房地產(chǎn)工程造價(jià)的整治

1、摘要我國(guó)房地產(chǎn)起步較晚， 但是發(fā)展飛速， 房地產(chǎn)投資占我國(guó)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額逐年上升。但同時(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的項(xiàng)主要目管理水平卻沒(méi)有與時(shí)俱進(jìn)，還停留在比較落后的水平。表現(xiàn)在把項(xiàng)目成本控制的注意力過(guò)分的放在了施工環(huán)節(jié)， 輕視房地產(chǎn) 項(xiàng)目管理中的技術(shù)管理， 項(xiàng)目成本控制各階段各掃門(mén)前雪， 不注重利用先進(jìn)的項(xiàng)目管理工具和方法， 項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中重實(shí)施輕計(jì)劃等， 怎樣才能有效提升房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的水平。在 20 世紀(jì) 80 年代和 90 年代初，我國(guó)提出了全過(guò)程造價(jià)管理 - 的思想和觀念，它的主要思想就是要求工程造價(jià)的計(jì)算與控制必須從項(xiàng)目立項(xiàng)開(kāi)始直到工程竣工交付使用，進(jìn)行全過(guò)程管理。關(guān)鍵詞工程造價(jià)控

2、制管理引言就房地產(chǎn)項(xiàng)目而言， 其工程造價(jià)管理工作就是從項(xiàng)目前期工作抓起，在可行性研究、投資決策的基礎(chǔ)上，對(duì)建設(shè)準(zhǔn)備、勘察設(shè)計(jì)、施工、竣工驗(yàn)收、 交付使用等全過(guò)程的一等系列過(guò)程進(jìn)行規(guī)劃、協(xié)調(diào)控制和總體評(píng)價(jià)，以保證項(xiàng)目質(zhì)量、進(jìn)度、投資目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)控制與管理工作重點(diǎn)主要應(yīng)放在如下三個(gè)階段 1決策設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)控制 11 實(shí)行招投標(biāo)，優(yōu)選設(shè)計(jì)方案。引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)的形式確定優(yōu)選的設(shè)計(jì)單位，不僅能保證工程設(shè)計(jì)的先進(jìn)性、合理性和準(zhǔn)確性，避免因設(shè)計(jì)質(zhì)量問(wèn)題出現(xiàn)工程洽商， 同時(shí)通過(guò)招投標(biāo)還可以選擇到優(yōu)秀的設(shè)計(jì)方案，避免因工程設(shè)計(jì)落后，影響房屋銷(xiāo)售，造成投資損失。12 積極實(shí)

3、行限額設(shè)計(jì)。限額設(shè)計(jì)是工程建設(shè)過(guò)程中行之有效的控制方法，也是控制投資規(guī)模的有效措施之一。限額設(shè)計(jì)是按照批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)及投資估算控制初步設(shè)計(jì)， 即按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)控制 施工圖設(shè)計(jì)， 同時(shí)各相關(guān)部門(mén)要在確保功能滿足的條件下， 按照分配的投資限額控制設(shè)計(jì)， 嚴(yán)格控制技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)的不合理變更，保證總的投資限額不被突破。投資分解和工程量控制是實(shí)行限額設(shè)計(jì)的有效途徑和主要方法。將上一階段設(shè)計(jì)審定的投資額和工程量分解到各相關(guān)部門(mén)， 再分解到各單位工程和分部工程， 層層分解實(shí)現(xiàn)對(duì)投資限額的控制與管理，實(shí)現(xiàn)對(duì)設(shè)計(jì)規(guī)模、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、工程數(shù)量和預(yù)算指標(biāo)等各方面的控制。作為設(shè)計(jì)單位，要強(qiáng)化經(jīng)濟(jì)意識(shí)，凡是能進(jìn)

