律師版二手房買賣合同(20210128072246)

1、律師版二手房買賣合同前言：本合同分為六章，每章包含六條，共計三十六條。本合同僅適用于普通百姓（自然 人）之間的二手房買賣。第一章 關于簽約人的信息及責任第一條出賣人基本信息出賣人姓名：,性別 ，身份證號,真實有效通訊地址,真實有效聯(lián)系電話至少兩個（律師釋義:大多數(shù)人看到這一條后都會覺得可笑，認為簽合同有誰會留下虛假 地址，強調(diào)真實性簡直就是畫蛇添足。但我想告訴大家的是，很多騙子在簽合同時 所留地址確實是虛假的。為什么強調(diào)是“有效地址，在大多數(shù)的二手房糾紛中，違 約方經(jīng)常使用的一招就是人間蒸發(fā)，讓守約方窮盡所有辦法都聯(lián)系不上他，最終導 致即使去法院訴訟，法官也找不到人,案件被無限期拖延。）第二條

2、 出賣人通訊地址的特殊約定如買受人按照出賣人所提供的上述真實有效地址郵寄律師函、履約催告函等文 書，被快遞公司以查無此址或無人簽收等原因退回，則視為已經(jīng)送達，買受人已經(jīng) 履行了催告等義務，由此造成的一切不利后果均由出賣人承擔。如出賣人通訊地址發(fā)生變動，應在變動前48小時內(nèi)通知買受人及房產(chǎn)中介公司, 特殊原因無法提前通知的，則在變動后3小時內(nèi)通知買受人及房產(chǎn)中介。第三條出賣人聯(lián)系電話的特殊約定在房屋交易期間出賣人應保證手機2 4小時處于開機且能夠正常通話狀態(tài)，如 在收到買受人要求回復電話的短信2 4小時內(nèi)未回電話，且導致房屋價值評估、購 房資質(zhì)核驗、網(wǎng)簽、貸款申請、解抵押、辦理公證等事項延期的，

3、應按照本合同中 關于延期履行的違約責任執(zhí)行。如果出賣人更換聯(lián)系電話必須提前24小時通知，特殊原因無法提前通知的則在 變動后3小時內(nèi)通知買受人或房產(chǎn)中介。（律師釋義：在二手房交易中，很多申請都是提詢預約才能辦理。如果一方有 意或無意的拖延，會導致交易過程延長，這樣會給對方造成很多不必要的損失，因此 我們要提醒買賣雙方，如果聯(lián)系電話發(fā)生變動，必須及時告知對方，這樣才能避免雙 方發(fā)生誤解，甚至糾紛。）第四條買受人基本信息買受人姓名：,性別，身份證號,真實有效通訊地址,真實有效聯(lián)系電話至少兩個。第五條 買受人通訊地址的特殊約定如岀賣人按照買受人所提供的上述真實有效地址郵寄律師函、履約催告函等文 書，被

4、快遞公司以查無此址或無人簽收等原因退回，則視為已經(jīng)送達，出賣人已經(jīng) 履行了催告等義務，由此造成的一切不利后果均由買受人承擔。如買受人通訊地址發(fā)生變動，應在變動前4 8小時內(nèi)通知岀賣人及房產(chǎn)中介公 司，特殊原因無法提前通知的，則在變動后3小時內(nèi)通知出賣人及房產(chǎn)中介。第六條買受人聯(lián)系電話的特殊約定在房屋交易期間買受人應保證手機24小時處于開機且能夠正常通話狀態(tài)，如在收到出賣人要求回復電話的短信24小時內(nèi)未回電話,且導致房屋價值評估、購房 資質(zhì)核驗、網(wǎng)簽、貸款申請、解抵押、辦理公證等事項延期的，應按照本合同中關 于延期履行的違約責任執(zhí)行。如果買受人更換聯(lián)系電話必須提前24小時通知，特殊原因無法提前通

5、知的則 在變動后3小時內(nèi)通知出賣人或房產(chǎn)中介。（律師釋義:通過上述六條約定大家可以看出，買賣雙方在填寫基本信息時必須 認真、嚴謹、客觀，否則在履行過程中一旦對方違約，拒絕見面或人間消失,會使守 約方陷入全面被動。特別是賣方如果想漲價，乂不想承擔違約責任，就很可能會消失 一段時間，然后該解抵押時不解抵押，該協(xié)助辦理貸款時拒絕去銀行。最后通過中介透露出漲價的意思，逼迫買受人同意。所以根據(jù)這些悄況，我們要求在填寫基本 信息時，必須保證真實有效，不給違約方玩躲貓貓的機會。）第二章關于房屋的基本情況 第七條房屋坐落位置 出賣人所售房屋，坐落于（小區(qū)）,（棟）（座）（樓）區(qū)（縣）街道單元號（室），房本面積

