用外資810萬(wàn)美元，比2009年增15.4%。財(cái)政總收入57.4億元，比2009年增52.63%。地方財(cái)政一 般預(yù)算收入4.05億元，比2009年增31.4%，比2009年純?cè)?681萬(wàn)元，首破4億元大關(guān)。城區(qū)居民人均可支配收入15305元，農(nóng)村居民人均 純收入7400元，均比2009年增12%。 2011年霞山區(qū)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值286.74億元，比2010年增長(zhǎng)13.9%。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值2.1億元，比 2010年增長(zhǎng)4.5%。第二產(chǎn)業(yè)增

10、加值150.08億元，比2010年增長(zhǎng)12.4%。第三產(chǎn)業(yè)增加值134.56億元，比2010年增長(zhǎng)15.5%。 三次產(chǎn)業(yè)比重由2.0:51.3:46.7調(diào)整為0.7:52.3:47。 2012年，霞山區(qū)完成生產(chǎn)總值288.87億元，比2011年增長(zhǎng)7%。固定資產(chǎn)投資80.17億元，比2011 年增長(zhǎng)12%。外貿(mào)進(jìn)出口總額3.82億美元，比2011年增長(zhǎng)14.7%。霞山的財(cái)政總收入73.5億元，比2011年增長(zhǎng)4.1%。地方公共財(cái)政預(yù)算 收入5.6億元，比2011年增長(zhǎng)15.4%。（2）本市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 5月份湛江市區(qū)住宅新增供應(yīng)量環(huán)比較為平穩(wěn)，但供應(yīng)量仍然較低，僅有3個(gè)項(xiàng)目有新增住宅，且推量

11、較少。目前市場(chǎng)存量較大，各開(kāi)發(fā)商推貨節(jié)奏減慢，全力以去庫(kù)存為主。成交方面，全國(guó)樓市政策在2015年進(jìn)入全面寬松周期，在利好支撐下，5月份湛江市場(chǎng)成交量也迎來(lái)一波反彈。湛江市區(qū)網(wǎng)簽成交1025套，整體成交量突破一 千大關(guān)，成為2月以來(lái)成交量最高的月份，環(huán)比上漲22.17%。湛江市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)下滑，且同比下降幅度較大，價(jià)格已跌至兩年最低值。 從整體，一手房數(shù)據(jù)來(lái)看，湛江房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的跡像較為明顯，再加上湛江二套房首付四成得以真正落實(shí)，促使改善需求置業(yè)，15年湛江市場(chǎng)成交量平穩(wěn)上揚(yáng)，但由于湛江目前存量較大，各開(kāi)發(fā)商也趁著在市場(chǎng)大環(huán)境利好之下，以價(jià)換量快步走量，成交價(jià)格持續(xù)下降。（3）本市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)

12、展趨勢(shì) 未來(lái)寬松政策將成為主流，而樓市前景也是謹(jǐn)慎樂(lè)觀。住房需求是一個(gè)常量，但過(guò)去幾年湛江房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，購(gòu)房需求被提前透支，所以今年仍會(huì)略顯疲軟。預(yù)計(jì)湛江房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)維持不慍不火，逐步提高，但不會(huì)出現(xiàn)瘋狂的增長(zhǎng)現(xiàn)象。4、板塊市場(chǎng)分析(1)區(qū)域住宅市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況經(jīng)歷2013年的房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮之后，2014年湛江樓市全面降溫，成交量下滑2013年湛江新房的成交量15820套，2014年成交量只有12535套，比2013年減少了3285套，庫(kù)存量增加，價(jià)格下跌2014年湛江的新房銷(xiāo)售價(jià)6945元/平方米，比2013年下降了214元/平方米，投資增速放緩，房屋開(kāi)工下降，幾乎所有市場(chǎng)指標(biāo)皆下滑。2015年