4、行定量分析的設(shè)計(jì)內(nèi)容，均要通過(guò)計(jì)算確定，要用數(shù)據(jù)說(shuō)話， 要充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟(jì)性， 確保工程的投資估算不被突破。13 運(yùn)用價(jià)值工程原理優(yōu)化設(shè)計(jì)方案。價(jià)值工程是用來(lái)分析產(chǎn)品功能和成本關(guān)系的， 是力求以最低的成本投入實(shí)現(xiàn) 產(chǎn)品必要功能的一種管理方法， 其主要特點(diǎn)是以使用者的功能需求為出發(fā)點(diǎn)，對(duì)所研究的對(duì)象進(jìn)行功能分析， 使設(shè)計(jì)工作做到功能與造價(jià)的統(tǒng)一，在滿足功能要求的前提下，降低成本。例如利用深基礎(chǔ)增加地下室， 地下儲(chǔ)藏室可以停放車(chē)輛和儲(chǔ)存雜物，小區(qū)可以不必建地上停車(chē)場(chǎng)，既節(jié)約了用地，也美化了環(huán)境。價(jià)值工程中的成本略有上升，卻能帶來(lái)功能大幅提高。14加強(qiáng)圖紙會(huì)審工作。圖紙會(huì)審應(yīng)對(duì)設(shè)計(jì)單位交來(lái)

5、的設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行各專(zhuān)業(yè)細(xì)致的審查， 發(fā)現(xiàn) 明顯錯(cuò)誤和不合理因素， 查漏補(bǔ)缺， 使設(shè)計(jì)圖紙最大限度地滿足業(yè)主 對(duì)該項(xiàng)目的要求，以定奪方案，確定工程量，為編制招標(biāo)文件提供保證。加強(qiáng)圖紙會(huì)審，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前，有利于控制工程造價(jià)。在設(shè)計(jì)階段，克服設(shè)計(jì)方案的不足或缺陷，所花費(fèi)的代價(jià)最小，并可取得最好效果。2 施工階段工程造價(jià)控制按照工程造價(jià)理論，該階段是工程造價(jià)形成的主要階段。它主要通過(guò)工程招投標(biāo)及工程施工中的動(dòng)態(tài)控制， 確定工程項(xiàng)目的合 同價(jià)及工程竣工時(shí)的結(jié)算價(jià)， 是工程造價(jià)控制工作中一個(gè)極為重要的階段。21 工程招投標(biāo)階段的工程造價(jià)控制 211把好投標(biāo)人資格預(yù)審關(guān)。應(yīng)從投標(biāo)人技術(shù)能

6、力、管理水平、資信等資質(zhì)方面進(jìn)212行評(píng)估，目的是篩選出優(yōu)秀的投標(biāo)人， 以降低工程承包風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際，確定合理的投標(biāo)條件根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目多為住宅工程的 特點(diǎn)，其工期短，工程總投資相對(duì)規(guī)模不大，應(yīng)采取工程量清單、固定合同價(jià)格的方式， 以降低房地產(chǎn)企業(yè)因建筑、 建材市場(chǎng)變化等因素帶來(lái)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)設(shè)計(jì)中含有新材料、新工藝、新技術(shù)的設(shè)計(jì)項(xiàng)目，無(wú)定額項(xiàng)目及單價(jià)、信息價(jià)可參照的，應(yīng)重點(diǎn)說(shuō)明，讓投標(biāo)人明確在投標(biāo)時(shí)以綜合價(jià)報(bào)價(jià)，以避免結(jié)算糾紛。確定合理、科學(xué)的評(píng)標(biāo)原則對(duì)有標(biāo)低的， 可在評(píng)標(biāo)前確定合理的中標(biāo)降低率， 在 綜合考慮投標(biāo)人響應(yīng)質(zhì)量、 工期等投標(biāo)條件并編制切實(shí)可行的施工組織方案的前提下，采取合理低