6、。第八條 房屋性質(zhì)（屬于哪種房屋在括號內(nèi)畫V）1、商品房（）：房屋所有權證書編號,實際使用積八2、已購公房（）：房屋所有權證書編號，實際使用面積；（如為中央在京單位已購公房必須出具中央在京單位已購公 房上市出售登記表）3、具備上市交易條件的經(jīng)濟適用房：房屋所有權證書編號實際使用面積，契稅完稅憑證時間,房屋所有權證頒發(fā)時間，購買經(jīng)濟適用房合同的簽約時間,（是/否）補交土地溢價款。（律師釋義：在我們處理的日常房屋交易糾紛中，很大一部分是跟已購公房及 經(jīng)濟適用房有關。在公房案件中，很多因為房屋自身不能交易但雙方誤以為可以交 易從而簽訂合同。所以針對這種情況，我們建議鑒于公有房屋的情況比較復雜，在 簽

7、訂合同前，買賣雙方一定要到原主管單位去核實清楚,再簽訂合同，千萬不要完全 相信中介的調(diào)查,因為有些中介不一定能盡心竭力的去核實，尤其是央產(chǎn)公房，一定 要在取得登記表或其他審批文件后，再簽訂協(xié)議，絕對不能一邊申請批準一邊簽訂 合同，更不能先簽再申請。另外，關于經(jīng)濟適用房的交易，買方一定要嚴格核實合 同條款中約定的內(nèi)容，這些內(nèi)容涉及到了合同是否有效以及過戶的方式。）第九條房屋抵押情況1. 房屋抵押合同號 ,被擔保主債權數(shù)額 ,債務履行 期限 ，擔保范圍 ,抵押權人 ，聯(lián)系 電話 。2. 首付款先行解抵押原則。所售房屋存在抵押時，出賣人應先將首付款用于 解抵押，如將首付款擅自挪用，導致約定解抵押時間

8、延長或無法解除抵押，應按照 本合同有關違約責任執(zhí)行。3、及時解除抵押原則。出賣人在收取買受人交付購房首付款后三日內(nèi)，必須 與抵押權人聯(lián)系辦理解抵押事宜，如逾期未聯(lián)系，視為遲延履行合同，按照本合同有 關遲延履行的違約責任執(zhí)行。4、主動委托第三方解抵押原則。買賣雙方約定自合同簽訂之日起日內(nèi)，所售房屋抵押必須解除，如需要委托笫三方墊資解抵押，出賣人須主動聯(lián)系并承擔 全部解抵押費用，如在前述時間內(nèi)不能完成解抵押，岀賣人必須提前日通知買受人，并由買受人決定是否繼續(xù)辦理解抵押。（律師釋義：民事法律范疇內(nèi)抵押權屬于物權，合同屬于債權。在法律效力上， 物權優(yōu)于債權，所以在具體司法實踐中如果房屋被設定了抵押權，

9、該權利要優(yōu)先于合 同相對人要求過戶的權利。因此，半賣方惡意違約拒絕過戶時，經(jīng)常會用惡意抵押 的方式，來阻止買受人要求過戶的訴求。所以大家在購買房屋時一定要查看房屋產(chǎn) 權證上是否有房管局的抵押登記專用章，并盡量去房管局核實房屋抵押登記情況，在 及時了解相關信息后再決定是否簽訂合同。）第十條房屋共有權情況1、房屋（是/否）存在共有權人。如存在共有權人,共有權人的同意出售證明為 本合同的附件，具備同等法律效力。2、岀賣人保證房屋不存在繼承、離婚、合伙等與共有權有關的任何糾紛，如 因共有權糾紛使房屋被異議登記、凍結過戶、查封等導致無法過戶，出賣人應承擔 由此造成的違約責任。（律師釋義：在二手房買賣糾紛