13、湛江房地產(chǎn)也出現(xiàn)了回暖，但沒(méi)有出現(xiàn)任何瘋漲現(xiàn)象。（2）區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征 霞山區(qū)房?jī)r(jià)均在6000-13000元/平方米之間。戶型趨向于小康型，一般都是100m2-120m2的公寓型住宅。5、區(qū)域市場(chǎng)目標(biāo)客層研究 湛江霞山區(qū)人口數(shù)達(dá)41.6萬(wàn)人，其中企業(yè)的中高等收入層是購(gòu)房的主力。包括白領(lǐng)、高校教師、商人等，人數(shù)約2.8萬(wàn)人。白領(lǐng)階層是相對(duì)較高端的階級(jí)群體，追求高品質(zhì)的生活。我們的項(xiàng)目設(shè)計(jì)主要是針對(duì)白領(lǐng)階層。海灣大橋西靠近湛江市中心，交通發(fā)達(dá)，白領(lǐng)階層人群及流動(dòng)人員較多。外地來(lái)人員。從消費(fèi)者構(gòu)成情況看，外地消費(fèi)者具有很大的購(gòu)買(mǎi)潛力。包括外地來(lái)經(jīng)商人員、外地機(jī)構(gòu)駐辦事處職員和“三資”企業(yè)的外地人員

14、，而湛江霞山區(qū)外來(lái)人員有約5.3萬(wàn)。房地產(chǎn)投資者，相對(duì)于跌宕起伏、充滿投機(jī)和風(fēng)險(xiǎn)的股票市場(chǎng)，房地產(chǎn)具有低風(fēng)險(xiǎn)、保值增值性強(qiáng)等特點(diǎn)，具有很好的投資價(jià)值。新城房地產(chǎn)巨大的發(fā)展?jié)摿Γ顿Y者更不會(huì)忽視。6、項(xiàng)目SWOT分析（1）外部環(huán)境潛在外部威脅（T）：湛江市政府房地產(chǎn)有一定的打壓。房地產(chǎn)行業(yè)所受到的政策制約已大大影響企業(yè)的生產(chǎn)力和競(jìng)爭(zhēng)力。政府的金融政策趨緊，提高了對(duì)房地產(chǎn)商資金實(shí)力的要求。對(duì)土地供給的宏觀調(diào)控以及土地交易市場(chǎng)化，增加了難度。政府對(duì)土地的供給以及土地招拍的市場(chǎng)運(yùn)作，增加了企業(yè)資金需求。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，碧桂園，恒大等地產(chǎn)高速擴(kuò)張，削弱了雅居樂(lè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，對(duì)未來(lái)增長(zhǎng)構(gòu)成威脅。潛在外部機(jī)會(huì)（

15、o）：房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升，在中央政府和地方政府開(kāi)始放緩對(duì)房地產(chǎn)的打壓。央行下調(diào)銀行貸款利率，促進(jìn)了房地產(chǎn)貸款需求釋放。本地需求為主。從購(gòu)房對(duì)象劃分來(lái)看，各樓盤(pán)的購(gòu)房對(duì)象以市區(qū)改善型換房和首次置業(yè)以本地需求為主。中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)集中度較低，雅居樂(lè)將通過(guò)整合行業(yè)資源提高市場(chǎng)占有率。（2）內(nèi)部環(huán)境潛在內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)（s）：該項(xiàng)目位于樂(lè)山路海灣大橋西東側(cè)，直通湛江海灣大橋，靠近海岸，風(fēng)光無(wú)限。項(xiàng)目位于湛江市霞山區(qū)，是湛江市核心區(qū)域，升值空間大。項(xiàng)目自身配套齊全，周邊設(shè)施齊全，環(huán)境好，宜居性極高。潛在外部劣勢(shì)（w）：地價(jià)較貴。附近房地產(chǎn)和商業(yè)廣場(chǎng)較多，競(jìng)爭(zhēng)壓力大。屬于商業(yè)用地，住房年限較短。根據(jù)SWOT矩陣分析，可以

16、看出雅居樂(lè)應(yīng)采用ST戰(zhàn)略。依托集團(tuán)較高的內(nèi)部管理水平、房地產(chǎn)銷(xiāo)售經(jīng)驗(yàn)等，結(jié)合海悅城地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)，采用滲透整合優(yōu)勢(shì)戰(zhàn)略，提升競(jìng)爭(zhēng)力，從而大造物業(yè)品牌，合理規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。 三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案1、項(xiàng)目地塊特性與價(jià)值分析海悅城位于湛江霞山區(qū)海灣大橋西東側(cè)，靠近海邊，海景伊人，溫差小，通風(fēng)采光極好。附近景點(diǎn)多，臨近湛江海灣大橋、寸金橋公園、廣東海洋大學(xué)濱海校區(qū)、湛江國(guó)際會(huì)展中心、湛江奧林匹克體育中心等。交通非常方便，距離湛江機(jī)場(chǎng)8.4公里駕車(chē)約花費(fèi)20分鐘，湛江中心客運(yùn)站6.9公里駕車(chē)約花費(fèi)15分鐘，湛江南站8.2公里花費(fèi)約19分鐘，出門(mén)就是觀海路，沿海路程，交通方便，靠近商業(yè)中心，臨近市中心，各種商業(yè)大廈，大