7、價(jià)中標(biāo)的原則，從中選擇技術(shù)能力強(qiáng)、管理水平高、資信可靠且報(bào)價(jià)合理的承建單位。213 嚴(yán)格依照工程招投標(biāo)有關(guān)文件簽定工程承包合同，注意合同的結(jié)構(gòu)及合同價(jià)，對(duì)工程造價(jià)、質(zhì)量、工期、風(fēng)險(xiǎn)因素承擔(dān)等重要條款，應(yīng)以專(zhuān)用條款或補(bǔ)充合同的方式加以約束。22 加強(qiáng)工程施工事中控制 221 嚴(yán)格控制施工中設(shè)計(jì)變更。經(jīng)論證確需設(shè)計(jì)變更的，應(yīng)力求減少加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)鑒證工作。施工中往往有各種不可預(yù)見(jiàn)的現(xiàn)場(chǎng)因素，222變更費(fèi)用，可制定設(shè)計(jì)變更的程序加以規(guī)范設(shè)計(jì)變更行為。導(dǎo)致標(biāo)外工程量項(xiàng)目增加現(xiàn)象，如基礎(chǔ)土方量、井點(diǎn)降水等，現(xiàn)場(chǎng)工程師應(yīng)在合理安排施工組織、加強(qiáng)技術(shù)措施的前提下，按實(shí)簽證、審核，以真實(shí)反映實(shí)際工程造價(jià)。223 嚴(yán)

8、格按照合同進(jìn)行工程款支付。224 及時(shí)掌握國(guó)家工程造價(jià)調(diào)價(jià)動(dòng)態(tài)。225 對(duì)可能3決存在的工程造價(jià)目標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，并制定防范性對(duì)策。算階段對(duì)工程造價(jià)的控制竣工決算是反映建設(shè)工程實(shí)際造價(jià)和投資效果的文件。及時(shí)、準(zhǔn)確地對(duì)竣工決算審核，對(duì)于總結(jié)分析建設(shè)過(guò)程的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)， 提高工程造價(jià)管理水平及積累技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料都具有重要意義。31 在確定工程造價(jià)時(shí)，堅(jiān)持以現(xiàn)行的計(jì)價(jià)規(guī)范為依據(jù)，按照施工合同和招標(biāo)文件的規(guī)定，根據(jù)竣工圖、結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)簽證和設(shè)計(jì)變更進(jìn)行審核。工程審計(jì)人員不但要熟練掌握工程量的計(jì)算規(guī)則、定額子目的組成及包含的工作內(nèi)容、工程造價(jià)計(jì)算程序、費(fèi)用定額包含內(nèi)容及記取方法， 還要掌握它們的編制原理， 內(nèi)在聯(lián)

9、系，確保工程造價(jià)計(jì)算的準(zhǔn)確性。32 要堅(jiān)持深入現(xiàn)場(chǎng)，掌握工程動(dòng)應(yīng)采綜上態(tài)，了解工程是否按圖紙和工程變更施工，是否有的洽商沒(méi)有施工， 是否有已經(jīng)去掉的部分沒(méi)有變更通知， 是否有在變更的基礎(chǔ)上又變了。因此，在結(jié)算時(shí)不能只是對(duì)圖紙和工程變更的計(jì)算審核， 要深入現(xiàn)場(chǎng)， 細(xì)致認(rèn)真的核對(duì)，確保工程結(jié)算的質(zhì)量，提高投資效益。取二審終審制，第一審為內(nèi)審，第二審為外審，嚴(yán)格控制每個(gè)環(huán)節(jié)， 層層把關(guān)，使工程造價(jià)經(jīng)濟(jì)合理，符合現(xiàn)行的計(jì)價(jià)規(guī)范。設(shè)計(jì)理念： 根據(jù)英語(yǔ)新課程標(biāo)準(zhǔn)的要求以及突出英語(yǔ)核心素養(yǎng)，本節(jié)課我設(shè)計(jì)以情境教學(xué)為支撐，以學(xué)生小組合作為方法，在合作學(xué)習(xí)的基礎(chǔ)上經(jīng)過(guò)老師的點(diǎn)撥輕松掌握th 的發(fā)音規(guī)則，所述，房

10、地產(chǎn)項(xiàng)目管理和造價(jià)控制應(yīng)是有計(jì)劃、有目標(biāo)的合同管理，通過(guò)采集積累信息、清單編制、風(fēng)險(xiǎn)管理、簽證管理等多方面管理手段相結(jié)合的系統(tǒng)管理。在實(shí)際管理中，要避免單方面的管理、控制，加強(qiáng)前期計(jì)劃管理。目標(biāo)定位，信息管理控制，過(guò)程管濁輔音： /e /理才能有效地使項(xiàng)目始終處于受控狀態(tài)，提高投資效益。PEP 小學(xué)英語(yǔ)五年級(jí)下冊(cè)Unit four When is Easter?教學(xué)設(shè)計(jì)？ Part A: Let s spell教學(xué)內(nèi)容 : PEP 小學(xué)英語(yǔ)五年級(jí)下冊(cè) Unit four When is Easter教材分析 :unit4 的主題是 When is Easter? 主題是東西方節(jié)日及個(gè)人的生日。