10、中，出賣人經(jīng)常惡意的使用共有權糾紛策略，將 房屋拖入訴訟中導致房屋不能及時過戶，從而達到逼迫買受人同意漲價的LI的。這 是一種以合法民事行為掩蓋違法民事口的的手段，所以必須在合同中明確約定一旦 出現(xiàn)共有權糾紛，岀賣人必須對此承擔全部違約責任。）第十一條關于租賃的約定1、房屋（是/否）存在租賃關系。如存在承租人，承租人的放棄優(yōu)先購買權聲 明為本合同的附件，具備同等法律效力。2、出賣人保證房屋的承租人不會因行使房屋優(yōu)先購買權而發(fā)生糾紛，如因該 權利發(fā)生糾紛，出賣人應承擔由此造成的違約責任。（律師釋義：合同法第230條規(guī)定“出租人出賣租賃房屋時,應十在出賣之 前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同

11、等條件優(yōu)先購買的權利?！睋?jù)此規(guī)定, 承租人優(yōu)先購買權是指承租人基于租賃合同，在出租人岀賣租賃物時，在同等條件 下可優(yōu)于其他人購買的權利。另外，最烏人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛 案件具體應用法律若干問題的解釋，第二十一條規(guī)定“出租人出賣租賃房屋未在合 理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權情形，承租人請求岀租人 承擔賠償責任，人民法院要應予支持。但請求確認岀租人和第三人簽訂的房屋買賣 合同無效的，人民法院則不予支持?！?不管是合同法確定的優(yōu)先購買權還是 司法解釋對請求確認無效的例外規(guī)定，在此總結一句話，在買房前，如果存在房屋 租賃關系，一定要提前解決,否則很可能會因此而陷入訴

12、訟。）第十二條關于戶口的約定出賣人在合同簽訂后日內(nèi)，有義務將落在房屋內(nèi)的全部戶口遷出，保證在買受人及其親屬辦理戶口遷入前，該房屋上沒有任何人的戶口。否則，按照 本合同中關于違約責任的內(nèi)容執(zhí)行。（律師釋義：因為雙方買賣的標的物是二手房，很多此類房屋都是屬于年代久遠 的老房子,隨時面臨被劃進舊城改造的范圍進行拆遷，然而口前大多數(shù)的拆遷安置補 償政策與戶口直接掛鉤,因此，如果出賣方的戶口不遷出，很可能在將來拆遷時發(fā) 生糾紛。因此戶口問題，在簽約時必須要引起雙方重視。） 第三章房屋價款及支付方式第十三條房屋價款的確定。房屋成交價經(jīng)買賣雙方充分協(xié)商，最終確定價 格為人民幣元（小寫），元整（大寫）。任何一

13、方不得單方以不可抗力或市場行情變化為山，要求上漲或降低房屋價格。第十四條關于定金的約定。1、 買賣雙方約定的定金數(shù)額為元（不高于成交價20%）, 于簽訂本合同當日支付。2、定金罰則原則。除法院或仲裁機構確認無責合同解除或雙方協(xié)商免責解除 合同的情況外，給付定金方不履行合同義務的,無權請求返還定金;接受定金方不履 行合同義務的，雙倍返還定金。定金罰則例外原則。如買賣雙方是在簽訂本協(xié)議前，完成定金支付事宜，且具 體交付時間是在當日晚22:00之后，則不受上述定金罰則原則約束。（律師釋義：如果有人看到關于22： 00之后支付定金，不受定金罰則約束感到 搞笑的話，那是因為沒有被無良中介給忽悠過。房產(chǎn)中

14、介有句行話，叫今天你逼單 了嗎？因為中介每天都有簽單的丄作壓力，為了保證快速成單，經(jīng)常會使用逼單的 方式，給買賣雙方施加爪力,其慣用策略是只要能帶買方看房，不管看完房子后時間 有多晚，都會第一時間將雙方分開，以能夠快速達成交易防止對方被別人撬走為理 山，讓雙方完成支付定金的交易行為。一旦完成了這一行為，買賣雙方即可被利益 捆綁,誰也不敢私自違約。我本人曾經(jīng)見過，中介為了能夠快速成單，棋至申場借 錢給買方要求其支付定金。為什么是在22:0 0之后？因為在這個時間段之后大多數(shù) 人體能都會下降，思考能力、判斷能力、應變能力都會岀現(xiàn)明顯下降，因此為了防止 在這個時間段后被忽悠，所以才約定不受定金罰則約