17、型廣場(chǎng)等。2、項(xiàng)目定位方案 以居住為主的高層電梯公寓。開(kāi)發(fā)為居住為主的20層的單元式框架結(jié)構(gòu)中高檔電梯公寓。最要面對(duì)的客戶是中高收入層的人群。建筑外觀設(shè)計(jì)彰顯高檔生活品質(zhì)。3、規(guī)劃設(shè)計(jì)分析 按照規(guī)劃局下達(dá)的規(guī)劃目標(biāo)，該項(xiàng)目占地面積98040平方米，總建筑面積450080平方米 ，綠化率30%，海悅城位于湛江霞山區(qū)樂(lè)山路，靠近海岸，湛江海灣大橋。地下一層，建筑層數(shù)為20層的單元式框架結(jié)構(gòu)的中高檔電梯公寓。 在戶型設(shè)計(jì)上充分滿足中高收入層的居家要求，主力戶型為100m2-150m2的三室一廳和四室兩廳的錯(cuò)層、平層為主。具體布局如下： 負(fù)1樓，停車(chē)場(chǎng) 1樓，超市和室外步行街等 2樓，高級(jí)餐飲、電影院

18、、美容SPA等服務(wù)門(mén)店。 3樓，商品房和空中花園。 4-23樓，商品房。4、產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議（1）項(xiàng)目整體規(guī)劃 開(kāi)發(fā)為居住為主的20層的單元式框架結(jié)構(gòu)中高檔電梯公寓。在中心二樓地面修建生態(tài)休閑廣場(chǎng)，在室外地面上修建綠色植物走廊；大力營(yíng)造小區(qū)的內(nèi)部環(huán)境和建筑立面的特色。（2）項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì) 建筑外觀采用外觀簡(jiǎn)明、色彩明快的現(xiàn)代建筑風(fēng)格，用玻璃及高檔面磚裝飾外墻，塑鋼飄窗設(shè)計(jì)，彰顯高檔生活品質(zhì)。建筑層數(shù)為20層的單元式框架結(jié)構(gòu)的中高檔電梯公寓。地面起建負(fù)一層，二層商業(yè)城，商業(yè)城以上為6棟商品房和空中花園，每棟20城，每層有8戶。（3）項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì) 在戶型設(shè)計(jì)上充分滿足中高收入層的居家要求，主力戶型為

19、100m2-150m2的三室一廳和四室兩廳的錯(cuò)層、平層為主；每戶設(shè)置外飄式窗臺(tái)延景入室；在戶型空間上，采用通透式大空間，運(yùn)用移動(dòng)式隔墻來(lái)自由分隔，達(dá)到空間與人的完全互動(dòng)；充分考慮居室的通風(fēng)、采光、干濕與動(dòng)靜分區(qū)；（4）項(xiàng)目的環(huán)境規(guī)劃在空中花園規(guī)劃設(shè)計(jì)一個(gè)主要由綠色草坪、園藝小品、體育設(shè)施組合而成的休閑廣場(chǎng)，突出綠意、生態(tài)、健康、別致等特色。（5）項(xiàng)目的配套 建一層地下室，用于物管配套和停放車(chē)輛。 安全系統(tǒng)：每戶配置紅外線防盜報(bào)警系統(tǒng)，電視監(jiān)控系統(tǒng)，單元對(duì)講系統(tǒng)，24小時(shí)保安巡邏； 供電系統(tǒng)：每戶設(shè)有配電箱以及10A（40A）或15A(60A)新型電表，設(shè)計(jì)用電負(fù)荷標(biāo)準(zhǔn)層為6000W，躍層為80