11、主題圖通過(guò)學(xué)生們?cè)诮淌依镎務(wù)撃赣H節(jié)、中秋節(jié)和生日的情境，呈現(xiàn)出本單元要學(xué)習(xí)的核心詞匯和句型及其語(yǔ)用環(huán)境，拉開(kāi)了本單元學(xué)習(xí)的序幕。為學(xué)習(xí)單元A.B部分的各個(gè)板塊做好準(zhǔn)備。而Let s spell板塊為我們呈現(xiàn)了字母組合th在單詞中發(fā)/ 0 /和/ e /的規(guī)則。通過(guò)聽(tīng)音圈詞活動(dòng)，強(qiáng)化記憶 th 的發(fā)音規(guī)則，鞏固學(xué)習(xí) th 的音形拼寫(xiě)對(duì)應(yīng)關(guān)系。第三部分通過(guò)選擇單詞寫(xiě)句子，幫助學(xué)生按照發(fā)音規(guī)則拼寫(xiě)句子。這些設(shè)計(jì)符合英語(yǔ)新課程標(biāo)準(zhǔn)的要求，有效的突出了英語(yǔ)核心素養(yǎng)。學(xué)情分析 : 五年級(jí)學(xué)生學(xué)習(xí)英語(yǔ)已經(jīng)有二年半的時(shí)間了，對(duì)于教材的特點(diǎn)和結(jié)構(gòu)都比較熟悉。此階段的學(xué)生活潑好動(dòng)、好奇心強(qiáng)、勇于嘗試，具有一定的邏

12、輯思維能力和語(yǔ)言表達(dá)能力，并 并能在不同形式的練習(xí)中鞏固學(xué)習(xí) th 的音形拼寫(xiě)對(duì)應(yīng)關(guān)系。發(fā)展學(xué)生的自主學(xué)習(xí)能力以及引導(dǎo)學(xué)生進(jìn)行發(fā)現(xiàn)式的學(xué)習(xí)，觀察，感知體驗(yàn)并自己歸納，突出以教師為引導(dǎo)，學(xué)生為主體的教學(xué)理 念。教學(xué)目標(biāo) :1. 學(xué)生能夠掌握字母組合 th 在單詞中發(fā) / 9 / 和 / e / 的規(guī)則。2. 學(xué)生能夠根據(jù) th 的發(fā)音規(guī)則讀出生詞。3. 學(xué)生能夠按照 th 的發(fā)音規(guī)則拼讀單詞，并進(jìn)一步提高在單線上抄寫(xiě)句子的能力。4. 引導(dǎo)學(xué)會(huì)發(fā)現(xiàn)、觀察、體驗(yàn)學(xué)習(xí)的學(xué)習(xí)方法。教學(xué)重難點(diǎn) :重點(diǎn) ：學(xué)生能夠掌握字母組合 th 在單詞中發(fā) / 9 / 和 / e /的規(guī)則。難點(diǎn)： 學(xué)生能夠根據(jù) th

13、的發(fā)音規(guī)則讀出生詞學(xué)習(xí)方法： 情境學(xué)習(xí)法、小組合作法。教具準(zhǔn)備 : 多媒體教學(xué)課件、單詞卡片、評(píng)價(jià)獎(jiǎng)?wù)碌?。教學(xué)過(guò)程 :一、 Warm Up1 繞口令游戲?？谏嘀疇?zhēng)。設(shè)計(jì)意圖】拉近師生距離，愉悅學(xué)生心情。增進(jìn)對(duì)彼此的認(rèn)識(shí)，以便讓課堂順利開(kāi)展，同時(shí)鍛煉學(xué)生的齒舌靈活能力。2. GreetingT: Hello, boys and girls.Ss: Hello, teacher.lead-in1. 看情境圖，引出三只小豬進(jìn)考場(chǎng)的故事。學(xué)生發(fā)現(xiàn)這個(gè)故事中的每句話都有什么特點(diǎn)，小組合作讀一讀說(shuō)說(shuō)自己的發(fā)現(xiàn)。設(shè)計(jì)意圖】 : 通過(guò)情境圖的展示，讓學(xué)生在情境中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，思考問(wèn)題，引出課題。Presentat