15、束。）第十五條首付款支付約定。1、買受人于年 月 日前，將首付款元（小寫）元整（大寫）支付給出賣人。（付款賬號：）2、買受人在支付首付款前，出賣人必須先行岀示共有權人同意岀售房屋的證 明。否則，買受人有權拒絕支付，并不承擔任何違約責任。（律師釋義:在二手房買賣過程中，首付款的支付是交易博弈過程中的一道分水 嶺，因為從這一天起買方因為將一筆口款交給了對方，從此就喪失了主動權。這樣 講可能大多數(shù)人不理解，說的再明白一點就是，因為支付了一大筆錢,買方隨著時間 的推移，心態(tài)會變得越來越急躁，這時大多數(shù)的賣方因為得到了這筆錢，心態(tài)反而會 變得很踏實。不急不慢的推進合同履行。X合同中的購弈心態(tài)發(fā)生變化，大

16、多數(shù)的 買方在實際履行中會逐漸變成求著賣方協(xié)助履行，有句俗話叫“上趕得不是買賣O 如果這時岀現(xiàn)房價快速上漲，那么,賣方違約的概率就會變大。）第十六條貸款的辦理。1、賣方盡職協(xié)助義務。買賣雙方約定，在辦理商業(yè)貸款或公積金貸款過程中, 賣方在接到買方要求（包含電話通話告知、短信告知、特快專遞通知等方式）提供 房產(chǎn)證原件或復印件等其它山賣方掌控的證書或文件時，以及前往評估、貸款、擔 保機構簽字或辦理其它協(xié)助事項時，應按照買方要求準時到達，如有延誤應按照本 合同約定的違約責任執(zhí)行。2、買方提前通知義務。買方在要求賣方協(xié)助辦理上述事項時，必須提前給賣方 預留出合理準備時間，最低預留時間不得低于24小時，

17、如低于該時間導致貸款手續(xù) 無法辦理或辦理成本增加，一切后果均山買方自行承擔，與賣方無關。3、賣方特情及時告知義務。在辦理貸款過程中，如賣方不能及時履行協(xié)助買方 辦理貸款的義務，應及時告知買方，此處的及時告知時間不得短于24小時，并且賣 方必須為無法及時協(xié)助履行義務，承擔舉證責任。否則,按照賣方違約執(zhí)行。（律師釋義:二手房買賣貸款過程是一個極易發(fā)生糾紛的環(huán)節(jié)，原因在于,首先貸 款程序本身比較繁瑣；其次房產(chǎn)中介機構不能盡職盡責的履行居間服務義務，拖延 辦理；再次買賣雙方在貸款流程的配合中不夠默契，溝通不夠及時導致時間延長。 另外，貸款辦理環(huán)節(jié)也是任何一方采取實際違約行為時，經(jīng)常使用的節(jié)點。說通俗

18、點就是，在這個時候是雙方最容易撕破臉的階段，所以我們才對貸款辦理做了上述看 似非常啰嗦的約定。）第十七條 關于全款買房的約定。1、全款買房的付款流程。買賣雙方在本協(xié)議簽訂后日內(nèi)，共同到銀行開設資金共管（聯(lián)名、關聯(lián)）賬戶，將全部購房款元（小寫）,元整（大寫），存入該賬戶中。2、全部購房款的提取方式。買賣雙方約定房款的提取為，過戶與轉賬同步進 行，具體方式是買賣雙方的委托人在房屋產(chǎn)權過戶機構辦理過戶手續(xù),在手續(xù)經(jīng)過官 方認可后并受理后,雙方委托人即刻同時，向在銀行等待的買賣雙方本人打電話，告 知手續(xù)已經(jīng)被官方認可接受，新房屋產(chǎn)權證正在制作中，接到該通知后，買賣雙方 同時到銀行柜臺辦理資金劃轉手續(xù)，

19、將賬戶內(nèi)的房款全部轉入賣方賬戶內(nèi)。（律師釋義:大家在看到這樣的約定后，可能會覺得我們是在畫蛇添足,采用的 方法實在太老套、太笨。但我們想說的是，越是老套的笨辦法，在交易中越安全，雙 方分歧就越少。這樣做的主要原因是，在口詢的樓市背景下，買賣雙方的信任關系 危如累卵，隨時都可能崩潰，所以全款買房時，我們提供的辦法都很“笨”。通常 來說，在繳納完過戶所需的稅費后，最后一步就是拿著相關材料到過戶主管機構辦 理過戶，如該機構最后審核完材料，并接受即表示可以發(fā)證，所以在這種情況下， 采用同步轉賬的方式最公平。）第十八條 與付款有關的特殊約定。在辦理購房資質(zhì)審核、房屋價值評估、網(wǎng)簽、公證授權、銀行貸款簽約