20、00W，六回路供電方式；電訊、電視：每戶直播電話戶兩門(mén)，三個(gè)電話接口，每戶電視插座三個(gè)； 網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：每戶均設(shè)internet寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)接口； 消防報(bào)警系統(tǒng)：每層均設(shè)有消火栓系統(tǒng)，地下室設(shè)專用消防水池，屋頂專用消防水箱，每個(gè)消火栓配有按鈕接入消防中心，實(shí)現(xiàn)防火安全性，可靠性；三表遠(yuǎn)程抄送系統(tǒng)。（6）物業(yè)服務(wù) 除常規(guī)物業(yè)服務(wù)外，可導(dǎo)入人性化物管家政的服務(wù)項(xiàng)目，在避免干擾業(yè)主生活私密性和舒適度的前提下，設(shè)置保姆鐘點(diǎn)工服務(wù)，老人、幼兒托管服務(wù)，家用器具維修服務(wù)等。5、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 項(xiàng)目從立項(xiàng)、拆遷到竣工交驗(yàn)、產(chǎn)權(quán)辦理共需時(shí)間為48個(gè)月。說(shuō)明：該項(xiàng)目從2015年7月1日開(kāi)始施行，開(kāi)發(fā)期未兩年。表1，項(xiàng)

21、目實(shí)施進(jìn)度表 第一年 第二年 第三年 第4年 2015年 2016年 2017年 2018年 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 征地 一期基礎(chǔ) 一期結(jié)構(gòu) 一期裝修 二期基礎(chǔ) 二期結(jié)構(gòu) 二期裝修 三期基礎(chǔ) 三期結(jié)構(gòu) 三期裝修 （數(shù)據(jù)來(lái)源：由本人整理）四、投資估算與融資方案1、投資項(xiàng)目估算表2，投資項(xiàng)目估算表 內(nèi)容概算（萬(wàn)元）成本比例（%）一、土地成本2100015.8%二、前期工程1756.82.9%三、建安工程23

22、38.639.0%1、土建成本3476030.5%2、安裝工程96428.5%智能化系統(tǒng)安裝工程15711.4%消防水電系統(tǒng)21431.9%排水21191.9%室內(nèi)電氣系統(tǒng)28572.5%其它9520.8%四、工程建筑費(fèi)用67906.0%配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)26252.3%工程監(jiān)理2660.2%質(zhì)監(jiān)、檢測(cè)費(fèi)890.1%防雷工程1900.2%通水通電工程費(fèi)8570.8%電梯及發(fā)電機(jī)組19051.7%排污、道路8570.8%五、住宅室內(nèi)裝修1498213.1%六、園林景觀、綠化52384.6%七、會(huì)所、公建配套設(shè)施25002.2%小計(jì)9524483.6%可銷(xiāo)售收入181294八、財(cái)務(wù)費(fèi)用89578.0%

23、九、銷(xiāo)售費(fèi)用72526.4%十、管理費(fèi)用45324.0%十一、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用23812.1%合計(jì)113945100%（數(shù)據(jù)來(lái)源：本人整理和計(jì)算）2、銷(xiāo)售收入（按銷(xiāo)售100%計(jì)算）表3，銷(xiāo)售收入表內(nèi)容住宅（均價(jià)13000元/平方米）總建筑面積（平方米）450080銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元）142614商鋪售價(jià)（均52000/平方米）可售商鋪（平方米）6400銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元）33280車(chē)位（均價(jià)90000/個(gè)）可售車(chē)位（個(gè)）600銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元）5400現(xiàn)金流入合計(jì)181294（萬(wàn)元）（數(shù)據(jù)來(lái)源：本人整理和計(jì)算）3、融資方案 本項(xiàng)目計(jì)劃總投入資金為113945萬(wàn)元，項(xiàng)目資金30%來(lái)自雅居樂(lè)母公司，即自有資金3

24、4183.5萬(wàn)元，約70%向中國(guó)工商銀行貸款，擬貸款79761.5萬(wàn)元。4、財(cái)務(wù)費(fèi)用 一共貸款79761.5萬(wàn)元，貸款利率5.50%，使用等額本息的方式還款，兩年內(nèi)還清，具體還款情況如下：貸款金額：79761.5萬(wàn)元貸款期限：4年（4期）貸款利率：5.5%還款方式：等額本息利息總額：8957萬(wàn)元累計(jì)還款總額：887180517.71元表4：等額本息還款方式下的本息變動(dòng)表第一年：月均還款額（元）第二年：月均還款額（元）第三年：月均還款額（元）第四年：月均還款額（元）1月,20272714.582月,20196553.43月,20120392.274月,20044231.125月,19968069