14、ion1. 出示學(xué)習(xí)目標(biāo)，明確本節(jié)課的學(xué)習(xí)任務(wù)。th 有幾種不同的發(fā)音，交流。2. 繼續(xù)看情境，小組合作讀句子，說(shuō)說(shuō)你發(fā)現(xiàn)了字母組合The first pig is thirteen.He likes maths.The second pig is three years old.He is thin.The third pig has a birthdayon the fifth of April.3. 老師解疑，出示 th 在單詞中的兩種正確發(fā)音。清輔音：/ 9/舌尖放在上下齒之間，氣流由舌尖間的縫隙擠出，聲帶不振動(dòng)。舌尖放在上下齒之間，氣流由舌尖間的縫隙擠出，聲帶振動(dòng)。教師示范，學(xué)生模仿

15、。學(xué)生以各種形式自由練習(xí)發(fā)音，展示學(xué)習(xí)成果。th 的正確發(fā)音。設(shè)計(jì)意圖】 : 通過(guò)仔細(xì)觀察發(fā)現(xiàn)疑問(wèn)，提出疑問(wèn)。帶著疑問(wèn)學(xué)習(xí)新授，主題突出，學(xué)生的學(xué)習(xí)中心地位明顯。由教師直接給出答案，打消疑惑，直奔主題，明確4. 拆音法讀單詞。師生一起讀。設(shè)計(jì)意圖】 : 教給學(xué)生明確的學(xué)習(xí)方法，讓學(xué)生理解知道單詞的拼讀規(guī)則。5. 小組合作分一分。給單詞正確的歸類(lèi)。設(shè)計(jì)意圖】 : 及時(shí)了解學(xué)情，以便于掌控課堂。同時(shí)考察學(xué)生對(duì)知識(shí)的運(yùn)用能力，突破重點(diǎn)。6. 質(zhì)疑引導(dǎo)，發(fā)現(xiàn)規(guī)律。教者做簡(jiǎn)單的提示，引導(dǎo)學(xué)生自主歸納規(guī)律。清輔音：/ 0/1. 單詞是數(shù)詞。2. 以 th 開(kāi)頭的單詞。3. 以 th 結(jié)尾的單詞。濁輔音：

16、/e /1.th 后有 er 的單詞。（ 聽(tīng)錄音并模仿兩遍。 ）2. 單詞是代詞，冠詞的單詞。設(shè)計(jì)意圖】: 及時(shí)總結(jié)歸納規(guī)律，以便在后面的學(xué)習(xí)中能舉一反三。同時(shí)也是對(duì)前面知識(shí)的鞏固，對(duì)學(xué)情的再次回查，突破難點(diǎn)。四、 Practice1. 繼續(xù)來(lái)到情境圖，三只小豬又遇到了問(wèn)題，家譜圖。怎么讀呢學(xué)生展示。2. 三只小豬想送鮮花給媽媽。師生一起拍手說(shuō)chant 再次讓學(xué)生鞏固體會(huì) th 的發(fā)音。設(shè)計(jì)意圖】 : 通過(guò)情境，既可以培養(yǎng)學(xué)生口頭表達(dá)能力，又可以提高學(xué)生對(duì)單詞的熟練掌握程度。朗朗上口的 五、 ProductionChoose ， write and say.設(shè)計(jì)意圖】 : 能夠按照 th 的發(fā)音規(guī)則拼讀單詞，并進(jìn)一步提高在單線上抄寫(xiě)句子的能力。通過(guò)挑戰(zhàn)天氣預(yù)報(bào)員，熟練運(yùn)用知識(shí)在日常生活中。