20、、解抵 押、繳稅、產(chǎn)權過戶等事項之前，壬何一方同一天連續(xù)三次拒接對方電話或2 4小 時內(nèi)未回復對方電話，而導致前述事項無法按預定時間辦理的，應按照本合同約定的 違約責任執(zhí)行。（律師釋義:有過房屋買賣經(jīng)驗的人都知道上述所列的各個交易環(huán)節(jié)，要想按照 預定時間分毫不差的完成，其難度不亞于載人航天技術。究其原因除了，買賣雙方本 身需要密切配合之外，還需要相關第三方的大力協(xié)助，因此在這個環(huán)節(jié)中如果買賣 雙方任何一方，故意拖延欲想逼迫另一方答應漲價或降價的要求，另一方往往會陷 入無訃可施的被動局面，所以最好的辦法就是在合同中約定,一旦一方稍有履行懈怠, 就必須對此承擔責任。） 第四章房屋所有權轉移（律師釋

21、義：房屋所有權轉移實際就是大家所說的“過戶”，我們一般將這一 步叫做“驚險的一跳” O因為這一步的完成標志著交易所涉的房屋所有權人，山賣 方變成了買方，在整個交易中買賣雙方主導地位山此發(fā)生變化，山賣方主導轉變成 了買方占據(jù)有利地位。也正是因為這些特殊性，所以這一步也極易成為買賣雙方以 及中介方矛盾的爆發(fā)點。）第十九條 在合同簽訂后房屋所有權轉移前，任何一方不得私自配合房產(chǎn)中 介進行與網(wǎng)簽有關的交易行為，如有違反，在接到另一方要求配合撤銷該行為的24 小時內(nèi)，未積極配合的應承擔違約責任。（律師釋義：很多人都不清楚在通過房產(chǎn)中介進行網(wǎng)簽之前，中介可以單方面的 在自己的操作系統(tǒng)內(nèi)，給買賣雙方進行“草

22、簽”,“草簽”與正式網(wǎng)簽的區(qū)別在于被 “草簽”的房子處于待審核階段，只有中介在自己的操作系統(tǒng)內(nèi)點擊“網(wǎng)簽確認” 鍵后，該信息才能正式提交到建委房產(chǎn)過戶主管部門的網(wǎng)站系統(tǒng)內(nèi)，完成網(wǎng)簽的全 部操作?！安莺灐钡母弊饔迷谟?，一旦交易房屋被“草簽”,如果房產(chǎn)中介拒絕自行 解除，買賣任何一方很難單獨通過主管部門，自行解除。因此，在交易中，買賣中的 任何一方，為了防止對方毀約“跑單”，就會伙同中介“草簽”，導致另一方被利益 捆綁，身陷囹圄。所以，為了防止這種情況岀現(xiàn)，必須在合同條款中加以約束。） 第二十條賣方拒絕過戶的責任豁免原則在買方未按照本合同約定的購房款支付期限及數(shù)額支付房款時，賣方有權督促 買方按照

23、約定支付房款，買方在接到催款通知后4 8小時內(nèi)（催款方式包括且不限于 電話錄音通知、手機短信通知、EMS特快專遞通知等）,應當按照賣方的要求付 款。如未收到購房款，賣方有權拒絕配合買方的辦理房屋所有權變更（即過戶）要求, 并且不因此承擔任何責任。第二十一條買方催告權喪失原則在買賣雙方約定的過戶期限屆滿時，如買方未按照約定的付款時間及數(shù)額支付 購房款，則喪失催告賣方配合辦理房屋所有權變更（即過戶）的權利。若在前述情況 下，買方仍用各種方式催促賣方配合辦理過戶，則賣方在收到其催告通知后，便可 根據(jù)本合同約定，行使合同解除權。（律師釋義：大家在看完二十條、二十一條后可能覺得這兩條約定的都是廢話 或套

24、話，但我想說的是，越是所謂的廢話或套話在實際合同履行中就越能起到化解 糾紛的作用。在起草合同時大多數(shù)人都會犯的同一種錯誤是，自認為彼此之間心里 都明口，寫在合同上都是大白話，沒有任何意義。但當糾紛發(fā)生后起訴到的法院時, 法官往往會以合同條款約定不明，不具備實際履行可能等原因駁回一方的訴訟請求, 所以為了，防止這種情況發(fā)生最好的辦法就是把這些“廢話”都寫清楚。另外關于 二十一條還得多說一句，在我們?nèi)粘４淼陌讣校偸怯幸活悙喝讼雀鏍畹娜?，?己沒有付清購房款還要動用各種方式去騷擾賣方要求配合過戶，所以在這種情況下, 賦予賣方合同解除權是十分必要的。）第二十二條 關于房屋產(chǎn)權過戶時間的確定 因在