25、.976月,19891908.817月,19815747.668月,19739586.59月,19663425.3510月,19587264.1911月,19511103.0412月,19434941.8813月,19358780.7314月,19282619.5715月,19206458.4216月,19130297.2717月,19054136.1118月,18977974.9619月,18901813.820月,18825652.6521月,18749491.4922月,18673330.3423月,18597169.1824月,18521008.0325月,18444846.8826月

26、,18368685.7227月,18292524.5728月,18216363.4129月,18140202.2630月,18064041.131月,17987879.9532月,17911718.7933月,17835557.6434月,17759396.4835月,17683235.3336月,17607074.1837月,17530913.0238月,17454751.8739月,17378590.7140月,17302429.5641月,17226268.442月,17150107.2543月,17073946.0944月,16997784.9445月,16921623.7846月,1

27、6845462.6347月,16769301.4848月,16693140.32（資料來(lái)源：本人用房貸計(jì)算器計(jì)算）5、 現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)表5，現(xiàn)金流量表項(xiàng)目合計(jì)一、現(xiàn)金流入銷(xiāo)售收入181294二、現(xiàn)金流出1.經(jīng)營(yíng)成本3865.72.投資建設(shè)1139453.所得稅（12%）合計(jì)-11637.7三、凈現(xiàn)金流量四、累計(jì)凈現(xiàn)金流量31631六、凈現(xiàn)值26228內(nèi)部收益率14.6%（數(shù)據(jù)來(lái)源：本人整理和計(jì)算）6、 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益估算表表6，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益估算表項(xiàng)目單位指標(biāo)總收入萬(wàn)元181294營(yíng)業(yè)稅等（6%）萬(wàn)元10225稅后收入萬(wàn)元171069毛收入萬(wàn)元86050債務(wù)萬(wàn)元79761.5主營(yíng)業(yè)務(wù)成本萬(wàn)元總成本費(fèi)

28、用萬(wàn)元113945稅前利潤(rùn)萬(wàn)元57124稅前投資利潤(rùn)率%50.13所得稅萬(wàn)元18851凈利潤(rùn)萬(wàn)元38273稅后投資利潤(rùn)率%33.59內(nèi)部收益率%14.6凈現(xiàn)值萬(wàn)元26228盈虧平衡銷(xiāo)售率%58.86盈虧平衡銷(xiāo)售額萬(wàn)元106716（數(shù)據(jù)來(lái)源：本人計(jì)算和整理）五、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估1、敏感性分析表7：投資成本固定時(shí)內(nèi)部收益率與銷(xiāo)售價(jià)格的關(guān)系表初始價(jià)格用A表示（單位：元/平方米）初始價(jià)格（元/平方米）A2015-7-1調(diào)整后價(jià)格內(nèi)部收益率20%A（1+20%）+17%15%A（1+15%）+12%10%A（1+10%）+9%5%A（1+5%）+5%0A0-5%A（15%）-4%-10%A（110%）-8%-1

29、5%A（115%）-12%-20%A（120%）-16%（資料來(lái)源：本人整理分析）表8，銷(xiāo)售收入固定時(shí)內(nèi)部收益率與開(kāi)發(fā)成本的關(guān)系表初始價(jià)格用B表示（單位：元）初始價(jià)格（元/平方米）B2015-7-1調(diào)整后價(jià)格內(nèi)部收益率20%B（1+20%）-13%15%B（1+15%）-10%10%B（1+10%）-7%5%B（1+5%）-3%0B0-5%B（15%）+4%-10%B（110%）+10%-15%B（115%）+15%-20%B（120%）+21%（資料來(lái)源：本人整理分析）從表,7和表8可以看出當(dāng)成本和收入分別處于兩種情況下的內(nèi)部變動(dòng)率的起伏變化。那么從表7中，我們可以看到當(dāng)銷(xiāo)售價(jià)格每增加5個(gè)百