25、簽訂本協(xié)議時，無法完全確定準確的房屋產(chǎn)權過戶時間，因此合同中約定 的年月日辦理房屋產(chǎn)權過戶期限，不作為是否承擔違約責任的依據(jù)，僅作為確定過戶具體時間段的依據(jù)。2、雙方同意最終房屋產(chǎn)權過戶時間的確定，必須在完成全部的過戶前置手續(xù)（包 括且不限于房屋價值評佔、購房資質(zhì)核驗、貸款審批完成、約定的購房款支付完畢 等）后，在一個合理的時間段內(nèi)，雙方共同或委托第三人前往主管機關辦理過戶手續(xù)。3、雙方關于最終過戶時間段的確定如晚于本條第一款確定的時間點，應X另行簽訂 書面補充協(xié)議，如未簽訂書面補充協(xié)議或因過戶發(fā)生爭議，以一方舉證的最短時間 段為準，超過該時間段未履行協(xié)助過戶義務的一方即為違約方（舉證的證據(jù)包

26、括手 機短信、電話錄音）。4、雙方關于最終過戶時間段的確定如早于本條第一款確定的時間點,應當另行簽訂 書面補充協(xié)議，如未簽訂書面補充協(xié)議或因過戶發(fā)生爭議，以一方舉證的最長時間 段為準但不得超過第一款約定的時間點,超過該時間段未履行協(xié)助過戶義務的一方 即為違約方（舉證的證據(jù)包括手機短信、電話錄音）。第二十三條過戶時間點的特別說明按照本合同第二十二條的約定，確定房屋產(chǎn)權過戶的時間段后,在該時段內(nèi)確 定具體辦理過戶時間點的方式為，任何一方可采取當面、電話、短信方式告知對方 配合辦理過戶的時間，且必須預留至少36小時的準備時間。告知人有義務通知對 方攜帶過戶所需材料門（律師釋義:很多人可能感覺第二十二

27、和二十三條很糾結,就是因為一個過戶時 間的問題,為何寫的那么復雜？乂是時間點乂是時間段的,還要保留催告證據(jù)。之所 以這么約定原因有兩個，一是過戶行為對買賣雙方來說本身就是最為關鍵的一步， 為了保證交易安全，再復雜、再啰嗦也不為過。另外一個原因是，過戶行為是交易 過程中發(fā)生違約概率最高的一步，為了不讓惡意違約一方在這個環(huán)節(jié)有機可乘，所以 很有必要把交易細節(jié)寫細致，盡量降低風險發(fā)生的概率。）第二十四條 關于房屋所有權過戶授權書的約定1、買賣雙方均承諾，如本人不能現(xiàn)場參與辦理過戶手續(xù),均會提供符合過戶要 求的授權委托書委托第三方辦理過戶手續(xù)。該委托費用山委托人自行承擔,與買賣 的另一方無關。2、如未

28、能及時提供授權委托手續(xù)導致無法在雙方約定的期限內(nèi)辦理過戶手續(xù)， 應向另一方承擔遲延履行的違約責任。第五章房屋交易中的市場調(diào)控政策影響（律師釋義:之所以在這個合同版本中增加這一章的內(nèi)容，主要是基于兩點考慮。 一、中國房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了十年九調(diào)之后，房價越調(diào)越漲，從合同法的角度考量 此種調(diào)控政策，我們得出一個最基本的結論就是，政府調(diào)控政策越頻繁，交易雙方 之間的契約精神就越淡化，“依政策違約”的概率就會越高。二、從調(diào)控政策出臺 的內(nèi)容以及方向上說可以簡單總結為一個“限”字，限制交易已經(jīng)成為調(diào)控的核心 內(nèi)容，這一點從2010年國十條開始到2013年的國五條尤為明顯。在這樣的大背 景下，為了盡可能的保

29、證交易雙方的合法權益，就很有必要在合同中就加以規(guī)定， 從而保障交易順利進行。關于這一章還要再啰嗦兒句，總結我國房地產(chǎn)市場調(diào)控政 策的規(guī)律可以看出，主要的調(diào)控政策包括三種，即土地供給、稅收調(diào)整、銀行貸款, 所以這一章我們主要是針對三種調(diào)控手段來進行合同條款的擬訂。)第二十五條 因土地政策變化對房屋所有權過戶時間的影響1、買賣雙方在簽訂本協(xié)議后，在房屋辦理網(wǎng)簽或所有權過戶前，與該房屋有關 的土地政策發(fā)生變動，導致不能繼續(xù)辦理房屋產(chǎn)權過戶或需要等待更長時間才能繼 續(xù)過戶的，除本條約定的情形外，雙方均不承擔違約責任，且在雙方協(xié)商一致的情 況下，可解除此合同。2、如一方因下列行為導致，雙方所簽合同不能繼

30、續(xù)辦理過戶或需要等待更長 時間才能繼續(xù)過戶的，另一方可解除本協(xié)議，解除方式及違約責任追究見本合同第六 章規(guī)定。具體行為如下：(1) 在簽訂本合同后，賣方以共同所有權人不同意出售為山拒絕履行過戶義務;(2) 在簽訂本合同后，需要任何一方辦理相關授權委托或其它手續(xù)時，未能按 照本合同約定的時間積極履行合同所賦予義務；(3) 在簽訂本合同后，賣方明確表示或通過第三方傳達欲增加房屋交易價款， 使雙方乂重新進行價格協(xié)商，從而導致無法按照約定時間過戶的；(4) 在簽訂本合同后，買方明確表示或通過第三方傳達欲降低房屋交易價款， 使雙方乂重新進行價格協(xié)商，從而導致無法按照約定時間過戶的；(5) 在簽訂本合同前

31、，買方故意隱瞞不具備購房資格或貸款能力的事實，即便 合同履行過程中具備了前述條件，但導致無法按照合同約定的期限辦理過戶的；(6) 其它經(jīng)過電話、短信、EMS特快專遞等方式催告后,一方仍舊拒絕履行合 同義務，導致無法按照約定期限辦理過戶的。第二十六條 因土地政策變化導致對房屋所有權過戶費用的影響1、雙方經(jīng)過充分協(xié)商，買方同意承擔因房屋所有權過戶而產(chǎn)生的包括且不限 于土地岀讓金、土地溢價款等與房屋土地所有權、使用權情況有關的費用，但合同 履行過程中，因政策變化新增加的前述相關費用另行約定。2、買賣雙方在簽訂本協(xié)議后，在房屋辦理網(wǎng)簽或所有權過戶前，因政策變化導 致包括且不限于土地岀讓金、土地溢價款等

32、與房屋土地所有權、使用權情況有關的 費用增加的，關于增加部分的承擔山雙方協(xié)商解決，如協(xié)商不成增加部分山賣方承 擔。但賣方如有電話錄音、短信、EMS特快專遞等證據(jù)證明，經(jīng)過催告后是因買 方原因導致合同履行拖延，增加部分應當由買方承擔。3、除買賣雙方協(xié)商一致，同意因費用增加解除合同外，任何一方不得以不可 抗力、情勢變更等導致費用增加為由單方解除本協(xié)議。第二十七條 稅費承擔的一般原則(本條所稱稅費不包括二十五條.二十六條 費用項目)雙方經(jīng)過充分協(xié)商，買方同意承擔因房屋所有權過戶而產(chǎn)生的包括且不限于個 人所得稅、營業(yè)稅、契稅、印花稅等相關稅費。前述稅費的具體數(shù)額以稅收等部門 核算的最終數(shù)額為準。第二十

33、八條 關于稅費增加的特殊約定1、買賣雙方簽訂本協(xié)議后，在房屋辦理網(wǎng)簽或所有權過戶前，因政策變化導致 包括且不限于個人所得稅、營業(yè)稅、契稅、印花稅等相關稅費增加的，關于增加部 分的承擔山雙方協(xié)商解決，如協(xié)商不成增加部分山賣方承擔。但賣方如有電話錄音、 短信、EMS特快專遞等證據(jù)證明，經(jīng)過催告后是因買方原因導致合同履行拖延，增加部分應當山買方承擔。2、除買賣雙方協(xié)商一致，同意因費用增加解除合同外，任何一方不得以不可 抗力、情勢變更等導致費用增加為由單方解除本協(xié)議。第二十九條 關于貸款資格喪失的處理方式1、買賣雙方簽訂本協(xié)議后，山于購房貸款政策發(fā)生變動,導致買方不再具備購 房貸款資格從而無法繼續(xù)履行