30、分點(diǎn)，其內(nèi)部收益率就會(huì)增加1-5個(gè)百分點(diǎn)，這說(shuō)明，當(dāng)投資成本不變的情況下，銷(xiāo)售價(jià)格的變動(dòng)對(duì)酒店內(nèi)部收益率具有一定的影響；而在表11中我們也是看到了當(dāng)銷(xiāo)售價(jià)格不變的情況下，隨著投資成本每增加5個(gè)百分點(diǎn)，內(nèi)部收益率就下降1-6個(gè)百分點(diǎn)，其中的波動(dòng)是比較大的，因此，投資成本的變動(dòng)對(duì)內(nèi)部收益率有一定的影響。通過(guò)對(duì)投資成本和銷(xiāo)售價(jià)格對(duì)內(nèi)部收益率的不同情況分析，我們針對(duì)項(xiàng)目各不確定因素的允許最大變化幅度為10%，。不確定因素允許最大變化幅度在實(shí)際中出現(xiàn)的可能性均不大，但各因素對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)比較敏感，因此該項(xiàng)目具有一定風(fēng)險(xiǎn)，但屬于在可控范圍之內(nèi)，因此可以進(jìn)行項(xiàng)目的建設(shè)。2、臨界點(diǎn)分析銷(xiāo)售均價(jià)平衡點(diǎn)：總銷(xiāo)售金

31、額/項(xiàng)目建設(shè)安裝費(fèi)1000（單位：元/平方米）銷(xiāo)售面積平衡點(diǎn)：總投資額/銷(xiāo)售均價(jià)平衡點(diǎn)（單位：平方米）盈虧平衡點(diǎn)：銷(xiāo)售面積平衡點(diǎn)/總建筑面積100%（單位：%）當(dāng)開(kāi)發(fā)面積達(dá)到一定數(shù)量的時(shí)候，銷(xiāo)售收入和成本相等，利潤(rùn)為零，則此時(shí)的點(diǎn)稱為盈虧平衡點(diǎn)或臨界點(diǎn)。如果開(kāi)發(fā)的建筑面積大于臨界點(diǎn)，則開(kāi)發(fā)項(xiàng)目能獲利，反之，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目就虧損。同時(shí)盈虧平衡點(diǎn)越低，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目盈利的機(jī)會(huì)就越大，虧損的風(fēng)險(xiǎn)越小，反之，風(fēng)險(xiǎn)就越大，盈虧平衡點(diǎn)表達(dá)了開(kāi)發(fā)項(xiàng)目最小的開(kāi)發(fā)建筑面積。以第一年的收入為例，來(lái)說(shuō)明臨界點(diǎn)的位置。1912940000/9524400001000=7903.46（元/平方米）1139450000/7903.4

32、6=94171.034（平方米）94171.034平方米/450080平方米100%=14.89%從以上分析來(lái)看，盈虧平衡點(diǎn)比較低，因此風(fēng)險(xiǎn)較小，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目盈利的可能性較大。3、雅居樂(lè)公司資產(chǎn)負(fù)債表 以下為雅居樂(lè)總公司的資產(chǎn)負(fù)債表，由負(fù)債表可看出雅居樂(lè)地產(chǎn)公司有雄厚的資金支持。,表9，雅居樂(lè)資產(chǎn)負(fù)債表單位：（萬(wàn)元）項(xiàng)目2014-12-312104-06-302013-12-312013-06-30流動(dòng)資產(chǎn)9418320985369881935006999475非流動(dòng)資產(chǎn)2946496243890432550203261816資產(chǎn)總額12364816122926021145352110261291

33、流動(dòng)負(fù)債合計(jì)5536601537083443315784026339流動(dòng)資產(chǎn)凈值3879719448281433169222973086總資產(chǎn)-流動(dòng)負(fù)債6826214692171865719426234902非流動(dòng)負(fù)債合計(jì)2716665316316529152132848069負(fù)債總額8255286853404977967916874458股東權(quán)益合計(jì)4109529375355236567303356833負(fù)債及股東權(quán)益合計(jì)12364816122926021145352110261291（數(shù)據(jù)來(lái)源：出自東方財(cái)富終端）六、項(xiàng)目市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)及回避1、項(xiàng)目市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是指由市場(chǎng)供求關(guān)系、市場(chǎng)資源條