34、合同的，經(jīng)雙方協(xié)商可解除本合同，有下列情形的除 外：(1) 買賣雙方簽訂本協(xié)議后，山于買方怠于履行辦理銀行貸款的義務，導致在岀 現(xiàn)新政策后不能辦理貸款從而無法繼續(xù)履行合同的,賣方有權解除本合同，具體解除 方式及違約責任的承擔見本協(xié)議第六章規(guī)定。(2 )買賣雙方簽訂本協(xié)議后，山于賣方怠于履行協(xié)助買方辦理銀行貸款的義務, 導致在出現(xiàn)新政策后不能辦理貸款從而無法繼續(xù)履行合同的，買方有權解除本合同, 具體解除方式及違約責任的承擔見本協(xié)議第六章規(guī)定。2、上述合同單方解除權的行使，必須提供電話錄音、短信、EMS特快專遞等 證據(jù)證明，經(jīng)過催告后是因對方履行拖延,導致無法辦理貸款。任何一方不得以不可 抗力、情

35、勢變更等造成履行拖延無法辦理貸款為由單方解除本協(xié)議。第三十條關于貸款利率增加的處理方式1、買賣雙方簽訂本協(xié)議后，因貸款政策變化導致房屋貸款利率提高，買方可 以跟賣方協(xié)商解除本合同,有下列情形的除外：(1)買賣雙方簽訂本協(xié)議后，山于買方怠于履行辦理銀行貸款義務，導致在出現(xiàn) 新政策后貸款利率提高，乂以該理由要求解除合同的，賣方有權拒絕。(2) 買賣雙方簽訂本協(xié)議后，山于賣方怠于履行協(xié)助買方辦理銀行貸款的義務, 導致岀現(xiàn)新政策后貸款利率提高，提高部分山賣方承擔。同時，買方有權拒絕賣方 的合同解除請求。2、除買賣雙方協(xié)商一致，同意因利率提高解除合同外，任何一方不得以不可 抗力、情勢變更等導致利率提高為

36、由單方解除本協(xié)議。第六章 關于合同變更、解除及違約責任的約定(律師釋義:本章中關于合同解除和違約責任，是所有二手房買賣糾紛的終結問 題所在，為了讓大家更加清晰明確的了解合同解除和違約責任，在這里我們效仿美 國刑法中關于謀殺罪中級別式定罪的方式，將合同解除條件與違約責任分別規(guī)定了 三個級別，以違約責任為例，最高的一級違約責任是一級違約相X于一級謀殺罪， 守約方審有完全合同解除權，相應的違約方承擔的違約責任也是最重的，以此類推 分為三級程度遞減的違約責任。)第三十一條 關于合同條款變更的一般約定買賣雙方約定，在簽訂本合同后的履行過程中，如需要對約定的條款進行修改， 必須提前五個工作日以書面形式通知

37、對方。如對方同意修改,雙方需簽訂合同修改 備忘錄，修改后的條款必須以書面形式確認，一式兩份雙方各執(zhí)一份。除此之外的 任何更變均不發(fā)生法律效力。第三十二條 關于合同變更的特殊約定買賣雙方在合同履行過程中，如因情況緊急,無法及時通知對方或通知后對方未 能及時作出反應，在此情況下，雙方可通過短信或電話錄音的方式確定合同變更內(nèi)容, 但事后應該及時補簽書面變更內(nèi)容。第三十三條關于不可抗力與合同解除的約定買賣雙方共同認可本條所約定的合同履行中不可抗力之內(nèi)容，除這些內(nèi)容外， 不能將其他事山擴大解釋為不可抗力，更不能作為解除合同的不可抗力理山，雙方所 認可的不可抗力為以下三項，且只有以下三項中任何一項發(fā)生導致房屋無法交付時, 才能以不可抗力為由解除合同：自然災害、如臺風、洪水、冰雹；政府行為，如征收、征用；社會異常事件，如罷工、騷亂。第三十四條 關于合同解除級別的約定（律師釋義:在合同履行過程中，當一方岀現(xiàn)違約時，另一方為了避免自己損失 進一步擴大，通常在催告無效時，會選擇解除合同，但如果解除的方法與時機掌握不 恰勺，不但達不到自己解約自保的L1的反而會使自己掉進違約的陷阱。所以在提出 合同解除之前，一定要做到有理、有利、有節(jié)，不打無準備之仗。）1、因延期履行導致合同目的不能實現(xiàn)的合同解除，為三級解除：在本協(xié)議約定的履行時間點或時間段以及催告期限內(nèi)，因一方的故意或過失導 致在前述