34、件、市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力水平、市場(chǎng)消費(fèi)偏好、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手狀況發(fā)生變化，以及金融市場(chǎng)、勞動(dòng)力市場(chǎng)、原料市場(chǎng)、中介服務(wù)市場(chǎng)、同類物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)等市場(chǎng)環(huán)境變化帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。在現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的環(huán)境下，本項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在：A、其它項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)；B、開(kāi)發(fā)周期過(guò)長(zhǎng)和成本控制不嚴(yán)使開(kāi)發(fā)成本增加，使利潤(rùn)降低。本項(xiàng)目重點(diǎn)考慮如何嚴(yán)格控制開(kāi)發(fā)周期和開(kāi)發(fā)成本。2、項(xiàng)目市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的控制A.工期 首先要用科學(xué)方法來(lái)編制工程進(jìn)度計(jì)劃，經(jīng)充分考慮到當(dāng)?shù)卣５挠昙竞推渌鼝毫拥奶鞖馇闆r，使工期盡量不受正常的天氣環(huán)境影響。其次，要在管理上下工夫，要嚴(yán)格按照工程進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行施工，并聘請(qǐng)具有良好業(yè)績(jī)的監(jiān)理公司對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)理。B.投資決策

35、 上層決策機(jī)構(gòu)的決策對(duì)本項(xiàng)目的發(fā)展起著關(guān)鍵的作用，因此要在項(xiàng)目的前期階段的市場(chǎng)調(diào)查，和更多的市場(chǎng)信息的基礎(chǔ)上做出的決策。各部門(mén)密切留意和跟蹤市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，做好各個(gè)階段的市場(chǎng)預(yù)測(cè)，及時(shí)調(diào)整策略，避免公司對(duì)項(xiàng)目決策的滯后，從而降低投資風(fēng)險(xiǎn)，減少不必的損失。3、項(xiàng)目其它風(fēng)險(xiǎn) 其它風(fēng)險(xiǎn)包括政策風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)等。主要包括以下風(fēng)險(xiǎn)：1.項(xiàng)目在拆遷可能遇到困難戶和其他不可預(yù)見(jiàn)的拆遷困難，會(huì)加長(zhǎng)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期。2.控規(guī)條件的改變，會(huì)影響項(xiàng)目前期的定位和開(kāi)發(fā)。3.項(xiàng)目自身的環(huán)境營(yíng)造不到位，會(huì)影響到項(xiàng)目的包裝和銷(xiāo)售。4.不可預(yù)見(jiàn)的其他風(fēng)險(xiǎn)。在現(xiàn)在中國(guó)這樣的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，上述風(fēng)險(xiǎn)對(duì)本項(xiàng)目不會(huì)造成太大

36、影響七、項(xiàng)目改造期環(huán)境保護(hù)1、廢氣處理施工期向大氣排放的主要污染物有CO、NO2等和粉塵。CO、NO2等來(lái)源于運(yùn)輸車(chē)輛和施工機(jī)械排出的廢氣；粉塵和揚(yáng)塵主要來(lái)源于建筑材料水泥、白灰、黃沙等的運(yùn)輸、裝卸、堆放、攪拌過(guò)程中，由于風(fēng)力作用產(chǎn)生的粉塵和揚(yáng)塵；車(chē)輛運(yùn)輸過(guò)程中產(chǎn)生的地面揚(yáng)塵；施工垃圾在堆放和清運(yùn)過(guò)程中產(chǎn)生的揚(yáng)塵?？刂茡P(yáng)塵對(duì)環(huán)境的不良影響，可采取以下防治措施：對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行科學(xué)管理，水泥應(yīng)建專門(mén)庫(kù)房堆放，砂石料統(tǒng)一堆放，盡量減少搬運(yùn)環(huán)節(jié)，搬運(yùn)時(shí)做到輕舉輕放，防止包裝破裂；施工現(xiàn)場(chǎng)和堆場(chǎng)適量噴水，使其保持一定的濕度，減少揚(yáng)塵量；運(yùn)輸車(chē)輛避免裝載太滿，并盡量采取遮蓋、密閉措施，減少沿途拋灑，對(duì)車(chē)輛

37、及時(shí)沖洗；土方施工時(shí)可在上風(fēng)向建圍欄，減少施工揚(yáng)塵擴(kuò)散，如遇風(fēng)速過(guò)大的天氣應(yīng)停止這部分的施工。2、廢水處理施工過(guò)程中產(chǎn)生的污水主要有：施工生產(chǎn)污水，包括開(kāi)挖土方產(chǎn)生的泥漿水和施工機(jī)械運(yùn)轉(zhuǎn)的冷卻和洗滌用水，主要含有大量泥沙和少量油污；生活污水，施工人員洗滌及衛(wèi)生污水，主要含有一些耗氧污染物；現(xiàn)場(chǎng)和車(chē)輛清洗水，主要含有泥沙和油污，污水排放量較小。項(xiàng)目在建期間，建立污水沉淀池，對(duì)污水作簡(jiǎn)單處理，以減少對(duì)環(huán)境地表水的影響。3、噪聲處理噪聲主要來(lái)源于汽車(chē)運(yùn)輸和施工設(shè)備，預(yù)測(cè)晝間施工噪聲影響范圍為廠界50米，夜間施工噪聲影響范圍為200-300米，夜間施工影響范圍更廣，應(yīng)嚴(yán)格按照施工規(guī)范加以控制。對(duì)產(chǎn)生強(qiáng)

38、噪聲的設(shè)備盡量安排在白天使用，深夜一般不得使用此類設(shè)備。汽車(chē)晚間運(yùn)輸盡量用燈光示警，禁鳴喇叭，此外應(yīng)對(duì)產(chǎn)生噪聲的設(shè)備加強(qiáng)維修和維護(hù)。4、固體廢物處理項(xiàng)目在施工過(guò)程中，產(chǎn)生的固體廢棄物為建筑物施工時(shí)的建筑垃圾和施工人員的生活垃圾。建筑垃圾主要由碎磚頭、混凝土和砂土組成，無(wú)有機(jī)成份，無(wú)有毒有害物質(zhì)，只要施工單位清掃及時(shí)，充分利用（如用作回填土、鋪路材料等）或由政府部門(mén)統(tǒng)一安排處理利用，不會(huì)對(duì)環(huán)境造成任何影響。施工期的生活垃圾收集后由環(huán)衛(wèi)部門(mén)送到垃圾填埋場(chǎng)進(jìn)行衛(wèi)生填埋處置，也不會(huì)對(duì)環(huán)境造成影響。施工期固體廢物污染防治應(yīng)采取的措施：a對(duì)施工過(guò)程中產(chǎn)生的碎石、碎磚等碎建筑材料及場(chǎng)地挖掘產(chǎn)生的土方應(yīng)盡快利

39、用，減少堆存時(shí)間，若在不能確保其全部利用時(shí)，需對(duì)不能利用部分及時(shí)清運(yùn)出場(chǎng)并按建筑垃圾管理規(guī)定進(jìn)行處置，以免因長(zhǎng)期堆積而產(chǎn)生二次污染。b現(xiàn)場(chǎng)配制砂漿、水泥時(shí)應(yīng)按用量進(jìn)行配料，盡量做到不灑、不漏、不剩、不倒。c生活垃圾應(yīng)集中收集，及時(shí)清運(yùn)出場(chǎng)。八、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期環(huán)境保護(hù)1、廢氣處理本項(xiàng)目無(wú)生產(chǎn)性廢氣，廢氣主要為商場(chǎng)餐飲類門(mén)店油煙氣。商場(chǎng)餐飲類門(mén)店油煙氣采取集氣并加裝油煙凈化裝置，凈化效率90%以上，可達(dá)標(biāo)排放。2、廢水處理本項(xiàng)目所產(chǎn)生的廢水主要是生活污水。生活污水來(lái)源于商場(chǎng)生活用水、洗滌用水、廁所用水及商場(chǎng)餐飲類門(mén)店用水，生活污水由污水處理站隔油、混凝沉淀、過(guò)濾、消毒等達(dá)到污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)（GB8978-1996）中的一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)后排放。3、噪聲項(xiàng)目的噪聲源主要有空調(diào)、風(fēng)機(jī)、空壓機(jī)等。為減輕項(xiàng)目建設(shè)成后，所產(chǎn)生的噪聲對(duì)周邊環(huán)境的影響，擬從以下幾個(gè)方面